天健集团：深圳市天健（集团）股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行可续期公司债券(第一期)2022年跟踪评级报告.PDF

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1、 深圳市天健 （集团） 股份有限公司深圳市天健 （集团） 股份有限公司20212021年面年面向合格投资者公开发行可续期公司债券向合格投资者公开发行可续期公司债券( (第一期第一期)2022)2022年跟踪评级报告年跟踪评级报告 CSCI Pengyuan Credit Rating Report 地址：深圳市深南大道 7008 号阳光高尔夫大厦三楼 电话: 0755-82872897 传真：0755-82872090 邮编: 518040 网址： 信用评级报告声明信用评级报告声明 除因本次评级事项本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评级机构及评级从业人员与评级对象不存在任何足以影响评级行为

2、独立、客观、公正的关联关系。 本评级机构与评级从业人员已履行尽职调查义务，有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正原则。本评级机构对评级报告所依据的相关资料进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确性和完整性不作任何明示或暗示的陈述或担保。 本评级机构依据内部信用评级标准和工作程序对评级结果作出独立判断，不受任何组织或个人的影响。 本评级报告观点仅为本评级机构对评级对象信用状况的个体意见，并非事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。投资者应当审慎使用评级报告，自行对投资结果负责。 被评证券信用评级自本评级报告出具之日起至被评证券到期兑付日有效。同时，本评级机构已对受评对象的跟踪评

3、级事项做出了明确安排，并有权在被评证券存续期间变更信用评级。本评级机构提醒报告使用者应及时登陆本公司网站关注被评证券信用评级的变化情况。 本评级报告及评级结论仅适用于本期证券，不适用于其他证券的发行。 中证鹏元资信评估股份有限公司中证鹏元资信评估股份有限公司 评级总监：评级总监： 1 深圳市天健（集团）股份有限公司深圳市天健（集团）股份有限公司2022021 1年面向合格投资者公开发行年面向合格投资者公开发行可续期公司债券可续期公司债券( (第一期第一期) )20202222年跟踪评级报告年跟踪评级报告 评级观点 中证鹏元维持深圳市天健（集团）股份有限公司（以下简称“天健集团”或“公司”，股票

4、代码：000090.SZ）的主体信用等级为AA+，维持评级展望为稳定；维持 “21 天健 Y1”的信用等级为AAA。 该评级结果是考虑到：公司系深圳市国资委旗下建工板块最核心的经营主体，承揽能力保持较强水平，施工业务在手订单充足，房地产在售及在建项目储备充足，未来收入持续性强，且深圳市特区建工集团有限公司（简称“特区建工”）提供的连带责任保证担保仍能有效提升“21 天健 Y1”的信用水平。同时也关注到，公司南宁区域房地产项目存在减值风险，面临一定的资金压力，负债规模攀升较快，债务压力仍然较大等风险因素。 未来展望 公司施工业务在手订单及房地产项目储备充足，预计公司业务持续性强，经营风险和财务风

5、险相对可控。综合考虑，中证鹏元给予公司稳定的信用评级展望。 公司主要财务数据及指标（单位：亿元） 项目项目 2022.03 2021 2020 2019 总资产 636.87 598.24 489.99 403.13 归母所有者权益 134.98 127.05 109.56 95.91 总债务 271.17 207.96 195.94 117.67 营业收入 38.61 232.69 171.25 146.65 EBITDA利息保障倍数 - 5.05 4.15 3.53 净利润 9.06 19.52 14.89 12.34 经营活动现金流净额 -24.67 10.72 -1.58 2.92 销

6、售毛利率 44.88% 19.74% 23.82% 23.39% EBITDA利润率 - 15.69% 15.37% 14.47% 总资产回报率 - 5.72% 5.43% 5.52% 资产负债率 78.39% 78.56% 77.47% 76.04% 净债务/EBITDA - 3.69 4.39 3.38 总债务/总资本 66.34% 68.35% 69.64% 59.94% FFO/净债务 - -17.70% 7.08% 4.38% 速动比率 0.71 0.61 0.58 0.35 现金短期债务比 1.01 1.00 0.96 1.13 资料来源：公司 2019-2021 年审计报告及未经

7、审计的 2022年 1-3月财务报表 联系方式 项目负责人：项目负责人：蒋申 项目组成员项目组成员：张涛 联系电话：联系电话：0755-82872897 评级结果 本次评级 上次评级 主体信用等级 AA+ AA+ 评级展望 稳定 稳定 21 天健 Y1 AAA AAA 中鹏信评【2022】跟踪第【430】号 01 评级日期 2022 年 6 月 14 日 2 优势 公司系深圳市国资委旗下公司系深圳市国资委旗下建工板块主要经营主体，施工资质全面且等级高，承揽能力建工板块主要经营主体，施工资质全面且等级高，承揽能力保持保持较强较强水平水平。公司系深圳市国资委旗下建工板块主要经营主体，2021 年新

