2023年-南京市经济适用住房管理实施细则.docx

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1、南京市经济适用住房管理实施细则第一章总则第一条 为规范本市经济适用住房建设以及销售和管理行为，保护当事人合 法权益，根据建设部以及国家发展改革委以及国土资源部以及人民银行发布的 经济适用住房管理办法等有关法律法规，结合本市实际，制定本细则。第二条 本细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准 以及供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。第三条 在本市市区（不含江宁以及浦口以及六合区）从事经济适用住房建 设以及销售，实施经济适用住房管理，应当遵守本细则。第四条经济适用住房建设坚持“因地制宜以及统一规划以及集中建设以 及规范运作”的原则，由市政府根据经济社会发展水平以及居民

2、住房状况和收入 水平等因素，确定经济适用住房的政策目标以及建设计划以及建设标准以及供应 范围和供应对象等，并指定相关部门组织实施。第五条购买经济适用住房实行申请以及审批和公示制度。第六条市房产管理局是本市经济适用住房建设和管理的行政主管部门，负 责研究制定本市经济适用住房建设和供应政策，会同市发展计划委员会以及建设 委员会以及规划局以及国土资源局根据土地利用总体规划以及城市总体规划，编 制本市经济适用住房建设发展规划和储备计划；负责本市经济适用住房项目招标 管理以及建设管理以及销售与售后管理和监督管理。市住房制度改革办公室（以 下简称“市房改办”）具体承担经济适用住房建设和供应的日常管理工作。

3、市发展计划委员会负责会同市建设委员会以及规划局以及国土资源局依据 本市经济适用住房发展规划和项目储备计划，编制年度建设投资计划;负责本市 经济适用住房建设项目立项审批以及年度建设计划的审核以及报批和下达。市建设委员会负责编制经济适用住房年度用地计划和建设计划，指导本市经 济适用住房建设，监督项目法人招投标，核发施工许可证。市规划局负责本市经济适用住房建设项目的选址，核发建设用地规划许可证 以及建设工程规划许可证。市国土资源局负责本市经济适用住房建设项目用地预审以及征地报批以及 土地供应等工作；负责集体土地上被拆迁家庭（包括征地撤组剩余国有土地上被 拆迁家庭，下同）申购经济适用住房的调查以及登记

4、以及审核工作。市财政局负责对全市经济适用住房建设中政府投入资金的审核以及拨付及 监督等工作。第五十五条从事购买经济适用住房审核以及审批以及销售的工作人员，以 权谋私以及玩忽职守的由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的 依法追究刑事责任。第七章附则第五十六条 漂水县以及高淳县以及江宁区以及浦口区以及六合区人民政 府，可参照本实施细则，制定适合本辖区的经济适用住房管理实施细则。第五十七条 本细则自发布之日起施行。文章来源：中顾法律网（免费法律咨询，就上中顾法律网）市物价局负责经济适用住房年度指导价格的制定以及发布和销售价格审批 以及监督工作。市审计局负责经济适用住房建设相关费用和竣工决

5、算的审计监督工作。市监察局负责监督各相关业务主管部门在本市经济适用住房建设以及供应 和管理中依法履行职责的情况。第二章相关政策第七条经济适用住房建设用地应当按照本市土地利用总体规划和城市总 体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。全市经济适用住房的用地规模 以及计划，应纳入本市住宅建设用地供应计划。严禁以经济适用住房名义取得划 拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。第八条经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收（具体减 半征收费项见附件），属于市权范围收取的部分，按最低标准减半征收。第九条经济适用住房项目应当按照国家和省以及市的规定，配套建设防空 地下室，确因地质以及地形以及

6、施工等条件限制不能修建的，建设单位应当向市 人防主管部门提出易地建设申请，经批准后按应建防空地下室的建筑面积和收费 标准减半缴纳易地建设费。第十条对销售经济适用住房所征收营业税的市区两级财政的留成部分，应 主要用于帮助中低收入家庭解决住房困难，首先是用于低收入和最低收入家庭住 房保障。第十一条 经济适用住房项目涉及成片开发建设的配套道路以及桥梁及小 区周边为经济适用住房配套建设的排污以及排洪以及照明等非经营性市政公共 基础设施建设费用，以及代征土地面积超过项目占地总面积30%的部分的征地拆 迁费用，由市政府纳入城市建设年度计划解决;涉及供电以及供水以及供气以及 电信以及电视等公建配套基础设施，

