建筑法规第九章_城市房地产管理法律制度bqnc.pptx

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1、建 设 法 规 李 哲 L 第九章城市房地产管理法律制度内容提要内容提要n城市房地产管理法概况城市房地产管理法概况n房地产开发房地产开发n城市房屋拆迁城市房屋拆迁 n房地产买卖房地产买卖n房地产抵押房地产抵押n房地产租赁房地产租赁n房地产中介业务房地产中介业务 案例案例 某市居民刘某向张某借款某市居民刘某向张某借款10万元，张某要求刘某提万元，张某要求刘某提供抵押，刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并供抵押，刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并同张某签订了抵押合同，期限同张某签订了抵押合同，期限1年，并把房屋所有权证年，并把房屋所有权证交予张某。交予张某。1年后，当张某要求刘某还借款时

2、，刘某由年后，当张某要求刘某还借款时，刘某由于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘某居住的房屋。于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘某居住的房屋。试分析：试分析：（1）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？（2）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房产登记机关补发？产登记机关补发？第一节第一节 房地产法概述房地产法概述 一、概念一、概念n房地产：房屋财产和土地财产的统称。房地产：房屋财产和土地财产的统称。n房地产法：房地产法：调整房地产关系的法律规范的总称。调整房地产关系的法律规范的总称。房地产关系房地产关系：人

3、们取得、开发、利用、经营和管理人们取得、开发、利用、经营和管理房地产而形成的社会关系房地产而形成的社会关系n民事（商品）性质的房地产关系民事（商品）性质的房地产关系n平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系抵押、租赁等经济关系n行政性质的房地产关系行政性质的房地产关系n不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途管不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税收等经济关系制、建设立项审批、房地产税收等经济关系二、二、房地产法调整对象的内容房地产法调整对象的内容n土地、房屋财产关系土地、房屋

4、财产关系 n土地利用和管理关系土地利用和管理关系 n城市房地产开发经营关系城市房地产开发经营关系n城市房地产管理关系城市房地产管理关系n城市物业管理关系城市物业管理关系 三、房地产法的基本原则三、房地产法的基本原则 n促进房地产商品化原则促进房地产商品化原则n如国家实行国有土地有偿、有期限的使用制度，住宅如国家实行国有土地有偿、有期限的使用制度，住宅商品化制度商品化制度 n合理利用土地和保护耕地原则合理利用土地和保护耕地原则n珍惜、合理利用土地和保护耕地是我国的一项基本国珍惜、合理利用土地和保护耕地是我国的一项基本国策策 n国家扶持发展居民住宅原则国家扶持发展居民住宅原则n“国家根据社会、经济

5、发展水平，扶持发展居民住宅国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。建设，逐步改善居民的居住条件。”（城市房地（城市房地产管理法第产管理法第4条）条）n保护房地产权利人合法权益原则保护房地产权利人合法权益原则 四、房地产法的任务和作用四、房地产法的任务和作用（1）调整房地产经济关系）调整房地产经济关系n确定参与房地产经济活动的主体资格确定参与房地产经济活动的主体资格n确定主体参与房地产活动的方式确定主体参与房地产活动的方式n调整房地产经济活动的对象调整房地产经济活动的对象（2）建立和完善房地产市场）建立和完善房地产市场n确定市场范围确定市场范围n确定房地产市场行

6、为规范确定房地产市场行为规范n明确了进入市场的程序明确了进入市场的程序四、房地产法的任务和作用四、房地产法的任务和作用（3）加强房地产市场的管理）加强房地产市场的管理n对房地产交易市场的管理对房地产交易市场的管理n对房地产价格的管理对房地产价格的管理n对建筑承包活动的管理对建筑承包活动的管理n对房地产经营单位的管理对房地产经营单位的管理（4）促进房地产业发展）促进房地产业发展五、房地产法体系五、房地产法体系n房地产法律体系，是用以调整和规范房房地产法律体系，是用以调整和规范房地产开发、经营、管理和服务的一整套地产开发、经营、管理和服务的一整套法律规范的有机统一体。法律规范的有机统一体。n目前，

7、我国已经基本形成了以目前，我国已经基本形成了以城市房城市房地产管理法地产管理法为基本法，辅之以一系列为基本法，辅之以一系列房地产单行法规和相关法规，结合宪法、房地产单行法规和相关法规，结合宪法、民法、行政法等共同调整房地产关系的民法、行政法等共同调整房地产关系的房地产法规体系房地产法规体系第二节第二节 房地产开发房地产开发 一、一、房地产开发概述房地产开发概述1、概念、概念n房地产开发房地产开发是以土地开发和房屋建设为是以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动投资对象所进行的生产经营活动n在依法取得在依法取得国有土地使用权国有土地使用权的土地上进的土地上进行基础设施、房屋建设的行为行

8、基础设施、房屋建设的行为2、房地产开发的特点房地产开发的特点n房地产开发是在国有土地上进行的房地产开发是在国有土地上进行的 n作为房地产开发用地的土地，必须是国有土作为房地产开发用地的土地，必须是国有土地，集体土地不能成为房地产开发用地地，集体土地不能成为房地产开发用地 n房地产开发的内容是进行基础设施房地产开发的内容是进行基础设施（土地（土地开发）开发）和房屋建设和房屋建设（房屋开发）（房屋开发）n房地产开发是一项十分复杂的经济活动房地产开发是一项十分复杂的经济活动3、房地产开发的基本原则房地产开发的基本原则 n严格执行严格执行城市规划城市规划n经济效益、社会效益、环境效益相统一经济效益、社

9、会效益、环境效益相统一n全面规划、合理布局、综合开发、配套全面规划、合理布局、综合开发、配套建设建设n依照法律或合同要求开发依照法律或合同要求开发二、二、房地产开发用地房地产开发用地n以进行房地产开发为目的而取得使用权以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地的土地 n两类：即两类：即基础设施建设用地基础设施建设用地和和房屋建设房屋建设用地用地 n房地产开发用地仅取得开发用地的使用房地产开发用地仅取得开发用地的使用权，取得方式为权，取得方式为出让出让和和划拨划拨。（一）土地使用权出让（一）土地使用权出让1、协议出让、协议出让n出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协出让方与受让方（土地使用者）通

10、过谈判、协商，最终达成出让土地使用权一致意见的一种商，最终达成出让土地使用权一致意见的一种方式方式n“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且且“采取采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价家规定所确定的最低价”。城市房地产管理法第城市房地产管理法第12条条 2、招标出让招标出让3、拍卖出让、拍卖出让4、挂

11、牌出让、挂牌出让（二）（二）土地使用权划拨土地使用权划拨 n县级以上人民政府依法县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者无偿交付给土地使用者使用的行为使用的行为划拨土地使用权和出让土地使用权的区别划拨土地使用权和出让土地使用权的区别 划拨土地使用权划拨土地使用权 出让土地使用权出让土地使用权 取得方式取得方式 行政方式行政方式 合同方式合同方式 支付对价否支付对价否 无偿取得无偿取得 支付出让金支付出让金 存续期限存续期限长期或者无

12、期限长期或者无期限 有期限有期限 可交易否可交易否 一般不可转让一般不可转让出租、抵押出租、抵押 可以转让可以转让出租、抵押出租、抵押 三、三、房地产开发企业房地产开发企业 n房地产开发企业是依法设立的，房地产开发企业是依法设立的，以营利以营利为目的为目的，从事房地产，从事房地产开发开发和和经营经营的法人的法人企业企业n房地产开发企业的法律特征房地产开发企业的法律特征n是具有法人资格的经济实体是具有法人资格的经济实体n是以营利为目的的经营性企业是以营利为目的的经营性企业 n经营范围限于房地产开发和经营经营范围限于房地产开发和经营 n房地产开发企业的设立条房地产开发企业的设立条件件n有自己的名称

13、和组织机构有自己的名称和组织机构 n有固定的经营场所有固定的经营场所 n有符合国务院规定的注册有符合国务院规定的注册资本资本 n有足够的专业人员有足够的专业人员 n法律、法规规定的其他条法律、法规规定的其他条件件 三、房地产开发项目管理三、房地产开发项目管理n房地产开发的项目房地产开发的项目立项立项管理管理 n确定房地产开发项目，应当符合土地利用总确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求地产开发年度计划的要求 n应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则 n房地产开

14、发用地应当以出让方式取得；但是，房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外 n房地产开发项目的房地产开发项目的设计与施工设计与施工管理管理 n房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施 n房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范的有关标准和规范 n房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低

15、于占项目总投资的比例不得低于35%n房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的约定的土地用途、动工开发期限土地用途、动工开发期限进行项目开发进行项目开发建设，出让合同约定的动工开发期限满年未建设，出让合同约定的动工开发期限满年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金金20%以下的土地闲置费以下的土地闲置费；满；满年年未动工开发未动工开发的，可以无偿收回土地使用权的，可以无偿收回土地使用权 n房地产开发项目的房地产开发项目的设计与施工设计与施工管理管理(续续)n房地产开发企业应当对其开发建设的房地产房地产开发

16、企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任开发项目的质量承担责任 n房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用交付使用 n房地产开发企业应当将房地产开发项目建设房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案册中，并定期送房地产开发主管部门备案 案例分析案例分析n某国防厂因迁厂留有闲置房某国防厂因迁厂留有闲置房251间，某县造纸厂间，某县造纸厂了解情况后，经其业务上级同意，双方达成一项了解情况后，经其业务上级同意，双方达成一项有偿房地产协议书（

17、简称协议），经该县公有偿房地产协议书（简称协议），经该县公证处公证生效。证处公证生效。协议商定：某国防厂将其闲置协议商定：某国防厂将其闲置的的251间房地产转让给造纸厂，房地产四界明确，间房地产转让给造纸厂，房地产四界明确，并附有房地产平面图。造纸厂付给某国防厂房地并附有房地产平面图。造纸厂付给某国防厂房地产价款后，对该房地产行使了管理。产价款后，对该房地产行使了管理。n 问：国防厂与造纸厂的交易是否合法？为什么？问：国防厂与造纸厂的交易是否合法？为什么？分析分析n以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府应当按

18、照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案中某国防厂转让的土地，所有权属审批。本案中某国防厂转让的土地，所有权属于国家，某国防厂只有使用权，无权转让。某于国家，某国防厂只有使用权，无权转让。某国防厂与造纸厂通过有偿转让房屋自行转让国国防厂与造纸厂通过有偿转让房屋自行转让国有土地使用权，违反土地管理法和城市有土地使用权，违反土地管理法和城市房地产管理法的有关规定。房地产管理法的有关规定。n中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法 第四十七条规第四十七条规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，没定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期或者没收在买卖或者以非法收非法所得，限

19、期或者没收在买卖或者以非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。位或者上级机关给予行政处分。第三节第三节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 一、概述一、概述n城市房屋拆迁城市房屋拆迁 指因国家建设、城市改造、整顿市指因国家建设、城市改造、整顿市容和保护环境等需要，根据城镇规划和容和保护环境等需要，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，由取得的用地文件，由取得房屋拆迁许可证房屋拆迁许可证的的单位依法对

20、城市建设用地范围内的房屋单位依法对城市建设用地范围内的房屋予以拆除，并对被拆迁房屋的所有人进予以拆除，并对被拆迁房屋的所有人进行行补偿和安置补偿和安置的行为的行为n房屋拆迁的地域范围：指城市规划区内的房屋拆迁的地域范围：指城市规划区内的国有土地。国有土地。n城市房屋拆迁的基本原则城市房屋拆迁的基本原则n符合城市规划的原则符合城市规划的原则 n有利于城市旧区改造原则有利于城市旧区改造原则 n有利于生态环境改善原则有利于生态环境改善原则 n保护文物古迹原则保护文物古迹原则 n保护当事人合法利益原则保护当事人合法利益原则 n谁拆迁、谁安置补偿原则谁拆迁、谁安置补偿原则 n城市房屋拆迁管理机构城市房屋

21、拆迁管理机构 n国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理工作实施监督管理 n县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作的部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上人民政府土地行政主实施监督管理。县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作与城市房屋拆迁有关的土地管理工作房房 屋屋 拆拆 迁迁 的的 准准 备备 工工 作作申请房屋拆迁许可证取得建设项目批

22、准文件取得建设项目批准文件申领用地规划许可证申领用地规划许可证获取国有土地使用权证获取国有土地使用权证签订拆迁补偿安置协议实 施 房 屋 拆 迁编制拆迁方案和计划编制拆迁方案和计划存入拆迁补偿安置金存入拆迁补偿安置金发布房屋拆迁公告房屋拆迁程序房屋拆迁程序三、三、城市房屋拆迁补偿城市房屋拆迁补偿 n房屋拆迁补偿的概念房屋拆迁补偿的概念 n拆迁人依法对被拆迁人因房屋拆迁所遭受经拆迁人依法对被拆迁人因房屋拆迁所遭受经济损失所给予的合理弥补济损失所给予的合理弥补n对象：被拆迁房屋及其附属物的所有权人对象：被拆迁房屋及其附属物的所有权人 国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例 中华人

23、民共和国国务院令第中华人民共和国国务院令第590号号 n房屋拆迁补偿的形式房屋拆迁补偿的形式 n货币补偿货币补偿：在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人：在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆迁人进行货币形式的补偿价为标准，对被拆迁人进行货币形式的补偿n产权调换产权调换：拆迁人用自己建造或购买的产权房：拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为行为四

24、、四、城市房屋拆迁安置城市房屋拆迁安置 n房屋拆迁安置房屋拆迁安置是房屋拆迁人因拆除被拆迁人的是房屋拆迁人因拆除被拆迁人的房屋而对被拆除房屋使用人所另外提供房屋以房屋而对被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用供居住使用，并给予一定的补助费用n安置与补偿不同，补偿是对被拆除房屋所有人安置与补偿不同，补偿是对被拆除房屋所有人的补偿，解决的补偿，解决所有权所有权问题；安置是对被拆迁人问题；安置是对被拆迁人或被拆除房屋承租人的房屋安排，解决或被拆除房屋承租人的房屋安排，解决使用权使用权问题问题n一般安置和补偿往往在一个协议中解决，即在一般安置和补偿往往在一个协议中解决，即在签

25、署补偿安置协议时，就确定安置方式签署补偿安置协议时，就确定安置方式 n房屋拆迁安置补助房屋拆迁安置补助 n搬迁补助费搬迁补助费 n发放对象为使用人发放对象为使用人n临时安置补助费临时安置补助费 n过渡费或周转房过渡费或周转房n停产、停业补偿费停产、停业补偿费 n产权调换时发生产权调换时发生第四节第四节 房地产交易房地产交易 一、一、房地产交易概述房地产交易概述 n房地产市场房地产市场 n广义：房地产商品流通全过程中各种关系的总和广义：房地产商品流通全过程中各种关系的总和n狭义：房地产交易所狭义：房地产交易所n分类分类n房地产一级市场房地产一级市场 土地使用权出让市场土地使用权出让市场 n房地产

26、二级市场房地产二级市场 房地产开发经营市场房地产开发经营市场 n房地产三级市场房地产三级市场 房地产调剂市场房地产调剂市场 一、一、房地产交易概述房地产交易概述 n概念概念 n“本法所称房地产交易，包括房地产本法所称房地产交易，包括房地产转让转让、房、房地产地产抵押抵押和房屋和房屋租赁租赁。”城市房地产管理法第城市房地产管理法第2条条 n特点特点 n房地产交易对象的特殊性房地产交易对象的特殊性产权交易产权交易 n房地产交易行为的房地产交易行为的要式性要式性 合同、合同、登记登记n房地产交易中的房地产交易中的“房地处置一体性房地处置一体性”n房地产交易的易受限制性房地产交易的易受限制性 二、二、

27、房地产交易管理的基本制度房地产交易管理的基本制度 n房地产成交价格申报制度房地产成交价格申报制度缴纳税费依据缴纳税费依据 n房地产权利人转让房地产，应当将转让房地产的实际成房地产权利人转让房地产，应当将转让房地产的实际成交价格向县级以上地方人民政府规定的部门申报，不得交价格向县级以上地方人民政府规定的部门申报，不得对成交价格隐瞒不报或者作不实的、虚假的申报对成交价格隐瞒不报或者作不实的、虚假的申报n房地产价格评估制度房地产价格评估制度 n国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标遵循公正、公平

28、、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”n房地产价格评估人员资格认证制度房地产价格评估人员资格认证制度 三、三、房地产转让房地产转让 n房地产权利人通过买卖、赠与或房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法其他合法方式将其方式将其房地产转移给他人的法律行为房地产转移给他人的法律行为n其他合法方式其他合法方式n以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的发生变更的 n

29、一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的 n因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移 n以房地产抵债的以房地产抵债的 n法律、法规规定的其他情形法律、法规规定的其他情形 n房地产转让的禁止条件房地产转让的禁止条件 n以出让方式取得土地使用权但以出让方式取得土地使用权但不符合法律规不符合法律规定定的条件的的条件的 n司法机关和行政机关依法裁定，决定司法机关和行政机关依法裁定，决定查封查封或或者以其他形式

30、限制房地产权利的者以其他形式限制房地产权利的 n依法依法收回收回土地使用权的土地使用权的 n共有共有房地产，未经其他共有人书面同意的房地产，未经其他共有人书面同意的 n权属有权属有争议争议的的 n未依法登记领取未依法登记领取权属证书权属证书的的 n法律、行政法规规定禁止转让的法律、行政法规规定禁止转让的其他其他情形情形 n以出让方式取得土地使用权的房地产转让以出让方式取得土地使用权的房地产转让时应符合的条件时应符合的条件 n按照出让合同约定已经支付全部土地使用权按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得出让金，并取得土地使用权证书土地使用权证书 n按照出让合同约定进行投资开发，属于房

31、屋按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资建设工程的，应完成开发投资总额的总额的25%以以上上n转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书房屋所有权证书 n以以划拨划拨方式取得土地使用权的房地产转让时应方式取得土地使用权的房地产转让时应符合的条件符合的条件n经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让权可以转让n土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人 n领有国有土地使用证领有国有土地使用证 n具有合法的地上建筑物、其他附着物

32、产权证明具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明 n依照规定办理依照规定办理出让出让手续或者上交手续或者上交土地收益金土地收益金n房地产转让合同房地产转让合同 n房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议利、义务关系的协议n房地产转让合同受到房地产转让合同受到土地使用权出让合同土地使用权出让合同的制的制约。房地产转让时，土地使用权出让合同的权约。房地产转让时，土地使用权出让合同的权利、义务随之转移。以出让方式取得土地使用利、义务随之转移。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年

33、限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限 四、商品房预售四、商品房预售 n房地产开发经营企房地产开发经营企业将正在建设中的业将正在建设中的房屋预先出售给承房屋预先出售给承购人，由承购人支购人，由承购人支付定金或房价款的付定金或房价款的行为行为四、商品房预售四、商品房预售n商品房预售的条件商品房预售的条件n已交付全部土地使用权出让金，取得已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用土地使用权证书权证书n持有持有建设工程规划许可证建设工程规划许可证和和施工许可证施工许可证n按提供预售的商

34、品房计算，投入开发建设的资按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期定施工进度和竣工交付日期n向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证记，取得商品房预售许可证四、商品房预售四、商品房预售 n商品房预售的程序商品房预售的程序 n预售方申请预售许可证预售方申请预售许可证 n房地产管理部门核发预售许可证房地产管理部门核发预售许可证 n预售方向承购方出示预售许可证预售方向承购方出示预售许可证 n签订商品房预售合同并登记备案签订商品房预售合同

35、并登记备案n交付建成商品房并办理过户手续交付建成商品房并办理过户手续 五、商品房现售五、商品房现售 n房地产开发企业将竣工验收合格的商品房房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为行为 n商品房现售的条件商品房现售的条件n 已通过竣工验收已通过竣工验收n特殊情况的销售条件特殊情况的销售条件 n房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照中华人民共和国担保法、抵押权的处理按照中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理办法的有关规定执行。城市房地产抵押管理办法的有关规定执行。n房

36、地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人人n房地产开发企业不得采取房地产开发企业不得采取返本销售返本销售或者变相返或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取得采取售后包租售后包租或者变相售后包租的方式销售或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房未竣工商品房特殊情况的销售条件（续）特殊情况的销售条件（续）n商品住宅按套销售，不得分割拆零销售商品住宅按套销售，不得分割拆零销售n商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业商品房销售时，

37、房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议业订立有关物业管理的协议n商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者内建筑面积或者建筑面积建筑面积计价计价（1）面积误差比绝对值在）面积误差比绝对值在3%以内（含以内（含3%）的，据实结算房价款的，据实结算房价款（2）面积误差比绝对值超出）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当权退房。买受人退

38、房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。息。产权登记面积合同约定面积产权登记面积合同约定面积面积误差比面积误差比100%合同约定面积合同约定面积五、商品房现售五、商品房现售 n商品房的交付商品房的交付1、关于逾期交付的法律责任、关于逾期交付的法律责任2、关于样品房销售问题、关于样品房销售问题3、关于商品房保修问题、关于商品房保修问题“二书二书”n房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应

39、当在合同中就保修范围、保修期限、保修责当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算n商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期六、房地产抵押六、房地产抵押 n指指抵押人抵押人以其合法的房以其合法的房地产以不转移占有的方地产以不转移占有的方式向式向抵押权人抵押权人提供债务提供债务履行担保的行为。债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房人有权依法

40、以抵押的房地产拍卖所得的价款优地产拍卖所得的价款优先受偿先受偿六、房地产抵押六、房地产抵押 n房地产抵押主要具有如下法律特征房地产抵押主要具有如下法律特征n从属性从属性为担保债权设立为担保债权设立n价值支配性价值支配性为实现交换价值为实现交换价值n优先受偿性优先受偿性优先于其他债权人优先于其他债权人n建筑物与其范围内的建设用地使用权一并抵押建筑物与其范围内的建设用地使用权一并抵押六、房地产抵押六、房地产抵押 n房地产抵押权的设定房地产抵押权的设定n房地产抵押权的设定的形式要件房地产抵押权的设定的形式要件n抵押当事人应当签订书面抵押合同抵押当事人应当签订书面抵押合同n抵押当事人须抵押当事人须办理

41、房地产抵押登记办理房地产抵押登记n房地产抵押权的设定的限制条件房地产抵押权的设定的限制条件n不得设定抵押的情形不得设定抵押的情形六、房地产抵押六、房地产抵押 n房地产抵押权的实现房地产抵押权的实现n当债务人不履行到期债务时，房地产抵押权人当债务人不履行到期债务时，房地产抵押权人可以就抵押房地产的价款享有优先受偿权可以就抵押房地产的价款享有优先受偿权n抵押权优先于普通债权抵押权优先于普通债权n先设定的抵押权优先于后设定的抵押权先设定的抵押权优先于后设定的抵押权n抵押权的实现方式主要有：折价、拍卖、变卖抵押权的实现方式主要有：折价、拍卖、变卖七、七、房屋租赁房屋租赁 n房屋所有权人或对房屋具有处分

42、权的管理人作房屋所有权人或对房屋具有处分权的管理人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为人向出租人支付租金的行为 n房屋租赁的特征房屋租赁的特征 n房屋租赁的出租人须对房屋具有处分权房屋租赁的出租人须对房屋具有处分权n房屋租赁不转移房屋的所有权房屋租赁不转移房屋的所有权n房屋租赁是双务、有偿、要式的民事法律行为房屋租赁是双务、有偿、要式的民事法律行为 n房屋租赁具有期限性房屋租赁具有期限性（租赁期限不得超过（租赁期限不得超过20年）年）七、七、房屋租赁房屋租赁 n房屋租赁合同房屋租赁合同n出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方

