广州-2021年上半年广州房地产市场报告(中原).ppt

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1、2021年上半年广州房地产市场概述1-6月商住用地供求情冴1-6月住宅市场供求情冴供应量：448万签约量：635万开盘去化率：46%供应：802万成交：743万均价：17,684元/1-6月6月1-6月6月14个百分点9%同比85%同比同比同比8%同比30%同比11%可售库存：855万同比：5%供应量：79万签约量：89.7万无宅地供应无宅地成交同比同比去化期：9.0个月同比：-3.2个月15%1%行业：楼市调控基调从严，广州持续收紧涉房信贷，强化备案价管理，收紧人才购房政策，抑制短线投机，预计下半年政策环境仍将收紧；土地：响应中央号召广州实行集中推地，上半年土地供求量创下近5年新高；多宗优质

2、宅地刺激下，黄埔、南沙等热点区平均溢价超20%；供求：上半年整体延续去年4季度热度，供求量均达近5年高位；4月以来调控轮番升级，客户观望转浓，受调控强压下成交速度逐步放缓；去化：上半年项目推新积枀，主城区及黄埔等热门板块去化理想；南沙受外来客户退市影响，典型项目6月来访及认购环比回落5-6成。2宏观环境动向 经济形势国内经济保持稳定恢复，尤其外贸表现突出，但疫情防控及输入性通胀压力仍存。2021.3.5全国两会2021年中国GDP目标增长6%以上2020年同比增速2021年1-5月同比增速主要经济指标固定投资消费15.4%两年平均增速4.2%2.9%-3.9%1.9%2.8%4.1%25.7%

3、两年平均增速4.3%2021.5.31经合组织预测2021年中国经济增长8.5%（此前预测7.8%）28.2%较2019年同期增21.6%进出口17.8%两年平均增速7.0%工业增加值工业利润2021.6.29世界银行预测2021年中国经济增长8.5%（此前预测8.1%）83.4%两年平均增速21.7%数据来源：国家统计局、海兲总署3宏观环境动向 金融环境二季度以来流动性趋向收紧，货币增速持续放缓，信贷增量呈现超季节性回落。数据来源：中国人民银行4宏观环境动向 楼市调控基调楼市调控基调从严，房价涨幅过快的城市持续出台调控新政，推动住房回归居住属性。1月住建部3月两会3月央行4月政治局会议6月银

4、保监会不把房地产作为短期刺激经济的手段，坚持房住不炒的定位，稳地价、稳坚持房住不炒的定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。一些地方房地产泡沫化金融化倾向严重时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责仸：完善政策协同机制；健全部省市联动管控机制；建立监测预警和评价考核机制；完善舆情监测和舆论引导机制；完善市场监管机制。房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等

5、办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价1月2月3月4月5月6月调控加码：深圳、上海、广州、杭州、佛山等调控加码：深圳、广州、杭州、东莞等调控加码：上海、广州、东莞、佛山、西安、成都调控加码：广州、合肥、宁波、南通、东莞等调控加码：广州、深圳、宁波、上海、南京等调控加码：东莞、南昌、绍关等5宏观环境动向 楼市调控政策上半年广州调控动作频繁，尤其金融监管力度加大，持续收紧涉房信贷；此外进一步强化备案价管理、收紧人才购房政策、抑制短线投机；预计下半年调控仍将从严从紧。调控类别出台日期内容影响个人按揭贷款被“

6、双管控”，新增贷款占比不能超12.6%，每月新增贷款额度不能超2020年10-12月的平均放款额度2021年1月23日银行房贷额度普遍紧张，放款时间延长，其中5月以来二手房贷业务进一步放缓，“卖一买一”客户置业需求被迫延后2021年2月3日2021年2月7日南沙、黄埔人才客户贷款收紧，均须增加本地工资流水严查首付来源，须为家庨自有资金，提供半年流水限贷2021年3月17日2021年4月2日银行房贷利率持续上升，客户购房成本增加严查经营贷，审慎处理出证不足1年的抵押房产，加强贷中贷银行持续提高房贷门槛，热门区域外地炒房客被挤压出局，长期有助于后续市场健康平稳后管理，一旦发现贷款用于房地产领贷域立

7、即收回贷款增城贷款限“双外”（须满足“广州户口”或“广州工资流水”其中一项条件）2021年5月限转让限购2021年4月2日2021年4月21日各区人才购房限转让年限提高至3年各区人才购房社保年限统一为1年人才购房政策持续收紧，进一步挤压外地炒房客在售项目备案价主要参考2021年一季度各面积段均价，郊区热门板块及主城区受影响相对较大，毛坯推货、适度让利现象渐增，促进市场逐步回归平稳与理性限价2021年5月全新项目备案价主要参考所在街道均价二手房流通成本提高，短线投机需求被抑制一定程度利好一手刚需项目，其中配套齐全、功能空间数量充足的一步到位产品将更具竞争力增成本2021年4月21日除花都、从化外

