中国代表城市房地产预测（2022年）.pdf

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1、中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20222022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20222022 中国代表城市房地产市场预测编委会 扶伟聪梁国鸿 郑松杰 谢宇晗 刘 涟 孙 柯 郑文伟 李 慰王蕴莹 邓祥和 蓝功敏 欧阳达辉 窦自 罗广滨 楼浈针李 鲲 康 伟 钱 辉 乔 晶 郭永亮 吴 蟒 梁家祥李 玮 戴晓峰 杨伟胜 邓玮凌谢宇晗吴智杰韦常春 梁风喜广州/郭定基 东莞/李兴旺 佛山/曹绍林 珠海/崔 健 惠州/李富松中山/钟 莹 肇庆/曹绍林 天津/任 炯 济南

2、/徐丽丽 杭州/杨柳青南京/陈烨东 合肥/章凤琴 武汉/邹 婷 长沙/周 明 郑州/陈国强南昌/马辉辉 西安/李文菁 贵阳/欧 燕 南宁/周业超 乌鲁木齐/张军军地址：广州市天河区珠江新城金穗路 1 号邦华环球广场 9/10 楼邮编：510627电话：02083161188传真：02083161185网址：专业机构：合富研究院合作媒体：观点网总 顾 问：编 委：主编：副 主 编：责任编辑：编辑：002009018023029034039044048052056062068073078083089094099104108112前言起伏有时，构筑慢牛2021 年全国代表城市房地产市场总结及展望广州

3、东莞佛山珠海惠州中山肇庆天津济南杭州南京合肥武汉长沙郑州南昌西安贵阳南宁乌鲁木齐【目录】CONTENTS002管理层定调 2022 年我国经济复苏面临更严峻的情形，经济增长的“不稳固”进一步凸显。过往一年由于应对“通胀压力”，促使政策不断向国内房地产行业施压，以“房地产”带动的传统动力失速，叠加“疫情反复”深度影响国内经济表现，随着三季度经济跌破 5%以及“房企爆雷”刺破“泡沫”，政策思维转变，“维稳空间”再次打开。当前“内循环”面临更大挑战，房地产的支柱作用受到更多重视。【信贷抑制放宽+地方政策维稳】将驱动市场走稳。【全局行情】必然需要【部分市场】的先行效应带动。2021 年热度稳固的区域有

4、较大可能在 2022 年先行复苏。近年土地资源供应已呈较明显的衰减之势，城市发展面临“居住资源”供应不足的问题，住房供应见顶早于人口增长见顶。国家持续调控的目的在于放慢行业“高周转”特性，预防资源分配不足所带来的金融与社会风险。未来政策对行业的驱动方向及方式改变，将使得资源更多向“稳健企业”及“保障体系建设”释放，房地产稳健“慢牛”与“内循环”适配是系列调理措施的最终指向。对于行业而言，基于对国家政策导向的预判，我们仍然强调“三个注意”。未来机会将更多属于“稳健型企业”，对于相当部分企业而言，中期仍然处于“去杠杆”过程。对于与企业自身能力发展（现状及规划）适配度低的领域或区域，趁着“政策窗口”

5、打开之机（政府部门鼓励“兼并购”，等），企业要多想办法进行资源与资金置换。房地产业利用传统模式复合新兴产业发展，及由之衍生的多种经营模式，或将是适应“慢牛格局”的最佳经营方式。起伏有时，构筑慢牛【前言】EDITORIAL0032022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2022一.宏观环境回顾：通胀、疫情，引发波动2021 年由于欧美央行持续放水，国内“通胀压力”（尤其原材料价格涨幅）达至近年之最。宏观调控首重“抑通胀”，年内对“投资”与“生产”的限制明显加强，这些政策在帮助消费端缓减通胀影响的同时，亦在较大程度上制约了经济增长速度

6、。“通胀预期”促使政策不断向国内【供应偏紧+价格向上】的经济环节施压。作为【供应偏紧+价格向上】的典型，2021 年房地产行业融资、周转被大力限制。由2020年下半年至2021年上半年，政策对房地产的“资金管控要求”大幅提高，主要体现为：融资端，“三道红线”快速扩容且要求提高（商票纳入监管等）使企业面临无米可炊，“贷款集中”使金融机构的放款意愿下降；销售端，地方普遍实施更严格的地方调控及预售资金监管，这些措施进一步加剧了行业资金周转恶化。随着“疫情”对经济的影响加深（5 月份 delta 变异株、12 月份 omicron 变异株），宏观经济的“系统稳定性”受到更多挑战，近一年来的“猛烈调控”

