万科房地产项目投资决策与评估教学资料.ppt

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1、房地产项目房地产项目(xingm)投资决策投资决策与评估与评估1.1.发展商在不同发展时期的项目选择发展商在不同发展时期的项目选择2.2.项目投资决策考虑的主要因素项目投资决策考虑的主要因素3.3.项目评判项目评判(pngpn)(pngpn)的主要指标的主要指标4.4.项目决策中的成本控制项目决策中的成本控制第一页，共69页。第一部分第一部分(b fen)(b fen)发展商在不同发展时期的项目选择发展商在不同发展时期的项目选择第二页，共69页。1.1.发展发展(fzhn)(fzhn)商在不同发展商在不同发展(fzhn)(fzhn)时期的项目选择时期的项目选择1 1、发展商不同发展时期的目标追

2、求、发展商不同发展时期的目标追求2 2、万科不同发展阶段的项目排布、万科不同发展阶段的项目排布3 3、关于公司的核心、关于公司的核心(hxn)(hxn)竞争力竞争力4 4、土地储备关系的市场要求、土地储备关系的市场要求第三页，共69页。发展发展(fzhn)商经历的几个发商经历的几个发展展(fzhn)阶段阶段第四页，共69页。原始积累阶段，求生存，追求利润原始积累阶段，求生存，追求利润(lrn)最大化最大化资本突围阶段，求资金，追求项目最优化资本突围阶段，求资金，追求项目最优化品牌塑造阶段，求发展，追求产品创新度品牌塑造阶段，求发展，追求产品创新度规模扩张阶段，求规模，追求客户满意度规模扩张阶段

3、，求规模，追求客户满意度跨地域经营阶段，求规范，追求体制与人才最优跨地域经营阶段，求规范，追求体制与人才最优五个发展阶段下的目标五个发展阶段下的目标(mbio)追求追求第五页，共69页。你经营或者所在的公司你经营或者所在的公司(n s)处于哪个阶段处于哪个阶段？有没有告诉你的员工？有没有告诉你的员工？或者老板有没有和你探讨过类似的话题？或者老板有没有和你探讨过类似的话题？第六页，共69页。万科的发展历程万科的发展历程(lchng)原始积累原始积累阶段阶段天景(tinjn)、威登、荔景周期短周期短利润利润(lrn)厚厚第七页，共69页。万科的发展万科的发展(fzhn)历程历程资本突资本突围阶段围

4、阶段万景、福景、桂苑万景、福景、桂苑市中心，售价高，回收市中心，售价高，回收(hushu)快快第八页，共69页。万科的发展历程万科的发展历程品牌塑造品牌塑造(szo)阶阶段段万科城市万科城市(chngsh)花园花园能实现理念能实现理念(l nin)的项的项目目第九页，共69页。万科的发展历程万科的发展历程规模规模(gum)扩扩张阶段张阶段万科四季万科四季(sj)花城花城城郊城郊(chn jio)结合部结合部成规模，被大众认同成规模，被大众认同第十页，共69页。万科的发展历程万科的发展历程跨地域经营阶段跨地域经营阶段(jidun)（13个个城市）城市）第一轮扩张，拿着第一轮扩张，拿着“城市花园、

5、花园新城城市花园、花园新城”品牌进入品牌进入(jnr)北京、上海、天津、沈阳、大连、成都等城市北京、上海、天津、沈阳、大连、成都等城市第二轮扩张，拿着第二轮扩张，拿着“四季花城四季花城”的品牌进入的品牌进入(jnr)武汉、南京、南昌、长春、佛山等城市武汉、南京、南昌、长春、佛山等城市第三轮扩张，拿着第三轮扩张，拿着“X X X”品牌进入品牌进入(jnr)广州、东莞、苏州、杭州等城市广州、东莞、苏州、杭州等城市第十一页，共69页。发展商的土地储备思路：发展商的土地储备思路：与城市的整体规划和发展速度紧密相关与城市的整体规划和发展速度紧密相关发展商发展的关键要素发展商发展的关键要素(yo s)：土

6、地、人才、资本、机制土地、人才、资本、机制第十二页，共69页。发展商现有的拿地方式发展商现有的拿地方式协议出让、招标、拍卖、股权收购协议出让、招标、拍卖、股权收购(shugu)(shugu)、合作开发、挂牌交易合作开发、挂牌交易有没有另外的形式？有没有另外的形式？资本并购？资本并购？1 1、TCLTCL收购德国百年收购德国百年(binin)(binin)老店施耐德（资本老店施耐德（资本市场）市场）2 2、艾默生收购安圣电器（核心竞争力）、艾默生收购安圣电器（核心竞争力）第十三页，共69页。关于公司核心关于公司核心(hxn)(hxn)竞争力竞争力的问题的问题（不管公司处于（不管公司处于(chy)

