市北高新：2019年半年度报告.PDF

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1、2019 年半年度报告 1 / 154 公司代码：600604 900902 公司简称：市北高新 市北 B 股 上海市北高新股份有限公司上海市北高新股份有限公司 20192019 年半年度报告年半年度报告 二二一一九九年年八八月二十月二十六六日日 2019 年半年度报告 2 / 154 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半半年度报告内容的真实、准确、完年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连

2、带的法律责任。 二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、本半年度报告本半年度报告未经审计未经审计。 四、四、公司负责人公司负责人罗岚罗岚、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人李炜勇李炜勇及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）吴亦希吴亦希声声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未

3、来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请 投资者注意投资风险。 七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详细请查阅本报告第四节“经营情况的讨论与 分析”中“可能面对的风险”部分。 十、十、其他其他 适用 不适用 2019 年半年度报告 3 / 154 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公

4、司简介和主要财务指标 . 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 8 第四节第四节 经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析 . 10 第五节第五节 重要事项重要事项 . 21 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 32 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 34 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员情况董事、监事、高级管理人员情况 . 35 第九节第九节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 36 第十节第十节 财务报告财务报告 . 39 第十一节第十一节 备查文件目录备查文件目录 . 154 2019 年半年度报告 4 / 154 第一节第

5、一节 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 市北集团或控股股东 指 上海市北高新（集团）有限公司 市北高新或公司或上市公司 指 上海市北高新股份有限公司 市北高新园区或园区 指 上海市市北高新技术服务业园区 南通科技城 指 市北高新（南通）科技城 报告期或本期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 6 月 30 日 开创公司 指 上海开创企业发展有限公司 聚能湾 指 上海聚能湾企业服务有限公司 市北发展 指 上海市北生产性企业服务发展有限公司 市北祥腾 指 上海市北祥腾投资有限公司 上海睿涛 指 上海睿涛房地产开发有限公司 创越投资 指 上

6、海创越投资有限公司 垠祥置业 指 上海垠祥置业有限公司 云中芯 指 上海云中芯企业发展有限公司 云盟汇 指 上海云盟汇企业发展有限公司 市北新中新 指 静安区 392 街坊 54 丘地块项目 市北云立方 指 静安区万荣路 1268 号产业建设项目 市北智汇园 指 静安区 334 街坊 87 丘产业载体建设项目 市北壹中心 指 静安区市北高新技术服务业园区 N070501 单元 14-06 地块 市北祥腾麓源 指 松江区永丰街道新城主城 H 单元 H14-08 号地块 南通科技城云院项目 指 南通科技城 M13235 地块项目 南通香溢紫郡项目 指 南通科技城 CR13043 地块项目 绿地中环

7、广场项目 指 静安区 336 街坊 18 丘地块项目 市北西岸壹号 指 静安区永和社区 N070601 单元 076f-02、076c-04 地块 市北聚能湾创新社区 指 静安区市北高新技术服务业园区 N070501 单元 01-06 地块 莫里斯花源 指 嘉定区徐行镇 06-04 号地块 盛誉世家 指 青浦区盈浦街道胜利路西侧 03-04 地块 13-05 地块项目 指 市北高新技术服务业园区 N070501 单元 13-05 地块项目 13-06 地块项目 指 市北高新技术服务业园区 N070501 单元 13-06 地块项目 21-02 地块项目 指 市北高新技术服务园区 N070501

8、 单元 21-02 地块项目 17-02 地块项目 指 市北高新技术服务业园区 N070501 单元 17-02 地块项目 静安市北国际科创社区 指 位于市北高新园区东部区域，四至范围为东至寿阳路、西 至共和新路、南至汶水路、北至江场路，21-02 地块项目、 17-02 地块项目处于其区域范围内。 2019 年半年度报告 5 / 154 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海市北高新股份有限公司 公司的中文简称 市北高新 公司的外文名称 SHANGHAI SHIBEI HI-TECH CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 S

9、HIBEI HI-TECH 公司的法定代表人 罗岚 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 胡申 姚挺 联系地址 上海市江场三路262号1楼 上海市江场三路262号1楼 电话 021-66528130 021-66528130 传真 021-56770134 021-56770134 电子信箱 三、三、基本情况变更简介基本情况变更简介 公司注册地址 上海市共和新路3088弄2号1008室 公司注册地址的邮政编码 200072 公司办公地址 上海市江场三路262号1楼 公司办公地址的邮政编码 200436 公司网址 电子信箱 报告期内变更情况查询索引 无

