世荣兆业：2021年年度报告.PDF

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1、广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年度报告全文 1 广东世荣兆业股份有限公司广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年度报告年年度报告 2022 年年 04 月月 广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。 公司负责人李绪鹏、主管会计工

2、作负责人汪礼宏及会计机构负责人公司负责人李绪鹏、主管会计工作负责人汪礼宏及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)汪礼宏声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。汪礼宏声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号号行业信息行业信息披露中房地产业的披露要求披露中房地产业的披露要求 作为房地产开发企业，公司在本年度报告中列示的有关经营计划与投资部作为房地产开发企业，公司在本年度报告中列示的有关经营

3、计划与投资部署仅代表公司根据目前可预见的经营环境所做出的对未来的合理安排，可能会署仅代表公司根据目前可预见的经营环境所做出的对未来的合理安排，可能会随经营环境的变化而发生变更，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者随经营环境的变化而发生变更，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意相关风险。公司目前面临的主要风险有：一、注意相关风险。公司目前面临的主要风险有：一、政策风险：公司所处房地产政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大；二、项目行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大；二、项目集中风险：公司的土地储备绝大部分在珠海，项目

4、集中在珠海；三、市场环境集中风险：公司的土地储备绝大部分在珠海，项目集中在珠海；三、市场环境风险：房地产市场受到多种因素的影响；四、新冠肺炎疫情可能带来的风险。风险：房地产市场受到多种因素的影响；四、新冠肺炎疫情可能带来的风险。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 809,095,632 为基数，向为基数，向全体股东每全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 3.00 元（含税） ，送红股元（含税） ，送红股 0 股（含税） ，不以公积股（含税） ，不以公积金转增股本。金转增股本。 广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年度报告全文

5、3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 . 2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 6 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 . 10 第四节第四节 公司治理公司治理 . 25 第五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任 . 43 第六节第六节 重要事项重要事项 . 45 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 56 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况 . 61 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况 . 62 第十节第十节 财务报告财务报告 . 63 广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年度报告全文

6、 4 备查文件目录备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表； 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 三、报告期内在中国证监会指定网站巨潮资讯网和公司选定的信息披露报纸证券时报 、 中国证券报 、 证券日报 、 上海证券报上公开披露过的所有文件正本及公告原稿； 四、载有公司法定代表人签名的 2021 年年度报告正本； 以上文件均备置于公司证法部以供查阅。 广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年度报告全文 5 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、世荣兆业 指 广东世荣兆业股份有限公司 世荣实业 指 珠海市斗门区世

7、荣实业有限公司 广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 世荣兆业 股票代码 002016 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 广东世荣兆业股份有限公司 公司的中文简称 世荣兆业 公司的外文名称（如有） Guangdong Shirongzhaoye Co.,Ltd. 公司的外文名称缩写（如有） SHIRONGZHAOYE 公司的法定代表人 李绪鹏 注册地址 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1 区 17 号楼 注册地址的邮政编码 519180 公司注册地址历史变

8、更情况 无 办公地址 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1 区 17 号楼 办公地址的邮政编码 519180 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 严文俊 郭键娴 联系地址 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1区 17 号楼 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1区 17 号楼 电话 0756-5888899 0756-5888899 传真 0756-5888882 0756-5888882 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 证券时报 、 中国证券报 、 证券日报 、

9、 上海证券报 公司披露年度报告的媒体名称及网址 公司年度报告备置地点 公司证法部 广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年度报告全文 7 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 914404001925966617 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 公司于 2004 年 7 月 8 日在深圳证券交易所上市， 主营业务为医疗器械的生产及销售；2008 年 2 月 25 日，公司完成重大资产重组，主营业务变更为房地产开发与经营。 历次控股股东的变更情况（如有） 公司 2008 年重大资产重组，向梁社增先生发行 12,900 万股，购买其持有的珠海市斗门区世荣实业有限公司 76.25%

10、的股权，2008 年 2 月 25 日发行完成后，梁社增先生直接持有本公司 67.09%股份，公司控股股东由珠海威尔集团有限公司（已更名为日喀则市世荣投资管理有限公司）变更为梁社增先生。 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 1101 签字会计师姓名 余东红、彭丽娟 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整

