《门店销售技巧培训-》(完整版)资料.doc

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1、门店销售技巧培训 （完整版）资料(可以直接使用，可编辑 优秀版资料，欢迎下载）门店销售技巧培训A、以太网 B、快速以太网【答案】AA. 是同一个数据库中的两个表 B. 不同数据库中的两个表11、用双绞线连接两台交换机，采用_交叉线_线。586B的标准线序是_白橙、橙、白绿、蓝、白蓝、绿、白棕、棕_。A. 内部联接 B. 左联接 C. 右联接 D. 完全联接case n=6课程介绍:41. 下面SQL语句的执行结果是_。A. 数据库、自由表和查询 B. 数据库、视图和查询C.SCAN-ENDSCAN D.FOR-ENDFOR【培训对象】【培训对象】针对个人和企业客户进行门店销售的人员【课程时间】

2、一天【培训方式】专业讲授、分组讨论、案例分析、游戏演练、角色扮演、录像观摩课程收益:熟知销售技巧与运用，提升门市销售业绩；掌握良好的开场技巧，达到事半功倍之效；提升处理客户异议的能力，化问题为卖点；激发客户购买欲望，化被动为主动；学会充分发挥肢体语言的能力。课程背景:门店销售服务技巧在整个门店销售渠道中举足轻重，它决定着销售人员的行为和业绩。当前，销售方式已由过去的拉式战略转变为推式战略。因此，销售人员必须适应形势的发展，通过优质的服务，巧妙地引导，赢得客户，达到提升销售业绩的目的。决战终端、决胜终端的时代已经来临。零售业的从业者们常常会有这样的困惑:如何让客户满意？如何在卖场中与顾客建立良好

3、的关系？如何向顾客提供恰到好处的服务提高了进店率，又如何提高成交率？提高了成交率，又如何提高客单价？提高了客单价，又如何提高顾客的忠诚度？从而真正实现多卖货，店铺业绩才能真正提高。培训学员感言:课程形式新颖，培训很有激情很有感染力；讲师见解独到，案例丰富，涉及面广，收获颇丰讲解详细周到，思维缜密，重点突出，案例生动感受很深，郜镇坤老师授课深入浅出，生动幽默，学到了很多，谢谢课程活跃，总结及时，对工作有很大帮助能够在轻松的气氛中接受很多的知识，感谢郜镇坤老师【培训内容】第1讲店面销售的意义与顾客心理店面销售的意义与机能店面销售的意义提高店面的销售机能顾客的购物心理顾客购物心理的八个阶段购买心态的

4、转变第2讲门店销售的态度与基本技术销售的目标是尽力追求销售利润正确了解服务的意义礼节要周到专业和亲切的建议提供有意义的信息完善的售后服务舒适的购物环境销售成功的“三意”营业人员不可缺少的七项意识掌握商品知识销售商品的五条要领选择个别商品的销售用具体说明的方法研究销售辅助工具的种类和使用方法创新商品展示的方法使用语言、销售辅助工具和展示陈列方式的结合销售过程的五个阶段卖场销售的“4S”服装仪容、基本动作与礼貌用语服装仪容要端庄勤练基本动作使用礼貌用语第3讲店面销售技术实务(一)晨会是一天的良好开始展会的目的和重要性会议管理系统在企业与店面管理中不可缺少营业前充分准备接近顾客的七个时机运用说话艺术

5、充分掌握顾客心理成功地展示商品成功展示商品的三个原则从不同角度来刺激顾客的感官善用赞美的六项原则正确回答顾客询问询问技术的五项原则对顾客的询问预先做好准备判断顾客的购买特性，把握销售机会第4讲店面销售技术实务(二)促进顾客的购买意愿接收货款的态度和方法接收货款的方式收银员的作业流程商品的包装商品包装有五个作用不同的商品有不同的包装方式对于赶时间的顾客的应对方法致力于相关商品的销售不同顾客的应对方法防止偷窃容易发生偷窃的环境小偷的特征处理好顾客投诉处理顾客投诉的六个步骤对待僵局的三种变通方法第5讲店面销售技术实务(三)把握顾客亲近顾客的三项原则培养顾客的忠诚度建立顾客档案的目的清理卖场与检查商品

