物业公司制度大全（最）.docx

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1、目录第一章总则3第一部分公司管理制度3第一章物业公司接管验收管理规定3第二章工程值班管理规定6第三章物业公司资产管理规定7第四章物业公司公共设备设施管理规定13第五章物业公司安全教育培训管理规定24第六章物业公司公共设备设施管理规定26第七章物业公司施工安全管理规定30第八章物业公司特种作业人员安全管理规定33第九章物业公司消防管理规定20第十章物业公司客服管理规定41第H一章物业公司环境管理规59第十二章物业公司客户入住/租赁管理规定72第十三章物业公司消防管理规定74第二部分各部门职责76第一章保安处职责76第二章保洁处职责77第三章客服处职责77申请报前期部，公司前期部初审，总经理复审，

2、董事长审批。2 .审批通过后物业公司进行采购。3 .资产管理员同使用部门进行验收（如需安装的先组织 安装）。八、调拨与转移1 .凡列入公司固定资产管理的资产，未经物业公司负 责人、公司负责人和董事长书面签批，任何部门和个人不得 擅自调拨、转移。一经发现，将追究部门及经办人责任。2 .凡公司各部门及子公司之间发生固定资产的转移， 需由资产转出部门的经办人填写“固定资产内部转移单”。 填明转出资产的名称、固定资产标签编号、资产原属部门、 转入部门（人）、转移原因。由物业公司负责人签字，报公司 总经理签字，资产管理员签字，报董事长审批方可办理，并 书面报送财务部。3 .待完成上述手续后，由资产转出部

3、门的经办人在资 产内部转移三个工作日内，将第一联：交财务部资产会计作帐务调整。第二联：由资产转出部门留存。第三联：交资产转入部门留存。第四联：资产管理员作资产投放地点的变更登记。九、定资产的清查、报废与处置1 .对固定资产应定期进行清查。每季度末，资产管理员组织有关业务人员对物业公司的固定资产设备，进行一次全 面检查，财务部可派人监管。2 .每年至少年底对固定资产清查一次。成立由资产管理 员、财务部、审计部物业公司、专业技术人员及实物保管人 员参加的清查小组，董事长指定组长负责具体清查协调工 作。3 .遇有下列情况，应当进行全部或部分的临时资产清 查：(1)直接经管固定资产的人员调动工作；(2

4、)因机构、业务变动，办理财产交接；(3)固定资产发生非正常损失事故；(4)根据工作需要决定进行的临时抽查。4 .对资产进行清查以前，财务部要先与各资产管理部门 对账，做到清查前的账账相符；资产管理员、使用部门，应 当将所经管的资产实物以及账卡进行整理，避免发生重复盘 点、漏点等差错。5 .资产清查内容(1)查明资产的实有数与账面结存数是否相符；(2)资产的保管、使用、维修、报废和转让等情况是 否正常；(3)未入账的固定资产，应当查明原因，及时入账；(4)发现损毁的，应当查明损毁的程度、原因和责任 以后，在清查表内加以注明，并提出意见。6 .盘点清查表对固定资产盘点或清查以后，根据结果填制盘点清

5、查表。 盘点清查表经过审核无误以后，由参与人员和经管资产的人 员共同签名。盘点清查表应当一式三份（财务部、资产管理 员和物业公司各一份）7 .报废（1）处置或报废固定资产时，由使用单位提出申请， 资产管理员进行验证报公司总经理审批后填写资产报废单 一式三份（使用单位、资产管理员、财务部），由财务部门 将其净损失上报董事长批复后，办理报废、注销相关手续。（2）符合下列条件可申请报废：A超过使用年限，主要结构陈旧，精度低劣，生产率低、 耗能高，而且不能改造利用。B不能动迁的设备，因工房改造或工艺布置改变必须拆 除的。C腐蚀严重无法修复或继续使用要发生危险的。D因事故或其他自然灾害，遭受损坏无修复价

6、值的。（3）处置需要处置的报废固定资产，由资产管理员提出处理意见, 物业公司负责人签字，报前期部初审，总经理审核，董事长 审批后，由资产管理员会同财务部共同处置。处置残值交财 务部收账，并及时办理固定资产的报废、注销手续。(4)封存凡停用三个月以上的固定资产由使用部门封存、保管， 资产管理员登记备注。(5)启封闲置封存固定资产需要启封使用的，由使用部门填写启 封单，资产管理员同意后，方可启封使用。十、固定资产维护保养1 .固定资产需要维修养护时，由使用部门提出申请，资 产管理员初审，物业公司负责人签字，公司总经理审核，董 事长审批后，由资产管理员安排维修养护。2 .维修养护工作完成后，由资产管