11、或重述以前年度会计数据 是 否 2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年 营业收入（元） 2,380,482,131.93 2,947,576,076.91 -19.24% 2,752,899,566.46 归属于上市公司股东的净利润（元） 707,643,758.24 834,255,798.05 -15.18% 882,223,428.71 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 686,536,100.66 808,183,115.58 -15.05% 860,162,702.61 经营活动产生的现金流量净额（元） -212,149,846.60 673,45

12、9,087.85 -131.50% 2,453,438,452.22 基本每股收益（元/股） 0.8746 1.0311 -15.18% 1.0904 稀释每股收益（元/股） 0.8746 1.0311 -15.18% 1.0904 加权平均净资产收益率 16.21% 22.91% -6.70% 30.45% 2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末 总资产（元） 6,919,293,895.99 7,757,698,227.52 -10.81% 8,708,859,437.57 广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年度报告全文 8 归属于上市公司股东的净资产（元）

13、 4,685,336,624.41 4,058,602,429.37 15.44% 3,170,308,689.38 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值， 且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利

14、润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 249,661,409.18 409,964,763.13 474,287,957.48 1,246,568,002.14 归属于上市公司股东的净利润 82,412,269.84 158,216,678.7

15、2 143,100,207.54 323,914,602.14 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 76,536,639.54 152,845,179.70 138,877,212.20 318,277,069.22 经营活动产生的现金流量净额 -302,574,009.42 32,946,864.74 74,068,154.84 -16,590,856.76 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金

16、额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -279,635.65 -150,774.21 -108,046.31 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按461,625.46 906,426.07 311,665.53 广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年度报告全文 9 照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） 委托他人投资或管理资产的损益 11,702,895.32 10,767,937.18 6,052,857.94 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,343,841.61 -2,987,855.34 1,138,93

17、9.93 其他符合非经常性损益定义的损益项目 14,191,737.24 22,052,752.39 18,512,418.31 减：所得税影响额 3,625,123.18 4,511,893.25 3,847,109.30 少数股东权益影响额（税后） 3,910.37 合计 21,107,657.58 26,072,682.47 22,060,726.10 - 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： 适用 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况

18、说明 适用 不适用 公司不存在将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年度报告全文 10 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况一、报告期内公司所处的行业情况 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求 2021年，疫情防控趋于常态化，全球经济下行压力凸显，国内经济保持恢复发展，经济稳中向好、长期向好的发展趋势没有改变。2021年是党和国家历史上具有里程碑意义的一年。面对复杂严峻的国内外形势和诸

19、多风险挑战，在以习近平同志为核心的党中央的带领下，全国上下统筹疫情防控和经济社会发展，扎实做好“六稳”、“六保”工作，全年主要目标任务较好完成，“十四五”实现良好开局，我国发展又取得新的重大成就。 2021年，在全国经济保持恢复发展的大背景下，房地产行业调控基调仍以“稳”为主，坚持“房住不炒”的定位，因城施策，继续保持“稳地价、稳房价、稳预期”的目标不变，促进房地产市场平稳运行。3月，两会政府工作报告及全国十四五规划纲要提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。”；4月，中共中央政治局召开会议，强调“房住不炒”，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住

20、房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价；7月，中央政治局会议重申“房住不炒”和“三稳”，加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策；10月，银保监会统信部负责人在国新办发布会表示，银保监会坚持“房住不炒的”定位，紧紧围绕“三稳”的目标，保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率上支持首套购房者。12月，中央政治局会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环；中央经济工作会议提到探索新的发展模式，坚持租购并举，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 根据国家统计局数据，2021年，全国房地产开发投资147,602亿元，比

21、上年增长4.4%；全国商品房销售面积179,433万平方米，比上年增长1.9%；全国商品房销售额181,930亿元，增长4.8%；全国房地产开发企业土地购置面积21,590万平方米，比上年下降15.5%； 土地成交价款17,756亿元， 增长2.8%； 除房地产开发企业土地购置面积较去年下降外， 房地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售额、土地成交价款均有所增长。由此可见，随着国内疫情防控常态化，我国房地产市场已经逐渐恢复通道，土地成交收紧。 珠海是公司主要房地产项目所在城市。2021年4月，广东省十四五规划纲要指出，大力支持珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区，打造粤港澳大湾

