某商业写字楼项目定位策划报告bjhj.pptx

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1、项目思考123本项目作为钟山区规模最大的旧城改造项目之一，对整个中心城区功能升级、城市形象，以及商业格局起着深远的影响；本项目操作难度大，对资金要求高。需按照开发商的运作述求，结合市场进行准确的项目定位和营销操作。对项目的理解本项目由写字楼、商业、公寓、住宅四种不同的物业形态组成，为中心区唯一的大型复合型的都市综合体项目；1 我们的思考1、项目概况分析2、项目定位建议3、项目营销推广策略1、项目概况2、项目交通条件分析3、项目技术指标4、项目地块条件分析5、项目四至6、项目环境条件分析7、项目区域未来发展前景分析8、项目商圈界定9、项目SWOT分析项目概况本项目地处六盘水核心商业内，周边具有成

2、熟的配套设施。钟山大道人民路 红岩路川心路水城汽车站六盘水丽人医院人民广场大世界百货国贸广场时代假日酒店麒麟公园项目概况本案富康路项目交通条件分析钟山大道 本案人民路 红岩路川心路水城汽车站六盘水丽人医院人民广场大世界百货国贸广场时代假日酒店麒麟公园1.现可通过人民路、红岩路、川心路和通往朱家寨的之路这四条路到达项目，交通非常便利。2.目前项目周边两条路暂没修好。富康路项目概况二期三期一期项目技术指标项目概况项目地块条件分析1、项目地块有高差。2、项目2期为拆迁换房。拆迁换房面积过大。项目概况项目1公里范围内人口户数项目概况5.3、项目技术指标项目概况5.4、项目地块条件分析1、地块东北边直接

3、临街人民路，商业价值巨大。2、地块内部交通流线模糊，需另行规划与打造。3、项目地块有高差，可借助高差实现多首层商业设计，价值更大化。项目概况5.5、项目四至东北西南西北 东南项目西北方向是现在六盘水最为繁华地段，六盘水的大型百货超市等都在这个方向。项目东北方向临街人民路沿线项目东南方向直接临街贯穿人民路和钟山大道的富康路人民路川心路钟山大道项目西南方向直接对接安泰花园、齐心西路餐饮娱乐一条街，是本地块周边较为集中的餐娱集中地富康路项目概况5.6、项目环境条件分析1.项目西方是现在六盘水最为繁华地段，六盘水的大型百货超市等都在这个方向。2.项目西北方向是现在六盘水将来发展潜力最大的地块，火车站、

4、汽车站都在这个方向。3.项目西南方向是政府规划的柏杨坡片区未来以以居住、研发、轻工、高新技术产业、物流、机械制造为主。4.项目东南方向是政府规划的双水片区未来以居住生活、商业服务、文化娱乐、行政办公、大型综合市场为主要功能。项目概况钟山大道 本案人民路 红岩路川心路水城汽车站六盘水丽人医院人民广场大世界百货国贸广场时代假日酒店麒麟公园富康路二期三期一期5.7、项目区域未来发展前景分析城市核心项目区域位于城市核心，通常来讲，城市核心都是由众多商业、商务聚集而构成，随着城市综合改造的进行，大型商业的进驻更能体现城市核心的核心价值，大型城市综合体的出现迫在眉睫。城市核心需要规划富有极强现代表现力的，

5、以休闲、娱乐、购物、居住为一体的城市综合体，成为今后六盘水市的核心商业中心，引领本地时尚生活潮流，其商业形态领先其它周边在建商业项目5-10年。项目概况5.8、项目商圈界定核心辐射区域项目商业总体量28万方（包括沿街商业、集中商业、写字楼、商住公寓），是目前六盘水最具规模的商业宗合体。项目地处六盘水地理核心位置，有传统商业脉络。项目交通扼守六盘水老城区，通多个六盘水区域连接咽喉。本地商业理念，商业设施滞后发展，有整体拔升与更新换代的需求。项目规划领先本地其它项目10以上。据以上推论-项目能充分有效打击到六盘水老城区，未来几个区域的消费人群。能定义为本辐射全市的未来核心商业中心。次级辐射区域核心

6、商业中心的定位，除最能有效吸纳中区城区消费人群。也能辐射周边工厂、工业园区消费人群，及以“进城”消费概念的周边农村消费人群。项目概况项目优势 项目劣势项目威胁 项目机会SWOT分析WSO T商业部分5.9、项目SWOT分析地段：六盘水市核心区位；交通：人民路、钟山大道、川心路等城市核心干道，交通极为便利，昭示性强。配套：城市核心，配套完善，生活便利；商业：开发区商圈，商业成熟，呈核心趋势；规模：项目商业体量有打造城市商业核心的潜质；人气：成熟区域，人流畅旺。六盘水缺乏大型的综合性商业，存在市场空白依托成熟区域，拓展项目自身功能；抓住城市建设机遇，以打造最具影响力和商业价值的城市综合体来引起市场

