2022年房地产模式 .pdf

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1、香港模式台湾模式：沪房地产营销代理谁主沉浮？ 房地产门户 - 搜房网 2004 年 02 月 13 日 13:56 来源：上海侨报唐文祺 提要 最初的上海，“房地产营销代理”还没有一个完整的概念。因此，已积累数十年经验的香港地区和台湾地区的代理商，很容易就把眼光投向这片肥沃的“处女地”。这些外来的“耕耘者”曾一度是市场的绝对主力，并且凭借各自鲜明的经营意识、独特的运作经验为上海的房地产代理业带来新鲜观念和不同模式。感性与理性，孰优孰劣？“台湾模式”注重广告和包装企划，容易从广义、感性的角度去触动消费者；“香港模式”则偏向发展客户网络、积累客户资源，注重与客户面对面对面的直接沟通，以交流的形式与

2、客户接触。“我们的楼盘主要是最 初 的 上 海 ，“ 房 地 产 营 销 代 理 ” 还 没 有 一 个 完 整 的 概 念 。因 此 ，已 积 累 数十 年 经 验 的 香 港 地 区 和 台 湾 地 区 的 代 理 商 ， 很 容 易 就 把 眼 光 投 向 这 片 肥 沃 的 “ 处女 地 ” 。这 些 外 来 的 “ 耕 耘 者 ” 曾 一 度 是 市 场 的 绝 对 主 力 ，并 且 凭 借 各 自 鲜 明 的 经 营意 识 、 独 特 的 运 作 经 验 为 上 海 的 房 地 产 代 理 业 带 来 新 鲜 观 念 和 不 同 模 式 。感 性 与 理 性 ， 孰 优 孰 劣 ？

3、“ 台 湾 模 式 ” 注 重 广 告 和 包 装 企 划 ， 容 易 从 广 义 、感 性 的 角 度 去 触 动 消 费 者 ；“ 香 港 模 式 ” 则 偏 向 发 展 客 户 网 络 、积 累 客 户 资 源 ，注 重 与 客 户 面 对 面 对 面 的 直接 沟 通 ， 以 交 流 的 形 式 与 客 户 接 触 。“ 我 们 的 楼 盘 主 要 是 靠 做 广 告 ，选 择 发 行 量 大 的 媒 体 ，运 用 各 种 宣 传 手 段 制造 效 应 ， 结 果 证 明 还 是 颇 有 成 效 的 。 ” 一 位 开 发 中 档 楼 盘 的 老 总 谈 道 。而 一 个 项 目 单

4、价 在 15000 元 人 民 币 左 右 的 开 发 商 则 表 示 ，将 通 过 有 效 的 客 户渠 道 来 进 行 推 广 。 结 果 三 个 月 不 到 ， 销 售 额 已 达 到 70%。对 于 开 发 商 来 说 ， 是 否 意 味 着 不 同 的 营 销 模 式 迎 合 了 不 同 市 场 的 “ 胃 口 ”呢 ？上 海 经 纬 行 物 业 顾 问 有 限 公 司 的 董 事 长 易 盘 铭 一 言 以 概 之 ：“ 香 港 的 代 理 模式 比 较 着 重 于 “ 行 销 ” ，讲 究 实 事 求 是 ，注 重 销 售 人 员 个 体 感 召 力 ，发 掘 客户 、渠 道 ；

5、台 湾 式 的 营 销 模 式 则 主 要 从 推 广 角 度 来 体 现 ，比 较 注 重 坐 销 ，力求 通 过 一 系 列 活 动 气 氛 的 营 造 和 渲 染 去 吸 引 来 客 户 。 ”名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 19 页 - - - - - - - - - 香 港 模 式 更 适 合 高 端 物 业 ？“ 从 某 种 程 度 上 理 解 ， 香 港 模 式 应 该 更 适 合 于 高 端 物 业 。 ” 易 盘 铭 笑 着 说 ，“ 高

6、 端 物 业 所 针 对 客 户 的 文 化 程 度 、素 质 要 求 水 准 较 高 ，香 港 模 式 可 能 较 合 这 类客 户 的 胃 口 。这 仅 仅 只 是 一 方 面 原 因 ；另 一 方 面 ，香 港 的 房 地 产 业 发 展 至 今 ，基本 上 处 于 十 几 家 大 型 企 业 所 垄 断 的 状 态 ， 其 成 熟 程 度 ， 即 使 站 在 世 界 范 围 来 看 ，仍 属 相 当 高 。当 这 些 开 发 商 将 如 此 成 熟 的 开 发 理 念 带 入 上 海 市 场 时 ，由 于 从 策 划到 开 发 的 全 过 程 这 些 公 司 已 积 累 了 相 当 丰

