物业管理百问百答--民法典板块.docx

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1、物业管理百问百答一民法典方面咨询1: “业主参与表决“如何具体操作？咨询2：业主身份如何认定？咨询3：住建部指导规则中的第十六条（分期开发）如何执行？咨询4：分期开发的业主可以召开业主大会并成立业委会吗？咨询5：楼板如何定义？咨询6：夫妻另一方是否也具备业主的权利？咨询7：将小区花园改建为电瓶车充电桩位需要审批吗？咨询8：小区围墙栏杆维修是否是维修资金的使用范围？咨询9：业主名册是否应当包含联系方式、通讯地址、身份证号？ 咨询10：民法典出台后能否继续适用指导规则的投票规定？ 咨询11：业主参与表决，是否必须为业主参与书面表决？咨询12：如何理解“住宅规模较小的”？咨询13：有商铺的住宅小区需

2、要办理污水排入排水管网许可证吗？1 . “业主参与表决”如何操作民法典第二百七十七条：业主可以设立业主大会，选举业主 委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、 法规的规定。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二 以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六 项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上 表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。”在民法 典出台后能否继续适用？住建部回复(2021.4.9)中华人民共和国民法典第二百七十八条规定：”业主共同决 定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三 分之二

3、以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项, 应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数 四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有 部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”我部将 根据民法典关于业主参与表决和表决比例的最新规定，推动业主大 会和业主委员会指导规则等有关法规政策的修订工作。11 .业主参与表决的具体操作民法典第二百七十七条业主可以设立业主大会，选举业主委员 会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规 的规定。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上 的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决

4、。决定前款第六项至 第八项规定的事项，物业新视野，应当经参与表决专有部分面积四分 之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款 其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人 数过半数的业主同意。请问关于“业主参与表决“如何的具体操作，是否必须为业主参与书面表决，才能视为参与了业主大会，如果书面通知到业主未参与投票，是否可视同参与表决？住建部回复(2020. 12. 30)中华人民共和国民法典第二百七十八条第二款规定：业主共 同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占 比三分之二以上的业主参与表决。另外，根据中华人民共和国立法法第四十五条规定：法

5、律解 释权属于全国人民代表大会常务委员会。关于中华人民共和国民法典第二百七十八条中“业主参与表 决“如何认定的问题，建议向有权解释的部门咨询。12 .如何理解“住宅规模较小的”建设部关于印发前期物业管理招标投标管理暂行办法的通知 上面有前期物业招投标：投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物 业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议 方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这个“住宅规模较小的”时 怎么定义的呢？是具体小区面积还是住户数，或者人口数？住建部回复(2022.01.05)关于前期物业管理招标投标管理暂行办法文件规定，未对住 宅规模大小进行详细的定义，因各地住宅规模存在

6、差异，以物业所在 地的区、县人民政府房地产行政主管部门鉴定为准。13 .商混住宅办理排污许可的要求有商铺的住宅小区需要办理污水排入排水管网许可证吗？如需要，可以要求管理的物业公司办理吗？住建部回复(2021.8. 24)关于有商铺的住宅小区是否需要办理污水排入排水管网许可证: 住宅小区的商铺向城镇排水设施排放污水的，应当依法申请领取污水 排入排水管网许可证，居民小区排放生活污水不需要领取污水排入排 水管网许可证。依据是，城镇排水与污水处理条例第二十一条从 事工业、建筑、餐饮、医疗等活动的企业事业单位、个体工商户向城 镇排水设施排放污水的，应当向城镇排水主管部门申请领取污水排入 排水管网许可证；

7、城镇污水排入排水管网许可管理办法第四条明 确城镇居民排放生活污水不需要申请领取排水许可证。的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项, 应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数 的业主同意。请问关于“业主参与表决”如何的具体操作，是否必须为业主参 与书面表决，才能视为参与了业主大会？如果书面通知到业主未参与 投票，是否可视同参与表决？住建部回复(2020. 12. 30)中华人民共和国民法典第二百七十八条第二款规定：业主共 同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占 比三分之二以上的业主参与表决。另外，根据中华人民共和国立法法第四十五条规定

