文化产业园项目可行性研究报告.docx

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1、深圳实业深圳 XX 文化产业园工程可行性争论报告目录第一章总论.1一、工程概况.1二、可行性争论报告编制依据.4其次章工程建设背景及必要性.5一、工程建设背景.5二、工程建设的必要性.6三、工程进展.7第三章工程市场分析.8一、深圳市国民经济和社会进展状况.8二、深圳市文化产业进呈现状10三、深圳市文化产业园进展条件12四、深圳市文化产业“十一五”进展目标13五、深圳市文化产业园进展政策14六、XX 文化产业园物业的市场前景14七、XX 文化产业园物业租赁价格推测15第四章场址选择21一、工程用地位置21二、用地现状21三、场址条件21第五章 工程改造方案22一、工程规划方案22二、工程改造设

2、计方案22三、工程实施规划29四、工程运营规划29第六章环境影响评价31一、编制依据31二、工程建设与运营对环境的要求31三、环保措施31第七章节能34一、编制依据34- 1 -二、工程耗能34三、节能措施34第八章劳动安全卫生36一、编制依据36二、安全与劳动防护36三、劳动卫生36四、卫生防疫36第九章消防38一、设计依据38二、建筑消防措施38三、消防给水38四、灭火器配置39五、消防电源及其配电39六、空气调整和防烟、排烟40七、消防掌握系统41第十章 工程建设进度、治理模式及工程组织44一、工程进度安排44二、经营运作方式44第十一章 投资估算及资金筹措45一、投资估算45二、投资打

3、算47三、资金筹措48第十二章 财务分析49一、工程财务评价的有关问题说明49二、财务评价根底数据与参数选取49三、本钱费用估算52四、财务分析53五、财务分析初步结果55第十三章 社会文化效益57一、工程的社会效益57二、工程的财税效益58二、工程的文化效益58第十四章 工程风险推测与防范59一、资金风险及防范59二、工期风险及防范59三、工程质量风险及防范60四、经营风险及防范61五、其他风险及防范62第十五章 结论和建议64一、结论64二、建议64附图：XX 文化产业园规划图附表：附表一 工程实施进度横道图；附表二 经营收入与税金估算表； 附表三 经营本钱估算表；附表四 工程损益表；附表

4、五 现金流量表工程计算期；第一章 总 论一、工程概况1、工程名称XX 文化产业园工程暂定名2、工程地址工程地址：深圳市宝安区。本工程地址：南接谭罗村，西靠横朗村，北就三合村。3、工程法人单位企业名称：深圳实业深圳住宅：深圳市宝安区龙华镇龙华村投资总额：500 万美元注册资金：300 万美元深圳实业深圳成立于 2023 年 3 月8 日4、建设内容与规模将深圳实业深圳的工业园改造为XX 文化产业园。改造范围包括：土地面积42,692 平方米，办公楼 1 栋，标准工业厂房及仓库 8 栋，员工宿舍 4 栋，总建筑面积为 72,559 平方米。改造后的 XX 文化产业园将是一个集民俗文化产品交易中心于

5、一体，供给创意设计、展现交易、会展、电子商务、信息沟通、仓储、配送、货运、检测、 金融结算、人才沟通，及进出口贸易、商务、生产和生活等配套效劳于一体的 大型综合商贸物流平台。主要展销推广的商品包括：民俗文化用品、工艺品、 茶叶、茶具、茶文化艺术品、珠宝首饰、特色服饰、素食、民俗装修作品和举 办茶艺竞赛。建成后的深圳文化产业园是一个规模宏大、品种齐全、现代化程 度极高的民俗文化产品的创意设计中心、展览交易中心、现代化商贸物流基地 和制造业高端集成效劳平台。25、开发建设模式和进度深圳实业深圳完成对XX 文化产业园区的改造后，由深圳实业深圳对 XX 文化产业园的商用物业进展出租、营运治理及相关配套

6、效劳。依据文化产业企业的需求和工程建设的可行性分析，确定本工程承受一次性整体开发建设的方式。工程拟于 2023 年 10 月2023 年 9 月完成对原工业园区的改造。6工程主要技术经济指标见表 1-1表1-1工程主要技术经济指标表序号工程整个工程1规划用地面积(平方米)42,692 平方米2规划建筑面积(平方米)72,559 平方米其中：商业建筑面积(平方米)71,265 平方米3工程总投资(万元)13,646.5 万元其中：土地费用1,281.0 万元建筑物工程费5,804.6 万元建筑物改造工程费3,031.4 万元工程建设其它费用195.9 万元预备费用161.4 万元建设期利息172

