策源XXXX年12月南昌小商品城后期定位报告(简).pptx

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1、策行天下致胜有源 南昌小商品城项目武汉策源业务发展部筹建计划（思路）2010.4南昌小商品城 后期定位报告（简）本报告仅供客户内部使用，版权归上海策源机构武汉策源房地产经纪有限公司所有，未经策源房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010年12月策行天下致胜有源 南昌小商品城项目2区域内最大规模商业综合体项目坐拥一线赣江自然景观，融入大象湖，浓厚的人文气氛未来片区主城区，发展潜力巨大规划小商品市场，物流基地，商务配套，居住，自身完善丰富南昌新动力源泉、推动城市化新发展策行天下致胜有源 南昌小商品城项目一 座 城 市 的 新 高

2、度百 万 平 米 小 商 品 城区域前景 城市未来新动力源泉 城市化进程 引擎是什么，怎么做燃料策行天下致胜有源 南昌小商品城项目思维框架 CATALOGUE 项目属性分析市场机会点分析发展方向研判发展方向分析物业发展建议方案一方案二方案三发展方向建议策行天下致胜有源 南昌小商品城项目1项目属性分析ONE 策行天下致胜有源 南昌小商品城项目莲塘组团，南昌都市圈的副中心，城市新兴发展区本项目位于南昌莲塘组团，在总体布局结构上，莲塘组团规划方案将成集商务办公、产业制造、汽车零配件、兼容居住于一体的，功能相对独立的生态宜居新城，建设成为南昌都市圈的副中心。象湖昌南朝阳州市中心红角州九龙湖长棱工业园新

3、建红谷滩九龙湖红角州莲塘新城朝阳新城项目属性区域归属策行天下致胜有源 南昌小商品城项目百万平方米的大型商贸综合体，完全满足居民的起居住行吃喝需求；区域配套不足被弱化，但北面的绿化带及西面的沙场对项目有较大影响。一期市场物流基地还迁住宅商住配套后续商业用地大面积绿化带 沙场项目属性地块简况优势：地块整体规模较大，容易产生集聚效益紧邻赣江水系，江景资源可以挖掘未来规划的区域中心，增值潜力大劣势：区域大范围施工，交通、环境有一定影响项目住宅地块狭长，不易规划高压线对住宅视觉与辐射压力的不利影响江边沙场产生的视觉干扰策行天下致胜有源 南昌小商品城项目p 象湖新城规划面积及人口：总用地面积约29.80平

4、方公里，人口规模按35万人控制；p 功能定位：“承市启县”的有机组团，纵接南北的功能，集生活、居住、休闲、娱乐、商贸为一体的新型片区；p 布局结构：一城两片区，一主一副两中心，一横一纵“T”型公共空间生态廊规划结构；项目位于“一城两片”的西片区，以商业金融、商务办公、文化娱乐设施为主导，构筑成新城主中心。南昌新城副中心，象湖新城 人居片区项目属性城市角色策行天下致胜有源 南昌小商品城项目p 抚河故道西岸规划为新城主中心，以商业金融、商务办公、文化娱乐等公共设施为主，对本项目的开发利好。p 抚河故道西岸沿线规划有游乐、会展、运动体育等大型的综合公园，这是本案开发不可多得的资源。项目位于未来新城主

5、中心，但当前仍处于开发初期；各项配套有待完善，对项目预期发展存在利好；新城主中心新城副中心新城规划绿化、游乐、运动等公园用地带南昌小商品城清水湾抚河故道西岸区域生态环境优良，区域配套建设加速。项目属性环境配套策行天下致胜有源 南昌小商品城项目快速路主干路次干路支路互通式立交分离式立交区域未来完善的交通体系，将有效地承载区域内商贸、经济的快速发展。p 项目所处位置与城市快速交通保持了合理的距离与联系，同时便利的次干路及支路将承担项目与社会活动的紧密联系。城市快速交通体系，扎实的经济发展垦荒基础项目属性交通分析策行天下致胜有源 南昌小商品城项目周边资源：地铁、铁路与高速等路网集结，四通八达，为象湖

6、进一步繁荣提高了机遇；经协调，在象湖新城规划一个公交枢纽站，届时象湖新城市民出行将有极大改善u 西客站、向莆铁路的建设带动区域开发，形成辐射发展圈，为本案所在区域进一步繁荣提供机遇；u 地铁2 号、4 号线的规划建设更是为项目锦上添花；u 昌樟高速、绕城高速为规划了市场物流功能的象湖片区带来了外来人群，促进对外交流与贸易；u 公交公司已计划在象湖新城规划一个公交枢纽站，届时市民出行将有极大改善；目前区域道路以城际城市快速交通为主，以老城区的连通为辅，整个日常生活交通有待完善。向埔铁路昌樟高速G320 国道绕城高速生米大桥西客站朝阳新城市政府地铁4 号线项目属性发展前景策行天下致胜有源 南昌小商