7、又进一步加剧了各种“不稳定因素”。从数据上看，上下半年间中国宏观经济的“落差明显”，最直观的表现为：GDP 三季度增速跌破 5%，以及支撑经济增长的三驾马车（投资/消费/出口）增速全部下滑：十四五规划强调扩大【消费】，然而受疫情影响，消费起色不大；【出口】受往年高基数影响，对经济的边际贡献持续减弱；提振经济的最有效手段，历来是【投资】，而受房地产等关键行业影响，投资增速下跌速度较快。在历期经济下滑过快时，须驱动【投资】对经济产生更强的带动作用，而“房地产”则是必要的环节。“三条红线”要求20202020年年8 8月月20202020年年1212月月20212021年年6 6月月2个明确：个明确

8、：明确至2023年6月底，试点房企“三道红线”指标必须全部达标试点房企“三道红线”指标必须全部达标明确2023年底，所有房企“三条红线”指标实现达标所有房企“三条红线”指标实现达标增加增加8家试点企业家试点企业扩容至全行业扩容至全行业新增要求：新增要求：商票纳入监管范围当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%过去3年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负初期初期12家试点房企家试点房企三条红线要求三条红线要求国内 GDP 单季增长（%）2020151050-5-104.9%2021年Q32021年Q22021年Q12020年Q42020年Q32020年Q22020年Q12019年Q4

9、2019年Q32019年Q22019年Q12018年Q42018年Q32018年Q22018年Q10042022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2022与历年规律相仿，“政策底部”通常由“经济的阶段性底部”带来。9 月份后，管理层政策调性转而更强调两个循环中“内循环”的支撑作用。在“资金总闸门”上，国内流动性管控措施重回适度宽松，11 月央行进一步明确“以我为主，稳字当头”的货币政策基调，这使得我国政策能够在环球流动性重回“紧缩”的国际环境中保持独立性。在数据表现上，11 月后M2 增速重回 8.5%以上、12 月 OMO、ML

10、F 环比增长 1 倍或以上，并进行降准降息。在“房地产调控”上，由 9 月份开始，“房地产的金融化泡沫化问题”在多个重要会议上不再提及，转而强调“维护市场健康发展”及“促进行业良性循环”；在分城施策上，各个地方政府的维稳措施释放力度加强。至此，由“流动性释放+管理层调性+分城策施”所确认的“政策底部”形成。二.政策取势：思维转变，强调支撑投资增速（累计同比，%）出口增速（美元，累计同比，%）社会消费品零售总额增速（累计同比，%）固定资产投资房地产开发投资-30-20-10010203040-30-1501530456075403020100-10-20-30121086500004000030

11、000200001000050000%1412108403020100-10-20-3075604530150-15-302020年1-2月2019年1月2019年1月2020年4月2021年4月2020年1月2021年1月5月6月5月5月9月11月9月9月9月7月12月2020年1-2月2020年1月2021年1月1-4月4月3月3月1-8月8月7月7月1-12月12月11月11月1-5月5月1-6月6月5月5月1-10月10月9月9月2021年1-3月2021年3月1-7月7月1-9月9月2021年上半年流动性措施年上半年流动性措施“管好货币总闸门”“坚决不搞大水漫灌”灵活精准实施货币政策

12、2021年下半年流动性措施年下半年流动性措施【OMO】同比：54%；环比：68%【MLF】同比：25%；环比：70%【LPR】连续15个月保持不变【降准降准】全面降准0.5%“灵活精准、合理适度，以我为主，稳字当头”“增强信贷总量增长的稳定性”首提“发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，更加主动有为”政策施行政策施行政策基调政策基调政策施行政策施行政策基调政策基调【OMO】同比：36%；环比：99%【MLF】同比：20%；环比：164%【LPR】12月一年期下调下调5BP【降准降准】全面降准0.5%【再贷款再贷款】下调支农、支小再贷款利率 0.25%810M2 同比增速（%）融资需求走势（数

