第七章_城市房地产管理法律制度.pptx

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1、建筑法律法规建筑法律法规3/29/20241第七章第七章 房地产管理法律制度房地产管理法律制度3/29/20242内容提要内容提要n城市房地产管理法概况城市房地产管理法概况n房地产开发房地产开发n城市房屋拆迁城市房屋拆迁 n房地产买卖房地产买卖n房地产抵押房地产抵押n房地产租赁房地产租赁n房地产中介业务房地产中介业务 3/29/20243第一节第一节 房地产法概述房地产法概述 一、概念一、概念n房地产：房屋财产和土地财产的统称。房地产：房屋财产和土地财产的统称。n房地产法：房地产法：调整房地产关系的法律规范的总称。调整房地产关系的法律规范的总称。房地产关系房地产关系：人们取得、开发、利用、经营

2、和管理房地人们取得、开发、利用、经营和管理房地产而形成的社会关系产而形成的社会关系n民事（商品）性质的房地产关系民事（商品）性质的房地产关系n平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系抵押、租赁等经济关系n行政性质的房地产关系行政性质的房地产关系n不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税收等经济关系管制、建设立项审批、房地产税收等经济关系3/29/20244第一节第一节 房地产法概述房地产法概述二、二、房地产法调整对象的内容房地产法调整对象的

3、内容n房地产民事关系房地产民事关系 n房地产行政管理关系房地产行政管理关系 n房地产经济关系房地产经济关系3/29/20245第一节第一节 房地产法概述房地产法概述三、房地产法的基本原则三、房地产法的基本原则 n1、节约用地、保护耕地原则、节约用地、保护耕地原则n2、国有土地有偿、有限期使用原则、国有土地有偿、有限期使用原则n3、扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民居住条件原、扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民居住条件原则则n4、保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守、保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法原则法原则 n5、依法纳税的原则、依法纳税的原则3/29/20246第一节第

4、一节 房地产法概述房地产法概述四、房地产法的任务和作用四、房地产法的任务和作用（1）调整房地产经济关系）调整房地产经济关系n确定参与房地产经济活动的主体资格确定参与房地产经济活动的主体资格n确定主体参与房地产活动的方式确定主体参与房地产活动的方式n调整房地产经济活动的对象调整房地产经济活动的对象（2）建立和完善房地产市场）建立和完善房地产市场n确定市场范围确定市场范围n确定房地产市场行为规范确定房地产市场行为规范n明确了进入市场的程序明确了进入市场的程序3/29/20247第一节第一节 房地产法概述房地产法概述四、房地产法的任务和作用四、房地产法的任务和作用（3）加强房地产市场的管理）加强房地

5、产市场的管理n对房地产交易市场的管理对房地产交易市场的管理n对房地产价格的管理对房地产价格的管理n对建筑承包活动的管理对建筑承包活动的管理n对房地产经营单位的管理对房地产经营单位的管理（4）促进房地产业发展）促进房地产业发展3/29/20248第一节第一节 房地产法概述房地产法概述 五、房地产法体系五、房地产法体系n房地产法律体系，是用以调整和规范房房地产法律体系，是用以调整和规范房地产开发、经营、管理和服务的一整套地产开发、经营、管理和服务的一整套法律规范的有机统一体。法律规范的有机统一体。n目前，我国已经基本形成了以城市房目前，我国已经基本形成了以城市房地产管理法为基本法，辅之以一系列地产

6、管理法为基本法，辅之以一系列房地产单行法规和相关法规，结合宪法、房地产单行法规和相关法规，结合宪法、民法、行政法等共同调整房地产关系的民法、行政法等共同调整房地产关系的房地产法规体系房地产法规体系3/29/20249第二节第二节 房地产开发房地产开发 一、一、房地产开发概述房地产开发概述1、概念、概念n房地产开发房地产开发是以土地开发和房屋建设为是以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动投资对象所进行的生产经营活动n在依法取得在依法取得国有土地使用权国有土地使用权的土地上进的土地上进行基础设施、房屋建设的行为行基础设施、房屋建设的行为3/29/202410第二节第二节 房地产开发房地

