棚户区改造可行性研究报告（代商业计划书）.doc

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1、1棚户区改造项目可行性研究报告棚户区改造项目可行性研究报告第一章第一章 总论总论1.1项目概况项目概况1.1.1项目名称项目名称昌吉市棚户区改造项目1.1.2建设地点建设地点昌吉市棚户区改造项目位于昌吉市新域街，规划范围为新域街社区棚户区，规划面积48259.20平方米。1.1.3建设内容建设内容根据昌吉市棚户区的分布数量、人口和社会构成、基础设施服务水平，昌吉市新域街棚户区改造项目计划用1年时间基本完成新域街社区集中连片的城市和工矿棚户区604户、1657人的改造任务。具体建设内容有：住房建设主要包括：符合城市规划和国家有关建筑设计规范的产权调换安置房、廉租房、集资房解危解困房以及公共租赁用

2、房；公共设施：主要包括各项公共服务设施和市政工程设施；交通设施：主要包括城市支路网系统和静态交通设施；环境绿化主要是运用拆除重建、改善、公私合作营造等多种手段营造的城市环境。1.1.4建设规模建设规模昌吉市棚户区改造项目，规划用地范围面积48259.20平方米，总建筑面积44735.9平方米，其中住宅建筑面积40500平方米，公用设施建筑面积4235.9平方米。 21.1.5实施单位实施单位实施单位：昌吉市人民政府单位性质: 行政 项目负责人: 市长1.1.6项目投资和资金来源项目投资和资金来源1、项目建设总投资10279.8万元，其中，住宅工程建设投资5692.8万元，占建设投资的54.4%

3、，配套公共服务设施建设投资3400万元，占建设投资的33%，工程建设其他费用712.4万元，占建设投资的6.9%，预备费581.9万元，占建设投资的5.7%。 2、筹资通过国家支持、个人投入、政府启动等方式解决。其中国家及自治区专项补助资金约占总投资的30%，地方其他方式筹资约占总投资的70%。1.1.7建设时间建设时间项目改造期为1年自2014年至2015年1.1.7项目性质项目性质本项目属于新建项目1.2 昌吉市概况昌吉市概况昌吉市是一个维吾尔族为主体的多民族聚集区，地处天山北麓、亚欧大陆腹地、准噶尔盆地南缘，昌吉州政治、经济、文化的中心。昌吉市集人文景观与自然景观于一体，中原文化与西域文

4、化荟萃于一身，是多民族风情异彩纷呈的历3史文化名城和旅游城市，具有独特的自然资源。昌吉市市行政区域总面积8215平方公里，总人口36.33万人，其中汉族人口占72%，下辖八镇、两乡、六个街道办事处和1个国家级高新技术产业开发区，1个国家级农业科技园。昌吉市GDP连续六年保持两位数增长。先后获得了国家卫生城市、中国优秀旅游城市、全国科技工作先进市、全国环境整治优秀城市、全国卫生先进城市、全国双拥模范城等10项国家级荣誉。1.3昌吉市住房概况昌吉市住房概况住宅产业在昌吉市是一个发展历史较短的朝阳行业。1998年以来，随着城市住房制度改革不断深入。昌吉市房地产业也慢慢崛起，住宅商品化、社会化程度明显

5、提高，城镇居民住房紧张状况得到有效缓解。截至2008年底，昌吉累计完成房地产开发投资23512万元，城镇户均住房面积由2008年的26.46平万米增加到29.45平万米，房地产业每年拉动当地经济增长1%-2%，已成为当地国民经济发展的重要支柱产业。昌吉市现有房地产开发企业12家，房地产经纪、交易、中介服务、物业管埋等相关产业快速发展，市场秩序持续稳定，住宅环境质量和功能质量明显改善住宅品质大幅提升，一些片区相继建成了一批配套设施齐全、使用功能完善的住宅小区。 城市住房保障建设也取得积极进展，截至2013年底共完成廉租住房建设投资4303万元，通过实物配租方式保障低收入家庭588户，新增经济适用

6、住房20600平万米以上，可保障412户低收入住房困难家庭，开工建设廉租房2.55万平万米，解决了510户国有企业 “双困”职工家庭的住房问题。城镇住房制度改革全面实施，以出售公房和建立住房公积金制度为例，截至2013年底昌吉市累计出售公有住房7.1万平万米，4占可售公房的87%以上，并建立了住房公积金制度，帮助困难职工家庭解决了住房问题。1.4 项目实施单位概况项目实施单位概况昌吉市人民政府为全额行政拨款单位，下设党政办、民政办、统战办、林业站、农机站、农经站、计生办、妇联、劳动保障所、土管所、残联、财务室、武装部等13个科室，共有在职在编人员228名。其中，管理岗30名，普工50名，工勤岗