7、 富 的 经 验 ，出 于 地 域 、习 惯 的 考 虑 ，通常 会 选 择 香 港 的 代 理 商 为 其 服 务 。 ”上 海 锦 和 咨 询 有 限 公 司 的 总 经 理 杨 健 来 自 台 湾 地 区 ， 他 客 观 地 进 行 了 分 析 ，台 湾 模 式 更 容 易 营 造 感 觉 ，在 市 场 范 围 大 、客 户 群 体 多 的 情 形 下 ，采 用 大 量 广 告形 式 有 助 于 将 信 息 及 时 地 传 递 。但 高 端 物 业 却 不 能 采 取 这 种 普 及 化 的 方 式 ，只 有主 动 出 击 型 的 直 销 和 电 话 接 洽 才 显 得 较 为 有 效

8、。曾 任 绿 地 集 团 市 场 营 销 总 监 的 张 永 河 ，刚 从 台 湾 参 加 完 新 书 上 海 就 业 know how 发 售 仪 式 。 已 出 版 了 第 二 本 关 于 介 绍 上 海 书 籍 的 他 ， 俨 然 是 个 “ 上 海 咨 询专 家 ” 。 具 备 18 年 从 业 经 验 的 张 永 河 ， 从 文 化 背 景 、 地 域 区 别 的 差 异 性 出 发 ，对 这 个 问 题 做 出 了 解 答 ： “ 台 胞 在 上 海 相 对 于 在 广 州 更 为 习 惯 。 但 由 于 客 观 原 因 ，来 上 海 发 展 的 台 企 以 中 小 型 居 多 ，

9、高 端 层 次 的 房 产 商 非 常 少 。而 来 自 香 港 的 开 发商 则 显 得 更 专 业 、更 有 实 力 ，并 将 切 入 点 针 对 香 港 圈 子 内 的 高 层 消 费 客 户 。在 这方 面 ， 独 特 、 广 泛 的 客 户 渠 道 是 他 们 的 强 项 。 ”张 永 河 表 示 ，从 生 存 之 道 考 虑 ，中 层 的 消 费 群 体 占 有 大 部 分 ，台 商 把 握 这 个层 次 的 客 户 更 有 竞 争 优 势 。不 论 是 “ 台 湾 模 式 ” 还 是 “ 香 港 模 式 ” ，各 位 专 业 人 士 都 表 示 ：两 者 在 相 互调 整 、相

10、互 融 合 的 过 程 中 ，实 际 上 已 不 能 说 带 有 明 显 个 性 特 征 ，只 是 各 自 的 侧 重点 不 同 。而 本 地 的 代 理 营 销 理 念 则 从 两 者 身 上 吸 取 了 适 应 市 场 发 展 的 特 点 ，以 取长 补 短 ， 并 最 终 形 成 “ 三 足 鼎 立 ” 之 势 。注 重 服 务 ，眼 光 长 远 。作 为 行 业 发 展 的 本 质 和 中 心 ，这 一 点 是 各 个 代 理 商 不约 而 同 所 强 调 的 。内地房地产学香港模式学得别扭将发生重大变化【打印本稿】【进入论坛】【推荐朋友】【关闭窗口】2006 年 07月 21 日 1

11、3:37 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 19 页 - - - - - - - - - 易宪容截至 2005 年底 , 全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4 亿元 , 不足北京市一些楼盘一个项目的投入国内的房地产市场如何发展, 其发展模式如何?对中国来说 , 这是一件新鲜的事件, 既没有理论上的参考 , 也没有历史上的经验。当 1998 年住房制度改革全面启动之后, 内地房地产市场不知不觉地“步入”香港房地产发展模式的道路。内地的房地产市场最早

12、开始于广东与深圳。由于广东、深圳与香港有地缘、人缘等便利条件, 因此 , 内地最早的房地产市场发展就走上香港那种高地价、高房价及高福利房的发展之路。这种房地产发展模式利益更倾向于房地产开发商及地方政府, 很快就在各地遍地开花。高地价、高房价、高福利房成为共识我曾多次撰文指出, 无论是从香港发展模式的基本内容来看, 还是从我国的国情来说, 香港房地产市场发展模式根本就不适应内地。尽管这种模式看上去是一百多年来市场自然演化之结果, 但实际上这种房地产市场发展模式是英国政府在撤离以前,以行政方式掠夺香港民众财富的一种间接手段。我把香港这种房地产发展模式概括为高地价、高房价、高福利房( 即公屋多 )

