物业管理百问百答--交房板块.docx

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1、物业管理百问百答一交房板块1 .为什么一定要签订前期物业管理服务合同？不签可以领 钥匙吗？答：因为在前期物业管理服务合同里有物业公司管理和 服务的内容、质量的详细说明。国务院颁布的物业管理条例 中有说明签订前期物业管理服务合同是一种合同行为，它与领 钥匙和不领钥匙没有必然的联系。2 .小区验收备案没有？答：主体验收已通过，门前公示。3 .房屋存在质量问题怎么办？答：房屋都是经过行业行政主管部门验收的，不会存在较大的 质量问题，如果房屋内出现了一些小问题，我们也会协助您进行维 修整改，直到您满意为止。4 .哪些房屋的质量问题属于保修范围？答：房屋质量保证书上已列明了质量保修范围。经鉴定为设 计、

2、施工原因引起的质量缺陷，像是卫生间渗漏、墙面、顶棚抹灰 层脱落等属于保修范围。5 .交房验收中发现的问题需要多长时间能够处理完？会不会推 脱责任？答：对于验房发现的问题，物业公司会在第一时间反馈给施 工单位，一般问题处理时限为2天，突出问题在一周内处理。属 于验收中反映的问题，物业公司积极协调处理，不会久拖或推卸责 任。6 .房屋存在质量问题是否什么时候修好什么时候开始收物业 费？答：不是。物业费是从业主交房起开始收取。所谓入伙，是指 方米反映房屋建筑建设规模 的实物量指标。一般大于使用面积。60 .公摊面积指的是？答：是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建 筑面积。包括：电梯井、管

3、道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备 间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公 共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。61 .房屋实测面积指的是？答：是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合 格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考 图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、 绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主 办理产权证、结算物业费及相关赛用的最终依据。62 .不动产权证书指的是？答：是指国土资源部制定的不动产登记簿证，2015年3月 1日正式施行，国土资源部制定的不动产登记簿证样式不动 产权证书、不动产登

4、记证明正式启用。不动产登记机构启 用新的不动产登记簿证后，原有的各类不动产登记簿、权属证 书和登记证明样式将逐步停止发放，以前依法制作并记载登记 内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效，已 经依法发放的集体土地所有证等证书、证明继续有效。63 .维修资金指的是？答：维修资金又称“公共维修资金”“住宅专项维修资金”，是 指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备 的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权物业 服务企业或其他管理单位使用的资金。维修资金由该物业内的业 主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修资金的所有权，但使用 权归全体业主所有，单个业主不得向银行

5、提取自己所有的维修基 金部分。维修资金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失 而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业 主时，维修资金也应经旧业主更名为新业主名下。64 .契税指的是？答：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向 产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出 售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。65 .按揭指的是？答：指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获 得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。 按揭是指按揭人将房产产权转让按揭受益人作为还款保证，按揭 人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转

6、让按揭人， 在此过程中，按揭人享有房产的使用权。66 .可视对讲机安装由谁负责安装？答：可视对讲机在交房时发放至业主，由物业配合好业主安装。67 .房屋的窗户玻璃是否是钢化的？答：窗为铝合金单框玻璃窗，7层以上是钢化的，中空玻璃。68 .为什么有些玻璃无钢化标准？答：因玻璃运送安装过程中标识脱落导致。69 .卫生间为什么没有填埋？答：按照商品房买卖合同的约定，卫生间下层部分不回填，地面 面层和蹲便器由业主自行填充和安装。70 .入户门有刮痕，怎么处理？答：交房前刮痕由甲方安排施工方喷漆恢复。71 .烟道为什么不开孔，由谁负责？答：考虑到住户装修时抽油烟机款式及型号的不同，因此未预留 烟道孔，需

