南京市经济适用住房管理实施细则6758.docx

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1、南京市经济适用用住房管理实实施细则第一章总总则第一条为为规范本市经经济适用住房房建设、销售售和管理行为为，保护当事事人合法权益益，根据建设设部、国家发发展改革委、国国土资源部、人人民银行发布布的经济适适用住房管理理办法等有有关法律法规规，结合本市市实际，制定定本细则。第二条本本细则所称经经济适用住房房，是指政府府提供政策优优惠，限定建建设标准、供供应对象和销销售价格，具具有保障性质质的政策性商商品住房。第三条在在本市市区(不含江宁、浦浦口、六合区区)从事经济济适用住房建建设、销售，实实施经济适用用住房管理，应应当遵守本细细则。第四条经经济适用住房房建设坚持“因因地制宜、统统一规划、集集中建设、

2、规规范运作”的的原则，由市市政府根据经经济社会发展展水平、居民民住房状况和和收入水平等等因素，确定定经济适用住住房的政策目目标、建设计计划、建设标标准、供应范范围和供应对对象等，并指指定相关部门门组织实施。第五条购购买经济适用用住房实行申申请、审批和和公示制度。第六条市市房产管理局局是本市经济济适用住房建建设和管理的的行政主管部部门，负责研研究制定本市市经济适用住住房建设和供供应政策，会会同市发展计计划委员会、建建设委员会、规规划局、国土土资源局根据据土地利用总总体规划、城城市总体规划划，编制本市市经济适用住住房建设发展展规划和储备备计划;负责责本市经济适适用住房项目目招标管理、建建设管理、销

3、销售与售后管管理和监督管管理。市住房房制度改革办办公室(以下下简称“市房房改办”)具具体承担经济济适用住房建建设和供应的的日常管理工工作。市发展计划划委员会负责责会同市建设设委员会、规规划局、国土土资源局依据据本市经济适适用住房发展展规划和项目目储备计划，编编制年度建设设投资计划;负责本市经经济适用住房房建设项目立立项审批、年年度建设计划划的审核、报报批和下达。市建设委员员会负责编制制经济适用住住房年度用地地计划和建设设计划，指导导本市经济适适用住房建设设，监督项目目法人招投标标，核发施工工许可证。市规划局负负责本市经济济适用住房建建设项目的选选址，核发建建设用地规划划许可证、建建设工程规划划

4、许可证。市国土资源源局负责本市市经济适用住住房建设项目目用地预审、征征地报批、土土地供应等工工作;负责集集体土地上被被拆迁家庭(包括征地撤撤组剩余国有有土地上被拆拆迁家庭，下下同)申购经经济适用住房房的调查、登登记、审核工工作。市财政局负负责对全市经经济适用住房房建设中政府府投入资金的的审核、拨付付及监督等工工作。市物价局负负责经济适用用住房年度指指导价格的制制定、发布和和销售价格审审批、监督工工作。市审计局负负责经济适用用住房建设相相关费用和竣竣工决算的审审计监督工作作。市监察局负负责监督各相相关业务主管管部门在本市市经济适用住住房建设、供供应和管理中中依法履行职职责的情况。第二章相相关政策

5、第七条经经济适用住房房建设用地应应当按照本市市土地利用总总体规划和城城市总体规划划要求，合理理布局，实行行行政划拨方方式供应。全全市经济适用用住房的用地地规模、计划划，应纳入本本市住宅建设设用地供应计计划。严禁以以经济适用住住房名义取得得划拨土地后后，改变土地地用途，变相相搞商品房开开发。第八条经经济适用住房房建设和经营营中的行政事事业性收费，减减半征收(具具体减半征收收费项见附件件)，属于市市权范围收取取的部分，按按最低标准减减半征收。第九条经经济适用住房房项目应当按按照国家和省省、市的规定定，配套建设设防空地下室室，确因地质质、地形、施施工等条件限限制不能修建建的，建设单单位应当向市市人防