8、增市政公用工程施工总承包壹级、建筑工程施工总承包壹级资质等重要施工资质，截至年末，公司拥有 1 个特级资质和 16 个壹级资质；2021 年公司获得国优 1 项、省优 12 项，年末在册一级建造师 575 人；高等级且较为全面的施工资质、较强的技术实力使得公司项目承揽能力保持较强水平。 公司新签订单金额快速增长，施工业务公司新签订单金额快速增长，施工业务在手订单在手订单充足充足，未来施工收入持续性强，未来施工收入持续性强。2021 年工程施工业务新签合同金额同比增长率达96.70%；截至2022年3月末公司在建施工项目金额达461.43亿元，同比增长42.31%，在手订单充足。 房地产业务在售

9、在建项目储备充足，未来收入有保障。房地产业务在售在建项目储备充足，未来收入有保障。截至 2022 年 3 月末公司主要在售房地产项目尚未销售面积为84.19 万平方米，主要在建项目规划计容面积 69.03 万平方米，项目储备充足，其中深圳、惠州等地项目去化较好，盈利能力较强。 特区建工提供的连带责任保证担保仍能有效提升“特区建工提供的连带责任保证担保仍能有效提升“21天健天健Y1”的信用水平。”的信用水平。经中证鹏元综合评定，特区建工主体信用等级为 AAA，其为本期债券提供的连带责任保证担保仍能有效提升“21 天健 Y1”的信用水平。 关注 公司南宁区域房地产项目存在减值风险公司南宁区域房地产

10、项目存在减值风险。公司于 2021 年计提南宁区域部分地产项目减值损失 3.01 亿元。截至 2021年末，公司开发产品中南宁区域房产项目共 42.67亿元，主要包括南宁天健城二期项目、南宁天健和府，上述两个项目毛利率较低，若南宁市房地产景气度持续下行，公司南宁区域房产项目仍将面临减值风险。 公司公司面临一定的资金压力面临一定的资金压力。公司工程项目结算进度受疫情、减税降费等影响，加大垫资压力，且在建房地产项目较多，截至2022年 3月末尚需投资 44.75亿元，此外宝安区新安街道宝城 43区碧海花园棚户区改造项目尚需投资 22.10亿元，公司后续投入规模较大。 公司负债规模攀升较快，债务压力

11、公司负债规模攀升较快，债务压力仍仍较大。较大。出于业务发展需要，公司总债务规模攀升较快。截至 2022年 3月末，公司总债务规模为 271.17 亿元，同比增长 41.90%，负债率持续处于较高水平，债务压力仍较大。 本次评级适用评级方法和模型 评级方法评级方法/模型名称模型名称 版本号版本号 建筑施工企业评级方法和模型 cspy_ffmx_2021V1.0 外部特殊支持评价方法 cspy_ff_2019V1.0 注：上述评级方法和模型已披露于中证鹏元官方网站 本次评级模型打分表及结果 评分要素评分要素 评分指标评分指标 指标评分指标评分 评分要素评分要素 评分指标评分指标 指标评分指标评分

12、业务状况 行业风险行业风险 3 财务状况 杠杆状况杠杆状况 中等中等 经营状况经营状况 非常强非常强 净债务/EBITDA 5 经营规模 6 EBITDA利息保障倍数 6 产品、服务和技术 6 总债务/总资本 3 品牌形象和市场份额 4 FFO/净债务 1 经营效率 5 杠杆状况调整分 -1 3 业务多样性 5 盈利状况盈利状况 非常强非常强 盈利趋势与波动性 优秀 盈利水平 5 业务状况评估结果业务状况评估结果 非常强非常强 财务状况评估结果财务状况评估结果 较小较小 指示性信用评分指示性信用评分 aa 调整因素调整因素 无 调整幅度调整幅度 0 独立信用状况独立信用状况 aa 外部特殊支持

13、调整外部特殊支持调整 1 公司主体信用等级公司主体信用等级 AA+ 历史评级关键信息 主体评级主体评级 债项评级债项评级 评级日期评级日期 项目组成员项目组成员 适用评级方法和模型适用评级方法和模型 评级报告评级报告 AA+/稳定 AAA 2021-11-29 蒋申、张涛 建筑施工企业评级方法和模型（cspy_ffmx_2021V1.0）、外部特殊支持评价方法（cspy_ff_2019V1.0） 阅读全文 AA+/稳定 AAA 2018-9-3 王哲、刘伟强 建筑施工企业主体长期信用评级方法（py_ff_2017V1.0） 阅读全文 本次跟踪债券概况 债券简称债券简称 发行规模（亿元）发行规模

