深圳2018年上半年房地产市场监测报告.pptx

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1、深圳2018年上半年房地产市场监测报告中国指数研究院2018政策 2018年1-6月，深圳发布数条新政，新政有如下关键点：01020304深圳正式出台保障性住房收购办法为规范保障性住房收购行为，依据中华人民共和国物权法深圳市保障性住房条例等相关法律、法规的规定，深圳市住房和建设局制定了深圳市保障性住房收购操作规程。2018年上半年，深圳推出“三价合一”等政策1关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。关于加强棚户区改造工作的实施意见(征

2、求意见稿)使用年限在20年以上的，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的老旧住宅区适用棚户区改造政策。关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系。住宅成交：2018年上半年，深圳商品住宅成交套数和成交面积同比增加两成 2018年上半年，在调控政策和春节假期影响下，一季度成交量大幅走低，2月新房成交量处于历史低位，仅为794套；3月成交量有所回升，4月出现小幅下跌，5-6月成交量回暖。20

3、18年上半年，全市共成交商品住宅12804套/128.86m，成交套数同比增长21.92%，成交面积同比增加22.34%。2注：统计口径宝安区、福田区、龙岗区、罗湖区、南山区、盐田区。数据来源：CREIS中指数据，万平方米11-0111-0311-0511-0711-0911-1112-0112-0312-0512-0712-0912-1113-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0

4、317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-05010203040506070809022.6430.5636.5333.5955.4934.8321.612011-2018年06月深圳市商品住宅月度成交走势Series1 Series2住宅成交：2018年上半年，龙岗、宝安区仍是主力成交区域，且成交量同比均有所增长 绝对值来看，2018年上半年，宝安和龙岗仍然是深圳商品住宅市场成交量最大的两个区域，共成交11460套/107.50万m，成交套数合计占比89.50%，面积合计占比80.42%。相对值来看，2018年上半年，龙岗、宝安、福田、罗湖成交面积均有不同程度的增长

5、，南山成交面积有所下降，盐田零成交。3数据来源：CREIS中指数据，万平方米罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区0102030405060700%50%100%150%-50%-100%-150%3.18 3.0314.110.2935.8148.913.206.3411.820.0043.1564.35深圳市各区域商品住宅成交面积及同比增速2017年上半年 2018年上半年 Series3住宅成交：2018年上半年，刚性需求主导深圳楼市，总价600万以下成交套数占比近八成 从面积段来看，市场以70-90m的刚需中小户型为市场成交主力，成交套数合计占比57.24%，与去年上半年相比减

6、少了7.05个百分点。从价格段来看，市场以总价600万元以下产品为成交主力，成交套数合计占比79.97%，与去年上半年相比减少了0.71个百分点；600万元及以上的产品成交套数合计占比同比增加了0.71个百分点。4数据来源：CREIS中指数据，400以上300-400200-300150-200130-150110-130100-11090-10080-9070-8060-7060以下0.05%1.28%3.05%4.59%3.84%7.26%5.13%4.00%52.45%11.84%4.79%1.70%0.29%0.13%2.77%2.31%4.19%14.84%5.10%7.34%48.

7、28%8.97%2.21%3.56%按照面积分段的成交套数占比情况2018年上半年 2017年上半年5000万元以上3000-5000万元2000-3000万元1500-2000万元1200-1500万元1000-1200万元900-1000万元800-900万元700-800万元600-700万元500-600万元450-500万元400-450万元350-400万元300-350万元250-300万元200-250万元150-200万元150万元以下0.48%1.07%2.47%2.48%2.33%1.42%0.83%0.90%3.06%4.28%9.28%8.13%7.17%14.08%

8、19.05%16.72%4.05%2.16%0.04%0.29%0.36%2.29%1.06%1.48%0.87%0.98%1.64%4.83%6.23%13.58%8.08%17.87%12.71%13.86%3.39%4.03%3.47%2.98%按照总价分段的成交套数占比情况2018年上半年 2017年上半年住宅供应：2018年上半年，深圳共计推出商品住宅面积110.52万m 2018年上半年，深圳共计推出商品住宅面积110.52万m，同比增加55.3%；一季度推盘预售量较少，供应面积同比下降45.75%；二季度，批售项目逐渐增多，供应面积同比增长98.04%。5数据来源：CREIS中指