7、20名，行政128名。在职人员中党员135名，男性职工150名，女性职工78名，研究生30名，本科生120名，专科50名，其他学历28名。 主要职责： 1、贯彻执行党的基本路线、方针、政策保证宪法、法律、法规在全镇贯彻实施促进社会全面进步不断提高人民群众物质文化生活水平。 2.执行镇党委、镇人民代表大会及其主席团的决议、决定和上级国家行政机关的命令、决定、指示依法制定行政措施和实施办法。 3.领导所属各工作部门的工作。 4.改变或撤销所属各工作部门不当的决定和行政措施。 5.依法任免、培训、考核和奖惩本镇国家行政机关工作人员。 6.制定本镇经济建设和社会发展规划、政策、编制和执行本镇国民经济和

8、社会发展计划领导管理全镇经济、教育、科技、文化、卫生、城镇建设环境保护事业和财政、民政、公安、司法行政行政 5 监察、审计、计划生育等行政工作领导和协助管理中央、省、市、县驻本镇5机关和企事业单位。 7.保护国有财产劳动群众集体所有财产和公民私人所有的合法财产维护社会秩序保障公民人身权利民主权利和其它权利。 8.向市人民政府呈报镇政府各工作部门的设置方案。 9.办理人大代表、政协委员提出的与本镇有关的提案、意见、建议、批评等事项。 10.完成上级国家行政机关镇党委和镇人民代表大会及其主席团赋予的其他工作。1.5研究依据和范围研究依据和范围1.5.1研究依据研究依据1、中华人民共和国城乡规划法2

9、008年1月 2、中华人民共和国城市房地产管理法1994年7月 3、中华人民共和国土地管理法1999年 4、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见【2008】131号文5、国务院办公厅关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见【2007】24号文 6、住房和城乡建设部等五部委关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009【295】号 7、xx维吾尔自治区关于城市和国有工矿棚户区改造规划编制指导意见 8、某某市主城区城乡一体化建设总体规划2009-2030年 9、xx廉租住房管理办法 10、投资项目可行性研究指南试用版 611、建设项目经济评价方法与参数第三版 12、国家和地

10、方发布的有关设计规范 13、某某市国民经济社会发展“十一五“计划和2010年远景目标纲要 14、xx统计年鉴(2009年) 15、项目单位提供的项目建设相关资料、数据。1.5.2研究范围研究范围通过对项目背景分析，按照保增长、保民生、保稳定的要求，以改善群众特别是低收入住房困难群众的居住条件为根本目的，结合某某市棚户区改造现状，确定项目规模和建设方案，对项目实施的市场需求、外部条件、环境保护、职业安全、卫生与消防、项目组织管理、实施进度、招标采购、投资估算及资金来源等方面进行综合分析。1.6主要技术经济指标主要技术经济指标项目主要经济技术指标详见表1-6-1主要技术经济指标表1-6-1序号项目

11、名称单位指标一建设规模1规划用地面积48259.202总建筑面积44735.9(1)住宅建筑面积40500(2)公用设施建筑面积4235.9二项目投入总资金万元10279.87(1)住宅建设万元5692.8(2)社区服务设施万元210(3)行政管理设施万元470(4)教育设施万元1280(5)医疗卫生设施万元1100(6)文化体育设施万元40(7)商业服务设施万元300(8)道路万元354(9)给水工程万元46(10)排水工程万元46(11)热力工程万元46(12)燃气工程万元46(13)电力工程万元46(14)通讯工程万元46(15)绿化万元134.7三规划指标1容积率0.872建筑密度%1

12、7%3绿化率%35%四项目建设期年1五项目固定资产投资万元10279.881建筑工程及安装费用万元8408.22设备购置费万元577.33其他费用万元1294.3第二章第二章 项目建设的必要性和意义项目建设的必要性和意义2.1项目建设背景项目建设背景棚户区是城市化快速发展进程中一种特有的现象，主要反映在城市建设中发展迟缓，基础设施落后，环境恶劣的片区，并且聚集了城市中大量的中低收入家庭。棚户区改造是一项巨大的民生工程和社会工程，任务艰巨。为此国家发布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，国发【2007】24号文件，积极开展廉租住房建设，2009年，住房和城乡建设部等五部委关于推进城