13、据来源：国家统计局）固定资产投资房地产开发投资人民币货款增量社融存量同比境长（右轴）（亿元）（数据来源：国家统计局）0052022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2022全国城市分类政策分布走势120100806040200紧缩政策（个）2020 年2021 年宽松政策（个）2020年1月2021年1月3月3月7月7月5月5月9月9月11月11月公积金 市场管控 土地 经济纾困 人口/人才管理层定调 2022 年我国经济复苏面临更严峻的情形，经济增长的“不稳固”进一步凸显。因而，未来政策重心将从调结构转向稳增长。由于三驾马车当中

14、【消费】与【出口】均在较大程度上受制于“疫情”与“外围环境”，财政与信贷资金对经济的扶持作用，将更多体现在对【投资】的支持上。过往一年，房地产市场运行当中“过分悲观的市场预期”需要被修正。我们认为，2022 年的房地产调控将主要着重两个方面：“预期引导”+“促进良性循环”。由该两个方面，延伸出三大政策方向，包括：（1）稳定交易情绪、（2）弱化负面影响、（3）推动资金的“保中有压”。具体政策预判及细项见下图。由于 2022 年政策对房地产的驱动力上升，此前过度悲观的交易情绪亦将相应改变。全局行情必然需要“部分市场”的先行效应带动。我们认为，2021 年热度稳固的区域有较大可能在 2022 年先行

15、复苏，尤其是高发展能级城市的“货量紧缺区域+高规划区域”，预计相关区域的新货去化率及市场走货速度将有所上升，部分“缺货区域”由于货量结构改变（过往高价土地逐步入市等原因），可能导致成交总价段出现一定程度的攀升。三.市场展望：政策所至，起伏有时稳定交易情绪弱化负面影响资金“保中有压”方向1方向2方向3防止“爆雷”影响稳定“土地交易”中央定调地方政策修正保中有压坚持管控框架支持企业间的兼并重组支持企业间的兼并重组对房企回款的限制修正对房企回款的限制修正供应土地的素质提高供应土地的素质提高“购地门槛”下调“购地门槛”下调强调“预期管理”强调“预期管理”社会流动性放宽给予市场信心社会流动性放宽给予市场

16、信心对“过度限制”交易的措施进行变更对“过度限制”交易的措施进行变更更强调因应城市发展而对不同区域的政策差异更强调因应城市发展而对不同区域的政策差异加快构建保障体系资金对租赁房、保障房的推进加快资金对租赁房、保障房的推进加快信贷财政加大资金支持力度，保障对“合规交易”（合规房加大资金支持力度，保障对“合规交易”（合规房企的购地需求，刚性购房人群置业需求）的支持；企的购地需求，刚性购房人群置业需求）的支持；但同时亦制约“高周转”与“投机交易”但同时亦制约“高周转”与“投机交易”预期引导促进良性循环0062022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market For

17、ecast 2022类及类城市类及类城市2021 年市场热度稳固的地区数量占比全国房地产业土地购置面积全国商品住宅竣工规模及人口增长趋势2021 年市场热度稳固的地区数量占比不同属性的地区统计不同属性的地区统计20212021年市场热度稳固的地区数量占比年市场热度稳固的地区数量占比中心区占77%中心区占52%外围区占23%外围区占48%555045403530252015105080706050403020100政策优势政策优势规划利好规划利好成熟配套成熟配套地缘购买力地缘购买力政策优势规划利好成熟配套地缘购买力总区域数量：包括市场热度固定的区域及市场热度下行的区域热度稳固区域，其中：中心区热

18、度稳固区域，其中：外围（近/远郊）（数据来源：国家统计局；后续走势依据统计数据趋势）本次政策定调中，“促进良性循环”属于新提法。我们判断政策意图，一方面是为了让房地产行业在后续国家经济发展中继续发挥支撑作用（与管理层重新强调房地产为“支柱产业”相一致）；另一方面，是为了持续应对当前城市发展所面临的“居住资源供应不足”问题。四.发展趋势：适应转变，构筑慢牛0500010000150002000025000300003500040000450002020房地产业土地购置面积（万）累计增长（%，右轴）45000400003500030000250002000015000100005000016001

19、4001200100080060040050403020100-10-20-30-4010000800060004000200002016年2012年2010年2008年2006年1950年 1960年 1970年 1980年 1990年2010年2000年2020年 2030年 2040年 2050年2004年2002年2000年2020年2018年2014年土地资源紧张，供地下滑趋势房地产业土地购置面积（万 m2）累计增长（%，右轴）（数据来源：合富研究院）0人口增长规模（百万人）商品住房竣工规模（万）第一波婴儿潮开放二胎鼓励三胎商品住房竣工规模已呈下滑趋势人口增长见顶住房商品化驱使居住需

20、求快速放量0072022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2022从数据上看，由于重点城市土地资源日益匮乏（表现为，近年房地产业土地购置面积持续下滑），由商品住宅竣工规模所反映的新房建成量早于 2018 年已经见顶，这与人口增长趋势存在背离。考虑目前政策对“二孩、三孩”进行鼓励、以及后续激励力度加大，预计社会总人口见顶后仍将保持一段时间的平缓发展态势。但土地资源的消耗却较为刚性，多个重点城市“居住资源”事实上已出现“僧多粥少”情况。这从一些城市新房预售“万人摇号”的情况可见一斑，只是过往时间的流动性释放以及部分地区对“投机性购房”

21、未加节制，使这一现象激发，进而又加速了资源消耗。国家实施的“持续调控”决心亦是由 2018 年后开始强化，政策压力于 2021 年达至顶峰。而在过往一年的市场运行当中，过于压抑的措施也与社会稳定及经济发展需要产生一定程度的“不适配”（见前述），这成为了未来【政策组合】变化的契机。如何能够让【政策组合】达到既“有效利用资源”、又“维稳市场交易”的效果？我们认为对房地产资金实施“保中有压”将是重要一环：“保”，是信贷资金对市场交易要有“合理支持”，使市场能够重新“有米开锅”，才能让市场交易顺利进行；“压”，是基于对“合规”与“不合规”进行区分，企业资金健康程度与周转率相匹配谓之“合规”、住房销售与

22、合理购置需求相匹配谓之“合规”。对于“不合规”交易，政策仍将持续压制。在政策导向下，未来住房资源将更多向“达标的稳健型企业”以及“刚性购买需求”集中，从而促成“房地产的周转效率”与“社会资源消耗”两者间的相互匹配。除了信贷资金，财政资金亦会更讲求对保障体系建设的推动作用。从近年发展趋势看，保障房与租赁住房建设正越来越成为政府财政的重要输出端口：一方面，通过财政资源的有效调拨，在较大程度弥补行业资金不足所造成的【投资】下滑；另一方面，通过持续完善的保障体系，提高对“资金不足人群”（包括城市新青年及无房家庭）的基本居住保障，缓减市场过度商品化对居住需求的挤压。总结以上，除了维稳工作外，未来地方政府

23、始终需要面对“土地收入”下滑（对应，土地资源不足），以及“财政支出”上升（对应，财政支出任务加重）问题，地方收支差距则更多需要依赖房地产税的方式弥补，但在市场交易情绪未得到足够稳定的情况下，“中期构建”仍需让位于“短期维稳”，房地产税的最终落地仍需“相机而行”。房企房企银行银行限制限制约束约束调控框架对高周转的对高周转的支持弱化支持弱化三条红线两个上限对应对应2020 年以来的主要金融管控框架全国商品住宅库存走势注：（1）“三条红线”：2020 年 8 月推出的“三条红线”新规，将企业根据三个负债指标的触线情况划分为“红、橙、黄、绿”四档。（2）“两个上限”：2020 年 12 月推出的“两个

24、上限”将银行分为五档分别设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比的上限，对超过上限的机构 设置过渡期。（数据来源：国家统计局）60000500004000030000200001000002021年6月2020年10月2020年4月2020年2月2019年6月2018年10月2018年2月2016年10月2016年2月2015年6月2014年10月2014年2月2013年6月2012年10月2012年2月0082022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2022加快保障加快保障稳固“合规”稳固“合规”交易交易资金推动方式改变促

25、“兼并购”促“兼并购”土地稀缺之下，降低“高房价”与“城市发展需求”“民生问题”之间的矛盾 针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款将不再计入“三条红线”相关指标信贷资金财政资金 支持合规企业购地 支持合理购房需求购房 增加财政资金对保障房建设等的支持 在发挥房地产支柱作用的同时，减少行业“过频、过大”波动对经济/财政的影响 在化解风险的同时，加大“稳健房企”的市场占比。从系统性上，进一步弱化行业“周转过高”带来的问题补充税源补充税源 加快推进房地产税 降低“高发展等级城市”在住宅资源稀缺情况下的财政稳定问题总结而言，未来政策对行业的驱动方向及方式改变，将使得资源更多向“稳健企业”及“保障体

26、系建设”释放。国家持续调控的目的在于放慢行业“高周转”特性，预防资源分配不足所带来的金融与社会风险。房地产稳健“慢牛”与“内循环”适配是系列调理措施的最终指向。中期政策将推动市场逐步走向“价稳增，量缓减”的“慢牛格局”。诚然，2022 年政策窗口打开，但政策仍将持续抑制行业“高周转特性”。对于行业而言，基于对国家政策导向的预判，我们仍然强调“三个注意”，这与上年白皮书相一致：注意【资金回笼及财务安全】：未来机会将更多属于“稳健型企业”。对于相当部分企业（尤其是三道红线越线企业）而言，中期仍然处于“去杠杆”过程，只有建立足够稳健的资金营收体系、适应慢周转，才能在未来的“慢牛格局”中避免淘汰、获取

27、发展优势。注意【腾挪“空间”】：我们判断信贷及财政资金对市场的扶持方式属于“保中有压”，这使得市场实现全面复苏的可能性大减，机会将更多属于具备更充足地缘购买力及更丰厚发展红利的【高发展能级城市】。对于与企业自身能力发展（现状及规划）适配度低的领域或区域，趁着“政策窗口”打开之机（政府部门鼓励“兼并购”，等），企业要多想办法进行资源与资金置换。注意【培养多元发展能力】：房地产业利用传统模式复合新兴产业发展，及由之衍生的多种经营模式（包括商用物业运营、住房租赁运营、“产业+地产”混合经营等）或将是适应“慢牛格局”的最佳经营方式。五.战略与运营建议：仍然强调“三个注意”0092022 中国代表城市房

28、地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20222021 年一级（土地）/二级（商品住宅）市场均出现明显的“高低落差”，不断收紧的政策环境对企业周转以及市场交易情绪带来显性影响。土地市场“民企退出，国企撑场”，商品住宅市场“投资性购房大幅退潮”，2021 年市场在时间轴线上（上半年对比下半年），以及区域比对上（先行城市比对后进城市，低库存区域比对高库存区域），均存在“冷暖之分”。高发展能级城市、高配套成熟度区域，无论是一级/二级市场其稳健程度均明显优于其它类型城市/区域。由于 2022 年国内流动性及房地产政策须更多指向维稳，预计前期过分悲观的市场情绪

29、将得到修正，市场逐步走向企稳复苏。但不同类型城市、区域的复苏步伐及进程将有所差异。（全国不同代表城市市场展望已由“合富研究院市场分析师”做出，请见后述。）全国房地产市场发展回顾与展望2021I I类一线城市II II类强二线城市III III类二线及强三线城市IVIV类其它发展空间较大的重点城市深圳、上海、北京广州杭州、南京、武汉、济南、长沙天津、无锡、成都、青岛重庆合肥、珠海西安、大连常州、绍兴、佛山、南昌贵阳、乌鲁木齐东莞肇庆、惠州、江门、南宁、石家庄、昆明/沈阳、中山根据各城成交量能（20212021年同比20202020年）对各地【市场成交】进行四类划分郑州/(降幅5%5%15%)15

30、%)(降幅5%5%以内)(同比上升)(降幅15%15%以下)略降平稳增量缩量城市能级分类0102022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2022一、土地市场发展情况分析1.景气下坠，成交率不足 5 成2021 年全国土地市场成交量价总体处于持续下行趋势。上半年景气度基本延续高景气，32 城土地成交率在 80%以上；下半年受信贷及政策收紧影响，房企周转明显恶化，土地市场景气度大幅下降，成交率下跌至 50%以下。2.土地交易资金集中先行城市监测 32 城中有半数城市实行集中供地，主要为中东部经济发达区域及部分内陆省会城市，由于该批城市

31、发展能级普遍较高，且“实施集中供地”也在一定程度上对同区域其它城市资金造成分流，因而 2021 年购地资金进一步向这些城市集中。按不同分类城市划分，高发展能级城市（I类+II类）的市场稳健程度亦明显优于其它城市。32 城近两年土地市场景气度(半年度成交率=成交宗数/挂牌宗数)重点城市 2020-2021 年半年度商住用地成交金额3232城近两年土地市场景气度城近两年土地市场景气度(半年度成交率=成交宗数/挂牌宗数)120%80%40%02000180016001400120010008006004002000（数据来源：合富研究院）（数据来源：合富研究院；单位：亿元）2020 年 H12021

32、 年 H12020 年 H22021 年 H2中山肇庆石家庄沈阳乌鲁木齐南宁昆明江门惠州贵阳大连珠海绍兴南昌佛山东莞常州西安合肥青岛重庆郑州长沙武汉无锡天津南京济南杭州成都广州深圳上海北京 2020 年上半年 2020 年下半年 2021 年上半年 2021 年下半年集中供地城市无集中供地城市趋势线0112022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2022国企国企42%42%民企民企54%54%第一次集中供地第一次集中供地国企国企67%67%民企民企32%32%第二次集中供地第二次集中供地国企国企63%63%民企民企34%34%第三

33、次集中供地第三次集中供地3.民企退出，国企撑场。资金更看好“高发展能级”及“成熟配套”区域比对不同城市三个批次集中供地成交结果。在一批次供地过后，土地市场热度已出现明显冷却。市场低迷时期，“民企退出、国企撑场”的特征明显，国企成交比重由 42%上升到 65%。由于各城在第三批次供地中普遍采取“控制供地规模+提升土地素质”的方式防止“流拍现象”继续增加，第三批次供地中“高发展能级区域”“成熟配套区域”的供地占比上升，使整体成交率回升至 75%以上。不同分类城市商住用地市场成交金额监控十六城集中供地成交情况III 类城市2020 年 H12020 年 H22021 年 H12020 年 H2300

34、0200010000I 类城市5000400030002000100002020 年 H12020 年 H22021 年 H12020 年 H2（单位：亿元）II 类城市800060004000200002020 年 H12020 年 H22021 年 H12020 年 H2IV 类城市60004000200002020 年 H12020 年 H22021 年 H12020 年 H2（数据来源：合富研究院）成交规模（万）成交金额（亿）十六城集中供地成交量及金额第一次集中供地第二次集中供地第三次集中供地十六城集中供地成交率1000080006000400020000100008000600040

35、00200001000080006000400020000一批次一批次二批次二批次三批次三批次成交金额（亿元）成交规模（万 m2）成交宗数（宗）挂牌宗数（宗）95%59%77%民企国企国民合作0122022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2022二.商品住宅市场发展情况分析1.政策收紧致使市场承接力明显衰减由上半年高点至下半年低点，32 个代表城市单月成交面积下跌幅度超过 40%，成交金额下跌幅度接近 40%；该两项数值均接近 2020 年“疫情时期”水平。四季度主要依靠房企发力走货使整体成交“筑底”，但多个区域“以价换量”的情

36、况亦更加明显。40003500300025002000150010005000700060005000400030002000100002021年12月2021年11月2021年10月2021年9月2021年8月2021年7月2021年6月2021年5月2021年4月2021年3月2021年2月2021年1月2020年12月2020年11月2020年10月2020年9月2020年8月2020年7月2020年6月2020年5月2020年4月2020年3月2020年2月2020年1月全国 32 城成交规模走势(万)全国 32 城成交金额走势(亿元)城市范围包括：类城市，深圳/上海/北京/广州；类城

37、市，杭州/南京/郑州/武汉/济南/无锡/成都/青岛/天津/重庆/长沙；类城市，珠海/合肥/大连/常州/绍兴/佛山/南昌/东莞/；类城市，贵阳/西安/中山/肇庆/惠州/江门/沈阳/南宁/石家庄/昆明/乌鲁木齐2.城市量级对市场成交形成强支撑对比2022年下半年成交量同比变化，I类城市稳健度最佳（跌13%），其次是 II 类城市（跌23%），III类城市（跌30%）与 IV 类城市（跌 35%）受到较大下行压力。2021年12月2021年11月2021年10月2021年9月2021年8月2021年7月2021年6月2021年5月2021年4月2021年3月2021年2月2021年1月2020年12