7、品城项目公共配套设施的缺失一直是象湖新城为人诟病的最大问题出行商业金融目前已开通的公交路线仅212、526路，公共交通设施仍显不足。各商品房项目沿街分布的商铺成为了区内现有商业配套的重要组成，区域型集中式商业尚未出现。区内金融配套设施缺乏。项目属性美中不足策行天下致胜有源 南昌小商品城项目 项目属性：区域属性：新城规划，百万平米大型商业综合体项目，挑战与机遇并存！有利因素：整个片区规划前景相对良好向好；交通通达性好；不利因素：目前周边不成熟、生活配套少；日常生活交通设施缺乏 物业间关系：商贸物流影响住宅品质拔高；同时为住宅提供客源；两者相互推动项目属性综合评判新城规划项目处于南昌莲塘组团，为集

8、商务办公、流通服务、先进制造业于一体的，功能相对独立的生态宜居新城城市大盤 总建面百万平米，商贸与居住配套，未来的市场挑战巨大；强势资源核心资源在于政府对组团的重点打造，尤其在市政的投入方面；西临赣江、东部有象湖湿地资源地块交通通达性良好距西客站较近，生米大桥可长驱直入本项目，昌南大道连通老城区品牌资源 超级综合商贸物流中心一级开发商实力打造策行天下致胜有源 南昌小商品城项目城市升级新城区品牌大盘城市变革引领生活变革定义板块即是定义城市建立标杆，建立标准整合资源，超越市场发展战略引领变革.定义城市.建立标准.超越市场项目属性本章总结策行天下致胜有源 南昌小商品城项目2市场机会点分析 two 策

9、行天下致胜有源 南昌小商品城项目南昌城市化率较低，城区面积较小，但正处于发展期，未来潜力较大 在中部城市中，南昌城市化率较低，但高于合肥、郑州及长沙；南昌城区面积位于中部六省省会城市最低处，发展潜力较大；南昌市中部物流中心正在建立，未来发展潜力较大，未来发展前景较好。南昌城市化、城区面积大有可为1、城市发展机会点分析策行天下致胜有源 南昌小商品城项目向莆铁路的建设，连通沿海出口城市，保证南昌成为大型物流贸易中转站，让中部成为物流延伸的广阔腹地，吸引外来投资 向莆铁路的建设加强和完善华东地区铁路网，填补中部地区铁路空白；加强沿海与内陆间的经济协作，让中部地区成为其物流延伸的广阔腹地；向莆铁路建设

10、带动沿线经济发展和社会进步，吸引外来投资；构成中部地区至东沿海港口运输大通道的骨干铁路线，形成的国家综合运输大通道。中部路网化，物流中转大有可为1、城市发展机会点分析策行天下致胜有源 南昌小商品城项目 武汉、长沙具有连通沿海出口的交通通道，其贸易商贸流通业发展较好；华中区域在工业原料及商品交易中心领域的存在空白；华中6省缺乏能辐射整个片区的商贸物流中转大站；小商品城与华南城立足江西，辐射华中六省，填补江西乃至全华中商贸物流领域的空白。发展商贸物流、承接产业转移、推动中部崛起。向塘将打造为内陆的商贸集散中心，降低商品出口成本；南昌将成为华中6省的商贸物流中心，对项目商贸物流发展极大利好 商贸中心

11、化，吸引华中辐射周边1、城市发展机会点分析策行天下致胜有源 南昌小商品城项目 城市整体发展思路:西进、东拓、北控、南延 总体规划主张：以中心城区的发展带动周边区域经济 总体规划格局:一江两岸，一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进 瑶湖组团九龙湖组团莲塘组团目前各功能区间正日益完善；西南向、东向发展最为明显 南昌思路：以中心带周边2、区域发展机会点分析策行天下致胜有源 南昌小商品城项目莲塘组团面积与九龙湖组团相当，定位为综合新城“西进”、“南延”战略意图实现的重要空间依托 九龙湖组团处于城市南向，是南昌“南延”战略意图实现的重要空间依托，是发展潜力较为明显的组团主城区乐华组团湾里组团九龙

12、湖组团瑶湖组团莲塘组团一核心五片分布图 莲塘地位：西南战略重要依托2、区域发展机会点分析策行天下致胜有源 南昌小商品城项目凭借“先行者的机遇”赢得发展先机，“综合新城”的定位，未来“产业的发展”，为区域价值的快速提升创造了机遇五大组团PK组团 定位 用地规模 主导产业 规划人口 成熟度 未来发展潜力瑶湖组团综合产业新城100-110平方公里航空产业、LED及相关高科技产业80-100万 成熟九龙湖组团副都市中心新城80-100平方公里省级行政中心、区域交通枢纽60万 启动期莲塘组团 综合新城 80平方公里汽车及零部件、制造产业70-80万 较成熟乐化组团 空港新城50-60平方公里航空高科技、