7、何种阶段，何种阶段，都要善用自己的核心竞争力）都要善用自己的核心竞争力）第十四页，共69页。住宅住宅(zhzhi)开发链中开发链中的几个环节的几个环节可行性分析可行性分析 新项目新项目(xingm)储备储备市场市场(shchng)细分、细分、客户定位客户定位销售销售设计设计施工建设施工建设客户管理客户管理 控制控制（市场判断、储备成本）（市场判断、储备成本）控制控制（客户沟通管理）（客户沟通管理）控制控制（材料采购）（材料采购）控制控制（市场分析方法及体系）（市场分析方法及体系）市场调研物业管理物业管理第十五页，共69页。核心核心(hxn)竞争力竞争力土地储备土地储备产品产品(chnpn)定位

8、定位成本成本(chngbn)控制控制客户管理客户管理市场市场指导指导材料采购、材料采购、工程技术工程技术信息处理中心、信息处理中心、数字化管理数字化管理第十六页，共69页。各环节中应该注意的细节各环节中应该注意的细节借助社会借助社会(shhu)资源资源市场调研市场调研设计设计销售销售(xioshu)施工施工专业人员(rnyun)的审核、控制能力土地储备土地储备市场定位市场定位客户管理客户管理专业能力、管理能力、决策能力第十七页，共69页。发展商在住宅开发链中充当的角色发展商在住宅开发链中充当的角色(ju s)以及能以及能力要求力要求1 1、社会资源的整合能力（在最短的、社会资源的整合能力（在最

9、短的 时间内找到最有效的社会资源）时间内找到最有效的社会资源）2 2、专业人才的储备能力、专业人才的储备能力3 3、管理人才的输出能量、管理人才的输出能量(nngling)(nngling)(资源整合资源整合 专业储备专业储备 管理输出管理输出)发展发展(fzhn)商的发展商的发展(fzhn)阶段决定其阶段决定其对市场的态度。对市场的态度。第十八页，共69页。市场市场(shchng)？市场市场(shchng)调调研？研？第十九页，共69页。土地储备土地储备宏观市场（经济分析、宏观市场（经济分析、行业行业(hngy)细分、相关产业分细分、相关产业分布、人口结构、与个体或者家庭布、人口结构、与个体

10、或者家庭相关联的诸多因素）相关联的诸多因素）第二十页，共69页。市场调研贯穿市场调研贯穿(gunchun)了项目前期决策的了项目前期决策的全部环节全部环节第二十一页，共69页。宏观宏观(hnggun)六要素六要素经济经济(jngj)增长增长居民居民(jmn)购买购买行业分布及行业分布及政策政策主导产业主导产业人口分布人口分布市场需求市场需求宏观宏观调查调查421563第二十二页，共69页。市场调研是通过收集产品的市场调研是通过收集产品的构成、特性、卖点、成长环境、构成、特性、卖点、成长环境、消费群体、消化周期等涉及产消费群体、消化周期等涉及产品相关的信息，进而对产品的市品相关的信息，进而对产品

11、的市场份额、消化能力场份额、消化能力(nngl)、竞争能力、竞争能力(nngl)、生命力、威胁点进行分析，生命力、威胁点进行分析，最终为目标客户群设计产品的行为。最终为目标客户群设计产品的行为。市场调研的概念市场调研的概念(ginin)第二十三页，共69页。市场调研五步骤市场调研五步骤(bzhu)确定确定(qudng)(qudng)问题及调研目标问题及调研目标 制定制定(zhdng)(zhdng)调查计划调查计划准备工具准备工具安排人员安排人员实施调查计划实施调查计划调查数据的调查数据的审核审核、补调补调、分析、分析解释和汇报调研结果解释和汇报调研结果第二十四页，共69页。不同不同(b tn)