38、月2020年11月2020年10月2020年9月2020年8月2020年7月2020年6月2020年5月2020年4月2020年3月2020年2月2020年1月（数据来源：合富研究院）30002500200015001000500030002500200015001000500010000800060004000200006000500040003000200010000类城市近两年成交量（按半年度划分）III 类城市近两年成交量（按半年度划分）II 类城市近两年成交量（按半年度划分）IV 类城市近两年成交量（按半年度划分）2020 年 H12020 年 H12020 年 H12020 年 H

39、12020 年 H22020 年 H22020 年 H22020 年 H22021 年 H12021 年 H12021 年 H12021 年 H12020 年 H22020 年 H22020 年 H22020 年 H2（数据来源：合富研究院）0132022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2022各城市场成交规模及去化率普有下降，但不同分类城市表现有所差异，增量型与平稳型市场多为 II 类及以上城市，略降型及缩量型市场多为 III 类及以下城市。代表城市半年度总体去化率代表城市半年度成交量近三年商品住宅库存及去化周期120%100

40、%80%60%40%20%01600140012001000800600400200025002000150010005000201816141210864200%20%40%60%80%100%120%02004006008001000120014001600代表城市半年度成交量增量型增量型杭州长沙合肥南京珠海武汉平稳型平稳型略降型及缩量型略降型及缩量型杭州 合肥 长沙 南京 珠海 济南 武汉 西安 广州 中山 贵阳 佛山 南昌 东莞 天津 郑州 惠州 肇庆 南宁杭州 合肥 长沙 南京 珠海 济南 武汉 西安 广州 中山 贵阳 佛山 南昌 东莞 天津 郑州 惠州 肇庆 南宁去化率下滑更明显（

41、注：1.数据来源：合富研究院；2.去化率=监测范围内全市主力项目的开盘当天销售套数 推新套数）2020 年上半年 2020 年下半年 2021 年上半年 2021 年下半年3.2021 年不同成交表现代表城市特征概述“增量型城市”：库存总体紧张，多数城市供求保持相对稳定【杭州南京长沙合肥】库存低位，刚性购买力支撑充分（数据来源：合富研究院）库存(万)去化周期(月)2020 年1 月初2020 年1 月初2020 年1 月初2020 年1 月初2020 年1 月初2020 年1 月初2021 年1 月初2021 年1 月初2021 年1 月初2021 年1 月初2021 年1 月初2021 年1

42、 月初2022 年1 月初2022 年1 月初2022 年1 月初2022 年1 月初2022 年1 月初2022 年1 月初杭州：去化周期 5 个月以下，全年推货力度大，去化率维持 7 成以上。市场基本延续 2020 年疫后恢复的火热，钱塘区及滨江区推货力度较大。因库存紧张，推货去化率大多在70%以上；下半年受大市影响略有下行，但总体热度维持，影响主要集中在部分远郊区域。南京：去化周期 9 个月左右。上半年供应集中主城区，量价快速上升；下半年远郊浦口、溧水区域等加大推货，同时受大市下行及疫情影响，去化放缓。0142022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Mar

43、ket Forecast 2022+10%以上+5%至+10%-5%至+5%-5%或以下 长沙：去化周期 9 个月左右。上半年市场持续活跃，成交大幅上涨呈现供不应求，均价持续上涨；下半年市场热度降低，开发商加速出货，成交开始下降，但均价保持稳定上涨态势。合肥：去化周期约4个月，库存紧张，去化率维持7成以上。上半年多个区域库存不足，新房市场供不应求现象凸显；下半年区域分化现象有所加剧，但热点区域市场热度持续较高，下行压力主要体现在存量较大区域。广州：多个区域上半年积极营销，下半年远郊以价换量（部分板块价格降幅 10%），使全年成交得以维持在“相对高位”。中心、近郊仍然“缺货”，成交走稳。西安：市

