市北高新：市北高新2022年半年度报告.PDF

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1、2022 年半年度报告 1/159 公司代码：600604 900902 公司简称：市北高新 市北 B 股 上海市北高新股份有限公司上海市北高新股份有限公司 20222022 年半年度报告年半年度报告 二二二二二二年八月二十年八月二十五五日日 2022 年半年度报告 2/159 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半半年度报告内容的真实年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整、完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别

2、和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、本半年度报告本半年度报告未经审计未经审计。四、四、公司负责人公司负责人罗岚罗岚、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人李炜勇李炜勇及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）吴亦希吴亦希声明：保声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及

3、的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股是否存在被控股股东股东及其关联方非经营性占用资金情况及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露董事无法保证公司所披露半半年度报告的真实性、准确性和完整性年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详细请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”部分。十一

4、、十一、其他其他 适用 不适用 2022 年半年度报告 3/159 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.8 第四节第四节 公司治理公司治理.22 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.24 第六节第六节 重要事项重要事项.25 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.31 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.33 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.34 第十节第十节 财务报告财务报告.37 备查文件目录 经公司法定代表人签名和公司盖章的半年度报告文本

5、 载有公司法定代表人、会计工作负责人、会计主管人员签名并盖章的会计报表 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿 2022 年半年度报告 4/159 第一节第一节 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 市北集团或控股股东 指 上海市北高新（集团）有限公司 市北高新或公司或上市公司 指 上海市北高新股份有限公司 市北高新园区或园区 指 上海市市北高新技术服务业园区 南通科技城 指 市北高新（南通）科技城 报告期或本期 指 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 6 月 30 日 开创公司 指 上海开创企业发展有限公司

6、聚能湾 指 上海聚能湾企业服务有限公司 欣云投资 指 上海市北高新欣云投资有限公司 泛业投资 指 上海泛业投资顾问有限公司 市北发展 指 上海市北生产性企业服务发展有限公司 市北祥腾 指 上海市北祥腾投资有限公司 市北物业 指 上海市北高新集团物业管理有限公司 上海睿涛 指 上海睿涛房地产开发有限公司 云中芯 指 上海云中芯企业发展有限公司 云盟汇 指 上海云盟汇企业发展有限公司 云置禾 指 上海云置禾企业发展有限公司 市北新中新 指 静安区 392 街坊 54 丘地块项目 市北云立方 指 静安区万荣路 1268 号产业建设项目 市北智汇园 指 静安区 334 街坊 87 丘产业载体建设项目

7、市北壹中心 指 静安区市北高新技术服务业园区 N070501 单元 14-06 地块 市北祥腾麓源 指 松江区永丰街道新城主城 H 单元 H14-08 号地块 市北区块链生态谷 指 静安区永和社区 N070601 单元 076f-02、076c-04 地块 南通香溢紫郡项目 指 南通科技城 CR13043 地块项目 绿地中环广场项目 指 静安区 336 街坊 18 丘地块项目 市北聚能湾创新社区 指 静安区市北高新技术服务业园区 N070501 单元 01-06 地块 莫里斯花源 指 嘉定区徐行镇 06-04 号地块 21-02 地块项目 指 市北高新技术服务园区 N070501 单元 21-

8、02 地块项目 17-02 地块项目 指 市北高新技术服务业园区 N070501 单元 17-02 地块项目 22-02 地块项目 指 市北高新技术服务业园区 N070501 单元 22-02 地块项目 静安市北国际科创社区 指 位于市北高新园区东部区域，四至范围为东至寿阳路、西至共和新路、南至汶水路、北至江场路，21-02 地块项目、17-02 地块项目、22-02 地块项目处于其区域范围内。涌骏基金 指 上海祥禾涌骏股权投资合伙企业（有限合伙）梦创双杨 指 上海梦创双杨数据科技股份有限公司 CMBS 指 市北壹中心资产支持专项计划 2022 年半年度报告 5/159 第二节第二节 公司简介

9、和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海市北高新股份有限公司 公司的中文简称 市北高新 公司的外文名称 SHANGHAI SHIBEI HI-TECH CO.,LTD.公司的外文名称缩写 SHIBEI HI-TECH 公司的法定代表人 罗岚 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 胡申 姚挺 联系地址 上海市江场三路 262 号 1 楼 上海市江场三路 262 号 1 楼 电话 021-66528130 021-66528130 传真 021-56770134 021-56770134 电子信箱 三、三、基本情况变更

10、简介基本情况变更简介 公司注册地址 上海市共和新路3088弄2号1008室 公司注册地址的历史变更情况 2012年9月12日，从上海市场中路687号，变更为上海市共和新路3088弄2号1008室。公司办公地址 上海市江场三路262号1楼 公司办公地址的邮政编码 200436 公司网址 电子信箱 报告期内变更情况查询索引 无 四、四、信息披露及备置地点变更情况简介信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报和香港大公报 登载半年度报告的网站地址 公司半年度报告备置地点 董事会办公室 报告期内变更情况查询索引 不适用 五、五、公司股票简况公

11、司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 市北高新 600604 二纺机 B股 上海证券交易所 市北B股 900902 二纺B股 六、六、其他有关资料其他有关资料 适用 不适用 2022 年半年度报告 6/159 七、七、公司主要会计数据和财务指标公司主要会计数据和财务指标 (一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 本报告期（16月）上年同期 本报告期比上年同期增减(%)营业收入 663,969,635.50 279,117,442.09 137.88 归属于上市公司股东的净利润 4,350,778.40-77

12、,014,333.51 不适用 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,492,736.45-67,696,608.96 不适用 经营活动产生的现金流量净额-218,949,438.15-378,657,682.79 不适用 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减(%)归属于上市公司股东的净资产 6,538,369,391.81 6,534,018,613.41 0.07 总资产 20,915,359,343.55 21,158,502,440.13-1.15 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 本报告期（16月）上年同期 本报告期比上年同期增减(%)基本每股收益

13、（元股）0.0023-0.0411 不适用 稀释每股收益（元股）0.0023-0.0411 不适用 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.0008-0.0361 不适用 加权平均净资产收益率（%）0.07-1.20 增加 1.27 个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）0.02-1.06 增加 1.08 个百分点 公司主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 营业收入较上年同期增加 137.88%的主要原因为本期产业载体销售收入确认及新市北本期营业收入纳入合并报表范围所致，归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、基本每股收益、稀释每股

14、收益、扣除非经常性损益后的基本每股收益、加权平均净资产收益率及扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率相应增加。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 九、九、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 金额 附注（如适用）非流动资产处置损益 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 944,825.89 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营

15、企业及合营企业的投资成本小于取得投 2022 年半年度报告 7/159 资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍

16、生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 2,663,602.14 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-11,653.37 其他符合非经常性损益定义的损益项目 555,880.10 减：所得税影响额 1,031,400.26 少数股东权益影响额（税后）263,212.55 合计 2,858,041.95 将 公开发行证券的公司信

17、息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 十、十、其他其他 适用 不适用 2022 年半年度报告 8/159 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）报告期内公司所属行业 在科技创新空前密集活跃的今天，作为国家科技创新的重要承载区和产城融合的重要载体，高新技术产业园区聚集土地、资本、产业、技术、人才等众多要素，将在新一轮科技革命和产业变革中发挥越来越重要的作用。目前产业园区的发展也已经由依靠园区优惠政策吸引企业入驻，逐步转向依靠

18、产业集群效应吸引企业入驻的阶段。而从园区运营来看，数字园区建设已经成为行业主流，数字园区对于管理提效、增值收益和品牌溢价发挥了显著的作用。面对上半年的新冠疫情的反复，数字信息技术在园区疫情防控、生产生活、物质保障、复工复产等各环节得到了广泛应用，也为产业园区全面数字化转型带来新的机遇。公司主要运营的市北高新园区是上海市静安区“一轴三带”发展战略的重要承载区。深耕云计算、大数据产业多年，园区已成为上海首批在线新经济特色产业园、民营企业总部集聚区以及数字化转型示范区。近年来，市北高新园区积极对接静安“全球服务商计划”、建设“静安国际创新走廊”，加快园区数字化转型升级，努力打开“中环数字产业创新带”

19、的新局面。（二）报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司始终以“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心业务，以“基地+基金”双轮驱动为运营模式，以“打造中国大数据产业之都，创建中国创新型产业社区”为战略发展目标。在产业地产开发运营方面，公司承担市北高新园区内产业载体的开发、建设、运营、管理业务的一体化运作。报告期内，公司加快建设静安市北国际科创社区、推进走马塘整体区域规划转型和城市更新、启动园区存量地块整体转型升级，为园区集聚数字产业、向数字化转型提供有力的载体支持。在产业投资孵化方面，公司推进“基地+基金”双轮驱动运营模式朝纵深发展，拓展“直投+基金”、“投资+培育”产业投资

20、体系，协同联动产业投资和招商引资，以产业投资赋能企业发展，支持园区创新企业发展，分享被投资企业的成长红利，实现增值收益。在产业服务集成方面，公司通过不断完善园区数字基础设施，提升园区数字化服务体系，强化产业载体租售、产业生态建设与招商引资协同联动，充分发挥数智产业的集群效应，创建以数智产业赋能为主导的招商新局面，促成产业链反哺与园区经济发展“内循环”。二、二、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、精品化的产业载体开发优势 公司主营的市北高新园区紧邻上海交通主动脉南北高架与中环，占地面积 3.31 平方公里，是静安对接上海全球科创中心、国际数字之都建设的核心承载区。近年

21、来公司在产业载体开发与运营方面秉持着“科创市北、智慧产业、智能建筑”的经营理念，集中打造了一批符合未来园区产业发展导向的空间载体，包括市北总部经济园、市北新中新、市北云立方、市北智汇园、市北壹中心、市北区块链生态谷、市北聚能湾创新社区等项目。目前在建的静安国际科创社区将成为园区数字化转型的先行示范区，将打造为未来智慧办公和智能生活的新范式。为满足企业总部的远期入住需求，“十四五”期间，公司将推进走马塘区域整体规划转型，推动存量改造和城市更新，为重点产业量身定制改造方案，构筑市北未来产业发展新空间。2、数智产业的集群优势 近年来，市北高新园区数智产业集聚发展路线愈发清晰。园区数据智能类企业应用场

22、景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多个行业领域，形成了以龙头企业资源开放共享，整合产业链上下游各个环节，推动产业链协同创新的数智产业良好发展态势，“数智产业”已成为市北高新的一张靓丽“名片”。未来园区将进一步聚焦数智经济，积极推动园区传统企业和数智企业的协同融合，加快推进产业数字化赋能与转型，同时以静安创建“国家区块链创新应用综合试点”为契机，加速形成“底层技术突破+行业跨界联动+应用场景落地”的发展格局；推进区块链+大数据的技术融合，积极探索数据流通闭环、数据归集融合、数据开放共享，发挥“数据融合、园企融合、技术融合”产业集群优势。2022 年半年度报告 9/159 3、赋能企业发展的产

23、业投资引培体系优势 在产业投资方面，公司坚持“基地+基金”、“投资+孵化”产业投资体系，聚焦前沿产业、参与设立投资基金，塑造“政策+空间+系统+投资+生态”的全方位企业服务体系。公司以产业投资带动产业招商，以产业投资赋能企业发展，以聚能湾国家级孵化器为核心构建多层次创业孵化体系，构建产业投资生态圈和金融全方位服务链，充分发挥资本的聚拢效应。4、全产业链的园区服务品牌优势 公司围绕开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心业务，坚持走专业化、精品化、品牌化路线，充分利用数字化平台手段，已经形成了注重产业、人才、品质、配套、功能、生态和管理的等各要素综合发展的产业园区综合运营模式。园区的服务能级

24、同时向全链条全方位服务供应商进行转变，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合和功能融合，构建起园区数智产业综合服务体系，为未来长久持续助推园区品牌发展提供了广阔的机遇。三、三、经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析 2022 年是党的二十大召开之年，也是十四五规划推进的关键一年。上半年,上海遭遇空前严峻复杂的新一波疫情。面对艰难的外部环境，公司始终坚守国有企业的使命和职责，坚定站在产业发展和疫情防范的最前线。在董事会的领导下，公司全体员工在为打赢大上海保卫战做出应有贡献的同时，持续推进园区数字化转型，不断完善园区的数字化运营能力，整体经营保持稳健的发展态势。报告期内，公司实现营业收入 6.6

25、4 亿元，同比增长 137.88%，实现归属于上市公司股东的净利润 435.08 万元。1、做好园区疫情防控，助力园区企业复工复产。疫情就是命令，防控就是责任！上半年，面对上海本轮疫情呈现出“多点散发、多链并行”的复杂态势，公司一方面坚决助力上海打好疫情防控阻击战、攻坚战，贯彻市、区统一部署，派出员工建设运营方舱，坚守在建工地一线，承接方舱、隔离点的物业运营工作；另一方面，公司积极落实租金减免政策，通过租金减免和扶商助商措施，切实减轻疫情期间小微企业及个体工商户负担，帮助园区企业坚定信心、克服难关。在复工复产阶段，公司多措并举保障园区企业安全有序复工复产，加大企业帮扶、加快经济恢复、培育创新发

26、展动能、做好民生保障，进一步提振园区企业发展信心，助力园区企业重焕活力。2、提速产业载体建设，推进“中环数字产业创新带”发展。自 3 月份上海疫情发生以来，公司积极响应市区相关防疫要求，在建工地迅速转入“封闭式”静态管理状态，从严、从紧抓好建筑工地疫情防控工作。随着复工复产按下“启动键”，作为静安区首批复工复产工程项目，公司主导开发的静安国际科创社区 21-02 地块项目、22-02 地块项目以及参股合作开发的 17-02 地块项目，总建筑面积 60 余万平方米的 3 个在建工地在做好疫情防控、确保安全施工的前提下，抢抓进度、挂图作战，确保疫情防控与安全生产同部署、同落实，推动项目早达产、早见

27、效。报告期内，公司着力建设份的静安市北国际科创社区，以 BIM 技术为基础，推动建筑全生命周期的全流程管控和运营，进一步在项目建设中融入“微碳零排”的绿色发展理念，积极引导规划设计、施工全流程管理向绿色、低碳、清洁、可持续方面倾斜。同时公司积极推进走马塘整体区域规划转型和城市更新，启动走马塘沿岸景观改造、绿色健康步道、科创社区数脊云廊等慢行体系建设。力争在“十四五”期间，全面树立“数智中环、科创市北”的崭新形象，进而彰显静安中环两翼“创新创意、产城融合”的独特魅力。3、加快产业载体高效运营，凸显“数智市北”的显示度。报告期内，公司积极践行企业社会责任、履行国有企业服务区域经济发展的主体责任，对

28、承租公司及全资或控股子公司持有或运营的上海市内非居住类物业项目的非国有小微企业和个体工商户实施部分租金减免措施，切实减轻了园区中小企业负担，帮助园区中小企业坚定信心、持续经营和发展。同时，在疫情影响下公司积极拓展产业载体的销售和租赁工作，产业载体租赁工作在租金减免的基础上实现逆势增长。截至 2022 年 6 月 30 日，公司及控股子公司出租房地产总面积为 37.75 万平方米，2022 年上半年公司实现房地产租金收入为 24,145.47 万元，同比增长 8.64%。在产业载体运营方面，公司继续坚持“租售并举，租赁为先”的总体方针，进一步加大产业载体租赁力度，聚集数智产业集群，形成经济高密度

29、发展的新格局。报告期内，公司积极对接静安“全球服务商计划”与“总部经济增能计划”，围绕企业全生命周期，落实“一企一方案”专属服务，加大2022 年半年度报告 10/159 跨国公司地区总部的招引力度，鼓励总部型企业扩能升级。疫情期间，公司创新服务举措，通过“云上”工作手段，开启“招商不断线”模式，“云拜访”200 个产业项目，“云洽谈”落地 20 个投资项目，并在与相关部门的密切沟通下，推动企业迁移、注册工作不中断。报告期内，园区成功引进了枫叶出行、中国电气装备集团供应链科技有限公司、上海梧桐范式数字科技有限公司、泰科龙实业集团、德国瑞拓亚太区总部等重大产业招商项目，进一步扩大“总部增能+数智