7、产开发 一、一、房地产开发概述房地产开发概述2、房地产开发的特点房地产开发的特点n房地产开发是在国有土地上进行的房地产开发是在国有土地上进行的 n作为房地产开发用地的土地，必须是国有土作为房地产开发用地的土地，必须是国有土地，集体土地不能成为房地产开发用地地，集体土地不能成为房地产开发用地 n房地产开发的内容是进行基础设施房地产开发的内容是进行基础设施（土（土地开发）地开发）和房屋建设和房屋建设（房屋开发）（房屋开发）n房地产开发是一项十分复杂的经济活动房地产开发是一项十分复杂的经济活动3/29/202411第二节第二节 房地产开发房地产开发 一、一、房地产开发概述房地产开发概述3、房地产开发

8、的基本原则房地产开发的基本原则 n严格执行城市规划的原则严格执行城市规划的原则 n经济效益、社会效益、环境效益相统一经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则的原则 n全面规划、合理布局、综合开发、配套全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则建设的原则 3/29/202412第二节第二节 房地产开发房地产开发 二、二、房地产开发用地房地产开发用地n以进行房地产开发为目的而取得使用权以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地的土地 n两类：即两类：即基础设施建设用地基础设施建设用地和和房屋建设房屋建设用地用地 n房地产开发用地仅取得开发用地的使用房地产开发用地仅取得开发用地的使用权，取得方式为出

9、让和划拨。权，取得方式为出让和划拨。3/29/202413第二节第二节 房地产开发房地产开发 二、二、房地产开发用地房地产开发用地（一）（一）土地使用权出让土地使用权出让n是指国家将国有土地使用权在一定年限是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为国家支付土地使用权出让金的行为3/29/202414第二节第二节 房地产开发房地产开发 n土地使用权出让的特征土地使用权出让的特征n土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让的行土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让的行为为 n只有国家能以土地所有者的身份出让土

10、地。只有国家能以土地所有者的身份出让土地。n土地使用权出让是有偿的土地使用权出让是有偿的 n土地使用者取得一定年限内的国有土地使用权，须向国家土地使用者取得一定年限内的国有土地使用权，须向国家支付土地使用权出让金支付土地使用权出让金 n土地使用权出让是有期限的土地使用权出让是有期限的 土地使用权出让的有期性土地使用权出让的有期性n土地使用者享有权利的范围不含地下之物土地使用者享有权利的范围不含地下之物3/29/202415第二节第二节 房地产开发房地产开发 土地使用权出让的方式土地使用权出让的方式 1、协议出让的方式、协议出让的方式n出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协商，出让方与受让方（

11、土地使用者）通过谈判、协商，最终达成出让土地使用权一致意见的一种方式最终达成出让土地使用权一致意见的一种方式n“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且且“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价低于按国家规定所确定的最低价”。城市房地产管理法第城市房地产管理法第12条条 3/29/202416第二节第二节 房

12、地产开发房地产开发 土地使用权出让方式土地使用权出让方式2、招标出让招标出让n出让人发布招标公告或投标邀请书，邀出让人发布招标公告或投标邀请书，邀请特定或者不特定的单位或个人在规定请特定或者不特定的单位或个人在规定的期限以内参加土地使用权书面投标，的期限以内参加土地使用权书面投标，由招标方根据招投标结果择优确定土地由招标方根据招投标结果择优确定土地使用者的方式使用者的方式3/29/202417第二节第二节 房地产开发房地产开发 n招标出让的程序招标出让的程序n招标招标n投标投标n定标定标n签约签约n履约履约 3/29/202418第二节第二节 房地产开发房地产开发 土地使用权出让方式土地使用权

13、出让方式3、拍卖出让、拍卖出让n指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点，利用公开场合，就所定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按按“价高者得价高者得”的原则，确定土地使用的原则，确定土地使用权受让者的一种方式权受让者的一种方式3/29/202419第二节第二节 房地产开发房地产开发 n程序程序n发布公告发布公告n应征应征n公开拍卖公开拍卖3/29/202420第二节第二节 房地产开发房地产开发 土地使用权出让方式土地使用权出让方式4、挂牌出让、挂牌出让n出让人发布挂牌公告，出让人发布挂