7、高度关注；借助城市核心优势，带动商务发展；借助现有商业氛围，提升项目商业价值。项目进度缓慢，贻误战机竞争项目商业打造，影响我项目主力商家招商。拆迁难度大，导致项目开发周期长，商业很难一次性打造成型，为后期的运营带来很多不可预知的影响。资金要求高，除了拆迁资金以外，特别是商业部分打造的资金投入量大，对开发商的资金压力极大。项目概况项目优势 项目劣势项目威胁 项目机会SWOT分析WSO T住宅部分5.9、项目SWOT分析具备打造城市标志性建筑条件；城市核心，地理位置优越；城市综合体能极大的提升项目的价值；专业商业公司配合进行商业打造。高容积率下的居住品质有限高还建带来的整体形象下滑拆迁成本和进度对

8、项目的影响巨大有机会打造地标性商业、地标性商务空间，六盘水城市名片；借助项目本身商业功能和商务功能提升项目品质及价值；项目的商业特性大于项目的居住特性，住宅也有商务的卖点。同期旧城改造项目的商业打造，势必影响项目的商家进驻和商业打造；进度，必须走在其他旧城改造项目前面；拆迁进度的滞后，是本项目顺利进行的最大威胁。项目概况小结5.9、项目SWOT分析1、本项目在区位上具备极大的优势，同时地段的优势也是劣势。优秀的地段所带来的拆迁体量过大，是本项目所面临的最大威胁。2、本项目的盈利点在于商业的打造，而商业的打造离不了主力店的进驻，开发商在主力店的进驻上很难快速的收回资金，这对开发商的资金提出了更大

9、的要求。3、开发周期过长会给商业的打造带来非常不利的影响，影响商业给整个项目带来附加值的增加，同时减缓商业的成熟速度，增加了培育期。一旦前期经营状况欠佳，直接影响到后期的销售价格及去化速度。4、项目具备非常高的商业价值以及可塑性，打造地标建筑并最大化其价值必将对建筑设计、商业设计、招商运营提出非常高的要求，团队专业化程度要求高，而且前期额外投入的费用很大。项目概况1、项目整体定位建议2、项目商业定位建议3、项目商业规划建议4、项目商业设计建议5、经济测算（商业）6、项目写字楼定位建议7、项目公寓定位建议8、项目住宅定位建议1、项目整体定位建议 项目产品定位 项目功能定位 产品组合建议u在以项目

10、为中心，方圆3公里范围内有20万常驻居民，那么商业可做为城市大型的集中商业1.5公里20万常驻居民1.5 公里10万常驻居民u在以项目为中心，方圆3公里范围内有10万常驻居民，那么商业可做为区域型的中心商业，即社区邻里中心本项目方圆3公里人口数量达30万人以上，具备打造城市大型集中商业的基本条件项目整体定位建议1、项目产品定位建议大型集中商业的五种发展模式项目整体定位建议1、项目产品定位建议从商业打造、开发资金限制、销售目标三方面综合判断本项目不适合发展仅以商业为核心驱动的集中商业模式n商业打造限制n开发资金限制n销售目标限制本项目有成为城市商业领导者的基础作为六盘水首个真正意义上的大型集中商

11、业，城市商业的领导者，需要在建筑设计、商业空间设计、商业定位规划、运营管理等总舵专业领域投入极大的成本，大型集中商业的开发、运营需要大量资金投入约五万平米的大型商业总投资将超过2亿元（未计地下），且培育期往往需要35年，对于资金的要求非常高，运营的能力要求非常高，风险非常大商业销售比例不能超过50%商业核心驱动模式有大量的主力店存在，需要开发商自己持有出租，且租金回报率很低，这与本项目“少量持有”的目标相违背项目整体定位建议1、项目产品定位建议从市场竞争、开发资金限制、销售目标三方面综合判断本项目不适合发展以酒店为核心驱动的集中商业模式n市场竞争激烈n开发资金限制n销售目标限制本项目很难成为城

12、市酒店的领导者现在市面上在建五星级酒店体量大（比如:红桥区的领翔国际五星级酒店、恒宇地产五星级锦江大酒店），以及钟山区已呈现的准五星酒店，未来城市将面临众多高端酒店竞争。五星级酒店(包括准五星）的开发、运营需要大量资金投入一个五星级酒店需要投入的资金是2个亿左右，且投资需要在5年后才能收回，经营状况一般的甚至可以达到10年以上，对于资金的要求非常高，风险非常大五星级酒店通常自行持有非热门旅游城市的产权式酒店销售一般去化较慢，通常会有一定的培育期，在3年左右培育期后才能销售出较好的价格，同时产权是酒店的销售有可能与地方政策相抵触，对开发公司压力较大项目整体定位建议1、项目产品定位建议外因内因视觉