44、场单盘推货规模保持在较高水平，上半年市场货量“紧缺”，成交火热；下半年政策环境改变使市场信心下滑，月度去化效率下降，但仍保持在 60%以上的较高水平。中山：上半年外市客户回流使市场保持火热；下半年区域竞争显性加大，主力项目普遍“以价换量”以保持资金回笼。多个“增量型城市”均价走势仍然保持在上升通道。“平稳型城市”：区域存在一定程度库存压力，通过积极供货维稳成交【广州西安中山】积极供货（配合营销力度）以稳定成交商品住宅市场成交量价走势（按半年度划分）各区域新推价格环比变化（区分上下半年）1400120010008006004002000350003000025000200001500010000

45、500000200400600800100012001400杭州西安广州中山长沙珠海南京天津合肥（数据来源：合富研究院）（数据来源：合富研究院）2020 年H12020 年H12020 年H12020 年H12020 年H12020 年H12020 年H22020 年H22020 年H22020 年H22020 年H22020 年H22021 年H12021 年H12021 年H12021 年H12021 年H12021 年H12021 年H22021 年H22021 年H22021 年H22021 年H22021 年H2成交均价（元/m2）成交量（万 m2）上半年 下半年中心 近郊 远郊 中

46、心 近郊 远郊中心 近郊 远郊0152022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2022近三年商品住宅库存及去化周期商品住宅存量走势（万）2500200015001000500025002000150010005000中山广州西安郑州南宁贵阳乌鲁木齐（数据来源：合富研究院）（数据来源：合富研究院）库存(万)库存(万)去化周期(月)去化周期(月)2020 年 1 月初2020 年 1 月初2020 年 1 月初2020 年1 月初2020 年1 月初2020 年1 月初2020 年1 月初2021 年 1 月初2021 年 1 月初2

47、021 年 1 月初2021 年1 月初2021 年1 月初2021 年1 月初2021 年1 月初2022 年 1 月初2022 年 1 月初2022 年 1 月初2022 年1 月初2022 年1 月初2022 年1 月初2022 年1 月初2018161412108642035302520151050“平稳型城市”下半年库存普遍上升，但去化周期仍然保持相对稳定，该类城市多个项目在下半年持续实施积极营销，利于缓减库存压力。“略降型/缩量型城市”：成交同比下滑，受住宅库存及政策影响较大【郑州南宁贵阳乌鲁木齐】2021 年库存压力继续增加，在大环境转冷的情况下，置业信心受挫，成交去化减弱郑州：

48、上半年中心城区成交量价有所回升，环郑持续下降，整体库存量持续增加；下半年中心城区及环郑成交量价均有明显下滑，库存达到历年最高，去化周期拉长。南宁：2021 年第三季度，银行政策收紧，二套拒贷，楼市降价潮开启；四季度银行政策虽有所放松，但前端审核依旧严格，二手房贷依旧紧张，年末价格战打响。贵阳：随市场管理逐渐规范，低首付、零首付等活动减少，市场出现较明显降温；下半年受房企恒大暴雷影响，市场严峻，市民观望较多，市场成交动能进一步减弱。乌鲁木齐：受“三道红线”影响,众多房企开始降价走量；部分大型房企项目受负面消息影响，陷入滞销。0162022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Est

49、ate Market Forecast 2022存量受压型城市 2020-2021 年月度成交走势（万）350300250200150100500郑州南宁贵阳乌鲁木齐（数据来源：合富研究院）2020 年2020 年2020 年2020 年2021 年2021 年2021 年2021 年11月9月7月5月3月1月11月9月7月5月3月1月11月9月7月5月3月1月11月9月7月5月3月1月11月9月7月5月3月1月11月9月7月5月3月1月11月9月7月5月3月1月11月9月7月5月3月1月水灾影响多数该类城市市场走势对年末政策调性转变的反馈并不明显。【东莞佛山惠州南昌】市场对政策变化敏感，尤其

50、受信贷收紧影响较大商品住宅市场成交量及去化率走势（按半年度划分）150013001100900700500300100100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0推新去化率成交量（万 m2）东莞肇庆惠州佛山 南昌2020 年H12020 年H12020 年H12020 年H12020 年H12020 年H22020 年H22020 年H22020 年H22020 年H22021 年H12021 年H12021 年H12021 年H12021 年H12021 年H22021 年H22021 年H22021 年H22021 年H2东莞：下半年政策加剧行业整顿，市场屡受“重创”，