天健集团：深圳市天健（集团）股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行可续期公司债券（第一期）信用评级报告.PDF

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1、 技术领先，服务全球，让评级彰显价值 深圳市天健（集团）股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行可续期公司债券（第一期）信用评级报告 CSCI Pengyuan Credit Rating Report 2 优势 公司系深圳市国资委旗下公司系深圳市国资委旗下建工板块主要经营主体，建工板块主要经营主体，施工资质施工资质全面且等级高全面且等级高，承揽能力较强承揽能力较强。公司成立以来参与了深圳市及国内数百个重大工程建设项目，其中 180 余项工程获市优、省优和国优荣誉，包括国家优质工程奖、国家建筑工程最高奖“鲁班奖”、国家市政工程最高奖“金杯奖”和中国土木工程最高奖“詹天佑奖”。截至 2021

2、 年 6 月末，公司拥有 1 个特级资质、14 个壹级资质，资质全面且等级高。 公司收入规模保持增长，整体盈利能力较公司收入规模保持增长，整体盈利能力较强强且稳定且稳定。2018-2020 年，公司收入规模保持增长，销售毛利率比较稳定，主要房地产项目毛利率较高，且 EBITDA利润率、总资产回报率均较为稳定。 公司公司施工业务施工业务在手在手订单订单充足充足，未来施工收入持续性强，未来施工收入持续性强。2018-2020年工程施工业务新签合同金额波动增长；截至2021年 9 月末公司已签约未完工及已中标未签约施工项目金额共计 411.18 亿元，在手订单充足。 房地产业务在售在建项目储备充足，

3、未来收入有保障。房地产业务在售在建项目储备充足，未来收入有保障。截至 2021 年 9 月末公司主要在售房地产项目尚未销售面积为98.01 万平方米，主要在建项目规划计容面积 153.09 万平方米，项目储备充足，其中深圳、惠州等地项目去化较好，盈利能力较强。 特区建工特区建工提供的连带责任保证担保有效提供的连带责任保证担保有效提升了提升了本期债券的信用水平。本期债券的信用水平。经中证鹏元综合评定，特区建工主体信用等级为 AAA，其为本期债券提供的连带责任保证担保有效提升了本期债券的信用水平。 关注 公司公司建筑施工业务建筑施工业务安全生产形势较为严峻。安全生产形势较为严峻。公司所承接的工程项

4、目曾于 2017 年 5 月、2020 年 5 月、2020 年 11 月发生发生安全事故，公司因上述事件受到行政处罚，对当期项目承接、重大项目申报等方面造成一定影响。 公司南宁区域房地产项目存在一定销售压力公司南宁区域房地产项目存在一定销售压力。截至 2021 年 9 月末，公司在南宁区域房地产项目尚未销售面积较大，较高的拿地成本推高售价，去化较慢，且个别项目面临亏损。 公司公司面临一定的资金压力面临一定的资金压力。公司在建房地产项目较多，截至 2021 年 9 月末尚需投资 51.32 亿元，此外拟建项目宝安区新安街道宝城 43 区碧海花园棚户区改造项目预计总投资 23.52 亿元，公司后

5、续投入规模较大。 公司负债规模攀升较快，债务压力较大。公司负债规模攀升较快，债务压力较大。出于业务发展需要，公司总债务规模攀升较快。截至 2021年 9月末，公司总债务规模为 202.36 亿元，杠杆比率较高，偿债压力较大。 本次评级适用评级方法和模型 评级方法评级方法/模型名称模型名称 版本号版本号 建筑施工企业评级方法和模型 cspy_ffmx_2021V1.0 外部特殊支持评价方法 cspy_ff_2019V1.0 注：上述评级方法和模型已披露于中证鹏元官方网站 3 一、发行主体概况一、发行主体概况 公司前身为深圳市天健实业股份有限公司，系于1993年12月经深圳市人民政府办公厅深府办复

6、（1993）662号文批准，由深圳市建设（集团）公司作为主发起人，对其所属的深圳市市政工程公司（现更名为深圳市市政工程总公司）等六家公司中有关市政工程总承包、施工、装饰及相关房地产等主营业务的资产、负债合并重组，在深圳市工商管理局注册成立，注册资本为人民币9,837万元。公司于1997年6月更改为现名。经过多次增资、转增股本及股权转让，截至1997年7月，公司实收股本总额为16,526.16万元。1999年6月，经中国证券监督管理委员会以证监发行字（1999）71号文批复同意，公司向社会公众增量发行人民币普通股5,800万股并在深圳证券交易所上市，发行后总股本为22,326.16万元，股票代码

