某地产房地产项目投资决策与评估.pptx

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1、房地产工程投资决策与评估房地产工程投资决策与评估1.1.开展商在不同开展时期的工程选择开展商在不同开展时期的工程选择2.2.工程投资决策考虑的主要因素工程投资决策考虑的主要因素3.3.工程评判的主要指标工程评判的主要指标4.4.工程决策中的本钱操作工程决策中的本钱操作第一局部第一局部 开展商在不同开展时期的工程选择开展商在不同开展时期的工程选择1.1.开展商在不同开展时期的工程选择开展商在不同开展时期的工程选择1 1、开展商不同开展时期的目标追求、开展商不同开展时期的目标追求2 2、XX XX不同开展阶段的工程排布不同开展阶段的工程排布3 3、关于公司的核心竞争力、关于公司的核心竞争力4 4、

2、土地储藏关系的市场要求、土地储藏关系的市场要求开展商经历的几个开展阶段开展商经历的几个开展阶段原始积累阶段，求生存，追求利润最大化原始积累阶段，求生存，追求利润最大化资本突围阶段，求资金，追求工程最优化资本突围阶段，求资金，追求工程最优化品牌塑造阶段，求开展，追求产品创新度品牌塑造阶段，求开展，追求产品创新度规模扩张阶段，求规模，追求客户满意度规模扩张阶段，求规模，追求客户满意度跨地域经营阶段，求标准，追求体制与人才最优跨地域经营阶段，求标准，追求体制与人才最优五个开展阶段下的目标追求五个开展阶段下的目标追求你经营或者所在的公司处于哪个阶段？你经营或者所在的公司处于哪个阶段？有没有告诉你的员工

3、？有没有告诉你的员工？或者老板有没有和你探讨过类似的话题或者老板有没有和你探讨过类似的话题？XX的开展历程的开展历程原始积累阶段原始积累阶段天景、威登、荔景周期短周期短利润厚利润厚 XX的开展历程的开展历程资本突围阶段资本突围阶段万景、福景、桂苑万景、福景、桂苑市中心，售价高，回收快市中心，售价高，回收快 XX的开展历程的开展历程品牌塑造阶段品牌塑造阶段 XX城市花园城市花园能实现理念的工程能实现理念的工程 XX的开展历程的开展历程规模扩张阶段规模扩张阶段 XX四季花城四季花城城郊结合部城郊结合部成规模，被群众认同成规模，被群众认同 XX的开展历程的开展历程跨地域经营阶段（跨地域经营阶段（13

4、个城市）个城市）第一轮扩张第一轮扩张，拿着“城市花园、花园新城”品牌进入北京、上海、天津、沈阳、大连、成都等城市第二轮扩张第二轮扩张，拿着“四季花城”的品牌进入武汉、南京、南昌、长春、佛山等城市第三轮扩张第三轮扩张，拿着“X X X”品牌进入广州、东莞、苏州、杭州等城市开展商的土地储藏思路：开展商的土地储藏思路：与城市的整体规划和开展速度紧密相关与城市的整体规划和开展速度紧密相关开展商开展的关键要素：开展商开展的关键要素：土地、人才、资本、机制土地、人才、资本、机制开展商现有的拿地方式开展商现有的拿地方式协议出让、招标、拍卖、股权收购、协议出让、招标、拍卖、股权收购、合作开辟、挂牌交易合作开辟

5、、挂牌交易有没有另外的形式？有没有另外的形式？资本并购？资本并购？1 1、TCLTCL收购德国百年老店施耐德（资本市场）收购德国百年老店施耐德（资本市场）2 2、艾默生收购安圣电器（核心竞争力）、艾默生收购安圣电器（核心竞争力）关于公司核心竞争力的问题关于公司核心竞争力的问题（不管公司处于何种阶段，（不管公司处于何种阶段，都要善用自己的核心竞争力）都要善用自己的核心竞争力）住宅开辟链中的几个环节住宅开辟链中的几个环节可行性分析可行性分析 新工程储藏新工程储藏市场细分、客户定位市场细分、客户定位销售销售设计设计施工建设施工建设客户管理客户管理 操作操作（市场判断、储藏本钱）（市场判断、储藏本钱）

