最新十一经路写字楼分析.10.26精品课件.ppt

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1、目目 录录15236经纬大厦区域概况经纬大厦区域概况周边竞品写字楼概况周边竞品写字楼概况周边市场分析周边市场分析经纬大厦经纬大厦SWOT分析分析经纬大厦项目概况经纬大厦项目概况4周边竞品写字楼要点周边竞品写字楼要点2区域概况区域概况区区域域概概述述天津南站商务区天津南站商务区十一经路至新开路金融十一经路至新开路金融商务区商务区六纬路商务商业发展带六纬路商务商业发展带河东区重点打造规河东区重点打造规划中的五区三带，划中的五区三带，经纬大厦所在的十经纬大厦所在的十一经路区域占有两一经路区域占有两区一带区一带2区域概况区域概况天天津津南南站站商商务务区区区域概况区域概况2十十一一经经路路至至新新开开

2、路路金金融融商商务务发发展展带带2区域概况区域概况六六纬纬路路商商务务商商业业发发展展带带3周边竞品项目概况周边竞品项目概况经纬大厦周边重点写字楼基础数据经纬大厦周边重点写字楼基础数据3周边竞品项目概况周边竞品项目概况万万隆隆太太平平洋洋大大厦厦万隆太平洋大厦为销售万隆太平洋大厦为销售型物业，型物业，1-2层为商业层为商业（目前太平洋保险、农（目前太平洋保险、农业银行等商家租用）业银行等商家租用）3-5层为开发商自用，层为开发商自用，14层至层至20层为太平洋保险层为太平洋保险整体购买，（整体购买，（6-12层）层）散售，销售面积集中在散售，销售面积集中在60平米平米-150平米，该楼平米，该

3、楼设施陈旧电梯等候时间设施陈旧电梯等候时间过长，车位使用非常紧过长，车位使用非常紧张，吸引的租户集中在张，吸引的租户集中在国内私营小企业，楼内国内私营小企业，楼内杂乱无序，物业管理水杂乱无序，物业管理水平有限。平有限。3周边竞品项目概况周边竞品项目概况天天星星河河畔畔大大厦厦天星河畔为销售型物业，目前该楼租金为十一经路区域最高。天星河畔为销售型物业，目前该楼租金为十一经路区域最高。该楼该楼1-5层为商业（目前有东方之珠、登瀛楼餐饮等商家租层为商业（目前有东方之珠、登瀛楼餐饮等商家租用因大光明桥的扩建改造对其商业造成极大影响），用因大光明桥的扩建改造对其商业造成极大影响），6至至40层写字楼，高

4、区部分吸引了大型船运公司和电力公司整层购层写字楼，高区部分吸引了大型船运公司和电力公司整层购买，中底区散售面积集中在买，中底区散售面积集中在60-120。该楼的客群超过。该楼的客群超过80%为为货代、物流、海运相关行业，在业内也被称作物流楼。该楼货代、物流、海运相关行业，在业内也被称作物流楼。该楼的整体建造及物业有非常好的水准，硬件如电梯、空调、层的整体建造及物业有非常好的水准，硬件如电梯、空调、层高都已接近甲级写字楼的配置。高都已接近甲级写字楼的配置。3鼎鼎泰泰大大厦厦鼎泰大厦为烂尾楼改造项目，鼎泰大厦为烂尾楼改造项目，1-5层为商业（因十经路立交桥的层为商业（因十经路立交桥的影响至今未能找

5、到合适商家租用），影响至今未能找到合适商家租用），6至至20层为销售型写字楼，层为销售型写字楼，面积集中在面积集中在56-110平米，室内有独立卫生间，平米，室内有独立卫生间，21至至32层为住宅型层为住宅型公寓，写字楼部分已经销售完毕，销售均价为每平方米公寓，写字楼部分已经销售完毕，销售均价为每平方米11000远，远，购买及租赁客户以中小企业为主。该楼在建造上有一设计缺陷，购买及租赁客户以中小企业为主。该楼在建造上有一设计缺陷，层高局部不到层高局部不到2米，虽然该楼竣工时间不长，但整体感觉不到任米，虽然该楼竣工时间不长，但整体感觉不到任何新意。何新意。周边竞品项目概况周边竞品项目概况3周边竞