6、及时清理卖场检查商品发现和处理滞销品商品滞销的原因滞销商品的选择标准滞销商品的处理方法卖场促销的策略卖场促销的基本类型POP广告促销卖场营业人员的禁忌第6讲店面布局安排和商品组合互动店面布局的基本思路卖场通道的设计卖场的布局技巧店面的上货通道货架的标准化商品陈列技术商品陈列的基本方法商品陈列的AIDCA原则商品陈列的类型第7讲店面色彩、照明与商品展示和情境活泼化商品的分类商品的组合店面的色彩运用色彩的形象色彩的运用指示系统店面的照明营业气氛的活泼化气氛的多样性气氛的活泼化参考答案附录工具表单表11店面外部环境调查表表12店面内部环境调查表表13一周营业人员配置表表21员工综合素质测评表表22营

7、业人员服务态度考核表表31展会内容分析表表41营业人员工作分析表表51顾客基本资料调查表表52店面促销活动准备表表53培训计划表【课程时间】一天【培训方式】专业讲授、分组讨论、案例分析、游戏演练、角色扮演、录像观摩课程收益:熟知销售技巧与运用，提升门市销售业绩；掌握良好的开场技巧，达到事半功倍之效；提升处理客户异议的能力，化问题为卖点；激发客户购买欲望，化被动为主动；学会充分发挥肢体语言的能力。课程背景:门店销售服务技巧在整个门店销售渠道中举足轻重，它决定着销售人员的行为和业绩。当前，销售方式已由过去的拉式战略转变为推式战略。因此，销售人员必须适应形势的发展，通过优质的服务，巧妙地引导，赢得客

8、户，达到提升销售业绩的目的。决战终端、决胜终端的时代已经来临。零售业的从业者们常常会有这样的困惑:如何让客户满意？如何在卖场中与顾客建立良好的关系？如何向顾客提供恰到好处的服务提高了进店率，又如何提高成交率？提高了成交率，又如何提高客单价？提高了客单价，又如何提高顾客的忠诚度？从而真正实现多卖货，店铺业绩才能真正提高。培训学员感言:课程形式新颖，培训很有激情很有感染力；讲师见解独到，案例丰富，涉及面广，收获颇丰讲解详细周到，思维缜密，重点突出，案例生动感受很深，郜镇坤老师授课深入浅出，生动幽默，学到了很多，谢谢课程活跃，总结及时，对工作有很大帮助能够在轻松的气氛中接受很多的知识，感谢郜镇坤老师

9、【培训内容】第1讲店面销售的意义与顾客心理店面销售的意义与机能店面销售的意义提高店面的销售机能顾客的购物心理顾客购物心理的八个阶段购买心态的转变第2讲门店销售的态度与基本技术销售的目标是尽力追求销售利润正确了解服务的意义礼节要周到专业和亲切的建议提供有意义的信息完善的售后服务舒适的购物环境销售成功的“三意”营业人员不可缺少的七项意识掌握商品知识销售商品的五条要领选择个别商品的销售用具体说明的方法研究销售辅助工具的种类和使用方法创新商品展示的方法使用语言、销售辅助工具和展示陈列方式的结合销售过程的五个阶段卖场销售的“4S”服装仪容、基本动作与礼貌用语服装仪容要端庄勤练基本动作使用礼貌用语第3讲店

10、面销售技术实务(一)晨会是一天的良好开始展会的目的和重要性会议管理系统在企业与店面管理中不可缺少营业前充分准备接近顾客的七个时机运用说话艺术充分掌握顾客心理成功地展示商品成功展示商品的三个原则从不同角度来刺激顾客的感官善用赞美的六项原则正确回答顾客询问询问技术的五项原则对顾客的询问预先做好准备判断顾客的购买特性，把握销售机会第4讲店面销售技术实务(二)促进顾客的购买意愿接收货款的态度和方法接收货款的方式收银员的作业流程商品的包装商品包装有五个作用不同的商品有不同的包装方式对于赶时间的顾客的应对方法致力于相关商品的销售不同顾客的应对方法防止偷窃容易发生偷窃的环境小偷的特征处理好顾客投诉处理顾客投