13、市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009【295】号，加快城市和国有工矿棚户区的改造。 为认真贯彻和落实国家文件精神和政策，自治区各地州县市已经着手开展棚户区改造规划和建设工作。昌吉市为响应国家、自治区号召和政策，也已经将某某市棚户区改造工作提上日程，从2011年起，计划五年内完成棚户区改造任务9。 据2010年的初步统计，新疆维吾尔自治区内棚户区总建筑面积约48.33万平万米，还有一些零星混杂在普通居住小区内的棚户区，其中昌吉市新域街棚户区就是其中之一，目前棚户区已成为影响某某市城市良好风貌环境的“疮疤“。昌吉市新域街棚户区不仅影响城市市容，而且也蕴含着一些深层次的社会问题和矛盾，如

14、社会治安问题、环境脏乱差、市政工程设施不配套、公共服务设施匮乏等，对于边疆和多民族地区，还涉及到社会稳定问题。对城市棚户区的改造己成为城市政府的一项重要工作，早在2006年，建设部就在全国推广东北地区棚户区改造的先进经验。昌吉市的棚户区形成历史长久，原因各异。近年来，昌吉市的棚户区改造也取得了一定的成绩。但是鉴于昌吉市已于新疆最大的消费市场和物流集散地乌鲁木齐融为一体，昌吉同时又是一个多民族聚居地区，对棚户区改造的投入远不能适应城市发展的需求，当前的一些政策又不配套，仅依靠市场的力量是难以完成这一复杂工作的。 昌吉市的棚户区改造工作任务艰巨，是一项巨大的社会工程和系统工程，为统筹做好昌吉市的棚

15、户区改造工作，应立足长远，将城市的棚户区改造与旧城更新、基础设施建设、城市环境改造结合起来，全面统筹社会需求与城市建设，分期实施，取得社会效益、经济效益和环境效益的统一。为此昌吉市委、市政府高度重视，从实现昌吉地区经济社会大发展、长治久安的高度出发，计划在若干年内完成昌吉辖区内棚户区改造工程。2.2棚户区改造的必要性棚户区改造的必要性改革开放以来，昌吉市经济发展，财力增强，人民安居乐业。与此同时，仍有2万余名中低收入者需要党和政府以及全社会的关心和支持，帮助他们解决10在生活、医疗、住房和就业等方方面面的困难。为了改善他们的生存状况，提高他们的生活质量，近年来，全地区通过建立和完善城乡低保、医

16、疗、就业、教育等制度，特别是通过部门协作、密切配合，社会各界大力支持，较好地解决了城市贫困人口基本生活权益保障问题。但是由于受经济发展水平的制约、投入不足等 因素的影响，目前昌吉市还有相当的城市贫困群体还没有安居之所，仍然居住在环境恶劣的棚户区。对此某某市委、政府高度重视，多次要求市房管部门采取措施尽快解决这一关系百姓民生的热点问题，根据这一要求，昌吉市从构建平安昌吉的大局出发，从社会发展和稳定的大局出发，决定从本地实际和各部门职责出发，注重解决贫困群体居有定所的问题，加强棚户区改造，努力建设设施配套、交通顺畅、环境优良、特色鲜明城市空间，切实中低收入群体的合法权益。实施昌吉市新域街棚户区改造

17、是昌吉市市委、市政府在加强社会建设与公共服务的新形势下，为改善民生做出的正确安排，是贯彻构建和谐社会的重要举措，对于全地区社会发展具有重要而深远的意义。 第一，昌吉市新域街棚户区改造是贯彻“三个代表”重要思想、落实科学发展观的具体体现。在深入贯彻“三个代表”重要思想，落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的新的发展阶段，党中央、国务院更加关注民生，更加关注社会公平正义，更加注重社会建设。实施棚户区改造，为中低收入者提供住房保障，使他们共享改革发展成果，维护他们的根本利益和应有权利，是践行我党“立党为公，执政为民”宗旨的重要举措，能够反映“情为民所系，利为民所谋，权为民所用”的精神和作风，是“三个

18、代表”重要思想和“以人为本”科学发展观在社会事业中的生动体现。 11第二，实施昌吉市新域街棚户区改造，是贯彻党的十七大精神、加快社会事业发展的重大举措。中低收入者因各种原因在生存和发展很多方面面临着自身难以克服的困难。在社会主义大家庭里，需要政府担负起责任，全社会伸出援助之手，共同来关心和帮助他们。 党的十七大明确提出，保障民生，发展社会事业，保障人人享有合法权益。为此，党中央、国务院制定出台了众多的社会保障条例、办法，明确要求各级党委和政府都要把民生事业放在心上，健全保障制度完善社会服务设施动员社会力量为弱势群体奉献爱心使他们公平享受医疗、就业、教育和住房等基本保障。实施棚户区改造为中低收入

19、者提供住房保障，是贯彻十七大精神的具体行动、切实保障弱势群体生存权、发展权、受保护权和参与权的具体举措，必将开创某某市住房保障事业的新局面。 第三，实施昌吉市新域街棚户区改造是加强社会主义三个文明建设，构建社会主义和谐社会的实际行动。社会主义和谐社会，是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐统一的社会。在构建社会主义和谐社会中，要逐步建立社会保险、社会救助、社会福利、慈善事业相衔接的城乡贫困群体保障体系。作为社会保障事业的重要组成部分，加快棚户区改造，就是尊重和保障弱势群体的生存权、发展权，有利于维护社会公平正义、促进社会和谐稳定。 第四，实施昌吉市新域街棚户区改造，是

20、坚持以人为本、全面建设小康社会的需要。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，实施棚户区改造是建立完善的住房保障体系的重12要环节，是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。随着某某市住房制度改革的深入推进，逐步实现住房商品化，广大市民居住条件、居住环境有了较大改善。由于中低收入家庭难以买得起商品房，住

21、房问题就不可能完全依靠市场去解决。因此，建立包括经济适用住房在内的住房保障体系，满足中低收入家庭的基本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上经济、实用的住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，建设和谐xx、创建全国文明城市具有重要意义。 第五，实施昌吉市新域街棚户区改造，是改善职工生活条件、实现企业可持续发展的需要。昌吉市原有三所国有企业，分别是昌吉化工总厂、红星煤矿和市煤矿，随着企业改制目前三所企业部分下岗职工住房问题一直未得到解决，仍有一些职工居住在棚户区内，其居

22、住环境极其恶劣，不仅影响了市容市貌，也严重制约了城镇建设步伐。面对这些问题，经某市委、政府研究决定，对昌吉市新域街棚户区进行改造，以便能够更好的改善昌吉市中低收入者的住房条件，满足职工“安居乐业”的基本需求，同时也能促进社会和谐发展，确保企业稳定。综上所述，实施昌吉市新域街棚户区改造，使命光荣而神圣，任务艰巨而重大。通过项目的精心组织，认真实施，把贯彻维护人民的利益，全心全意为人民13服务宗旨体现到实际行动上有利于改善棚户区低收入居民的住房条件，使其共享改革发展成果，促进社会公平，有利于完善市政配套设施和公共服务设施，改善城市环境，集约利用土地提升城市承载能力，有利于扩大社会投资，刺激居民消费

23、，拉动经济增长，增加社会就业，发展社会公共服务业，促进平安社区建设，有利于改善某某市的投资环境，打造旅游景区，拉动外来投资。2.3棚户区改造的意义棚户区改造的意义棚户区改造缩小了城市不同群体、不同区域之间的生活差距，促进了人与人和人与子人之间的和谐。2.3.1棚户区改造缩小了住房差距棚户区改造缩小了住房差距通过棚户区改造，棚户区与城市中心区的人均住房面积差距也相应缩小。同时缩小了生活差距。棚户区居民从没有基础设施的棚户区，搬进了设施齐全的新区，一些棚户区居民回迁小区的环境比商品房要好。缩小了城市不同群体之间的住房差距与生活差距，消除了很多社会矛盾。2.3.2棚户区改造改变了城市面貌，促进了城市

24、不同区域的和谐棚户区改造改变了城市面貌，促进了城市不同区域的和谐破烂不堪的棚户区变成了鳞次栉比的高楼大厦，市政设施配套齐全，城市面貌有了明显改观。结合棚户区改造，各市筹措资金用于城市基础设施和公共服务配套设施建设，新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线，新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。2.3.3棚户区改造改善了城市生态环境和居民的生活环境，促进了人与人自然的棚户区改造改善了城市生态环境和居民的生活环境，促进了人与人自然的和谐和谐改造前，这些棚户区没有像样的道路、排水等基础设施，小区居民均采用原煤取暖，大气污染严重，市政配套设施落后，上下水管老化年久失修，跑冒14