6、主管部部门提出易地地建设申请，经经批准后按应应建防空地下下室的建筑面面积和收费标标准减半缴纳纳易地建设费费。第十条对对销售经济适适用住房所征征收营业税的的市区两级财财政的留成部部分，应主要要用于帮助中中低收入家庭庭解决住房困困难，首先是是用于低收入入和最低收入入家庭住房保保障。第十一条经济适用住住房项目涉及及成片开发建建设的配套道道路、桥梁及及小区周边为为经济适用住住房配套建设设的排污、排排洪、照明等等非经营性市市政公共基础础设施建设费费用，以及代代征土地面积积超过项目占占地总面积330%的部分分的征地拆迁迁费用，由市市政府纳入城城市建设年度度计划解决;涉及供电、供供水、供气、电电信、电视等等

7、公建配套基基础设施，本本着“谁受益益，谁投资”的的原则，由建建设单位负责责实施。第十二条非政府投资资项目的被拆拆迁人购买经经济适用住房房，建设单位位应当承担核核定市场价与与经济适用住住房供应价格格的差价，其其差价款专项项用于经济适适用住房建设设。第十三条经济适用住住房项目应按按国家和地方方有关标准配配建相应等级级的公共服务务设施，以利利于小区的管管理和居民生生活质量的提提高。第十四条经济适用住住房小区应当当按总建筑面面积1%22%建设商业业用房，计入入建设成本，房房屋产权归全全体业主所有有，其经营收收益专项用于于补贴经济适适用住房小区区的物业管理理。第十五条经济适用住住房小区可适适当配建经营营

8、性用房，不不计入建设成成本，可以经经营和销售。销销售时补办土土地出让手续续，免交土地地出让金，其其收益专户存存储，市、区区房产、财政政监督，专项项用于平衡经经济适用住房房建设成本。第十六条经济适用住住房小区的机机动车停车位位按规定的比比例标准配建建，地面、地地下的比例结结合小区的实实际确定。第十七条经济适用住住房的物业专专项维修资金金，由购房人人按多层2%、高层3%的比例缴纳纳。第十八条购买经济适适用住房的个个人向商业银银行申请贷款款，除符合个个人住房贷款款管理办法规规定外，还应应当提供准予予购买经济适适用住房的证证明。个人住住房贷款利率率执行中国人人民银行公布布的贷款利率率，不得上浮浮。经济

9、适用住住房建设单位位可以在建项项目作抵押向向商业银行申申请住房开发发贷款，贷款款利率可下浮浮10%。第十九条用于个人购购房贷款的住住房公积金，可可优先向购买买经济适用住住房的个人发发放。职工可可以提取本人人及直系亲属属的住房公积积金购买经济济适用住房;可以本人及及直系亲属的的住房公积金金偿还住房贷贷款。第三章建建设管理第二十条经济适用住住房开发建设设按照政府组组织协调、企企业市场运作作原则，实行行项目法人招招标，参与投投标的房地产产开发企业必必须具有与开开发经济适用用住房建设规规模相应的资资质、资本金金、良好的开开发业绩和社社会信誉。第二十一条条经济适用用住房项目建建设招投标工工作，由市房房产

10、管理局或或有关区政府府组织，市房房改办或有关关区房地产管管理局具体负负责，市、区区相关职能部部门参加，成成立招投标工工作小组，按按照国家有关关规定组织实实施。项目招招标文书和评评标细则应报报市房改办备备案。第二十二条条经济适用用住房的规划划设计、施工工、建设监理理、材料供应应均应实行公公开招投标，并并按规定签订订招投标合同同。委托单位位与受托单位位在签订委托托合同书时，应应同时签订廉廉政建设责任任书。第二十三条条经济适用用住房要根据据本市居民的的收入和居住住水平等因素素，合理确定定户型面积和和各种户型比比例，以中小小套型为主，小小套住房面积积控制在600平方米左右右，中套住房房面积控制在在80