10、 四、四、信息披露及备置地点变更情况简介信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报、证券日报 、证券时报和香港大公报 登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司半年度报告备置地点 董事会办公室 报告期内变更情况查询索引 无 五、五、公司股票简况公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 市北高新 600604 二纺机 B股 上海证券交易所 市北B股 900902 二纺B股 六、六、其他有关资料其他有关资料 适用 不适用 2019 年半年度报告 6 / 154 七、七、公司主要会计数据和财务指标公

11、司主要会计数据和财务指标 ( (一一) )主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比 上年同期增 减(%) 营业收入 206,085,573.57 278,911,973.42 -26.11 归属于上市公司股东的净利润 5,574,988.54 50,025,160.48 -88.86 归属于上市公司股东的扣除非经常性 损益的净利润 -6,428,360.28 40,198,077.68 -115.99 经营活动产生的现金流量净额 -672,304,893.63 -574,191,290.41 不适用 本报告期末 上年度末 本报告

12、期末 比上年度末 增减(%) 归属于上市公司股东的净资产 6,073,799,502.61 6,107,809,734.37 -0.56 总资产 17,316,426,793.09 16,330,694,085.55 6.04 ( (二二) )主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上年同 期增减(%) 基本每股收益（元股） 0.0030 0.0267 -88.76 稀释每股收益（元股） 0.0030 0.0267 -88.76 扣除非经常性损益后的基本每股收益 （元股） -0.0034 0.0215 -115.81 加权平均净资产收益率（%） 0.0

13、9 0.85 减少0.76个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资 产收益率（%） -0.11 0.68 不适用 公司主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、基本每 股收益、稀释每股收益及扣除非经常性损益后的基本每股收益较上年同期大幅减少的主要原因为 本期园区产业载体销售及住宅销售下降所致。 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 2019 年半年度报告 7 / 154 九、九、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项

14、目 金额 附注（如适用） 非流动资产处置损益 -4,997.02 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关， 符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政 府补助除外 5,341,887.30 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得 投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准 备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失

15、公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损 益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交 易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融 负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、 衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权 投资取得的投资收益 8,074,303.18 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变 动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性 调整对当期

16、损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 405,294.85 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额 -47,575.54 所得税影响额 -1,765,563.95 合计 12,003,348.82 十、十、其他其他 适用 不适用 2019 年半年度报告 8 / 154 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司始终以“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心主营业务。2019 年 上半年，公司按照静安区“一轴三带

17、”发展战略，以“打造中国大数据产业之都，创建中国创新 型产业社区”为目标， 聚焦静安全球服务商计划和数智经济高科技产业， 明确“地产+投资”双轮 驱动的经营策略，追求规模、质量、效益的均衡发展，推动园区经济向更高质量发展，致力于市 北高新园区成为“国内领先的精品园区综合运营商”。 报告期内， 围绕产业地产开发运营， 公司负责市北高新园区内产业载体的开发、 建设、 运营、 管理业务的一体化运作，承担地产开发、品牌输出、增值服务等核心业务。在产业载体运营模式 方面，公司进一步加大产业载体租赁力度，租赁业务保持稳定增长，以促进优质资产沉淀，实现 臻稀地段的资源高效利用与溢出价值。产业载体销售的经营模

18、式则以面向大客户销售为主，而大 客户销售的特征是销售周期长、成交金额大，对公司阶段性经营业绩会造成一定波动。围绕产业 投资孵化，公司重点聚焦大数据与人工智能产业，积极探索符合园区产业发展规律以及具有自身 产业优势的“融资+孵化”、“基地+基金”的创新业务模式，把产业资本渗透到技术研发、终端 产品、创业孵化、人才培养等核心要素，借助资本力量培育优质企业，分享资本红利。围绕产业 服务集成，公司依托 20 多年丰富的产业园区专业化精品化运营经验，整合政策、产业、商业、人 才等各类优势资源，优化调整服务平台，成立市北高新综合服务中心，并以此为抓手创新园区服 务举措、升级园区服务内涵、提升园区营商环境。