7、为000090.SZ。 2006年公司股权分置改革方案实施后，公司总股本为23,442.468万元。此后，经中国证券监督管理委员会核准（证监发行字2006163号、证监许可20152339号），公司分别于2007年1月及2015年12月非公开发行7,000万股和30,303.0303万股人民币普通股股票；并经多次资本公积及未分配利润转增股本，截至2015年末，公司总股本增至85,556.11万股，注册资本增至85,556.11万元。 2016-2019年，根据2015年年度权益分派实施公告、2017年度权益分派实施公告、2018年度权益分派实施公告，公司多次以资本公积金转增股本，总股本由85,

8、556.11万股增至186,854.54万股。 2020年，根据深圳市国资委关于深圳市天健（集团）股份有限公司股份无偿划转事宜的通知（深国资委函2020171号），深圳市国资委将持有的公司438,637,781股股份无偿划转给深圳市特区建工集团有限公司（以下简称“特区建工”）。2020年7月，上述股权划转完成工商登记。 截至2021年9月末，公司总股本为186,854.54万股，控股股东为特区建工；深圳市国资委分别通过特区建工、深圳市资本运营集团有限公司1、深圳市高新投集团有限公司间接持有公司23.47%、16.10%、3.21%的股权，为公司实际控制人。 表表1 截至截至 2021 年年 9

9、 月末公司前月末公司前五五大股东明细（单位：股）大股东明细（单位：股） 股东名称股东名称 股东性质股东性质 持股比例持股比例 持股数量持股数量 深圳市特区建工集团有限公司 国有法人 23.47% 438,637,781 深圳市资本运营集团有限公司 国有法人 16.10% 300,826,447 深圳市高新投集团有限公司 国有法人 3.21% 60,028,890 陈重孚 境内自然人 2.18% 40,727,554 香港中央结算有限公司 境外法人 1.48% 27,690,328 1 原名为“深圳市远致投资有限公司”，2020 年 3 月 6 日办理工商登记手续，变更为现名。 4 合计合计 4

10、6.44% 867,911,000 资料来源：公司 2021 年第三季度报告，中证鹏元整理 公司系深圳市国资委旗下建工板块主要经营主体，业务领域包括建筑施工业务、房地产开发及城市服务等，以建筑施工业务为主，业务区域涉及广东省、湖南省、上海市等多个省市自治区。截至2020年末，公司主要控股子公司如附录四所示。 二、本期债券概况二、本期债券概况 债券名称：债券名称：深圳市天健（集团）股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行可续期公司债券（第一期）； 本期本期发行发行规模规模：不超过25亿元（含）； 债券期限债券期限：本期债券以每3个计息年度为1个周期，在每个周期末，公司有权选择将本期债券期限延

11、长1个周期（即延长3年），或选择在该周期末到期全额兑付本期债券； 债券债券利率：利率：本期债券票面利率采取单利按年计息，不计复利，如有递延，则每笔递延利息在递延期间按当期票面利率累计计息。本期债券首个定价周期的票面利率将根据网下簿记建档结果，由公司与主承销商按照国家有关规定协商一致在利率询价区间内确定，在首个定价周期内保持不变；自第一个重定价周期起，每个重定价周期重置一次票面利率。如果公司行使续期选择权，则从第一个重定价周期（即第4个计息年度）开始票面利率调整为当期基准利率加上初始利差再加上300个基点，在第一个重定价周期内保持不变；此后每个重定价周期重置票面利率以当期基准利率加上初始利差再加

12、上300个基点确定； 还本付息方式还本付息方式：本期债券每年付息一次，附设公司延期支付利息权；除非发生强制付息事件，本期债券的每个付息日，公司可自行选择将当期利息以及按照本条款已经递延的所有利息及其孳息推迟至下一个付息日支付，且不受到任何递延支付利息次数的限制；前述利息递延不构成公司未能按照约定足额支付利息的行为。每笔递延利息在递延期间应按当期票面利率累计计息。付息日前 12 个月，发生以下事件的，公司不得递延当期利息以及按照本条款已经递延的所有利息及其孳息：（1）向股东分配利润；（2）减少注册资本； 偿付顺序：偿付顺序：本期债券在破产清算时的清偿顺序劣后于公司普通债券和其他债务； 增信方式增

13、信方式：本期债券由特区建工提供连带责任保证担保。 三、本期债券募集资金用途三、本期债券募集资金用途 本期债券募集资金扣除发行费用后拟优先偿还到期债券本息，剩余资金全部用于偿还公司有息债务。根据本期债券发行时间和实际发行规模、募集资金到账时间、公司债务结构调整计划及其他资金使用需求等情况，公司未来可能调整用于偿还有息债务、到期债券等的具体明细及金额。 公司到期债券具体情况如表2所示。因本期债券的发行时间及实际发行规模尚有一定不确定性，如 5 果公司以自有资金先行偿付到期债券本息，待募集资金到账后可置换前期自有资金偿还的到期债券金额，置换期限不超过三个月。 表表2 公司公司到期债券情况到期债券情况