6、操作操作（客户沟通管理）（客户沟通管理）操作操作（材料采购）（材料采购）操作操作（市场分析方法及体系）（市场分析方法及体系）市场调研物业管理物业管理核心竞争力核心竞争力土地储藏土地储藏产品定位产品定位本钱操作本钱操作客户管理客户管理市场市场指导指导材料采购、材料采购、工程技术工程技术信息处理中心、信息处理中心、数字化管理数字化管理各环节中应该注意的细节各环节中应该注意的细节借助社会资源借助社会资源市场调研市场调研设计设计销售销售施工施工专业人员的审核、操作能力土地储藏土地储藏市场定位市场定位客户管理客户管理专业能力、管理能力、决策能力开展商在住宅开辟链中充当的角色以及能力要求开展商在住宅开辟链

7、中充当的角色以及能力要求1 1、社会资源的整合能力（在最短的、社会资源的整合能力（在最短的 时间内找到最有效的社会资源）时间内找到最有效的社会资源）2 2、专业人才的储藏能力、专业人才的储藏能力3 3、管理人才的输出能量、管理人才的输出能量(资源整合资源整合 专业储藏专业储藏 管理输出管理输出)开展商的开展阶段决定其对市场的态度。开展商的开展阶段决定其对市场的态度。市场？市场？市场调研？市场调研？土地储藏土地储藏宏观市场宏观市场（经济分析、行业（经济分析、行业细分、相关产业分布、人口结构、与个体或者家庭细分、相关产业分布、人口结构、与个体或者家庭相关联的诸多因素）相关联的诸多因素）市场调研贯穿

8、了工程前期决策的全部环节市场调研贯穿了工程前期决策的全部环节宏观六要素宏观六要素经济增长经济增长居民购置居民购置行业分布及行业分布及政策政策主导产业主导产业人口分布人口分布市场需求市场需求宏观宏观调查调查421563 市场调研是通过收集产品的市场调研是通过收集产品的构成、特性、卖点、成长环境、构成、特性、卖点、成长环境、消费群体、消化周期等涉及产消费群体、消化周期等涉及产品相关的信息，进而对产品的市品相关的信息，进而对产品的市场份额、消化能力、竞争能力、场份额、消化能力、竞争能力、生命力、威胁点进行分析，生命力、威胁点进行分析，最终为目标客户群设计产品的行为。最终为目标客户群设计产品的行为。市

9、场调研的概念市场调研的概念市场调研五步骤市场调研五步骤 确定问题及调研目标确定问题及调研目标 制定调查方案制定调查方案准备工具准备工具安排人员安排人员实施调查方案实施调查方案调查数据的审核、补调、分析调查数据的审核、补调、分析解释和汇报调研结果解释和汇报调研结果不同阶段的开展商有不同的市场评判标准不同阶段的开展商有不同的市场评判标准可以打造片区内特色产品的工程可以打造片区内特色产品的工程市内好销价高的工程市内好销价高的工程能实施创新意识的工程能实施创新意识的工程规模开辟，可以降低本钱并供群众消费的工程规模开辟，可以降低本钱并供群众消费的工程商业工程、停车场工程、酒店工程商业工程、停车场工程、酒

10、店工程第二局部第二局部工程投资决策考虑的主要因素工程投资决策考虑的主要因素1、买地是房地产企业最重要的投资决策买地是房地产企业最重要的投资决策2、房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析3、房地产投资中的本钱操作房地产投资中的本钱操作2.2.投资决策需要考虑的因素投资决策需要考虑的因素1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策买地是房地产企业最重要的投资决策土地是不可复制和再生的稀缺资源土地是不可复制和再生的稀缺资源1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策买地是房地产企业最重要的投资决策土地的不可控性土地的不可控性1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策买地是房地产企业最重要的投资决策工程一旦进