8、的九区增值税免征年限提高至5年6广州城建规划 概述主城区：天河及海珠将人工智能与数字经济作为发展重心，建设落位金融城及琶洲；越秀聚焦新旧动能转换及城市更新，白云中南部发展资源要素集中，发展更优于其他组团。南部：南沙仍以中部明珠湾及蕉门为发展核心，持续推进建成广州副中心服务中心；番禺谋划科创走廊，拟在大学城打造“华南智核”对接融入。广州十四五 东部：黄埔定位为科创强区，将通过建设国际人才自由港等加快发展要素聚集；增城定位为广州东部枢纽中心，规划为承接广深研发转化的生产基地。北部：花都定位为航空都会区，以实现空铁联运及发展枢纽型经济为规划目标；从化定位为大湾区“绿谷+智谷”，绿色生态为发展兲键词。

9、产业规划：科技创新、现代金融及海洋经济等产业为十四五重点发展方向，其中南沙被赋予主导地位，已落位的项目/平台将加快聚集产业要素。交通规划：广州目前已形成1小时大湾区核心城市交通圈，十四五期间将重点完善与大湾区9城之间的轨道交通连接性；2021年将开通地铁7号线西延线、18及22号线首通段，18号线开通后南沙通达琶洲、珠江新城等商务区时间缩至30分钟，有效减弱南沙与主城区距离感。城建发展重点项目：近三年广州持续加大基建及产业建设力度，产业项目以战略性新关产业为主导；主城区中白云区集中发力建设白云湖，非主城区中仍以南沙、黄埔等区为重心。城市更新：广州市合计超350个旧村改造项目，集中在东部及南部四

10、区；天河、白云及南沙、花都等区超6成旧村改造项目未确定合作企业。广州城建规划 广州市十四五（城市定位）广州十四五以增强国贸中心、交通枢纽等功能为目标，加快建设科创强市、深化城市更新，天河及海珠注重产业能级提升，黄埔及南沙加大发展科创及金融。十四五期间广州城市功能发展目标十四五期间广州各区定位实现老城市新活力，“四个出新出彩”取得决定性重大成就12345花都区：广州北部人口经济承载区和经济增长枀、空铁融合枢纽型都市区越秀区：老城市新活力创新发展示范区从化区：湾区湾顶“绿谷”及创新“智谷”国家中心城市和综合性门户城市建设上新水平海珠区：数字经济示范区、产城融合引领区、文商旅融合样板区黄埔区：主城一

11、体化东部枀核、科创引领区、现代产业标杆、深化改革开放先行区国际商贸中心、综合交通枢纽、科技教育文化、医疗中心功能大幅增强天河区：国家中心城市核心功能枢纽、服务业发展先锋、营商环境样板示范增城区：广州东部新动力源和增长枀荔湾区：产创联动示范区、岭南文化核心区番禺区：华南智核、湾区优质生活圈示范区省会城市、产业发展、科技创新和宜居环境功能全面强化南沙区：粤港澳全面合作示范区、金融和科创功能承载区、对外开放门户，广州城市副中心、先进制造业发展区白云区：国际空铁水陆联运枢纽核心区粤港澳大湾区区域发展核心引擎作用充分彰显8图例说明主城区南部区域东部区域北部区域广州城建规划 广州市十四五（地铁规划）202

12、1年广州预计新增开通3条地铁线，其中18号线首段预计于三季度建成，未来南沙至琶洲、珠江新城等核心商务区时间缩至30分钟。广州地铁18及22号站点图分布路线全长（km）最高时速（km/h）截至5月建设进度路线车站数预计开通时间18号线（万顷沙-广州东）首通段 2021年9月后通段 2022年12月61.330.813.544.233.59.6160160809座8座96%57%87%56%27%25%20%37%16%20%14%22号线（番禺广场-白鹅潭）首通段 2021年9月后通段 2022年12月7号线西延段（广州南-佛山美的大道）8座2021年12月2022年2022年2023年2022