13、。目前内地的房地产市场发展, 基本上以香港模式发展为主导, 高地价、高房价、高福利房( 或中低收入民众的住房要让住房保障体系来解决) 成了各地方政府、房地产开发商、银行, 甚至于中央政府的共识。 比如 , 无论是从 2005 年还是从2006年中央出台的房地产宏观调控的政策来看,其基本主旨就是要稳定房价。这种文件就是向市场发出明确的信号, 即当前房地产市场的价格是合理的。结果, 那些房价过高的地方 , 政府要千方百计地来“托”住当时市场的价格, 以便不让当地的房价向下行; 而那些觉得当地房价不高的地方就得千方百计地来推高房价。最近, 呼和浩特的官员及北京市政府官员就明确地说, 稳定房价就是让当

14、地的房价稳定上涨。地方政府为什么都愿意把当地的房价推高?当然是以当地的房价来推高地价。很简单, 如果把住房看作是投资品, 那么投资品的价格并不是市场的供求关系来决定, 而是由投资者的市场预期来决定的 , 一旦开发商预期房价会提高, 他们更愿意以较高的价格来获得土地。这是地方政府所愿意看到的。高福利房大多是文件上的提倡不过 , 内地各地方学习香港房地产市场发展模式, 也仅是到此为止。即房地产市场可以是高房价、高地价 , 但高福利房则多是文件上的提倡。截至2005 年底 , 全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4 亿元 ,不足北京市一些楼盘一个项目的投入。即使是所谓的经济适用房, 不名师

15、资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 19 页 - - - - - - - - - 仅不少地方的投资连年下降, 而且即使建筑经济适用房也只是什么定向销售,北京便是如此; 而香港居民公屋入住率达到50% 以上 , 即香港 50% 以上的中低收入民众可以通过住房保障体系来解决住房问题。也就是说 , 就目前内地房地产市场的发展模式来看, 所学习的仅是香港的高地价与高房价,而没有真正学习香港的高福利房( 当然以往的计划体制下的住房分配是另一种体制之结果) 。从地方政府与房地

16、产开发商的意愿来看, 他们都希望中低收入民众的住房问题由政府的住房保障体系来解决。“国六条”中提到了加快城镇廉租住房制度建设, 规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场, 有步骤地解决低收入家庭的住房困难。从这些政策的内容来看, 是为中低收入家庭解决住房问题着眼; 但住房保障体系所面对的对象只能是以丧失生活能力、老人病人等不超过 10% 的人群 , 要解决 90% 以上民众的住房问题还得依靠市场, 这就需要把目前过高的房价降下来。也有政府官员指出, 目前房地产为什么价格上涨过快就在于目前中国的住房保障体系不健全与不完善。这就好比城市交通, 现在人和车都挤到一条道上, 势必会造成交通

17、混乱。一方面, 巨大的住房需求刺激了房价上涨, 另一方面 , 中低收入者承受不了高房价。因此, 住房保障制度不健全促使了房价上涨。也有不少房地产开发商说, 房地产开发生产的住房是卖给富人, 穷人住房就得由政府来解决。这些言论 , 无一不是香港住房发展模式的翻版。即目前内地房地产市场的房价高不是问题,因为高房价是由所谓的市场供求决定的。有钱人可以买得起房价高的房子,而无法进入房地产市场的中低收入民众, 他们的住房问题得由政府的住房保障体系来解决。目前全国盛行的房地产发展模式将发生重大变化不过 , 从今年出台的“国六条细则”来看,目前全国盛行的香港房地产发展模式将发生重大变化。如文件强调重点发展满

18、足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房, 并把该原则落实在政府编制住房建设规划中。如果文件中的各项政策能落实下来,不仅体现政府的基本宗旨 (即生产更多绝大多数民众有支付能力的住房), 也确保了房地产健康发展的关键。可以说 , 如果我们市场生产的产品是绝大多数人都能够购买的产品, 如果我们的市场是绝大多数人都能够进入的市场, 那么这个市场不仅能够满足绝大多数人的需求, 也能够让这个市场真正的健康持续发展。从世界前 100 名的大企业来看, 它们绝大多数都是生产大众化产品的企业。这些企业之所以能够强大, 就在于生产大众化的产品。如果一种产品仅是为少数人服务,不仅无法达到有效的市场规模,

19、名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 19 页 - - - - - - - - - 也无法形成有效的市场竞争, 从而导致该产品生产的无效率或低效率。政府通过强制性方式来调整住房结构, 中长期来说对房地产市场的影响会比较大, 也是解决国内住房结构失衡的必由之路, 但从短期来说,对目前房地产市场价格的影响不会太大。毕竟, 房地产业生产有很长的周期性, 现在决定调整房地产产品结构, 但真的要对目前的房价起到作用,只能够是几年后的事情。比如, 假定“国六条细则”能够落实