7、.8 万元4前期运营费用建设期3,000 万元1 年5资金筹措(万元)总投资13,646.5 万元自有资金10,646.5 万元银行贷款3000 万元6财务评价年投资利润率9.82%年投资利税率13.09%全投资所得税后财务指标财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年 贷款回期期年13.33%5,856.918.303.39二、可行性争论报告编制依据和原则1、编制依据（1） 深圳市文化产业进展十一五规划2023-2023；（2） 关于深圳市鼓舞三旧改造建设文化产业园区基地假设干措施试行的通知；（3） 关于建设文化产业园区基地的实施意见；（4） 深圳市人民政府关于工业区升级改造的假设干意见；（5

8、） 深圳宝安区及 XX 办道街办的进展规划；（6） 深圳市建筑工程消耗量定额及费用定额；（7） 深圳实业深圳编制的XX 文化产业园规划图；（8） 国家有关政策法规；（9） 深圳实业深圳供给的相关资料。2、编制原则在编制本工程可行性分析报告时，主要遵循以下编制原则：（1） 坚持实事求是，客观公正，严谨务实的原则，留意环境建设工程及建设方案的牢靠性与经济合理性；（2） 把握合法、合规性原则，确保编报工程及建设内容符合国家法规、规章和政府特地文件的要求，建设结果能够满足深圳市将来城市进展规划的要求；（3） 兼顾必要、效益和平衡原则，到达建设方案和申报工程的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的

9、平衡；（4） 留意近期效益和远期目标相结合的原则，使工程适应深圳的城市进展、经济建设和人民生活水平的提高。10其次章 工程建设背景及必要性一、工程建设背景当前，文化在社会经济进展中的战略地位越来越突出，文化产业的进展更是日月异。很多国家和地区纷纷制定和调整文化进展战略，文化产业在全球范围内获得广泛重视。同时，文化产业进展的区域竞争日趋剧烈，现代文化产业最终将成为增加综合竞争力的战略制高点和核心要素。进展文化产业已成为我国下一阶段国民经济和社会进展战略的重要组成局部，成为加强文化建设、构建社会主义和谐社会的重要内容。为促进文化产业的进展，国家制定了国家“十一五“时期文化进展规划纲要，深圳市制定了

10、中共深圳市委深圳市人民政府关于大力促进文化产业进展的打算，深圳市文化产业进展十一五规划2023-2023。依据要求，深圳市要努力把文化产业培植成为深圳市第四大支柱产业，深圳市力争到 2023 年，将重点建成 10 个文化产业创意研发中心和公共效劳平台，培育 20 个文化产品和效劳知名品牌，扶植30 个在国内具有行业影响力的龙头和重点企业，建成 50 个特色产业园区和基地，重点培育和引进 100 名文化产业领域的领军和高端人才。深圳文化产业年均增长率以较GDP 年均增长率高 2%以上的速度增长，城市居民人均文化消遣消费支出占全部消费性支出的比重到达 20%左右。产业构造进一步调整优化，文化产业科

11、技进步奉献率进一步提高，文化产业核心层的比重进一步加大，文化效劳业对文化产业的贡 献率到达 60%以上。文化产业成为重要支柱产业，深圳成为在国内居于领先地位、在国际具有肯定知名度的文化产业中心城市。2023 年3 月 30 日，深圳市人民政府出台了深圳市人民政府关于工业区升级改造的假设干意见，2023 年 2 月 15 日，深圳市人民政府又出台了深圳市鼓舞三旧改造建设文化产业园区基地假设干措施试行，鼓舞工业区升级改造和“三旧”改造建设文化产业园区基地。“三旧”是指旧工业区、旧村、旧城区。目前政策措施指向以旧工业区改造建设为重点。文化产业园区基地是指：利用“三旧”改造集聚创意设计、动漫玩耍、影视

