开征房产税对中国住房市场的影响_许江艳.docx

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1、 学校代码 10125 专业代码 120404 山西财经大学 硕士学位论文 题目 开征房产税对中国住房市场的影响 姓 名 _ 许江艳 专 业 社会保障 研究方向 住房制度与房地产经济 指导教师 _ 王秀燕 2012年 3月 1日 University Code 10125 Major Code 120404 Shanxi University of Finance & Economics Thesis for Masters Degree Title The Influence of Imposing Housing Property Tax on China Housing Market N

2、ame Major Research Orientation Tutor Xu Jiangyan Social Security Housing Regime and Real-estate Economic Wang Xiuvan _ March 1, 2012 山西财经大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得 的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体己经发表或撰写 过的作品成果。对本文的研究所做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。 本人完全意识到本申明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签

3、名： 日 期 ： 年 7月 3日 山西财经大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保管、使用学位论文的规定，间意学校 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被査阅和 借阅。本人授权山西财经大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数 据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于保密 ，不保密 。在 年解密后适用本授权书。 (请在以上方框内打 “ V” ） 学位论文作者签名： 曰期：年 7月 j曰 指导教师签名 : 期： 年月 R 2011年 1月，重庆、上海相继出台了对个人住宅征收房产税的方案，对于 开征房产

4、税对住房市场的实际效果如何，社会各界都存在着各种争议。房产税 作为房地产税收体系中一项重要的税种，其开征对于税制的完善，住房市场的 规范，宏观经济的发展以及社会公平方面都有着重要的作用。通过研究开征房 产税对住房市场的影响，尤其是对小产权住房市场和保障性住房市场的影响进 行分析，可以为政府在是否开征房产税及房产税税制安排等问题上提供理论和 实践上的依据。 本文试图通过参考国内外相关的理论和经验，并结合中国住房市场的实际情 况，利用供求理论、四象限模型及博弈论等理论，探讨和分析开征房产税对中 国住房市场的影响，接着对渝、沪两市房产税征收的实际效果进行分析，最后 为开征房产税提出几点建议，得出最后

5、的结论。通过理论研究表明，开征房产 税会对中 国的住房市场造成多方面的影响，尤其是在完善住房体系，调整各类 住房的供求上都能发挥作用，同时对普通商品住房的房价有抑制作用，但效果 不会很明显；还将房产税的征税范围扩大到小产权住房市场上进行分析，得出 开征房产税在一定程度上可以缓解当前住房市场上供给量不足的问题，但还需 要跨越很多障碍。通过实证分析得出渝、沪两市实行的房产税在税制设计和影 响的实际效果方面存在着很多的问题，中国要想推进房产税的全面试行还需要 有充分的准备。 本文的创新点在于，过去学者大多在研究开征房产税对普通商品住房房价的 影响，本文在前人 研究的基础上，对普通商品住房市场的供求及

6、房价进行了系 统深入的研究，还对小产权住房和保障性住房的供求及房价的影响作了尝试性 分析，为政府全面试行房产税做了一点理论上的铺垫。并且本文系统地对渝、 沪两市的房产税进行了梳理，并对其实际效果进行了分析，采用理论结合实际 的方法，为中国房产税的开征提出了几点建议。 【关 键词】房产税住房市场普通商品住房小产权住房保障性住房 4 Abstract In January 2011, Shanghai and Chongqing carried out the schemes of housing property tax on individual houses. The actual impa

7、ct of the tax on housing market has caused considerable controversy. As an important tax of real estate tax system, it is vital to the perfection of tax regime, the regulation of the housing market, the development of the macroeconomic and the society justice. Through studying the impact of the hous

8、ing property tax on the housing marketing, especially the small property right housing market and the low-income housing market, we could offer theoretical and practical foundation for whether the government should levy the housing property tax and the arrangement of such tax regime. The thesis cons

9、ults relevant foreign and domestic theory and experience, while combines with the current issues of the china utilizes the supply and demand theory, four quadrant model and game theory, tries to analysis the impact of the housing property tax on the china housing market, then analyses the tax9s actu