14、（亿元） 债券余额（亿元）债券余额（亿元） 上次评级日期上次评级日期 债券到期日期债券到期日期 21 天健 Y1 25.00 25.00 2021-11-29 2024-12-10 4 一、一、跟踪评级原因跟踪评级原因 根据监管部门规定及中证鹏元对本次跟踪债券的跟踪评级安排，进行本次定期跟踪评级。 二、二、债券募集资金使用情况债券募集资金使用情况 公司于2021年12月面向合格投资者公开发行25.00亿元可续期公司债券“21天健Y1”，募集资金扣除发行费用后拟优先偿还到期债券本息，剩余资金全部用于偿还公司有息债务。截至2021年12月31日，“21天健Y1”募集资金专项账户余额为0.00元。

15、三、三、发行主体概况发行主体概况 截至2022年3月末，公司总股本为186,854.54万股，跟踪期内无变动，公司控股股东仍为特区建工，实际控制人仍为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“深圳市国资委”）。截至2022年3月末公司前十大股东如表1所示。 表表1 截至截至 2022 年年 3 月末公司前十大股东明细（单位：股）月末公司前十大股东明细（单位：股） 股东名称股东名称 股东性质股东性质 持股比例持股比例 持股数量持股数量 深圳市特区建工集团有限公司 国有法人 23.47% 438,637,781 深圳市资本运营集团有限公司 国有法人 16.10% 300,826,447 香港

16、中央结算有限公司 境外法人 4.67% 87,290,748 深圳市高新投集团有限公司 国有法人 3.00% 55,999,790 交通银行股份有限公司广发 中证基建工程交易型开放式指 数证券投资基金 其他 1.09% 20,382,400 上海闵行联合发展有限公司 国有法人 0.84% 15,691,337 冯骏驹 境 内 自 然人 0.82% 15,270,149 中国工商银行股份有限公司 富国中证红利指数增强型证券 投资基金 其他 0.73% 13,627,872 国泰君安证券资管招商银行 国泰君安君享天健如意集合 资产管理计划 其他 0.48% 9,000,000 李红交 境 内 自

17、然人 0.41% 7,646,247 合计合计 51.61% 964,372,771 资料来源：公司 2022 年第一季度报告，中证鹏元整理 2021年4月9日，公司董事长韩德宏先生因工作调动原因申请辞去公司董事长职务，仍担任公司董事职务；同日，公司董事会选举宋扬先生担任公司董事长，并于4月13日完成工商变更登记手续，公司法定代表人由韩德宏变更为宋扬。此外，王超先生、孙慧荣先生分别于2021年4月8日、2021年5月20日被选举为公司董事。2021年3月30日，公司总工程师江建先生因工作调动辞去总工程师职务，2021年6月24日，公司聘任刘铁军先生为总工程师。 5 公司系深圳市国资委旗下建工板

18、块核心经营主体，业务领域仍为建筑施工业务、房地产开发及城市综合服务等，以建筑施工业务、房地产开发业务为主，业务区域涉及广东省、湖南省、上海市等多个省市自治区。2021年，公司合并范围新增11家子公司，注销1家子公司、转让1家子公司。 表表2 2021 年年公司合并报表范围变化情况公司合并报表范围变化情况（单位：（单位：亿亿元）元） 1、跟踪期内新纳入公司合并范围的子公司情况、跟踪期内新纳入公司合并范围的子公司情况 子公司名称 持股比例 出资额 合并方式 深圳市光明建工集团有限公司 51% 0.20 设立 深圳市特区铁工建设集团有限公司 51% 未出资 设立 深圳市光明天健文体发展有限公司 74

19、% 未出资 设立 深圳市天健利华资产运营有限公司 51% 0.01 设立 东莞市天健置地有限公司 100% 0.01 设立 深圳市前海天健置地发展有限公司 100% 0.50 设立 长沙市天健置业有限公司 100% 0.50 设立 深圳星际产业建设有限公司 100% 0.22 收购 广东渝大建筑工程有限公司 100% 0.30 收购 深圳慧通建设工程有限公司 100% 0.19 收购 深圳市深汕建工集团有限公司 100% 0.30 收购 2、跟踪期内、跟踪期内不再不再纳入公司合并范围的子公司情况纳入公司合并范围的子公司情况 子公司名称 持股比例 注册资本 不再纳入的原因 深圳苏商建设工程有限公