14、牌公告，按照公告规定的期限将按照公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截至格，根据挂牌期限截至时的出价结果确定土地时的出价结果确定土地使用者的方式使用者的方式3/29/202421第二节第二节 房地产开发房地产开发 土地使用权出让的年限土地使用权出让的年限n国家许可土地使用者可以使用国有土地的期限国家许可土地使用者可以使用国有土地的期限n国家法律规定的最高年限国家法律规定的最高年限n合同具体约定的实际出让年限合同具体约定的实际出让年限 n土地

15、使用权出让最高年限土地使用权出让最高年限n居住用地居住用地70年年n工业用地工业用地50年年n教育科技、文化、卫生、体育教育科技、文化、卫生、体育50年年n商业、旅游娱乐用地商业、旅游娱乐用地40年年n综合或其他用地综合或其他用地50年年n土地使用权出让期满续期土地使用权出让期满续期3/29/202422第二节第二节 房地产开发房地产开发 土地使用权出让合同土地使用权出让合同 n种类种类n宗地出让合同宗地出让合同n成片开发土地出让合同成片开发土地出让合同n划拨土地使用权补办出让合同划拨土地使用权补办出让合同n土地使用权合同的变更和终止土地使用权合同的变更和终止n变更：改变原合同的内容（如土地用

16、途）变更：改变原合同的内容（如土地用途）n终止：土地使用权的效力归于消灭终止：土地使用权的效力归于消灭3/29/202423第二节第二节 房地产开发房地产开发（二）（二）土地使用权划拨土地使用权划拨 n县级以上人民政府依法县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者无偿交付给土地使用者使用的行为使用的行为3/29/202424第二节第二节 房地产开发房地产开发（二）（二）土地使用权划拨土地使用权划拨n土地使用权划拨的特征土地使用权划拨的

17、特征n土地使用权的划拨具有行政性，是一种具体土地使用权的划拨具有行政性，是一种具体的行政行为的行政行为n土地使用权划拨是一种无偿行为土地使用权划拨是一种无偿行为n划拨土地使用权无使用期限的限制划拨土地使用权无使用期限的限制n划拨土地使用权一般具有不可交易性划拨土地使用权一般具有不可交易性 3/29/202425第二节第二节 房地产开发房地产开发（二）（二）土地使用权划拨土地使用权划拨 n土地使用权划拨的范围土地使用权划拨的范围n国家机关用地和军事用地国家机关用地和军事用地 n城市基础设施用地和公益事业用地城市基础设施用地和公益事业用地 n国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地国家重点扶持的能

18、源、交通、水利等项目用地 n法律、行政法规规定的其他用地法律、行政法规规定的其他用地 3/29/202426划拨土地使用权和出让土地使用权的区别划拨土地使用权和出让土地使用权的区别 划拨土地使用权划拨土地使用权 出让土地使用权出让土地使用权 取得方式取得方式 行政方式行政方式 合同方式合同方式 支付对价否支付对价否 无偿取得无偿取得 支付出让金支付出让金 存续期限存续期限长期或者无期限长期或者无期限 有期限有期限 可交易否可交易否 一般不可转让一般不可转让出租、抵押出租、抵押 可以转让可以转让出租、抵押出租、抵押 3/29/202427第二节第二节 房地产开发房地产开发（二）（二）土地使用权划

19、拨土地使用权划拨 n划拨土地转让规定划拨土地转让规定n以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，土地使用权出让金，n或者不办理土地出让手续，直接办理划拨土地使用或者不办理土地出让手续，直接办理划拨土地使用权划转手续。在后一种情况下，土地局只负责办理权划转手续。在后一种情况