30、赋能”的产业优势。4、强化产业投资赋能，打造“直投+基金”产业投资体系 报告期内，公司产业投资以助推园区产业发展为己任，继续加大力度开展基金投资和科技创投，通过举办多场“精准投融资对接会”，进一步加强园区科创企业与资本方深度对接。公司积极发挥园区开发主体的品牌影响力，充分利用母基金的杠杆作用，撬动各方资源，凝聚各方合力，为园区引入更多优质资本和高品质项目。公司依托园区数据智能的特色产业优势和优质科创企业的集群优势，通过资本支持、产业赋能，推动自主创新型企业做大做强，巩固加强园区在数智产业的领先地位。公司股权投资业务实施稳步发展的策略，聚焦科技创新领域，精选投资标的，强化金融资产主动管理，通过滚

31、动发展稳定提升利润贡献。报告期内，公司作为有限合伙人以自有资金人民币 5,000 万元认购涌骏基金部分新增份额，占涌骏基金本次增加份额后总认缴出资额的 2.3810%。2022 年 8 月，公司人民币 3,000 万元的价格受让梦创双杨实际控制人宋汝良所持有的梦创双杨 112.5 万股股份，本次股权转让完成后，公司持有梦创双杨 1.875%股权。在科技孵化方面，截至 2022 年 6 月 30 日，公司旗下国家级科技企业孵化器聚能湾已累计孵化苗圃项目 370 项，孵化企业 353 户，加速器企业 72 户，并荣获上海市海聚英才创新创业示范基地授牌。5、加强企业服务，凸显优质营商环境。报告期内，

32、公司坚持聚焦主业发展，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，公司秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，通过精准的产业定位打造独有的数智产业园区综合服务体系，全力优化营商环境，创建线上线下互补结合的服务机制，在园区范围内初步形成智慧园区综合管理体系。报告期内，公司以全方位的政企服务体系与信息化服务手段，为园区企业提供人性化服务；充分发挥工会、党组织的有生力量，打造具有影响力的品牌活动；以完善的配套服务构建一流营商环境，构建产业园区数字化管理能力和国际科创社区数字化运营能力。公司逐步将其内化为市北高新的“软实力”，为营造“放心投资、安心发展”的优质营商环境贡献力量。报告期内公司经营

33、情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项重大影响的事项 适用 不适用 四、四、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 (一一)主营业务分析主营业务分析 1 1 财务报表相关科目变动分析表财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 663,969,635.50 279,117,442.09 137.88 营业成本 320,850,122.73 138,472,531.69 131.71 销售费用 7,84

34、3.90 461,899.59-98.30 管理费用 24,742,964.94 22,434,827.63 10.29 财务费用 156,589,792.26 161,748,377.10-3.19 研发费用 经营活动产生的现金流量净额-218,949,438.15-378,657,682.79 不适用 投资活动产生的现金流量净额-334,751,341.46 149,710,498.72-323.60 筹资活动产生的现金流量净额-130,506,042.53 357,955,596.54-136.46 营业收入变动原因说明：本期产业载体销售收入确认及新市北本期营业收入纳入合并报表范围所致。

35、营业成本变动原因说明：本期产业载体销售成本相应确认及新市北本期营业成本纳入合并报表范围所致。2022 年半年度报告 11/159 销售费用变动原因说明：本期中介费用减少所致。投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期投资款增加所致。筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期归还银行借款较上年同期减少所致。(1)(1)主营业务分行业、分产品、分地区情况主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产业 237,164,012.66 13,776,

36、646.70 94.19-租赁和其他服务业 412,322,925.52 305,641,002.38 25.87 47.73 120.81-24.53 合计 649,486,938.18 319,417,649.08 50.82 132.71 130.76 0.41 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）园区产业载体销售 236,946,647.52 13,596,310.38 94.26-住宅销售 217,365.14 180,336.32 17.04-园区产业载体租赁 241,454,671.32