20、司 100% 1.01 注销 海南天健威斯特酒店有限公司 100% 0.12 转让 资料来源：公司 2021 年年度报告 四、运营环境四、运营环境 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 2021年我国经济呈现稳健复苏态势，年我国经济呈现稳健复苏态势，2022年稳增长仍是经济工作核心年稳增长仍是经济工作核心，“宽财政，“宽财政+稳货币”政策延稳货币”政策延续，预计全年基建投资增速有所回升续，预计全年基建投资增速有所回升 2021年，随着新冠疫苗接种的持续推进以及货币宽松政策的实施，全球经济持续复苏，世界主要经济体呈现经济增速提高、供需矛盾加剧、通胀压力加大、宽松货币政策温和收紧的格局。我国坚持以

21、供给侧结构性改革为主线，统筹发展和安全，继续做好“六稳”、“六保”工作，加快构建双循环新发展格局，国内经济呈现稳健复苏态势。2021年，我国实现国内生产总值（GDP）114.37万亿元，同比增长8.1%，两年平均增长5.1%，国民经济持续恢复。分季度来看，一至四季度分别增长18.3%、7.9%、4.9%、4.0%，GDP增速逐季度放缓。 从经济发展的“三驾马车”来看，整体呈现外需强、内需弱的特征，出口和制造业投资托底经济。 6 固定资产投资方面，2021年全国固定资产投资同比增长4.9%，两年平均增长3.9%，其中制造业投资表现亮眼，基建投资和房地产投资维持低位，严重拖累投资增长。消费逐步恢复

22、，但总体表现乏力，全年社会消费品零售总额同比增长12.5%，两年平均增长3.9%，疫情对消费抑制明显。对外贸易方面，在全球疫情反复情况下，海外市场需求强劲，我国防疫措施与产业链稳定性的优势持续凸显，出口贸易高速增长，全年进出口总额创历史新高，同比增长21.4%，其中出口增长21.2%，对经济的拉动作用较为显著。 2021年以来，央行稳健的货币政策灵活精准、合理适度，综合运用多种货币政策工具，保持流动性总量合理充裕、长中短期供求平衡。积极的财政政策精准实施，减税降费、专项债券、直达资金等形成“组合拳”，从严遏制新增隐性债务，开展全域无隐性债务试点，促进经济运行在合理区间和推动高质量发展。得益于经

23、济恢复性增长等因素拉动，2021年全国一般公共预算收入20.25万亿元，同比增长10.7%；财政支出保持较高强度，基层“三保”等重点领域支出得到有力保障，全国一般公共预算支出24.63万亿元，同比增长0.3%。 2021年，基建投资因资金来源整体偏紧、地方项目储备少、资金落地效率低等因素持续低迷，全年基建投资同比增速降至0.4%，两年平均增速为0.3%。其中基建投资资金偏紧主要体现为公共预算投资基建领域的比例明显下降，专项债发行偏晚、偏慢且投向基建比重下滑，以及在地方政府债务风险约束下，隐性债务监管趋严、非标融资继续压降等。 2022年，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，疫

24、情冲击下，外部环境更趋复杂严峻和不确定性，稳增长仍是2022年经济工作核心。宏观政策方面，预计2022年货币政策稳健偏宽松，总量上合理适度，结构性货币政策仍为主要工具，实行精准调控，不会“大水漫灌”。财政政策加大支出力度，全年财政赤字率预计在3.0%左右。1.46万亿元专项债额度已提前下达，在稳增长压力下，随着适度超前开展基础设施投资等政策发力，预计全年基建投资增速有所回升。 建筑建筑施工行业施工行业 建筑业经济稳定器作用有所减弱建筑业经济稳定器作用有所减弱，但随着适度超前开展基础设施建设和，但随着适度超前开展基础设施建设和稳经济一揽子政策逐步实稳经济一揽子政策逐步实施，预计未来建筑行业产值将

25、有所回升施，预计未来建筑行业产值将有所回升 2021年以来，虽然政府出台一系列稳增长措施，但受到专项债发行后置、地方政府投融资承压、地产行业监管政策趋严、企业资金不足等因素影响，2021 年建筑业对 GDP 形成一定拖累；从增加值来看，全年建筑业增加值 80,138.50 亿元，同比增长 2.1%，低于同期 GDP 增速 6.0 个百分点；从行业贡献度来看，2021年建筑业对国民生产总值的贡献度为 1.85%，较上年同期下降 7.48个百分点。 2021年末中央经济工作会议召开，财政部、发改委和银保监会相继表态支持超前开展基础设施投资；2022 年 5 月 25 日国务院召开全国稳住经济大盘电