25、滴漏现象处处可见。通过棚户区改造，极大地改善了城市生态环境和居民的生活环境。许多棚改新区居民反映，现在烟尘少了，河水清了，垃圾少了，环境美了，人们心情舒畅了。2.3.4棚户区改造改善了经济结构，促进了经济和谐发展棚户区改造改善了经济结构，促进了经济和谐发展城市面貌改变与配套设施建设，使城市土地城北升值。该项目通过棚户区彻底改造，建成一个布局合理配套齐全、人居环境优良的城市新社区。除了安置当地居民，还对土地进行整合，腾出了部分土地，用于建设创业，改善了经济结构，促进了社会经济和人文环境的和谐发展。2.3.5“棚改精神棚改精神”，促进了党、政府与老百姓的和谐，促进了党、政府与老百姓的和谐昌吉市及自

26、治区各级党委、政府和各职能单位对棚户区改造都给与了有力支持和帮助，凡是涉及棚户区改造的审批事项和服务环节的各项工作，计划、规划、建委、房产财政、消防、电力等部门都要打破常规，集中办理，登门服务，现场办公，极大地提高了办事效率，一些以往需要几个月甚至至半年才能办完的工程前期手续，现在几天就能办结。棚户区改造在全市及自治区形成了为民务实、创新高効、团结协作拼搏奉献的“棚改精神”，创造了“棚改速度”。棚户区改造，拆除的是欠帐，建起的是党和政府在人民群众中的形象。第三章第三章 建设条件建设条件3.1地理位置地理位置昌吉市位于天山北麓、亚欧大陆腹地、准噶尔盆地南缘，地处东经86248737，北纬4306

27、4520。东邻乌鲁木齐市，西毗呼图壁县，南与新疆巴音郭楞蒙古自治州和静县相接，北与新疆塔城地区和布克赛尔县、阿勒泰地区15福海县接壤。南北长260公里，东西宽30公里。该项目位于昌吉市新域街。3.2建设场地建设场地该项目位于昌吉市新域街，北距主要交通干线216国道约2Km,建设项目区域原为空地，项目区域周围无工业区、商业区和公共娱乐场所，周围环境僻静无噪声污染。项目区域水、电、暖三通，交通通讯方便。项目用地符合昌吉市土地利用总体规划要求，符合土地管理法律，法规规定的条件,符合国家供地政策、用地标准和规模，也符合国家相关政策,项目用地土地使用权属于昌吉市市政府，规划用地范围面积48259.20平

28、方米。3.3地形地貌地形地貌昌吉市地貌类型大体分为山地、平原、沙漠三大部分。整个地势为南北高地，呈阶梯状，南北高差4000多米，南部山地为天山山区，天格尔山等55个海拔400米以上的山峰横空矗立。中部为冲积平原，北部沙漠属古尔班通古特大沙漠一部分，沙丘为固定和半固定型，丘间地势平坦。3.4工程地质工程地质1、建设用地的地层比较单一，主要由砂砾层构成，最大粒径lOcm，粒径小于lOcm的碎石、砂砾石含量较大，以中砂、砾石为主，夹少量粉土和粗砂，砂粒含量占8-10%，中密状，干重度一般为16 2.2g/m，承载力标准值200-30OKPA，满足一般建筑物地基承载力要求。 2、场地地下水属潜水类型，

29、主要由天山水系组成。天山水系主要来源于天山区降水渗入地下转化为地下径流而形成的水系，总径流量为4.491O8m3。含水层主要是第四系砂砾石层和第三系砂岩、砂砾岩，稳定水位在地表以下80米升降幅度小，水质良好，无腐蚀性。163.5气象条件气象条件昌吉市属中温带区，为典型的大陆性干旱气候，具有冬季寒冷、夏季炎热、昼夜温差大的特点。由于地形条件的影响，由南向北气候差异较大，南部山区气候特征明显。夏季降水充沛；北部沙漠性气候特征显著。昌吉市日照充足，年日照时数为2700小时，太阳年辐射总量为133.6千卡/平方厘米；执量条件也较为充足，年10积温为3450，其中年平均气温6.8，1月份平均气温为-15

30、.6，7月份平均气温为24.5；年平均降水量为190毫米，夏季降水量明显多于冬季；年无霜期为175天。3.6公用设施公用设施随着昌吉市经济的蓬勃发展，昌吉市城镇建设已经具有一定规模，各公用设施已初步配套完善，水、电、路等公共设施项目遍布全市各个角落。昌吉市新域街棚户区改造项目位于昌吉州境内，公用设备较齐全，水、电、暖可以直通。3.7交通和通讯交通和通讯昌吉市东距首府乌鲁木齐30公里，国际机场18公里，乌奎高速公路和北疆铁路穿城而过。第二座欧亚大陆桥、312国道和乌奎高速公路贯穿市区，全市城乡道路通车总里程1047.32公里，是新疆交通最为便利的城市之一。3.8建筑施工建筑施工随着招投标有关法律

31、法规的实施，目前在昌吉市境内承担工程建设任务的企业众多，其中不乏区内外具有建筑施工一、二级资质的较知名施工企业，其施工机械齐全，各项技术水平和能力满足本项目施工建设要求。项目建设所需17要的砂石料、砖、水泥、钢材、建筑装饰材料均可以在某某市采购。有关设备的安装工程，将由厂家负责，保障程度较高。 综上所述，项目施工建设条件良好。3.9社会环境简况社会环境简况昌吉市辖7镇3乡6个街道办事处，50个社区居民委员会，87个村民委员会。境内有新疆生产建设兵团农六师师部及所辖101团、103团、军户农场、共青团农场和中央、自治区、自治州驻市单位150多个。2011年末，昌吉市总户数121350户，总人口3

32、6.33万人（其中地方人口33.88万人,兵团人口2.45万人），其中男性18.38万人，女性17.95万人。在全部人口中，非农业人口数23.43万人。人口出生率9.95，人口死亡率2.99，人口自然增长率6.97。昌吉市居住着汉族、回族、哈萨克族和维吾尔族等32个民族。第四章第四章 建设规模和内容建设规模和内容4.1建设规模建设规模依据关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见(建保2009【295】号)棚户区是指城市规划区内国有土地（包括县城、建制镇）建设，房屋建筑面积10000平方米，并且符合以下三个条件区域，1、房龄超过30年，破损严重的房屋占50%以上；2、按照建设部关于修订（城

33、市危险房屋管理规定）的决定（建设部令第129号），经鉴定C、D级房屋占50%以上；3、基础设施配套不全，公共排水、供热、供气、消防等设施达不到规定标准，存在严重安全隐患、地质灾害隐患的区域。根据上述范围界定，依据住宅设计规范、城市用地分类与规划建筑18用地标准、城市居住区规划设计规范、民用设计通则，针对地域气候特征和文化传统，以及不同的服务对象和消费群体，创造出市场能够接受的舒适居住环境，体现“以人为本”的原则。注重住宅的套型结构，合理的空间尺度，明确的功能分区，使人们既有一个活动、散步、休闲的地方，又有一个好的居住环境，精心的立面设计，使住宅充分体现美感。住宅小区强调与成片开发的商住区统一规

34、划，从设计上营造出与居住生活相吻合的空间层次结构，贯彻以人为本的原则，注重强调其文化内涵和品性，增强空间层次感。主要技术指标如下：（1）项目占地面积：48259.20平方米。 （2）总建筑面积：44735.9平方米，其中住宅建筑面积40500平方米，公用设施建筑面积4235.9平方米。 3绿地率：35% 4建筑密度：17% 5安置规模：居住户数为604户4.2建设内容建设内容昌吉市新域街棚户区改造项目力争用1年时间基本完成。具体建设内容有： （1）住房建设，主要包括符合城市规划和国家有关建筑设计规范的产权调换安置房、廉租房、集资房以及解危解困房。楼房层数五层，为砖混结构，户型面积为四类，分别为

35、50、60、75、90。 （2）公共设施，主要包括各项公共服务设施和市政工程设施。设置标准原则上参照城市居住区规划设计规范（GB50180-93）2002版执行，要求居住生活空间满足基本的教育、医疗、交通、便民服务19等基本生活保障。主要有小学、幼托、居委会、老年活动室、青少年活动室、自行车存放处、基层商店等。居住小区公共服务设施宜相对集中布置，以便于管理，可以设在住宅底层，也可独立设置。 幼儿建筑位置的选择位于住宅组团内或组团之间，特点是对居住生活干扰较小，接送也较为方便。基层商店的特点是面积小，品种多，布点灵活、面广，深受群众欢迎，一般服务半径不宜大于150米，可设在住宅底层，还可与其他设

36、施如居委会、自行车存放处等联合布置。 在组团建设的同时还应配建便民诊所、便民商店、中老年活动中心及相关的服务设施。 （3）交通设施，主要包括城市支路网系统和静态交通设施。（4）环境绿化，主要是运用拆除重建、改善、公私合作营造等多种手段营造的城市环境。4.3安置补偿标准安置补偿标准昌吉市新域街棚户区改造项目实行实物安置与货币补偿两种形式。实物安置原则上“拆一还一”，货币补偿以市场评估价为基础，参照同等地段的普通商品房平均价格进行补偿，补偿方式由被拆迁人自愿选择。安置用房户型原则上分为50平方米、60平方米、75平方米、90平方米四个户型。在项目范围内，各片区根据实际需要，结合安置户人口数量如有分