20、下，土地局只负责办理土地使用权划转，不收取土地出让金，但应该告知土地使用权划转，不收取土地出让金，但应该告知当事人向财政部门上缴土地收益当事人向财政部门上缴土地收益3/29/202428第二节第二节 房地产开发房地产开发 三、三、房地产开发企业房地产开发企业 n房地产开发企业是依法设立的，以营利房地产开发企业是依法设立的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的法人为目的，从事房地产开发和经营的法人企业企业n房地产开发企业的法律特征房地产开发企业的法律特征n是具有法人资格的经济实体是具有法人资格的经济实体n是以营利为目的的经营性企业是以营利为目的的经营性企业 n经营范围限于房地产开发和经营经营范围

21、限于房地产开发和经营 3/29/202429第二节第二节 房地产开发房地产开发 三、三、房地产开发企业房地产开发企业n房地产开发企业的设立条件房地产开发企业的设立条件n有自己的名称和组织机构有自己的名称和组织机构 n有固定的经营场所有固定的经营场所 n有符合国务院规定的注册资本有符合国务院规定的注册资本 n有足够的专业人员有足够的专业人员 n法律、法规规定的其他条件法律、法规规定的其他条件 3/29/202430第二节第二节 房地产开发房地产开发 三、三、房地产开发企业房地产开发企业 n房地产开发企业的资质管理房地产开发企业的资质管理 n房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资房地产开发主

22、管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目n管理内容包括对房地产开发企业的设立、定级、升管理内容包括对房地产开发企业的设立、定级、升级、降级、变更、终止等的资质审查或批准以及资级、降级、变更、终止等的资质审查或批准以及资质证书管理等质证书管理等3/29/202431第二节第二节 房地产开发房地产开发 四、房地产开发项目管理四、房地产开发项目管理

23、n房地产开发的项目立项管理房地产开发的项目立项管理 n确定房地产开发项目，应当符合土地利用总确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求地产开发年度计划的要求 n应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则 n房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外 3/29/202432第二节第二节 房地产开发房地产开发 四、房地产开发项目管理四、房地产开发项目管理n房地

24、产开发项目的设计与施工管理房地产开发项目的设计与施工管理 n房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施施，并根据先地下、后地上的原则实施 n房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范标准和规范 n房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于总投资的比例不得低于35%n房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途土地用途、动工开发期

25、限动工开发期限进行项目开发建设，出让合进行项目开发建设，出让合同约定的动工开发期限满年未动工开发的，可以征同约定的动工开发期限满年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费以下的土地闲置费；满满年年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权未动工开发的，可以无偿收回土地使用权 3/29/202433第二节第二节 房地产开发房地产开发 四、房地产开发项目管理四、房地产开发项目管理n房地产开发项目的设计与施工管理房地产开发项目的设计与施工管理(续续)n房地产开发企业应当对其开发建设的房地产房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任开发项目

26、的质量承担责任 n房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用交付使用 n房地产开发企业应当将房地产开发项目建设房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案册中，并定期送房地产开发主管部门备案 3/29/202434案例案例1n某国防厂因迁厂留有闲置房某国防厂因迁厂留有闲置房251间，某县造纸厂间，某县造纸厂了解情况后，经其业务上级同意，双方达成一项了解情况后，经其业务上级同意，双方达成一项有偿房地产协议书（简称协议），经该县公有偿房地产协议书（简称

27、协议），经该县公证处公证生效。证处公证生效。协议商定：某国防厂将其闲置协议商定：某国防厂将其闲置的的251间房地产转让给造纸厂，房地产四界明确，间房地产转让给造纸厂，房地产四界明确，并附有房地产平面图。造纸厂付给某国防厂房地并附有房地产平面图。造纸厂付给某国防厂房地产价款后，对该房地产行使了管理。产价款后，对该房地产行使了管理。n 问：国防厂与造纸厂的交易是否合法？为什么？问：国防厂与造纸厂的交易是否合法？为什么？3/29/202435第三节第三节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 一、概述一、概述n城市房屋拆迁城市房屋拆迁指因国家建设、城市改造、指因国家建设、城市改造、整顿市容和保护环境等需要，根据