6、品项目概况周边竞品项目概况三三联联大大厦厦万万泰泰大大厦厦三联大厦与万泰大厦为子母楼，高楼为三联大厦，矮楼为万泰三联大厦与万泰大厦为子母楼，高楼为三联大厦，矮楼为万泰大厦，均由三联集团开发建造。三联大厦为销售型物业，大厦，均由三联集团开发建造。三联大厦为销售型物业，1-5层层为商业（已全部租售完毕），该楼整体销售多以整层客户为目为商业（已全部租售完毕），该楼整体销售多以整层客户为目标，吸引了包括钢材，电力，地产等方面的企业购买，部分散标，吸引了包括钢材，电力，地产等方面的企业购买，部分散售面积集中在售面积集中在100左右，散售部分客群比较多样，多以中小企业左右，散售部分客群比较多样，多以中小企

7、业为主。该楼空调系统为非中央空调系统，电梯等候时间过长，为主。该楼空调系统为非中央空调系统，电梯等候时间过长，且物业管理水平不高，影响都了该楼品质。车位设计较少，大且物业管理水平不高，影响都了该楼品质。车位设计较少，大部分租户无停放车位。部分租户无停放车位。矮楼万泰大厦，该楼由万泰进矮楼万泰大厦，该楼由万泰进出口贸易有限公司整体购买，出口贸易有限公司整体购买，1-5层为商业外，层为商业外，11-16层为该层为该公司自用，公司自用，6至至10层对外出租，层对外出租，该楼不散租，招租目标客户为该楼不散租，招租目标客户为需求整层的企业，目前该租金需求整层的企业，目前该租金为每天每平米为每天每平米3.

8、1元，其中元，其中25%为物业费，为物业费，15%为能源费。为能源费。3周边竞品项目概况周边竞品项目概况津津东东大大厦厦津东大厦为租赁型物业，因该楼是河东区楼宇经济的重点项目之津东大厦为租赁型物业，因该楼是河东区楼宇经济的重点项目之一。一。2001年年5月被区政府命名为月被区政府命名为“私营经济培育发展基地私营经济培育发展基地”及及“重点服务保护单位重点服务保护单位”，作为河东区，作为河东区“经济园区经济园区”，入住津东大，入住津东大厦可享受河东区引进企业优惠政策。该楼厦可享受河东区引进企业优惠政策。该楼1-3层为裙房商业（目层为裙房商业（目前有麦当劳、招商银行等商户租用），前有麦当劳、招商银

9、行等商户租用），3-13层的写字楼部分主力层的写字楼部分主力租赁面积在租赁面积在44-80平米，因该楼的建造时间较早，未能充分考虑平米，因该楼的建造时间较早，未能充分考虑业主停车因素，车位非常紧张。业主停车因素，车位非常紧张。4该区域写字楼平均净租金为该区域写字楼平均净租金为2元元-2.5元元该区域写字楼电梯配置较低，电梯运速非常慢。该区域写字楼电梯配置较低，电梯运速非常慢。该区域写字楼租赁面积多为该区域写字楼租赁面积多为60-120平米左右平米左右该区域除鼎基大厦外其它楼宇建造时间均为该区域除鼎基大厦外其它楼宇建造时间均为10年以上年以上该区域物业费较低楼宇物业管理水准较差该区域物业费较低楼

10、宇物业管理水准较差该区域租户多以国内中小企业为主该区域租户多以国内中小企业为主该区域写字楼层高偏低，净高多为该区域写字楼层高偏低，净高多为2.3米米-2.5米米该区域写字楼车位非常紧张该区域写字楼车位非常紧张周边竞品写字楼要点周边竞品写字楼要点5周边市场分析周边市场分析无行业内认定的甲级写字楼，该市场被行业内定为天津写字楼的无行业内认定的甲级写字楼，该市场被行业内定为天津写字楼的二级市场，不作为重点研究对象。二级市场，不作为重点研究对象。该区域与南京路高端商务区一桥之隔，在消化区内注册企业的同该区域与南京路高端商务区一桥之隔，在消化区内注册企业的同时，其便利的交通及低廉的租金同事也能吸引到其他

11、区域的租户时，其便利的交通及低廉的租金同事也能吸引到其他区域的租户该市场聚集了多家企业自行开发使用的写字楼，如人保大厦（该市场聚集了多家企业自行开发使用的写字楼，如人保大厦（人保保险）、天津金融大厦（工商银行大楼）、金耀集团大厦人保保险）、天津金融大厦（工商银行大楼）、金耀集团大厦等。等。该区域楼宇出租率基本上都可打到该区域楼宇出租率基本上都可打到80%以上，我们分析可能与宏以上，我们分析可能与宏观经济形势不好，各企业降低成本，加速了中低端楼宇的需求。观经济形势不好，各企业降低成本，加速了中低端楼宇的需求。该市场已经形成了一定的商务氛围，但是市场中没有培育出有影该市场已经形成了一定的商务氛围，