10、al effect of Chongqing and Shanghai and carries out some suggestions. The theory analysis indicates that the housing property tax will cause many influence on china housing market, especially the perfection of housing system and adjustment of the supply and demand, the housing property tax can restr

11、ain the ordinary commodity house price, but the effect is not obvious; the thesis also analyses the situation that tax scope is expanded to the small property right houses, which will remit the short supply of the housing market. The positive analysis demonstrates that there are many issues in the t

12、ax regime and the actual effect of Chongqing and shanghai, which means that china must get full preparation for comprehensive implement of the housing property tax. The past scholars mostly focused on the impact of the housing property tax on the ordinary commodity house price, the thesis analyzed t

13、he supply-demand and house price of the ordinary housing market, beside that, the supply-demand and house price of the small property right house and low-income house are also under the thesis9s analysis, which set a theory foundation for the comprehensive implement of the housing property tax. Also

14、 the thesis organizes the implement of the housing property tax of Chongqing and shanghais, analyses the actual effect. Using the method of combining reality and theory, the thesis carries out some suggestion on the levy of the housing property tax. 5 【 Key Words 】 Housing property tax Housing marke

15、ting Ordinary commodity house Small property right house Low-income house 6 学位论文原创性声明 . 1 学位论文版权使用授权书 . 2 1 会者 it . 1 1.1选题背景 . 1 1.2研究的目的和意义 . 1 1.2. 1研究的目的 . 1 1.2.2研究的意义 . 2 1.3 文献回顾 . 2 1.3. 1国内研究现状 . 2 1.3.2国外研究现状 . 4 1.4 研究方法 . 5 1.5仓惭点、 . 5 1.6 结构框架 . 5 2 相关理论基础 . 7 2.1相关概念 . 7 2. 1.1房地产税收 .

16、7 2. 1.2房产税 . 7 2.2住房市场的界定 . 8 2. 2.1普通商品住房市场 . 8 2. 2. 2小产权住房市场 . 8 2. 2. 3保障性住房市场 . 9 2.3房产税税制的国际比较 . 9 2.3.1美国的房产税税制 . 9 2. 3. 2日本的房产税税制 . 10 2. 3. 3香港的房产税税制 . 11 2. 4开征房产税的理论依据 . 11 2.4. 1市场供求理论 . 11 2. 4. 2税负转嫁理论 . 12 2.4. 3四象限模型 . 12 2. 4. 4博弈论 . 13 3 中国住房市场的现状分析 . 15 3.1普通商品住房市场的现状分析 . 15 3.

17、1. 1普通商品住房市场的现状 . 15 3. 1.2普通商品住房市场存在问题的原因分析 . 19 3. 2 小产权住房市场的现状分析 . 20 3. 2. 1小产权住房市场的现状 . 20 3. 2. 2小产权住房市场出现问题的原因分析 . 23 3. 3保障性住房市场的现状分析 . 23 3. 3. 1保障性住房市场的现状 . 23 3. 3. 2保障性住房市场发展缓慢的原因分析 . 27 4 开征房产税对中国住房市场的影响分析 . 28 4.1对普通商品住房市场的影响分析 . 28 4. 1. 1房产税对普通商品住房市场的总体影响 . 28 4. 1.2房产税的税制对普通商品住房市场的影

18、响程度分析 . 33 4. 2对小产权住房市场的影响分析 . 34 4. 2. 1房产税对小产权住房市场的总体影响 . 34 4. 2. 2房产税的税制对小产权住房市场的影响程度分析 . 37 4. 3对保障性住房市场的影响分析 . 37 4. 3. 1房产税对保障性住房市场的总体影响 . 37 4. 3. 2房产税的税制对保障性住房市场的影响程度分析 . 38 5 势正射斤 . 40 5.1渝、沪两市征收房产税细则 . 40 5. 1. 1重庆模式 . 40 5. 1.2上海模式 . 40 5. 1.3两模式的对比分析 . 40 5.2渝、沪两市房产税开征以来的实际效果 . 41 5. 2.