19、 在全球科技创新空前密集活跃的今天，高新产业园区作为国家科技创新的重要承载区，将发 挥越来越重要的作用。 上海正在全力构建全球网络， 把发展人工智能与大数据作为优先战略选择， 并已形成各区之间产业协同、优势互补的“人字形”产业空间布局。公司运营的市北高新园区作 为首个上海市大数据产业基地， 正加快推进全球数据服务商伙伴行动、 大数据应用场景示范行动、 大数据领军人才引培行动等步伐，以数智经济为园区科创标签，带动产业赋能，助力园区企业爆 发式增长，力争成为上海中环区域国际化、科创化与人文化的新高地。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明

20、适用 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 作为国家级转型升级示范区，公司主要经营的市北高新园区是静安区“中环两翼产城融合集 聚带”的重要组成部分，肩负着打响“上海制造”品牌、打造“上海名园”的重要使命，是静安 区对接上海“全球科创中心” “全球卓越城市”的核心承载区。历经多年发展，公司积极打造“产 业地产运营+产业投资运营+增值服务运营+品牌输出运营”的多元化发展模式， 重点聚焦核心业务 的整体提升、加快促进多元业务的互联互补，不断提高市场竞争力，创造新的盈利增长点，为股 东创造价值。 1、精品化的产业载体，拥有可持续发展的物理空间优势。 公司立足高质

21、量推动城市更新、承载未来大数据产业发展这一出发点，在静安区打造了一批 具有区域影响力的产业载体。公司坚持高质量、高水平设计，积极打造“科创市北、智慧产业、 智能建筑”的产业载体，包括已经建成的市北云立方、市北智汇园、市北壹中心等项目，以及 在建的市北西岸壹号、市北聚能湾创新社区等项目，特别是以产城融合为导向，高标准高规格 精心打造“静安市北国际科创社区”项目，将实现产业生活与城市空间一体化融合发展，力争成 为上海北部地区新地标。 2、大数据产业发展的集中度及区域经济的贡献度正在持续释放的产业优势。 作为上海中心城区唯一的国家级高新技术产业开发区和上海市唯一的大数据和云计算产业基 地，市北高新园

22、区拥有注册企业 2800 余家，其中纳税企业超过 1600 家、跨国公司地区总部 19 家、具有总部特征的龙头企业 50 余家、大数据企业 240 家。作为园区重点聚焦大数据与人工智能 产业，首先是大数据企业集聚度“高”。园区集聚的大数据企业既有浪潮集团、上海信投等行业2019 年半年度报告 9 / 154 龙头企业， 也有小鹏汽车、 洋码头等备受资本市场关注的独角兽企业， 以龙头企业资源开放共享， 推动产业链上下游企业的协同创新。其次是园区大数据资源要素“全”。园区汇集了上海市政府 大数据中心、上海数据交易中心、亚马逊 AWS 联合创新中心、大数据流通与交易技术国家工程实 验室、复旦大数据试

23、验场等国际国内重要创新资源平台，按照上海市大数据发展“五位一体”的 规划布局，构建起了“交易机构+产业基金+创新基地+发展联盟+研究中心”的产业生态圈。第三 是园区大数据应用场景“广”。园区首创了“数据智能产业链图谱”，建设了“市北高新企业 AI 体验馆”，集中展示了“数据采集、数据分析、数据应用、数据服务”全产业链的技术成果，数 据应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多个行业领域。第四是园区大数据创业氛围 “活”。自 2016 年以来，园区参与组织的静安国际大数据论坛、上海开放数据 SODA 大赛等已经 成为大数据领域的知名品牌活动。 3、 全面推进落实“基地+基金”“融资+孵化”的

24、创新运营模式， 充分发挥园区产业投资的服 务优势。 公司通过与国内外知名投资机构和产业集团进行深度合作，组建并运营市场化的产业投资基 金。同时，公司启动了市北高新版的“助力科创企业引培计划”，与知名券商、律所、会所及投 资机构深度合作，通过构建产业创新生态链和金融全方位服务链，充分发挥资本的聚拢效应，支 持鼓励创新成果转化，重点支持一批符合“四新产业”特征、创新能力强、成长速度快、敢于颠 覆善于跨越的科技创新企业。在产业孵化方面，依托“一核多元”的产业布局，与亚马逊 AWS 联 合创新中心等知名孵化机构进行深度合作，联合聚能湾国家级孵化器、静安大数据加速器以及将 于 2020 年落成的聚能湾创