7、装修时自行开孔。72 .顶层渗漏水维修痕迹，如何回复业主？答：按返修流程时效回复73 .关于园林绿化与模型差距甚远?答：模型是景观效果图，与实际还是存在一定差异，并且园林绿 化是需要一定时间的成长成与维护才能达到理想的效果。74 .房屋问题需多久可以整改到位?答：一般情况是7-15天完成，交房现场有开发商工程负责人会 根据您反映问题的具体情况答复您。75 .收房后发现房屋质量问题怎么办？答：在您装修前的质保期内发现的问题开发商都会帮您解决。76 .这么多房屋质量问题我怎么收钥匙啊？答：您反映的房屋质量问题刚刚都已经详细记录好，我们将汇总 至开发商，开发商工程部将会进行整改；您可以先办理好入伙手

8、续, 并将装修钥匙委托放在物业服务中心，便于您的房屋及时整改，开发 商整改后，我们将第一时间通知您再次验收，确保您顺利交房和问题 整改（一般是7到15天）77 .开发商的保修责任有哪些?答：买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作 为商品房买卖合同的附件。开发商自商品住宅交付使用之日起，按照 住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。78 .房屋保修期自什么时候开始算起?答：房屋报修期自房屋竣工验收之日起开始计算。79 .房屋保修期限是多久？答：地基基础、主体结构（按实际年限）：50年；屋面防 水：5年；墙面、厨房和卫生间地面渗漏：5年；地面：2年; 门窗、五金件：1年；管道：2年；

9、灯具、电器开关：1年; 防盗及对讲系统：1年。附：国家对商品房交房条件的法律规定1.中华人民共和城市房地产管理法第二十六条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家 的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可 交付使用。2 .城市房地产开发经营管理条例第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使 用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房 地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及 公共安全的内容，组织工程质里监督、规划、消防、人防等有关部

10、 门或者单位进行验收。第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条 例第十七条的物定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质里验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验 收。3 .商品房销售管理办法第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用 条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企 业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他 原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告

11、知买受人。第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者 对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照建设工程质 里管理条例的规定处罚。4 .建设工程质量管理条例第十六条第一款规定：”建设单位收到建设工程竣工报告后，应 当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条抛定：”建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日 起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部 门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他 有关部门备案。”5 .房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂 行办法第四条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内依照 本

12、办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管 部门（以下简称备案机关）备案。第七条 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内， 向备案机关提交工程质监督报告。第八条备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有 关建设工程质里管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15 日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。6 .建设项目环境保护管理条例第三十三条 建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合 格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。7 .中华人民共和国建筑法第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工 程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，

13、并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方 可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。8 .建设工程质量管理办法第三十三条竣工交付使用的工程必须符合下列基本要求：（一）完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；（二）工程质里应符合国家现行有关法律、法规、技术标准、设计文件及合同规定的要求，并经质监督机构核定为合格或优良；（三）工程所用的设备和主要建筑村料、构件应具有产品质里出厂检验合格证明和技术标准规定必要的进场试验报告；9 .中华人民共和国消防法第四十条违反本法的规定，有下列行为之一的，责令限期 改正；逾期不改正的，责令停止施工、停止使用或者停

14、产停 业，可以并处罚款：（一）建筑工程的消防设计未经公安消防机构审核或者经审核 不合格，擅自施工的；（二）依法应当进行消防设计的建筑工程竣工时未经消防验收 或者经验收不合格，擅自使用的；（三）公众聚集的场所未经消防安全检查或者经检查不合格，擅 自使用或者开业的。单位有前款行为的，依照前款的规定处罚，并对 其直接负责的主管人员和其他直接责任。业主收到交房通知书就视为入伙。只要不影响使用，我们会尽 快联系施工单位维修。7 .我现在不拿钥匙，就可以不交物业费吗？答：不可以。在您收到开发商交房通知书和以公告形式通 知之日起就要交纳物业费了。民法典第九百四十四条第一款：业 主应当按照约定向物业服务人支付