12、制作、音像制作、艺术创作、询问筹划、文化中介、传媒出版、现代印刷等工程 和企业的文化产业园区基地；具有孵化器功能和文化企业集聚空间的文化产品研发中心、展现交易中心等；具有肯定规模和师资，从事文化产业培训、人才培育、 产业争论的教学培训基地；具有文化产品经营、展现、流通，或兼有旅游、消遣功能的文化产品专业市场街。深圳实业深圳为适应促进文化产业进展的需要，对深圳工业园区 进展升级改造，同时利用公司董事长兼法定代表人黄明泰先生在文化界、媒体界、 企业治理界及台商群体中具有的高知名度及文化产业工程营运的丰富阅历，经深圳 实业深圳董事会打算将深圳实业深圳的工业园改造成XX 文化产业园。二、工程建设的必要

13、性XX 文化产业园的改造，符合深圳市文化产业进展十一五规划2023-2023)的要求，工程的改造具有较大的综合效益，工程的建设是必要的。一本工程的建设是满足深圳市文化产业进展的需要依据国家“十一五“时期文化进展规划纲要、中共深圳市委深圳市人民政府 关于大力促进文化产业进展的打算，深圳市要把文化产业培植成为深圳市第四大支 柱产业，成为在国内居于领先地位、在国际具有肯定知名度的文化产业中心城市。 必需建设数量众多、规模宏大、各具特色的文化产业园，以满足文化企业创意设计、制作、产品展现交易、物流、商务效劳等专业化、功能化的需要。深圳实业深圳作为具有建设文化产业园基地雄厚实力的企业， 审时度势，将深圳

14、工业区改造为XX 文化产业园，首先是满足了深圳市文化产业进展的需要，为深圳市文化产为的进展供给必要根底设施条件，间接上，为促进深圳， 乃至全国的经济进展作奉献，工程建设具有促进文化产业进展的经济效益。二本工程建设是深圳市“三旧”改造的需要依据深圳市人民政府关于工业区升级改造的假设干意见、深圳市鼓舞三旧改 造建设文化产业园区基地假设干措施试行，深圳市鼓舞工业区升级改造和“三旧”改造建设文化产业园区基地的政策规定。深圳实业深圳的深圳工业区，土地面积 42,692 平方米，现有办公楼 1 栋，标准工业厂房和仓库8 栋，员工宿舍 4 栋，总建筑面积 72,559 平方米，工业区内大树参天、绿篱齐整，环

15、境美丽，是深圳著名的花园式厂区，各栋厂房内外经过细心装饰，且各栋厂房之间有架空走廊相联，整个形成一个既相互独立又相互联系的整体，这为旧厂区改造成为文化产业园供给了不行代替的优势。XX 文化产业园工程建设，符合深圳市鼓舞工业区升级改造和“三旧”改造建设文化产业园区基地的政策规定。三本工程建设是满足中国民俗文化产业进展的需要本工程突出民俗文化产业的特色，不仅为民俗文化产品供给创意设计、制作、展现交易的平台，而且还能在很大程度上满足市民及海外人士对民俗文化方面的需求。四本工程的建设，社会效益和经济效益明显依据目前工程建设的初步思路，产业园区作为商业用途。在初步设定的经营方 案和经营规模的前提下，XX

16、 文化产业园的经营完全可以实现自身的财务平衡，能保证产业园区的正常经营和归还银行的长期贷款，工程商业化经营的微观经济效益比 较明显。因此，从满足文化产业进展的需要，以及社会效益、宏观经济效益和工程经营的微观经济效益几个方面来看，建设XX 文化产业园工程是必要的。三、工程进展自 2023 年 12 月初开头，依据公司董事会的打算，本公司进展XX 文化产业园区的规划、工程立项申报、原有制造业工程的迁移等预备性工作。截止 2023 年 8 月底， XX 文化产业园改造工程的各项预备工作完成，为本工程的顺当建设制造了良好的条件。第三章工程市场分析一、深圳市国民经济和社会进展状况深圳市位于祖国的南疆，广

17、东省南部，毗邻香港。陆域位置是东经11346”11437”，北纬 2227”2252”。东临大亚湾与惠州市相连，西至珠江口伶仃洋与中山市、珠海市相望，南至深圳河与香港毗邻，北与东莞市、惠州市接壤。全市总面积 2023 平方公里。深圳经济特区是深圳市的一局部，位于东经 11352”11421”，北纬 2227”2239”。深圳经济特区东起大鹏湾背仔角，西至珠江口的安乐村，南临深圳河，北靠梧桐山、XX 山山脉，面积为 327.5 平方公里，东西长 49公里，南北宽平均7 公里，呈狭长形。深圳市共设 6 个市辖行政区。其中，深圳经济特区内 4 个区，即福田区、罗湖区、南山区、盐田区；特区外 2 个区