28、城镇整顿市容和保护环境等需要，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划以及当规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，由取得地政府的用地文件，由取得房屋拆迁许房屋拆迁许可证可证的单位依法对城市建设用地范围内的单位依法对城市建设用地范围内的房屋予以拆除，并对被拆迁房屋的所的房屋予以拆除，并对被拆迁房屋的所有人进行有人进行补偿和安置补偿和安置的行为的行为3/29/202436第三节第三节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 一、概述一、概述n房屋拆迁的民事关房屋拆迁的民事关系、行政关系系、行政关系n房屋拆迁的地域范房屋拆迁的地域范围：指城市规划区围：指城市规划区内的国有土地。内的国有土地。华盛顿的华盛

29、顿的“钉子户钉子户”3/29/202437第三节第三节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 一、概述一、概述n城市房屋拆迁的基本原则城市房屋拆迁的基本原则 n符合城市规划的原则符合城市规划的原则 n有利于城市旧区改造原则有利于城市旧区改造原则 n有利于生态环境改善原则有利于生态环境改善原则 n保护文物古迹原则保护文物古迹原则 n保护当事人合法利益原则保护当事人合法利益原则 n谁拆迁、谁安置补偿原则谁拆迁、谁安置补偿原则 3/29/202438第三节第三节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 二、二、城市房屋拆迁管理城市房屋拆迁管理n城市房屋拆迁管理机构城市房屋拆迁管理机构 n国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆

30、迁国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理工作实施监督管理 n县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作的部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上人民政府土地行政主实施监督管理。县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作与城市房屋拆迁有关的土地管理工作3/29/202439房房 屋屋 拆拆 迁迁 的的 准准 备备 工工 作作申请房屋拆迁许可证取得建设项目批准文件取得建设项目批准文件申领用

31、地规划许可证申领用地规划许可证获取国有土地使用权证获取国有土地使用权证签订拆迁补偿安置协议实 施 房 屋 拆 迁编制拆迁方案和计划编制拆迁方案和计划存入拆迁补偿安置金存入拆迁补偿安置金发布房屋拆迁公告房屋拆迁程序房屋拆迁程序3/29/202440第三节第三节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 三、三、城市房屋拆迁补偿城市房屋拆迁补偿 n房屋拆迁补偿的概念房屋拆迁补偿的概念 n拆迁人依法对被拆迁人因房屋拆迁所遭受经拆迁人依法对被拆迁人因房屋拆迁所遭受经济损失所给予的合理弥补济损失所给予的合理弥补n对象：被拆迁房屋及其附属物的所有权人对象：被拆迁房屋及其附属物的所有权人 3/29/202441第三节第三节

32、 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 三、三、城市房屋拆迁补偿城市房屋拆迁补偿n房屋拆迁补偿的形式房屋拆迁补偿的形式 n货币补偿货币补偿：在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人：在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆迁人进行货币形式的补偿价为标准，对被拆迁人进行货币形式的补偿n产权调换产权调换：拆迁人用自己建造或购买的产权房：拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差

33、价的行为行为3/29/202442第三节第三节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 四、四、城市房屋拆迁安置城市房屋拆迁安置 n房屋拆迁安置房屋拆迁安置是房屋拆迁人因拆除被拆迁人的是房屋拆迁人因拆除被拆迁人的房屋而对被拆除房屋使用人所另外提供房屋以房屋而对被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用供居住使用，并给予一定的补助费用n安置与补偿不同，补偿是对被拆除房屋所有人安置与补偿不同，补偿是对被拆除房屋所有人的补偿，解决的补偿，解决所有权所有权问题；安置是对被拆迁人问题；安置是对被拆迁人或被拆除房屋承租人的房屋安排，解决或被拆除房屋承租人的房屋安排，解决使用权使用权问题问题n一般安

34、置和补偿往往在一个协议中解决，即在一般安置和补偿往往在一个协议中解决，即在签署补偿安置协议时，就确定安置方式签署补偿安置协议时，就确定安置方式 3/29/202443第三节第三节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 四、四、城市房屋拆迁安置城市房屋拆迁安置 n房屋拆迁安置补助房屋拆迁安置补助 n搬迁补助费搬迁补助费 n发放对象为使用人发放对象为使用人n临时安置补助费临时安置补助费 n过渡费或周转房过渡费或周转房n停产、停业补偿费停产、停业补偿费 n产权调换时发生产权调换时发生3/29/202444第四节第四节 房地产交易房地产交易 一、一、房地产交易概述房地产交易概述 n房地产市场房地产市场 n广义：房