12、阶段的发展商有不同阶段的发展商有不同(b tn)的市场评判标准的市场评判标准可以打造片区内特色产品的项目可以打造片区内特色产品的项目市内好销价高的项目市内好销价高的项目能实施创新意识的项目能实施创新意识的项目规模规模(gum)开发，可以降低成本并供大众消费的开发，可以降低成本并供大众消费的项目项目商业项目、停车场项目、酒店项目商业项目、停车场项目、酒店项目第二十五页，共69页。第二部分第二部分项目投资决策考虑的主要项目投资决策考虑的主要(zhyo)因素因素第二十六页，共69页。1、买地是房地产企业最重要的投资决策买地是房地产企业最重要的投资决策2、房地产项目可行性分析房地产项目可行性分析3、房

13、地产投资中的成本房地产投资中的成本(chngbn)控制控制2.2.投资决策需要投资决策需要(xyo)(xyo)考虑考虑的因素的因素第二十七页，共69页。1.1 买地是房地产企业买地是房地产企业(qy)最重要的投资决最重要的投资决策策土地是不可复制土地是不可复制(fzh)(fzh)和再生的稀缺资源和再生的稀缺资源第二十八页，共69页。1.1 买地是房地产企业买地是房地产企业(qy)最重要的投资决策最重要的投资决策土地土地(td)(td)的不可控性的不可控性第二十九页，共69页。1.1 买地是房地产企业买地是房地产企业(qy)最重要的投资最重要的投资决策决策项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、

14、户型、销售(xioshu)包装等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制不可更改；在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误，通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%，后期调整效果很微小。土地的不可土地的不可(bk)(bk)更改更改第三十页，共69页。1.1 买地是房地产企业买地是房地产企业(qy)最重要的投资最重要的投资决策决策土地是房地产开发的最重要土地是房地产开发的最重要(zhngyo)(zhngyo)成成本本第三十一页，共69页。1.1 买地是房地产企业买地是房地产企业(qy)最重要的投资决最

15、重要的投资决策策持续经营的需要；占有(zhnyu)资源，遏制竞争对手的需要；战略扩张的需要；未来增值的期望；稳定的利润回报。买地的动机买地的动机(dngj)(dngj)不是单一的不是单一的第三十二页，共69页。可行性分析可行性分析(fnx)（技术分析（技术分析(fnx)）项目决策项目决策(juc)背景及摘要背景及摘要 第九部分：补充第九部分：补充(bchng)内容内容 1.2 房地产项目可行性分析房地产项目可行性分析第三十三页，共69页。项目(xingm)决策背景及摘要外部环境内部(nib)因素1.2 房地产项目房地产项目(xingm)可行性分析可行性分析第三十四页，共69页。要点：项目的基本

16、情况要详尽要点：项目的基本情况要详尽(xingjn)、真、真实、清楚实、清楚1.2 房地产项目可行性分析第一房地产项目可行性分析第一(dy)部分：项目部分：项目概况概况（土地的自然质素（土地的自然质素(zh s)和属性）和属性）第三十五页，共69页。1.2 房地产项目房地产项目(xingm)可行性分析可行性分析-宗地位置宗地位置第三十六页，共69页。1.2 房地产项目可行性分析房地产项目可行性分析(fnx)宗地现状宗地现状第三十七页，共69页。1.2 房地产项目可行性分析房地产项目可行性分析(fnx)宗地现状宗地现状第三十八页，共69页。1.2 房地产项目可行性分析周边社区房地产项目可行性分析

17、周边社区(sh q)配套配套第三十九页，共69页。1.2 房地产项目房地产项目(xingm)可行性分析周边环境可行性分析周边环境第四十页，共69页。1.2 房地产项目可行性分析大市政房地产项目可行性分析大市政(shzhng)配套配套。第四十一页，共69页。1.2 房地产项目房地产项目(xingm)可行性分析大市政配套可行性分析大市政配套第四十二页，共69页。1.2 房地产项目可行性分析规划控制房地产项目可行性分析规划控制(kngzh)要点要点第四十三页，共69页。土地价格土地价格 土土地地价价格格计计算算的的方方法法，若若有有代代征征地地要要说说明明代代征征地地价价格。根据购买价格计算总地价、

18、楼面地价。格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。土地升值土地升值(shngzh)潜力初步评估潜力初步评估 从从地地理理位位置置、土土地地供供应应、周周边边环环境境及及配配套套、市市场场发发展展状状况况、政政府府规规划划、城城市市未未来来发发展展战战略略等等角角度度对对土土地地升升值值(shngzh)潜力做出初步评估。潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。立即开发与作为土地储备优缺点分析立即开发与作为土地储备优缺点分析1.2 房地产项目房地产项目(xingm)可行性分析地价可行性分析地价第四十四页，共69页。项目用地取得土地使用权的法律

19、手续现状描述项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 1.1.项目立项项目立项 2.2.项目用地现状项目用地现状 3.3.项目用地规划项目用地规划(guhu)(guhu)4.4.项目用地取得土地使用权程序评估项目用地取得土地使用权程序评估 5.5.项目用地土地性质变更的评估项目用地土地性质变更的评估 6.6.政策性风险评估政策性风险评估 1.2 房地产项目房地产项目(xingm)可行性分析第二部分：法律及政策性风险分析可行性分析第二部分：法律及政策性风险分析第四十五页，共69页。1.2 房地产项目可行性分析第三房地产项目可行性分析第三(d sn)部分：市场分析部分：市场分析回答三个问题回答三个

20、问题(wnt)(wnt)：1 1、卖什么、卖什么2 2、卖给谁、卖给谁3 3、多少钱、多少钱第四十六页，共69页。1.2 房地产项目房地产项目(xingm)可行性分析法律及政策性风险分析可行性分析法律及政策性风险分析合同不是万能的，不能规避所有合同不是万能的，不能规避所有(suyu)风险风险合同只是最后一道防线，合同中的约定必合同只是最后一道防线，合同中的约定必须须(bx)在签署前对其可实现性逐步落实在签署前对其可实现性逐步落实和评估和评估第四十七页，共69页。规划设计的可行性分析规划设计的可行性分析(fnx)规划设计的初步概念规划设计的初步概念 1.2 房地产项目可行性分析第四部分房地产项目

21、可行性分析第四部分(b fen)：规划设计初步分析：规划设计初步分析确定的几大要素确定的几大要素概念设计：产品形态及比例（住宅概念设计：产品形态及比例（住宅(zhzhi)类型、商业面积）类型、商业面积）小区内部配套比例小区内部配套比例可经营（可售、可租）部分可经营（可售、可租）部分不可经营部分（学校、会所等）不可经营部分（学校、会所等）第四十八页，共69页。项目前期报批报建计划(jhu)、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。项目设计计划(jhu)的时间安排。1.2 房地产项目可行性分析第五房地产项目可行性分析第五(d w)部分：工程、销售计划部分：工程、

22、销售计划第四十九页，共69页。成本预测成本预测成本测算表成本测算表税务分析税务分析营业税及附加、所得税、土地营业税及附加、所得税、土地(td)(td)增值税增值税项目资金预测项目资金预测资金投入计划，回款计划，需求计划，资金投入计划，回款计划，需求计划，启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。正流入时间、资金占用月平均额。财务测算表财务测算表收益分析收益分析1.2 房地产项目可行性分析房地产项目可行性分析(fnx)第六部分：投资收益分析第六部分：投资收益分析(fnx)第五十页，共69页。项目项目(xi

23、ngm)(xingm)投资收益数据简表投资收益数据简表经济指标经济指标单位数值（元单位数值（元/m2）项目总金额项目总金额（万元）（万元）销售收入直接成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率投回报率1.2 房地产项目房地产项目(xingm)可行性分析投资收益分析可行性分析投资收益分析第五十一页，共69页。机构设置：是否需要(xyo)成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要(xyo)，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。1.2 房地产项目房地产项目(xingm)可行性

24、分析第七部分：管理资源配置可行性分析第七部分：管理资源配置第五十二页，共69页。一、项目优势一、项目优势二、项目劣势二、项目劣势 三、项目机会三、项目机会四、结论四、结论(jiln)(jiln)和建议和建议 从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作(hzu)方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。1.2 房地产项目可行性分析房地产项目可行性分析(fnx)第八部分：综合分析第八部分：综合分析(fnx)及建议及建议第五十三页，共69页。（1 1）把握核心项目与辅助项目的关系：优先发展在规模、利润回）把握核心项目与辅助项目的关系：优先发展在规模、利润回报上

25、能支撑当地报上能支撑当地(dngd)(dngd)公司的核心项目，保证增长的稳定和持续公司的核心项目，保证增长的稳定和持续的回报。辅助项目支持公司的扩张和占有率的实现的回报。辅助项目支持公司的扩张和占有率的实现（2 2）项目布局考虑：合理区域分布，扩大市场覆盖面，避免自我）项目布局考虑：合理区域分布，扩大市场覆盖面，避免自我竞争，保证销售速度，降低市场风险竞争，保证销售速度，降低市场风险（3 3）资源配置合理：培养充裕的项目经理人才，公司资金、人力）资源配置合理：培养充裕的项目经理人才，公司资金、人力资源按照项目的重要性和资源要求合理配置资源按照项目的重要性和资源要求合理配置（4 4）项目互动：

26、围绕主力产品路线，共同培育利用积累客户资源，）项目互动：围绕主力产品路线，共同培育利用积累客户资源，保持一定的延续性，并从各细分市场促进企业品牌和市场份额扩大保持一定的延续性，并从各细分市场促进企业品牌和市场份额扩大多项目多项目(xingm)(xingm)操作的权衡操作的权衡1.2 房地产项目可行性分析房地产项目可行性分析(fnx)补充内容补充内容第五十四页，共69页。1.3 集团项目集团项目(xingm)投资策略投资策略-发展思路和发展思路和原则原则1.继续遵循持续(chx)稳健发展的原则；2.投资收益指标必须满足集团最低要求，优先考虑2004年能达到结算条件的项目；3.鼓励发展分期付款，资

27、金占用小的项目；4.鼓励深圳、上海和沈阳三大区域大力发展，提高经营规模，其他公司结合土地储备状况适当发展；5.集团资源向公司经营能力强、市场潜力巨大的地区倾斜。第五十五页，共69页。尝试与政府或代表政府行为的拥有土地处置权的公司合作；可以考虑与上市公司或一般国有大公司的合作；不赞同购买公司，除非该公司从成立开始，我司能够控制(kngzh)各种经营行为和风险；不赞同与私人公司或规模较小、资信较差的民营企业合作。尝试与其他公司各种尝试与其他公司各种(zhn)(zhn)方式的合作（不包括买断方式的合作（不包括买断土地使用权）土地使用权）1.3 集团项目投资策略集团项目投资策略(cl)购买股权（公司）

28、购买股权（公司）第五十六页，共69页。第三部分第三部分(b fen)项目评判的主要指标项目评判的主要指标第五十七页，共69页。1、核心指标、核心指标(zhbio)2、参考指标、参考指标(zhbio)3、项目项目(xingm)评判的主要指标评判的主要指标第五十八页，共69页。内部收益率%销售(xioshu)净利率%核心核心(hxn)指指标标内部收益率是一个动态指标评判项目资金滚动速度的主要参考指标，其值与地价支付方式、贷款额度、工程款支付、销售(xioshu)回流直接相关。越高越好。销售(xioshu)净利率是一个静态指标评判项目的最终赢利能力。第五十九页，共69页。单位面积(minj)净利销售

29、毛利率资金峰值比例地价支付贴现比各年资金占用回报率参考参考(cnko)指标指标第六十页，共69页。第四部分第四部分投资决策中的主要成本控制投资决策中的主要成本控制(kngzh)要素要素第六十一页，共69页。1、项目论证及决策阶段业务流程阶段风险控制项目论证及决策阶段业务流程阶段风险控制2、项目论证阶段部门分工中的成本控制项目论证阶段部门分工中的成本控制3、项目决策阶段时间控制计划项目决策阶段时间控制计划(jhu)4、地价、建安成本的控制、地价、建安成本的控制4.4.项目投资项目投资(tu z)(tu z)中的成本控制中的成本控制第六十二页，共69页。4.1 项目项目(xingm)论证及决策阶段

30、业务流程论证及决策阶段业务流程第六十三页，共69页。项目论证阶段(jidun)，一线公司多部门配合主要体现在各专业部门对项目可行性的分析。4.2 项目项目(xingm)论证阶段部门分工论证阶段部门分工第六十四页，共69页。项目发展部整合其他专业部门项目发展部整合其他专业部门(bmn)(bmn)对项目进行综对项目进行综合分析及评判合分析及评判,并给提供建议给决策层进行参考并给提供建议给决策层进行参考从业人员要求从业人员要求:专业专业 全面全面 协调能力协调能力 职业道德职业道德第六十五页，共69页。集团项目发展(fzhn)小组工作4.3 项目决策阶段时间项目决策阶段时间(shjin)控制计划控制计划第六十六页，共69页。4.4 4.4 地价及建安地价及建安(Jin n)(Jin n)成本控制成本控制第六十七页，共69页。4.4 4.4 地价地价(d ji)(d ji)及建安成本控制及建安成本控制第六十八页，共69页。谢谢 谢！谢！第六十九页，共69页。