22、区高质量发展新引擎和珠江口西岸核心城市，辐射带动粤西地区。2021年9月，中共中央、国务院印发横琴粤澳深度合作区建设总体方案，为横琴粤澳深度合作区勾勒蓝图，明确横琴粤澳深度合作区的战略定位是促进澳门经济适度多元发展，促进港澳长期繁荣稳定、加快融入国家发展大局，推动粤港澳大湾区建设的新高地。 在“房住不炒”的主基调下，珠海房地产调控政策仍未松绑。珠海自近年来陆续出台了“珠海英才计划”等相关降低落户门槛的政策及公积金规则改革政策，在一定程度上对冲了珠海楼市调控的影响，同时，珠海凭借粤港澳大湾区、横琴粤澳深度合作区、现代化国际化经济特区叠加的乘数效应，受惠于澳港平台、粤港澳大湾区交通体系的构建、城市

23、区域优势及政策红利， 珠海房地产市场虽因疫情及调控政策影响有所回落和收紧， 但预计在未来较长的一段时间内会处于一个平稳趋好的发展期。 根据珠海市统计局数据，2021年，全市商品房竣工面积317.40万平方米，比上年下降3.0%。从商品房类型看，商品住宅竣工面积164.05万平方米，增长13.7%；办公楼竣工面积57.12万平方米，下降9.2%；商业用房竣工面积20.83万平方米，下降52.4%。全市商品房销售面积495.59万平方米，比上年增长2.9%。从商品房类型看，商品住宅销售面积428.22万平方米，增长2.1%；办公楼销售面积47.60万平方米，增长10.6%；商业用房销售面积9.51

24、万平方米，下降24.4%。 公司经过十余年的开发经营，深耕珠海西区（斗门区）区域房地产市场，开发项目拥有较高的口碑和质量，保持着有力的区域竞争优势。2021年，公司继续保持主抓房地产项目建设和销售的经营方针，积极应对宏观环境、行业政策及房地产市场的变化，及时调整开发节奏和销售策略，取得一定成效。公司经营情况趋好，各项业务有序开展、稳中求进。 广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年度报告全文 11 二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求 （一）公司主营业务、经营模式、项目业态及市场地位

25、 报告期内公司主营业务为房地产开发与经营，公司实施从设计开发、工程建设到市场销售，由集团主控、分项目管理的经营模式，主要经营项目业态以住宅开发销售为主，辅以配套商业，同时，正在初步涉及商业综合体的建设及运营。经过在珠海区域多年的深耕细作，公司项目已得到市场的高度认可，在区域内保持有力的竞争优势。 （二）公司主营业务面临的主要风险及应对措施 1、政策风险：房地产行业是关系到国计民生的重要产业，国家从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控，已经成为一种常态，这对房地产开发企业的经营与发展将产生直接的影响。公司如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影

26、响。 应对措施：紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略。 2、土地集中、项目单一风险：公司是珠海市斗门区较早从事房地产开发的企业之一，土地储备主要集中在珠海市斗门区，近年来开发的项目也主要集中于珠海市斗门区，在珠海市斗门区的业务占绝对比重。 应对措施：适当加快公司现有土地储备开发，加速利润释放，积极拓展外地项目，加快多元化产业布局。 3、财务风险：房地产开发行业属于资金密集型行业， 且开发周期较长， 资金周转速度较慢。同时若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化或调整，可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升。 应对措施：合理安排资金计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证公司财

27、务成本处于合理范围。 4、销售风险：房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定位、经济发展状况、居民收入水平、同类楼盘的供给情况的影响。 应对措施：对销售项目做好相应的市场定位，根据市场变化趋势，积极调整销售策略。 新增土地储备项目 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（） 计容建筑面积（） 土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元） 权益对价 （万元） 不适用 不适用 不适用 0 0 不适用 0.00% 0 0 累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万） 总建筑面积（万） 剩余可开发建筑面积（万） 珠海市斗门区 79 173 173 总计 79 17