7、本着“谁受益，谁投资”的原则，由建设单 位负责实施。第十二条 非政府投资项目的被拆迁人购买经济适用住房，建设单位应当承 担核定市场价与经济适用住房供应价格的差价，其差价款专项用于经济适用住房 建设。第十三条经济适用住房项目应按国家和地方有关标准配建相应等级的公 共服务设施，以利于小区的管理和居民生活质量的提高。第十四条经济适用住房小区应当按总建筑面积1%2%建设商业用房，计 入建设成本，房屋产权归全体业主所有，其经营收益专项用于补贴经济适用住房 小区的物业管理。第十五条 经济适用住房小区可适当配建经营性用房，不计入建设成本，可 以经营和销售。销售时补办土地出让手续，免交土地出让金，其收益专户存

8、储, 市以及区房产以及财政监督，专项用于平衡经济适用住房建设成本。第十六条经济适用住房小区的机动车停车位按规定的比例标准配建，地面 以及地下的比例结合小区的实际确定。第十七条经济适用住房的物业专项维修资金，由购房人按多层2%以及高 层3%的比例缴纳。第十八条购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合个人住 房贷款管理办法规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房 贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。经济适用住房建设单位可以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款, 贷款利率可下浮10%o第十九条用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的 个人发放。

9、职工可以提取本人及直系亲属的住房公积金购买经济适用住房;可以 本人及直系亲属的住房公积金偿还住房贷款。第三章建设管理第二十条经济适用住房开发建设按照政府组织协调以及企业市场运作原 则，实行项目法人招标，参与投标的房地产开发企业必须具有与开发经济适用住 房建设规模相应的资质以及资本金以及良好的开发业绩和社会信誉。第二十一条 经济适用住房项目建设招投标工作，由市房产管理局或有关区 政府组织，市房改办或有关区房地产管理局具体负责，市以及区相关职能部门参 加，成立招投标工作小组，按照国家有关规定组织实施。项目招标文书和评标细 则应报市房改办备案。第二十二条经济适用住房的规划设计以及施工以及建设监理以及

10、材料供 应均应实行公开招投标，并按规定签订招投标合同。委托单位与受托单位在签订 委托合同书时，应同时签订廉政建设责任书。第二十三条经济适用住房要根据本市居民的收入和居住水平等因素，合理 确定户型面积和各种户型比例，以中小套型为主，小套住房面积控制在60平方 米左右，中套住房面积控制在80平方米左右。供应人口较少家庭的套型面积可 适当降低,其中一人户40平方米左右，二人户50平方米左右。第二十四条 经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度以及功能齐全以 及经济适用以及便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设 计方案;经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应 用

11、先进以及成熟以及适用的新技术以及新工艺以及新材料以及新设备，实现住宅 部件的标准化以及集约化以及系列化，降低成本，提高住宅建设整体水平。第二十五条 经济适用住房项目实行验收制度。住宅建设项目竣工时，要严 格按照国家和省以及市的有关规定进行验收，未经依法验收或验收不合格的不得 交付使用。经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应当向买受人出具住宅质量保证书和使用说明书，并按有 关规定和合同约定承担保修责任。第二十六条 经济适用住房建设单位对经济适用住房项目要实行单独建帐 核算。市审计局以及监察局对经济适用住房建设实行专项审计，依法监督检查。第四章价格管理第二十七

12、条经济适用住房价格实行政府指导价，年度指导价格由市物价局 会同市房产管理局根据拆迁土地级别以及建设成本和中低收入家庭经济承受能 力等因素测算确定，定期向社会发布。第二十八条 经济适用住房销（预）售价格由建设单位根据成本核（测）算向 市物价局申报，市物价局按照有关规定核定销（预）售基准价格。预售价格应在项 目开工之前确定，并及时向社会公示。第二十九条 经济适用住房的单套售价，应当以基准价格为基础，计算楼层 以及朝向差价。楼层以及朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。第三十条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价 格和浮动幅度应当按照国家计委以及建设部经济适用住房价

13、格管理办法和江 苏省物价局以及建设厅经济适用住房价格管理办法实施细则的规定确定。第三十一条 经济适用住房基准价格由开发成本以及税金和利润三部分构 成。开发成本包括以下内容：（一）按照法律以及法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆 迁安置补偿费；（二）开发项目前期工作所发生的工程勘察以及规划及建筑设计以及施工通 水以及通电以及通气以及通路及平整场地等前期费用；（三）列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部 分的土建（含桩基）工程费以及水暖电气等安装工程费及附属工程费；（四）在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建 设费，以及按政府批准的小区

14、规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套 设施建设费；（五）建设供应管理费按照不超过第一项至第四项费用之和的2. 5%计算；（六）贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行 贷款利息计算；（七）行政事业性收费按照有关规定计算。税金依照国家规定的税目和税率计算。利润按照不超过第一项至第四项费用之和的3%综合计算。第三十二条下列费用不得计入经济适用住房价格：（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；（二）开发经营企业的办公用房以及经营用房的建筑安装费用及应分摊的各 种费用；（三）各种与住房开发经营无关的集资以及赞助以及捐赠和其他费用；（四）各种赔偿金以及违约金以及滞纳金和罚款；（