20、, 能够通过城市规划的方式来实施,但从城市规划开始, 再到土地拍卖, 房地产开发商的建造,最后到住房出售, 还得有一个几年的周期。总之 , 目前内地房地产市场发展模式是否能够走出目前香港那种高房价、高地价、高福利房的发展模式 , 是中国房地产市场能否真正发展的关键。香港的房地产市场发展模式不仅不适应内地, 还让内地的房地产市场走向扭曲发展之路。如果我们不能够从这种房地产市场模式中走出, 那么全国房地产市场所面临的困难与风险一定会越来越大。香港模式还是美国模式2007-03-05 08:07 合作建房，是一种老百姓自发组织起来，老百姓提供资金，在银行和专业金融机构协助下管理和运筹资金，接受政府的

21、管理和指导， 并请专业项目管理机构协助开发的模式。 这一模式， 自 1844 年在英国出现开始， 到 1888 年在德国普及，之后为欧洲、 美国等发达国家普遍采用， 并经过演变， 成为今天在西方发达国家占主导地位的 “REITs - 房地产投资信托”开发模式。这类模式我们也泛称为“美国模式”，其基本特点， 就是专业分工细化， 充分体现为，在“资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业管理”六个环节，全部独立运作，均由不同的公司协调合作，责任、权利、义务分工明晰，充分回避了房地产开发的环节风险，经验证实，可以有效的避免囤积、 空置，解决房屋质量、资金安全等问题， 实现行业充分合作与竞

22、争， 能更好的控制成本、稳定价格、降低风险。我国目前的开发商， 基本采用的是“香港模式”， 也就是不进行或很少由不同的公司分工合作， 而是一家公司， 或一个集团， 覆盖整个房地产领域的六个分工环节。充分体现行业初创阶段分工不细化的特征（我国商品房地产其实到1998年才正式开始， 之前主要是 福利分房制度 ）。企业自发的渗透到房地产领域的每个环节，企图通过自产自销的初级方式，来降低成本。 很多开发公司， 为了降低成本，不仅自行解决资金筹集问题，自行组建拆迁公司， 建筑公司， 甚至自己办厂解决建筑材料供应， 自行组建管理和销售团队， 自行组建物业管理公司 , 。目前，这样的开发集团， 在国内还是非

23、常普及的。 而这种模式本身， 则被实践证明，是不够科学，比较粗放的，风险很大，容易导致囤积和烂尾。当然，我们也要承认，“香港模式”在我国商品房地产从无到有的时期，是创造了巨大价值， 解决名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 19 页 - - - - - - - - - 了很多社会问题的。目前，由于我国房地产市场的快速发展，“香港模式”的弊端逐渐体现出来，特别是“土地囤积广、项目烂尾多、设计不合理、建筑能耗高、房屋质量差、物业管理难、资金链紧张”等问题逐渐成为很尖

24、锐的社会矛盾，导致了主要城市房价持续快速增长， 和土地囤积面积迅速增加的问题。并引发了政府连续数年， 持续数轮的宏观调控。合作建房，致力于在中国推动房地产行业六大环节的专业分工，虽然我们只是一个试验，甚至可以说还没成功。 但是，却能有效的反映房地产行业存在的一些问题，给政府和社会提供一些借鉴。并希望尽快得到开发商们的认同，在中国实现房地产从“香港模式”向“美国模式”的转变。这里， 我用一个总投资两亿元的普通房地产开发项目，简单对比两种模式的特点。香港模式 ：开发商自筹资金启动项目， 土地成本暂估为一亿须全部自筹，建安成本暂估为六千万须自筹 25% ，项目管理、税费、资金和销售成本等，暂估为四千

25、万，最少自筹 500 万。那么，就是自筹 1.2 亿，60% 。虽然政府规定项目自筹资金最少35% ，但是，如果在北京这样的大城市，自有资金达不到60% ，是很容易烂尾的。而如果开发商用香港模式自筹资金，投资两亿开发建设之后， 考虑目前仅房地产行业非银行拆借资金年息就超过20% ，其希望的销售总价，应在2.6 亿以上，即便销售顺利，投资 1.2 亿，回款 0.6 亿，甚至销售火暴，卖出天价，且暂不考虑政府应收的土地增值税和企业所的税，销售额达到3.2 亿。开发销售周期最少3 年，而投资回报率仅为1.2 亿：0.6 亿的 50% ，或 1.2 亿：1.2 亿的 100% 。美国模式 ：开发商支持