25、新社区项目， 不断扩充产业孵化的空间资源和服务资源， 继续以“创业 企业时间合伙人”的身份，构建全生命周期的孵化投资体系。 4、整合公共平台资源、完善企业服务平台体系，构建 7*24 小时的工作生活圈的生活优势。 围绕入驻企业的经营发展需求， 市北高新园区通过对接政企通服务资源， 搭建 “遇见市北 APP” 服务平台，优化企业平台服务资源，提升园区生态环境，建立智慧园区综合管理中心，创建上海 市绿色生态示范城区，探索“全覆盖、智能化、成体系”的智慧园区运营模式。公司同时统筹规 划各类功能要素、产业要素，形成生产、生活、生态的良性互动，打造 15 分钟的工作生活圈，实 现产业生活与城市空间的一体

26、化融合发展，满足园区职工对美好生活的向往。 5、专业化、精品化、品牌化的产业园区运营管理优势。 作为竞争类上市企业，公司立足自身发展，聚焦主业、管控有序，始终坚持市场化、专业化、 国际化运作。经过 27 年发展，公司在产业园区专业化、精品化、品牌化运营方面已具备了丰富的 经验， 建立了一套符合企业运作的园区管理机制。 园区先后获得“国家级生态工业示范园区”“国 家新型工业化产业示范基地”“国家高技术产业基地”“长江经济带国家级转型升级示范区”等 国家级荣誉 10 余项； 获得“上海市大数据产业基地”“上海市战略性新兴产业示范基地”“上海 市四新经济创新基地”“上海市生产性服务业功能区”“上海市

27、知识产权示范园区”“上海名牌” 等市级荣誉 50 余项。公司已形成了具有“市北特色”的产业园区综合运营模式，并进一步做大、 做强、做优、做响“市北”品牌。 2019 年半年度报告 10 / 154 第四节第四节 经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析 一、一、经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析 2019 年，是新中国成立 70 周年，是深入贯彻党的十九大精神的重要一年，是全面建成小康 社会的关键之年。2019 年上半年，公司围绕围绕“打造中国大数据产业之都，创建中国创新型产 业社区”的发展目标，聚焦静安全球服务商计划和数智经济高科技产业，报告期内公司综合实力 和品牌影响力进一步提升。但

28、由于受到公司以面向大客户销售为主的产业载体经营模式的影响， 造成了公司半年度经营业绩出现了一定的波动。 公司在报告期内主营业务收入为 20,336.71 万元， 同比减少 27.01%，归属于上市公司股东的净利润为 557.50 万元,同比减少 88.86%。 1、注重城市更新，打造高品质产业载体。 报告期内，公司立足高质量推动城市更新这一出发点，积极打造“科创市北、智慧产业、智 能建筑”等标志性建筑，把市北高新园区建设成“建筑可以阅读、街区适合漫步、城市始终有温 度”的中国创新型产业社区的示范区，着力加快产城深度融合。2019 年上半年，公司及控股子公 司竣工项目 1 个，在建工程 2 个，

29、总建筑量达 44.21 万平方米。此外，公司在东部园区正着力精 心打造的“静安市北国际科创社区”，目前已完成项目的整体规划，预计年内开工建设，该项目 将成为市北高新园区乃至静安区重要的展示中心、文化中心和会展中心。 2、持续优化营商环境，产业载体运营模式进一步向租赁倾斜。 报告期内，公司围绕园区主导产业和战略性新兴产业，加大产业招商、战略招商、精准招商 的力度，强化产业主导思维，重点聚焦大数据和人工智能企业，力争引入具有行业标杆意义的大 项目、培育具有国际竞争力的总部型、领军型、科技型企业。今年 1-6 月，园区新引进企业 126 家，其中包括大数据企业 50 家，呈现了快速增长的态势。报告期

30、内，为实现臻稀地段的资源高效 利用与溢出价值，公司进一步加大产业载体租赁力度，租赁业务保持稳定增长。截至报告期末， 公司及控股子公司产业载体租赁面积为 30.77 万平方米，同比增长 12.09%，产业载体租赁收入为 1.80 亿元，同比增长 11.03%。 3、产业投资着重布局，构建“基地+基金”、“融资+孵化”产业投资孵化新模式。 报告期内，公司开始全面推进落实“基地+基金”“融资+孵化”的创新运营模式，通过与国 内外知名投资机构和产业集团进行深度合作，组建并运营市场化的产业投资基金。报告期内，公 司进一步加大产业投资力度，与上海熠美股权投资管理合伙企业（有限合伙）联合发起设立大数 据产业