18、，即宝安区、龙岗区。6 个区共辖51 个街道、622 个社区。2023 年，在党中心、国务院和省委省政府的正确领导下，深圳市坚持以科学发展观统领经济社会进展全局，认真贯彻落实国家各项宏观调控政策措施，乐观应对国际国内经济环境变化的冲击和挑战，加大对各类企业扶持力度，有力促进了经济平稳进展，较好实现了年初确定的经济增长预期目标。初步核算，2023 年全市生产总值 7,806.54 亿元，比上年增长 12.1%，第一次产业增加值 6.66 亿元，下降13.4%；其次次产业增加值 3,815.78 亿元，增长 11.9%； 第三次产业增加值3,984.10 亿元，增长12.5%。三次产业构造由上年的

19、 0.1：50.1：49.8 进展为0.1：48.9：51.0，第三次产业所占比重提高了 1.2 个百分点。一工业平稳增长2023 年全市规模以上下同工业企业实现增加值 3,527.77 亿元，比上年下同增长 12.5%。从行业看，电子信息行业快速增长，高于全市平均水平。全年通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值 1,607.14 亿元，增长 18.4%，比全市平均增速高5.9 个百分点；从经济类型看，外商及港澳台投资企业生产增速明显回落，外商及港澳台投资企业增加值 2,260.21 亿元，增长 8.7%，占工业增加值比重64.1%。二固定资产投资增幅上升全年全社会固定资产投资 1,467

20、.60 亿元，增长 9.1%，其中，根本建设投资827.83 亿元，增长15.9%；房地产开发投资 440.49 亿元，下降4.5%;更改造投资155.84 亿元，增长 8.1%；其他投资 43.45 亿元，增长68.3%。全社会固定资产投资主要特点是：1. 基建投资加快，成为全市固定资产投资重要支撑全年根本建设投资增速加快，基建投资增速4 月份扭转了 1 季度的负增长，增长4.3%，下半年投资进度保持较快势头，全年基建投资增长 15.9%，基建投资占全社会固定资产投资比重由上年的 53.1%上升到 56.4%，提高了 3.3 个百分点。2. 工业投资所占比重下降从产业划分来看，第一次产业投资

21、 0.1 亿元；其次次产业完成投资386.00 亿元， 增长3.9%；第三次产业完成投资1,081.50 亿元，增长11.4%。其次次产业中工业完成投资 386.00 亿元，增长3.9%，占全社会固定资产投资比重由上年的27.6下降到 26.3。三交通运输业保持增长全年全市货运量14,893.97 万吨，增长 8.9%，完成货物运输周转量745.85 亿吨公里，下降6.1%；完成客运量和旅客周转量分别增长 5.6%和增长 16.6%。全年深圳港港口货物吞吐量 21,125.47 万吨，增长6.1%。其中，集装箱吞吐量2,141.65 万标箱，增长 1.5%，机场货邮吞吐量 59.79 万吨，下

22、降 2.9%，机场旅客吞吐量 2,140.04 万人次，增长 3.8%。全年邮电业务量完成 611.75 亿元，增长 19.1%。四消费市场增长较快，外贸出口放缓全年全市实现社会消费品零售总额 2,251.82 亿元，增长 17.6%。其中，批发零售业零售额1,972.12 亿元，增长 16.7%；住宿餐饮业零售 279.69 亿元，增长 24.0%。据海关统计，全年全市外贸进出口总额 2,999.75 亿美元，增长 4.3%。其中进口总额1,202.31 亿美元，增长 1.0%；出口总额 1,797.44 亿美元，增长6.6%。全年实际吸取外商直接投资 40.30 亿美元，增长 10.1%。

23、五财政收入保持较快增长全年全市地方财政一般预算收入 800.36 亿元，增长21.6%；全市地方财政一般预算支出 889.86亿元，增长 22.2%。12月末，国内金融机构人民币存款余额为13,011.24 亿元，比年初增长 13.2%，其中，居民储蓄存款余额4,905.93 亿元，比年初增长 29.4%。国内金融机构人民币贷款余额为 9,058.46 亿元，按可比口径比年初增长 14.3%。六市场消费物价涨势回落12 月份居民消费价格比11 月份下降0.5%，全年居民消费价格总水平上涨5.9%。2023 年在深圳进展史上是极不寻常的一年。这一年，世界经济金融形势简单多变， 不稳定不确定因素明