37、户要求的，可适当建设小户型安置房。被拆迁房屋建筑面积在50平方米以下的，应提供一套建筑面积50平方米的安置用房，安置房屋与原房屋建筑面积的差额部分，按400元/平方米结算。 被拆迁人因经济困难，无力购买差额面积的，可暂时承租差额部分。该安20置房屋权属为产权共有，被拆迁人拥有和原房屋面积相等的产权，增加的差额面积产权为拆迁人所有，被拆迁人经济条件改善后，仍按400元/平方米补交差价后变更产权关系。 被拆迁人家庭具有本市户口、人口3人以上、住房建筑面积在50平方米以上，并在此实际居住的，以每户三人为基数，每增一人，可相应增加安置住房面积10平方米，安置住房面积最终不能超过90平方米，增加差额部分

38、多层住宅按700元/平方米结算。被拆迁人住房不足50平方米的，可先按不足50平方米以下的条款安置。 *市*区*街棚户区改造项目可行性调查报告项目建成后，将形成三大功能：4.3.1居民安置功能居民安置功能通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有的面貌，成为*的一个亮点工程。214.3.2房产开发功能房产开发功能项目拟建部分中、高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造的舒适住宅环境。4.3.3商业贸易功能商业贸易功能商贸市场，是贸易

39、商品和生产产品流通的主要载体。在市场经济条件下，开展商贸业开发，既占有广阔的商贸市场，可形成一定规模的商贸营销渠道与网络，又能有效地促进商贸流通，进而促进全市经济的发展。第第5章章 建设方案建设方案5.1整体规划设计原则整体规划设计原则1、 高绿化低密度；2、 综合服务配套设施齐全；3、 户型设计适应“升级换代”居住要求；4、 体现小区独特的整体建筑风格。5.2项目建设的原则项目建设的原则1、项目要贯彻“以人为本”的原则。项目要把生态环境与人文环境*市*区*街棚户区改造项目可行性调查报告放在首要位置，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。2、项目要贯彻“高效、便捷”的功能原

40、则。从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结22合人们对生产生活的需要。3、项目要贯彻“可持续发展”的原则。项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。4.项目要贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。突出*文化，创造建设品牌，成为棚户改造样板工程。区内建筑力图实现精致、典雅，具有美感。5.3建筑方案设计建筑方案设计本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔音、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的

41、规定。5.3.1平面设计平面设计1、住宅根据使用功能，住宅采用框架结构大空布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准个有关规范要求。2公用建筑中心花园广场地下设一层车库，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准汽车库建筑设计规范（）的有关规定。物业管*市*区*街棚户区改造项目可行性调查报告理会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场庭院绿化带、建筑小品等。235.3.2立面设计立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓

42、线优美和富于变化，并与规划内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。5.3.3结构设计结构设计根据地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：1. 基础选型及处理桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。2.上部结构建筑群地上部分由多层住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框架和混合结构;地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。第6章 场址选择及建设条件6.1场址选择场址选择24该项目选

43、址为*市*区*街棚户区6.2场址建设条件场址建设条件*市*区*街棚户区改造项目可行性调查报告6.2.1城市背景城市背景1. 地理环境*市是辽宁省辖市，是中国最大的边境城市，位于辽东半岛经济开放区东南部鸭绿江与黄海的汇合处，处于东北亚经济圈的中心地带，东与朝鲜民主主义人民共和国的新义洲市隔江相望，南临黄海2地形地貌*地区除东港沿海平原大部分属辽东山地丘陵外，为长白山脉向西南延伸的支脉或余脉的东南坡地势由东北向西南逐渐降低按高度和地形特征，可划分为北部中低山区，南部丘陵区，南苑沿海平原区累规模较大的地貌单元其中以山地和丘陵为主，局部还有阶地台地等小型地貌单元凤城市北缘和宽甸县北部属中的山区一般海拔