13、冲击以超高层建筑/建筑群成为区域地标甚至城市地标功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区高形象公建化外立面、气派大堂配套完善商业配套、公寓城市主干道便利的交通系统六盘水真正意义上的写字楼欠缺，存在极大的市场机会；但以我项目的体量与六盘水的市场容量而言，纯粹以写字楼为核心带动项目整体无法发挥项目的最大价值，并有可能造成供应过量，去化缓慢。写字楼核心驱动模式项目整体定位建议1、项目产品定位建议住宅核心驱动模式p各物业只是在形象、品牌上达到统一，物业之间的相互作用性比较小p住宅开发可能只是一个“缓冲剂”，同时起到

14、树立形象的功能住宅核心模式的基本认识：住宅+集中商业住宅+商业街高容积率下的商业裙房持有经营，引进单一百货/超市/家具家电专业店等大规模商业长临街面，以销售为目的依托住宅的高品质形象，打造风情概念无主力店的销售型商业，培育期会非常长，且经营风险很大纯粹住宅核心模式也并不适合本项目，但其中的商业模式，可用作借鉴项目整体定位建议1、项目产品定位建议Hotel酒店Office办公Shopping商业Apartment居住ComplexTraffic交通Exhibition展览Entertainment文娱Restaurant餐饮综上：本项目界定为均衡式城市集中商业体，即：综合性城市商业综合体综合体是

15、将城市中商业/办公/居住/酒店/展览/餐饮/会议/文娱/交通等城市生活空间的三项以上进行组合项目整体定位建议1、项目产品定位建议三大功能板块构成项目整体定位建议2、项目功能定位建议集“特色商业、商务楼（写字楼）、精品公寓、住宅”为一体的多功能城市综合体特色商业：项目位置具有高度的稀缺性和不可比拟性，周边开发区的密集人口和成熟的商业氛围将为项目带来巨大商机，并将与周边繁华的钟山大道共同打造六盘水市区最具人气的都市商圈；商务楼（写字楼）：中高档商务楼不仅进一步提升项目的品质感，同时更好的提升建筑形象和商业价值；精品公寓、住宅：打造精品公寓、住宅群，进一步提升项目品质感，投资自住两相宜；多功能与建筑

16、形象力的提升：该项目将全面提升六盘水现有的建筑形象，现代简洁的建筑外立面及富有变化的内部空间，将营造出六盘水最具特色的地标性商住建筑，这里不仅是一个靓丽的建筑综合体，更是一个有着高品质购物环境、集各种休闲娱乐功能为一体的优势空间。项目整体定位建议2、项目功能定位建议写字楼SOHO 公寓住宅商业地块性质以及还迁体量决定着住宅仍然是项目开发的主体之一，占据着项目开发的主要规模项目的地段决定了住宅也被赋予了一定的商业价值。项目具备极好的商业开发条件，商业不仅满足自身社区居民的生活需求，且具备成为六盘水商业龙头的潜在基础。商业售价是住宅的23倍，规划适度的商业能最大化实现项目价值；商业对其它物业的提升

17、作用较大，是增值快销的关键。本项目位处“城市商业中心”地段，且六盘水作为矿产资源型城市，有大量的企业存在，必然有较多的企业总部对高等级写字楼存在着一定的需求。与项目整体关联度：由于甲级（5A)写字楼对整体定位的支持度较高。规模：本项目写字楼规划约为3.9 万，合理的规模体量对写字楼的高定位给予了支持。第三产业增长迅速，中小成长型企业的需求增加，办公习惯逐步受到引导，未来对档次高于商住楼，租金低于写字楼的商务公寓有较大的需求；SOHO可商可住可投资，面积小，灵活度高，较切合六盘水实际；公寓产品售价高于普通住宅，可增加项目收益并丰富产品线。产品组合 理由项目整体定位建议3、项目产品组合建议2、项目

18、商业定位建议全面打破单一购物的概念，搭建全方位满足现代人多元化需求的生活平台：本项目商业定位是：精品购物广场，时尚动感街区它打破传统购物中心的模式，以“娱乐休闲”带动消费，将传统购物中心的经营理论提升到了新的更高层次：服务功能无限延伸，娱乐、购物、文化、观光等各功能融于一体。一站式满足体验消费的全方位需求。结合城市公共服务功能与现代商业最高形态“时尚动感街区”，本项目以“时尚动感街区”为核心理念，为六盘水的中端及中高层消费人群提供现代生活体验的诸多元素与商业文化。在这里，聚集最时尚的购物元素、最缤纷的主题性游乐项目、最精彩的休闲娱乐资源、最丰富的餐饮场所、最优越的居住空间、最纯粹的商务服务，融

19、“吃喝、玩乐、购物、商务”等众多消费于一体，让六盘水人在家门口就能享受到如同香港太古城、广州天河城、北京东方广场般的“快乐消费”享受。项目商业定位建议1、项目整体商业定位建议商业主题精品购物广场，时尚动感街区关键词：精品突显项目档次，营造六盘水地标，建筑的精品和环境的精品时尚项目定位于六盘水的中高端人群，品质时尚，迎合区域主力中青年消费客群的需求特色。活力项目特色化地引入了动感、时尚的活力无素，展示项目商业特色，营造竞争差异化优势项目商业定位建议2、项目商业主题定位建议6、构建环境提升消费层次。2、在集中式商场引入主力店吸引基础人流；确保购物中心的基础人群和核心人群消费的不流失。3、引入有效业