43、出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利与义务关系的协议权利与义务关系的协议“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。和义务，并向房产管理部门登记备案。”城市房地产管理法第城市房地产管理法第53条条 七、七、房屋租赁房屋租赁 n房屋租赁合同的续签房屋租赁合同的续签n房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满

44、前需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。合同。n租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。“买卖不破租赁买卖不破租赁”七、七、房屋租赁房屋租赁 n房屋租赁合同的变更或解除房屋租赁合同的变更或解除（1）符合法律规定或者合同约定可以变更或）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；解除合同条款的；（2）因不可抗力致使合同不能继续履行的；）因不可抗力致使合同不能继续履行的；（3）当事人协商一致的

45、。）当事人协商一致的。因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿当由责任方负责赔偿n承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿赔偿（1）将承租的房屋擅自转租的；）将承租的房屋擅自转租的；（2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；使用的；（3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；）将承租的房屋擅自拆

46、改结构或改变用途的；（4）拖欠租金累计）拖欠租金累计6个月以上的；个月以上的；（5）公用住宅用房无正当理由闲置）公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；个月以上的；（6）租用承租房屋进行违法活动的；）租用承租房屋进行违法活动的；（7）故意损坏承租房屋的；）故意损坏承租房屋的；（8）法律、法规规定其他可以收回的）法律、法规规定其他可以收回的案例分析案例分析 某市居民刘某向张某借款某市居民刘某向张某借款10万元，张某要求刘某提供万元，张某要求刘某提供抵押，刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并同张抵押，刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并同张某签订了抵押合同，期限某签订了抵押合同，期限1年，

47、并把房屋所有权证交予张年，并把房屋所有权证交予张某。某。1年后，当张某要求刘某还借款时，刘某由于无力偿年后，当张某要求刘某还借款时，刘某由于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘某居住的房屋。还，张某便提出向刘某索要刘某居住的房屋。试分析：试分析：（1）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？（2）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房产）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房产登记机关补发？登记机关补发？分析分析 （1）城市房地产管理法规定：）城市房地产管理法规定：“房地产抵押时，应当房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。向县

48、级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”同时，同时，城市房地产抵押管理办法规定：城市房地产抵押管理办法规定：“国家实行房地产抵押登国家实行房地产抵押登记制度。记制度。”“房地产抵押合同自签订之日起房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。”法律上的这些规定，目的是为了保护当事人的合法权益。由法律上的这些规定，目的是为了保护当事人的合法权益。由于房地产抵押后并不能转移占有，这种权利只有经过权属登记，于房地产抵押后并不能转移占有，这种权利只有经过权属登记，房地产产权登

49、记机关通过登记后，在原房屋所有权证上作房地产产权登记机关通过登记后，在原房屋所有权证上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发房屋他项他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发房屋他项权证才能使这一权利得到有效的保护。权证才能使这一权利得到有效的保护。本案中，张某与刘某的抵押本案中，张某与刘某的抵押虽有合同虽有合同，但未经登记但未经登记。因此，。因此，张某张某不能不能把刘某的房子卖掉，这时刘某依然是该房屋的合把刘某的房子卖掉，这时刘某依然是该房屋的合法权利人。并非谁持有房屋所有权证就是谁行使权利。法权利人。并非谁持有房屋所有权证就是谁行使权利。（2）刘某不能挂失，也不能补发房屋产权证书。依照有关规）刘某不能挂失，也不能补发房屋产权证书。依照有关规定，定，所有权证书遗失时才能申请发证所有权证书遗失时才能申请发证，而刘某产权证书在，而刘某产权证书在张某处，事实上并未遗失，没有补发的依据。因此，房管张某处，事实上并未遗失，没有补发的依据。因此，房管机关不能给其补发房屋产权证书。机关不能给其补发房屋产权证书。