13、航空物流及相关产业25万 未启动湾里组团 旅游新城 18平方公里 旅游休闲产业 15万 初期瑶湖组团胜在区域成熟、环境资源好，机遇在于洪都搬迁带来产业及人口。九龙湖组团胜在大量实证投入，而弱于产业人口，机遇在于华南城商业的运营带来人口进入。莲塘组团现状弱于瑶湖、九龙湖，对购房者的吸引力也较瑶湖弱。因此具有巨大的发展空间。区域潜力：现状第三潜力最优2、区域发展机会点分析策行天下致胜有源 南昌小商品城项目4号地铁规划 各线路说明4号线，26公里，25站，丰和罗家镇。预计完成时间预计2016年地铁建设已开工，区域未来的交通网络；将与老城区紧密相连，交通快捷便利 发展动力：交通动脉日臻完善2、区域发展

14、机会点分析策行天下致胜有源 南昌小商品城项目项目位于四大组团核心，随着城市的发展与扩张，致使本项目将成为城市进一步发展的承接地 红角洲片区定位：文教、体育、旅游、高档住宅综合区 用地现状：居住用地出让已成为近期土地市场的“热点”，地价一路看涨，致使房价也会一路上升，且可开发土地为数不多 对本案利好：项目紧邻红角洲，随着其房价上涨，挤压客群外溢，本案将为城市价值洼地。九龙湖红角洲朝阳新城象湖2、区域发展机会点分析 项目地位：组团核心价值洼地策行天下致胜有源 南昌小商品城项目城市规划带来区域价值的腾飞 区域地处城市南延前沿方向，交通条件有巨大的改善，且是即将建成的西客站、地铁线路，向成熟的居住区方

15、向发展；板块格局逐渐形成，是综合新城，都市圈副中心；南昌经济良好发展态势，为片区提供了非常有力的发展契机，潜力巨大；四大组团的强势发展将为项目未来带来大量的人口资源。区域价值分析小结策行天下致胜有源 南昌小商品城项目3、区域房地产发展机会点各板块产品供应结构青山湖：传统高端住宅区，产品多样朝阳州：类豪宅区，以高层产品为主一线江景，高层豪宅集中区京东片区：以普通住宅产品为主普通住宅集中供应区红谷滩：中高端产品，未来供应有所减小以普通住宅和公寓产品为主。随着市区土地供应的减少，商品房供应量降、价格升的局势红角州：中高端产品，供应量增加 从供应产品结构来看 未来以中高端住宅为主 市场卖压增大 消费者

16、心理底线 被迫“水涨船高”南昌市板块分析“城区到郊区”住宅由“高端”向“普通化”产品演变策行天下致胜有源 南昌小商品城项目商品住宅市场分析市区南昌商品住宅市场价格分析（2006-2010）数据来源：南昌市国土资源和房屋管理局2008年 2009年2010年（1-10月）预售住宅成交面积(万)178.96 419.4 252.8增长率(%)-61%134.4%-39.7%预售住宅成交价格(元/)4705 4788 5713增长率(%)6.1%1.8%5.17%分析 商品住房需求基本稳定，然而受宏观调控政策的影响，08年整体市场剧幅波动，市场发展基础良好，趋势稳定。09年受新增供货量减少、各项政策

17、刺激、价格调整到位、银行信贷宽松、刚性需求和投资需求等各种因素，房地产市场成交量得到了报复性反弹。10年受供货量以及09年大面积去化成交萎缩，南昌楼市场受新政影响较小3、区域房地产发展机会点南昌地产市场基础好，趋势稳，政策影响小策行天下致胜有源 南昌小商品城项目区域市场板块概念南昌市依据地域划分，大致可分为以下几个板块概念：红谷滩板块、红角洲板块、凤凰洲板块、青山湖板块、昌南板块、新建县板块、象湖板块、湾里板块、朝阳洲板块、市中心板块竞争格局：各板块发展不一，客群走向明显，中高端客户以市中心及红谷滩为主要购买点，而象湖及昌南，成为中低端客户聚集地，而湾里板块目前吸引市区客户能力差，销售量极低。

18、客户特征：象湖及昌南板块客户在高房价的压力下，开始认同郊区发展，开始外迁郊区板块居住，如象湖板块、昌南板块竞争要点：昌南板块已较成熟，九龙湖板块在崛起，朝阳新城即将大热，相比之下，小商品城项目的地理位置及前景（居住、工作连接并不便捷）尚未展现，而且客户现阶段对区域认知处于完全陌生3、区域房地产发展机会点本案位于中低端客户聚集地，地理位置及前景未展现，客户对区域认知完全陌生策行天下致胜有源 南昌小商品城项目市中心土地枯竭未来供应极少青山湖沿线土地基本开发完毕，未来供应有限高新区尚有大量土地存储，未来土地供应量较大九龙湖片区目前土地开发量少，未来将有大量土地供应湾里土地以大规模出让，区域未来土地供

19、应不多新建县长棱工业园未来居住中心区的新定位，注定未来土地将集中放量经济技术开发区工业园区的打造，使得未来住宅土地供应有限凤凰洲剩余可开发土地较少，未来供应有限红谷滩中心区可开发土地都已出让，未来基本无土地供应红角洲土地出让基本完成，未来土地供应较少朝阳洲2010年土地大量供应，预计2011-2013年为地产开发热点板块 青云谱老工业区，未来将有大量土地放量象湖新城土地已大量供应，但未来住宅入市体量较大京东区域土地存量充足，未来供应热点区域未来供应热点区域未来供应热点区域未来供应热点区域未来供应热点区域当前热点板块土地资源稀缺，未来高新区、京东片区、新建县、九龙湖等区域将成为土地供给热点区域策

20、行天下致胜有源 南昌小商品城项目市中心均价过万，客户外溢朝阳洲未来滨江高尚居住区，房价过8000青山湖均价超万城东板块均价5500青云谱区价格洼地，均价5200大昌南片区象湖新城为供应主力，区域低价位楼盘云集，目前均价3800大红谷滩整体均价越过6500本案经济技术开发区楼盘较少，均价4000新建县房价快速上升均价4000湾里区去化缓慢，均价2800九龙湖片区尚未有地产开发 近两年房价快速上升，市中心及青山湖周边均价破万；朝阳洲板块迅速崛起，未来房价将达8000以上；红谷滩当前几乎无房可售，红角州未来供应也极有限，同时均价越过6500元/平方关口；新建县房价也随着红角州房价走高，预计明年达到4

21、500元/平方以上；目前昌南、湾里、经济技术开发区为房价洼地但未来区域供给偏少价格也水涨船高。受价格挤压、外溢现象明显；项目作为价值洼地无疑具有大量的机会 市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不外溢向其它板块，而未来土地集中在高新区、京东片区、新建县、九龙湖等区域，将承接了大量外溢客户。本案项目将可能成为南昌楼市价格洼地。策行天下致胜有源 南昌小商品城项目青山湖板块城市核心板块红谷滩板块朝阳州板块红角州、凤凰洲板块城东板块 青云谱板块 莲塘板块象湖、湾里板块板块现状依托湖景资源该区域吸引了南昌高端客户和外地置业者南昌老城区，政府所在地，南昌本土高端人士钟爱地南昌江景豪宅分布地之

22、一与市中心合适的距离和商业中心的影响力支撑了其中高端价格随着红谷滩在发展，近年开发新区，自然环境是吸引居住者的首要因素。高新技术开发区，临近艾西湖，自然环境与品牌是吸引居住者因素产业聚集所带来的居住人口支撑起房价的不断攀升城市南拓的第一承接区域。基础设施完善，区域发展成熟。凭借较低的房价支撑起房地产市场核心资源湖景资源城市商务未来的城市中心新区规划 自然环境 自然环境城市商业配套设施 低价板块未来发展成为南昌顶级豪宅住区土地资源日益稀缺，价格稳中上升土地资源有限，后续供应乏力土地资源有限，价格提升空间大品牌开发商绿地的进入使区域平台价格提升品牌开发商万科的进入使区域平台价格提升随着产业的发展，

23、未来区域升值潜力不可低估区域内供应量将持续增加，供需两旺。发展速度快，是南昌中低价房主要供应区域产品类型高层小高层多层别墅、洋房高层小高层高层小高层高层小高层高层小高层多层别墅、洋房高层小高层多层小高层多层高层小高层多层高层小高层多层平台价格6500-20000 7000-14000 6500-10000 6500-11000 6000-8000 5000-6000 5000-6000 3200-4300 3500-4200代表项目香溢花城万科青山湖金域名都央央春天世纪中央城绿地中央广场皇冠国际众鑫城上城绿地香颂东方海德堡中兴和园世纪风情魏玛锋尚英伦国际玺园大湖之都幸福时光乾茂宫园 各板块的核

24、心资源均有所不同，层次分明，差异化明显，板块格局的形成使客户按承受能力和居住偏好重新分布，客户与板块对位现象显著。根据客户外溢的特点，项目客源应当是第三圈层策行天下致胜有源 南昌小商品城项目未来1-2年南昌供应预计2011-2012年将有650万住宅项目入市，土地放量，竞争激烈南昌市2009-2010年10月共成交居住用地4942亩（含部分商住用地），329.6万，预计未来两年将集中上市，总供应量约为650万。策行天下致胜有源 南昌小商品城项目预计2011年市场成交量不会大起大落，成交量与2010年相似，年消化量在300万方。2011年市场消化量预测时期 成交量（万）备注2008年全年 169