28、3 173 主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（） 规划计容建筑面积（） 本期竣工面积（） 累计竣工面积（） 预计总投资金额（万元） 累计投资总金额（万元） 珠海市 世荣峰景广场(一期） 珠海市斗门区 酒店、商业 100.00% 2018 年06 月 在建 90.00% 43,407.60 86,815.20 0 0 101,680 36,127 珠海市 世荣峰景广场（二期） 珠海市斗门区 住宅 100.00% 2020 年12 月 在建 50.00% 28,938.40 57,876.80 0 0 50,000 28,

29、325 广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年度报告全文 12 珠海市 世荣尚观花园 珠海市斗门区 住宅、商业 100.00% 2018 年11 月 竣工 100.00% 86,665.56 174,005.26 224,454.45 224,454.45 182,816 174,304 主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（） 累计预售（销售） 面积（） 本期预售（销售） 面积（） 本期预售（销售） 金额（万元） 累计结算面积（） 本期结算面积（） 本期结算金额（万元） 珠海市 翠湖苑二期北区 珠海市斗门区 住宅 100.00% 20

30、1,868.62 199,032.97 195,926.27 8,337.77 11,017.41 192,113.29 12,178.73 16,279.97 珠海市 翠湖苑二期北区 珠海市斗门区 车位 100.00% 12,474.71 1,594.89 1,594.89 1,529.9 1,570.80 1,570.80 1,434.67 珠海市 翠湖苑二期北区 珠海市斗门区 商铺 100.00% 2,131.95 0 0 0 0 0 0 珠海市 翠湖苑二期南区 珠海市斗门区 住宅 100.00% 200,064.20 194,170.12 168,041.92 26,171.46 37

31、,064.82 157,951.68 81,797.46 111,418.32 珠海市 翠湖苑二期南区 珠海市斗门区 车位 100.00% 5,485.85 0 0 0 0 0 0 珠海市 世荣尚观花园 珠海市斗门区 住宅 100.00% 174,005.26 162,919.87 53,014.68 23,939.34 43,784.66 45,963.39 45,963.39 80,251.13 珠海市 蓝湾半岛 9-10期 珠海市斗门区 住宅 100.00% 139,832.23 139,611.92 138,256.52 2,710.46 3,894.1 137,116.92 3,66

32、4.11 5,314.01 珠海市 蓝湾半岛 9-10期 珠海市斗门区 车位 100.00% 8,759.48 3,895.19 369.44 477.34 3,835.02 309.38 379.95 珠海市 蓝湾半岛 11 期 珠海市斗门区 住宅 100.00% 35,982.44 28,713.6 28,587.61 607.3 787.02 28,079.15 960.65 1,271.03 珠海市 蓝湾半岛 11 期 珠海市斗门区 车位 100.00% 1,204.48 1,009.26 57.59 71.42 997.27 57.59 68.03 珠海市 井岸大观花园 珠海市斗门区

33、 住宅 100.00% 52,955.08 47,958.88 47,958.88 436.26 716.88 47,958.88 1,735.47 2,796.67 珠海市 井岸大观花园 珠海市斗门区 车位 100.00% 3,976.50 3,450.80 465.73 754.02 3,450.80 465.73 718.11 珠海市 井岸大观花园 珠海市斗门区 商铺 100.00% 4,878.39 3,740.78 1,677.65 3,815.95 3,292.95 1,238.43 2,693.05 广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年度报告全文 13 珠海市 蓝湾半岛 6-

34、8 期 珠海市斗门区 住宅 100.00% 198,839.58 190,900.82 190,708.25 273.43 439.91 190,582.64 736.92 1,087.04 珠海市 翠湖苑一区 珠海市斗门区 住宅 100.00% 109,051.27 97,878.87 96,737.12 0 0 96,737.12 84.82 79.05 珠海市 翠湖苑一区 珠海市斗门区 车位 100.00% 1,375.98 33.59 33.59 34.63 33.59 33.59 32.98 珠海市 翠湖苑一区 珠海市斗门区 商铺 100.00% 7,265.81 1,881.95

35、0 0 1,881.95 0 0 珠海市 碧水岸二期 2、 3期 珠海市斗门区 车位 100.00% 159,867.49 13,594.12 4,536.84 494.26 488.62 4,493.51 474.16 447.99 珠海市 蓝湾半岛 4-5 期 珠海市斗门区 车位 100.00% 100,294.01 9,417.35 7,423.00 222.64 295.88 7,423.00 222.64 281.79 珠海市 锦绣荣城四区 珠海市斗门区 车位 100.00% 141,569.83 6,314.08 4,547.95 397.84 355.52 4,524.37 40