8、：法律解 释权属于全国人民代表大会常务委员会。关于中华人民共和国民法 典第二百七十八条中“业主参与表决”如何认定的问题，建议向有 权解释的部门咨询。14 业主身份如何认定一、关于业主身份确认问题业主身份的确认除按物业管理条例第六条“房屋的所有权人 为业主”为依据外，如何理解法律、行政法规规定的其他有效证明为 依据以及住建部关于印发业主大会和业主委员会指导规则(建房 2009 274号)第十三条款。如：1 .不动产登记证上载明的所有权人是父母，其共同居住的子女（成年和未成年）是否为业主；如果不是业主，能否由父母授权，让 子女成为业主代表候选人、业委会委员候选人参加选举？反之，不动 产登记证上载明

9、的所有权人是子女，其共同居住的父母是否为业主？2 .没有进行依法办理所有权登记的哪些民事法律行为或标准可 以认定为业主？比如双方私自签订赠与合同或买卖合同可否认定为 业主？3 .在户口簿上，但没有在房产证上登记姓名的，能否认定为业 主？二、关于业主物业费用缴纳问题业主物业费、专项维修资金是否按时缴纳能否作为参加业主大会 筹备组担任成员、参选业主代表或业主委员会委员的必要条件。三、关于业主大会筹备组成员资格问题如果不是本小区业主，但实际居住在本小区，能否作为业主大会筹备 组成员。住建部回复（2022. 5.11）一、业主大会和业主委员会指导规则（建房2009274号） 关于“业主”概念和业主委托

10、代理人的有关规定以物业管理条例 为依据。在物业管理条例等法律法规已明确“业主”概念的前提下,业主大会和业主委员会指导规则（建房2009） 274号）作为规 范性文件不宜违反上位法扩大“业主”概念的外延。业主以不动产登 记薄上登记的所有权为准。如果房屋确为夫妻共同财产的，并且配偶 有行使业主权利的意愿，建议依照法律法规规定通过法定途径增加配偶为不动产登记簿上所有权人。二、业主大会和业主委员会指导规则第三十一条第三款规定 了业主委员会委员应符合的条件之一为遵守业主大会议事规则、管理 规约，模范履行业主义务。三、业主大会和业主委员会指导规则第十条规定，首次业主 大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表

11、、街道办事处、乡镇人民 政府代表和居民委员会代表组成。3 .业主大会和业主委员会指导规则第十六条住房和城乡建设部印发的业主大会和业主委员会指导规则中 第十六条规定：划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先 期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。 首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业 主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。经查询，目前该 指导规则的状态是“现行有效二请问，在民法典实施后，该条款是否会与民法典第278条中：“业 主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人 数占比三分之二以上的业主参与表决”规定冲突？在实际

12、规则中，业 主大会和业主委员会指导规则中的第十六条规定是否还有效并可执 行？住建部回复(2022. 2. 25)业主大会和业主委员会指导规则现行有效，其中与民法典规定不一致的条款以民法典为准。4 .分期开发的业主成立业委会中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的业主大会和业主委员 会指导规则第16条规定：划分为一个物业管理区域的分期开发的 建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生 业主委员会。”其中，如何理解“先期开发部分符合条件的“？在实践中，分期开发部分的业主如果想召开业主大会并成立委员 会，对民法典第278条规定事项中参与投票的专有部分面积以及 该专有部分的业主，是指先期

13、开发部分的专有部分面积和该部分的业 主，还是包括整个物业管理区域的全部专有部分面积以及该面积的全 部业主？有无法律依据；如果是后则，在开发商不同意、不参加业主 大会的情况下，是无法通过民法典第278条所规定决议事项，更 无法成立业委会，业主大会召开也将无意义。住建部回复(2022.1. 18)根据中华人民共和国立法法第四十五条规定：所咨询问题中 涉及法律依据民法典第278条的解释权属于全国人民代表大会常 务委员会。咨询的问题涉及法律解释，建议按上述规定转全国人民代 表大会常务委员会处理。5 .楼板如何定义住房和城乡建设部和财政部于2007年12月4日发布的住宅专 项维修资金管理办法第三条：本办

14、法所称住宅共用部位，是根据法 律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及 与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊 通道等。请问：本条所指的楼板如何定义？是不是指楼上和楼下之间的楼 板？如果不是，管理办法第三条所指的楼板到底是住宅的哪个共用部 位？住建部回复（2022. 6.21）住宅专项维修资金管理办法第三条，“楼板”是指单幢业主 共有的楼板。6 .夫妻是否具备同等业主权利依据住建部的法规，依据各种法律行为合法占有房产的，都是业 主。请问夫妻婚后共同财产购买的房产，产权只登记一个业主的，在 产权

15、登记人自愿出具共有说明、声明的情况下，夫妻另一方是否也具 备业主的权利？可以参加业主大会、参选业主委员会等活动？住建部回复（2022. 5. 12）业主大会和业主委员会指导规则（建房12009274号）关 于“业主”概念和业主委托代理人的有关规定以物业管理条例为 依据。在物业管理条例等法律法规已明确“业主”概念的前提下，业 主大会和业主委员会指导规则（建房2009） 274号）作为规范性 文件不宜违反上位法扩大“业主”概念的外延。业主以不动产登记薄上登记的所有权为准。如果房屋确为夫妻共 同财产的，并且配偶有行使业主权力的意愿，建议依照法律法规规定 通过法定途径增加配偶为不动产登记簿上所有权人。

16、7 .小区花园改建充电桩业委会将小区花园改建为电瓶车充电桩位，充电桩供小区业主共 同使用，这种占用绿地的做法需要相关部门审批吗？住建部回复(2022.1. 18)根据城市绿化条例(2017年修订)第十九条任何单位和个 人都不得擅自占用城市绿化用地；占用的城市绿化用地，应当限期归 还。因建设或者其他特殊需要临时占用城市绿化用地，须经城市人民 政府城市绿化行政主管部门同意，并按照有关规定办理临时用地手续。 “小区绿地改建为电瓶车充电桩位”审批事项请向所在地有关主管部 门咨询。8 .维修资金的使用范围住宅专项维修资金管理办法第三条本办法所称住宅共用部 位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅

17、内业主或者单 幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括： 住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、 楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同, 由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一 般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、 井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋 等。该办法中没有明确围墙栏杆属共用设施设备，小区围墙栏杆维修 是否是维修资金的使用范围？住建部回复(2021.8.11)住宅专项维修资金管理办法规定的住宅共用部位和共用设施 设备的范围是根据法

18、律、法规的规定和房屋买卖合同的约定。第三条 的规定是例举式规定，其法条中含有“等”这样的兜底语，未被列举 的同类概念应包含其中，同时房屋买卖合同也可以对未被列举的同类 概念进行约定。住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、公用设施设备保修 期满后的维修和更新、改造的资金，小区围墙栏杆属于小区公共的外 围墙，应属于小区的配套设施，如果该设施已过保修期，业主根据民 法典的规定已共同决定，可以依法使用维修资金进行维修。9 .“业主名册”包含哪些信息业主大会和业主委员会指导规则第八条规定建设单位需要报 送“业主名册”，目前的执行的过程中就经常遇到问题，建设单位只 提供业主姓名和楼栋号及面积信息，如此一

19、来就给筹备组联系业主造 成困扰。按照一般理解，“业主名册”应当就是建设单位自己掌握的包含 了业主姓名、身份证号、联系方式、通讯地址、楼栋号、面积等等信 息的清册，建设单位应当提供该清册，而不是炮制一份只有业主姓名 和楼栋号及面积信息的清册给成立业委会设置障碍。业主大会和业主委员会指导规则依法应当由贵部解释，请贵 部依法予以明确解释业主大会和业主委员会指导规则第八条规定 建设单位需要报送“业主名册”是否应当包含联系方式、通讯地址、 身份证号等信息。住建部回复(2021.8. 11)按照我部于2009年12月印发的业主大会和业主委员会指导规 则第八条规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑 物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政 主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备首次 业主大会会议所需的物业管理区域证明、房屋建筑物面积清册、业主 名册等文件资料，建设单位报送“业主名册”资料是否应当包含联系 方式、通讯地址、身份证号等信息，由物业所在地的区、县房地产行 政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府进行明细要求。10 .业主投票规定是否改变住建部业主大会和业主委员会指导规则(建房20091274号) 第二十六条第二款“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已