26、合作建房， 或 REITs，只要投资 500 万管理费用， 组建项目团队， 对于同样的项目，按照投资额的5% 收取管理费，则利润可达1000 万，投资回报率可达 500 万：1000万的 20% 。由于实现专业分工，首先是开发商不再有囤积土地的需要，因为合作建房和REITs，都是追求高效率优先的，而不是先囤积了再说的香港模式。再看现在按香港模式开发的房地产公司，都在追求囤积更多的土地， 且居然引以为荣， 但往往风险很大，资金需求巨大的背后，隐藏着利润率低和高风险的隐患。再回来对比这个项目在社会上的表现：按照每平米成本 8000 元估算，这个项目总面积 2.5 万平米，楼面地价 4000 元每平

27、米。按香港模式，售价将达2.6 亿2.5 万10400 元每，甚至 12800元每，百姓无力负担。但按美国模式，售价仅为2.1 亿2.5 万8400 元每，每平米最少便宜2千，甚至 4400 元！当然，这里还没考虑美国模式专业分工之后，带来的成本上的更多节约， 就暂不一一细述了。我们可以看到，按这个模式，虽然在每个项目，或者每平米的利润有所降低。但是， 开发商却可避免承担整个项目的风险，且投资回报率有明显的提高。考虑到房地产行业的风险正在增加，囤积面积过于巨大， 且政府正在积极回收土地。也考虑到相当多的开发公司， 其实根本无力继续采用”香港模式“，筹集巨额的名师资料总结 - - -精品资料欢迎

28、下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 19 页 - - - - - - - - - 资金。所以，迫切希望有愿意支持合作建房，且率先向“美国模式”转变的开发商们考虑。希望政府、 官员、银行和金融机构， 支持美国模式， 推动房地产向更细化的专业分工转变。时间紧迫，写这样一篇文章，希望更多的人，特别是政府、银行和开发商们，了解我们。也希望房地产行业从非理性的扩张，转向理性的占有更多市场分额，提高投资回报的方向。浅陋管见， 还望大家批评， 指导，并希望大家支持合作建房，特别是投标花园路25 号地块。我们已

29、经筹集大约一亿元资金，都来自社会中间层， 渴望买房自住， 追求品质的普通老百姓。希望政府、官员、银行、金融机构、开发商、建筑商、代表、委员、人民，支持我们，谢谢。最后，补充一个非常重要的建议：一个健康的社会， 应该是纺锤型的， 两头（穷人和富人） 应该都很少， 而中间层，则比较多。穷人的住房， 应该靠政府的廉租房为主进行解决，适当辅助以经济适用房和限价房为最科学。富人的住房，则是应该有专业的开发商进行开发，毕竟富人是买房子不求最好，但求最贵的。而买不起商品房， 也无法享受政府福利的中等偏低人群，特别是国内普遍出现的“六一家庭”， 也就是小两口， 在双方父母， 共三个家庭，六口人的共同努力下，积

30、攒几辈子的财富， 去解决住房问题的时候， 是很需要合作建房， 作为一种适当和必要的补充的。 前不久，我们去中央台做节目， 遇到的上海“房奴旺财”， 就是很典型的“六一家庭”购房，平均每人凑出5 万，才有 30 万的首付，而按照每个人攒五年估算，每个人只要每月攒1000元。钱是能凑出来的，但是，压力之大，可见一斑。合作建房， 乃至美国模式， 虽然由于种种原因， 还不能在中国房地产中占有一席之地。但是我们迫切希望政府能够给我们一个尝试的机会，哪怕只是这花园路的2 万平米房子。任何事物都有其优点和缺点， 希望政府看在老百姓迫切希望平抑房价的份上，给个机会。 建筑 易宪容：内地房地产不应学习香港模式名

31、师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 19 页 - - - - - - - - - 九段论 A股 号脉 2009 证券之星年度策略报告震荡加剧 , 节前哪些股可介入?持股还是持币过节? 2007-6-27 10:16:31 周雪松中国经济时报【字体： 大 中 小】 【收藏本页 】 【打印】 【我要评论】【手机也能看 】“香港其他都很好， 就是房地产 市场是个大问题。 ”中国社会科学院金融所研究员易宪容近日对中国经济时报记者表示，内地房地产发展模式不应该学习香港。继

