2022年房地产行业深度报告.pdf-得力文库

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1、2022年房地产行业深度报告 1、以史为鉴，四次房地产调整周期回顾地产调整周期可以理解为房地产销售额的下降时期，主要反映在成交量（销售面积）和房价两个分项的变化之上。而地产库存反映了产量与实际需求的差额，也可以作为判断地产周期的辅助指标。文中我们结合这三个指标来进行周期划分。1 历史上四轮地产调整周期按照引发调整的原因，可将历

2、史上的调整周期分为市场自发和政策驱动两类。2008年、2014年调整周期为市场自然下行的大周期，主要表现为住宅销售面积同比下行幅度较大，持续时间较长，全年销售面积同比增速保持负增长；而 2011年、2018年调整周期主要为受政策调控影响的小周期，下行幅度较小，持续时间较短，虽连续多月销售同比增速为负，但全年同比仍保持正增长。第一轮调整受 2007

3、-2008年次贷危机影响。1998年“房改”后中国房地产市场迎来快速发展。2007年次贷危机在欧美爆发并逐步蔓延，严重拖累全球经济，也引发了我国房地产市场第一轮大调整。第二轮调整受后危机时期地产政策收紧影响。2010年楼市政策不断收紧。2011年 1月国八条出台，房地产税试点开始，政策持续收紧使得 2011年 10月开始住宅销售面积转为同比负增，出现了第二轮

4、调整小周期。第三轮调整受 2014-2015年地产需求收缩影响。2013年国五条出台，严格执行限购限价政策。2013年至 2014年初政策调控延续，住宅库存不断升高，第三轮大周期开始。第四轮调整由 2018年地产调控政策引发。2018年国家调控再度升级,限购限贷限售等政策频频出台，引发了第四轮调整小周期。最近一轮地产市场调整因 2020年疫情后的地产政策收紧。20

5、20年“三道红线”政策颁布，融资端开始强调去杠杆、防风险，部分高杠杆、高负债房企无力偿还债务。2021年下半年暴雷企业由中小型企业扩散到大型民企，需求端受企业暴雷以及信贷政策收紧影响也出现了需求下降的情况，本轮调整大周期开始。图表 1:2001年至 2021年商品房销售面积及同比增速商品房销售面积（万平米）销售面积同比增速（%）豆充走来皆库 1.2成交

6、量：大周期下调整 11-16个月，小周期下调整 7-9 个月第一轮地产调整周期从 2008年 1-2月开始，至 2008年 12月因四万亿刺激等财政托底政策出台而结束。受 2008年全球次贷危机影响，自 1998年以来我国房地产的快速发展时期结束，经济压力持续增大，全年商品房销售面积出现了 2002年后的第一次下跌，当年实现销售面积 6.6亿平，同比下降 14.72%o 2009年为避

7、免房地产市场下滑，国家开始出台政策刺激住房消费，随着四万亿计划的推进、央行 5 次降息 4 次降准以及一系列房地产政策放松，销售面积同比增速出现大幅度上涨，第一轮调控周期转入上升阶段。2009年下半年房价涨幅过快，政策逐步收紧，2 0 1 0年第一轮房地产调控周期结束,第二轮调控周期开始。全国商品住宅销售面积同比负增 11个月，最大降幅达到-36.5

8、9%o 2008年调整大周期自 2008年 1-2月起销售面积同比增速转负，持续至 2008年 12月，期间销售面积负增长共计 11个月，平均同比增速-1 8.5 9%,单月最大降幅为 2008年 8月的-36.59%。2 0 0 9年 1-2月开始销售面积同比增速由负转正,2009年 11月到达同比增速最高点 9 7.9 7%,销售加速上行 10个月，平均同比增速 56.21%。图表 4:2008年至 2至。年商品住宅销售面

9、积同比增速及成交价格同比增速第二轮地产调整周期因 2011年下半年调控政策加强、经济走弱而开始，至 2012年 6 月因稳增长政策发力而结束。2010年国家颁布国十一条、新国十条等政策，全国范围首次开始限购限贷，随着 2010年起政策不断收紧，2010至 2011年商品房销售面积同比增速维持低位震荡，房价环比增速持续下降。2011年 1月国务院正式颁布国八条，

10、对于购买第 2 套住房首付比例不低于 6 0%,贷款利率不低于基准利率的 1.1倍,并且在重庆、上海两所城市开启房地产税试点，房地产政策进一步收紧。2011年 10月商品房销售面积同比增速转负，第二轮下调周期开始。2012年 2 月，央行降准 0.5pct。2012年 6月 8 日，央行年内首次下调存款和贷款基准利率，部分地方政府在不触及调控政策红线的情况下微调楼市政策

11、释放刚需，销售面积增速开始由负转正开始上升，第二轮周期进入上升阶段。2011年住宅销售面积同比负增 9 个月，最大降幅-15.98%。2 0 1 1年调整小周期自 2 0 H 年 1 0月起销售面积同比增速转负,持续至 2012年 6 月共计 8 个月，平均同比增速-1 0.3 8%,单月最大降幅为 2012年 1-2月的-15.98%。2012年 7 月起销售面积同比增速转正，调整周期进入上升阶段，2

12、013年 1-2月销售面积同比增速到达最高点，加速上行历时 8个月，平均同比增速 1 9.3 4%,单月最大增速达到 55.17%。第三轮地产调整周期从 2013年底开始，主因经济走弱、地产库存高企和房企信用风险上升，至 2014年因信贷和地产政策放松而结束。2013年政策持续收紧，“国五条”推出一系列限价调控措施、强调加快房地产税改革立法。部分房企因资金压力倒闭，房

13、地产信托违约等负面事件集中爆发，银行对开发商融资及个人按揭贷款迅速收紧，供给端、销售端情况持续下行，第三轮下跌大周期开始。2014年销售面积同比负增 16个月，最大降幅-17.94%。2 0 1 4年调整大周期自 2 0 1 3年 1 2月起销售面积同比增速转负,持续至 2015年 3 月，负增共 16个月。其中，平均同比增速-8.9 2%,单月最大降幅为 2014年 7 月的-17.94%。2015

14、年 4 月起销售面积同比增速转正，2 0 1 6年 4 月到达同比增速最高点,加速上行阶段历时 13个月，平均同比增速 1 8.3 2%,单月最大增速达到 45.94%o第四轮地产调整周期始于 2018年地产调控政策升级，2019年因政策放松而结束。随着 2016-2017年“房住不炒”主基调下政策收紧由一线城市向二线城市、三四线城市传导，截至 2018年中段大部分城市已完成调控政

15、策发布，房地产轮动上涨周期接近尾声。2 0 1 8年 3 月两会重申“房住不炒”的主基调,7 月底政治局会议对房价的表述从“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”，随后 8 月住建部提出坚决遏制投机炒房,并引入问责机制，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城市坚决问责。后续全国各大城市调控措施密集出台，引发第四轮下调周期。不过四季度政策

16、有放松的迹象，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，12月下旬黄泽首先放松调控，政策开始向因城施策转变，直至 2019年 6 月本轮政策驱动的周期下行结束，周期恢复自然上行阶段。2018年销售面积同比负增 7 个月，最大降幅-3.92%。2018年调整小周期自 2018年 9 月开始，销售面积同比增速转负，至 2019年 6 月负增 6 个月，平均同

17、比增速-2.45%,单月最大降幅为 2019年 5 月的-3.92%。2019年 7 月起销售面积同比增速转正，2019年 8 月同比增速到达最高点，销售加速上行仅 2 个月后便开始放缓。上行期间平均同比增速 5.32%,6%商品住宅彷品面,R p b匕月建%)-70大中城市住宅价格环比(%)单月最大增速为 2019年 8 月的 7.24%O图表 7:2018年至 2019年商品住宅销售面积同比增速及成交价格

18、同比增速 201&X)7 2OI&O8 2018,09 2OI&IO 2018 H 20 12 2019,01 201902 2019/03 2019 04 201905 2019.06 201907 2O19.X 201以急先来管库2020年疫情冲击下地产销售先下降后恢复。2019年 6 月后第四轮小周期按照历史规律应进入持续上行阶段，但由于 2020年新冠疫情出现，大多城市受封控影响而导致销售出现不同程度的下降。疫情后地产市场

19、逐渐恢复。受疫情影响的小微企业获得定向支持，部分资金通过经营贷等渠道流入房地产市场，推升了市场热度。从全国销售面积数据来看，仅 2020年 1-2月、3 月和 4 月同比增速为负，持续时间较短，对全年上升周期影响较小，2020年全年销售面积仍保持 2.64%的正增长。疫情后地产调控政策再度趋严，最近一轮调整周期于 2021年下半年开启。近几年许多房企盲目追

20、求规模，大量加杠杆，企业一直维持高负债率，但在国家稳增长、房住不炒的调控基调下融资端开始强调去杠杆、防风险。随着 2020年 9月“三道红线”政策发布，房地产贷款集中度管理、预售资金监管以及后续各项调控政策出台，叠加企业债务开始集中到期，房企偿债压力逐步显现，部分中小企业无力偿债而破产。2021年下半年随着信贷政策继续收紧，二手房指导价等政策

21、调控，需求端从居民购买力到购房信心都出现一定下降，房地产市场开始下行，销售端下行叠加融资端收紧，大量民企出现暴雷情况，暴雷风险由中小民企扩散到大型民企，恒大暴雷后更是将市场热度降至低点，新的一轮市场下行大周期开始。L 3价格：销售转负后约 1-2个季度内调整，持续 7-12个月 2008年调整周期中价格环比下跌时点晚于销售面积 6 个月，环比下

22、跌也持续 6 个月。尽管 2008年有奥运会推动经济和城市发展，房价环比却并未能延续 2 0 0 7年快速上涨的趋势。2008上半年房价环比增速收窄至低于 1%,并于 2008年 8 月转负，较销售同比转负延迟 6 个月。房价环比下行 6 个月，平均降幅 0.3 7%,最大单月降幅为 2008年 12月的 0.7%。在销售同比到达底部 4 个月后价格环比到达底部，销售同比回正 1个月后价格

23、环比回正。全国商品住宅销售均价在住宅销售面积下行期内，由最高 3982元/平降至 3199元/平，降幅达到 19.7%o2011年价格环比与销售面积同比增速同步转负，环比下跌持续 7 个月。由于是受政策影响的小周期，2011年调整周期内房价与销售面积的关系不同于 2008年调整周期。7 0城住宅均价环比增速在 2011年 10月与销售同时转负，并下降持续 7 个月。价格环比增

24、速早于销售同比增速转正前一个月转正，平均降幅 0.1 7%,最大单月降幅为 2012年 3 月的 0.3%,较销售底部延后 1个月。全国商品住宅销售均价在调整期内的最大降幅为 8.6%,由最高 5054元/平降至 4622元/平。如果以2011年 2 月 6140元/平的均价为基准，最大降幅更是达到 24.7%o图表 9:2008年大周期量价变化对比 G e 修益篇亦/修术心心令心心心心心仪亲的柒

25、智库 2014年调整周期中价格环比下跌时点晚于销售面积 4 个月，环比下跌持续 11个月。2014年调整周期为大周期，与 2008年调整周期“价在量后”的特征相似，7 0城住宅均价环比增速在 2014年 5 月转负，较销售面积同比增速转负滞后 4 个月，下降持续 11个月，销售同比回正 1个月后价格环比也回正。价格环比下行期间平均降幅 0.5 5%,最大单月降幅为 2014年 8 月的

26、 1.1%,较销售底延迟 1个月。全国商品住宅销售均价在调整期内最大降幅为 1 2.1%,由最高价 6382元/平降至 5609元/平。尽管 2018年下半年住宅销售面积转为同比负增，但价格保持环比增长，只是增速有所回落。2018年调整周期是小周期，并且时间较短。在销售面积调整期内，7 0城住宅均价环比增速仍保持正增长，但与销售下行同时，2018年 9 月住宅环比增速开始放

27、缓，最终由调整期前的 1.5%,逐步下降至 0.5%。整体来看，大周期内房价下跌滞后于销售面积，而小周期内量价往往同步调整。房价环比调整持续 7-12个月（2-4个季度），略短于销售面积调整时长。大周期内房价下降主要受到销售面积下降影响，量在价先，销量减少，市场下行，带动房价自然下跌。2008年及 2014年两轮大周期中价格下降滞后销售下降 4-6个月（1-2个季度）

28、，价格见底也滞后销售见底 1-4个月（1-2个季度）。价格调整周期在 6-11个月（2-4个季度），较销售面积调整时间（7-16个月，或 2-6个季度）略短。环比平均调整幅度在 0.2%到 0.6%之间。而小周期内由于受到政策调控影响较大，政策调控同时影响到销量和售价，房价调整往往与销售调整同步开始，调整幅度也较大周期更小。1.4库存：与行业供给周期有关，期间通常增长 15%-

29、30%两轮地产需求下行引发的调整大周期中，2008与 2014年库存分别增长 14.8%和 32.1%。2008年调整大周期中，房地产市场整体仍处于供不应求的状态，销售面积的下降并未带来库存明显的增长，周期内商品住宅库存由期初的 6172万平上升到 7084万平，上升 14.8%。随着 2009年四万亿计划的推进，大量房地产企业涌入市场，供给端产能开始增加。2014年房企扩张迅

30、速，拿地规模大量增加，而销售端则持续下行，全国库存持续增加至高位，尤其是大量三四线城市库存高企。大周期内库存由期初的 32403万平增加到 42817万平，增幅达到 32.14%。随着调控放松和去库存政策发力，2015年至 2018年上半年库存持续下降。两轮政策收紧引发的调整小周期中，2011年库存增长 1 9.7%,而 2018年库存则下降了 10.7%o2 0 1 1年调整小周

31、期内销售面积持续下行叠加供给端供给增加,库存由期初的 16904万平增加到期末的 20233万平，增加了 19.7%O 2018年调整小周期内虽销售面积持续下行，但供给端供应量减少幅度更大，整体库存仍表现为下降趋势，库存由期初的 26010万平减少至期末 23236万平，减少了 10.7%。整体来看，地产库存受房地产行业整体供给影响较大。图衰 14：历史周期全国商品住

32、宅库存变化商品住宅物 a而机（万平米）50000-45000 40000 3$000 r30000 2SO O O;20000 15000 10000,5000 I60-izs?600c-o-600z6a.800z-s.6-S 6 一 S 6-S.6-S G-S 6-S 6-S 6 一 S 6-9，000一一一 Z N m r f E G G 3 s s s 9 9 9 2 m Fafiod 8 6 5 6 6 G O 一 c,Z8 8 8 3 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 模系泥弄支

33、卷弓产 1.5本轮下调周期或已到达底部本轮调整周期同样是由需求下行所引发，不妨以历史两轮大调整周期作为参照。从销售面积来看，两轮大周期销售面积同比增速为负的持续时长在 11-16个月（3 到 6 个季度），平均降幅在 8%至 19%之间，销售面积由开始负增长到同比降幅底部需要 6-7个月（2-3个季度）时间。本轮销售面积负增持续时长超过两轮小周期，与 2008

34、年大周期持平。调整幅度为历次最大，可能已到底部。本轮房地产市场调整自 2021年 7 月起销售面积同比增速转负，截至 2022年 5 月已持续 11个月，超过 2011和 2018年 2 轮小周期（分别为 9 个月和 7 个月），与 2008年持平（11个月），不及 2014年大周期（16个月）。如果 2022年 4 月-42.38%的销售面积同比增速为本轮单月最大降幅，调整期开始到见底已达 9 个月，时间上已超

35、过所有历史周期，因此销售面积同比增速当前或已到达降幅底部阶段，降幅有望开始收窄。而平均同比增速-2 1.9%,单月最大降幅 4 2.4%,也已超过任何一次历史周期最大调整幅度。从价格环比变化来看，历史两轮大周期调整时间在 7-12个月（2-4个季度），价格环比转负滞后于销售转负 5-6个月（1-2个季度）左右，价格见底滞后销售见底约 1-4个月（1-2个季度）。期间

36、环比平均降幅在 0.4%-0.6%之间，全国房价均值最大降幅在 12%-20%之间。价格环比在销售同比转正后 1个季度内回正。本轮价格调整持续时间 9 个月，历史上仅次于2014年。本轮调整周期 7 0城住宅均价环增速在 2021年 9 月转负，较销售面积同比增速转负滞后 2 个月，截至 2022年 4月下降已持续 9 个月，平均降幅 0.2 1%,最大单月下降 0.3%。从持续时间来看本轮调

37、整周期已超过 2008年（持续 7 个月）及 2011年（持续 8个月）调整周期，距离 2014年调整周期仍有一定差距（持续 12个月）。图表 1 8:本轮调整周期当月价格环比与 2014年对比（%）-第三轮调整周期（2014年）-本轮调整周期（2021年）本轮调整期住宅库存增长幅度达到 1 7.3%,绝对量 2.7亿平接近 2018年 7 月，为近年来高位。历史周期库存增加 15%-3 0%,本轮周期目前库存已由

38、 2021年 7 月的 22862万平增加到 2022年 5 月的 26815万平，增加了 17.3%。本轮调整周期与前几轮周期不同，一方面销售下行，房企回款压力导致拿地、推盘及新开工意愿不强，供给端产能持续下降。另一方面由于部分民企暴雷出清，供应主体数量减少导致整体供应量降低。在销售和供应同时下行的情况下，库存增加量 3953万平，超过 2008年大周期（912万平）和 2011年小

39、周期（3329万平），尚不及 2014年大周期（1亿平）。目前住宅库存绝对量达到 2.7亿平，已接近 2018年 7 月。从库存累计增长率来看，目前这一指标上行速度较快，当前库存去化压力依然较大，地产政策有望保持宽松。2、聚焦核心，重点城市历史周期复盘每个城市都有自己独特的房地产周期，我们根据数据的可获得性选取了北京、上海、广州、深圳 4 个一线城市，青岛、宁波、厦门

40、等计划单列市，成都、重庆等省会城市在内的 30个二线城市以及洛阳、扬州、金华等 2 2个三线城市，对其历史周期进行研究和总结。2.1成交量：重点城市下行持续 7-13个月，降幅在 30%-60%2008年重点城市调整周期表现与全国接近。2008年房地产下行大周期中调整时间与全国周期开始时间一致，基本在 2008年 1-2月，其中一二三线城市也基本同时开始调整，整体调整

41、时长为 7 到 13个月（2 到 4 个季度），与全国周期规律一致。重点城市平均降幅 4 3.1%,最大降幅均值 7 1.5%,均比全国周期降幅更大。在 2008年周期中，福州和广州结束时点较早。厦门、福州、武汉和深圳销售面积平均降幅较大。2011年重点城市调整启动时点领先于全国。重点城市 2011年调整小周期大多城市开始时间较全国周期更早。由于重点城市对政策变化更为敏

42、感，而全国所有城市中三四线城市占比高，调整周期开始相对较晚。而重点城市中，一线城市也通常早于二三线城市 1-2个季度。从持续时间来看，一线城市长于二线城市长于三线城市，重点城市整体平均持续 1 8个月,远超全国周期调整时间，但由于开始调整时间较早，周期下行结束时间早于全国周期。重点城市周期内平均降幅 4 0.5%,最大降幅平均值 7 8%,也远超

43、全国周期调整幅度，说明本轮调整中一二线城市受政策影响较大。2014年重点城市调整略早于全国。2014年大周期中一线城市开始时间较全国周期早 1-2个季度，二线城市较全国周期开始早 1个季度左右，三线城市晚于全国周期 1个季度，本轮调整仍是由一二线向三四线传导，重点城市整体开始时间略早于全国周期。结束时间也早于全国周期。本轮周期重点城市

44、平均持续时长在 4-5个季度，与全国周期调整时长较为接近。重点城市本轮大周期平均降幅 2 8.2%,平均最大降幅 5 6.1%,仍高于全国平均降幅。2018年重点城市调整持续时间长于全国。2018年调整小周期与 2011年小周期较为相似，重点城市持续时间 14个月较全国持续时间 6 个月长 2-3个季度。本轮调整周期平均降幅为 3 0.0 2%,最大降幅 7 4.7 9%,较全国平

45、均降幅差距较大，说明本轮调整中重点城市受政策影响下行幅度更大。总体来看，重点城市下行周期平均持续 4-5个季度，降幅在 25%-40%之间。2008年及 2013年两个大周期内，重点城市下调周期持续时长、开始时间都与全国周期较为一致，而由于大周期主要为市场自然下行，所以三四线城市市场普遍也出现下行，重点城市下行幅度虽大于全国下行幅度但差距更小。

46、而 2011年和 2018年两轮小周期中，重点城市的房地产市场也对政策更为敏感，调整时间较全国周期更早，持续时间也更长。重点城市销售下行幅度也远超过全国下行幅度。图表 2 8:重点城市历史四轮周期及本轮周期成交量变化对比全国周京廿同,党 MM均广国埃 m”*”全 n 平均”幡 d*最大降幡全 0 最大降幡 2006 2-2008.12 11 11-41.1%-18.6%-72.1%-36.6%2011

47、.10-2012.6 18 9-40.2%10.4%76.3%16.0%2013.12-2015.3 13 16-27.3%-8.9%-55.6%-17.9%20189-2019.6 14 7 30.0%-3.9%-74.8%-3.9%2021.7至今 12 11-33.6%-20.2%-64.8%亲 5 后来鸳 2.2价格：重点城市下行持续 4-14个月，降幅 30%-50%2008年重点城市调整滞后。重点城市 2008年调整周期开始时间普遍较销售同比转负延迟 1-2个季度，大多数在 2008年

48、二季度末开始下行。价格平均下行时间约 3 个季度，较销售周期短 1个季度。二线城市价格首先开始下行，但平均调整持续时间较一线城市长，基本持续至 2009年初，而一线城市 2 0 0 8年底基本完成下行。重点城市平均降幅在 20%-40%之间。2010年重点城市调整时点分化，一线城市更早。2010年 4 月至 2011年 9 月全国房价一直处于平台期，每月环比涨幅在 0-0.5%之间

49、波动，所以部分重点城市如深圳、杭州在 2010年房价就已开始下跌，而大多数重点城市在 2010年底 2011年初开始调整。重点城市 2011年价格调整周期开始时间普遍较销售延迟 2-3个季度，在 2010年底 2011年初开始调整，下行时间为 3-4个季度。一线城市普遍下行开始时间较早，但持续时间更长。从幅度来看，重点城市平均降幅普遍在 10%-40%之间。2014年重点城市中一

50、线城市调整时点较早，持续时间更短。2014年下调周期中，一线城市率先开始回调，回调时间较短，仅持续 1-2个季度。大多数二线城市下调开始时间较一线城市滞后 1-2季度，持续时间 2-3季度。重点城市 2014年周期平均下行时间为 2-3季度，较销售周期短 1-2个季度，开始时间普遍较销售延迟 1-2个季度。从幅度来看，重点城市平均降幅在 20-40%之间。图表 3 1:部分重点

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