11、诉的六个步骤对待僵局的三种变通方法第5讲店面销售技术实务(三)把握顾客亲近顾客的三项原则培养顾客的忠诚度建立顾客档案的目的清理卖场与检查商品及时清理卖场检查商品发现和处理滞销品商品滞销的原因滞销商品的选择标准滞销商品的处理方法卖场促销的策略卖场促销的基本类型POP广告促销卖场营业人员的禁忌第6讲店面布局安排和商品组合互动店面布局的基本思路卖场通道的设计卖场的布局技巧店面的上货通道货架的标准化商品陈列技术商品陈列的基本方法商品陈列的AIDCA原则商品陈列的类型第7讲店面色彩、照明与商品展示和情境活泼化商品的分类商品的组合店面的色彩运用色彩的形象色彩的运用指示系统店面的照明营业气氛的活泼化气氛的多

12、样性气氛的活泼化参考答案附录工具表单表11店面外部环境调查表表12店面内部环境调查表表13一周营业人员配置表表21员工综合素质测评表表22营业人员服务态度考核表表31展会内容分析表表41营业人员工作分析表表51顾客基本资料调查表表52店面促销活动准备表表53培训计划表 授课讲师: 郜镇坤 实战派门店销售技巧培训大师清华大学中国零售业培训中心专业讲师TESIRO通灵中国区店面培训师人力资源管理师中国HR学会咨询专家中国招聘白皮书编撰委员中国培训白皮书编撰委员美国路透社中国区成员河南众卓企业管理咨询首席讲师资历背景郜镇坤，实战派门店销售管理技巧培训大师，外资企业销售管理培训师，时代光华销售管理特聘

13、讲师，国家劳动与社会保障部人力资源管理师。曾先后担任郑州大学管理学院外聘教授，南京大学客座教授，前程无忧招聘面试顾问；郜镇坤老师拥有4年连锁门店销售管理实战，2年宝洁公司广告部营销总监，4年外资、500强企业人力资源管理经验。郜老师有多年门店销售实战经验，在Tesiro任职期间创下连续两年部门销售第一的佳绩。对于门店销售技巧及其管理有深刻的认知与体会，能够指导学员掌握真正有效的销售管理技巧与经验，在长期的实战管理培训中，郜镇坤老师为企业量身定做“销售服务沟通解决方案”、“门店业绩提升解决方案”以及“连锁店督导与培训解决方案”等，获得企业客户一致好评。郜老师在长期的企业人力资源管理实践、管理咨询

14、和培训过程中，积淀了丰富的管理经验、扎实的专业咨询和培训功底。对现代企业管理思想有系统性的思考和认识，特别是对企业战略、人力资源、组织执行和企业文化及其相互关系进行了较长期的咨询调查和深入研究，形成了对企业具有很强指导性的成果。专长领域专长领域：门店销售 | 销售管理 | 人力资源 | 高效沟通 | 时间管理主讲课程：一、销售管理门店卓越售技巧实战金牌店长管理培训门店导购从优秀到卓越技能提升训练现代门店管理技巧顾问式销售与客户关系管理销售沟通技巧广告的开发与管理营销策略与新思维消费者行为学与营销创新销售人员心智模式训练二、人力资源企业战略人力资源管理体系规划全面薪酬体系设计与规划目标管理与绩效

15、考核体系建设人才招聘与面试技巧员工职业生涯发展规划规章制度、员工手册制订与违纪员工处理技巧职场陷阱解析三、管理技能非人力资源经理的人力资源管理共赢领导力五种技能提升MTP中层干部管理技能提升从技术走向管理员工激励授课特点1、语言幽默、生动流畅、感染力强；2、深厚的专业基础，丰富的实战经验，广博的知识，让学员从整体高度上精准掌握知识点；3、案例丰富，观点鲜明，见解独特。郜老师以独特的研究视角、鲜明的学术个性和从不同角度阐述企业管理培训观点，具有很强的系统性和实操性，赢得参训学员一致好评。4、注重学员学习效果，对培训效果进行实时跟踪，并提供专业咨询辅导服务。客户评价第一次听到这样实用的课，受益匪浅

16、，意犹未尽！上海护理佳副总经理课程结束后，员工普遍反映课程质量高，能学到很多销售中真正有用的东西，感谢郜老师带来的精品课程！21世纪房产中介郑州区人事经理透过郜老师深入浅出、幽默风趣、见解独到的讲演，使学习轻松愉快！智联招聘人事经理郜老师在利润中心型人力资源管理模式构建方面确实很具权威性，他帮我们设计的以利润为中心的绩效考评体系，我们公司的高层领导和大部分员工都感到满意，认为可操作性和激励性很强。吴中地产集团人力资源经理个人观点1、企业的人力资源管理是一个企业发展的根本，真正重视人才，重视员工的利益，那么人才就会像江河之水一样，绵延不绝，企业的发展也就必然长盛不衰。2、企业要建立一个动态均衡增