35、地产商品流通全过程中各种关系的总和广义：房地产商品流通全过程中各种关系的总和n狭义：房地产交易所狭义：房地产交易所n分类分类n房地产一级市场房地产一级市场 土地使用权出让市场土地使用权出让市场 n房地产二级市场房地产二级市场 房地产开发经营市场房地产开发经营市场 n房地产三级市场房地产三级市场 房地产调剂市场房地产调剂市场 3/29/202445第四节第四节 房地产交易房地产交易 一、一、房地产交易概述房地产交易概述 n概念概念 n“本法所称房地产交易，包括房地产本法所称房地产交易，包括房地产转让转让、房、房地产地产抵押抵押和房屋和房屋租赁租赁。”城市房地产管理法第城市房地产管理法第2条条 n

36、特点特点 n房地产交易对象的特殊性房地产交易对象的特殊性产权交易产权交易 n房地产交易行为的房地产交易行为的要式性要式性 合同、合同、登记登记n房地产交易中的房地产交易中的“房地处置一体性房地处置一体性”n房地产交易的易受限制性房地产交易的易受限制性 3/29/202446第四节第四节 房地产交易房地产交易 二、二、房地产交易管理的基本制度房地产交易管理的基本制度 n房地产成交价格申报制度房地产成交价格申报制度缴纳税费依据缴纳税费依据 n房地产权利人转让房地产，应当将转让房地产的实际成房地产权利人转让房地产，应当将转让房地产的实际成交价格向县级以上地方人民政府规定的部门申报，不得交价格向县级以

37、上地方人民政府规定的部门申报，不得对成交价格隐瞒不报或者作不实的、虚假的申报对成交价格隐瞒不报或者作不实的、虚假的申报n房地产价格评估制度房地产价格评估制度 n国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”n房地产价格评估人员资格认证制度房地产价格评估人员资格认证制度 3

38、/29/202447第四节第四节 房地产交易房地产交易 三、三、房地产转让房地产转让 n房地产权利人通过买卖、赠与或房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法其他合法方式将方式将其房地产转移给他人的法律行为其房地产转移给他人的法律行为n其他合法方式其他合法方式n以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的发生变更的 n一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的 n因企业被收购、兼并或合并，房地产

39、权属随之转移因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移 n以房地产抵债的以房地产抵债的 n法律、法规规定的其他情形法律、法规规定的其他情形 3/29/202448第四节第四节 房地产交易房地产交易 三、三、房地产转让房地产转让n房地产转让的禁止条件房地产转让的禁止条件 n以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的条以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的条件的件的 n司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的他形式限制房地产权利的 n依法收回土地使用权的依法收回土地使用权的 n共有房地产，未经其他共有人书面同意的共有房地产

40、，未经其他共有人书面同意的 n权属有争议的权属有争议的 n未依法登记领取权属证书的未依法登记领取权属证书的 n法律、行政法规规定禁止转让的其他情形法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 3/29/202449第四节第四节 房地产交易房地产交易 三、三、房地产转让房地产转让 n以出让方式取得土地使用权的房地产转让时应以出让方式取得土地使用权的房地产转让时应符合的条件符合的条件 n按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书并取得土地使用权证书 n按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建

41、设工程的，应完成开发投资总额的的，应完成开发投资总额的25%以上以上n转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书权证书 3/29/202450第四节第四节 房地产交易房地产交易 三、三、房地产转让房地产转让 n以以划拨划拨方式取得土地使用权的房地产转让时应方式取得土地使用权的房地产转让时应符合的条件符合的条件n经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让权可以转让n土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人 n领有国有土地使用证领有国有土地使用