26、视电话会议，会议指出确保中央经济工作会议和政府工作报告确定的政策举措上半年基本实施完成，为加大实施力度，国务院常务会议稳经济一揽子政 7 策措施 5 月底前要出台可操作的实施细则、应出尽出，将对基建投资起到一定拉动作用。但考虑疫情反复及部分大型房企流动性危机降低居民购房预期，且 2022 年仍为房企偿债高峰，部分房企削减非必要开工，未来房地产开发投资仍面临一定下行压力，将压制房建施工活动。此外，住建部 2022 年 1 月发布 “十四五”建筑业发展规划 ，规划提出“十四五”时期建筑业在国民经济支柱产业地位更加稳固，全国建筑业总产值年均增长率保持在合理区间，建筑业增加值占国内生产总值的比重保持在

27、 6%左右。综合来看，预计 2022年我国建筑业对经济贡献度有所回升。 图图1 2021 年建筑业对实际年建筑业对实际 GDP 增速形成一定拖累，增速形成一定拖累，2022 年此作用或将改善年此作用或将改善 数据来源：wind，中证鹏元整理 预计2022年建筑业产值或将有所回升。2020年三季度以来国内宏观杠杆水平持续回落，其中实体经济部门、非金融企业部门2021年末杠杆率分别较2020年末下滑6.3个百分点、7.5个百分点；但为了对冲疫情带来的负面影响，同期政府部门杠杆率小幅提升1.3个百分点。 2022年宽信用力度有望加大，中证鹏元预计针对企业部门的政策力度或将加大，实体经济融资需求低迷态

28、势或将有所改善，宏观杠杆率将稳中略升，特别是政府部门加杠杆来推动基建投资增长，也将对建筑行业融资环境有所提振，行业中的大型央企、国企建筑企业将受益较多。此外，2021年建筑业产值同比增速持续提升至11.04%，新签订单累计同比增长5.96%，整体看，建筑业订单保障能力仍处于较好水平，项目端储备较为丰富，能够为建筑企业未来一段时间内的业务发展提供一定支撑。 图图2 预计预计 2022 年宏观杠杆率稳中略升年宏观杠杆率稳中略升 图图3 预计预计 2022 年建筑业产值增速继续提升年建筑业产值增速继续提升 数据来源：wind，中证鹏元整理 数据来源：wind，中证鹏元整理 预计预计 2022 年国家

29、政策将进一步加强对新、老基建等领域的支持力度，优化投资结构，未来基建类年国家政策将进一步加强对新、老基建等领域的支持力度，优化投资结构，未来基建类 8 建筑投资增速或将触底反弹，驱动建筑施工行业业务增长建筑投资增速或将触底反弹，驱动建筑施工行业业务增长 2022 年基建建筑投资增速或将触底反弹，推动相关建筑施工业务规模增长。2021 年全国基础设施建设投资（不含电力）累计增长0.40%，其中2021年一季度因低基数影响，基建投资增长较快，累计同比增长 29.70%，随着财政支出后置和政府努力控制或有债务导致第二、三、四季度增速逐步放缓。2022年以来，政府工作报告、中央财经会议等多次强调，适度

30、超前开展基础设施建设。受益于专项债发行，宽松的货币政策和政府投资和公共财政支出持续扩大，基础设施建设支持力度加大，基建投资明显提速，其中一季度交通固定资产投资完成约 6,360 亿元，同比增长 9.8%；1 至 4 月份，水利项目已落实地方政府专项债 720 亿元，较去年同期增加 386亿元，增长 115%。 图图4 2021 年年基建建筑投资增速高位放缓，基建建筑投资增速高位放缓，2022 年或将触底反弹年或将触底反弹 资料来源：Wind，中证鹏元整理 预计预计2022年房地产开发投资仍面临一定下行压力年房地产开发投资仍面临一定下行压力，对建安工程项目形成拖累，且房企销售端疲软，对建安工程项

31、目形成拖累，且房企销售端疲软也将影响房建施工企业回款也将影响房建施工企业回款 房地产开发投资主要由土地购置费和建筑安装费用构成，而土地购置费为建筑安装费用的前置。2021 年土地市场由热转冷，全年房地产开发企业土地购置面积同比下降 15.50%，2022 年首轮集中供地情况并未好转，虽然多个城市降低房企参拍门槛、优化竞拍规则以提高地块利润空间，但央企、国企及本地城投依旧是市场拿地主体，民营房企参与拿地积极性仍不高。随着销售端收紧政策显现，叠加房企暴雷及房地产税试点影响消费者购房意愿，2021 年下半年以来销售增速放缓，2022 年以来部分地区房地产调控政策有所放宽，房贷利率下行，一定程度上对销