11、平方米米左右。供应应人口较少家家庭的套型面面积可适当降降低，其中一一人户40平平方米左右，二二人户50平平方米左右。第二十四条条经济适用用住房的规划划设计应当坚坚持标准适度度、功能齐全全、经济适用用、便利节能能的原则，并并结合全面建建设小康社会会的目标，优优选规划设计计方案;经济济适用住房建建设必须严格格执行国家有有关技术规范范和标准，积积极推广应用用先进、成熟熟、适用的新新技术、新工工艺、新材料料、新设备，实实现住宅部件件的标准化、集集约化、系列列化，降低成成本，提高住住宅建设整体体水平。第二十五条条经济适用用住房项目实实行验收制度度。住宅建设设项目竣工时时，要严格按按照国家和省省、市的有关

12、关规定进行验验收，未经依依法验收或验验收不合格的的不得交付使使用。经济适用住住房建设单位位对其开发建建设的经济适适用住房工程程质量负最终终责任。建设单位应应当向买受人人出具住宅宅质量保证书书和使用用说明书，并并按有关规定定和合同约定定承担保修责责任。第二十六条条经济适用用住房建设单单位对经济适适用住房项目目要实行单独独建帐核算。市市审计局、监监察局对经济济适用住房建建设实行专项项审计，依法法监督检查。第四章价价格管理第二十七条条经济适用用住房价格实实行政府指导导价，年度指指导价格由市市物价局会同同市房产管理理局根据拆迁迁土地级别、建建设成本和中中低收入家庭庭经济承受能能力等因素测测算确定，定定

13、期向社会发发布。第二十八条条经济适用用住房销(预预)售价格由由建设单位根根据成本核(测)算向市市物价局申报报，市物价局局按照有关规规定核定销(预)售基准准价格。预售售价格应在项项目开工之前前确定，并及及时向社会公公示。第二十九条条经济适用用住房的单套套售价，应当当以基准价格格为基础，计计算楼层、朝朝向差价。楼楼层、朝向差差价按整幢(单元)增减减的代数和为为零的原则确确定。第三十条确定经济适适用住房的价价格应当以保保本微利为原原则，其销售售基准价格和和浮动幅度应应当按照国家家计委、建设设部经济适适用住房价格格管理办法和和江苏省物价价局、建设厅厅经济适用用住房价格管管理办法实施施细则的规规定确定。

14、第三十一条条经济适用用住房基准价价格由开发成成本、税金和和利润三部分分构成。开发成本包包括以下内容容：(一)按照照法律、法规规规定用于征征用土地和拆拆迁补偿等所所支付的征地地和拆迁安置置补偿费;(二)开发发项目前期工工作所发生的的工程勘察、规规划及建筑设设计、施工通通水、通电、通通气、通路及及平整场地等等前期费用;(三)列入入施工图预(决)算项目目的主体房屋屋建筑安装工工程费，包括括房屋主体部部分的土建(含桩基)工工程费、水暖暖电气等安装装工程费及附附属工程费;(四)在小小区用地规划划红线以内，与与住房同步配配套建设的住住宅小区基础础设施建设费费，以及按政政府批准的小小区规划要求求建设的不能能

15、有偿转让的的非营业性公公共配套设施施建设费;(五)建设设供应管理费费按照不超过过第一项至第第四项费用之之和的2.55%计算;(六)贷款款利息按照房房地产开发经经营企业为住住房建设筹措措资金所发生生的银行贷款款利息计算;(七)行政政事业性收费费按照有关规规定计算。税金依照国国家规定的税税目和税率计计算。利润按照不不超过第一项项至第四项费费用之和的33%综合计算算。第三十二条条下列费用用不得计入经经济适用住房房价格：(一)住宅宅小区内经营营性设施的建建设费用;(二)开发发经营企业的的办公用房、经经营用房的建建筑安装费用用及应分摊的的各种费用;(三)各种种与住房开发发经营无关的的集资、赞助助、捐赠和