11、展受阻，开展商可通过调整价格、户型、销售包装等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划操作不可更改；在国内，由于开展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误，通过筹划成功的例子；而香港这样的成熟市场，开展商的专业水平趋于社会平均化，基本上土地决策占工程成功与否的70%，后期调整效果很微小。土地的不可更改土地的不可更改1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策买地是房地产企业最重要的投资决策土地是房地产开辟的最重要本钱土地是房地产开辟的最重要本钱1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策买地是房地产企业最重要的投资决策持续经营的需要；占有资源，遏制竞争对手的需要；战略扩张的需要；未来增值的期望

12、；稳定的利润回报。买地的动机不是单一的买地的动机不是单一的可行性分析（技术分析）可行性分析（技术分析）工程决策背景及工程决策背景及 第九局部：补充内容第九局部：补充内容 1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析工程决策背景及 外部环境内部因素1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析要点要点：工程的基本情况要详尽、真实、清楚1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析第一局部：工程概况第一局部：工程概况（土地的自然质素和属性）（土地的自然质素和属性）1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析-宗地位置宗地位置1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析宗地现状宗地现

13、状1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析宗地现状宗地现状1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析周边社区配套周边社区配套1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析周边环境周边环境1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析大市政配套大市政配套。1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析大市政配套大市政配套1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析规划操作要点规划操作要点 土地价格土地价格 土地价格计算的方法，假设有代征地要说明代征地价格。根据购置价格计算总地价、楼面地价。土地升值潜力初步评估土地升值潜力初步评估 从地理位置、土地供给、周边环境及配套、市场

14、开展状况、政府规划、城市未来开展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。立即开辟与作为土地储藏优缺点分析立即开辟与作为土地储藏优缺点分析1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析地价地价 工程用地取得土地使用权的法律手续现状描述工程用地取得土地使用权的法律手续现状描述 1.工程立项 2.工程用地现状 3.工程用地规划 4.工程用地取得土地使用权程序评估 5.工程用地土地性质变更的评估 6.政策性风险评估 1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析第二局部：法律及政策性风险分析第二局部：法律及政策性风险分析1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可

15、行性分析第三局部：市场分析第三局部：市场分析答复三个问题：答复三个问题：1、卖什么2、卖给谁3、多少钱1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析法律及政策性风险分析法律及政策性风险分析合同不是万能的，不能躲避所有风险合同不是万能的，不能躲避所有风险合同只是最后一道防线，合同中的约合同只是最后一道防线，合同中的约定必须在签署前对其可实现性逐步落定必须在签署前对其可实现性逐步落实和评估实和评估规划设计的可行性分析规划设计的可行性分析 规划设计的初步概念规划设计的初步概念 1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析第四局部：规划设计初步分析第四局部：规划设计初步分析确定的几大要素确定的几

16、大要素概念设计：产品形态及比例（住宅类型、商业面积）概念设计：产品形态及比例（住宅类型、商业面积）小区内部配套比例小区内部配套比例可经营（可售、可租）局部可经营（可售、可租）局部不可经营局部（学校、会所等）不可经营局部（学校、会所等）工程前期报批报建方案、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。工程设计方案的时间安排。1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析第五局部：工程、销售方案第五局部：工程、销售方案本钱预测本钱预测本钱测算表税务分析税务分析营业税及附加、所得税、土地增值税工程资金预测工程资金预测资金投入方案，回款方案，需求方案，启动资金及启动时

17、占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。财务测算表财务测算表收益分析1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析第六局部：投资收益分析第六局部：投资收益分析工程投资收益数据简表工程投资收益数据简表经济指标经济指标单位数值（元单位数值（元/m2）项目总金额项目总金额（万元）（万元）销售收入直接成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率投回报率1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析投资收益分析投资收益分析 机机构构设设置置：是否需要成立独立法人公司（工程公司）；主要部门设置。人人力力资资源源需需求求：启开工程对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经

18、理）。人人力力资资源源缺缺口口及及解解决决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析第七局部：管理资源配置第七局部：管理资源配置一、工程优势一、工程优势二、工程劣势二、工程劣势 三、工程时机三、工程时机四、结论和建议四、结论和建议 从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合 XX一贯开展思路等方面论述。1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析第八局部：综合分析及建议第八局部：综合分析及建议（1 1）把握核心工程与辅助工程的关系：优先开展在规模、利润回）把握核心工