20、态组合，扩大辐射力，增加消费频次；形成人流互补。4、以主题与情景式商业来建筑高尚消费氛围；吸引特色人群。5、以动静结合利用地块进行区块分割，合理分区，形成功能互补，中高端消费相结合。1、开放式空间的建筑形态；可提升项目商铺价值，形成步行街的形式，同时便于项目的销售。精品购物广场，时尚动感街区在本项目中的应用商业主题的应用项目商业定位建议2、项目商业主题定位建议城市新地标六盘水最具特色的建筑集群六盘水最具影响力的城市综合体六盘水时尚消费的聚集地项目商业定位建议3、项目商业形象定位建议总体形象定位建议时尚生活街区，品质生活中心LIFEHUB（品质生活中心）领航六盘水发展型企业商务空间SOHO形象定

21、位5A标准写字楼写字楼形象定位城市时尚消费汇聚点商业形象定位项目商业定位建议3、项目商业形象定位建议一站式的便利和满足“新都市主义”强调以都市中心为工作生活的核心，重视在都市区域内进行有效的合理的填补性开发利用，整合现代生活诸多要素，使“居住、工作、购物、休闲”等链接起来，构成一个十分完善、便利、现代的生活空间，确保日常“工作、生活、商务、饮食、休闲、娱乐”在此范围内迅速得以解决，使现代人的生活需求和心理感受得到最大的保证和满足。“个性、时代、效率”生活主张占据城市资源交汇的核心地带，缩短时间、交通成本，提升“机遇、情感”等概率。高标准生活，崇尚自然与城市的迅速融合“新都市主义”对自然的重视，

22、对各个生活层面的高标准追求，使得生活具备了自然与城市共同融合的特征，使人们可能同时实现社会和自然的回归。追求成就感、时代进步毗邻都市而居，把握社会进步节奏，进而引发自我奋斗和追求的成就感，这是当代人的主要精神和目标所在。创造出亲切宜人的空间和品质生活环境项目商业定位建议4、项目商业形象推广主线建议住宅住宅SOHOSOHO写字楼 写字楼商业商业提升社区形象消费客源配套功能服务社区居民主力客群企业人事配套功能商务高度融合，相互带动提升社区形象六盘水商业核心区域的时尚汇聚中心，唯一商业步行街区，唯一的综合性商业集群，住宅、商务公寓（SOHO）、写字楼和大型商业产生聚变效应，同时赋予产品更为丰富的价值

23、，共同提高项目竞争力，确立市场形象，成就开发商品牌。项目商业定位建议5、项目商业物业功能展示建议3、项目商业规划建议 项目商业规划方向建议 项目商业规划原则建议 项目商业规划前景 项目商业业态组合建议 项目商业规划建议 项目商业目标客户群定位建议 项目商业商家定位建议 项目商业主力业态建议常见集中型商业分类开发述求决定了本项目商业部分以销售为主导，自行持有运营为辅。根据前期与开发商和设计方的沟通，本定位报告将按照商业步行街方向进行深入。一、商业规划方向项目商业规划建议1、项目商业规划方向建议 六盘水一站式购物的商业中心：项目不宜定位于纯粹大而全的商业中心；项目能在其经营范围内成为六盘水的领袖地

24、位。六盘水地区有特色的消费中心：项目的商业体量注定项目需要向整个六盘水地区辐射；项目的区位在开发区商圈边缘，很难借力，周边城市多个现代化购物中心的业态组合可以让 我们尝试去寻找辐射六盘水地区的业态组合切入点；从某一个消费点上（如餐饮、娱乐）形成凝合力，以点带线突破市场大幕，是整个项目站得最高的方向之一。项目商业规划建议2、项目商业规划原则建议1、大型时尚百货带动时尚消费，做六盘水时尚消费领跑者2、大型家电专业店在六盘水的旗舰店3、超大型儿童购物娱乐专区4、六盘水时尚餐饮的聚集地5、六盘水最大、最好的电影城6、六盘水最好的的美发沙龙7、让人耳目一新的休闲娱乐组合项目远景项目商业规划建议3、项目商

25、业规划前景建议n功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的商业街里通常还包含了众多的酒店和办公的功能。n黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：28：20n业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。商业街业态功能组合理论项目商业规划建议4、项目商业业态组合建议主要零售业态解析(1)项目商业规划建议4、项目商业业态组合建议主要零售业态解析(2)项目商业规划建议4、项目商业业态组合建议零售购物版块n购物中心n专卖店 n超市n便利店n专业店n仓储店 n百货商店餐饮娱乐版块n麦当劳n下一站咖啡 n银乐迪n必