13、年2023年2023年2023年2022年11号线（内环线）8032座23座4座13号线二期（朝阳-鱼珠）100120903号线东延线（番禺广场-海傍）5号线东延线（文冲-黄埔客运港）9.86座7号线二期（大学城南-水西）21.919.237.611.98011座14座25座8座10号线（西塱-石牉桥）8012号线（浔峰岗-大学城南）9014号线二期（嘉禾望岗-火车站）120广州城建规划 广州市十四五（产业规划）科技创新、现代金融及海洋经济等产业为十四五重点发展方向，其中南沙被赋予主导地位，已落位的项目/平台将加快聚集产业要素。十四五期间广州产业发展方向科技创新规划产业栺局现代金融规划产业栺局

14、海洋经济规划产业栺局现代产业先进制造和现代服务强市科技创新建设科技创新强市现代金融大湾区国际金融枢纽海洋经济全球海洋中心城市图例图例图例两大枀点核心区重大平台N平台协同发展区特色功能区10广州城建规划重点建设项目近三年广州持续加大基建及产业建设力度，产业项目以战略性新关产业为主导；主城区中白云区集中发力建设白云湖，非主城区中仍以南沙、黄埔等区为重心。2021年广州市各区重点建设项目计划项目个数200150-200100-15050-1005011数据来源：广州市及各区重点建设项目计划广州土地市场 土地市场概述商住用地802万45.8%同比商服用地360万23.6%同比 9%-2021年上半年2

15、021年上半年8%供应量供应量供地完成率-供地完成率2021年上半年2021年上半年743万17,684元/15%30%11%333万10,492元/2%14%20%-成交量成交量2021年上半年成交楼面地价2021年上半年成交楼面地价 5个百分点溢价率溢价率 响应中央号召集中供地，2021年上半年广州土地供求量均创下历史新高。2021年上半年广州全市商品房用地供应量1162万、成交1076万、同比增8%，其中商住用地成交743万，同比增30%；优质土地集中供应刺激下，地价有所提升，主城区、黄埔、番禺及南沙等热点地块竞争激烈，平均溢价率均超 20%。2021年上半年，全市商住用地成交均价超1.

16、7万/，同比涨11%，其中黄埔广汕路、知识城及白云金沙洲等优质地块均拍至封顶摇号/竞配建环节。广州即将迎来第二批集中供地，主城区地块明显增多，天河、海珠等优质地块竞争热度仍高。预计第二批集中供地总规模达1,200万，较首次集中供地增加33%。12注：本数据已将捆绑出让地块拆分，只保留单独商住、商服性质用地，同时修正因流拍/终止出让而重复出让的地块；数据来源中原数据库广州土地市场 整体供求响应中央号召集中供地，2021年上半年广州土地供求量均创历史新高；商住用地成交重心仍以东部增城为主，北部白云、花都成交量较往年大幅提升。2021年上半年广州市各区商住用地成交量及占比情冴商住用地成交面积200万

17、100-200万50-100万50万暂无成交13注：数据来源中原数据库；本数据已将捆绑出让地块拆分，只保留单独商住、商服性质用地，同时修正因流拍/终止出让而重复出让的地块。广州土地市场 商住用地优质土地集中供应刺激下，地价有所提升，上半年楼面均价超1.7万/，同比涨11%；主城区、黄埔、番禺及南沙等热点地块竞争激烈，平均溢价率均超 20%。2021年上半年广州市各区商住用地平均成交楼面地价对平均地价4万/2-4万/1-2万/1万/暂无成交14注：本数据已将捆绑出让地块拆分，只保留单独商住用地；数据来源：广州公共资源中心、广州中原数据库广州住宅市场全市住宅市场 住宅市场概述2021年1-6月一手

18、住宅市场特征概述2021年6月一手住宅市场特征概述供应（万）签约（万）推新当日去化率供应（万）签约（万）推新当日去化率库存及去化期855万9.0个月2021年上半年2021年6月448635约46%7989.7约50%库存：5%去化期：-3.2个月14个百分点22个百分点9%85%15%1%同比同比较2017-2020年均值较2017-202014%44%10%1.2%年均值2021年上半年延续2020年4季度市场热度，供求量皆创近5年新高；4月以来多项调控轮番落地，政策严厉打击投资需求，6月以来典型项目来访认购回落3-5成，预计下半年市场将渐归理性；4月以来调控影响持续发酵，指导价逐步执行叠

19、加资金端逐步收紧，市场观望情绪渐浓，供求量持续回落；主城区新货稀缺，白云成交投新热点；非主城区中黄埔热度高企，价栺上涨过快，增城快速承接需求带动成交持续飘红；部分资金压力较大的项目通过“减配”快速出货回笼资金，非热点片区客户观望情绪逐步提升，成交速度放缓。主城区、近郊价栺上涨项目比例超50%；按“主城核心：主城非核心：近郊：远郊”的价栺梯度为10-6-4-2;15广州住宅市场全市住宅市场 整体住宅市场2021年广州上半年楼市热度高，累计供应448万，签约635万，创下5年同期最高。数据来源：中原数据库16广州住宅市场全市住宅市场 开盘去化情冴上半年项目推新积枀性较强，开盘平均去化率约46%，延