15、物业费。物业服务人已经按照约 定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物 业服务为由拒绝支付物业费。不过如果您不着急装修的话，我们可以替您保管钥匙，同时您需要 填写钥匙托管承诺书。8 .为什么要留业主的钥匙？留到什么时候？答：交房验收中尚未整改完的问题，施工方还要进户施工。业 主日常也很繁忙，不便于一次一次到现场。（而且业主来了也不一定 就在业主来的那一天就能把工程完成，有时可能需要几天）9 .房屋未装修，入住前是否要交纳物业服务费？答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业服务 费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几 个业主服务，而是为整个小区提供

16、服务，物业公司与业主的合同关 系是一对整体业主的合同关系。物业服务费是用于整个小区物业维 护保养、维持物业正常持续运行所必需的费用，并非物业公司的经 营性收入。如果一个或几个业主不交物业服务费，必然导致物业服 务费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为 继，最终导致全体业主的共同利益受损。10 .物业费交纳后，服务标准达不到怎么办？答：请您放心，肯定不会出现您说的情况，如果工作中出现您 不满意的地方，也请您多提宝贵意见，我们会虚心接受并会有所改 善的。业主的需要就是我们工作的目标，我们一定会竭尽所能的。11 .小区智能化配置有哪些？答：周边防范报警及出入口管理系统；闭路电视监控子

17、系 统；单元对讲子系统；停车辆管理子系统保安电子巡更子系 统；背景音乐系统。12 .单元门怎么开启？密码能告诉业主吗？答：单元门是凭卡或输入密码开启的；密码可以告诉业 主。13 .业主想查看小区的录像可以吗？答：一般情况下不允许。我们会定期组织业主参与物业服务的 活动，包括参观等。如果个人遇到特殊情况需要查看录像的，需要 通过取证机关的同意方可。14 .小区的垃圾怎么处理？答：生活垃圾袋装由业主投放到指定收集点，清洁人员每天 收集，保持日产日清。装修期间产生的垃圾由业主或者装修工人 统一袋装，按照规定的时间运送到指定地点，由物业公司统一清 运。15 .提不提供室内保洁？答：提供，但属于有偿服务

18、，具体费用标准请您向客户服务中 心咨询或索取。16 .办理入住，房屋存在的问题，你们什么时候能修好？答：我们会及时将存在问题反馈到施工单位进行维修整改，并 根据房屋质量保证书上的承诺时间为您解决。17 .修好后，是否书面通知？答：修好后，我们会在第一时间电话通知您。18 .房屋使用后出现问题怎么解决？答：保修期限和保修范围内出现的问题，物业公司会及时与 开发商联系，为业主进行免费整改；保修期限和保修范围外出现 的问题，物业公司会及时与相关单位联系为业主提供有偿服务，具 体费用标准请您向客户服务中心咨询或索取。19 .要是停电了，没有电梯使用该怎么办？答：本小区原设计是双路电源，一路出现故障或检

19、修，另一路 在短时间内就会供电。如同时没电（情况较少），我们会提前发布通 知，以减少给您带来的不便。20 .小区的景观绿化不错，能不能长期保持？答：开发商在景观建设方面投入很大，更需要精心养护。物 业公司有专业人员精心养护，根据季节和品种制定养护计划并落 实，保持植物常青常绿。更需要广大业主爱护，共同抵制侵占、 破坏的行为。21 .物业费都包含有哪些费用？答：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物 业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业 管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折 旧；物业共用部位、共

20、用设施设备及公众责任保险费用；经业 主同意的其他费用。出处一发改委、建设部物业服务收费管理办 法第十一条22 .物业费收费标准是多少？包含公摊吗？答：住宅物业服务费：XX元/月.加，商铺物业服务费：XX元/ 月.nV,地下车位服务费XX元/月。23 .公摊包含哪些内容？答：包括：二次水泵加压、公共照明、智能化、消防及绿化用 电、水。（根据以往经验和常规测算，进入正常期公摊费用在XX元 左右）24 .物业服务费如何收缴？其收费方式是什么？答：在业主交房时预收一年的物业服务费。而此收费已经在 前期物业管理服务合同中约定。往后我们按年或者季度收取一 次，现金、微信/支付宝、刷卡等均可缴纳。25 .房