7、理员会同使用部门检 查、验收。3 .固定资产的维修分为日常维修、大修及改良性维修。 由各资产管理员会同财务部明确具体标准和范围。第四章 物业公司公共设备设施管理规定为保证园区正常营业、保证设备设施能长期、安全、稳 定运行，延长设备使用期限，使设备设施经常处于良好的工 作状态。工程部必须加强对设备设施的维护保养工作，必须 坚持“预防为主”和“维护与计划检修相结合”的原则。、设施设备保养基本规程1 .设备设施维护保养分为例行保养、一、二级保养、计 划维修、计划大修等。各专业工程师根据所辖的具体设备设 施，编制设备实施台账，制定设备维修保养年度计划、设 备设施大中修计划、班组设备设施例行保养计划。各

8、专 业工程师每年对上述三个计划作一次修改和调整；2 .维护保养人员要不断学习个岗位各设备的业务知识 和专业知识，做到“四懂三会”（四懂：懂结构、懂原理、 懂性能、懂用途，三会：会使用、会维护保养、会排除故障）;3 .各班组根据设备设施维护保养规程的规定，对重 要和主要设备、设施应每天不少于二次进行定时定点巡回检 查，并做好巡回检查记录；4 .建立各班组设备设施一、二级保养制度，一、二级保 养制度要按期按质完成，不得遗漏。5 .对大型设备一般三至五年或根据该设备原出厂要求 的规定年限进行大修，设备大修方案由工程部会同有关部门 共同研究制定，报总经理审核，总经理审定后实施；6 .设备设施在通过例行

9、保养、一、二级保养、计划大修 后，各种原始记录、检修记录，工程师或主管每月底整理收 齐,装订成册。二、设施设备基础保养1.例行保养(1)设备设施的操作人员对本岗位的设备，应每天进 行巡回检查例行保养，并作好巡回检查例行保养记录；(2)各班组例行保养人员应认真点检巡回检查中例行 保养项目，并认真做好各种记录；(3)操作人员应通过眼看、手摸、耳听、鼻嗅、仪器 检测等不同手段对本岗位的设备，按点检项目和要求认真点 检，每天不少于两次；(4)各有关工程师按各种点检和维修记录汇总情况， 安排对部分运行不良的设备复查维修，凡需停机检修的设 备，应列入维修计划，经工程部经理报物业公司总经理批准 后，再安排停

10、机修理；2 . 一二级保养(1)设备一二级保养均按园区审定的年度设备设施 维护保养计划进行，由工程部指定的工程师负责设备一、 二级维护保养计划的组织安排、实施；(2)凡属一级保养的设备，均以操作人员为主，维修 人员为辅：对设备外表面和有关部件检查清洗、润滑、紧固、 调整，查明和消除不正常的运转因素，并认真做好记录，填 写好一级保养记录；(3)凡属二级保养的设备，均以专项维修人员为主， 由操作人员参加辅助，负责拆检、修复、更换部分零件、调 整定位和间隙、紧固机件等。由专项维修人员认真做好二级 保养记录工作；(4)设备一、二级保养后，对存在的问题和故障不能 消除，在作好记录同时，应及时将“保养记录

11、工作单”复印 一份交部门经理，等待部门处理决定；(5)设备一、二级保养记录应由班长每月汇总一次， 班长或工程师必须在每月底整理收齐，装订成册，妥善保管。3 .计划检修(1)检修计划包括年度计划和月计划；检修包括大修、 小修和改善维修；将设备检修的类别性同时间的计划性有机 地结合起来，构成计划检修：(2)根据设备检修周期及设备运行检查中发现的问题, 编制设备检修计划，经工程经理批准后报总经理审核。(3)检修计划一经批准应严格执行，若检修计划需要 调整需工程部经理提出报告，报总经理、集团审批；(4)特种设备的检修，除按检修规程和方案执行外， 还须严格执行特种设备管理规定；(5)设备检修过程中所需各

12、种技术资料、技术文件, 要有健全的管理制度，设备大、中修要有完整的检修记录和 交工资料，并记入设备档案；(6)设备检修后，工程部和使用部门要及时做好总结， 并于年底将检修计划执行情况及检修中出现的问题等总结；三、计划大修制度1 .为了保证主要设备能长期安全运行，使设备运转始终 保持良好的运行状态，对大型设备、主要设备应根据该设备 的维护要求，按规定年限进行大修。2 .工程部的设备大修方案由管辖工程师提出，交部门经 理研究制订，报总经理、集团审批。3 .主要设备及其主要附属设备在决定大修前，应分别进 行经济效益分析和技术论证，形成书面文件上报总经理、集 团审核批准后方可实施。4 .设备大修后，经