19、程与辅助工程的关系：优先开展在规模、利润回报上能支撑当地公司的核心工程，保证增长的稳定和持续的回报。报上能支撑当地公司的核心工程，保证增长的稳定和持续的回报。辅助工程支持公司的扩张和占有率的实现辅助工程支持公司的扩张和占有率的实现（2 2）工程布局考虑：合理区域分布，扩大市场覆盖面，防止自我）工程布局考虑：合理区域分布，扩大市场覆盖面，防止自我竞争，保证销售速度，降低市场风险竞争，保证销售速度，降低市场风险（3 3）资源配置合理：培养充裕的工程经理人才，公司资金、人力）资源配置合理：培养充裕的工程经理人才，公司资金、人力资源按照工程的重要性和资源要求合理配置资源按照工程的重要性和资源要求合理配

20、置（4 4）工程互动：围绕主力产品路线，共同培育利用积累客户资源，）工程互动：围绕主力产品路线，共同培育利用积累客户资源，保持一定的连续性，并从各细分市场促进企业品牌和市场份额扩大保持一定的连续性，并从各细分市场促进企业品牌和市场份额扩大多工程操作的权衡多工程操作的权衡1.2 房地产工程可行性分析房地产工程可行性分析补充内容补充内容1.3 集团工程投资策略集团工程投资策略-开展思路和原则开展思路和原则1.继续遵循持续稳健开展的原则；2.投资收益指标必须满足集团最低要求，优先考虑2004年能到达结算条件的工程；3.鼓励开展分期付款，资金占用小的工程；4.鼓励深圳、上海和沈阳三大区域大力开展，提高

21、经营规模，其他公司结合土地储藏状况适当开展；5.集团资源向公司经营能力强、市场潜力巨大的地区倾斜。尝试与政府或代表政府行为的拥有土地处置权的公司合作；可以考虑与上市公司或一般国有大公司的合作；不赞同购置公司，除非该公司从成立开始，我司能够操作各种经营行为和风险；不赞同与私人公司或规模较小、资信较差的民营企业合作。尝试与其他公司各种方式的合作尝试与其他公司各种方式的合作（不包括买断土地使用权）（不包括买断土地使用权）1.3 集团工程投资策略集团工程投资策略购置股权（公司）购置股权（公司）第三局部第三局部工程评判的主要指标工程评判的主要指标1、核心指标、核心指标2、参考指标、参考指标 3、工程评判

22、的主要指标工程评判的主要指标内部收益率%销售净利率%核心指标核心指标内部收益率是一个动态指标评判工程资金滚动速度的主要参考指标，其值与地价支付方式、贷款额度、工程款支付、销售回流直接相关。越高越好。销售净利率是一个静态指标评判工程的最终赢利能力。单位面积净利 销售毛利率 资金峰值比例 地价支付贴现比 各年资金占用回报率参考指标参考指标第四局部第四局部投资决策中的主要本钱操作要素投资决策中的主要本钱操作要素1、工程论证及决策阶段业务流程阶段风险操作工程论证及决策阶段业务流程阶段风险操作2、工程论证阶段部门分工中的本钱操作工程论证阶段部门分工中的本钱操作3、工程决策阶段时间操作方案工程决策阶段时间

23、操作方案4 4、地价、建安本钱的操作、地价、建安本钱的操作4.4.工程投资中的本钱操作工程投资中的本钱操作4.1 工程论证及决策阶段业务流程工程论证及决策阶段业务流程 工程论证阶段，一线公司多部门配合主要表达在各专业部门对工程可行性的分析。4.2 工程论证阶段部门分工工程论证阶段部门分工工程开展部整合其他专业部门对工程进行综合分析工程开展部整合其他专业部门对工程进行综合分析及评判及评判,并给提供建议给决策层进行参考并给提供建议给决策层进行参考从业人员要求从业人员要求:专业专业 全面全面 协调能力协调能力 职业道德职业道德集团工程开展小组工作4.3 工程决策阶段时间操作方案工程决策阶段时间操作方案4.4 4.4 地价及建安本钱操作地价及建安本钱操作4.4 4.4 地价及建安本钱操作地价及建安本钱操作谢谢 谢！谢！谢谢观看/欢送下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH