浅谈房地产项目实施阶段的造价控制-王倩雯.docx

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1、建设与发展 建筑工程技术与设计 2016 年 10 月下 1677 浅谈房地产项目实施阶段的造价控制 王倩雯 （青海诚容工程项目管理有限责任公司 810000） 【摘要】 近年来，我国房地产产业取得了十分惊人的成绩，已 成为社会经济提升的重要性标志，不仅改善了人们的居住条件， 也为城市化进程提供了良好的发展途径。随着房地产建筑市场竞 争力的不断提高，各房地产项目的实施和建设也呈现出日趋激烈 的状态。为了有效稳定房地产的市场地位，就要从控制房地产项 目的造价方面入手，加大工程造价的管理力度，采取科学、合理 的控制方法与措施。本文也会对房地产项目实施阶段的造价控制 进行详细的阐述与探讨。 【关键词

2、】 房地产项目；实施阶段；造价控制 进入新时期以后，我国房地产项目也呈现出一片繁荣的景象， 并出现了日趋激烈的竞争势态。在这种严峻的环境中，各开发公 司及建筑企业间的适者生存现象就显得格外突出，为了稳定市场 地位，求得长期的生存和发展，房地产企业除了要创设符合时代 需求的建筑产品外，还要在其实施阶段加大对工程造价的控制力 度，最大化降低施工成本，努力实现小投资、大回报的控制目标， 采取行之有效的控制方案，科学合理的开发房地产项目，为其长期、 稳定的发展奠定良好的基础。 一、加强招标管理 要想更好的加强房地产项目的招标管理，首先就要运用工程 量清单形式来招投标，具体说就是按照招标文件和施工图纸的

3、要 求与标准来实施。根据国家相应的工程量计算标准，并结合严格 的预算定额子目分项要求，进行招标书的编制和拟建工作，招标 内容一定要从实际工程情况出发，按其建筑特点及构建结构，计 算出各项施工阶段中所需要的设备、人力、材料等实物工程量， 列出详细的计量清单，以便于作为投标单位填写投标单价时的一 种有效的计量措施。在工程招标管理过程中，通过采用工程量清 单的形式，不仅弥补了工程单价与市场竞价之间的弊端，也从根 本上避免了因设计变更而增加工程成本的现象。由此可见，通过 加强工程招标管理，采用工程量清单形式，既给建设单位带来一 定的经济利益，又给造价控制工作提供了很多便利的条件。 二、对房地产预算外费

4、用支出进行细化管理 （一）合理控制材料价格 在房地产项目工程造价控制中，施工材料价格的控制使其最 主要的控制任务，因为材料成本在全工程投资费用中占有很大的 比例，所以，相关造价管理人员必须按照严格的材料控制标准， 明确施工阶段的材料价格，从而有效地控制工程造价。目前，建 筑材料市场的商品琳琅满目，价格也是高低不等，房产项目管理 人员在采购施工材料时，一定要掌握市场行情，并亲自深入到建 筑市场，对房产建筑材料信息及实际施工情况进行全面的调研， 以便于为工程成本的预算提供有效的参考。 （二）严格控制设计变更 在工程施工阶段，经常发生设计变更的情况，不仅增 大了返 工几率，拖延了施工进度，也给工程造

5、价增加了很大的阻碍。究 其原因，主要因为工程设计不符合发包方施工图纸要求、施工材 料质量不合格等原因所致，因此，在房产项目施工过程中，工程 管理人员要结合监理部门对施工设计图纸进行详细的监督和检测， 找出图纸中存在的缺陷和不足，并及时的将容易发生变更的部位 明示给相关项目负责人及施工人员，避免日后出现变更情况，影 响施工的进展。另外，还要制定分级控制、限额签证等造价管理 制度，对施工中容易变更、涉及到成本费用的施工部位进行严格 的管控，只有经过设计单位的代表以及发包方和监理工程师的确 认和签字，才能进行工程变更。因此，施工企业应安排专业的造 价管理人员对各项施工环节进行实时的监控，从根本上降低