17、强系统，建立一个滚雪球的从胜利走向胜利的机制。3、并不是每个企业在任何时间都需要绩效考核的，其中老板的意向最为重要。4、把一个小时当60分钟过的人，比把一个小时当一个小时过的人，时间多60倍。做好时间管理是取得成功的第一步，你会成为什么样的人取决于你把时间用在什么地方。部分客户金融行业：中国银行（郑州）、招商银行（山西）、建设银行（渭南）、民生银行（昆明）、华夏银行（北京）甘肃兰州农村合作银行、湖北省郧西县邮政局通信行业：中国移动（广东）、中国移动（天津）、中国联通（河南）、中国网通（安阳）医疗行业：哈尔滨胸科医院、章丘市口腔医院、平顶山华中老年病康复院、荆州市康复医院地产行业：吴中地产集团、

18、建业地产、21世纪房产中介家电行业：济南国美电器、洛阳格兰仕、襄樊TCL、河南瑞丰家电其他：浙江红蜻蜓集团、天津金鹏集团、长沙波司登、山东奥迪汽车4S店、智联招聘、校园无忧、前程无忧、宝洁、上海护理佳置业顾问销售技巧其实销售并没有什么“绝招”，也没有太多的技巧性的东西可言。人与人交往很难按一种统一的模式去做，每个人的个性都不一样，处理问题的方式也就自然不一样。对于一个刚踏进地产销售行业的新人来说，别人的销售技巧只可供参考，除了学习别人的做法以外，更多的是在每一次与客户打交道的过程中，总结出合适自己的商谈方式、方法，这样你就具有了自己个人独特销售技巧。只要多加留意、多加练习，每个人都可以具备自己

19、独特的销售技巧，有自己的“绝招”。所以说，销售技巧更多的是用心学习、用心体会、用心做事。用心学习 从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的发展，因为生活只会随着自我改变而改变，唯有不断地学习，才能稳固地立足于这个社会。所以要成为一名顶尖的销售人员，首先必须学习的是如何保持一种积极向上的心态。学习积极的心态 进入房地产行业之后，在工作的过程当中，我发现地产这个行业所涉及的面是非常的广，很有挑战性。我给自己设定了一个目标，用2年时间打基础，2年以后，我不会再做销售人员。所以，一个积极的心态，是对自我的一个期望和承诺，决定你的人生方向，确定自己的工作目标，正确看待和评价你所拥有的能力。你认为自己

20、是一个什么样的人很重要。比如像我，我认为自己是一个积极的、乐观的、友善的、非常热情、有冲劲的一个人。这就是自我的形象。一个有着积极态度的销售人员，相信他每天早晨起床都是面带微笑地对自己说。“今天我心情很好，我很高兴，今天会跟很多客户联系，我相信能给他们解决一些问题或解除他们的疑虑，我会成交的”；“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的销售业绩是最棒的”；这就是他对自己的一种肯定。培养你的亲和力所谓亲和力，就是销售人员和客户交流沟通的能力。销售人员的工作性质是直接面对面地与客户打交道，怎么才能更好地与客户沟通，让客户认可你，必须通过规范你的言行举止来实现。 在售楼的过程中，语言是沟通的桥梁。对销

21、售人员而言，语言应该是一门应酬与交往的艺术，不仅要注意表情、态度、用词，还要讲究方式和方法，遵守语言礼仪，是顺利达到交往效果的“润滑剂”。 在人际交往中，约有80%以上的信息是借助于举止这种无声的“第二语言”来传达的。行为举止是一种不说话的“语言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身体展示的各种动作。一个眼神、一个表情、一个微小的手势和体态都可以传播出重要的信息。一个人的行为举止反映出他的修养水平、受教育程度和可信任程度。在人际关系中，它是塑造良好个人形象的起点，更重要的是他在体现个人形象的同时，也向外界显示了作为公司整体的文化精神。 语言的礼仪不是天生就会说，优美的举止也不是天生就有的，这些都是