24、显增多。次贷危机引发的金融危机愈演愈烈，特别是下半年以 来，国际经济环境急转直下，涉及范围不断扩大，并从金融领域集中到实体经济领 域。对国内经济影响日益显现，经济下行压力加大。深圳经济具有高度外向型特征， 所经受的困难与影响不言而喻。面对来自国际国内严峻困难和严峻挑战，市委、市 政府与全市人民一道，全面贯彻落实科学发展观，觉察问题早，形势推断准确，应 对措施有力。市委市政府领导亲率各部门百人调查队伍深入企业调查争论，在效劳 企业、促进企业稳定进展方面，出台一系列促进产业进展的措施，从资金、土地、 产销、税收、政策等多方面，准时解决企业面临的困难，努力抑制国内外不利因素 的影响，千方百计促进经济

25、平稳快速增长。深圳在致力转型升级阶段，患病了外部需求放缓和进展本钱上升的压力，其面 临的环境将更为简单和困难。世界经济增长放缓对深圳经济产生重要影响，进一步加大经济下行压力。2023 年，深圳将认真贯彻落实中心、省各项扩大内需、促进经济增长政策措施，进一步推动自主创，着力提高企业竞争力和活力，加快现代产业体系建设，努力促进深圳经济平稳安康进展。二、深圳市文化产业进呈现状文化产业是为社会公众供给文化、消遣产品和效劳的活动，以及与这些活动相 关联的活动的集合。经过多年进展，特别是开展文化体制改革综合性试点工作以来， 深圳文化产业取得了长足进步，竞争力和整体实力进一步增加，对城市经济的奉献 率进一步

26、提高，渐渐形成肯定的自身特色，在全国处于相对领先的位置。1. 优势产业持续进展促使文化产业呈快速增长态势。2023 年深圳文化产业实现增加值 300.47 亿元人民币，占全市GDP 的 6.1%，比2023 年增长16.2%，比全市GDP 增长率高出 1.2 个百分点。印刷、文化用品和设备的生产与销售、文化旅游等优势产业对全市文化产业奉献率持续保持领先地位。2. 兴文化产业门类显示出强劲的进展潜力和良好的进展前景。依托高技术和设计人才聚拢的优势，深圳的创意设计、动漫玩耍、数字内容 等兴文化产业门类进展快速。创意设计在全国乃至亚洲显示出领先优势，工业设 计、平面设计人才集聚，在全国具有举足轻重的

27、影响。全市经营动漫玩耍类企业共337 家，其中漫画经营企业 81 家、动画经营企业 206 家、玩耍经营企业 11 家，另有复合经营类企业39 家，从业人员约 1 万人。数字电视、数字音乐呈现良好的进展势头，产生了国内规模最大的数字移动电视、数字音乐、网络玩耍研发、生产和服务企业。3. 多元化文化产业投资主体进一步形成。由于深圳市场经济发育较早，不少民营企业和个人乐观投身文化经营，将文化 产业作为主要投资方向，加上毗邻香港的地缘优势，港资投入比重较大，文化产业投资渠道日益多元化，呈现出国家、集体、股份制、民营、个体及中外合作、深港合资、外商独资等多种全部制形式并存的进展格局，为文化产业进展增加

28、了活力。4文化产业进展初步形成了市场化运作、高科技运用、自主创带动等三大优势。在政府的乐观引导和推动下，深圳领先根本建立了社会主义市场经济体系和框架，文化企业进展市场化运作，增加了文化产业进展的后劲。高技术产业连续多年快速增长，高技术与文化产业的结合，为提高文化产品和效劳的科技水平，进展创意设计、动漫玩耍、数字内容等兴文化产业，供给了有利条件。通过大力进展具有自主学问产权的核心技术，深圳渐渐孕育了自主创的三大动力：创环境条件的形成、创企业的崛起和以技术力量增长为动力的构造升级，文化产业进一步形成与高技术产业的关联优势。在充分生疏成绩和优势的同时，必需看到，深圳文化产业进展还存在一些问题和薄弱环

29、节。主要表现在：文化产业进展还存在一些体制性障碍，诸如条块分割、多头治理、职能不清、缺乏统一协调等问题；除了一些重点行业在全国形成比较优势外，深圳文化产业进展的总体水平与深圳、上海等地相比还有较大差距，总体规模偏小，对 GDP 的奉献缺乏；产业构造不尽合理，产业链不够完善，上游原创缺乏，中游生产环节集约化程度不高，下游营销力量不强；对外开放程度和国际竞争力相对落后，对外文化贸易水平不高，特别是文化产业的核心层比重较低，文化产业的核心竞争力受到制约。三、深圳市文化产业园进展条件1. 国际国内的形势为文化产业进展供给了的机遇。在世界范围内，文化产业进展迅猛，文化市场竞争日趋剧烈，各国文化产业发 展

30、的不平衡加剧，差距正在拉大。在国内，深圳、上海等大中城市都充分生疏到发 展文化产业的重要性，纷纷确立进展战略，制订长远规划，出台扶持政策，呈现争 先恐后、你追我赶的局面。党中心、国务院正式下发了关于深化文化体制改革的 假设干意见，对文化体制改革作出全面部署，强调要将改革逐步推开，进一步解放和进展文化生产力。国家“十一五“时期文化进展规划纲要将抓好文化产业体系建设确定为“十一五“时期文化进展的六大重点之一，明确了将来五年要着力进展影视制 作、出版、发行、印刷复制、广告、演艺、消遣、文化会展、数字内容和动漫等九 大重点产业门类。深圳是我国文化体制改革综合性试点地区，中心要求深圳在深化 文化体制改革

31、、进展文化产业、供给公共文化效劳、推动中华文化走向世界等方面， 连续探究创，做出示范；要求深圳全力办好中国深圳国际文化产业博览交易 会以下简称“文博会“。广东省要求深圳依托对外开放和体制创示范区的优势，做大做强文化经济，在全省文化产业进展总格局中发挥龙头作用。国际国内形势的 进展和中心、省的要求，既是压力也是动力。在宏观体制环境、政策环境不断完善 的状况下，深圳也适时调整、制定相关的政策法规，文化产业进展消灭了前所未有 的黄金战略机遇期。2. 城市进展战略的调整为文化产业进展翻开了的空间。依据科学发展观的要求，依据党的十六届五中、六中全会精神，面对四个“难以为继“、四个“严峻挑战“，深圳进一步

32、确立和完善了的进展思路，努力推动进展模式的根本性转变，实现从“速度深圳“向“和谐深圳、效益深圳“的历史性跨越，努力 建设国际化城市和国家创型城市。实施“文化立市“战略，促进文化事业全面富强 和文化产业快速进展，并下决心把文化产业作为第四大支柱产业来扶持和培育。深圳城市进展的思路和战略的调整，将有力地推动深圳文化产业实现跨越式进展。3. 较为完善的市场经济体制为文化产业的进展供给了体制和机制的支持。深圳作为改革开放的“窗口“和“试验田“，较早建立起市场经济体制框架，多种 经济成份公平竞争、共同进展，市场体系和市场要素发育比较成熟，为文化产业的进展供给了宽松的体制环境和敏捷的市场机制，有利于充分发

33、挥市场在文化资源配置方面的根底性作用。4. 高技术的研发与制造优势为文化产业的进展供给了技术支撑。深圳高技术特别是信息技术的研发与制造优势，为我市传统文化产业的改造与升级，进展以信息技术为手段、载体的创意设计、动漫玩耍、数字内容等兴文化产业供给了技术支撑。5. 各类投资资本和创意人才的会聚，为文化产业的进展不断增加的活力。 深圳作为区域性金融中心，已经形成了肯定规模并相对成熟的资本市场，各类投资资本活泼。改革开放多年来形成的敏捷的人才引进、培育和使用机制，产生了“凹地效应“，吸引各类创意人才来深创业进展。资金和人才条件形成了我市文化产业进展的比较优势。6. “文博会“的创办为文化产业进展打造了

34、重要平台。“文博会“肩负着拉动中国文化产业进展、推动中国文化产品和效劳出口的使命。 “文博会“使资金、工程、观念、信息、技术、人才会聚深圳，为文化产业进展和“走出去“搭建了一个高起点、高规格的展现、交易和信息平台。7. 勇于创的观念为文化产业的进展营造了良好的人文气氛。深圳鼓舞创、宽容失败、脚踏实地、追求卓越的创精神培育了创型文化价值观，这是文化产业进展不行缺少的思想源泉和精神动力。8. 毗邻香港的区位优势为文化产业的进展供给了开放的市场环境。香港市场经济兴旺，是世界公认的设计之都、时尚之都、会展之都。充分利用毗邻香港的区位优势，加强深港合作，引进香港的文化创意人才和资金，推动文化产品和效劳走