15、五）按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。第三十三条 经济适用住房项目建设单位向市物价局申报定价时，应提供以 下材料：（一）经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表；（二）有资质的成本认定或监审机构出具的成本审核意见书；（三）经济适用住房建设的立项以及用地批文及规划以及拆迁以及施工许可 证复印件；（四）建筑安装工程预（决）算书及工程设计以及监理以及施工合同复印件；（五）其他应当提供的材料。第三十四条经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示 的基准价格和浮动幅度。不得在标价之外收取任何未予标明的费用。第三十五条 经济适用住房实行收费卡制度。各有关部门收取项目费用时, 必须填写市

16、物价局核发的交费登记卡，如实填写收费项目以及标准以及收费依据 以及执收单位等内容，并加盖单位公章。拒绝填写或不按规定要求填写的，经济 适用住房建设单位有权拒交，并向市物价局举报。任何单位不得以押金以及保证 金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。第五章销售和售后管理第三十六条符合下列条件之一的家庭，可以申请购买一套经济适用住房:（一）在本市实际居住的一对夫妇为一个申购家庭（含单亲家庭），且至少其中 一方具有本市城镇常住户口已满2年;家庭人均月收入在市政府公布的本市当年 最低工资标准以下;家庭人均住房的使用面积在当年规定的最低标准面积（含本 数）以下。同一住房多家庭共同居住，其中符合申购条

17、件的家庭在两个以上，若一家庭 申购后，其他家庭的住房面积将超过人均最低标准面积的，家庭之间应当协商一 致，确定一个申购家庭。（二）具有本市常住户口的国有土地上的被拆迁家庭，货币补偿金额在当年规 定的标准金额（含本数）以下，同一户籍家庭成员人均年收入在上年度本市人均可 支配收入标准以下，且本市及拆迁范围外他处无住房的。（三）具有本市常住户口的集体土地上的被拆迁家庭，符合申购经济适用住房 条件的，以房屋拆迁补偿款（原房收购款以及购房补偿款以及区位补偿款三项之 和）申请购买经济适用住房，使用除拆迁补偿款以外资金不得超过10%。第三十七条除申购家庭夫妇外，下列家庭成员可以作为分摊家庭收入的人 口：（一

18、）与申购家庭夫妇同住的未婚或离异以及丧偶后他处无住房的直系亲属；（二）正在服义务兵役的子女；（三）在外地读书的未婚子女。第三十八条除申购家庭夫妇外，下列人员可以作为分摊家庭住房使用面积 的人口：（一）共同居住的近亲属及其家庭成员；（二）正在服义务兵役的子女。第三十九条 下列房屋应当认定为申购家庭的原住房：（一）家庭成员居住的私有住房;（二）家庭成员承租的公有住房;（三）现住的父母或子女的住房；（四）申购家庭成员在申购前5年内已转让或出租的自用住房；（五）待入住的拆迁安置住房。第四十条经济适用住房供应管理由市以及区房改办分级负责，市房改办负 责制定经济适用住房供应计划，复审申购家庭条件，组织供应

19、；区房改办负责受 理申购家庭的申请以及初审和组织供应。低收入家庭和国有土地被拆迁困难家庭由区房改办受理申请，初审后报市房 改办复审;集体土地上被拆迁家庭由区国土资源局（房地产管理局）受理申请，审 核后报市国土资源局，由市国土资源局汇总报市房改办备案。第四十一条 经济适用住房供应应当严格操作程序，实行审批公示制度，接 受社会监督;经市以及区房改办审核符合条件的，应当公示;公示后有投诉的，由 市以及区房改办调查以及核实以及处理;对无投诉或经调查以及核实投诉不实的, 在经济适用住房申请表上签署核查意见，并注明可以购买的房屋面积或房价总额 标准。第四十二条申购经济适用住房，按下列程序办理有关手续：（一

20、）城镇低收入家庭或国有土地被拆迁家庭申请人，持家庭户口本以及家庭 夫妇的任何一方持本人身份证以及现住房产权或使用权凭证以及实际居住证明 以及所在单位或街道办事处出具的家庭成员收入证明（被拆迁户提供南京市房屋 拆迁补偿协议），以及受理登记部门要求提交的其他证明材料，向户口所在地的 区房改办提出申请，填写购买经济适用住房申请表。集体土地上的被拆迁家庭申请人，持本人身份证以及南京市征地房屋拆迁补 偿协议，向所在区国土资源局（房地产管理局）申请，填写购买经济适用住房申请 表。被拆迁家庭符合申购经济适用住房条件的，自签订拆迁补偿协议之日起，应 当在半年内申请，过期作自动放弃处理。（二）区房改办受理申请后