26、胜客n乡村基n豪客来 n肯德基文化衍生版块n新华书店n健身场馆n电影院线n儿童娱乐n汽车展示n教育培训 n回响唱片三大业态版块项目商业规划建议4、项目商业业态组合建议1、新世纪（重庆百货/星力百货）时尚百货；2、华润万家（人人乐/步步高）超级市场；3、六盘水最大的电影城嘉裕影城；4、第一家超大型儿童购物娱乐区；5、苏宁（国美）电器商场。五大主力商家项目商业规划建议4、项目商业业态组合建议业态立体解剖分布建议设备房美食广场快餐主力超市 儿童天地车库2F1FB1B2主力百货主力百货车库娱乐主力百货主力百货电器卖场运动休闲馆名品街电器卖场西餐咖啡少淑女流行馆3F4F主力百货 5F时尚餐饮美容美发主题

27、餐饮影院影院 主题餐饮健身中心项目商业规划建议5、项目商业规划建议目标消费群体定位的依据 目标消费群的定位在于，项目不是针对所有消费者，而是针对项目需要的消费者。目标消费群的需求特色是项目所应具备的主要特色，而不是所有的业态和风情都是针对目标消费群体。本项目的目标消费群体主要指向两个层面，一个是特色消费群体，一个是辐射的消费群体。项目商业规划建议6、项目商业目标客群定位建议消费者划分：分为两个层次本项目目标消费群体定位及特征需求项目商业规划建议6、项目商业目标客群定位建议主要商家类型划分：餐饮：大型餐饮、西餐、快餐、咖啡厅、酒吧、特色小吃；娱乐康体：大型娱乐、康体休闲；品牌类：主流品牌商家；其

28、它：生活用品、个性用品等。经营商家需求分析：大型商家主要集中在主力店、餐饮娱乐业，他们需要消费人群有较强的消费能力，一定的消费习惯；餐饮、娱乐商家对经营面积要求较大，同时餐饮对于环境景观有一定偏好；中高型和中型商业对面积需求较小，其经营区域主要集中在内街，较关注其商铺的位置，以及商业规划定位能否与其经营项目相符。经营群体定位项目商业规划建议7、项目商业商家群体定位建议 大型商家：在市场上有较强影响力，对于其商业选址有自己的一套严格要求，对项目的商业价值与风险判断有较专业的评估或经验；同时其价格谈判能力较强；中型商家：需求面积不是特别大，但是品牌知名度较高，开店标准较严格，但更灵活，将视项目的运

29、营能力与诚意而调整；需要与品牌商家和代理商一同协商才能达到高标准的开店要求；其它商家品牌号召力不强，独立生存能力较弱，比较注重项目商业规划定位，考虑是否有足够的商业氛围烘托，喜欢跟随主力店进驻。经营商家特征分析项目商业规划建议7、项目商业商家群体定位建议目标商家示例 目标商家示例1项目商业规划建议7、项目商业商家群体定位建议目标商家示例2项目商业规划建议7、项目商业商家群体定位建议目标商家示例3项目商业规划建议7、项目商业商家群体定位建议目标商家示例4项目商业规划建议7、项目商业商家群体定位建议1、百货业态形式示意百货布局建议：1、百货是我项目的定海针，其品牌形象和档次奠定了我项目整体的形象档

30、次的基础；2、本项目必须选择连锁性，有极强抗风险能力的大型时尚百货；3、百货业态因为其特殊性，需要极富表现力的外围视觉表现以及具备广告形象的门头位置；4、布局方正，柱距8 米以上，4-6 层，单层面积4000-6000 平米为宜，总体量约3 万方左右。项目商业规划建议8、项目商业主力业态建议 本项目超市规模确定 原则一：本项目商业定位的原则之一是侵略型商业，因六盘水市场超市在局部区域已经具有很高的饱和度，且本项目距竞争超市（沃尔玛，永辉）皆不足1公里，所以本项目超市也同样带有侵略市场、抢占市场主力客群的性质，打造现有超市的升级版。因此，要在六盘水现有超市规模上适当增加，以入驻超市的品牌和超市竞

31、争的关键要素规模效应增强自身的竞争力。原则二：知名品牌连锁超市的选址要求和面积要求；原则三：建筑内部空间结构的条件限制，本项目最适合地下一层做超市，而单层面积也是影响超市规模的重要因素。综上所述，本项目超市建筑面积建议为：8000-12000平方米2、超市项目商业规划建议8、项目商业主力业态建议2、超市业态形式示意超市布局建议：1.超市主要以品牌、规模和价格取胜，并要求具备良好的便利可达性，因而地下一层可有效的满足这一需求；2.超市因其频繁而大量的进出货需求，必然要求具备相对便利的商品进出通道，因而普遍要求与地面之间具备最便捷的商业通道，所以地下一层既可有效满足这一需求，又可有效规避一层商业空