14、（单位：（单位：万元、万元、%） 证券名称证券名称 起息日起息日 到期日期到期日期 当前余额当前余额 票面利率票面利率 债券利息债券利息 拟偿还规模拟偿还规模 募集资金募集资金拟使用规拟使用规模模 18 天健 Y1 2018-12-21 2021-12-21 180,000.00 5.96 10,728.00 190,728.00 190,728.00 资料来源：公司提供 公司拟偿还的有息债务如表3所示。因本期债券的发行时间及实际发行规模尚有一定不确定性，公司将综合考虑本期债券发行时间及实际发行规模、募集资金的到账情况、相关债务本息偿付要求、公司债务结构调整计划等因素，本着有利于优化公司债务结

15、构和节省财务费用的原则，未来可能调整偿还公司有息债务、到期债券的具体明细及金额。 表表3 拟偿还的有息债务拟偿还的有息债务（单位：（单位：万元万元） 贷款银行贷款银行 借款主体借款主体 借款起始日借款起始日 借款到期日借款到期日 借款余额借款余额 募集资金拟使用规模募集资金拟使用规模 浦发银行 天健集团 2019-3-27 2022-3-27 18,000.00 18,000.00 浦发银行 天健集团 2019-9-29 2022-9-29 27,600.00 27,600.00 兴业银行 天健集团 2019-12-20 2021-12-20 19,997.00 13,672.00 合计合计

16、105,597.00 59,272.00 资料来源：公司提供 在公司有息债务和到期债券偿付日前，公司可以在不影响偿债计划的前提下，根据公司财务管理制度，将闲置的债券募集资金用于补充流动资金（单次补充流动资金最长不超过12个月）。 四、运营环境四、运营环境 （一）建筑施工行业（一）建筑施工行业 随着经济复苏，建筑施工业稳定器作用或将减弱，预计未来建筑施工行业景气度将有所下滑随着经济复苏，建筑施工业稳定器作用或将减弱，预计未来建筑施工行业景气度将有所下滑 2020年建筑施工业行业发挥了经济稳定器作用，2021年此作用或将减弱。受疫情冲击影响，2020年以来中国经济增速降幅较大，第一季度GDP同比下

17、降6.8%，随着疫情控制，我国经济稳步恢复，但增速仍远低于2019年水平；作为经济稳定器，建筑业在疫情得到控制后快速反弹，2020年实现总产值263,947.04亿元，同比增长6.20%，增速同比增长0.52个百分点。从行业贡献度来看，2020年建筑业对国民生产总值的贡献度为11.36%，较上年同期增长5.03个百分点。根据“十四五”规划，未来要“优化投资结构，提高投资效率，保持投资合理增长”，规划没有明确约束GDP的增长率，而是要提高经济增长质量，预计2021年我国经济对建筑依赖减弱，建筑业增速或将有所放缓。 建筑行业相关政策从“为企业减负降费促产值”过渡到“合理规范行业管理保质量”，虽然不

18、利于 6 建筑施工企业分包扩张，但有利于引导着建筑业的良好发展。具体来看，2020年一季度，建筑行业政策目的是降低疫情影响，减轻企业负担，随着疫情逐步控制，行业政策开始侧重提升工程质量、简化资质、完善评价标准等方面。 图图1 2020 年建筑业对实际年建筑业对实际 GDP 增速形成上支撑，增速形成上支撑，2021 年此作用或将减弱年此作用或将减弱 数据来源：wind，中证鹏元整理 2021年建筑业融资环境适度收紧，一定程度上限制建筑施工行业增速。银行是建筑施工企业的最主要融资途径，2020年以来人民银行三次全面降准、三次下调LPR报价利率等，提供了适度充裕的流动性；此外，2020年6月，中国人

19、民银行进一步下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点至2%，进一步降低企业的融资成本。随着疫情得到有效控制，国民经济回归正轨，流动性将迎来温和拐点。2020年前三季度我国宏观杠杆水平稳步提升，四季度开始回落，2020年末实体经济部门、非金融企业部门、政府部门杠杆率分别较2020年9月末下滑1个百分点、2个百分点和0.1个百分点，受去杠杆持续推行以及限制地方政府融资等政策影响，中证鹏元预计2021年一季度宏观杠杆率会继续下滑，二三季度有所回升，全年宏观杠杆率与2020年持平或略有下降。 综上，中证鹏元推断2021年建筑业景气度或将有所下滑。 图图2 2020 年前三季度中国宏观杠杆率攀升，年前三季