32、推出香港房地产发展模式不适合中国内地之后，易宪容最近又撰写了一篇博客文章指出，政府想通过香港公屋这种住房保障模式来解决国内居民的居住问题根本就不可能。“三高”模式不适合大陆众所周知，内地房地产发展模式某种意义上是学香港得来。“我们仅仅是学一点点，如预售制度等等 ，问题是你有一套健全的法律体系吗？没有啊！”易宪容在接受本报记者采访时将大陆抄袭香港房地产业的这种发展模式归结为， “学表面的，坏的东西，好的东西不学。”易宪容在他近日撰写的博文 香港的公屋给我们什么启示 中谈到一个细节：不久前他与何顺文教授到香港西贡吃饭，回住处时大约到了晚上点， 路上见到不少高楼灯火通明，何教授告诉他，这些都是香港的

33、公屋，其居住条件相当差。易宪容对内地政府希望内地房地产市场也走上香港之路即通过修建大量的公屋（在内地是廉租屋、经济适用房、限价房等）来抑制过高的房价表示担忧。“我们的房地产市场是建立在公有制基础之上的。”易宪容说， 现在大陆向香港学习明显忽略了这一点， 同时，内地在抄袭香港模式方面基本都是对开发商最有利的东西 （比如预售制度等） ，“觉得有利的东西， 损害民众的东西就拼命学，没有利的就不学。 ”“为什么不学美国， 向欧美发达国家学学。 ”易对此疑惑不解，他说，“你就学香港也可以，你把它全部学过来，别学一点点。”年年， 易宪容曾师从香港大学张五常教授， 在香港学习、工作和生活的经历使他对香港房地

34、产市场有了较深的了解。易说，香港现在什么都好，就是房地产市场是个大问题。“现在所有问题都集中在这里，房地产问题不解决，将会拖累香港经济。 ”易宪容表示， 做出这种判断原因其实很简单因为绝大多数人利益受到了损害，而不仅仅是住的房子小。据了解，香港目前人均是 万美金， 排在世界第三位 ，但是香港的很多普通市民， 如今仍只能住在平方米以下空间里。在易宪容看来， 这与名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 19 页 - - - - - - - - - 香港世界第三的经济发

35、展水平是极不相称的。香港公屋留给易宪容的印象是“条件很差，很小。”他还以自己在北京的多平方米的房子为例，他说，在香港，像他这样的房子可以称得上是豪宅。相关统计资料显示， 在香港，平方米以下商品住宅占总量的，平方米占， 平方米以上仅为；这还没有算上公屋， 加上公屋（全部都是平方米以下），香港平方米以下住房所占比重为。易宪容认为，香港房地产市场是一个畸形的市场，是特殊历史条件的产物。易宪容说，政府在内地房地产发展方面的思路，很容易让人联想到香港的住房发展模式， 即高地价、高房价、高公屋居住率的“三高”发展模式。他在香港房地产发展模式不适合中国内地一文中指出， 在这种模式下， 政府以高价将土地出卖给

36、开发商， 房地产开发商以高房价在市场交易，在这种制度安排下， 社会绝大多数财富通过房地产市场分别流向了政府（如政府庞大的土地 基金）与房地产开发商 （香港最富有的人基本上都是通过房地产市场起家的），造成了严重的社会财富两极分化。他说，香港这种房地产发展模式并不适合中国内地。中国应该向美国学习毋庸质疑， 香港在廉租房 （公屋）建设方面做出了很大的努力，使的市民有了住房保障。 在这一点上， 内地却差很多。 但并不能就此就认为， 香港模式就是好的。 “由于房价过高、 公屋率过高， 整个香港居民的住房福利水平严重下降。这不仅表现在香港居民的住房面积过小，而且表现在香港绝大多数居民所住房子的周边环境恶劣

37、。”易宪容说。在易宪容看来， 香港房价之所以被推得很高， 一方面固然与土地价格不断走高有关；另一方面， 香港的公屋体系中低收入民众全部住公屋（这一比例占到了总人口的） ，也是一个重要因素。 并且在他看来， 香港模式之所以不适合中国内地， 一个无法回避的现实与国情是，中国内地绝大多数民众的住房问题，只能在政府某种 政策帮助下进入房地产市场来解决。“虽然香港政府花了巨大的财力修建了大量的公屋，但这不仅花费了大量的政府资源， 且对居民的住房条件改善不是很大。”易宪容表示， 从香港公屋的现状来看，即使香港有雄厚的财力来建公屋，但是想通过政府的方式来改善整个社会居民的居住问题仍然是不容易的。更何况中国内

38、地呢？香港目前有万人口， 内地有亿人， 是香港的倍， 香港的人均是 万美元， 而内地只有区区美元，后者只有前者的。“作为一个处于转轨过程中的发展中国家，中国绝大多数民众目前仍处于中低收入水平的状态下， 如果绝大多数民众的住房都要通过国家的住房保障体系来解决，政府的财政有这种承受能力吗？如果没有，中国住房保障体系的资金又从何而来？在目前的情况下， 国家财政显然是没有这种能力建立香港那种庞大的公名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 19 页 - - - - - -