32、间商业价值的缺失，通过地下一层超市的人流吸引和带动作用强化最有价值的地上一二层的商业价值的提升和实现；3.品牌超市对布点选择的要求。项目商业规划建议8、项目商业主力业态建议 原则一：商业街位于商业价值最高的地上1、2层，同时也是项目快速回收资金的重要渠道，因此商业街的规模可以适当增大；原则二：其他业态与商业街形成良性互动，超市、美食广场、数码娱乐城、影院和健身中心都可以为商业街带来很高的人气和商业氛围，因此适当增大商业街的规模，可以形成强有力的核心磁场；原则三：本项目商业定位的原则之一是侵略型商业，因此商业街部分也具有侵略市场、抢占市场主力客群的性质；原则四：建筑内部空间结构的条件限制，本项目

33、最适合地上一二层做商业街，因此可建设面积也是影响商业街规模的重要因素。原则五：建筑受高差影响，可营造多首层概念，增加更多平街层和2楼商铺以促进销售，在打造多首层步行街的前提下，可适当放大商业街的规模。综上所述，根据项目周边1.5公里范围常住人口、城市核心区域百货类地铺调查，结合项目功能业态的选择和商业空间的结构要求，本项目商业街建筑面积建议为：4-5万平方米3、商业步行街1）规模确定项目商业规划建议8、项目商业主力业态建议2）空间多适性建议商业街的建筑灵活性本项目借助高差进行多首层设计，所以商业价值最高的地下-1层和地上1、2层按照商业街形式来考虑，即商业街以临街店铺形式出售，档次控制在六盘水

34、目前所能接受的档次范围内，抓住六盘水主力消费客群。无论从资金回收、商业氛围营造等角度考虑，这都将是一个合理的方案。另外，考虑业主招商的灵活性，建议建筑内部空间采用灵活的设计手法，不仅可以通过内部分割形成商业街店铺对外租售，也可以直接利用大面积的通透空间，考虑一拖二的复式店铺，为招商次主力店、餐饮休闲等业态留出灵活空间。3、商业街项目商业规划建议8、项目商业主力业态建议3）业态形式示意中庭空间是项目商业街内部空间最大的特色和亮点，使顾客能够自由的上下，丰富购物流线；利用中庭形成的内部空间，即可以分割成特色独立店铺，也可以通透开敞，为百货、大卖场等进驻留足建筑空间的灵活性。3、商业步行街项目商业规

35、划建议8、项目商业主力业态建议利用中庭设置商业摊点及休憩设施，给人亲切随意的购物感觉，并且有效增加商业经营面积。项目商业规划建议8、项目商业主力业态建议特色餐厅：不同风格的美食集合，连锁时尚餐厅集合。原则：时尚美食汇需要达到一定的规模才能更好的起到聚集作用，通常5家400平米以上时尚餐厅集合即可形成合力；六盘水餐饮市场极为发达，但时尚餐饮尚处于萌芽状态，按照城市商业发展的普遍规律，时尚餐饮逐渐会在商业中心占据主要位置，其体量通常占整体商业量的10%-15%左右综上所述，结合区域市场主力商家时尚美食汇的普遍选择和项目建筑空间的布局特点，本项目时尚美食汇建筑面积建议为：1-1.5万平方米4、时尚美

36、食汇1）规模确定项目商业规划建议8、项目商业主力业态建议本项目的时尚美食汇，一定要在内部环境及规模品种上营造自己的特色竞争力，与市场现有水平拉开差距，同时依然遵循中高价位的原则，抓住六盘水主力时尚消费群。2）业态形式示意4、时尚美食汇项目商业规划建议8、项目商业主力业态建议 功能：数码娱乐城包含电子游戏、互动游戏、网吧等功能，提供游戏、音乐、网络、饮料和简单食物等，面向的客户群年龄跨度较大，既有中小学生、高校学生，也有工薪一族的成年人。供应：六盘水目前还没有成规模的数码娱乐城，多是小面积的网吧、游戏厅等，主要针对的是学生客群，经营状况较好，因此此功能业态是本项目的一个典型特色商业功能业态的引入

37、，符合区域市场主力可群的需求特征，可有效强化项目对年轻客群的吸引力。需求：六盘水在校学生（中学及以上）接近4万人，不仅为六盘水的经济发展积聚了人气，同时也刺激了学校周边餐饮服务、文化娱乐、购物休闲等行业的迅速发展。再加上年轻工薪族等消费，这一业态存在着相当大的市场发展空间。结合行业典型商家的普遍规模选择和项目商业空间结构的特征，本项目数码娱乐城规模建议为：3000平方米5、数码娱乐城1）功能及规模确定项目商业规划建议8、项目商业主力业态建议数码娱乐城既是本项目的特色业态，强化项目的形象特质和差异化优势，同时也非常迎合区域市场以年轻人为主的消费群体的特征，凸现项目时尚动感的主题特色。此外，在目前

38、的区域商圈中，这一业态属于相对空缺，市场经营空间相对较好。2）业态形式示意5、数码娱乐城项目商业规划建议8、项目商业主力业态建议2）业态形式示意各种交互式游戏是其主要的娱乐形式5、数码娱乐城项目商业规划建议8、项目商业主力业态建议6、影院1）规模确定2）业态形式示意影剧院面积为：3000-4000 平方米（6-10 个厅）项目商业规划建议8、项目商业主力业态建议7、儿童乐园1、儿童乐园：为小朋友提供游玩的场所，同时附带儿童服饰、用品销售，以及儿童教育文化等衍生。2、以儿童带动家庭消费儿童无法单独到达，儿童无法单独消费，儿童停留时间较长等特点，拉动以儿童为基础的家庭消费。3、做足家庭为基础的主题

39、消费游、购、娱涉及较多较广泛的以1+1 或1+N 的家庭消费形式。满足家长和家长带领儿童的消费与服务。1）功能及规模确定结合行业典型商家的普遍规模选择和项目商业空间结构的特征，本项目儿童乐园规模建议为：2000-3000 平方米项目商业规划建议8、项目商业主力业态建议2）业态形式示意7、儿童乐园项目商业规划建议8、项目商业主力业态建议l 按照以上业态及业种大致分布，可得出大致各业态及业种比例如下：（按各业态所占建筑面积估算）主力业态面积比例项目商业规划建议8、项目商业主力业态建议4、项目商业设计建议 项目商业设计建议 项目商业竞争力营造建议 项目商业工程技术指标 项目商业主力商家常规建筑要求u

40、商铺交付标准建议建筑主体设计建议一、土建部分1）地面：地面已完成了5CM厚陶粒砼垫层，并预留5cm地面做法高度。2）隔墙：轻钢龙骨石膏板或砌体隔墙，表面腻子刮平。3）朝向公共通道的隔断：玻璃隔断。4）商铺门：玻璃门。5）天花：不做吊顶。6）柱子：结构柱面。7）预留空调外机安装位置。二、机电部分1）强电：配电箱安装到位，照明按照单位间距安装白炽灯。2）弱电：按照套内面积50左右的商铺2对语音及数据点来预留容量。80-90的商铺按照3对语音及数据点来预留容量。线缆预留到天花顶，不安装末端面板。250以上的大铺位仅把线缆预留在弱电箱内。4）消防：烟感、喷淋、消防水、消防报警系统、应急照明、出口指示灯

41、都按照粗装修一次消防报批的要求做至铺内。二次装修引起的消防需消防送审，改动由客户负责完成。项目商业设计建议1、项目商业设计建议u外立面设计建议选用玻璃外墙的设计，通透的效果可以让购物中心外立面的人看到内部的购物环境和气氛，有助于吸引客流并具有一定的展示作用，使得经过此处的路人产生进入购物中心的愿望。同时玻璃外墙的设计也可以使在购物中心内购物，用餐和休闲的人看到外面的景色。建议外立面设计应体现主题特色，主墙体应该体现时尚现代的气息，材质可选用玻璃墙和石材搭配。特别是菩提南路一侧，利用延展面长的特点，建议重点进行营造，特别是夜间的声光效果；创造第一印象的独特性。u外立面设计参考建筑主体设计建议项目

42、商业设计建议1、项目商业设计建议u外部广告位l考虑到商业项目的展示性，一般都会充分利用建筑的外立面设立广告位，从而扩大项目的展示性，并提升项目的商业价值。因此，本项目应在外立面设置较多的广告位。u广告位设计参考建筑主体设计建议项目商业设计建议1、项目商业设计建议u外部广告位 广告位设立位置建议。建筑主体设计建议项目商业设计建议1、项目商业设计建议u中庭建议l商业的中庭对物业的环境影响极大，欲引入知名的百货主力店，中庭必不可少。l好的中庭设计既能实现商业展示的最大化，也能对顾客的购物心理起到积极的影响。提升项目形象。l从可视性以及环境营造角度，建议一层对环境充分营造，增加舒适感。二层的中庭采取逐

43、步退台的处理，形成阶梯感，使楼上顾客的向下视野更加开阔。建筑主体设计建议项目商业设计建议1、项目商业设计建议u中庭利用建筑主体设计建议项目商业设计建议1、项目商业设计建议u公共空间设计建议商业建筑的社会化公共开放空间专门用于满足消费者的休息、娱乐、开展促销活动或者其他社会活动，其类型包括广场、步行街、廊柱、楼顶花园等。舒适的环境和便利的设施不仅能延长顾客的停留时间，还能以良好的购物体验吸引人们再次光临。建筑小品的表现力：建筑小品作为艺术手段在创造丰富的空间形式中起到很大的作用。在进行公共空间的营造时，设计者应充分发挥各种构成元件在环境中的表现力。烘托出项目的商业气氛 活动空间的导向性：本案商业

44、与住宅围合而成的内街将对其中的消费者起到引导作用。人们在内街这个节点中休息停留，决定下一步活动方向。因此，在公共空间的各个方面的设计中应注意这个重要的定向作用。使空间中充满变化并有足够的休息场所。促进消费者沿着设定的方向行进，带来更多的商业行为。内街活动空间的中心作用:本案的内街将成为项目消费者定向活动的基准点和节点，起到中心场所的作用，能为人们在项目中活动增加便利性，增强整个项目的商业吸引力。建筑主体设计建议项目商业设计建议1、项目商业设计建议u公共空间设计参考建筑主体设计建议项目商业设计建议1、项目商业设计建议u走道设计走道设计:从现代大型零售物业设施发展的最新趋势来看，室内走道更加人性化