42、证 n具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明 n依照规定办理依照规定办理出让出让手续或者上交手续或者上交土地收益金土地收益金3/29/202451第四节第四节 房地产交易房地产交易 三、三、房地产转让房地产转让 n房地产转让合同房地产转让合同 n房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议务关系的协议n房地产转让合同受到房地产转让合同受到土地使用权出让合同土地使用权出让合同的制约。房的制约。房地产转让时，土地使用权出让合同的权利、义务随之地产转让时，土地使用权出让合同的权利、义务随之转移。以出

43、让方式取得土地使用权的，转让房地产后，转移。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限余年限 3/29/202452第四节第四节 房地产交易房地产交易 四、商品房预售四、商品房预售 n房地产开发经营企房地产开发经营企业将正在建设中的业将正在建设中的房屋预先出售给承房屋预先出售给承购人，由承购人支购人，由承购人支付定金或房价款的付定金或房价款的行为行为3/29/202453第四节第四节 房地产交易房地产交易

44、四、商品房预售四、商品房预售n商品房预售的条件商品房预售的条件n已交付全部土地使用权出让金，取得已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书土地使用权证书n持有持有建设工程规划许可证建设工程规划许可证和和施工许可证施工许可证n按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期和竣工交付日期n向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证得商品房预售许可证3/29/2024543/29/20

45、2455第四节第四节 房地产交易房地产交易 四、商品房预售四、商品房预售 n商品房预售的程序商品房预售的程序 n预售方申请预售许可证预售方申请预售许可证 n房地产管理部门核发预售许可证房地产管理部门核发预售许可证 n预售方向承购方出示预售许可证预售方向承购方出示预售许可证 n签订商品房预售合同并登记备案签订商品房预售合同并登记备案n交付建成商品房并办理过户手续交付建成商品房并办理过户手续 3/29/202456第四节第四节 房地产交易房地产交易 五、商品房现售五、商品房现售 n房地产开发企业将房地产开发企业将竣工验收合格的商竣工验收合格的商品房出售给买受人，品房出售给买受人，并由买受人支付房并

46、由买受人支付房价款的行为价款的行为 n商品房现售的条件商品房现售的条件n 已通过竣工验收已通过竣工验收3/29/202457第四节第四节 房地产交易房地产交易 五、商品房现售五、商品房现售 n特殊情况的销售条件特殊情况的销售条件 n房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照中华人民共和国担保法、城市权的处理按照中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理办法的有关规定执行。房地产抵押管理办法的有关规定执行。n房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人将作为合

47、同标的物的商品房再行销售给他人n房地产开发企业不得采取房地产开发企业不得采取返本销售返本销售或者变相返本销或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售售后包租后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房3/29/202458第四节第四节 房地产交易房地产交易 五、商品房现售五、商品房现售 特殊情况的销售条件（续）特殊情况的销售条件（续）n商品住宅按套销售，不得分割拆零销售商品住宅按套销售，不得分割拆零销售n商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应

48、当在订立商品房买卖管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议业订立有关物业管理的协议3/29/202459第四节第四节 房地产交易房地产交易 五、商品房现售五、商品房现售 n商品房现售的广告与合同商品房现售的广告与合同 1、关于商品房销售广告、关于商品房销售广告n对买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响对买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容的视为合同内容 2、关于商品房买卖合同的主要内容、关于商品房买卖合同的主要内容 3、关于商品房销售的计价、关于商品房销售的计价 3/29/20

49、2460第四节第四节 房地产交易房地产交易 五、商品房现售五、商品房现售 n商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者内建筑面积或者建筑面积建筑面积计价计价（1）面积误差比绝对值在）面积误差比绝对值在3%以内（含以内（含3%）的，据实）的，据实结算房价款结算房价款（2）面积误差比绝对值超出）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时

50、支付已付房价款利息。同时支付已付房价款利息。产权登记面积合同约定面积产权登记面积合同约定面积面积误差比面积误差比100%合同约定面积合同约定面积3/29/202461第四节第四节 房地产交易房地产交易 五、商品房现售五、商品房现售 n商品房的交付商品房的交付1、关于逾期交付的法律责任、关于逾期交付的法律责任2、关于样品房销售问题、关于样品房销售问题3、关于商品房保修问题、关于商品房保修问题“二书二书”n房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内