21、屋（空置房）如何收费？答：符合交房条件而业主或使用人不收房的，物业费全额收 取。26 .房屋出现问题物业费还收吗？为什么？答：还是要收取的；这里要区分两个关系：物业费是物业 公司根据物业管理服务合同业主交纳的物业日常管理服务赛 用；而房屋出现的问题是属于开发商的。在确认是遗留问题或保修 期内的问题，物业公司会积极与开发商联系进行整改，属于业主自 身或装修造成的物业可以协助帮助解决，但对于由此发生的维修费 用业主承担。27 .物业费用是不是固定的？以后会不会调整？如有调整，调整 的标准是什么？调整的期限是多长时间？答：在前期物业服务期间内是不会改变的；业主委员会成立 后，物业公司可与业主委员会协

22、商费用的相关事项。28 .物业费用从什么时间收取？答：从开发商向业主通知的交房日期算起。29 .装修期间是不是不交物业费用？答：是需要交的。30 .小区水、电收费标准如何？怎么交费？答：业主可以直接按表号向供水、供电单位缴纳费用，或办理 银行代扣业务。31 .水电表的位置在哪里？答：水电表出户（水表、电表都在室外管道井内）。32 .小区有线电视如何收费？答：广电公司收取；宽带按开通流量标准收费，具体标准可电 话咨询。33 .小区的水源来源及如何保证水质卫生?答：水源是市政供自来水；供水是通过市政管网直接进 入，XX层（含XX层以上）再由变频水泵增压到各户；整个水源在循 环过程都是封闭的，不存在

23、二次污染。34 .住户室内用电最大功率是多少？答：住户室内用电功率最大5KW。35 .水、电、等费用物业公司是否代收？答：不代收。36 .小区停车怎么办理？停放收费标准是多少？答：本小区实行人车分流，车辆有地下停车场和地上停车 场，由物业公司统一管理。购买的地下停车场车位服务费为XX元 /月台；租用车位租金XX元/月台；（地上停车场，租用车位租 金XX元/月台）。37 .停车场是如何管理的？答：统一规划管理，配有巡逻岗，通道及出入口设有监控设 备。车辆进出实行智能车辆识别系统。38 .为什么一定要签订装修管理协议？不签可以吗？答：建设部颁发的住宅室内装饰装修管理办法中有规定。 为了保障小区整体

24、的美观及防止房屋主体被破坏，影响到业主及业 主的四邻，给业主的生活造成不便，所以签订装修管理协议是 对业主的保障。39 .装修时，为什么一定要装修公司缴纳装修保证金、垃圾清运 费？业主交可以吗？答：缴纳装修保证金：是为了对装修质量及装修过程中的施 工行为限制，避免房屋主体因装修造成破坏，给业主、他人及整个 小区的生活环境带来不便，此项费用在装修施工完结后予以退还。 垃圾清运费：装修垃圾由于量大又容易产生污染，由物业公司集 中清理过程中必然产生相关费用，所以应缴纳此项费用。清运费标 准由清运过程中产生的成本确定。业主可以缴纳该费用。40 .申请装修时都带哪些材料？答：装修公司营业执照、资格证书复

25、印件加盖公章；项目 明细表、装修合同、房屋装修施工图及空调安装方式方案；施工 人员身份证复印件及1寸照片各2份。41 .装修时是否可以拆改？答：严禁破坏或者拆改厨房、卫生间的地面防水层；禁止将房 间或者阳台改为卫生间、厨房。42 .物业费里不是含有垃圾清理费吗？怎么还要收取装修垃圾清 运费？.答：物业费里含的垃圾是生活垃圾清理不包括装修垃圾。装修 垃圾相对于生活垃圾产生的时间短而且量大，装修垃圾的处理要比 生活垃圾处理难度增大很多。43 .是否可以安装太阳能热水器？不能装的原因是什么？答：不允许。首先，楼顶产权属于整栋楼业主的，单个业主 是无权占有。屋面是做过防水、保温处理的，如果安放太阳能会