25、.18 受全球金融危机影响2009全年 419.4 房地产回暖，消化了2-3年的存量2010.1 23.8110年是房地产政策年，4月第一轮调控，10月又开始第二轮更为严厉的调控，成交量受一定的影响2010.2 13.032010.3 19.22010.4 34.832010.5 16.122010.6 22.112010.7 15.592010.8 22.442010.9 40.122010.10 42.242010年合计 250300万左右2011年预计 300万左右预计2011年也是房地产调控年，成交量与2010年相当策行天下致胜有源 南昌小商品城项目市中心房价上涨土地稀缺、客户外溢，为

26、本项目带来发展的契机p土地资源日益紧张，市中心可开发用地稀少，未来区域土地供应主要集中在高新、京东，随着高新区域的热点开发，本项目开发潜力较大；p市中心、青山湖房价过万，红谷滩整体均价越过7000，大昌南、湾里、经开区等地未来供应也将持续放量，项目所在片区未来将可能成价格洼地，优势将凸显；p市中心客户将大量外溢，而未来土地供给的热点区域将承接大量客户，象湖板块无疑获得客户来源的机会，为本项目创造了机会；p根据客户外溢的特点可得，板块客源应当是以象湖、青云谱板块的第三圈层的中低阶级客户为主。对项目启示：策行天下致胜有源 南昌小商品城项目区域住宅项目分布3、区域房地产发展机会点p 住宅住宅项目均分

27、布在区域东部。p 分布现状符合区域规划的西商东居的规划原则。策行天下致胜有源 南昌小商品城项目项目名称 总建筑面积 容积率 户数 物业类型 均价 去化率 案例特色伟梦清水湾 118万 1.4 9900住宅（低层、多层、高层、小高层）3800 88.80%低密居所力高国际城 86万 1.78 6885 多层、小高 4200 76.70%复合宜居生态地产保集半岛 70万 1.4 5742 多层、高层 3900 68.50%低密居所,花园洋房幸福时光 96万 1.31 8324多层、小高层、高层、叠拼、花园3900 81.70%低密居所,花园洋房丰源淳和 40万 1.2 3020 低层、多层、小高层

28、、高层 3800 72.80%宜居生态地产,花园洋房九里象湖城 60万 1.36 4500多层、小高层、高层、联排别墅4000 100%景观居所居住主题公园 130万 1.2 高层、小高层、多层、低层 3800 85.30%复合地产,低密居所平安象湖风情 76万 1.4 4885 低层、多层、小高层、高层 3800 53.60%低密居所景城名郡 60万 1.4 5583 多层、小高层、高层 3500 72.90%宜居生态地产奥林匹克花园 60万 1.2 5000 多层、小高层、高层 3700 91.90%宜居生态地产,奥运地产金沙逸都 14.4万 1.4 1500 多层、小高层、花园洋房 36

29、00 81.20%低密居所区域住宅项目概览区域内大盘云集，象湖新城以商品住宅开发来拉动区域建设3、区域房地产发展机会点策行天下致胜有源 南昌小商品城项目2009年区域各项目成交概览序号项目名称 销售套数均价面积（）套均面积（）（元/）1 奥林匹克花园 1212 3267.15 121656.12 100.382 清水湾 384 2692.81 30369.74 79.093 平安象湖风情 429 2968.07 39472.34 92.014 九里象湖城 1075 2989.38 114798.53 106.785 居住主题公园 974 3209.56 108118.84 1116 丰源淳和

30、232 3012.37 18797.1 81.027 保集半岛 478 3064.32 45166.4 94.498 力高国际城 1002 2956.11 93900 93.719 幸福时光 1610 2845.38 160603.95 99.7610 金沙逸都 182 3111.3 16072.14 88.3111 景城名郡 382 2800.16 27381.85 71.6812 罗马象湖一号 190 3640.72 16917.17 89.04合计 8150 3031 793254区域市场成交状况p 经历了2008 年的市场阵痛之后，住宅市场在2009 年伊始步入小阳春，旋即，市场需求压

31、抑了近一年后开始释放。p 象湖新城以低价、面积赠送等优惠刺激了刚性需求的进一步释放，成交价格也逐渐回升。3、区域房地产发展机会点策行天下致胜有源 南昌小商品城项目2010年1-10月区域各项目成交概览p 象湖新城区域房地产销售形势大好，p 伟梦清水湾凭借价格优势吸引大量客源p 景城名郡、保集半岛、幸福时光凭借区位优势和外部资源优势快速去化，p 九里象湖城由于较高的价格和小户型产品较多区域客户抗性较大。序号项目名称销售套数均价面积（）套均面积（）（元/）1 奥林匹克花园 771 3730.63 73784.08 96.702 清水湾 1263 2850.27 123175.63 97.533 平