16、其其他费用;(四)各种种赔偿金、违违约金、滞纳纳金和罚款;(五)按规规定已经减免免及其他不应应计入价格的的费用。第三十三条条经济适用用住房项目建建设单位向市市物价局申报报定价时，应应提供以下材材料：(一)经济济适用住房价价格申报表和和价格构成项项目审核表;(二)有资资质的成本认认定或监审机机构出具的成成本审核意见见书;(三)经济济适用住房建建设的立项、用用地批文及规规划、拆迁、施施工许可证复复印件;(四)建筑筑安装工程预预(决)算书书及工程设计计、监理、施施工合同复印印件;(五)其他他应当提供的的材料。第三十四条条经济适用用住房销售应应当实行明码码标价，销售售价格不得超超过公示的基基准价格和浮

17、浮动幅度。不不得在标价之之外收取任何何未予标明的的费用。第三十五条条经济适用用住房实行收收费卡制度。各各有关部门收收取项目费用用时，必须填填写市物价局局核发的交费费登记卡，如如实填写收费费项目、标准准、收费依据据、执收单位位等内容，并并加盖单位公公章。拒绝填填写或不按规规定要求填写写的，经济适适用住房建设设单位有权拒拒交，并向市市物价局举报报。任何单位位不得以押金金、保证金等等名义，变相相向经济适用用住房建设单单位收取费用用。第五章销销售和售后管管理第三十六条条符合下列列条件之一的的家庭，可以以申请购买一一套经济适用用住房：(一)在本本市实际居住住的一对夫妇妇为一个申购购家庭(含单单亲家庭)，

18、且且至少其中一一方具有本市市城镇常住户户口已满2年年;家庭人均均月收入在市市政府公布的的本市当年最最低工资标准准以下;家庭庭人均住房的的使用面积在在当年规定的的最低标准面面积(含本数数)以下。同一住房多多家庭共同居居住，其中符符合申购条件件的家庭在两两个以上，若若一家庭申购购后，其他家家庭的住房面面积将超过人人均最低标准准面积的，家家庭之间应当当协商一致，确确定一个申购购家庭。(二)具有有本市常住户户口的国有土土地上的被拆拆迁家庭，货货币补偿金额额在当年规定定的标准金额额(含本数)以下，同一一户籍家庭成成员人均年收收入在上年度度本市人均可可支配收入标标准以下，且且本市及拆迁迁范围外他处处无住房

19、的。(三)具有有本市常住户户口的集体土土地上的被拆拆迁家庭，符符合申购经济济适用住房条条件的，以房房屋拆迁补偿偿款(原房收收购款、购房房补偿款、区区位补偿款三三项之和)申申请购买经济济适用住房，使使用除拆迁补补偿款以外资资金不得超过过10%。第三十七条条除申购家家庭夫妇外，下下列家庭成员员可以作为分分摊家庭收入入的人口：(一)与申申购家庭夫妇妇同住的未婚婚或离异、丧丧偶后他处无无住房的直系系亲属;(二)正在在服义务兵役役的子女;(三)在外外地读书的未未婚子女。第三十八条条除申购家家庭夫妇外，下下列人员可以以作为分摊家家庭住房使用用面积的人口口：(一)共同同居住的近亲亲属及其家庭庭成员;(二)正

20、在在服义务兵役役的子女。第三十九条条下列房屋屋应当认定为为申购家庭的的原住房：(一)家庭庭成员居住的的私有住房;(二)家庭庭成员承租的的公有住房;(三)现住住的父母或子子女的住房;(四)申购购家庭成员在在申购前5年年内已转让或或出租的自用用住房;(五)待入入住的拆迁安安置住房。第四十条经济适用住住房供应管理理由市、区房房改办分级负负责，市房改改办负责制定定经济适用住住房供应计划划，复审申购购家庭条件，组组织供应;区区房改办负责责受理申购家家庭的申请、初初审和组织供供应。低收入家庭庭和国有土地地被拆迁困难难家庭由区房房改办受理申申请，初审后后报市房改办办复审;集体体土地上被拆拆迁家庭由区区国土资