20、度中国宏观杠杆率攀升，四季度开始呈回落态势四季度开始呈回落态势 图图3 预计预计 2021 年建筑业产值增速放缓年建筑业产值增速放缓 数据来源：wind，中证鹏元整理 数据来源：wind，中证鹏元整理 预计预计 2021 年财政政策将加强对于新基建等领域的支持力度，优化投资结构，未来基建类建筑投资年财政政策将加强对于新基建等领域的支持力度，优化投资结构，未来基建类建筑投资 7 增速或将维持温和增长态势增速或将维持温和增长态势 未来基建建筑投资增速或将维持温和增长态势。2020年全国基础设施建设投资（不考虑电力）累计增长0.90%，其中受疫情影响，第一季度大幅下滑19.70%，随着疫情控制，第二

21、、三季度逐步恢复，第四季度实现正增长。从资金来源来看，2020年受疫情冲击，目标赤字率提到3.6%以上，新增专项债3.75万亿元，同时发行特别国债1.00万亿元。然而从政策来看，国内政策导向仍然以严控地方政府债务风险为主，2020年9月发改委例行新闻发布会表示“要引导地方尽力而为、量力而行，严防地方政府债务风险，严防“大水漫灌”，在引导地方政府理性投资的同时，进一步强调稳增长与地方政府债务风险之间的再平衡”。从资金运用来看，财政资金重点运用在民生领域，旨在减轻中小企业负担，稳定微观企业经营，整体基建投资增速较为缓慢。另外，2021年两会提出，今年赤字率拟按3.2%左右安排，不再发行抗疫特别国债

22、，在抗疫相关民生支持平稳退出的基础上，安排地方专项债券3.65万亿元，继续支持促进区域协调发展的重大工程，推进“两新一重”，实施一批交通、能源、水利等重大工程项目，建设信息网络等新型基础设施。 综合基建相关的资金和政策，中证鹏元预测，2021年基建建筑投资增速或将维持温和增长态势。 图图4 2020 年基建建筑投资增速较为缓慢，年基建建筑投资增速较为缓慢，2021 年或将维持温和增长年或将维持温和增长 资料来源：Wind，中证鹏元整理 中证鹏元预计中证鹏元预计2021年钢价将稳中有增年钢价将稳中有增，建筑施工企业成本难以回落，建筑施工企业成本难以回落 在施工成本中占比较大的主要是钢材等，其市场

23、价格具有较强的波动性。 中证鹏元预计2021年钢价将稳中有增。从钢材供给端来看，中证鹏元预计2021年将开启新一轮去产能政策，钢铁供给端将小幅收缩，粗钢产量将有所下降，市场供需平衡进一步向供给端倾斜。中央层面，习近平主席在2020年9月22日至2021年1月25日之间连续7次就碳达峰、碳中和发表重要讲话，党的十九届五中全会公报明确提出制定2030年前碳排放达峰行动方案；2020年中央经济工作会议则将做好碳达峰、碳中和工作列为2021年八大重点任务之一。部委层面，生态环境部、国家发改委、财政部、工信部、国家能源局、中国人民银行等多部委密集发声，在加快调整优化产业结构、能源结构，推动煤炭消费尽早

24、8 达峰，大力发展新能源等方面作出部署。地方层面，据不完全统计，京沪津等20个省（市）明确提出要研究、编制碳达峰行动方案，江浙沪等8省（市）提出要率先实现碳达峰，或推动部分城市、部分行业率先实现碳达峰。在中央及地方层面自上而下的行政支持下，碳达峰目标推进力度或超预期。在中央和地方层面的强有力推动下，钢铁行业未来将面临巨大的低碳转型压力，预计将开启新一轮去产能政策。从钢材需求端来看，2021年国内需求表现稳定，地产投资需求表现较有韧性，基建投资需求温和回升，机械制造仍将保持平稳发展。综合供给和需求，中证鹏元预计2021年钢价将稳中上涨。 2020年广东省建筑业快速增长，国有企业复苏较快，珠三角区

25、域领跑全省年广东省建筑业快速增长，国有企业复苏较快，珠三角区域领跑全省 根据广东省住房和城乡建设厅发布的2020年广东建筑业生产情况分析，2020年，基础设施投资和房地产开发投资的有力增长拉动建筑业快速增长。广东完成建筑业增加值4651.50亿元，比上年增长7.5%。广东总承包和专业分包建筑业企业完成总产值18,429.71亿元，同比增长10.8%，增速领跑东部地区。分企业性质看，国有及国有控股建筑业企业受到的冲击相对较小，复苏较快，其产值、新签合同额增速均领先于全部建筑企业水平。从区域来看，珠三角核心区增速高于全省平均水平，2020年，珠三角核心区总承包和专业承包企业完成产值14,321.3