32、安象湖风情 582 3609.81 51808.85 89.014 九里象湖城 148 3934.36 17574.85 118.755 居住主题公园 706 3592.52 77352.96 109.576 丰源淳和 237 3562.66 23055.35 97.287 保集半岛 887 3582.19 78817.99 88.868 力高国际城 865 3617.99 81427.93 94.149 幸福时光 1441 3359.21 128148.43 88.9310 金沙逸都 220 3400.95 21386.09 97.2011 景城名郡 855 3072.29 63433.5

33、74.1912 罗马象湖一号 609 3851.98 57842.57 94.98合计 8584 3434 797808区域市场成交状况3、区域房地产发展机会点策行天下致胜有源 南昌小商品城项目区域住宅未来供应状况未来供应量大，面对首付3成的信贷新政，未来去化压力大。项目名称 总建筑面积 已供应 剩余住宅供应量（）套数奥林匹克花园 60万 58.2万 1.8万 190套清水湾 111万 36万 75 万 3621套平安象湖风情 76万 41万 35万 2080套居住主题公园 130万 77.60万 52万 4759套丰源淳和 40万 24万 16万 1300套保集半岛 70万 24万 46万

34、3437套力高国际城 86万 25万 61万 4241套幸福时光 96万 36万 60万 4371套金沙逸都 14.4万 8.18万 6万 645套景城名郡 60万 9.62万 50.38万 4299套罗马象湖一号 18万 14.31万 3.69万 390套象湖新城未来住宅供应总量406.7万，供应套数约为29333套。象湖新城未来住宅供应量406.7 万方，本项目后续体量去化需要对竞争项目仔细分析，寻求出路。3、区域房地产发展机会点策行天下致胜有源 南昌小商品城项目区域房地产市场特点特点一：抗跌性低特点二：竞争激烈特点三：销售周期长特点四：同质化严重区域竞争优势不明显，居住条件不成熟，购房者

35、支付能力有限，受宏观政策影响严重。区域内住宅项目均面临着较大的去化压力，在资源同质化的情况下，竞争尤为激烈。区域内多属大型商品住宅区，项目面临着较长的销售周期，产品设计的前瞻性异常重要。外部资源、开发规模、物业类型、园林绿化等等均存在同质化现象。象湖新城属于起步阶段的城市新区3、区域房地产发展机会点公共配套设施不完善造成的居住条件不成熟使得目前区域整体价值较低。策行天下致胜有源 南昌小商品城项目4、商业市场发展机会点南昌市人均GDP达到3000美元，处于由被动郊区化的发展阶段，由区域中心化向城市多极化过渡南昌商业发展城市化 被动郊区化主动郊区化l城市中心拥有最优越的可达性和区位优势l 城市要素

36、向中心聚集l 城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能l郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善l郊区主流客户为本区域的中高收入阶层l购房目的为第一居所、第二居所或投资l有城市更新改造背景形成大量购房需求l政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设l在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重阶段划分城市特征指标特征居住消费特征人均收入(GDP)/美圆3000，城市化率70%解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主人均收入(GDP)/美圆1000-3000追求

37、降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加追求生活质量阶段城市中心化区域中心化城市多级化城市多中心化大都市，城市群l城市出现多个中心l副都心的出现l多个城市共同发展策行天下致胜有源 南昌小商品城项目核心奥体中心大学城居住中心商务中心居住中心家居建材批发贸易市场商贸物流居住中心居住新城1、市中心片区（约93万人口）八一广场核心商圈构筑南昌最繁荣的商业。中山路、胜利路、福州路、孺子路、明德路、丁公路、恒茂酒吧街特色商业街。2、红谷滩新区（约60万人口）舍利甲收费站以北、南昌大桥北引线将成为汽车贸易中心；红谷滩中心区市级商业中心初具规模。3、青云谱片区（

38、约26万人口）批发贸易市场、社区商业4、青山湖京东片区（约40万人口）房地产的开发带动了大型家居、建材类专业市场的蓬勃兴起。人口较密集区域的社区商业迅速形成。南昌城市发展现状：核心区的成熟，其他城市功能在非核心区聚集南昌在城市多极化的过程中的功能缺失：休闲、娱乐为主的新的综合中心处于城市宏观与城市中心区发展的主流方向，城运会、地铁线动土，将会为带来更大的契机。南昌商业发展策行天下致胜有源 南昌小商品城项目南昌市商业发展规划（l）传统商业虽然仍占主要地位，但现代连锁大型综合超市、品牌专卖店的纷纷进入，现代化购物中心等新型业态也开始着陆南昌；（2）集中于城中心的商业，开始呈现多层次的商业格局；（3