39、- - - 屋体系的。 而且，即便是政府有能力来承担，那么又将通过何种方式来分配呢？如果这种分配体系不能够市场化， 那么不就又退回到年货币化住房改革之前的老路上去了吗？”易宪容对内地走香港的老路提出了诸多质疑。易在接受本报记者采访时表示，中国当前需要的不是学习香港模式，而是应学习美国模式，走绝大多数老百姓都能买得起房子的路子。“从美国的住房市场来看，资助中低收入民众购房是美国政府最基本的责任。”易宪容谈到， “美国政府房地产发展的基本宗旨就是要求房地产开发企业生产民众舒适、 安全、有支付能力的住房。 ”易宪容强调， 美国模式即开发生产民众舒适、 安全、有支付能力的住房发展模式，也并非是中国房地

40、产发展的理想模式。“理想模式应该比这还要好”。易宪容最后说。“香港模式”走进穷途末路？佛肚竹-深圳四招狙炒楼“香港模式”走进穷途末路？万科 17 英里 2 期试图采用传统的销售手法再度实现利润与品牌的双赢，不料惹出了麻烦。 一种倾向性的观点认为，豪宅营销经验欠缺的万科在汹涌而至的客户面前自乱阵脚，客户的不理性行为也使事情恶化。万科董事长王石在紧急约见笔者时表达了类似的观点，他认为万科要敢于承担责任，万科也会对此进行深刻的反思。他同时希望同行吸取万科的教训，认真检讨当下的售楼方式与制度安排，避免重蹈万科的覆辙。就在 2005 年“光棍节”到来的那一天，11 月 11 日，深圳市政府针对过快上涨的

41、房价制定四条政策，主要从销售环节企图平抑房价，打击炒楼，其中包括禁止售卖楼花 、认购协议格式化不准更名等。市场在觉察到丝丝冷意的同时发现：深圳师从多年的“香港模式”从此或将走进穷途末路！万科犯了行业“经验主义”错误？ 17英里作为全国为数极少的路南海边别墅，在当下深圳市场上可以说没有可比性，无论从海景资源还是从建筑设计、户型安排、品牌保障都堪称前无来者。万科20余年练就一身能攻善战的硬功夫，17英里 1 期别墅创造的经济和社会影响令人刮目相看。到了 17 英里 2 期，使惯大型社区开发拳脚的万科露出豪宅操盘经验不足的“马脚”，表现出欠缺豪宅营销磨炼的一面。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下

42、载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 19 页 - - - - - - - - - 整个行业都在做着类似的“动作”，认筹“蓄客”，分批推售，消费者一面大骂开发商“黑心”，一面万分火急地签名买房，深圳房地产市场势成水火。“香港模式”不合时宜？ 17英里事件余波未了，政府也终于对市场下猛药。世联地产顾问（中国）有限公司董事长陈劲松认为，17 英里事件体现了万科和行业的局限性，现在流行的营销方式，深圳学香港，全国学深圳，以目前内地高端物业旺盛的需求和强大的购买力，认筹、诚意客户登记、 VIP 卡等方式的

43、“蓄水”作用已经没有多大的实际意义了。万科董事长王石则认为，“香港模式”影响中国房地产市场久远，短期内很难消除，但在需求旺盛而供应短缺的局部市场，“香港模式”将首先在销售环节走向尽头。“香港模式”在深圳根深蒂固。做法之一就是认筹。本来，认筹是规避政策的一种变通销售方式，其操作方式是 以售 VIP 卡、消费卡、认筹卡等形式，发现和锁定潜在目标客户，为价格制定提供依据。就是说，在商品房销售过程中，在签订正式的商品房买卖合同或预售合同前，开发商先期推出“认筹”，签“认筹协议 ”或“认购合同 ”，交纳 几千元到几万元， 甚至几十万 、上百万的 诚意金 ，这已成一种 “行规” ，现在市场上比较流行的营销

44、手法就是这种，有些楼盘“蓄客” 的时间长达半年，少则数月，然后视市场反应制造“排队”进场的热闹场面，以集中的手法、以聚人气的方式，为楼市销售加码。于是经常看到民工在高档楼盘踊跃的身影，开发商利用该促销方式人为造成“抢手”迹象，方便出货和抬高房价陈劲松认为，早年开发商通过“排队”，制造短缺、制造虚假需求，在2001、2002 年许，深圳有楼盘开始卖起了VIP 卡、贵宾卡，此类卡简化了排队的麻烦，一张卡相当于一次优先选房的资格。在深圳楼市竞争激烈成交平平的2001、2002 年，这种被称为“认筹”的手法为开发商解决了不少问题，困扰他们的客户定位、活动营销、广告宣传等问题因此迎刃而解。进入2004