13、过一定时间的试运转，经过按大修要 求验收合格后，填写大修验收报告。5 .设备大修要有完整的大修记录，大修结束后要有完整 的竣工资料，并归入设备档案。、设施设备专项保养1.照明设备维修保养制度(1)爱护照明系统设备，及时维护和保养，保证系统 随时处于正常状态；(2)定期对照明设备进行检查和清扫，对处于多尘环 境下的照明设备，每月应清扫12次，以保证它的正常照 明亮度；(3)对应急照明系统应每年检查其完好程度，每次检 查应进行通电试验和测量绝缘电阻；(4)特殊场所的防爆、防尘型灯具应定期对其密封进 行检查，发现有锈蚀损坏和密封失效等现象应及时修复和更 换；(5)每月检查安装在振动和摆动较大场所的灯

14、具防震 措施是否牢固，灯泡和灯管有无松动和脱落；(6)更换灯泡和灯管时应切断电源，禁止用湿布擦拭 灯头和开关等部件，严禁非专业人员进行操作；(7)照明设备的回路中不得有任何缺陷，以免引起对 其他设备的损坏；(8)坚持巡视，发现问题及时汇报。2 .变压器维护保养制度（1）对变压器进行维护保养时应遵守安全规程，必须 把变压器与高、低压电网断开，把变压器的所有端子短接后 接地；（2）变压器的维护工作主要是除尘，尤其是除去绝缘 表面的积尘，以免阻碍冷却的效果；（3）操作人员可按下列程序进行保养：对线圈、引线和温度监视器进行全面的外观检查：可用吸尘器进行除尘,端子板及其他绝缘零件应用干布 擦净；检查所有

15、温度仪表的线路是否正常；按常规测量绝缘电阻并记录数值；按有关的使用说明书对辅助装置进行维护保养；6）检查电力线路的联结是否牢固，避免因接头松弛引起 导体过热而发生事故：3 .重要电气设备日常检查内容重要电气设备日常检查项目包括：各分配电室、应急发 电机房、电动机控制中心、配电小间等：（1）配电室：主要检查变压器、高压柜、直流屏、低 压柜（包括应急配电柜、UPS系统）等重要设备的运行方第四章维修处职责78式、运行状态和有无异常情况:(2)应急发电机房：主要检查发电机组、控制柜、并 机柜的运行状态、运行方式和有无异常情况；(3)电动机控制中心：主要检查控制柜的运行方式、 运行状态和有无异常情况；(

16、4)配电小间：主要检查配电盘的运行状态和有无异 常情况。4 .临时电气线路安全管理制度(1)园区临时电气线路管理制度的规定，主要针对临 时用电，起到用电安全、合理分配电源的管理作用；(2)临时线路布线须工程部强电维修工现场勘探，确 定现场临时用电布线的可行性，布线须做如下工作：电源进线及配电箱的线路走向、位置；进行负荷计算，选择导线截面和电气类型、规格；绘制电气平面图、立面图和接线系统图：制定安全用电技术措施和电气防火措施；组织强电电工布线。(3)临时用电布线、线路维修和拆除，必须工程部电工操作;(4)工程部有义务对用电人员进行培训，用电人员也 应做到：掌握安全用电基本知识和所用设备的性质；使

17、用设备前必须按规定穿戴和配备好相应的劳动防护 用品；并检查电气装置和保护设施是否完好：严禁设备 在缺陷状态下运转：停电的设备必须拉闸断电，锁好开关箱；负责保护所有设备的负荷线、保护零线和开关箱，发 现问题及时报告解决；搬迁或移动用电设备，必须由工程部电工处理。5 .临时用电必须建立安全技术档案，其内容应包括：临时用电施工组织设计的全部资料；修改临时用电施工组织设计的资料；技术交底资料；临时用电工程检查验收表；电气设备的调试、检验凭单和调试记录；接地电阻测定记录表；定期检(复)查表； 电工维修工作记录;6 .安全技术档案应由主管该现场的强电班长或以上级 别的工程人员负责建立与管理。其中电工维修工

18、作记 录可指定电工代管，并于临时用电工程结束后统一归档;7 .临时用电现场需由电工定期巡检，对不安全因素，必 须及时处理，并应履行复查验收手续。8 .配电系统防雷设备保养、检修规程（1）防雷设备安全可靠地运行，防止变配电设备遭受 雷击损坏；（2）所有参加防雷设备检修保养的人员，必须按照安 全规程的要求，认真做好各种安全措施来保证人身安全；（3）时间：防雷设备应该定期保养（每年保养、检修 一次），定期巡视（每周一次）；（4）内容：19）防雷设备表面干燥，清洁无污染，无机械损失；20）检测防雷设备的各种参数，应在安全范围内；21）检查接地线连接良好，无松脱、断股、锈蚀、机械损 失等缺陷；22）定期

19、测量接地电阻，不应超过规定值，确保接地良好;23）雷雨天气应加强巡视；（5）处理：发现防雷设备出现故障或存在隐患，应立 即报告，组织力量进行修理或更换。但是如果在雷雨天气， 应尽量避免将防雷设备退出运行，待天气好转，再进行处理;（6）其他：防雷设备的检修保养应做详细记录，包括人员、时间、 内容、参数等，并作为以后的参考资料存档：防雷设备的检修保养应尽量不影响供电。9 .安全用具管理制度（1）对于高、低压配电系统的安全用具的管理严格按 照高、低压配电系统的操作手册执行；当系统操作完毕后， 所用工具一律归位，高压绝缘手套在使用前先进行“漏气” 试验，操作完毕后干燥处理保存；（2）低值工具的更换可以

20、以旧换新。物品丢失要让责 任者按质按价赔偿后方可补发，如因特殊情况不宜赔偿，可 由工程经理说明原因；（3）工程大、中修使用的材料、备品、设备等，按工 程预算及维修计划做好储备及供应；（4）个人保管物品属公司资产。保管者有责任和义务 妥善保管合理使用。不得丢失或损坏，也不能转交他人。由 于工作变动岗位不再需要原个人保管物品，要办理退库手续；新调入人员需要可按规定办理领用手续；（5）对于个人保管工具人为使用不当造成物品损坏， 由责任者按工具的购置价格和使用时间、新旧程度折旧赔 偿。凡属于正常磨损或工作中发生意外情况造成个人保管物 品损坏，由保管者填写报废申请单，说明原因和理由交工程 经理审批；（6

21、）共用电工用具由专人负责，入库、出库有台帐记 录。第五章物业公司安全教育培训管理规定为了使园区人员熟悉有关安全生产规章制度和安全操 作规程，具备必要的安全生产知识，掌握本岗位的安全操作 技能，增强预防事故、控制职业危害和应急处理的能力。特 制定本安全教育培训管理制度来约束从业人员熟悉掌握。一、管理内容与基本流程1 .培训需求识别及培训计划（1）由企管部和保安部定期识别安全教育培训需求， 培训需求要从管理人员和基层岗位上的员工两个方面考虑。对于管理人员要从其所在管理岗位所必需的安全生产 管理知识以及提高其安全管理水平来确定培训需求；对于基 层岗位上的员工，要从其所必须掌握的安全技术、技能确定 培

22、训需求，特别是对特种作业人员要进行专门的安全技术知 识培训。（2）按照培训需求制定各类人员的培训计划。对由安监局组织的培训或者非单位内的培训，要及时为 主要负责人和安全管理人员、特种作业人员及特种设备作业 人员培训报名。2 .培训内容（1）管理人员安全教育培训公司的主要负责人和安全管理人员，必须具备与本公司 所从事的经营活动相适应的安全知识和管理能力。根据国家 法律规定，公司主要负责人和安全管理人员要接受专门的安 全培训机构培训并通过考核。（2）其他人员的培训管理1）新入职员工三级安全培训教育新入职员工必须接受公司、部门、班组三级安全教育， 三级安全教育考核情况记入员工档案。未经安全考核，以及

23、 考核不合格者不准上岗操作。公司教育为一级教育，内容为有关安全生产的法律、法 规、规定及企业文化；公司的安全生产制度；安全生产的基 本知识和消防常识；典型事故及其教训。部门教育为二级教育，内容为本部门安全操作规程和安 全生产制度；职业危害防范措施及应急措施；结合本部门特 点的安全知识和事故教训。班组教育为三级教育，内容为本专业安全操作规程和安 全生产制度；本专业设备、工具的性能和安全装置的作用、 防护用品使用和保管方法；本专业事故教训、预防措施及结 合地理环境特点设置的紧急疏散路线。2）岗位操作人员转岗、离岗一年以上重新上岗者，应 进行部门、班组安全教育培训，经考核合格后，方可上岗工 作。3）

24、在新工艺、新技术、新材料、新设备设施投入使用 前，应对有关岗位操作人员进行专门的安全教育培训。4）特种作业人员安全生产教育从事电梯作业、电工作业、金属焊接作业、空调运行作 业、消防监控作业、高空作业、车辆驾驶等工种人员必须按 特种作业人员安全技术培训考核规定执行。二、培训实施与考核应按计划进行安全教育培训，对安全培训效果进行评估 和改进。做好培训记录，并建立档案。三、安全文化建设公司通过安全月、安全日、安全竞赛等活动，引导全体 从业人员的安全认识和安全行为，逐步形成具有特色的安全 文化，以保障公司安全生产水平的持续提高，促进公司的安 全生产工作。物业公司公共设备设施管理规定为加强园区在生产经营

25、中科学、合理、有效地对设备 设施进行管理，保持设备设施良好状态，规范设备设施验 收、运行、检查、维护保养，达到安全生产经营目的，特 制订本制度。本制度依据中华人民共和国安全生产法等法律法 规及规章制度制订。本制度适用于园区经营活动中设备设 施的验收、运行、检查、维护保养等环节的安全管理。一、管理职责1 .工程部参与设备设施立项、投资、变更、检修、拆 除、报废计划并监督执行；参与新设备设施的招标；参与 审核制造、供应商的资质；协助设备设施安装、变更、检 修项目的竣工验收。2 .保安部负责设备设施施工安装、调试、运行、检修、 变更、拆除、报废设备设施过程的安全监督检查；负责监 督制定危险品处置方案

26、和应急措施。3 .设备设施管理使用单位负责制定采购、使用、检修 及报废、拆除计划，并根据审批结果执行。二、新设备设施的验收1 .设备验收由工程部组织管理使用单位、保安部及制 造、供应商对新设备主机、随机附件、附属安全设备进行 验收。由使用单位对设备技术资料进行归档保存。2 .设备设施使用单位做好开箱验收记录，连同装箱单回执一并保存归档。三、新设备设施的施工安装1 .新设备设施施工安装前，工程部须组织管理使用单 位、施工安装单位、保安部等对施工安装总体方案、安全条 件进行确认。施工安装方案由施工安装单位制定。2 .安装前必须对安装人员现场进行安全教育和安全技 术交底。3 .施工安装过程中，工程部

27、负责对设备设施的施工安装 质量进行监督，保安部负责对施工安装过程中的安全进行监 督。四、新设备设施的调试1 .工程部负责制定详细的调试操作规程、现场应急处 置方案，组织调试人员培训教育，并确认已做好各设备设 施系统的调试准备工作。2 .调试过程中，以施工安装单位为主要操作者，若对 已批准的安装调试操作规程或措施进行调整、变更，须先 应得到工程部确认，同时做好调试记录。3 .工程部负责跟踪、监督、检查调试单位的调试工作, 以确认设备设施局部和整体的运行技术参数和性能达到要 求。4 .工程部配合保安部检查调试中的不安全因素，发现问题及时解决。五、新设备设施的竣工验收1 .根据施工安装方案，工程部负

28、责评估验收新安装的 设备设施，并对新安装的设备设施进行试运行，确认合格 后方可投入使用。2 .安装单位移交的操作规程，管理使用单位要指定专 人负责，以保证人员和设备设施的操作安全和运行效率。3 .新安装设备设施由管理使用单位将调试、验收资料 建档保存并建立设备设施台账。六、设备设施的运行维护及检修1 .设备设施在运行前，操作人员必须经过专业培训， 熟记操作规程。2 .在设备设施运行使用时，管理使用部门负责监督检 查，确保设备设施安全运行。3 .设备设施在启动或运行过程中，发现异常情况时， 须立即停止，并上报使用部门负责人，确保人身、设备安 全。4 .确保设备设施卫生，保持整个区域的整齐清洁。5

29、 .设备设施的维护由使用部门或委托专业公司实施日 常维护、定期保养、定期检修等。6 .从事特种作业的检修人员应持有特种作业操作证， 严禁无证操作。7 .检修人员必须穿戴好劳动防护用品，检修过程中必总则为加强公司的规范化管理，完善各项工作制度，促进公 司发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法律、法规及公 司章程的规定，特制订本制度。第一部分公司管理制度第一章物业公司接管验收管理规定为明确物业接管验收的依据、内容、程序、要点、资料 移交等管理内容，特制订本制度。一、引用标准物业承接查验办法（国家住房和城乡建设部制定，2011年1月1日开始实施）二、定义物业接管验收，是指承接新建物业前，物业公司按照

30、国 家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部 位、共用设施设备进行检查和验收的活动。三、管理职责物业公司负责组织交接验收工作的实施。1.物业公司在交付15日前，对物业共用部位、共用设施 设备进行检查和验收，办理交接手续，减少后期问题的发生。 物业公司和开发公司双方交接验收签字前所有水电费、丢失 须严格遵守本设备设施检修技术标准、检修作业标准及安 全技术操作规程。8.设备设施检修完成后，要按检修质量标准验收；大 型设备设施在部分检修完成后，应及时进行中间验收，以 确保整个工程的质量。七、设备设施的变更1 .设备设施管理使用单位须做好本单位设备设施变更 审批手续，经工程部审核通过后，报

31、总经理审批。2 .变更施工过程中，管理使用单位要对全过程进行监 管，未经保安部批准任何人不得随意取消、改变、挪用设 备设施的安全装置和安全附件。3 .变更后的设备设施运行前，必须对操作人员重新进 行培训，培训内容应包括：目的、作用、变更内容、岗位 职责和变更后可能的风险和影响等。第七章物业公司施工安全管理规定为加强施工过程中的安全管理，保障施工人员、财产 的安全，特制定本制度。本制度依据中华人民共和国安全生产法等相关法 律法规及规章制度制定。一、管理职责1 .工程部负责所有施工项目的审核，负责审核相关外 委单位的资质，负责监督施工作业现场的安全技术交底，负责审批施工相关方案。2 .各企业各部门

32、负责严格监管本部门的施工作业，负 责严格审查相关方资质，负责审查施工方案，负责指派专 人负责施工现场监护。3 .保安部负责施工项目现场及设施设备的安全相关标 准及日常检查。二、施工的管理1 .新建、改建、扩建及装饰装修工程项目必须严格执 行国家的有关要求，并经过物业工程部和保安部的审核批 准。2 .所有施工方案，须有安全施工技术措施。工程施工 前，施工单位必须向作业人员进行技术交底和安全措施交 底。3 .有两个以上单位联合施工时，应由工程部和总承包 单位统一组织管理现场的安全工作，分包单位必须服从总 承包单位的指挥。4 .参加施工人员，须熟知本系统、本工种、本岗位的 安全技术规程，施工单位须同

33、时遵守园区的有关安全制度, 并接受监督。5 .施工现场内的坑、井、孔洞、陡坡、高压电气设备、 易燃易爆场所等，须设置围栏、盖板、警示标志，夜间要 设信号灯，各种防护设施、警示标志、未经施工负责人批准，不得移动或拆除。6 .施工现场的道路须保持畅通，道路宽度、转弯半径 须保证行车安全要求，场地狭小、行人来往和运输频繁地 点，应设临时交通指挥和交通标志。7 .施工单位需要拆除施工时，拆除时按自上而下、先 外后内的顺序进行，禁止数层同时拆除，未拆除部分应保 持稳固。8 .施工现场存放易燃、易爆、有毒物质时，须设专库 专人保管，并按规定设置消防器材。9 .各种施工机械须专人管理，按该机械安全操作规程

34、操作，定期维护检修，保持设备完好，电机的转动、传动 及其他危险部位，都要装设防护装置。10 .起重机械、木工机械上的各种安全装置须齐全完 好，施工现场的电气设备、工具、线路须配有专职电工维 护管理，所有电气设备须保证接线正确，保护接零或接地 良好。架设的高、低压线路须符合有关电气安全工作规程 的要求。11 .施工现场垃圾、渣土应及时清理，消除安全隐患, 禁止任何物品堵塞消防通道。12 .施工现场使用的变（配）电箱要保持清洁、干燥、 通风，有良好的绝缘和防雨水措施；使用时要有专人看护, 使用后必须立即断电。三、施工的监护1 .施工单位须安排专门人员对施工作业现场进行监 护。2 .监护人员要熟悉现

35、场，明确安全防护措施。3 .作业前，监护人员须会同作业人员确认安全防护措 施的落实情况。4 .在室外检修作业前，设备使用部门应检查、清理检 修现场的消防通道、行车通道，保证畅通无阻。5 .作业过程中，监护人员有权且必须制止违章作业。6 .作业结束后，监护人员须对现场作最后的检查，确 认没有安全隐患后，方可离开。第八章 物业公司特种作业人员安全管理规定为加强园区特种作业人员的安全管理工作，提高特种作 业人员的安全素质，预防和减少伤亡事故，促进安全生产经 营，结合园区的实际情况，特制定本制度。本制度依据中华人民共和国安全生产法、特种作业 人员安全技术培训考核管理规定（国家安全生产监督管理 总局令第

36、30号）、陕西省安全生产条例等相关法律法规制 定。本制度中的特种作业是指：容易发生人员伤亡事故，对 操作者本人、他人及周围设施安全有重大危害因素的作业。如：电工作业、电气焊作业、高处作业、制冷与空调作业等。特种作业人员：指直接从事特种作业的人员。一、管理职责1 .物业公司保安部负责对特种作业人员管理进行监 督，并对特种作业人员的生产作业活动进行安全监督和检 查。2 .物业公司运营部组织特种作业人员的培训和取证，建 立健全特种作业人员的管理档案。3 .物业公司维修部负责特种作业人员的日常作业管 理，负责初步审核预取证人员资质，审核培训取证人员实操 能力，监督管理特种作业人员作业过程，杜绝“三违”

37、现象。二、培训、取证与复审1 .各公司各部门需要增加使用特种作业人员的，应严 格审核申报人是否符合下列条件：（1）年满18周岁，且不超过国家法定退休年龄；（2）经社区或者县级以上医疗机构体检健康合格，并无 妨碍从事相应特种作业的器质性心脏病、癫痫病、美尼尔氏 症、眩晕症、瘠病、震颤麻痹症、精神病、痴呆症以及其他 疾病和生理缺陷；（3）具有高中及以上文化程度;（4）具备必要的安全技术知识与技能;（5）相应特种作业规定的其他条件。2 .获批的申请人员按照物业公司运营部统一安排时间 到医院进行体检。体检合格后由物业公司运营部统一组织到 西安市安监局指定的机构参加培训，申请人员在培训期间， 所在部门或

38、单位必须安排其参加脱产培训，保证其按时参加 学习和考核。3 .已经取得职业高中、技工学校及中专以上学历的毕 业生从事与其所学专业相应的特种作业，持学历证明经考核 发证机关同意，可以免予相关专业的培训。4 .培训考试合格者方可获取发证机关签发的特种作业 操作证；考试不合格者，可进行一次补考，补考仍不合格者, 需重新培训，产生的再培训费用由申请人员承担。5 .特种作业人员使用部门应为初次取证人员指定一名 特种作业实际操作培训员，初次取证人员必须随实操培训员 进行6个月以上的实际操作训练，具备实际操作能力后，方 可独立上岗操作。6 .特种作业操作证按国家规定进行复审，特种作业人 员的资格证书到期前三

39、个月，应向物业公司运营部提出申请 参加复审，逾期未复审或复审不合格者不得再上岗进行特种 作业。7 .入职满6个月员工，公司根据实际情况可以予以一定 程度的费用报销。三、日常管理1 .特种作业人员必须持证上岗，严禁无证操作。2 .特种作业人员所从事的特种作业必须与所取得的特 种作业操作证相一致。3 .特种作业人员应熟知本岗位及工种的安全技术操作 规程，严格按照相关规程进行操作。4 .特种作业人员作业前须对设备及周围环境进行检 查，清除周围影响安全作业的物品。5 .特种作业人员必须正确使用特种劳动防护用品用 具，严禁使用有缺陷的特种劳动防护用品用具；无可靠特种 劳动防护用品和无可靠防范措施情况，禁

40、止作业。6 .物业公司保安部定期对特种作业人员及其特种作业 过程进行监督检查，发现特种作业人员存在违章行为，一律 暂扣特种作业操作证，并按园区规定予以处罚。7 .有下列情形之一的，物业公司有权取销其特种作业 资格：（1）未按规定接受复审的； （2）二次复审不合格的;(3)出现严重违章操作的;(4) 一年内违章操作达2次以上的。8 .连续离岗6个月以上的特种作业人员，其所在部门应 对其重新进行实际操作能力鉴定，审核合格后方可上岗作 业。9 .凡按照本制度前款要求到发证机关参加培训取得操 作证者，务必及时将特种操作证原件上交物业公司运营部进 行备案，由物业公司运营部填写特种作业人员上岗证台 帐，建

41、立特种作业人员的档案，并报物业公司保安部备案。10 .承包方、租户在公司范围内从事特种作业的，特种 作业人员必须持证上岗，应当遵守本制度的相关规定。第九章物业公司消防管理规定为了规范物业消防日常管理工作程序，提升消防安全管 控质量，消除园区消防隐患，提高业主满意率，特制定本办 法。一、管理内容与责任分工1 .园区的消防安全管理工作贯彻“预防为主，防消结 合”的方针，实行总经理领导下的逐级防火安全责任制。2 .总经理是园区消防安全管理的第一责任负责人，保 安经理是园区消防安全管理的直接责任人，并全面负责和开 展本园区的消防安全管理工作。3 .保安部是园区防火安全管理工作的职能部门，在总 经理的领

42、导下，负责本园区日常的消防安全管理工作。作为 主管部门负责对各企业各部门的防火工作进行检查、监督、 指导。二、管理细则1 .人员管理（1）保安部是园区消防安全管理的直接部门，消防专 员和保安员是负责园区消防安全的主要力量。由保安部负责 组织建立、健全规章制度，配备必要的装备、器材，定期开 展消防业务学习和灭火技能训练，提高预防和扑救火灾的能 力。（2）各级管理人员及园区企业员工，牢记防火工作的 重要性，组织各部门员工认真学习消防知识，自觉遵守本园 区各项安全规定，加强日常安全检查，积极堵塞安全漏洞， 把防火工作落到实处。（3）园区每个企业推荐一名安全员，成立以安全员为 主要成员的志愿消防队，作

43、为机动力量，配合处理部分特殊 情况。（4）物业公司新员工上岗前要进行严格的消防安全培 训，经考试合格后方可上岗。（5）物业公司所有员工应当认真遵守岗位安全制度, 做到“三知、五会”（知道防火常识、知道安全出口位置、知道消防设施使用功能，会报警、会使用灭火器材、会逃生 自救、会协助园区疏散、会扑救初起火灾)。2 .消防设施管理(1)根据国家规定和实际需求，园区配置自动报警系 统、自动喷淋系统、紧急广播系统、防排烟系统、卷帘门以 及各种消防安全指示标志、消防栓、消防器材等设备设施，(2)园区的消防设备设施由保安部安排专人负责登记 造册，定期维护保养，保持设备的完好有效。所有员工都有 维护、保管、养

44、护的义务，不准随意挪用、移动、挤占、遮 挡和损坏。3 .用电设备管理(1)园区内所有电器设备的安装，必须由专业电工实 施；(2)业主自备和使用的电器设备，须经物业工程部门 检查认可，并由专业电工安装；(3)凡可移动的电器设备，其电源线必须是橡胶护套 导线；(4)因工作需要拉接临时电源的，必须提前申请，按 临时用电管理制度由专业电工安装架设。4 .日常维护管理(1)园区的防雷装置，应当在每年雷雨季节前进行定 期检查，对避雷针、避雷器由有关主管部门进行定期校验。损坏费用由开发公司负责，之后由物业公司负责。2.接管验收依据(1)所有已经发布的各专业的验收规范和质量标准， 包括国家、行业和地方较为完备

45、的规范和标准。(2)规划设计方案及前期施工合同或协议制定的标准、 要求。(3)所有各专业施工用的施工图、竣工图样、设计变 更资料等。(4)所有设备、材料等的技术说明书、安装使用说明 书和设备及主要材料附件等的清单、合格证等。(5)隐蔽工程验收记录。(6)工程质量事故处理记录。(7)前期施工阶段竣工验收报表，包括政府部门和监 理部门出具。(8)设备试压、试运行合格报告。3.接管验收的内容(1)接管验收物业时，应遵循先收建筑物、后收公共 系统的原则，在接管验收建筑物时，应从上而下，验一层， 收一层，管一层。(2)对公共系统的验收，逐一试验接管，首先应对供 水、配电系统和消防系统进行检查验收。(3)

46、房屋建筑部分的接管（2）园区高压配电室、电脑机房、燃气表房、员餐厨 房列为重点防火部位，这些部位必须制定健全的规章制度， 固定安全责任人，有安全防范措施，有紧急处置预案，及时 消除不安全因素。（3）对厨房等使用明火或产生热能源的部位，要严格 管理，严格要求，要经常检查所使用的设备是否完好。（4）因实际需要动用明火的部位，在使用前要严格遵 守本园区安全管理制度，必须填写动用明火申请表报物 业保安部。（5）未经报备不准将易燃易爆、化学危险品带入园区, 办公区内不准使用大功率电热器具，不准私自安装电器设 备；建筑物内严禁焚烧可燃物。（6）园区办公、生产区域等人员聚集场所，要控制所 能承载的人数，不得

47、超员办公，并保持疏散通道畅通。园区 内严禁燃放烟花、使用舞台效果剂等。第十章物业公司客服管理规定为规范园区正常经营秩序，保障园区服务管理品质，做 好日常业主或企业服务对接工作，提升园区业主或企业满意 度，特制订本制度。一、职责分工客服部是园区客服工作的直接部门，在总经理的领导下，负责本园区日常的业主或企业对接及服务管理工作。二、管理要求1.仪容仪表管理制度着装：员工上岗应穿着规定的制服，衣服干净整洁，皮 鞋光亮；胸牌：员工应按规定佩带统一的胸牌；首饰：员工应按规定佩带项链戒指等饰物，一个珠光宝 气的员工会给业主带来压抑感；头发：头发整齐不乱、无异味，保持简单发型，长发应 挽束，并佩戴统一发饰，不披头散发；手指甲：指甲不染不蓄，每周一修，甲缝中无污垢；五官：女员工应淡装上岗，保持口腔清洁卫生；站立：身体挺直，挺胸收腹，手臂自然下垂，双手放于 大腿外侧或叠在小腹部；行走：抬头挺胸收腹，两臂自然摆动，步履轻盈，节奏 适中；坐：