26、9亿元，同比增长11.9%，占全省总产值的77.7%。 （二）房地产行业（二）房地产行业 中央层面延续“房住不炒”的调控总基调，房企融资管控趋严，地方层面热点城市调控政策持续中央层面延续“房住不炒”的调控总基调，房企融资管控趋严，地方层面热点城市调控政策持续加码加码 2020年中央层面延续了“房住不炒”的总基调，2月央行重提不将房地产作为短期刺激经济的手段，5月重申保持房地产金融政策连续性、一致性及稳定性，落实好房地产长效管理机制。在国内经济持续复苏、货币政策趋于平稳的背景下，8月银监会明确提出“三道红线”的重点房地产企业资金监测和融资管理机制，12月央行出台银行业金融机构房地产贷款集中管理制

27、度，房企融资管控将持续趋严，楼市资金供给端有所收紧。 地方层面，2020年初在新冠肺炎疫情的冲击下，经济下行压力加大，多地出台了降低预售条件、减缓土地出让金缴纳等供给端调控政策以支持房地产行业发展。而进入2020年下半年以来，随着疫情的逐步缓解，深圳、东莞、杭州、常州和苏州等房价涨幅过大的城市密集出台了严厉的调控政策，调控重点在于打击投机炒作需求。中证鹏元认为，由于供需结构失衡导致房价、地价过热的城市未来仍将出台调控政策以维持“三稳”目标。 不同能级城市商品房销售情况持续分化不同能级城市商品房销售情况持续分化 自2016年国内房地产调控以来，国内主要一、二线城市均收紧或推出了住房限购、限贷政策

28、；2017年政策调控继续坚持了分类调控、因城施策的原则，其中三、四线城市政策相对宽松，成为市场成交主力。2018年中央继续强调房地产调控政策的稳定性和连续性，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位， 9 当年房地产市场成交主力的三四线城市明显降温，全国商品房销售面积同比增幅回落至1.3%。受2019年下半年房企加大推盘力度、以价换量以及棚改货币化安置效果存在时滞等因素影响，2019年房地产市场成交主力的三四线城市呈现一定的韧性，商品房销售面积171,557.87万平方米，同比下滑仅0.1个百分点。2020年伊始，疫情冲击下商品房销售大幅下滑，随着疫情防控工作逐步见效，宏观经济企稳，购房需求回补，

29、二季度以来房地产销售情况持续好转，2020年全国商品房销售额同比增长8.70%，销售面积同比增长2.60%。 从不同类别城市表现来看，各能级城市成交变动情况分化显著。疫情影响下2020年一季度各能级城市成交面积下滑较大，二季度以来积压需求逐步释放，成交面积单月同比增速陆续回正。下半年不同能级城市成交变动情况显著分化，一线城市商品房成交面积高位回落；受热点城市相继出台调控政策影响，二线城市表现相对较弱，增速转负；三线城市销售增速缓慢下行但仍呈现一定的韧性。新建商品房住宅价格方面，2020年不同能级城市分化明显，二三线城市呈现下滑趋势，一线城市热度不减，仍具韧性。 图图5 商品房销售情况商品房销售

30、情况 图图6 70 城住宅价格指数同比变化情况城住宅价格指数同比变化情况 资料来源：Wind，中证鹏元整理 资料来源：Wind，中证鹏元整理 综合来看，不同能级城市房地产市场表现将持续分化，核心区域都市圈协同效应显著。一线城市经济恢复能力和人口吸附能力较强，对销售面积及房价均形成较好支撑；二线城市成交面积和价格变动持续分化，虹吸效应城市圈层外扩，长三角、粤港澳大湾区为代表的成熟都市圈价格支撑较强；三四线城市经济增速修复较慢，随着棚改淡化及中长期不可逆的人口流出，整体缺乏房价上涨动力，但核心区域都市圈内强三线城市仍具备一定韧性。 2020年房屋新开工修复较快，开发投资规模增长韧性较强；土地市场回

31、温，不同能级城市市场行年房屋新开工修复较快，开发投资规模增长韧性较强；土地市场回温，不同能级城市市场行情继续分化情继续分化 房屋新开工方面，2020年新开工面积同比降幅收窄至1.20%，随着疫情缓解地产项目逐步复工，开发投资快速反弹，截至2020年末，房地产开发投资同比增长7.00%，呈现较强的增长韧性。2020年土地-100102030400.0050,000.00100,000.00150,000.00200,000.002014201520162017201820192020商品房销售面积:累计值商品房销售额:累计值商品房销售面积:累计同比（右轴）商品房销售额:累计同比（右轴）单位：亿元