45、，可以为消费者创造美好的消费环境，本项目室内走道宽度建议设置在4-6米之间，购物中心内部走道2.43.6米之间。在走道当中设置部分休息椅、绿色植物或建筑小品，打造优雅人性化的购物环境。走道的设计要能够最大限度的考虑项目里面所有的商铺平衡，保证所有商铺的人流量。u步道设计参考建筑主体设计建议项目商业设计建议1、项目商业设计建议u步行街区设计示例设计扶梯设计连廊最佳柱距8 米进深在12-13 米走道设计:从现代商业步行街的设计来看，多连廊设计已经成为一种常态，对于提升高楼层商铺的使用价值有着巨大的作用。建筑主体设计建议项目商业设计建议1、项目商业设计建议u促销空间设计由于本项目有设计中庭，中庭周边

46、公共空间较大，建议在项目中庭及其周边的空间设置品牌促销区域，增加临时租用面积，提升整体收益建筑主体设计建议项目商业设计建议1、项目商业设计建议u廊桥设计廊桥建议以玻璃、金属为主要材质，增强现代感。宽度适当放宽，可预留休息空间建筑主体设计建议项目商业设计建议1、项目商业设计建议u卫生间设计u卫生间是商业项目重要的服务环节，对于卫生间除合理布置外，还需要在装修上注意人性化设计，色彩、功能上都要符合项目的整体定位。u考虑到顾客的不同需求，设置亲子卫生间、残疾人卫生间等。建筑主体设计建议项目商业设计建议1、项目商业设计建议u花车小店建筑主体设计建议项目商业设计建议1、项目商业设计建议u停车位u随着私家

47、车拥有率的提高，越来越多的人喜欢开车前往购物地点，因此本项目应预留充足的停车位。并且做到人车分流。u提供充足的车位还可以吸引更多的外来高端消费群体。u同时也可以利用车位达到宣传和广告的效果。u地上广场规划部分车位有利于商业氛围的营造。建筑主体设计建议项目商业设计建议1、项目商业设计建议1、形象力上的提升项目商场新颖现代的外立面，可以有效地与六盘水其他商业相区别，从形象和展示力上提升项目竞争力。项目商业设计建议2、项目商业竞争力营造建议、特色业态的引入现代化的影院、娱乐城、休闲健身中心本身在六盘水都是极具特色的商业，可以有效吸引人流并提升项目整体档次感，迎合区域年轻消费客群的需求特征。项目商业设

48、计建议2、项目商业竞争力营造建议、业态间的互动写字楼和公寓可以与裙楼的商业很好地形成互动，商业可作为他们的配套，特别是商业中的休闲健身、影院、娱乐城都可以很好地完善写字楼及公寓的配套功能；而写字楼及公寓又可以为商业带来大量稳定的中高端消费人群。项目商业设计建议2、项目商业竞争力营造建议、商业空间的改进除了采用中庭的设计手法，还可在商业街的部分节点处，布置趣味性休闲空间，不仅体现对消费者的关怀，提升消费者购物的舒服度，更可以延长消费者的滞留时间和购物消费的可能性。项目商业设计建议2、项目商业竞争力营造建议基础配套工程设施要求项目商业设计建议3、项目商业工程技术指标厨房及强电配套工程设施要求项目商

49、业设计建议3、项目商业工程技术指标弱电及其它配套工程设施要求项目商业设计建议3、项目商业工程技术指标百货开店技术指标一、物业要求：1、总建筑面积1500045000平米。2、单层面积4000平米以上。3、合作方式：租赁（10年以上）。4、标准层高：首层层高不低于5.5米，二层以上层高不低于5米。5、楼板承重：不低于450kg/。7、柱距不小于8*8米。8、交付条件：中央空调、消防喷淋、烟感器、自动扶梯、升降梯，给排水供水量16立方米/天，照明100伏安/平方米(不含中央空调)。9、停车位不小于200个项目商业设计建议4、项目商业主力商家常规建筑要求1、停车位不少于300辆。2、非机动车位要求在

50、800辆左右。3、送货车进出线路及卸货区、购物私车线路与小区交通及外部交通合理布局。4、电：二路供电：1500kva-2500kva5、煤气/天然气：100立方米/小时6、水：二路进水，250立方/天7、电梯：至少两部3吨专用货运电梯。超市开店技术指标一、建筑物：1、总建筑面积400025000平方米。2、建筑物为规则形状，便于功能设置。3、层高：板到板不小于5.6米，净高大于等于5.4米（梁下净空最小4.5米）4、承重：卖场为0.65吨/平方米，卸货区为3吨/平方米，仓库区为0.8吨/平方米。5、柱距最小8*8米。6、地上首层必须有足够空间的入口大堂。并配有不小于300平米的专用卸货区。二、