37、 151,850,972.63 37.11 8.64 20.95-6.40 其他服务业 170,868,254.20 153,790,029.75 9.99 200.58 1,094.75-67.36 合计 649,486,938.18 319,417,649.08 50.82 132.71 130.76 0.41 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）上海 635,465,716.46 310,024,834.22 51.21 130.17 127.78 0.51 南通 10,951,774.69 7

38、,891,368.72 27.94 263.86 241.59 4.70 无锡 3,069,447.03 1,501,446.14 51.08-合计 649,486,938.18 319,417,649.08 50.82 132.71 130.76 0.41 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明：本期房地产业的营业收入及营业成本为产业载体及市北祥腾麓源项目车位销售所致，去年同期无销售项目；本期其他服务业营业收入及营业成本增加的主要原因为新市北纳入合并报表范围所致；本期南通营业收入及营业成本增加、新增无锡营业收入及营业成本的主要原因为新市北纳入合并报表范围所致。2022 年半年度报告 12/

39、159(2)(2)报告期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 在建项目/新开工项目/竣工项目 项目用地面积(平方米)项目规划计容建筑面积(平方米)总建筑面积(平方米)在建建筑面积(平方米)已竣工面积(平方米)总投资额 报告期实际投资额 1 上海市静安区 21-02 地块项目 商办 在建 59,177.22 177,531.13 270,880.79 270,880.79/640,858.63 20,987.98 2 上海市静安区 22-02 地块项目 商住办 在建 39,865.64 87,704.30 140,342.36 14

40、0,342.36/409,985.64 8,130.40 合计 99,042.86 265,235.43 411,223.15 411,223.15-1,050,844.27 29,118.38 (3)(3)公司非控股房地产开发项目概述：公司非控股房地产开发项目概述：项目名称 地块名称 开发主体 土地面积（平方米）建设状态 权益占比 绿地中环广场项目 闸北区 336 街坊 18 丘地块 上海闸北绿地企业发展有限公司 31,420.10 竣工 20%南通香溢紫郡项目 市北高新（南通）科技城 CR13043 地块 南通新城创置房地产有限公司 185,575.84 在建 20%莫里斯花源 嘉定区徐行

41、镇 06-04 号地块 上海垠祥置业有限公司 76,231.60 竣工 34.62%17-02 地块项目 市北高新园区 N070501 单元 17-02 地块 上海云中芯企业发展有限公司 43,177.00 在建 30%570 号地块项目 静安区彭浦镇市北高新技术服务业园区N070501 单元 01A-04 地块 上海百汇云灏置业有限公司 14,244.10 待建 34%合计 350,648.64 (4)(4)报告期内报告期内房地产房地产销售和结转情况销售和结转情况 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平方米)已售（含已预售）面积(平方米)结转面积(平方米)结转

42、收入金额 报告期末待结转面积(平方米)1 上海市静安区 静安区江场三路 221 号 工业 6,547.21 6,547.21 6,547.21 23,694.66 2 上海市松江区 市北祥腾麓源 住宅 8,254.32 63.74 63.74 21.74 8,190.58 合计 14,801.53 6,610.95 6,610.95 23,716.40 8,190.58 报告期内，公司共计实现销售金额 23,716.40 万元，销售面积 6,610.95 平方米，实现结转收入金额 23,716.40 万元，结转面积 6,610.95 平方米，报告期末待结转面积 6,610.95 平方米。202

43、2 年半年度报告 13/159(5)(5)报告期内房地产出租情况报告期内房地产出租情况 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 出租房地产的建筑面积(平方米)出租房地产的租金收入 权益比例（%）是否采用公允价值计量模式 租金收入/房地产公允价值(%)1 上海市静安区/工业/商办 357,895.31 23,200.11 97.89 否 不适用 2 上海市普陀区/工业/商办 6,536.23 163.66 100 否 不适用 3 上海市黄浦区/工业/商办 4,352.28 485.13 100 否 不适用 4 江苏省南通市/工业/商办 8,755.00 296.57 100 否 不