19、 1重庆模式的实际效果 . 41 5. 2. 2上海模式的实际效果 . 42 5. 2. 3房产税实际效果的评价 . 42 6 对于开征房产税的建议 . 44 6.1设计合理的房产税税制 . 44 6. 2选择合适的房产税开征时机 . 44 6. 2. 1加大房产税的政策宣传和法律普及 . 44 6. 2. 2选择适当的经济发展阶段 . 44 6.3完善房产税的配套措施 . 45 6. 3. 1建立房地产的评估体系 . 45 6. 3. 2建立房产税的监督机制 . 45 尉仑 . 46 1 辦仑 . 46 2 臟 . 47 . 48 gtif . 51 攻读硕士学位期间发表的论文 . 52 2

20、 1 绪论 1.1选题背景 1998年，中国开始实行住房改革，开展了一系列住房建设市场化和住房消费货币化的措 施，并且随着城市化进程的加快，中国城市商品住房需求量快速上涨，但保障性住房建设落 后于城市化的步伐，使得普通商品住房的价格飙升，小产权房大量出现。截止 2011年底，北 京、上海、广州、深圳等东部经济发达城市的住房均价已全面突破 2万元 /m2,其他省会城市 的房价也居高不下，太原市住房均价也达 7000元，为解决居民的住房困难，带动中国住房市 场的整体进步，政府必须对住房市场进行深层次的分析并出台相应的政策。 中国现行的房地产方面的税费还是主要集中于开发和流转环节，如土地出让金、增值

21、税、 契税等费用，而对房地产保有环节的课税却很少。中国进行住房改革后，房价市场化，大量 投机者将资本注入房产市场，哄抬房价，制造房地产泡沫，扰乱了住房市场的健康和稳定发 展。因而，各界对中国房地产业 税收制度的改革抱以了极大的关注。 在这一大背景下，中国的房地产税制改革已经呼之欲出了， 2003年 10月中共中央十六 届三中全会中共中央关于完善市场经济体制若干问题的研究的决定中有 “ 条件具备时对 不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费 ” 。 2005年 10月中共中央十六届五中全会 关于第十一个五年规划的建议中有 “ 稳步推行物业税 ” ，其重要性可见一斑。 2006年，国家 启动了

22、六个省市的物业税模拟试点。 2008年，又启动了安徽、河南、福建和天津四个省市的 物业税试点工作。 2009年，国务院国务院批转发展改革 委关于 2009年深化经济体制改革 工作意见的通知提到，要加快财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制，其中财政 部、国家税务总局等负责房地产税制改革，研究开征物业税。 2011年，国务院常务会议同意 在部分城市试点个人住房房产税的征收。接着，上海、重庆相继对自住商品住房开征了房产 税，其实质也就是中央曾提出的物业税。 目前，开征房产税对中国住房市场的影响已经成为社会各界关注的焦点，全面分析房产 税给中国住房市场带来的各方面影响，将有利于制定适应我国当前国

23、情的房产税制细则，有 利于中国下一轮的税制改革，也有 利于国家宏观经济的稳定发展。 1.2研究的目的和意义 1.2. 1研究的目的 本文试图通过开征房产税对中国住房市场的影响研究，分析中国住房市场的现状，逐步 1 探讨出房产税对普通商品住房市场、小产权住房市场及保障性住房市场的影响作用，根据渝、 沪两市房产税实施的实际效果，提出中国完善房产税的几点建议。 国内外学者对开征房产税对普通商品住房市场的影响研究的较多，对小产权住房市场和 保障性住房市场的研究基本上处于空白，本文着力于弥补研究空白，将正确分析房产税对住 房市场的全面影响，从而进一步完善房产税的征收办法及征税范围，以达到最大的社会效应。

24、 1.2. 2研究的意义 开征房产税对完善房地产方面的财税体制有着重要的意义，不仅可以充分发挥房产税在 打击投机、促进社会公平方面的作用，也有助于整体国民经济的健康稳定发展。通过研究， 有助于看到中国住房市场的发展现状及其存在的不足和弊端，为政府今后调整住房市场的政 策和措施提供现实依据；研究成果有助于帮助政府更好地了解房产税对住房市场的全面影响， 有助于政府完善税制，进一步扩大房产税试点；最后通过渝、沪两市开征房产税的实际效果， 有助于政府了解当前房产税税制的优势与劣势。总之，通过本文研究所提供的理论和实证分 析，对于政府全面了解房产税的实际影响，进一步制定切实有效的房产税税制具有现实的指

25、导意义。 1 . 3 文 献 回 顾 1.3. 1国内研究现状 目前，学术界已经对中国开征房产税这个问题进行了深入的研究，主要是集中在以下几 个部分：房地产税制存在的问题研究、税制设计研究、开征房产税对中国普通商品住房的影 响研究，还有一些学者研究了小产权房与房产税关系。 (1) 中国房地产税制存在的问题研究 目前，学术界对于中国房地产税制的研究都比较深入，不少学者指出了中国房地产税制 中出现的问题。李芊 (2009)等指出，当前中国房地产税收存在征税范围狭窄，计税依据不合 理及税率制定不准确等问题和 “ 重交易 ” 而 “ 轻保有 ” 现象突出 1。巴曙松 (2009)同样认为， 税收结构不

26、合理的问题值得关注 2。黎显扬 (2009)认为房地产保有环节涉及税负相对较轻， 客观上増加了房地产投机者的住房需求 3。尹中立 (2006)根据日本的经验，认为财政税收政 策对控制房地产投机的作用远大于 金融政策，重税可以有效抑制房地产投机行为 4。 (2) 房产税税制设计研究 房产税税制设计是房地产税改革的核心和重点，关于这部分的学术讨论也最为激烈。大 多数学者认为应将保有环节的房地产税合并，而对于土地出让金和土地增值税是否并入物业 2 税的则存在较大的争议。 土地出让金就是政府出让土地使用权取得的收入，其是否应并入物业税，李剑阁、蒋省 三、韩俊 (2008)等学者认为可以并入，此举可以将

27、一次获得的 40-70年的土地出让金分摊到 今后数十年，国家财政可以获得持续稳定的收入，而且可以激励政府优化投资环境，使房地 产增值，从而获得更多的收益 53。也有学者持相反的观点，刘洁、李文（ 2010)，认为土地出 让金不应该纳入物业税，土地和物业分属不同的领域，如果让土地的价格以税收形式按年征 收，不利于中国住房市场的稳定 6。 关于是否取消土地増值税的问题，学者各执一词。左莉莉（ 2005)，认为应保留土地増值 税，而仅将保有环节的税种合并 7。刘植才 （ 2006),也主张保留和课征土地増值税，认为国 家有权征收，土地的增值收益就应该归公共主体 所有 s。 (3)开征房产税对中国住房

28、市场的影响 房产税对房价的影响研究 一种观点开征房产税对房价影响不大。很多学者认为当前房价居高不下的主要原因是需 求量大，供应不足，房产商囤积房源，征收房产税并不能从根本上影响房价走势，宋哲、李 天剑 （ 2010)也有这样的观点 9。尹煜（ 2011)，通过对香港物业税的分析，认为房产税的开 征可以使房地产保有环节的成本加大，但相比房产的总价来说，比重还是非常小的，因而， 房产税对房价的影响不大 1 。王秀林（ 2010)，也认为物业税与降低房价没有直接联系，高房 价的主要原因是市场需求过大 11。叶檀 （ 2010)也认为，征收房产税对房价的影响不会太大， 主要原因是房产税的风险可以控制