39、）多元化的商业竞争格局已经形成，外资跨国商业和全国连锁商业集团的入驻，撼动了国有集体商业企业和新发展的个体私营商业的地位；（4）旧城区“只拆不建”，新城区按现代化城市规范建设，必然带动商业“减老增新”，逐步成为现代商业。进入以传统商业为主体转向以现代商业为核心的阶段。一个目标：现代化、国际化二个中心：中部地区旅游、购物中心，物流集散中心四大改变：提高层次、扩大布局、完善功能、强化辐射南昌市2002-2020商业发展规划策行天下致胜有源 南昌小商品城项目商业经历了向心型集中发展，离心型分散发展；未来南昌商业发展仍然以向周边区域扩散为主；区域性商业必将出现集约式的整合u农村人口向城市中心转移u依托

40、高度集中的人口密度，零售业快速发展高度集中u城市人口密度过高，人口逐渐向外扩散u大量外迁的人口带来了区域商业发展的平台，区域性商业顺势而起。逐渐外扩、外延u区域人口快速增长，外来人口不断流入，商业不断升级换代。u区域商业环境改善及提升，必然要对现有的等级较低的商业进行改造及整合，最终形成集约式的商业发展格局。渐成多元格局南昌市商业发展趋势策行天下致胜有源 南昌小商品城项目南昌市商业发展机会1、宏观经济影响南昌市国民经济与社会发展整体向好，社会消费品年度零售总额大幅度上升；2、城市化发展进程影响大量人口从城中心及其他城市流入周边区域；3、商业发展格局影响南昌市商业发展格局已经走向多层次、多元的格

41、局，随着城市的扩张，城中心唯一的核心商圈渐渐无法满足城市商业发展需求；4、城中心商业受到自身因素影响交通环境每况愈下、高昂的经营成本以及几近饱和的商业供应状况迫使寻求进一步扩张扩大发展的商家“出走”核心商圈。经济环境未来人口规模及人口结构商业发展格局商业发展外延趋势南昌商业由中心向区域商业发展演进，区域商业发展未来潜力较大，后续产品须前瞻性规划策行天下致胜有源 南昌小商品城项目项目商业市场发展机会宏观经济环境+城市发展规划，区域前景一片光明，强化项目建设的必要性，也为项目发展提供了巨大的空间。南昌市商业发展机会宏观经济环境向好；商业持续向周边区域扩散发展；区域商业逐渐呈现集约式发展，利于高端商

42、业对资源的整合。区域发展机会莲塘组团未来发展潜力巨大；区域未来人口规模扩张带来需求扩张；人口结构变化带来需求结构的变化及需求的提升；城建投资大大提升了区域的投资环境；区域商业未形成规模，经营分散，存在较大的发展空间；策行天下致胜有源 南昌小商品城项目小商品城：占地2400亩，总建面100万方，规划集商品批发、购物、物流等于一体；但其规划与项目存在本质区别市中心商圈红谷滩商圈城东商圈嘉兴茂购物广场洪城大市场华南城：总建面430万方，规划集商品批发、购物、物流等于一体；但其规划与项目存在本质区别当前南昌市零售商业主要集中在市中心区域；其它各区域商业还有待发展，分担市中心的商业压力当前市中心商业已饱

43、和，未来商圈格局将逐渐呈现一个市中心商圈带多个城市副中心的格局；项目利用区域规划的优势，可成为商业副中心的承接点南昌市商业分布策行天下致胜有源 南昌小商品城项目洪城大市场受城区发展的需要，面临升级需求；未来以零售、办公、娱乐为主历经10年的发展，已成为辐射全省乃至周边城市的商贸集结点；但由于处于市中心，交通将成为一个严重的问题，预计未来受交通压力的影响将面临升级或拆迁洪城大市场规划新图功能分区布局：改造后项目总占地308亩，总建筑面积约45万平方米 A区“国际服装大厦”-约12万平方米，裙楼6层，双塔楼25层。主要功能是服装交易、展示，新产品研发，信息发布等。B区：由球型电影大世界，8层娱乐城

44、组成，主要功能是餐饮服务、休闲娱乐，满足经商者对投资、办公、休闲娱乐等多种时尚且人性化的综合需求。C区：时尚名品广场，由4-6层裙楼和18层商务办公楼组成。造型上与A区的双塔建筑形成呼应，形成良好的城市展示面。D、E、F、G区：四个大型集中展区，由商品展示交易、小型物流配送，临时仓储功能、停车、综合商业等功能组合而成。每个展区地面建筑4层，地下一层，总建筑面积约3万平方米。H区：靠近建设西路，规划裙楼4层，为副食品交易市场；主楼双塔分别为16和22层，为商务办公楼。J区：靠近建设西路，规划裙楼4层，为百货交易市场；塔楼分别为16和22层，为商务办公楼。K、L区（风情步行街）：沿街两侧布置36层