45、年下半年以后，随着宏观调控深入，这种以卡为媒介的营销手法开始显出它的弊端，在2005 年 4 月随着深圳叫停商品房预售中的“认筹”行为，“认筹”一夜之间成过街老鼠人人喊打。“认筹”可以保证社会公平？有人认为，合法的“认筹”也有利于解决商品房买卖中的“公平”问题。要知道现在买个像样点的房子得找关系递条子，想让开发商打个折比登天还难，好不容易有了个眉目你还得好生问候着，通过“认筹”，那些没有“关系”、没有“条子”关照的消费者就可以平等地获得选房的机会，落订自己心仪的房子。深圳同致行董事长王波在一次谈话中表示，在深圳， 实际上有些优秀的楼盘不认筹根本就无法卖。他说，华侨城纯水岸据说发展商收到的“关系

46、条”就有180 多张，瑞河耶那90 多套 Townhouse，发展商收到的“条子”也多达70 多张，瑞河耶河如果不认筹，向社会推出的可销售单位就可能不到10% ，这就意味着与发展商不沾亲带故、没有利益关系的置业者根本不可能买到这个楼盘！瑞河耶那最后通过认筹之后再抽签的销售方式，显示了认筹的社会公平性的一面。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 19 页 - - - - - - - - - 问题是，谁来保证这样的“公平”？“认筹”可以从根本上解决所谓的“公平”吗

47、？陈劲松认为，这个问题的关键是行业自律。“在市场经济下，政府的手不好伸得太长，在卖方市场，客户也不可能获得绝对的公平，只能靠行业的自律。开发商在跑马圈地、赚取利润的时候都应该对这个行业心存敬畏，不可以率性而为，更不可以挑战政策底线。”“香港模式”如何适应市场发展？据知情人士透露，此次事件之后，万科将重新检讨现行售楼模式，尤其对诚意客户登记、认筹、售卖 VIP 贵宾卡等做法将进行深入的检讨，万科会不会以此为契机，打破沿用已久的“自售”坚冰，引进销售代理合作伙伴？实际上，在深圳，万科在俊园、金域蓝湾、第五园等项目的销售上已经与销售代理公司进行了合作，但据了解这种合作并非深入的、全面的，“万科的专业

48、能力很强，基本上是万科主导，万科跟那些香港大发展商一样，都还是全能型的。”在“香港模式”下，房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由开发商独力完成，但是这种“全能”的开发模式在品牌做大、项目类型多元（比如普通住宅、豪宅、大型社区）、公司跨地域扩张、项目规模做大之后是否还能适应市场的发展，值得深思。为什么早年香港房地产商进入中国内地做开发就基本上全军覆没？水土不服仅是表象，根源在于所谓的“香港模式”。王石认为，中国房地产行业的专业分工将越来越细，这是不可逆转的趋势，“香港模式”涉及链条过长，商业模式太过复杂，而任何一家房地产公司不可能是“全能”、“全才”，必须对自己的能力与定位有清晰的

49、认识。此外，香港模式诞生于特殊的香港背景，即土地资源有限，政府高度垄断土地，开发商高度垄断市场，与中国内地现实情况大相径庭，而中国内地土地的成熟期较长、法律监管不严、制度不完善也不好沿用香港做法，而资金来源更不能单一依赖银行贷款，应该多元化。从“ 香港模式 ” 到“ 新加坡模式 ”名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 19 页 - - - - - - - - - 12733486上帝优待我发表于： 08-11-22 13:241234“海平面下的艺术之光”玩游

50、戏拿大奖河南人在南京 我想你了 .丫头 中国军人 【军版随笔】心情郑州花青三连 三连同学新版个照依水听风 【岁月时光】黄河暮色郑州轻院 嗮嗮演出照片 -面具美女！躬耕 ? 情感调 . 新春有奖！躬耕 ? 情感调查 .故事家 ? 微型 . 参与有奖！故事家 ? 微型经典 .郑州兄弟排球 请记住2009 郑州元旦全 .郑州网上交友 苏沪杭四日游“若将 香港模式模糊定义为保障性住房与商品房比例为3：7，那么或许在新加坡模式中，这个比例可以翻转为7：3。”SOHO 中国董事长潘石屹 (博客) 对第一财经日报判断说，在“9000 亿”一揽子保障房计划出台之后， 可能直接引导中国房地产市场从“香港模式”向