35、出去，是深圳具有的又一独特优势。四、深圳市文化产业“十一五”进展目标“十一五“期间，以把文化产业进展成为第四大支柱产业为目标，以“六个形成“为着力点，将深圳建设成为国内文化产业进展中心城市和先锋城市之一。1. 博采中华文化精华，挖掘外乡人文资源和自然资源，借鉴国内外先进阅历， 努力实现文化与市场的对接、文化与科技的结合、文化与财宝的转换，形成体系完 备、构造合理、人才集聚、消费活泼、特色鲜亮、效益显著的文化产业进展局面。2. 发挥企业在文化产业进展中的主体作用，在创意设计、动漫玩耍、数字内容、传媒出版、影视制作、高端印刷、文化旅游、文化会展等相关重点领域培育一批在 国内外有广泛影响的优秀文化企

36、业和文化品牌，不断增加竞争力，形成富有活力的 文化生产和效劳的微观运行机制。3、深化文化领域的投融资体制改革，通过政策引导，调动全社会力气乐观投入文化产业领域，促进文化产业投资主体多元化，形成多种全部制共同进展的文化产业进展格局。4. 充分发挥市场在文化资源配置中的根底性作用，进一步培育和标准文化市场， 形成统一、开放、竞争、有序的现代文化市场体系。5. 乐观运用先进科技手段，确立原创性文化产品在市场的重要地位，形成技术先进、机制敏捷、优势明显、与国际接轨的完善的文化产业创体系。6. 利用“文博会“平台和市场开放优势，大力促进文化产品和效劳的出口，形成推动中华文化走向世界的文化开放格局。7.

37、力争到 2023 年，重点建成10 个文化产业创意研发中心和公共效劳平台，培育 20 个文化产品和效劳知名品牌，扶植30 个在国内具有行业影响力的龙头和重点企业，建成 50 个特色产业园区和基地，重点培育和引进100 名文化产业领域的领军和高端人才。深圳文化产业年均增长率以较GDP 年均增长率高2%以上的速度增长， 城市居民人均文化消遣消费支出占全部消费性支出的比重到达 20%左右。产业构造进一步调整优化，文化产业科技进步奉献率进一步提高，文化产业核心层的比重进 一步加大，文化效劳业对文化产业的奉献率到达 60%以上。文化产业成为重要支柱产业，深圳成为在国内居于领先地位、在国际具有肯定知名度的

38、文化产业中心城市。五、深圳市文化产业进展政策本工程属于深圳市“三旧”改造建设文化产业园工程，依据深圳市出台的关 于深圳市鼓舞三旧改造建设文化产业园区基地假设干措施试行的通知、深圳市文化产业园区和基地认定治理方法试行、深圳市文化产业进展十一五规划2023-2023等相关文件的精神，本工程可享受一系列政策支持。1. 土地政策（1） “三旧”改造工程比照高科技工程用地，实行优先安排。（2） 依据文化产业进展规划，鼓舞有打算地开展“三旧”低效地和闲置土地的收购工作。旧工业区改造成文化产业园区基地的，保持土地性质不变。2. 财税政策（1） “三旧”改造的文化产业园区基地免交公共消防设施配套费、供水设 施

39、增容费、城市房屋拆迁治理费；免收产业园区基地工程涉及的其他属于本市的行政事业性收费。文化产业园区基地周边配套设施改造工程原则上由各区予以配套解决。（2） 鼓舞文化产业园区基地对入驻企业供给优待。每年由市文产办和物价局依据周遍商业用房租金价格公布文化产业园区基地租金指导定价。文化产业园区基地的水电按深圳市工业用电用水标准计算，不得高于周边工业用电用水标准。六、XX 文化产业园物业的市场前景2023 年，深圳政府大规模促进文化产业的进展，文化产业将会成为深圳的第四大支柱产业，这些使本工程存在着巨大的商机。另外，由于周边具有良好的公共交通设施，四通八达的道路系统和充分的停车位，人流的集中与疏散的便利

40、使商业工程得到了根本的保障。综合考虑工程周边将来的进展规划，目前的商业设施建设和经营现状，估量本工程建成后相对于周边的其他产业园具有较大的竞争优势和开发价值。但是，在目前剧烈的市场竞争环境中要想生存和进展，就必需深入争论工程的商业定位和经营策略，获得相对于周边其他商业设施及产业园的比较优势。七、XX 文化产业园物业租赁价格推测依据 XX 文化产业园的经营设想，商业物业将来以出租为主要的经营方式。XX 文化产业园工程主要是要为中国民俗文化用品、工艺品、茶叶、茶具、茶文化艺术品、珠宝首饰、特色服饰、素食、民俗装修作品和举办茶艺竞赛打造一个展销推 广平台，从性质上说，更多的具有专业商业市场的意义，所

41、以，我们将通过对深圳 专业商业市场的了解和我们对几个专业商业市场的具体调查分析，来进展市场分析， 进而测算市场的租金和效劳收费可比价格。一专业商业市场介绍深圳市商业物业市场经过了多年的进展，已经形成了格外浩大的规模，各种层次和业态的商业物业满足了深圳市场诸多方面的需求。在特色商业市场方面，深圳一向留意层次和业态的商业物业满足了深圳市场诸多方面的需求。二同类物业经营状况调查分析深圳同类物业如深圳龙岗义乌小商品市场、深圳华南城纺织二期、深圳古玩城、深圳布吉油画村、深圳三联水晶玉石文化村等等，我们通过调查了解，重点对深圳 龙岗义乌小商品市场、深圳华南城、深圳古玩城这几个工程的经营状况和租金以及 效劳

42、收费等状况进展了调查分析。1、深圳龙岗义乌小商品市场深圳市义乌小商品批发城，位于深圳市龙岗区龙东义乌商业街深汕省道旁，连接深惠、深汕、机荷、水官、惠盐高速及 205 国道和深圳地铁三号线，交通格外便利。深圳市义乌小商品批发城打算开发面积 26 万平方米，可容纳数千商家、近 3 万就业人员，是华南地区规模巨大、极具影响力的小商品集散市场。商城分三期开 发，一期总投资2.6 亿元人民，占地面积6 万平方米、营业面积近10 万平方米，分三层，共设标准商铺近 3000 个，主要经营日化用品、美容美发用品、日用小百货、塑料制品、花卉、渔具、饰品、工艺品、钟表、小电器、电子产品、小五金、金属 材料、金属制

43、品、通讯器材、保健器材、文体办公用品、针织用品、床上用品、童 装及婴幼儿用品、玩具、皮具箱包、鞋、帽、布料、服装、滋补保健品等上十几万 种各类小商品。同时公司还从事包括展览展现设计、筹划、市场治理、投资开办市场等业务。商城一期已于2023 年12 月 17 日正式开业，实行先进的、标准的经营治理并配备高标准的设施设备，实现批发市场商场化，经营及消费环境优越，同时将引进品牌专营区工程、星级酒店、商品配送中心、立体停车场等配套工程。市场其次期、第三期占地面积 20 万平方米，目前正在规划中。深圳龙岗义乌小商品市场经过两年的进展，目前市场进展良好，市场内人气较旺，市场招租率为 85%以上，其中首层招

44、租率为 95%以上，二、三层招租率为 80%以上。市场目前租金水平为：三年一期，首层租金 88 元/平方米/月-128 元/平方米/月不等，目前只剩少量铺位；二、三层租金均价为 78 元/平方米/月，2023 申请招租入住商户可享受免租半年，租金8 折的优待，经实际测算租金价格水平为，首层70 元/平主米/月，其他层70 元/平主米/月左右。市场收的效劳费用主要是：8 元/ 平方米/月的治理费和 15 元/平方米/月的中心空调用费，中心空调用费收取 8 个月, 从 4 月-11 月，平均效劳费用水平为 18 元/平方米/月，其他费用还主要包括，电费依据电价代交代缴，转租更名费，和市场内电梯等惹眼位置的广告位费。2、深圳华南城纺织二期深圳华南城是华南国际工业原料城的别称，位于深圳市龙岗区平湖物流基地园 区，规划占地面积约150 万平方米，总建筑面积约 150 万平方米，总建筑面积约 220万平方米，总投资逾 50 亿元人民币。是集交易、展现、电子商务、信息沟通、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的超大规模工业原料及成品展现交易中心，也是及选购、旅游、餐饮、休闲、消遣为一体的现代综合商贸城。华南城一期建筑面积约 50 万平方米，已于 2023 年 12 月 6 日全部投入运营。其次期建筑面积 170 万平方米,于2023 年7 月全面.开工建设。华南城纺织二期