22、通过长期正规训练出来的。只要通过每天自己抽5分钟来练习，自然而然地养成良好的仪容仪表、举止姿态习惯，自然地使用礼貌用语，和自然的情感表达。这样训练出来的销售人员才具有亲和力。提高你的专业性水准 房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。 楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步，你有再好的心态与自信心，可对楼盘的产品知识一无所知，客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候，你即一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。 我们都知道楼盘的销售规律，新盘开盘上市的时候，因为地域需求、新盘上市、从众心理、升值期望、

23、炫耀需求、投资获益等等消费需求，是新盘上市迅速进入销售的高速增长时期，这一阶段通常持续三个月左右，三个月以后，楼盘销售进入平稳时期，约半年后销售进入逐步下降时期。通常，楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的，楼盘销售进入平稳时期的三、五个月，应该完成20%到30%销售量，即楼盘80%以上的销售业绩应在八个月内完成，一年内完成整个楼盘90%以上的销售量。 当楼盘面对有效需求，开发商有效供给，售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售，一旦错过楼盘销售增长期、平稳期，就只剩下漫长的等待，非常可惜也非常被动，尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知己知彼的销售人员是

24、战胜竞争对手的决胜砝码。商品房的价值比较高，往往很多客户是用一生的积蓄来购买的大宗买卖。因此反复比较、犹豫不决是常见现象，客户对楼盘能察觉的使用价值作了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就客户的购房需求作一番说明，成功率就会很高。 有效的售楼人员应该是半个地产专家，不仅对所售楼盘本身的特点（品味、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等）有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。在比

25、较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法很容易使客户产生逆反心理。因此，既要实事求是，又要扬长避短，为客户提供置业意见，使客户对你和你所销售的楼盘产生信任感。 要学会在与客户交流的过程中抓住客户所关心的问题作为突破口，那你就会成功的。用心体会1、“利他”的思考方式 有人说，“钱从客户口袋到销售人员口袋”这一段距离是世界上最长的距离，我觉得形容得很贴切。只要客户不掏钱出来，我们就永远得不到，所以如何缩短这一段距离是至关重要的。 与客户的沟通以及相处中随时以“利他”的思考方式去进行思考，如何帮助客户，如何才能让客户处在最佳利益的状态，如何才能让客户觉得贴心，才会帮客户解决困扰，才会让客户喜欢买你推销的

26、房子，才会让客户将你视为朋友，而不是在客户的眼中只是一个老想把房子卖给他，如此失败的一个销售人员而已。利他的思考方式可以让我们跟客户站在同一阵线去解决问题，你是他的最佳战友，而不是站在你销我买的对立立场。2、避免自己制造的销售误区 在销售工作的过程中，常常会不自觉地陷入自己制造的误区而不自知。这其中有两个误区是我们最容易掉进去的，所以必须随时提醒自己。 其一是：当我们想要将手上的房子销售给客户的时候，客户真的需要吗？是他真的需要还是我们觉得他需要，如果只是单方面我们觉得他需要，那么成交可能就会距离我们遥远而且机会渺茫。所以在面对客户销售之前，如何唤起他的“需求意识”，以及如何创造他们的需求是我

27、们必须要用心的重点，因为在他不认为自己需要的时候，他是绝对不可能点头同意成交的。对客户来说最好的房子就是客户已经产生需求的房子才是最好的房子，所以优先销售需求，然后再销售房子给客户，而不是先销售房子后才销售需求。 其二是：我们所提出的意见是基于客户的需求来考虑的，还是我们只将焦点集中在自己的业绩完成上，所提出的意见是为客户量身定做，还是为我们自己量身定做。这两种心态造成我们和客户之间的不同距离。我们当然希望客户的订单越大越好，成交的金额越高越好，但是客户的期望却并非如此。每一个客户的期望都是希望能够在最低的金额下发挥到最高的效率，客户并不是吝啬花钱或者挑毛病，因为换一个角度来思考，如果我们自己

28、是客户，当我们决定要花钱买房的时候说不定比现在这些抱怨的客户更加的挑剔。一个成功的销售人员在客户的心目中是客户问题的解决者，而绝对不是客户问题的制造者。3、成功地销售商品给自己 其实在这个世界上最难销售最难面对，以及最挑剔的客户常常就是自己。因为你自己最清楚这样的房子能不能够满足自己的需求，要说服自己购买并不是一件容易的事，如果能够让自己燃烧起购买的欲望，甚至让自己下定决心购买，你需要的是什么呢？而在自己销售给自己的过程中十有八九你会询问自己的问题可能也会是客户会问的问题，怎样的回答方式可以令你自己满意呢？ 如果你已经能够成功地说服自己购买，那么在市场上所会面临的问题你差不多都已经考虑在内了。