32、售回暖有促进作用，但考虑到政策的传导具有滞后性，短期内销售端仍将处于筑底阶段。销售端疲软背景下，房企补库意愿不强，预计土地市场总投热度将持续回落，中证鹏元预计 2022 年土地购置费增速存在持续负增长的可能，未来房地产投资同比增速仍面临一定下行压力。 在流动性压力下房企优先保障存量项目交付，预计 2022 年短期内新开工数据仍然承压。房屋新开工方面，一方面受“三条红线”等融资端收紧政策影响，部分房企削减非必要开工；另一方面，宅地“两集中”供应政策导致市场节奏变化，压制房企开工进度。自 2021 年 7 月起，房屋新开工面积累计同比增速由正转负，全年房屋新开工面积累计同比增速进一步下降至-11.

33、40%，较 2019 年同期下降 9 19.9%。2021 年房地产开发投资同比增长 4.40%，增速持续收窄，较 2019 年同期下降 2.60%。综合上述影响，预计 2022 年房地产开发投资增速将持续回落，进而拖累房屋建筑市场增速，且房企销售端疲软也将影响房建施工企业回款。 图图5 房地产新开工后续乏力，增速呈加速下滑房地产新开工后续乏力，增速呈加速下滑态势态势 图图6 房地产开发投资增速将持续回落房地产开发投资增速将持续回落 资料来源：Wind，中证鹏元整理 资料来源：Wind，中证鹏元整理 预计预计2022年钢价中枢下行年钢价中枢下行，人工成本小幅上行，综合影响下建筑施工企业成本将有

34、所回落，人工成本小幅上行，综合影响下建筑施工企业成本将有所回落 预计2022年钢价中枢或将小幅下行，在施工成本中占比较大的主要是钢材等，其市场价格具有较强的波动性。供给方面，双碳目标下钢铁行业供给长期受限，但双碳不可能毕其功于一役，2022年预计弹性增强，供给冲击减弱。新一轮产能置换办法收紧置换政策、能耗双控和环保限产政策也将成为行业供给新约束。需求方面，2022年上半年国内局部地区疫情反复，海外地缘冲突等影响下，我国经济发展面临下行压力，同时，房地产投资将回落，粗钢产量大幅下降导致的供应缺口，产能产量双控带来的供给收缩将导致供需双弱，但各地重大项目的集中开工带动的基建投资增长将对钢材需求形成

35、支撑，预计2022年全年钢材需求将震荡运行。在疫情逐步控制及稳经济政策密集出台的刺激下，预计2022年下半年国内钢材价格或将企稳回升，但供需双弱叠加高于往年同期的库存发挥“蓄水池”作用，一定程度上抑制钢价短期上涨，2021年钢价高位震荡，预计2022年钢价将中枢下行。 图图7 预计预计 2022 年螺纹刚价格中枢下行年螺纹刚价格中枢下行 资料来源：Wind，中证鹏元整理 10 人工成本方面，2021年建筑业规模以上单位就业人员平均工资水平有所增长，增速同比有所提升，但增长水平低于规模以上单位就业人员平均工资增速水平，预计2022年建筑业人工成本小幅上行。 图图8 2021 年建筑业人工成本所有

36、增长，但增速仍低于平均水平年建筑业人工成本所有增长，但增速仍低于平均水平 资料来源：Wind，中证鹏元整理 房地产行业房地产行业 中央层面“房住不炒”总基调延续，长效机制持续完善，地方层面热点城市调控政策持续加码中央层面“房住不炒”总基调延续，长效机制持续完善，地方层面热点城市调控政策持续加码 全国政策方面，房地产政策持续收紧，继续夯实“三线四档” ，强调长效机制。2021 年年初央行和自然资源部相继出台“关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知”和“22城住宅用地集中供地”政策，分别从融资端和投资端限制房地产行业扩张，与 2020 年 8 月出台的“三道红线”共同成为房地产行业的

37、三大长效调控机制。3 月，政府工作报告再次强调房住不炒，银保监等多部门联合出台关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知 。6月，国务院办公厅出台“关于加快发展保障性租赁住房的意见” 。7月，住房和城乡建设部等 8部门联合发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知 ，重申“房住不炒”和“三稳”目标；7 月 22 日，电视电话会议中重申房地产调控长效机制，并提出建立有效的企业购地资金审查制度。8 月 9 日，央行发布2021 年第二季度中国货币政策执行报告 ，再次强调坚持“房住不炒” ，明确提出要保持房地产金融政策的连续性。9月 27日，央行货币政策委员会第三季度例会召开，会议提出“维护房地产市