45、商铺，通过合理的步行交通组织，提升二层以上的商业价值，获得最大的商业机会和商业利润。以银行、税务、商品展示交易、餐饮服务等功能组成，强调营造良好的购物、休闲环境。1：洪城大市场策行天下致胜有源 南昌小商品城项目428万大型商贸综合体，打造完备新市镇。工业原料及商品展示展览交易区143万方仓储配送区90万方商住及生活配套120万方综合商务区59万方2：华南城华南城是本项目强劲的竞争对手。l一期开工量巨大 商业与住宅同步启动策行天下致胜有源 南昌小商品城项目对项目启示 土地资源日益紧张，市中心可开发用地稀少，未来土地供应主要集中在高新、京东、九龙湖、新建县等城市外围区域，莲塘组团地产开发潜力较大；

46、市中心、青山湖房价过万，红谷滩整体均价越过6000，大昌南、湾里、经开区等地未来供应减少，九龙湖片区未来将可能成价格洼地；市中心客户将大量外溢，而未来土地供给的热点区域将承接大量客户，莲塘板块无疑获得客户来源的机会，未来人口的增加给区域商业发展带来可观的前景；市中心房价上涨土地稀缺、客户外溢，市内商圈外移，为小商品城项目带来发展的契机策行天下致胜有源 南昌小商品城项目3项目发展方向研判Three 策行天下致胜有源 南昌小商品城项目一期市场物流基地还迁住宅商住配套后续商业用地大面积绿化带 沙场后续二、三期商业地块分析（约800亩）1、地块价值分析策行天下致胜有源 南昌小商品城项目大面积绿化带沙场

47、、赣江A地块B地块C地块昌南大道市场物流 还迁未开发地块内部地形较为平坦方正，地块北面正对大面积绿化带，北面完全无临街面，昭示性不佳；西面虽有江景，但沙场的干扰更为严重；1、地块价值分析策行天下致胜有源 南昌小商品城项目属性 价值分析昭示与进入 靠赣江滨江大道，昭示性强、进入性好资源利用性 临一期市场，适宜作为配套建设地块限制性地块内部东西面较短，南北面较长，建筑排布可变性较小需解决西面沙场问题外部影响 临近市场，有噪音影响A地块BLOCK综合分析结论：资源条件最优，规模小，景观视野佳，建议：适建住宅配套，高层住宅可享受江景资源，适宜打造中高档景观住宅；策行天下致胜有源 南昌小商品城项目属性

48、价值分析昭示与进入 不临主干道，昭示性非常弱、进入性差资源利用性 可创造沿江生态资源优势地块限制性 地块内部东西面较短，南北面较长，建筑排布可变性较小外部影响 临近市场，有噪音影响B地块BLOCK综合分析结论：资源条件最差，规模小，建议：适建商务配套，为整个项目开发建设商务配套资源，后期开发；策行天下致胜有源 南昌小商品城项目结论：资源条件居中建议：以商业为主体，后续主导产品C地块BLOCK综合分析属性 价值分析昭示与进入 临次主干道，昭示性弱、进入性好资源利用性 与物流基地相邻地块限制性 商业、地块大，建筑排布可变性较大外部影响 临近绿化带，阻隔严重策行天下致胜有源 南昌小商品城项目区域开发

49、条件区域现状区域规划区域助推剂区域发展规划及重要发展节点将会直接转化为项目有利的开发条件，而3年将是区域环境彻底改观的重要时间节点。内部交通动线良好，距市区较远生活配套不完善 居住开发低档次象湖湿地公园象湖万寿宫汽车、配件、制造产业区综合新城 生态人居 商贸物流区地铁4号线贯通区域 向莆铁路“山江湖”战略重要组团2、开发条件分析策行天下致胜有源 南昌小商品城项目项目价值分析结论地 地 段 段 价 价 值 值 具备区域型未来商业中心的发展潜力景 景 观 观 价 价 值 值 江景价值的地段之一客户吸纳价值 客户吸纳价值 客群辐射能力一般，需要吸引点商 商 业 业 价 价 值 值 随着新区的发展，未

50、来商业逐步成熟，前景看好居 居 住 住 价 价 值 值 价格洼地，居住价值凸显策行天下致胜有源 南昌小商品城项目我们可以看出 我们可以看出在这里适合的物业类型涵盖了目前房地产市场的所有 在这里适合的物业类型涵盖了目前房地产市场的所有单一物业类型难以去化如此大的规模面积 单一物业类型难以去化如此大的规模面积因此我们必须考虑物业组合 因此我们必须考虑物业组合策行天下致胜有源 南昌小商品城项目3、参考案例案例选择原则：与本项目条件相似深圳欧洲城大规模项目都市新一极具备优良的城市资源位于城市快速干道策行天下致胜有源 南昌小商品城项目深圳欧洲城 地理位置：位于深圳市南山区沙河东路和北环大道交界处西北角，