44、400-1000米,侵蚀切割深度300-500米,主要有花脖子山/八面威、白石砬子、白云山等构成鸭绿江和辽河流域的分水岭，还有青倚山，黄椅山等休眠火山。凤城市北部至中部、宽甸县中部属低山丘陵区。一般海拔300-500米，侵蚀切割深度100-300米。凤城市、宽甸县南部和东港市北部属丘陵区。一般海拔500米以下，相对高差50-150米。宽甸满族自治县南部有呈东西向带状展布的海滨平原。其标高2-5米，地势略向黄海倾斜。253气候特征*地处中纬度地区，在大气环流中属西风带区。季风明显，冬季多偏北风，北方冷空气经常南下，平均46天就有一次不同强度的冷空气南下过程，引起降温、降雨、大风天气。夏季西风带环

45、流范围北退，副热带环流随之北进，*市*区*街棚户区改造项目可行性调查报告本区多偏南风，使南方低气压系统暖湿气流经常北来，影响我区多阴雾、暴雨等天气。夏末秋初，在东南季风的操纵下，我国东南沿海的台风常随之北上，影响我区。春秋季节是南、北风交替的季节。春季冷空气开始衰弱北退，暖空气北进；秋季则反之。上述天气形势特点，形成我区为温带气候，四季分明。冬季时间最长，夏季次之，春秋过渡季节最短。由于我区背山面海，造成南北气候差异较大。南部属半大陆半海洋气候。北部属大陆性气候，南北冷暖转换时间约半个月。*降水量较多，是东北地区降水量最多区，年平均降水量为881.3-1087.5mm。全年降水量的23集中在夏

46、季，其中七月中旬至八月中旬是本区暴雨集中期。*年平均气温为6.8-8.7南北温差约2。冬季虽长南部约50-60天（12月中旬至翌年2月中旬），北部约70-80天（12月上旬至翌年2月下旬），但严寒期（日平均气温低于-10的时期）较短，极端最低气温为-38.5（宽甸）。夏季虽热但炎热期（日平均气温达25或以上时期）较短，26一般约20天左右（7月下旬至8月中旬），而宽甸仅10天左右（7月下旬至8月上旬），极端最高气温36.7（凤城）4.水文情况*地区江河密布，主要有鸭绿江水系、大洋河水系和沿海水系。全地区2公里以上的大小河流944条，其中流域面积超过5000平方公里得大江、大河4条即鸭绿江。浑江

47、。爱河、大洋河。该区雨量充沛*多年平均降雨量为800-1200mm。洪水主要发生在7月中旬至8月中旬其特点是江河洪水量大而泥沙*市*区*街棚户区改造项目可行性调查报告含量小。鸭绿江荒沟最大，洪峰流量为17200立方米秒。多年平均径流量为89亿立方米，所年平均蒸发量为700毫米左右，多年陆地平均蒸发量为89立方米，多年平均蒸发量为700毫米左右，多年陆地平均蒸发量为450毫米。*是辽宁省河流含沙量最少的地区，多年平均悬移质年输沙模数为150吨平方公里。其中鸭绿江多年平均输沙模数为76吨平方公里爱河为152吨平方公里，大洋河为2420吨平方公里。*地区主要水系有：鸭绿江，在*境内的流域面积为117

48、00平方公里。流经*境内的河长203公里；浑江，是鸭绿江水系最大的支流，全长446公里，其中在*境内河长126公里，年径流量71亿立方米，在*境内流域面积2456平方公里；浦石河，流域面积1178平方公里，全长125公里；安平河，流域面积227平方公里，全长60公里；爱河，是鸭绿江一大支流，全长206公里，流域面积5992公里，年平均径流量32亿立方米；大沙河，全长30公里，流域面积223平方公里；大洋河，河长202公里，境内流长180公里，流域面积6202平方公里27；哨子河，河长137公里，流域面积2159平方公里；亮子河，河长54公里，总流域面积580平方公里；土牛河，河长54公里，流域

49、面积651平方公里；小洋河，河长42公里，流域面积223平方公里；双岔河，河长35公里，流域面积303平方公里。5.环境质量*地区地表水环境质量，鸭绿江（*段）江桥以上江段水质状况良好，污染指标年均值无超标，达到国家地面水级标准江桥一下江段水质状况一般，污染指标年均值中高锰酸盐指数、贡,油超标，其余污染指标达到国家地面水*市*区*街棚户区改造项目可行性调查报告级标准。铁甲水库水质状况良好，达到国家地面水环境质量级保准。浦石河、爱河水质状况良好，污染指标年均值无超标，达到地面水环境质量级标准。大洋河污染指标的年均值除高锰酸盐指标超标其余污染指标均达到地面水环境质量。近岸海域水质良好达到国家海水水质标准二类标