38、场的健康发展，维护住房消费者的合法权益” 。9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。10 月 23 日，第十三届全国人民代表大会常务委员会决议授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点地区房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅房地产税。从长期来看，房地产税有助于引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。 地方政策方面，部分房价涨幅较大的城市限购限贷政策再度升级。2021年以来地方调控政策不

39、断加 11 码，上海、北京、广东多地监管摸底经营贷资金流向，严防违规流入房地产市场；住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等 5 个城市政府，要求坚决遏制投机炒房；除新房限价限购外，深圳、上海等多个城市相继对二手房出台了指导价，以抑制部分城市的房价上涨压力。除销售端政策外，2021年下半年以来北京、天津、成都、重庆等多个城市出台商品房预售资金管理办法，加强对房企端的商品房预售款项监管，以保障预售新房项目建设及交付、维护购房者合法权益。中证鹏元认为，由于供需结构失衡导致房价、地价过热的城市未来仍将出台调控政策以维持“三稳”目标。 销售收紧政策效果显现，房企暴雷及房地产税试点影响消费者购房意愿，销

40、售收紧政策效果显现，房企暴雷及房地产税试点影响消费者购房意愿，2021 年房地产行业销售年房地产行业销售端受到一定抑制，不同能级城市商品房销售情况持续分化端受到一定抑制，不同能级城市商品房销售情况持续分化 自 2016 年国内房地产调控以来，国内主要一、二线城市均收紧或推出了住房限购、限贷政策；2017年政策调控继续坚持了分类调控、因城施策的原则，其中三、四线城市政策相对宽松，成为市场成交主力。2018年中央继续强调房地产调控政策的稳定性和连续性，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，当年房地产市场成交主力的三四线城市明显降温，全国商品房销售面积同比增幅回落至 1.3%。受 2019 年下半年

41、房企加大推盘力度、以价换量以及棚改货币化安置效果存在时滞等因素影响，2019 年房地产市场成交主力的三四线城市呈现一定的韧性，商品房销售面积 171,557.87 万平方米，同比下滑仅0.1 个百分点。2020 年一季度，疫情冲击下商品房销售大幅下滑，随着疫情防控工作逐步见效，购房需求回补，二季度以来房地产销售情况有所好转，叠加房企持续加大推盘力度以达成全年销售目标， 2020 年全国商品房销售额同比增长 8.70%，销售面积同比增长 2.60%。2021 年以来商品房销售增速逐月回落，但上半年整体数据表现仍强。2021 年 1-6 月，全国商品房累计销售面积 88,635.35 万平方米，同

42、比增长 27.70%；累计销售额合计 92,931.31 亿元，同比增长 38.90%，主要系居民购房需求持续释放及房企整体加大供货量所致。随着地产调控政策持续加码，自 7 月以来，商品房销售面积及销售额单月同比增速均由正转负，单月商品房销售面积及销售额同比降幅持续扩大，2021 年 1-11 月，全国商品房累计销售面积及销售额同比增速分别下滑至 4.80%、8.50%，政策加码效果逐步显现。展望后市，从供给端来看，受宅地“两集中”供应政策及资金面收紧的影响，房企拿地减少影响后续的推货量；从需求端来看，近期房企信用风险事件频发以及房产税的出台影响购房者信心及购房意愿，此外，各地调控政策收紧及银

43、行贷款额度吃紧也将制约需求端表现，综合影响下，预计销售增速或将持续回落，行业基本面承压。 从不同类别城市表现来看，各能级城市成交变动情况分化显著。2021年以来，高能级城市表现优于低能级城市，一线城市成交面积走高，二线城市成交面积二季度处于稳定水平，三线城市热度下降。新建商品房住宅价格方面，不同能级城市分化明显，一线城市热度不减，仍具韧性，二三线城市呈现下滑趋势。 12 图图9 商品房销售情况（单位：万平方米、亿元、商品房销售情况（单位：万平方米、亿元、%） 图图10 70 城住宅价格指数同比变化情况城住宅价格指数同比变化情况 资料来源：Wind，中证鹏元整理 资料来源：Wind，中证鹏元整理