21、源局局(房地产管管理局)受理理申请，审核核后报市国土土资源局，由由市国土资源源局汇总报市市房改办备案案。第四十一条条经济适用用住房供应应应当严格操作作程序，实行行审批公示制制度，接受社社会监督;经经市、区房改改办审核符合合条件的，应应当公示;公公示后有投诉诉的，由市、区区房改办调查查、核实、处处理;对无投投诉或经调查查、核实投诉诉不实的，在在经济适用住住房申请表上上签署核查意意见，并注明明可以购买的的房屋面积或或房价总额标标准。第四十二条条申购经济济适用住房，按按下列程序办办理有关手续续：(一)城镇镇低收入家庭庭或国有土地地被拆迁家庭庭申请人，持持家庭户口本本、家庭夫妇妇的任何一方方持本人身份

22、份证、现住房房产权或使用用权凭证、实实际居住证明明、所在单位位或街道办事事处出具的家家庭成员收入入证明(被拆拆迁户提供南南京市房屋拆拆迁补偿协议议)，以及受受理登记部门门要求提交的的其他证明材材料，向户口口所在地的区区房改办提出出申请，填写写购买经济适适用住房申请请表。集体土地上上的被拆迁家家庭申请人，持持本人身份证证、南京市征征地房屋拆迁迁补偿协议，向向所在区国土土资源局(房房地产管理局局)申请，填填写购买经济济适用住房申申请表。被拆迁家庭庭符合申购经经济适用住房房条件的，自自签订拆迁补补偿协议之日日起，应当在在半年内申请请，过期作自自动放弃处理理。(二)区房房改办受理申申请后，对申申购家庭

23、的申申购条件进行行核实，符合合申购条件的的由区房改办办将申购家庭庭的人口、收收入、住房状状况等内容在在其居住地或或户口所在地地公告15日日，公告无异异议的，区房房改办将申购购材料报市房房改办审批。(三)市房房改办经复核核符合申购条条件的，将申申购家庭人口口、收入、住住房状况等内内容在本市主主要报纸公示示15日，公公示无异议的的，通知申请请人待购经济济适用住房。(四)每批批次经济适用用住房竣工后后，区房改办办根据市房改改办的分配计计划或房源，通通知申请人与与建设单位签签订购房合同同。被拆迁人人应当将货币币补偿款转帐帐至建设单位位。第四十三条条低收入家家庭购买经济济适用住房的的，可以向市市房改办申

24、请请以原住房置置换经济适用用住房。在双双方自愿的原原则下，按房房屋的市场评评估价结算房房款。第四十四条条经批准购购买经济适用用住房的家庭庭，自批准之之日起两年内内未能购房的的应当重新申申请。申购经济适适用住房的家家庭在抽取选选房顺序号后后或选房后，自自愿放弃购买买的，两年后后方可重新申申购。第四十五条条购买经济济适用住房的的先后顺序，可可以用公开抽抽(摇)号的的方式产生。军军烈属、残疾疾人优先购买买。第四十六条条购房家庭庭需持“南京京市经济适用用住房购买通通知书”(以以下简称“通通知书”)到到建设单位购购买经济适用用住房。凭“通通知书”办理理经济适用住住房房屋所所有权证和和国有土地地使用证。第

25、四十七条条经济适用用住房项目建建设单位必须须将供应方案案(包括套数数、面积、对对象等)报市市房改办审核核。未经审核核的一律不得得销售。项目目建设单位按按供应条件未未销售完毕的的剩余房源转转入下年度销销售，或由市市房改办统一一调配供应销销售。经济适用住住房项目建设设单位在供应应销售前，应应办妥销售售许可证，在在规定时间内内为购房者办办理房屋所所有权证和和国有土地地使用证。第四十八条条购买经济济适用住房，使使用经济适适用住房买卖卖契约。房房产、土地部部门在办理权权属登记时，应应当分别注明明“经济适用用住房”、“划划拨土地”。第四十九条条经济适用用住房在取得得房屋所有有权证和国国有土地使用用证5年后