6、工程 的成本。 （三）严格管理现场签证 施工阶段是房产工程整体施工中周期最长的一个项目阶段， 所涉及的各种影响造价的因素也十分之多，如：工程的计量、工 程变更控制、索赔管理、施工现场的环境变化等因素。在进行施 工阶段的造价管理工作时，首先要打好提前量，对各种造价影响 万方数据 因素做好充分的调查和研究，制定相应的防护措施，并建立完善 的施工组织，遵循设计师的设计理念去完成每项施工项目。其次 要控制施工阶段的每个施工环节，严格检测签证报告，看其是否 符合建筑合同标准，一旦发生变更情况，要及时通知上级领导部门， 以便做出科学有效的整改方案。此外对施工变更方案，要进行严 谨的核查，确保签证以及工程变

7、更价款与工程设计标准相符合， 才能进行下一项管理工作。同时对每期的工程结算要进行严格的 审查，最大化避免工程造价的增加，从而为施工企业提高经济效益。 （四）房产项目竣工验收阶段造价管理 竣工验收阶段标志着房产工程的完美收官，主要是对工程建 设质量进行全面的检查，并对其进行科学的评估和分析。将招标 合同与项目合同中的工作量作为整体验收过程的审核标准，相关 结算人员要掌握设计图纸的各项施工项目，熟记每项环节的工程 数量。对各项竣工资料进行认真的推敲和分析，避免出现任何失误。 另外在审核过程中，验收人员要亲临现场，对签证报告、工程量、 材料调价等项目逐一的检查和审核，看其是否符合工程建设标准， 避免

8、出现签证单内容和设计图纸中的定额内容相重复的现象发生。 此外在工程竣工结算后，还要对整个工程造价的过程进行详细的 分析和总结，拟定完整的总结报告，为建设单位进行下次项目建 设时提供重要的参考依据。 三、对施工过程进行全面的控制 （一）施工组织设计应与企业经济利益相一致 在房产项目施工过程中，管理人员一定要对施工合同中的工 程量清单、材料单价及其它相关文件进行全面的监测和核查，并 对现有的设计方案进行必要的完善，从而实现施工组织设计与经 济效益相统一。项目设计主要依据正确的决策方案，对设计图纸 进行详细的信息传递，明确各项施工技术及相关施工标准，其也 是工程造价管理的核心环节。因此为了保证项目设

9、计的合理性， 减少工程造价的投入力度，建设单位要选择严谨的设计单位全权 负责工程项目的设计工作，并协调好各部门的工作关系，对已完 成的设计图纸进行严格的检测和审核，看其是否符合项目需求。 其次要对各项所需的材料和设备进行最低限额的设计，制定完整 的研究方案，并以精细化的投资估算方法，来分解各项制约投资 的因素，从而体现设计方案的科学性和可行性，进一步提升我国 房产造价控制水平。 （二）加强施工现场造价的控制管理 在房产工程施工前期，相关施工人员应对具体施工环境、施 工技术及项目预算等工作进行全面的了解，这样才能给现场造价 管理提供便利，也可以从以下几点进行分析。其一，要对施工进 度进行管理，制

10、定严谨、科学的成本使用计划，使进度控制与造 价控制相统一。其二，落实现场管理责任制度，明确管理目标， 对各单位工程及一些隐蔽工程进项仔细的审查和验收，杜绝一切 安全隐患因素。其三，加强对现场施工设备的管理，在操作施工 设备时，要按照相应的操作流程，并对其进行定期的维护和保养， 增强其使用周期，避免因设备发生故障，而增加维修成本的现象 发生。 结束语： 综上所述，要想全面控制房产工程的造价成本，就要对整个 实施阶段的工程造价进行监督和管 控，加大管理力度，解决一切 影响工程造价的因素。同时需要每个工作人员的主动参与，明确 岗位责任，使其各部门之间相互配合、相互协助，共同将监督管 理工作落实到各项施工环节中，这样才能有效实现房产项目成本 控制目标。 参考文献： 1 林惠榕 . 析房地产开发项目实施阶段工程造价管理 J 福建 建材 . 2016(03)12-13 2 贾森林 . 谈房地产项目工程造价的全过程控制 J 科技创新 导报 . 2016(05)19-20