44、 综合来看，随着销售端收紧政策显现，叠加房企暴雷及房地产税试点影响消费者购房意愿，2021年下半年以来销售增速放缓，预计短期内行业销售端仍处于筑底阶段。此外，不同能级城市房地产市场表现将持续分化，核心区域都市圈协同效应显著。短期内房地产税试点工作的推进可能对核心一、二线城市销售情况形成一定扰动，但长期来看，受益于较强的经济恢复能力和人口吸附能力，一线城市销售面积及房价均有较好支撑；二线城市成交面积和价格变动持续分化，虹吸效应城市圈层外扩，长三角、粤港澳大湾区为代表的成熟都市圈价格支撑较强；三四线城市在地产调控持续加码及中长期不可逆的人口流出的背景下，整体缺乏房价上涨动力，在房地产税全面落地后，

45、市场需求及购买力已明显透支的三、四线城市房价将面临更大的下行压力。 行业内竞争格局分化，杠杆结构稳健的大中型房企资源优势更加集中，具备更强的竞争优势行业内竞争格局分化，杠杆结构稳健的大中型房企资源优势更加集中，具备更强的竞争优势 截至2021年底，TOP10、TOP50、TOP100房企销售面积占比分别为21.96%、41.36%和48.30%，近年来行业集中度持续提升。房地产行业规模效应显著，强者恒强态势加剧，行业兼并整合的马太效应愈加明显。在集中供地制度下，密集的供地对房企的资金考验将会上升，因为房企需要在短时间内参与大量的土地竞拍，需要冻结更多的资金，对房企的现金流提出了更高要求。坚持高

46、周转经营策略、杠杆结构稳健的大中型房企在销售、融资、拿地等方面竞争优势更强，资源优势更加集中，信用风险相对较低；高杠杆房企一旦融资不畅、销售去化不佳，很有可能面临流动性危机；中小民营房企不能够效仿此前的加杠杆冲规模方式，未形成规模的再难弯道超车，由于品牌影响力、融资能力有限，拿地能力较弱，若在重点城市业务持续性不足，将会导致偿付债务能力趋弱。 -2002040050,000100,000150,000200,000商品房销售面积:累计值商品房销售额:累计值商品房销售面积:累计同比（右轴）商品房销售额:累计同比（右轴）-10.00-5.000.005.0010.0015.0020.0025.00

47、30.0035.0040.00一线城市二线城市三线城市单位：% 13 图图11 房地产行业集中度持续提升房地产行业集中度持续提升 资料来源：Wind，中证鹏元整理 五、经营与竞争五、经营与竞争 公司主营业务为建筑工程施工、房地产开发及城市综合服务等，能够提供城市基础设施建设、民生工程和公共服务一体化系统解决方案。公司的工程施工涉及市政工程、建筑工程、轨道交通工程、道路养护等；公司房地产开发产品类型涵盖中高端住宅、保障性住房、写字楼、酒店、城市综合体、产业园区等；公司城市综合服务包括棚改项目管理服务、物业租赁、物业管理等。跟踪期内，公司主营业务无变动。 2021年公司实现营业收入232.69亿元

48、，同比增长35.88%。其中，随着公司加快市场拓展，工程施工业务保持较快增长，实现营业收入146.77亿元，同比增长19.27%；公司前期房地产项目陆续结转，实现房地产收入98.39亿元，大幅增长42.24%；公司营业收入内部抵消主要系公司部分房地产项目由公司子公司市政总公司作为总承包所致。毛利率方面，2021年公司销售毛利率有所下滑，具体而言，工程施工毛利率因子公司承建天健天骄地产项目产生的内部交易未实现利润得以结转而小幅提升，房地产项目较上年下降11.42个百分点，主要系项目结构变化，2020年收入主要来自天健天骄南苑项目，土地成本低，故当年毛利率较高。 表表3 公司营业收入构成及毛利率情

49、况（单位：公司营业收入构成及毛利率情况（单位：亿亿元）元） 项目项目 2022 年年 1-3 月月 2021 年年 2020 年年 金额金额 毛利率毛利率 金额金额 毛利率毛利率 金额金额 毛利率毛利率 工程施工 17.17 7.32% 146.77 7.37% 123.06 6.09% 房地产 22.74 68.13% 98.39 35.96% 69.17 47.38% 棚改项目管理服务 0.14 17.62% 1.27 11.55% 1.21 22.64% 物业租赁 1.01 38.10% 3.99 37.32% 3.04 35.71% 其他业务 1.70 8.97% 6.99 10.62

50、% 6.21 7.10% 0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.002014-122015-042015-082015-122016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-042020-082020-122021-04销售面积:CR5 半年销售面积:CR10 半年销售面积:CR30 半年销售面积:CR50 半年单位：% 14 内部抵销 -4.15 - -24.71 - -31.44 - 合计合计 38.61 44.88% 232.69 19