29、这是一种很好的练习方式。拿自己来试试看一定好过拿客户来试，如果自己都说服不了，你如何能够有十足的信心去面对客户呢？所以有很多销售人员在销售过程中所面对的拒绝或是挫折其实是自己缺乏联系所造成的结果。如果连你自己都不能接受的商品却硬要客户接受，这不是一件强人所难的事吗？我常常听到一些置业顾问在抱怨业绩不理想，客户有多么多么的难缠，这个时候，我们更多的是问自己的问题： 1.如果我是客户，我会不会跟我自已买东西？这包含了我的形象和态度。 2.我所销售商品的好处是否已经足够满足我自己了呢？ 3.我在商品上的保证是够让我自己拥有安全感了呢？ 4.在商品一定的价格上我是否已经赋予它更超值的价值而令我自己满足

30、了呢？ 5.客户所提出的问题，如果我是客户我会与自己所回答出来的答案满意了吗？ 6.这样的住宅是否拥有我的热情和我的生命力，如果我不爱这样商品，这样商品为什么要帮我创造财富呢？ 所以在我们销售房子给客户之前应该先试着销售这样的商品给我们自己，尝试去说服自己购买，一人同时扮演两个角色作攻防。一个是我们所谓百般难缠的客户，一个是销售人员，一个不断提出拒绝购买的理由，另一个不断地提出好处、利益和价值，一个扮演没有兴趣购买的客户，一个扮演不断挖掘与创造客户需求的销售人。在这样的攻防中如果你能够成功的销售商品给自己，就等于你已经了解客户了。 用这样的方式只要不断地练习就可以帮助一个置业顾问提升其察言观色

31、的能力。最终你会发现自己越来越懂得客户要什么，越了解客户在想什么，再也不会去抱怨，我都不知道客户的心里到底在想什么！因为你已经可以很容易在角色转换的练习中进到你的客户的心里最深处了，这样才叫做真正的掌握客户行为，掌握客户心理。对置业顾问而言，稳定踏实的业绩就是从这里开始的！4、善于倾听，创造优势 我们在售楼部常常会碰到这种情况，当客户走进销售大厅的时候，我们的置业顾问就开始滔滔不绝的向客户介绍楼盘，好像一个展览馆的解说员，不管客户爱不爱听，想不想听，自己只管讲，嘴巴说的太多，完全不在乎客户的感受与认同度和需求如何。当客户提出一些问题的时候，马上反驳，甚至企图想要改变客户已经表达出的需要来完成成

32、交，这样的方式当然无法完成成交！因为，你根本不知道客户需要的是什么。也许你觉得自己沟通得很好，但是一场沟通的成功与否，客户所打的分数才是真正的分数，要客户说好才是真正的好。我常常形容这种销售的方式叫乱打鸟的销售方式，成交与否运气的成分居多！除非他所谈论的刚好是客户所需要的，否则90%以上的机率不会成交！我们必须耐心地让客户把话说完，在客户诉说的过程中，去捕捉客户的购买心理，这样才能有重点地去说服客户，才能实现理想的销售业绩。5、少用太专业的术语 销售人员在介绍楼盘的时候，尽量采取口语化的形式来挖掘客户的需求和拉近与客户之间的距离。我们经常看到有一些销售人员在接待客户的时候，一股脑的向客户炫耀自

33、己是房地产业的专家，用一大堆专业术语向客户介绍，比如说，我们小区的建筑密度是多少、容积率是多少、绿化率是多少等等，让客户如坠入五里云雾中，一头雾水，不知道你要讲什么，而且给客户造成一种心理压力。我们仔细分析一下，就会发现，销售人员把客户当成同仁在训练他们，满口都是专业，让人怎么接受？既然听不懂，还谈什么买房？如果你能把这些专业的术语，用简单的话语来转换，比如直接的说出两栋楼之间的距离是多少，花园的面积有多大，活动的场所有多少个或有多大等等，让人听后明明白白，才能有效地达到沟通目的，楼盘销售也才没有阻碍。6、满足客户的精神需求 客户的需要有时候并不见得只在房子上，房子的需求只是他的需求之一。如果