26、后，方可按市市场价上市出出售。出售时时，政府可以以按照经济适适用住房购买买价与届时同同地段普通商商品住房差价价的一定比例例向售房人收收取其收益，专专项用于经济济适用住房建建设。集体土地上上被拆迁农民民所取得的经经济适用住房房，在出售时时不需交纳差差价。在规定不得得上市的期限限内确需上市市出售的，由由市房改办按按原供应价回回购。第五十条经济适用住住房小区必须须实行物业管管理，一个区区域原则上应应由一个物业业管理企业实实施物业管理理。物业管理理企业应当通通过招投标确确定。第五十一条条各级政府府和相关部门门应当加强对对经济适用住住房小区的社社区管理服务务，为小区住住户家庭提供供就业、医疗疗、就学等社

27、社会保障。第六章监监督管理第五十二条条各有关部部门应当加强强对经济适用用住房建设、销销售中违法违违纪行为的查查处。市房产管理理局对建设单单位擅自向未未取得资格的的家庭出售经经济适用住房房的，责令建建设单位限期期收回，不能能收回的，由由建设单位补补缴同地段经经济适用住房房与商品房价价格差，并对对建设单位的的不良行为进进行处罚。市发展计划划委员会对全全市的经济适适用住房项目目立项情况进进行监督处理理，对不符合合项目储备计计划和年度建建设投资计划划的经济适用用住房项目不不予审批。市规划局依依法对建设单单位擅自改变变项目规划设设计的违法行行为进行处罚罚。市国土资源源局依法对未未经批准、擅擅自改变经济济

28、适用住房用用地用途的违违法行为进行行处罚。市财政局对对政府投入经经济适用住房房建设的资金金使用情况进进行监督检查查。市物价局依依法对擅自提提高经济适用用住房销售价价格的违法行行为进行处罚罚。市审计局对对经济适用住住房建设中的的相关费用和和投资核算工工作进行审计计。市监察局依依法对经济适适用住房建设设、销售中相相关职能部门门及其工作人人员的违法违违纪行为进行行查处。市民政局对对困难群众的的最低生活保保障情况进行行监督管理。市市政公用用局对经济适适用住房小区区周边市政公公用基础设施施的维护使用用情况进行监监督管理。人民银行南南京分行银管管部对有关经经济适用住房房贷款的申请请及使用情况况进行监督管管

29、理。第五十三条条每一个住住房困难家庭庭只能享受一一种(次)住住房保障优惠惠政策(包括括配租廉租住住房、住房租租赁补贴、购购买经济适用用住房、公房房租金减免等等)。已享受受住房租赁补补贴的最低收收入家庭购买买经济适用住住房的，自办办理入住经济济适用住房手手续的次月起起不再享受租租赁补贴;转转让或出售经经济适用住房房的家庭，除除由市房改办办按原供应价价回购的外，不不得再次购买买经济适用住住房。第五十四条条对弄虚作作假、隐瞒家家庭收入和住住房条件，骗骗购经济适用用住房的个人人，由市房改改办追回已购购住房或者由由购房人按市市场价补足购购房款，并可可提请所在单单位对申请人人进行行政处处分;对出具具虚假证明的的单位，由市市房产管理局局提请有关部部门追究单位位主要领导的的责任。第五十五条条从事购买买经济适用住住房审核、审审批、销售的的工作人员，以以权谋私、玩玩忽职守的由由其所在单位位或上级主管管部门给予行行政处分;构构成犯罪的依依法追究刑事事责任。第七章附附则第五十六条条溧水县、高高淳县以及江江宁区、浦口口区、六合区区人民政府，可可参照本实施施细则，制定定适合本辖区区的经济适用用住房管理实实施细则。第五十七条条本细则自自发布之日起起施行。文章来源：中顾顾法律网 (免费法律咨咨询，就上中中顾法律网）