9、数据，万平方米2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年上半年0501001502002503003504004505000%50%100%150%200%250%-50%-100%147.27255.15161.88393.63260.24327.24146.02441.06278.73436.84239.48197.4971.15207.42110.52深圳市商品住宅供应面积批准上市面积 环比增速 同

10、比增速7数据来源：CREIS中指数据，住宅供应：2018年上半年，商品住宅新增供应主要集中在宝安、龙岗、南山 绝对值来看，2018年上半年，深圳商品住宅新增供应主要集中在宝安和龙岗两个区域，其中盐田半年度供应量为零。相对值来看，由于上半年批准的预售项目多数分布在宝安、龙岗和南山，所以这三区的批准上市面积较多且同比分别增长109.85%、18.01%、69.88%。数据来源：CREIS中指数据，万平方米罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区0102030405060700%20%40%60%80%100%120%-20%-40%-60%0.008.9610.890.0028.0323.2

11、70.475.2718.500.0058.8227.46深圳市各区域商品住宅批准上市面积及同比增速2017年上半年 2018年上半年 Series3成交价格：2018年上半年，深圳新房住宅成交均价走势趋稳 2018年上半年，深圳新房住宅成交均价为54160元/m，同比小幅下跌0.86%。深圳房价继续维持回落盘整趋势，1-6月的均价为：54240元/m54191元/m54185元/m54169元/m54111元/m54093元/m，已连续21个月小幅下跌，新房均价走势趋稳。7数据来源：CREIS中指数据，11-0111-0411-0711-1012-0112-0412-0712-1013-011

12、3-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-0416-0716-1017-0117-0417-0717-1018-0118-040100002000030000400005000060000700000%20%40%60%80%100%120%-20%-40%深圳商品住宅成交价格月度走势交易价格（元/平）环比增速 同比增速成交价格：2018年上半年，南山区成交均价领跑各区 绝对值来看：2018年上半年，南山区成交均价为101006元/m，居各区之首，其次是福田区和罗湖区，成交套数最高的龙岗区和宝安区成交均价分别为3

13、9862元/m、55456元/m。相对值来看，宝安区、龙岗区成交均价同比小幅增长，罗湖区、福田区、南山区同比均有小幅下跌。8数据来源：CREIS中指数据，元/平方米罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区02000040000600008000010000012000000.2-0.2-0.4-0.6-0.8-1-1.27779998746105879551725156637843731159321810100605545639862深圳市各区域商品住宅成交价格及同比增速2017年上半年 2018年上半年 同比增速销供比：2018年上半年，深圳商品住宅销供比为1.17，供不应求 2018

14、年上半年，深圳商品住宅新增供应面积110.52万m，成交商品住宅128.86万m，销供比为1.17，供不应求。9数据来源：CREIS中指数据，2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年上半年050100150200250300350400450500000111112深圳市商品住宅销供比走势批准上市面积（万平）交易面积（万平）销供比去化周期：2018年上半年，深圳商品住宅库存面积同比有所下降，去化周期较去

15、年同期缩短6.04个月 截止2018年6月底，深圳商品住宅可售量为26725套/266.25万m，可售面积同比减少17.76%。去化周期为12.4个月，较去年同期减少6.04个月。10数据来源：CREIS中指数据，11-0112-0113-0114-0115-0116-0117-0118-0105010015020025030035040045050005101520252011-2018年06月深圳市库存面积及去化周期走势可售面积（万平）去化周期（月）二手住宅：2018年上半年，深圳二手住宅成交套数同比增加16.22%2018年上半年，深圳共成交33704套二手住宅，同比增加16.22%；成

16、交面积276.86万m，同比增加11.65%。11数据来源：CREIS中指数据，2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年上半年010000200003000040000500006000070000800000%20%40%60%80%100%120%-20%-40%-60%-80%4531315352205873688647025408022631330938603986684759337365532