32、、万平方米单位：%-10.00-5.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.00201320142015201620172018201920202021一线城市二线城市三线城市单位：% 10 市场由热转冷，上半年流动性合理宽裕带动房企拿地情绪高涨，下半年货币政策逐步回归常态化、过热区域加大调控力度，叠加“三道红线”的融资监管新规，土地出让市场整体走低，2020土地购置费用同比增长6.70%，已较上年同期14.50%的增速明显回落。 土地成交方面，随着疫情后流动性逐步宽松，销售回暖下房企持续推盘，叠加政府财政支出扩张背景下积极加大土地供应的数量和质量

33、，2020年百城成交土地规划建筑面积累计同比增长12.35%，较2019年同期-0.97%的增速明显回升；进入2020年下半年后，调控政策频频落地导致后市融资压力加剧，百城成交土地建面单月同比增速逐步收敛。分城市能级来看，一线城市成交热度较高，二线、三线城市成交结构性特征较明显，热点城市成交量维持较高水平。土地成交价格方面，疫情后各地方政府有意控制供地节奏并于上半年集中供应较多优质地块，推动土地市场价格整体呈增长态势，土地溢价率保持在高位；进入下半年，土地市场由热转冷，百城土地溢价率及二三线城市楼面地价边际下行。 图图7 房屋新开工及房地产开发投资情况房屋新开工及房地产开发投资情况 图图8 百

34、城成交土地情况百城成交土地情况 资料来源：Wind，中证鹏元整理 资料来源：Wind，中证鹏元整理 行业内竞争格局分化，杠杆结构稳健的大中型房企资源优势更加集中，具备更强的竞争优势行业内竞争格局分化，杠杆结构稳健的大中型房企资源优势更加集中，具备更强的竞争优势 截至2020年底，TOP10、TOP50、TOP100房企销售面积占比分别为21.46%、40.63%和47.87%，近年来行业集中度持续提升。房地产行业规模效应显著，强者恒强态势加剧，行业兼并整合的马太效应愈加明显。在房地产金融审慎管理政策下，房企中短期融资难度加大，房企间信用水平分化持续加剧。坚持高周转经营策略、杠杆结构稳健的大中型

35、房企在销售、融资、拿地等方面竞争优势更强，资源优势更加集中，信用风险相对较低；高杠杆房企一旦融资不畅、销售去化不佳，很有可能面临流动性危机；中小民营房企不能够效仿此前的加杠杆冲规模方式，未形成规模的再难弯道超车，由于品牌影响力、融资能力有限，拿地能力较弱，若在重点城市业务持续性不足，将会导致偿付债务能力趋弱。 -50.00-40.00-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.00房屋新开工面积:累计同比房地产开发投资完成额:累计同比单位：%0.001,000.002,000.003,000.004,000.005,000.006,000.007,000.000.00

36、5,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.002014201520162017201820192020百城当月成交土地建面百城当月成交土地总价（右轴）单位：万平方米 11 图图9 房地产行业集中度持续提升房地产行业集中度持续提升 资料来源：Wind，中证鹏元整理 五、公司治理与管理五、公司治理与管理 公司按照中华人民共和国公司法深圳市天健（集团）股份有限公司章程（以下简称“公司章程”）及其他法律法规的规定进行规范运作。公司依法设立了股东大会、董事会、监事会，聘任了经营管理层，并依据公司章程行使各自的职权。 公司股东大会是公司的权力机构

37、。公司设立董事会，对股东大会负责，公司董事会由9名董事组成，设董事长1人，董事由股东大会选举或更换，任期三年，可连选连任；董事会决议的表决实行一人一票。公司设立的监事会由5名监事组成，设监事会主席1人，监事会应当包括股东代表和职工代表，其中职工代表比例不低于1/3，由公司职工通过职工代表大会、职工大会或者其他形式民主选举产生。公司设总裁1名、副总裁若干名、财务总监1名、总工程师1名，由董事会聘任或解聘。总裁对董事会负责，任期三年，可连聘连任。根据党章规定，设立公司党委和公司纪委。公司党委和公司纪委的书记、副书记、委员的职数按上级党委批复设置，并按照党章等有关规定选举或任命产生。 公司董事会下设