29、12。孟星表示，征收房产税并不必然导致房价下降，必须 与抑制需求的政策相配合才能最终实现 13。 而有的专家持相反的意见，有学者认为房产税的开征会大幅度地影响房地产市场的供求， 从而影响房价，达到降低房价的作用。王正勇（ 2011)，通过研究物业税对房地产供需的研究， 认为房地产价格将在短期内出现大幅度下调，并且可以促使政府专注于实业和基础设施的建 设 14。况伟大，马一鸣（ 2010)，利用存量 -流量模型，研究了物业税、供求弹性与房价的关 系，通过理论和实证分析得出，物业税（房产税）的开征会降低房价 15。刘峰、鲜前航（ 2009)， 认为房产税的开征可以降低公众对房价的预期收益，从而降低

30、投资需求，有利于房价回归理 性 16。而在韦志超和易纲 (2006)的定量分析中，也表露出了类似的观点 1T。 房产税对小产权房的影响 很多学者认为中国要开征房产税，就应该适应经济的发展，其征税范围应包括小产权房， 小产权房的合理、合法化应借道房产税。童大焕（ 2009)，认为物业税应以小产权 房作为试点， 3 通过物业税形式与 “ 大产权房 ” 区别开来，从而为物业税找到实转的突破口 18。郑明辉 （ 2010), 通过对小产权房利益博弈的分析，提出了以开征房产税的方式来解决小产权房的问题 19。 (4)开征房产税对地方政府的影响 房产税也就是物业税，其税收收入归地方财政支配，房产税一旦开征

31、必然会影响政府的 权力干预以及财政税收收入，不少专家对此作了详细的研究。周艳（ 2010)，认为开征物业税 可以保证地方政府收入来源的稳定，并在完善税制的作用下，推动城市的良性发展 。倪红 日、谭敦阳（ 2009)，认为开征房产税不论是在短期，还是将来的一段时间内，都对地方政府 的财政收入起到积极的作用，随房地产増值，政府的税收收入在中长期还是很可观的 。还 有学者认为，在城市规划完成后，政府在土地出让金方面的收入减少，可以通过开征房产税 来弥补地方财政的收入。 1.3.2国外研究现状 各个国家、地区的社会制度不同，所设置的税种也有所不同，其土地政策以及所设置的 关于土地、房产的税制也各不相同

32、。大多数的西方国家都将 土地税和房产税合并为房地产税 或不动产税，但各国的征税依据，税率都各有侧重点。各国学者对房地产税收、住房市场以 及房地产税收对住房市场作了不少研究。 (1) 对住房市场的研究 以同质性标准来衡量住宅商品的假设， Falls(1985)研究模拟了新建住宅的存量 -流量模 型 ” 。Robinson (1979)住宅供给的资本存量调节模型等 。 Pyhrr (1999)采用多模型和多方法， 通过宏观和微观角度的分析，探索了房地产周期波动及其机理 23。 (2) 对房广税税制的研究 Michael Bell(2003)在其著作中系统地论述了财产税的税制要素设计以及征管，为中国

33、 学者进行房产税研究提供了非常有价值的理论依据和行为参考 24:。 William (2004)在其最新 的论文中对住宅用房地产提出了一种比较新颖的房产税评税和征税方法，值得中国学者借鉴 25 (3) 对房地产税收及影响研究 Wood(2006)针对澳大利亚房地产政策，以采用微观模拟模型对其住宅需求选择的影响进 行分析，得出房地产税会影响房屋的相对价格、家庭实际收入并最终影响房价 W。 Barr (2004) 认为，政府在城市住宅问题的政策制定上 ，经常混淆目标和手段的实施，使得税收政策出现 不公平的现象，这就需要了解住房需求和供给，并给出有意义的指导政策 2Netzer (1986)， 4 通过对物业税进行局部均衡，对土地和建筑物分别进行了税负转嫁研究，供给弹性的不同， 则税负的承担者就有所不同 M。 从以上可以看出，各学者关于房产税的税制设计及开征房产税对住房市场的影响研究较 多，但大多是在研究开征房产税对普通商品住房房价的影响，对普通商品住房的供给影响和 对小产权住房和保障性住房影响的研究，现在还没有看到。本文试图在各学者研究的基础上，