31、基金，产业基金将以大数据产业链为导向，加入资本驱动、汇聚行业龙头企业，充分发挥 公司产业投资的区位优势和产业基础。 与此同时， 公司在报告期内也启动了“助力科创引培计划”， 与知名券商、律所、会所及投资机构组成引培联盟，帮助与园区内优秀科技企业结对，帮助企业 解决政策配套、投融资服务、资源整合、业务对接等企业发展中的实际问题。在产业孵化方面， 聚能湾国家级孵化器构建起“苗圃+孵化+加速器”覆盖企业全生命周期的孵化体系，截至 2019 年 6 月累计孵化科技苗圃项目 277 项， 孵化企业达 300 户， 加速器企业达 54 户， 毕业企业 62 户。 今年 4 月，聚能湾顺利通过了人社部全国创

32、业孵化示范基地的复评，同时聚能湾还获评到科技部 国家级科技企业孵化器、工信部国家级中小企业公共服务平台。6 月，为进一步理顺公司业务板 块，打造具备市北产业特色的科技孵化培育板块，聚能湾从原来上市公司的全资孙公司正式升格 为全资子公司,未来将作为上市公司最为重要的战略业务板块进行重点打造。 4、注重产业协同，持续提升大数据品牌知名度和影响力。 品牌是一个企业核心竞争力的重要标志，市北高新的品牌定位就是要打造“中国大数据产业 之都”。按照静安“一轴三带”发展战略，公司运营的市北高新园区制订了推动园区高质量发 展三年行动计划（2018-2020 年），力争在三年内基本建成“大数据资源充分汇聚、大数

33、据产 业高度集聚、大数据基础设施国际领先、大数据人才更加汇聚、大数据创新应用先行先试、大数 据标准制订全国引领，具有区域（长三角）影响力的大数据产业集聚地”。同时公司也通过电视 媒体、广播宣传、专题会议、主题活动等手段多维度、立体化、全方位地提升公司及园区品牌知 名度、行业影响力、社会美誉度。 2019 年半年度报告 11 / 154 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1 1 财务报表相关科目变动分析表财务报表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 206,085,573.57 278,911,973.42 -26.11 营业成

34、本 103,901,303.42 164,074,580.47 -36.67 销售费用 387,575.82 1,175,127.52 -67.02 管理费用 23,617,154.47 23,888,709.30 -1.14 财务费用 98,215,401.19 38,717,316.83 153.67 研发费用 经营活动产生的现金流量净额 -672,304,893.63 -574,191,290.41 不适用 投资活动产生的现金流量净额 -838,873.62 -37,370,024.35 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 805,189,822.00 -357,288,551.98 不

35、适用 营业收入变动原因说明:本期园区产业载体销售及住宅销售下降所致。 营业成本变动原因说明:本期园区产业载体销售及住宅销售下降，成本相应下降。 销售费用变动原因说明:本期园区产业载体销售及住宅销售下降，销售费用相应下降。 财务费用变动原因说明:本期融资规模扩大，导致融资费用上升。 2 2 其他其他 (1)(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 (2)(2) 其他其他 适用 不适用 主营业务分行业、分产品、分地区情况主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛

36、利 率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率 比上年 增减 （%） 房地产业 5,265,672.37 2,347,347.42 55.42 -94.19 -96.16 22.87 租赁和其他服 务业 198,101,384.88 101,553,956.00 48.74 5.41 -1.32 3.50 合计 203,367,057.25 103,901,303.42 48.91 -27.01 -36.67 7.80 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利 率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率 比上年

37、 增减 （%） 园区产业载体 销售 4,850,628.57 2,028,183.14 58.19 -92.37 -96.40 46.75 住宅销售 415,043.80 319,164.28 23.10 -98.47 -93.40 -59.04 园区产业载体 租赁 179,986,689.29 91,377,791.45 49.23 11.03 13.43 -1.08 其他服务业 18,114,695.59 10,176,164.55 43.82 -29.85 -54.48 30.39 合计 203,367,057.25 103,901,303.42 48.91 -27.01 -36.67