44、适用 合计/377,538.82 24,145.47/2 2 本期本期公司公司业务类型、业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上年期末数 上年期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上年期末变动比例（%）情况说明 货币资金 735,506,045.66 3.52 1,419,712,

45、823.75 6.71-48.19 本期支付投资款、归还短期借款及股东借款所致。应收账款 338,804,445.25 1.62 245,939,704.33 1.16 37.76 本期应收产业载体租赁款及应收物业服务费增加所致。预付款项 26,740,730.48 0.13 7,112,678.44 0.03 275.96 本期预付物业服务费增加所致。其他应收款 72,490,137.33 0.35 23,256,874.89 0.11 211.69 本期项目公司往来款增加所致。在建工程 20,541,469.21 0.10 7,767,745.66 0.04 164.45 本期维修改造工程

46、增加所致。应付职工薪酬 530,632.67 0.00 15,771,008.66 0.07-96.64 本期支付上年末计提的员工奖金所致。递延收益 1,163,075.75 0.01 1,838,075.77 0.01-36.72 本期摊销以前年度政府补助所致。2022 年半年度报告 14/159 其他说明 无 2.2.境外资产境外资产情情况况 适用 不适用 3.3.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项 目 年末账面价值 受限原因 货币资金 948,678.90 保证金账户存款 应收账款 157,762,658.54 发行债券质押

47、 存货 8,802,428,063.50 抵押借款 存货 108,645,681.38 发行债券抵押 投资性房地产 1,811,419,626.69 抵押借款 投资性房地产 1,176,053,788.94 发行债券抵押 合计 12,057,258,497.95 4.4.其他说明其他说明 适用 不适用 2022 年半年度报告 15/159(四四)投资状况分析投资状况分析 1.1.对外股权投资总体分析对外股权投资总体分析 适用 不适用 报告期内公司总投资额为人民币 27,420 万元。(1)(1)重大的股权投资重大的股权投资 适用 不适用 单位：万元 被投资单位 主要业务 注册资本/认缴出资总额

48、 投资单位 在被投资单位的持股比例 报告期内实际投资额 投资期限 资金来源 查询索引 上海百汇云灏置业有限公司 房地产开发经营；建设工程施工；住宅室内装饰装修等 55,000 市北高新 34.00%12,920.00 长期 自筹 2021 年 8 月 28 日披露的市北高新关于第九届董事会第三十次会议决议公告（临 2021-024）央视融媒体产业投资基金（有限合伙）创业投资，股权投资，投资管理，投资咨询 371,250 市北高新 2.69%10,000.00 长期 自筹 2021 年 9 月 15 日披露的市北高新关于参与设立投资基金的公告（临 2021-028）上海市北高新创业投资合伙企业（

49、有限合伙）创业投资，投资管理，资产管理，投资咨询 39,277 市北高新 38.19%4,500.00 长期 自筹 2019 年 6 月 28 日披露的市北高新关于参与设立产业投资基金的公告（临 2019-039）；2020 年 8 月 19 日披露的市北高新关于追加产业投资基金认购份额的公告（临 2020-039）期后事项：1、2022 年 6 月 28 日，公司召开了第九届董事会第三十九次会议，审议通过了关于认购股权投资基金份额的议案。公司作为有限合伙人以自有资金人民币 5,000 万元认购涌骏基金部分新增份额，占涌骏基金本次增加份额后总认缴出资额的 2.3810%。具体内容详见公司于 2

50、022 年 6 月 29 日通过上海证券交易所网站 披露的市北高新关于认购股权投资基金份额的公告（临 2022-021）。2、2022 年 8 月 5 日，公司召开了第九届董事会第四十次会议，审议通过了关于公司对外投资的议案。公司以人民币 3,000 万元的价格受让梦创双杨实际控制人宋汝良所持有的梦创双杨 112.5 万股股份，本次股权转让完成后，公司将持有梦创双杨 1.875%股权。具体内容详见公司于 2022 年 8 月 9 日通过上海证券交易所网站 披露的市北高新关于第九届董事会第四十次会议决议公告（临 2022-026）。2022 年半年度报告 16/159(2)(2)重大的非股权投资