34、你自己是客户也会如此，只是你可能不曾仔细想过而已。试想当你站在销售大厅购买房子时你只有需要房子的功能吗？还是你要有被尊重、被赞美、被关怀、被注意的其他需求呢？有时候客户其他的需求也许高过对于房子的需求。你在销售的过程中是否注意到这些呢？ 国外的教育体系中强调的是启发式教育。要满足客户也是一样的道理。我们最容易犯的错就是不断地将房子一直介绍给客户，期待客户购买。却不知客户到底需要什么样的房子，把焦点放在自己的业绩上大过于客户的需求上，只想卖给客户这样的房子，但没有去想客户为什么必须要购买这样的房子。还有哪一些房子可能才是客户需要的，事前没有分析，洋洋洒洒地把楼盘所有的户型没重点地介绍给客户自己去

35、挑，结果浪费客户的时间和精神，而你也不会获得一个很好的回应。因为十之八九的客户并不会有这样的耐心去看完你所拿出来的资料，结果资料就跟废纸一样被扔掉了。所以，在与客户交谈的过程中，我要求销售人员都必须要准备好一份稿纸，随时的把客户的一些建议和意见记录下来，让客户感觉到被得到尊重，并通过记录，你可充分地了解到客户想什么、需要要什么，有什么是他不满意的。这样你才能找出解决问题的办法。客户喜欢你是因为他想到的你都帮他想到了，客户需要的你都帮他准备好了，让客户觉得你在重视他。客户下不了决定的时候你可以提供客观的参考意见，让客户跟你做生意没有负担，客户跟你沟通起来轻松愉快，你永远是他问题的解决者而不是问题

36、的制造者，甚至你是客户的知音。如果今天有客户喜欢跟你做生意甚至期待下一次跟你做生意，那么你就成功了！用心做事1、有良好的工作态度 任何战略的实施都要通过市场来体现，要得到营销队伍强有力的支撑。所以，很多公司会不断地对销售人员进行销售培训，期待通过这些训练能够让销售业绩突飞猛进。在培训的过程中，几乎所有的销售人员的问题，都是跟方法和技巧有关：我如何做才能让客户下订金把房子卖出去？这是问得最多的。销售到底什么是最重要的？答案其实很简单也很沉重：观念与态度。 如果你所面对的是一个根本不愿意去面对市场的人，或者没有把销售当成一项事业来做的人，不停地告诉她销售的方法和技巧，终究也不过是浪费时间而已。因为

37、，他的大脑会决定他的行动，改变他大脑里的想法才能够改变他的外在行为，所以销售的方法与技巧只对一种人有用，那就是一个拥有健全的营销心理的销售人员。其实，销售培训是一项长期的工作，是贯穿整个销售的全过程，它不是技巧性的培训，更多的是工作中的心态调整，也就是营销心理的培训。 一个营销人员所产生的问题当中有50%是来自于自身的问题，只解决问题的方法和技巧也是治标不治本。要训练出一个成熟的销售人员，最重要的是如何使一个销售人员首先建立好正确的销售观念和态度，否则后面的问题更错综复杂，不知从何做起。 销售的方法和技巧都不是唯一性的，人的个性不同，与人打交道的方式也不同，具有良好工作态度的人会自己去创造出合

38、适自己的销售方法和技巧。所以，要有一个良好的工作心态，关键是销售人员本身的从业观念和态度问题。作为一名销售员，最核心的素质是亲和力和专业性。亲和力不是天生就有的，是靠长期的、用心的、认真的去做，慢慢的锻炼出来的。同时，作为一名有一定的专业素养的，能担起客户买房置业的顾问的，首先要清楚知道自己在“卖什么”才能“卖得好”和“做得好”。所以在业务上必须要非常熟悉。2、每天坚持练习言、行、举、止 我以前做置业顾问时，每天都会抽出5分钟的时间对着镜子练习微笑、练习站姿，对着自己说一些礼貌用语，通过长期的坚持练习，身边的朋友们都开始感觉到我的变化，说我变得越来越漂亮了。3、 每天坚持做一份业务作业 在提高

39、对楼盘的认知程度的时候，我通常的做法是：利用空闲的时间自觉进行业务练兵，每天自己坚持做一份业务作业，所以我的业务能力和专业水准提高得很快。业务作业内容包括：项目的经济技术指标；项目的位置、周边环境；项目的平面布局，周边的长宽；项目的户型种类、分布；单套房型各功能间的开间、进深 及面积、层高、楼间距；有关销售文件的解释；装修标准；配套设施；了解工程进展；物业管理；价格、优惠条件；罗列项目卖点；每天必须对着模型针对以上的内 容讲一次盘；房产备案登记流程、收费标准和要求提供的个人材料；银行按揭的流程、收费标准和要求提供的个人材料；产权证的办理及费用和要求提供的个人材料；土地证的办理及费用和要求提供的

40、个人材料；按揭银行及利率和计算；购房后相关费用。4、认真做好客户档案的记录 1.姓名、姓别、来访人数、客户特征、来访交通工具、联系 、意向户型、意见建议、认知途径、来访批（人）数、意向价格、交楼标准、客户来源等； 2.记录每一次洽谈经过，将与客户的每一次接触过程尽量详尽地记录下来（包括 追踪、多次来访情况），以便掌握客户情况； 3.建立联系通道。与客户保持经常性的联系，通过 访谈等方式了解客户动态，通过交往，把客户交为自己的朋友； 4.坚持不懈。客户如果还没有做出购买决定，就要继续跟踪； 5.结案。记录客户成交情况或未成交原因。 我以前经常在空闲的时候，翻看自己的客户档案，回忆客户的模样，接待

41、的过程，加深对客户的印象。当客户第二次来访或来电的时候，我都可以准确地叫出他的名字，我和客户建立朋友关系就是从这一步开始的。只要你们在工作当中，认认真真地去做，我相信你也会做到和做好。 所以，今天我可以告诉所有从事销售行业的人说，用心就是最高水平的销售技巧。 优秀的售楼人员应该具备的专业素质包括： 第一，必备的专业知识，你必须是这个行业的专家，这样你才有资格向别人推荐你的产品。 第二，正确的售楼心态（诚信是根本），不是靠花言巧语或欺骗来实现成交的，多一些换位思考。 第三：个人的仪容仪表以及潜在的高素质。专业的形象及彬彬有礼的举止会为你赢得第一良好的印象，有助于消除客户的戒备心理和彼此距离感。

42、第四：具有和客户良好的沟通能力（亲和力），先让客户认同你、接受你，这样客户才会更好的接受你所推荐的产品。 第五：学会和同事很好的相处，特别是有利益冲突的时候要能够正确对待和处理，当然了 还有和领导的关系，这就不用多说了。 第六：虚怀若谷，不断学习，勤思考市场营销技巧 很多老板创业都是从销售起步的。如IBM的创始人以前就是一个很好的销售员。做好销售，一方面能积累资本，为创业做好物质准备。另一方面能锻炼自己做生意的能力。不管是替人打工还是自己开公司，销售都是一个最重要的内容之一。在现在的时代里不缺产品，而是市场，要生产市场需要的产品，要把市场需要的产品推销出去，需要市场营销。我认为销售是营销的核心

43、部分。如果学会了做销售就是学会了做生意。因此，对有些人来说，要创业，不妨先从做销售做起。 那么，如何做一个成功的销售员呢。销售员需要一定的素质。这种素质，有的是先天具有的，但更多的是后天的努力。销售能力也是一个人创业的基础。 熟悉自己推销的产品的特点。优点、缺点、价格策略、技术、品种、规格、宣传促销、竞争产品、替代产品。尤其在客户面前要注意显示对产品非常熟悉。 熟悉自己推销产品的目标客户。这些目标客户要进行分类，哪些是核心客户，那些的非核心客户，哪些是重点客户，哪些是非重点客户，客户可以分成几类，按照什么方式分类，争对不同的客户类别应该分别采用什么不同的策略和方法。对不同类型的客户所分配的时间和精力是不一样的。 熟悉产品的市场。市场怎样细分，竞争对手有哪些，市场的容量如何，客户的地理分布和产品的时间分布如何，产品市场的短期发展趋势（未来2-3年的发展趋势）。 推销产品时，要合理安排时间，要根据客户的购买习惯和地理位置进行合理的空间分配。要讲究方法和策略。推销不是一味的蛮干，要随时总结经验，不断提高。而且销售还具有这样的特点，就是一开始着手的时候非常难，无从下手，随着时间的增长，会渐入佳境。从中会挖掘出很多商机。销售的过程也是一个扩大人际交往的过程。通过这种活动，人际关系网会大量扩大，信息量也会大量增加，这些人际