17、900134577337042011-2018年上半年深圳二手商品住宅成交量走势成交套数 环比增速商品住宅：鸿荣源壹城中心凭借65.28亿元/11.12万m问鼎深圳商品住宅销售排行榜双冠军12数据来源：CREIS中指数据，2018年上半年深圳商品住宅成交金额TOP10 2018年上半年深圳商品住宅成交面积TOP10排名 项目名称 区县成交套数(套)成交面积(万m)成交均价(元/m)成交金额(亿元)1鸿荣源壹城中心龙华新区1077 11.12 58718 65.28 2 万科瑧山府 福田 215 5.11 97308 49.68 3华润深圳湾悦府南山 210 3.43 115580 39.59

18、4 宏发前城 宝安 534 5.04 68185 34.35 5佳兆业未来城龙岗 648 6.15 48154 29.60 6鸿荣源尚峻花园龙华新区451 4.45 63477 28.24 7海上世界双玺南山 46 1.84 134823 24.84 8佳兆业城市广场龙岗 503 5.01 49004 24.57 9京基御景中央龙岗 493 5.17 45669 23.59 10 香山里 南山 131 2.41 79297 19.14 合计 4308 49.72 68162 338.88 排名 项目名称 区县成交套数(套)成交面积(万m)成交均价(元/m)成交金额(亿元)1鸿荣源壹城中心龙华新

19、区 1077 11.12 58718 65.28 2佳兆业未来城龙岗 648 6.15 48154 29.60 3京基御景中央龙岗 493 5.17 45669 23.59 4 万科瑧山府 福田 215 5.11 97308 49.68 5 宏发前城 宝安 534 5.04 68185 34.35 6佳兆业城市广场龙岗 503 5.01 49004 24.57 7鸿荣源尚峻花园龙华新区 451 4.45 63477 28.24 8 中环星苑 龙岗 472 4.24 38714 16.40 9 润科华府 宝安 376 3.55 47433 16.82 10华润深圳湾悦府南山 210 3.43 1

20、15580 39.59 合计 4979 53.24 632242 328.12 企业：万科凭借159.42亿元/22.63万m雄踞深圳商品房销售排行榜双料冠军 数据来源：CREIS中指数据，2018年上半年深圳房企成交金额TOP10 2018年上半年深圳房企成交面积TOP10排名 企业名称 销售金额(亿元)市场占有率1 万科 159.42 15.29%2 龙光地产 120.84 11.59%3 鸿荣源 93.52 8.97%4 佳兆业 62.92 6.03%5 华润置地 56.68 5.43%6 深圳地铁 47.88 4.59%7 华侨城 40.12 3.85%8 宏发地产 37.10 3.5

21、6%9 卓越置业 36.68 3.52%10 中粮地产 31.79 3.05%排名 企业名称 销售面积(万m)市场占有率1 万科 22.63 11.71%2 龙光地产 20.30 10.50%3 鸿荣源 15.57 8.05%4 佳兆业 12.56 6.50%5 卓越置业 7.94 4.11%6 深圳地铁 7.32 3.79%7 中粮地产 6.27 3.25%8 宏发地产 5.74 2.97%9 京基集团 5.17 2.67%10 华侨城 5.15 2.67%13土地供需：2018年上半年，住宅用地推出25.05万m，成交25.05万m；去年同期，住宅用地零推出，零成交。土地推出方面，2018

22、年上半年深圳共推出30宗土地，规划建筑面积368.11万m，同比增加39.24%。其中，住宅用地推出方面由去年上半年的零推出同比增长至25.05万m；商办用地推出53.21万m，同比下降67.07%。土地成交方面，2018年上半年深圳共成交23宗土地，规划建筑面积333.41万m，同比增长22.87%。其中，受住宅用地推出量的大幅增长，住宅用地成交25.05万m；商办用地成交39.73万m，同比下降25.33%。数据来源：CREIS中指数据，14总计 住宅用地 商办用地 工业用地 其他用地 总计 住宅用地 商办用地 工业用地 其他用地推出（万平）成交（万平）050100150200250300