38、经营班子，经营班子下设有董事会办公室（战略管理部）、党委办公室、办公室、纪检监察室（监事会办公室）、人力资源部、财务金融部、风控与审计部、技术管理部、市场拓展部及经营管理部共10个部门。公司明确了各部门和岗位职责和权限，能够满足公司日常经营需求。其中，董事会办公室主要负责公司治理及董事会事务、信息披露、机构投资者关系管理、战略管理等工作；财务金融部主要负责财务统筹管理工作、金融管理工作、财务分析管理工作、资金管理工作、税务管理工作、全面预算管理工作等；风控与审计部负责财务审计工作、专项审计工作、风险管理工作等。 公司制定了各项规章制度，涵盖了重大事项决策、会计核算和财务管理、风险控制、信息披露

39、事务及投资者关系管理、经营管理、投资管理、对下属公司管理等经营管理过程；并根据公司实际情况，适时进行各项制度的梳理、废止、修订和补充完善。 公司的工程施工业务处于安全生产高风险行业，安全生产形势较为严峻。2017年5月11日，公司下02040602014201520162017201820192020销售面积:CR5销售面积:CR10销售面积:CR20销售面积:CR50销售面积:CR100单位：% 12 属深圳市市政工程总公司（以下简称“深圳市政总公司”）承接的深圳地铁3号线南延段3131标项目发生基坑土方坍塌事故。深圳市政总公司被深圳住建局予以红色警示12个月（自2017年5月12日至201

40、8年5月12日），并于2017年12月12日收到了深圳住建局出具的行政处罚意见告知书（深建质安罚告知【2017】2190号），暂扣资质证书六个月，并以红色警示期限中六个月抵扣资质证书期限。2018年3月14日收到了深圳市福田区安全生产监督管理局出具的行政处罚告知书（深福）安监罚告【2018】SG1-1号，责令公司限期整改并对深圳市政总公司进行369.90万元的行政处罚。2018年5月24日，深圳市政总公司因该安全事故被纳入中华人民共和国应急管理部发布2018年第二批安全生产领域失信联合惩戒“黑名单”，在一年内对其在重大项目申报、取得政府性资金支持、申报科技项目等方面造成一定程度的影响。 202

41、0年5月4日，深圳市政总公司卢山停车场综合体项目发生一起土方坍塌一般死亡事故，被龙华区住建局处以三个月红色警示，警示期限为2020年5月4日2020年8月3日。基于此，广东省住房和城乡建设厅于2021年2月5日下发关于深圳市市政工程总公司的行政处罚决定书（粤建质罚202116号），给予深圳市政总公司暂扣建筑施工企业安全生产许可证30日的行政处罚，暂扣时间从2021年2月8日至3月9日。2020年11月15日，深圳市政总公司深圳市第二十一高级中学项目发生一起物体打击一般死亡事故，被龙华区住建局处以三个月红色警示，红色警示期限为2020年11月17日2020年12月31日。 六、经营与竞争六、经营

42、与竞争 公司主营业务为建筑工程施工、房地产开发及城市综合服务等，能够提供城市基础设施建设、民生工程和公共服务一体化系统解决方案。公司的工程施工涉及市政工程、建筑工程、轨道交通工程、道路养护等；公司房地产开发产品类型涵盖中高端住宅、保障性住房、写字楼、酒店、城市综合体、产业园区等；公司城市综合服务包括棚改项目管理服务、物业租赁、物业管理等。 近年来公司营业收入保持较快增长，2018-2020年复合增长率为29.51%。随着重点项目推进以及市场拓展，工程施工收入增长较快；此外，前期房地产项目陆续结转，房地产收入保持增长，但增速受结转进度影响有所波动。公司其他收入包括棚改项目管理服务、物业租赁、物业

43、管理等收入，整体保持稳定发展。公司营业收入内部抵消主要系公司部分房地产项目由子公司深圳市政总公司作为总承包所致。2021年1-9月，公司实现营业收入116.96亿元，同比增长17.42%。 毛利率方面，公司销售毛利率持续提升，主要系近年结转毛利率较高的天健天骄南苑、天健天骄北庐项目带动房地产业务毛利率提升所致。 表表4 公司营业收入构成及毛利率情况（单位：公司营业收入构成及毛利率情况（单位：亿亿元）元） 项目项目 2021 年年 1-9 月月 2020 年年 2019 年年 2018 年年 金额金额 毛利率毛利率 金额金额 毛利率毛利率 金额金额 毛利率毛利率 金额金额 毛利率毛利率 13 工

44、程施工 73.89 9.08% 123.06 6.09% 97.19 6.82% 67.35 5.96% 房地产 49.61 54.30% 69.17 47.38% 65.61 41.91% 43.76 38.00% 棚改项目管理服务 0.83 21.25% 1.21 22.64% 1.52 33.90% 4.92 11.14% 物业租赁 3.12 42.97% 3.04 35.71% 3.02 41.38% 2.51 45.44% 其他业务 4.54 7.82% 6.21 7.10% 5.72 5.13% 6.17 11.01% 内部抵销 -15.04 - -31.44 - -26.42 -