36、9.63 347.41 珠海市 世荣名筑 珠海市斗门区 车位 100.00% 93,037.98 3,428.29 2,478.05 22.73 26.18 2,478.05 79.73 75.91 珠海市 碧水岸二期1期 珠海市斗门区 车位 100.00% 48,289.71 811.17 330.09 23 24.54 306.71 11.48 12.03 珠海市 蓝湾半岛 1-2 期 珠海市斗门区 车位 100.00% 113,296.42 7,472.46 6,284.81 191.04 267.59 6,284.81 191.04 254.85 珠海市 蓝湾半岛 1-2 期 珠海市斗

37、门区 商铺 100.00% 16,951.91 7,742.97 2,250.89 4,251.59 6,419.97 927.89 1,542.07 珠海市 锦绣荣城五区 珠海市斗门区 商铺 100.00% 124,063.47 22,104.10 6,302.08 0 0 6,302.08 0 0 珠海市 碧水岸一区 珠海市斗门区 商铺 100.00% 172,592.62 8,057.39 1,768.61 0 0 1,768.61 0 0 注：1、计容建筑面积为项目整体计容建筑面积；2、可售面积为项目各业态分别已取得预售许可证的总可售面积。 主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业

38、态 权益比例 可出租面积 （） 累计已出租面积（） 平均出租率 锦绣荣城五区 珠海市斗门区 商铺 100.00% 19,917.14 19,566.78 98.24% 翠湖苑一区 珠海市斗门区 商铺 100.00% 5,037.52 4,524.37 89.81% 碧水岸一区 珠海市斗门区 商铺 100.00% 6,288.78 5,957.98 94.74% 蓝湾半岛 1-2 期 珠海市斗门区 商铺 100.00% 10943.42 10683.42 97.62% 井岸大观花园 珠海市斗门区 商铺 100.00% 1,146.22 989.24 86.30% 翠湖苑二期 珠海市斗门区 商铺

39、100.00% 7,355.62 7,355.62 100.00% 蓝湾半岛 11 期 珠海市斗门区 科研楼 100.00% 6,144.66 1,616.94 26.31% 广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年度报告全文 14 三灶厂房 珠海市金湾区 厂房 100.00% 40,540.43 40,540.43 100.00% 土地一级开发情况 适用 不适用 融资途径 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 28,400.00 5.4625% 28,400.00 合计 28,400.00 5.4625% 28

40、,400.00 发展战略和未来一年经营计划 参见本节“十一、公司未来发展的展望”。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 截至本报告期末， 公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为62,946.45万元， 报告期内不存在因此项担保而承担担保责任且涉及金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 1、区域市场强大的持续发展能力和显著的品牌影响力 公司在珠海区域拥有可以满足未来若干年开发且成本较低的土地储备，使得公司在本区域市场的持续发展能力、抵御风险能力、市场

41、竞争力等各方面都明显优于其他竞争对手；同时，经过多年来在本区域市场深耕细作，无论是企业品牌还是楼盘品牌都已获得市场高度认可，竞争优势愈发明显。 2、优质的资产和良好的财务状况 优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险， 能够根据外部市场环境的变化作相应调整的可能。目前公司的资产主要为具有较大增值空间的土地储备， 具有较高的开发价值和盈利能力以及较强的流动性和变现能力， 是公司抵御各种风险的坚强后盾。 四、主营业务分析四、主营业务分析 1、概述、概述 （一）公司经营情况 2021年，公司在董事会及经营班子的正确领导下，凝聚战略共识，持续推进房地产主业的开发及销售，加快多元化产

42、业布局，稳步有序地完成了年度各项工作，公司经营情况趋好。2021年，公司实现营业收入238,048.21万元；实现归属于上市公司所有者净利润70,764.38万元。截至2021年末，公司资产总额691,929.39万元，归属于母公司的所有者权益合计468,533.66万元。面对疫情、政策调控及珠海市建筑工程事故停工等不利影响，公司上下齐心协力，攻坚克难，继续做好房地产主业，在项目建设、验收、运营及销售方面取得一定成效： 一是强化项目开发关键节点的把控，紧抓工程建设质量，完成了世荣峰景广场一期初步验收，世荣尚观花园如期交付，推进世荣峰景广场二期开工建设等工作；2021年，公司在建建筑面积（计容建