23、350400264.380.00161.5798.124.70271.350.00148.17120.232.95368.1125.0553.21289.750.10333.4125.0539.73268.530.10深圳市推出及成交规划建筑面积对比2017年上半年 2018年上半年土地成交价格：2018年上半年，深圳土地成交楼面均价为2716.78元/m，平均溢价率为4.31%数据来源：CREIS中指数据，成交楼面均价方面：2018年上半年，深圳土地成交楼面均价为2716.78元/m，同比下降79.2%。其中，住宅用地成交楼面价为9470.68元/m，去年同期零成交；商办用地成交楼面价为76

24、14.09元/m，同比下降64.95%。溢价率方面：2018年上半年，深圳土地成交平均溢价率为4.31%，同比下降2.21个百分点；其中住宅用地平均溢价率为18.74%，去年同期零成交，商办用地平均溢价率为0.0%，同比下降7.01个百分点。152011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年上半年0500010000150002000025000300003500040000住宅、商办用地成交楼面价住宅用地

25、商办用地2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年上半年00.20.40.60.811.21.41.61.8住宅、商办用地平均溢价率住宅用地 商办用地 数据来源：CREIS中指数据，排名 宗地名称 规划用途成交总价(亿元)规划建筑面积(万m)建设用地面积(万m)楼面价(元/m)溢价率(%)竞得方1坪山新区中山大道与振环路交汇处东北侧G11336-0068商业/办公用地 18.73 18.20 3.07 1

26、0291.2 0%深圳市坪山区城投宏源投资有限公司2龙岗区平湖街道G05425-1027住宅用地 3.25 3.10 0.69 10477.11 30%深圳市人才安居集团有限公司3坪山区金牛东路与创景路交汇处G13302-8025住宅用地 2.07 4.18 0.93 4953.34 5.08深圳市人才安居集团有限公司4坪山区金牛东路与创景路交汇处G13302-8024住宅用地 12.55 8.63 1.92 14536.5 30%中海地产集团有限公司5龙岗区宝龙街道G02405-0007住宅用地 5.86 9.14 1.83 6411.38 0%深圳市人才安居集团有限公司6坪山区瑞景路与玉田

27、路交汇处G12312-8045商业/办公用地 3.30 14.67 8.68 2249.48 0%坪山城投7罗湖区黄贝街道H117-0013商业/办公用地 8.22 6.86 0.61 11984.250%深圳市至正文博集团有限公司16附：2018年深圳上半年住宅和商办用地出让统计总结及展望：2018年上半年，深圳新房住宅供应量和成交量同比均有所增加，价格趋稳，受政策调控及住宅需求的影响，预计下半年新房市场整体成交量稳中有升，市场分化继续存在17总结：2018年上半年，深圳新房住宅供应面积和成交面积同比均有所增加，成交均价连续21个月小幅下跌，走势平稳 受新房限价、二手房“三价合一”政策的影响

28、，预计下半年新房价格走势将继续保持平稳，整体成交量会有所增加；但市场分化继续存在，总价较低、性价比较高的新房更易受到刚需置业者的青睐，价格过高、配套及区位优势不突出的新房成交难度较大。供应方面：2018年上半年，深圳深圳有24个商品住宅项目取得预售证（不含安居房），批准上市商品住宅10407套/110.52万m，供应面积同比增加55.3%。成交方面：2018年上半年，深圳共成交12804套/128.86万m，成交面积同比增加22.4%；上半年新房住宅成交均价为54160元/m，同比小幅下跌0.86%；深圳连续21个月小幅下跌，价格趋稳。供求关系：2018年上半年深圳商品住宅销供比为1.17，供不应求。去化周期为12.4个月，较去年同期减少6.04个月。A展望：2018年下半年，受政策调控及住宅需求的影响，预计下半年新房市场整体成交量稳中有升，价格走势继续保持平稳，市场分化继续存在BTHANKS谢 谢 聆 听