45、 -22.62 - 合计合计 116.96 29.55% 171.25 23.82% 146.65 23.39% 102.09 21.65% 资料来源：公司 2018-2020 年审计报告、公司提供，中证鹏元整理 （一）（一） 工程施工业务工程施工业务 公司整体施工资质全公司整体施工资质全面面且等级高，整体承接及施工能力且等级高，整体承接及施工能力较较强；新签订单金额强；新签订单金额波动波动增长，在手订单增长，在手订单充足，未来收入持续性强充足，未来收入持续性强 公司工程施工业务涉及市政工程、建筑工程、轨道交通工程、道路养护等，负责建筑施工业务的核心企业是深圳市政总公司、深圳市粤通建设工程有限

46、公司（以下简称“粤通公司”）等，其中深圳市政总公司是全国首批市政总承包特级资质的三家企业之一，国家级高新技术企业。公司成立以来参与了深圳市及国内数百个重大工程建设项目，其中180余项工程获市优、省优和国优荣誉，包括国家优质工程奖、国家建筑工程最高奖“鲁班奖”、国家市政工程最高奖“金杯奖”和中国土木工程最高奖“詹天佑奖”。公司施工资质全面且等级高，截至2021年6月末拥有1个特级资质，为市政公用工程施工总承包特级资质；拥有14个壹级资质2，其中总承包壹级资质3个，为建筑工程施工总承包壹级、公路工程施工总承包壹级和机电工程是施工总承包壹级，专业承包壹级资质11个。此外，截至2020年末，公司拥有一

47、级建造师413人。高等级且全面的施工资质、较强的技术实力使得公司项目承揽能力较强。 表表5 截至截至 2021 年年 6 月月末公司主要资质情况末公司主要资质情况 施工总承包资质施工总承包资质 专业承包资质专业承包资质 市政公用工程施工总承包特级 公路路面工程专业承包壹级 建筑工程施工总承包壹级 公路路基工程专业承包壹级 公路工程施工总承包壹级 桥梁工程专业承包壹级 机电工程是施工总承包壹级 隧道工程专业承包壹级 环保工程专业承包壹级 地基基础工程专业承包壹级 建筑机电安装工程专业承包壹级 防水防腐保温工程专业承包壹级 城市及道路照明工程专业承包壹级 2 同种资质以最高等级统计。 14 古建筑

48、工程专业承包壹级 建筑装饰装修工程专业承包壹级 机场场道工程专业承包贰级 注：各项资质仅列示最高等级资质。 资料来源：公司2021年半年度报告，中证鹏元整理 公司工程施工业务主要产品分为市政工程、轨道交通工程、治水提质工程等基础设施工程和房地产施工建设工程。其中，基础设施建设工程业务区域集中在广东地区，主要通过公开招投标获取工程项目；房地产施工建设工程主要由天健集团房地产开发业务投资带动，根据房地产业务规划，主要集中在深圳、广州、上海、南宁、长沙等城市。天健集团工程施工业务模式有施工/施工总承包、工程总承包（EPC）、代建制三种，其中以施工/施工总承包、工程总承包为主要模式。 公司工程施工业务

49、深耕深圳市场，同时，近年来积极参与深圳市水环境治理、碧道项目，陆续中标2020年龙岗区龙岗河流域、深圳河流域、观澜河流域河流水质提升及污水处理提质增效工程（一阶段）及（二阶段）项目施工2标（深圳河流域施工）、茅洲河碧道试点段建设项目（光明段）施工等项目。 2018-2020年，工程施工业务新签合同金额波动增长，其中2020年有所下滑主要系深圳市政总公司部分月份被处以“红色警示”无法承接业务所致。分业务模式来看，由于当前市场推广工程总承包发包方式，2020年公司工程总承包模式新签合同金额占比由2018年的9.89%大幅升高至32.96%。2021年前三季度，公司新签合同金额为121.90亿元，较

50、上年同期增长61.57%，增速较快。 表表6 2018-2020 年及年及 2021 年年三三季度工程施工业务新签合同情况（合并抵销前）（单位：个、季度工程施工业务新签合同情况（合并抵销前）（单位：个、亿亿元）元） 业务模式业务模式 2021 年年 1-9 月月 2020 年年 2019 年年 2018 年年 个数个数 金额金额 个数个数 金额金额 个数个数 金额金额 个数个数 金额金额 施工承包 60 91.56 48 71.77 53 109.73 63 66.77 工程总承包 6 21.03 18 38.36 6 5.35 11 9.65 项目代建管理 4 0.53 6 0.19 1 0