12、但是市场中没有培育出有影响力项目，未能吸引中高端客户进入，一些有影响力的企业也开响力项目，未能吸引中高端客户进入，一些有影响力的企业也开始迁出该区域。始迁出该区域。该区域缺乏中高端的商务配套设施。该区域缺乏中高端的商务配套设施。6经纬大厦经纬大厦SWOT分析分析优优势势STRENGTH经纬大厦地处城区交通主干线，紧邻十一经路立交桥，可顺经纬大厦地处城区交通主干线，紧邻十一经路立交桥，可顺势快速延伸至津滨大道、卫国道、京塘公路等市内主要干线，势快速延伸至津滨大道、卫国道、京塘公路等市内主要干线，便捷通往机场、开发区等市内各个区域。便捷通往机场、开发区等市内各个区域。经纬大厦距离地铁经纬大厦距离地

13、铁9号线号线300米，米，9号线的开通使该区域进一号线的开通使该区域进一步融汇到开发区、市区的商务氛围中，提升这一区域的商务步融汇到开发区、市区的商务氛围中，提升这一区域的商务竞争力。竞争力。该区域与小白楼商业区、南京路商务区比邻，地理位置佳。该区域与小白楼商业区、南京路商务区比邻，地理位置佳。 6经纬大厦经纬大厦SWOT分析分析劣劣势势WEAKNESS由于经纬大厦建造竣工时间为由于经纬大厦建造竣工时间为1999年，已年，已13年的时间，在年的时间，在设计之初未能充分考虑车位因素，造成现阶段车位的紧缺。设计之初未能充分考虑车位因素，造成现阶段车位的紧缺。经纬大厦所在的区域，为天津市写字楼的二级

14、区域，在吸经纬大厦所在的区域，为天津市写字楼的二级区域，在吸引高端客户的能力上会有一定的障碍。引高端客户的能力上会有一定的障碍。经纬大厦四部电梯的配置也是该楼劣势之一，作为经纬大厦四部电梯的配置也是该楼劣势之一，作为25层的层的高楼电梯数量略少。高楼电梯数量略少。经纬大厦虽然地处交通干线，但在上下班高峰期会有拥堵经纬大厦虽然地处交通干线，但在上下班高峰期会有拥堵发生。发生。6经纬大厦经纬大厦SWOT分析分析机机会会OPPORTUNITP经纬大厦所在区域是河东区政府规划的重点五区一带的范经纬大厦所在区域是河东区政府规划的重点五区一带的范围之内，该区域集商务、商业、金融等概念于一体，具有围之内，该

15、区域集商务、商业、金融等概念于一体，具有很高的发展前景，使该区域内的物业带来更多的机会。很高的发展前景，使该区域内的物业带来更多的机会。该区域已经有香港嘉里集团、中信集团、中粮集团进入开该区域已经有香港嘉里集团、中信集团、中粮集团进入开发高端写字楼，未来的发高端写字楼，未来的5至至8年时间必将带领该区域走向商年时间必将带领该区域走向商务写字楼的发展的新阶段，完成该区域写字楼市场由底端务写字楼的发展的新阶段，完成该区域写字楼市场由底端到高端的整体升级。到高端的整体升级。该区域目前缺少甲级写字楼，新建高端楼宇还需时间，如该区域目前缺少甲级写字楼，新建高端楼宇还需时间，如能很好利用甲级写字楼的概念，

16、将经纬大厦包装推入该市能很好利用甲级写字楼的概念，将经纬大厦包装推入该市场，填补市场空白，存在非常大的利润价值。场，填补市场空白，存在非常大的利润价值。6经纬大厦经纬大厦SWOT分析分析威威胁胁THREAT天津市区的写字楼市场竞争激烈，供应量增加明显，各楼天津市区的写字楼市场竞争激烈，供应量增加明显，各楼宇之间的价格竞争激烈，必将对经纬大厦带来冲击。宇之间的价格竞争激烈，必将对经纬大厦带来冲击。目前国际国内的整体经济形势不明朗，写字楼租赁市场存目前国际国内的整体经济形势不明朗，写字楼租赁市场存在压力，市场需求长时间不振会对该楼的日后经营带来在压力，市场需求长时间不振会对该楼的日后经营带来更多的不确定因素。更多的不确定因素。经纬大厦的建造时间较长，该楼的硬件设备老化带来的维经纬大厦的建造时间较长，该楼的硬件设备老化带来的维护成本的增加，也会是其威胁之一。护成本的增加，也会是其威胁之一。完完 结结2012年年10月月26日日