43、筑面积）31.87万平方米，竣工面积22.45万平方米。 广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年度报告全文 15 二是提高资产运营能力，盘活存量项目、土地资源，启动24万平米商业项目和推进10万平米酒店项目的开发建设，完成了商业项目与万达商管的正式签约及酒店项目的重新定位、谈判等工作； 三是适时调整营销策略，挖掘拓宽销售渠道，积极促进项目去化及利润释放。2021年公司实现房地产销售（预售）面积7.03万平方米，销售（预售）金额110,097.98万元；截至2021年末，公司累计剩余可售面积22.06万平方米。 （二）主要经营指标分析 1、报告期内公司实现营业收入238,048.21万元，同比

44、下降19.24%；报告期内公司发生营业成本77,572.70万元，同比下降17.71%； 2、报告期内公司发生销售费用8,839.38万元，同比下降28.39%，主要原因是本期销售代理费减少； 3、报告期内公司发生管理费用13,638.42万元，同比增加88.32%，主要原因是公司向第二大股东、实际控制人的一致行动人、原董事长梁家荣提起诉讼，请求依法追回梁家荣违背忠实、勤勉义务，背信损害公司利益取得的不当得利并要求其对本公司的损失予以赔偿，支付了大额的律师费； 4、报告期内公司发生财务费用-2,267.69万元，同比增加15.38%； 5、报告期内公司经营活动产生的现金流量净额-21,214.

45、98 万元，较上年同期减少131.50%，主要原因系本报告期商品房销售回款减少； 6、报告期内公司投资活动产生的现金流量净额42,452.30万元，较上年同期增加478.78%，主要原因系报告期末国债逆回购投资的购买比期初减少； 7、报告期内公司筹资活动产生的现金流量净额-31,687.69万元，较上年同期增加60.06%，主要原因系本报告期偿还的银行借款比上年同期减少。 2、收入与成本、收入与成本 （1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2021 年 2020 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 2,380,482,131.93 100% 2,947,

46、576,076.91 100% -19.24% 分行业 房地产 2,235,615,756.41 93.91% 2,844,144,473.34 96.49% -21.40% 其他 144,866,375.52 6.09% 103,431,603.57 3.51% 40.06% 分产品 商品房 2,235,615,756.41 93.91% 2,844,144,473.34 96.49% -21.40% 其他 144,866,375.52 6.09% 103,431,603.57 3.51% 40.06% 分地区 珠海 2,380,482,131.93 100.00% 2,947,576,07

47、6.91 100.00% -19.24% 分销售模式 商品房代理商销售 1,194,244,627.54 50.17% 2,257,242,347.58 76.58% -47.09% 商品房自销 1,041,371,128.87 43.75% 586,902,125.76 19.91% 77.44% 其他 144,866,375.52 6.09% 103,431,603.57 3.51% 40.06% 广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年度报告全文 16 （2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况以上的行业、产品、地区、销售模式的

48、情况 适用 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 房地产业 2,235,615,756.41 711,060,766.93 68.19% -21.40% -19.90% -0.60% 分产品 商品房 2,235,615,756.41 711,060,766.93 68.19% -21.40% -19.90% -0.60% 分地区 珠海 2,235,615,756.41 711,060,766.93 68.19% -21.40% -19.90% -0.60% 分销售模式 商品房代理商销售 1,194,244,6

49、27.54 344,831,476.98 71.13% -47.09% -49.58% 1.43% 商品房自销 1,041,371,128.87 366,229,289.95 64.83% 77.44% 79.71% -0.44% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 单位 2021 年 2020 年 同比增减 房地产业 销售量 平方米 153,114 213,357 -28.24% 生产量 平方米 181,564 19

50、9,656 -9.06% 库存量 平方米 270,394 241,944 11.76% 相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业成本构成）营业成本构成 行业分类 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2021 年 2020 年 同比增减 广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年度报告全文 17 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产业 房地产开发 711,060,766.93 91.66% 887,771,573.