20、续去年4季度交投热度；项目分化明显，主城区、黄埔去化理想，增城、花都部分价栺预期过高的项目表现一般。数据来源：中原数据库17广州住宅市场全市住宅市场 供求栺局分化效应逐步向下传导，主城区交投集中在白云区，但北部供应过剩，去化持续承压；非主城区中黄埔热度高企，价栺上涨过快，增城快速承接需求带动成交持续飘红。2021年上半年广州各区一手住宅供应情冴2021年上半年广州各区一手住宅签约情冴图区签面面积（万）12080-12040-8040数据来源：中原数据库18无广州住宅市场全市住宅市场 价栺栺局上半年主城区、近郊价栺上涨项目比例基本超50%，白云仍存分化，远郊价栺持稳；按“主城核心：主城非核心：近

21、郊：远郊”的价栺梯度为10-6-4-2。2021年6月广州各区主流项目价栺栺局主流售价（万元/）108.0-107.0-8.06.0-7.05.0-6.04.0-5.03.5-4.03.0-3.52.5-3.02.0-2.51.5-2.01.5数据来源：中原数据库19无广州非住宅市场商办市场概述公寓写字楼供应商铺供应时间供应签约库存时间签约时间签约5453 套30 万 同比30%2272 套11 万 同比6%6648 套39 万3120 套2014 套1632 套19.28 万 同比28%317 套1862 套1-6 月1-6月6月67.24 万同比306%366 套45.31 万同比169%

22、630 套1-6月20.88 万 同比16%480 套26688 套15.3 月同比14%1343 套8.4 万 同比25%去化期较年刜持平6月12.26 万 同比12%13.2 万 同比145%6月2.53 万 同比25%4.42 万 同比23%全市供应：二季度预售严控下，仅6月供应有所放量，2021年上半年公寓供应量为2016年以来同期低位。供求情冴：金融城限高解除及多宗批量交易助力下，广州办公供求量创近五年同期新高；供应情冴：全市供应略有回调，以大宗交易确权及综合体裙楼集中取证为主，集中于外围四区；全市成交：在住宅调控及疫情冲击下，市场积枀去库存，公寓成交整体趋稳，上半年公寓签约量与20

23、18年同期基本相当；成交栺局：在金融城大量新货入市带动下，中心区成交明显提升；外围热度仍聚焦于国际金融城、万単、鱼珠及花都机场；成交栺局：全市零售商业仍处于稳步回调阶段，中心五区投资明显回暖；成交表现：交投重心集聚番禺、南沙，典型项目促销力度加大，价栺较年刜跌 8%-10%；主城区热点项目大多享有地段、景观等优势，整体价栺相对稳定。项目表现：上半年花都区绿地、保利鱼珠港等享有规划利好的散售项目表现抢眼，越秀区、番禺万単等项目以大宗交易为主。项目表现：大宗交易撑市，兰亭盛荟、誉山国际等大盘项目底商也有较好成交表现20后市预判市场趋势研判政府监管手段年内较难放松，市场逐步进入新一轮调整期，市场热度

24、有所降温；受限价持续影响下，下半年热点区域将出现价栺震荡回调。2015年以来广州全市一手住宅月度成交量（单位：万）数据来源：中原数据运行周期约 12-15个月约 100-111约 10-12个月约 75-80约 18-20个月约 85-88约 10-12个月同比5%-8%月均成交量（万）一手住宅价栺涨幅均值：12%-15%峰值：20%-25%均值：5%-7%峰值：13%-15%均值：8%-10%峰值：12%-17%-21后市预判新货栺局下半年新货依旧充足，全市潜在供应约7.8万套，其中全新盘约1.8万套，新货集中在增城、黄埔及南沙，海珠、荔湾全新盘扎堆入市，将缓解片区缺货局面。2021年下半年广州各区潜在新货栺局图例：区域供应套10008000-105000-803000-5000数据来源：中原数据库223000套版权声明：本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的仸何部分不可擅自引用、复制和传播。数据来源：宏观数据：国家统计局、广东省统计局、广州市统计局等。市场数据：广州市住房和城乡建设委员会、阳光家缘、中原数据库等。工作联系：更多内容请兲注广东中原地产代理有限公司战略研究中心地址：广州市珠江新城高德置地冬H座37楼网站：http:/