38、7.80 主营业务分地区情况 2019 年半年度报告 12 / 154 分地区 营业收入 营业成本 毛利 率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率 比上年 增减 （%） 上海 195,180,359.00 99,340,531.56 49.10 -7.7 -5.60 -1.17 南通 8,186,698.25 4,560,771.86 44.29 -87.78 -92.25 32.14 合计 203,367,057.25 103,901,303.42 48.91 -27.01 -36.67 7.80 主营业务分行业情况说明： 报告期内房地产业营业收入和营业

39、成本同比减少 94.19%和 96.16%， 主要原因为本期园区产业载体销售及住宅销售下降所致。 主营业务分产品情况说明：报告期内其他服务业成本同比减少 54.48%，主要原因为本期电费 成本及其他服务业成本减少所致。 主营业务分地区情况说明： 报告期内南通地区营业收入和营业成本同比减少 87.78%和 92.25%， 主要原因为本期南通地区园区产业载体销售下降所致。 房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析 1.1.报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 序 号 持有待开 发土地的 区域 持有待开发土地 的面积(平方米) 规划计容建筑 面积(平方米) 是/否涉 及合作 开发项

40、目 合作开发项目涉 及的面积(平方 米) 合作开发 项目的权 益占比 (%) 1 21-02 地 块 59,177.20 177,531.60 否 177,531.60 70 2.2.报告期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 单位： 万元 币种： 人民币 序 号 地区 项目 经营 业态 项目 状态 项目用地面 积(平方米) 项目规划计 容建筑面积 (平方米) 总建筑面积 (平方米) 在建建筑面 积 （平方米） 已竣工面积 （平方米） 总投资额 报告期实 际投资额 1 上海 市静 安区 市北 壹中 心 商办 竣工 49,981.80 124,954.50 207,938.30 / 2

41、07,938.30 326,848.43 33,443.02 2 上海 市静 安区 市北 西岸 壹号 商办 在建 42,593.70 106,484.25 165,128.93 165,128.93 / 318,586.00 14,041.51 3 上海 市静 安区 市北 聚能 湾创 新社 区 商办 在建 14,614.00 43,835.60 69,079.71 69,079.71 / 180,089.00 7,023.08 合 计 107,189.50 275,274.35 442,146.94 234,208.64 207,938.30 825,523.43 54,507.62 公司非控

42、股房地产开发项目概述： 项目名称 地块名称 开发主体 土地面积（平方 米） 建设 状态 权益占 比 绿 地 中 环 广 场项目 闸北区 336 街坊 18 丘地 块 上海闸北绿地企 业发展有限公司 31,420.10 竣工 20% 南通香溢紫 郡苑项目 市北高新 （南通） 科技城 CR13043 地块 南通新城创置房 地产有限公司 185,575.84 在建 20% 盛誉世家 青浦区盈浦街道胜利路 西侧 03-04 地块 上海睿涛房地产 开发有限公司 20,893.70 竣工 30% 2019 年半年度报告 13 / 154 莫里斯花源 嘉定区徐行镇 06-04 号 地块 上海垠祥置业有 限公

43、司 76,231.60 在建 34.62% 17-02 地块项 目 市北高新园区 N070501 单元 17-02 地块 上海云中芯企业 发展有限公司 43,177.00 未开 工 30% 合计 357,298.24 3.3.报告期内房地产销售情况报告期内房地产销售情况 序 号 地区 项目 经营业 态 可供出售总 面积(平方 米) 期初可供出 售面积(平 方米) 已出售面积 (平方米) 已预售面积 (平方米) 1 上海市 松江区 市北祥腾麓 源 住宅 49,378.73 8,964.13 127.56 2 江苏省 南通市 南通科技城 云院项目 工业 47,965.97 1,457.47 424

44、.43 合计 97,344.70 10,421.60 551.99 4.4.报告期内房地产出租情况报告期内房地产出租情况 单位： 元 币种： 人民币 序 号 地区 经营业态 出租房地产的建 筑面积(平方米) 出租房地产的租 金收入 是否采用公允价 值计量模式 1 上海市静安区 工业/商办 282,472.32 165,667,448.74 否 2 上海市普陀区 商办 6,536.23 1,869,526.39 否 3 上海市黄浦区 商办 8,878.79 9,249,493.54 否 4 江苏省南通市 工业/商办 9,788.04 3,200,220.62 否 合计 307,675.38 179,986,689.29 ( (二二) ) 非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 2019 年半年度报告 14 / 154 ( (三三) ) 资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1. 资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末 数占总资 产的比例 （%）