21、，对申购家庭的申购条件进行核实，符合申购条件 的由区房改办将申购家庭的人口以及收入以及住房状况等内容在其居住地或户 口所在地公告15日，公告无异议的，区房改办将申购材料报市房改办审批。（三）市房改办经复核符合申购条件的，将申购家庭人口以及收入以及住房状 况等内容在本市主要报纸公示15日，公示无异议的，通知申请人待购经济适用 住房。（四）每批次经济适用住房竣工后，区房改办根据市房改办的分配计划或房源, 通知申请人与建设单位签订购房合同。被拆迁人应当将货币补偿款转帐至建设单 位。第四十三条 低收入家庭购买经济适用住房的，可以向市房改办申请以原住 房置换经济适用住房。在双方自愿的原则下，按房屋的市场

22、评估价结算房款。第四十四条 经批准购买经济适用住房的家庭，自批准之日起两年内未能购 房的应当重新申请。申购经济适用住房的家庭在抽取选房顺序号后或选房后，自愿放弃购买的， 两年后方可重新申购。第四十五条 购买经济适用住房的先后顺序，可以用公开抽（摇）号的方式产 生。军烈属以及残疾人优先购买。第四十六条购房家庭需持“南京市经济适用住房购买通知书”（以下简称 “通知书”）到建设单位购买经济适用住房。凭“通知书”办理经济适用住房房 屋所有权证和国有土地使用证。第四十七条 经济适用住房项目建设单位必须将供应方案（包括套数以及面 积以及对象等）报市房改办审核。未经审核的一律不得销售。项目建设单位按供 应条

23、件未销售完毕的剩余房源转入下年度销售，或由市房改办统一调配供应销售。经济适用住房项目建设单位在供应销售前，应办妥销售许可证，在规定 时间内为购房者办理房屋所有权证和国有土地使用证。第四十八条 购买经济适用住房，使用经济适用住房买卖契约。房产以 及土地部门在办理权属登记时，应当分别注明“经济适用住房”以及“划拨土 地”。第四十九条 经济适用住房在取得房屋所有权证和国有土地使用证 5年后，方可按市场价上市出售。出售时，政府可以按照经济适用住房购买价与 届时同地段普通商品住房差价的一定比例向售房人收取其收益，专项用于经济适 用住房建设。集体土地上被拆迁农民所取得的经济适用住房，在出售时不需交纳差价。

24、在规定不得上市的期限内确需上市出售的，由市房改办按原供应价回购。第五十条经济适用住房小区必须实行物业管理，一个区域原则上应由一个 物业管理企业实施物业管理。物业管理企业应当通过招投标确定。第五十一条各级政府和相关部门应当加强对经济适用住房小区的社区管 理服务，为小区住户家庭提供就业以及医疗以及就学等社会保障。第六章监督管理第五十二条 各有关部门应当加强对经济适用住房建设以及销售中违法违 纪行为的查处。市房产管理局对建设单位擅自向未取得资格的家庭出售经济适用住房的，责 令建设单位限期收回，不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品 房价格差，并对建设单位的不良行为进行处罚。市发展计划委员

25、会对全市的经济适用住房项目立项情况进行监督处理，对不 符合项目储备计划和年度建设投资计划的经济适用住房项目不予审批。市规划局依法对建设单位擅自改变项目规划设计的违法行为进行处罚。市国土资源局依法对未经批准以及擅自改变经济适用住房用地用途的违法 行为进行处罚。市财政局对政府投入经济适用住房建设的资金使用情况进行监督检查。市物价局依法对擅自提高经济适用住房销售价格的违法行为进行处罚。市审计局对经济适用住房建设中的相关费用和投资核算工作进行审计。市监察局依法对经济适用住房建设以及销售中相关职能部门及其工作人员 的违法违纪行为进行查处。市民政局对困难群众的最低生活保障情况进行监督管理。市市政公用局对经

26、济适用住房小区周边市政公用基础设施的维护使用情况 进行监督管理。人民银行南京分行银管部对有关经济适用住房贷款的申请及使用情况进行 监督管理。第五十三条 每一个住房困难家庭只能享受一种（次）住房保障优惠政策（包 括配租廉租住房以及住房租赁补贴以及购买经济适用住房以及公房租金减免等）。 已享受住房租赁补贴的最低收入家庭购买经济适用住房的，自办理入住经济适用 住房手续的次月起不再享受租赁补贴;转让或出售经济适用住房的家庭，除由市 房改办按原供应价回购的外，不得再次购买经济适用住房。第五十四条对弄虚作假以及隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房 的个人，由市房改办追回已购住房或者由购房人按市场价补足购房款，并可提请 所在单位对申请人进行行政处分;对出具虚假证明的单位，由市房产管理局提请 有关部门追究单位主要领导的责任。