26、 破坏了防水层和保温，势必影响顶层居住的业主。还有如承重、排 水等设计上没有考虑，所以不能安装。44 .防盗网能装吗？为什么？答：不可以；消防管理的需要；影响小区外立面的整齐、 美观和外墙清洗；安装过程中固定螺栓会破坏保温层，防盗网容 易生锈、腐蚀，时间久了不安全。45 .楼顶屋面是否可以做花园？前期销售说是属于赠送的面积？ 答：严格上属于违规行为，楼顶产权属于整栋楼业主的，单个业 主是无权占有。屋面做花园种植一些花草，需要垫土、浇水，会 影响承重及排水功能，建议可以放置一些盆栽花草，以免影响使用 功能。46 .为什么装修期间房间必须要配备灭火器？答：因为在装修过程中可能需要有动火或用电作业，

27、另外也可 能因人为发生意外，所以配备相应的灭火器材，能够在出现火情时 采取扑救措施，控制初起火源。47 .装修完了发现房屋漏水或其它问题物业负责吗？怎么处理？答：这分三种情况：在保修期内，是开发商的原因，我们会 及时与开发商或承建方联系整改；因为业主自家装修导致房屋漏 水，那么应由装饰装修施工方负责；过了保修期，物业公司维修 人员为业主提供有偿服务。48 .我的入户门为什么是内开的？我可以改为外开的吗？答：不可以，根据消防法和住宅建筑设计规范等相关 规定，你的户型入户门如果外开将影响消防管理安全和其他业主大 型家具的搬入。为了解决这一问题，你的户型入户门设计为内开。49 .我的房屋的阴阳角不直

28、，怎么办？答：阴阳角不直，是属于抹灰不均匀，在装修时通过粉刷，完 全可以修复，不会影响美观。50 .想先去验房再办手续？答：我非常理解你的心情，你是担心房屋有质量问题，但是房 屋已经具备竣工证明，而且我们物业公司已经对所有房屋及设备设 施进行验收，已经不存在影响你使用的问题。即使存在小问题，我 们也会协助你督促开发商尽快进行维修。而且这个流程是通用的， 我们的安排是按照流程走的，如果随意打乱，会严重影响业主的收 房进度。51 .交房指的是？答：交房指的依据商品房买卖合同的约定，开发商在合同约 定的交房期限内将符合约定交付条件的住宅交付于买受人的行 为。52 .房屋交付期限届满之日指的是？答：商

29、品房买卖合同的约定的交房之日。53 .竣工验收指的是？答：指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、 设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计 要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格 资料、数据和凭证。应该指出的是，竣工验收是建立在分阶段验 收的基础之上，前面已经完成验收的工程项目一般在房屋竣工验 收时就不再重新验。54 .承接查验指的是？答：在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前, 对物业进行承接查验。55 .住宅质量保证书指的是？答：是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对 房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开

30、发商应依据住宅质量保证书上约定的房屋质量标准承担维修、 补修的责任。56 .房屋使用说明书指的是？答：详细描述房屋建筑各部位的使用说明和注意事项。包括 四个部分：房屋建筑基本情况；各项目及部位的使用说明和注意事 项；相关附件以及服务指南。57 .房屋保修期指的是？答：是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担 保修责任的期限。商品房销售管理办法第三十三条规定保修期 从交付之日起计算。58 .土地使用年限指的是？答：是指对合法取得的土地所享有的使用年限。住宅的土地 使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。土地使 用权包括对土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权 利。59 .建筑面积指的是？答：是指建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积，是以平