第一章资产评估概述.pptx

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1、资产评估学主讲人：王晶晶邮箱：东南大学成贤学院 经管系教学目的对资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全面而深入的掌握；通过一定量的案例资产评估的讨论，使同学们对如何对资产进行评估的能力得到一定程度的锻炼和提高。考试引言：注册资产评估师前景与现状职业描述与现状中国资产评估萌芽于80年代末、90年代初，伴随着中国市场经济的发展而迅速壮大起来，短短的20多年即走过了其他国家用了100多年才完成的历史，应该说中国资产评估行业的发展得益于中国市场经济的发展和对国有经济的改造。资产评估作为一种专业化市场中介行业，在规范资产运作、维护经济秩序、促进经济发展等方面具有十分重要的作用。资产评估活动是资产评估师

2、运用专业方法，遵循专业规范，评定和估算资产或经济资源价值的中介行为。目前，根据相关法律法规的规定以及市场经济主体的需要，资产评估已服务于诸多重要经济领域和经济活动，包括设立中外合资企业、国有企业改制上市、企业重组、国有产权或股权转让、金融风险防范、会计公允价值计量、税基确定等。随着市场经济的发展，各种经济活动和经济行为日益复杂，资产评估在帮助企业降低交易成本、提高经济效率、规范交易行为、改善经营管理，以及促进政府转变职能、维护社会经济秩序、构建和谐社会等方面的作用更加明显。迄今全国有资产评估从业人员6万多人，资产评估机构3500多家。随着资产评估越来越广泛地介入经济生活，社会对注册资产评估师的

3、需求越来越大，行业和资产评估师在经济生活中的影响也越来越大，社会地位不断提高。 就业渠道与领域注册资产评估师是从事资产价值评估的专业人员， 因此对评估师的基本素质要求较高， 不仅需要一定的学历，还要具有一定时间的相关工作经验，并且参加统一的全国注册资产评估师考试，考试合格之后才能获得注册资产评估师执业资格证书。考生考试合格后，既可选择在资产评估机构执业，专职从事资产评估中介服务，也可选择在企业、银行等部门就职，从事与资产评估相关的企业价值估价与认定和抵、质押品价值评估业务。职业收入初探注册资产评估师的薪酬与其实践经验及业务能力密切相关，就北京、上海、深圳等大中城市而言，取得执业资格初到资产评估

4、机构工作的评估师年薪一般为3至5万元，具有一至两年评估机构实践经验并具有一定业务能力的项目经理，年薪为8万至15万元，而经理级注册资产评估师年薪可达20万元以上。未来随着业务领域的拓宽和评估行业的对外开放，评估师的薪酬将有可能更加丰厚。职业考试与认证注册资产评估师执业资格考试共设5个科目：资产评估、经济法、财务会计、机电设备评估基础、建筑工程评估基础，各科目均由客观题和主观题两个部分组成。本学期教学内容一资产评估理论概述二资产评估基本方法三机器设备评估四房地产评估 五无形资产评估六流动资产评估七长期投资及其他资产评估八企业价值评估九资产评估报告一十、资产评估准则与行业管理理论部分理论部分实务部

5、分实务部分第一章理论基础学习目的:了解资产评估的兴起与发展；了解资产评估的特点；掌握资产评估的定义和价值类型；重点掌握资产评估的目的；熟悉资产评估的假设和原则；理解资产评估与会计和审计的关系。主要内容第一节 资产评估的兴起与发展 第二节 资产评估及其特点 第三节 价值类型和评估目的 第四节 资产评估的假设和原则 第五节 资产评估与会计和审计的关系第一节 资产评估的兴起与发展一、国际资产评估业发展历史19世纪后期，美国出现专业评估公司。1868年，英国皇家特许测量师协会的前身正式成立，并于1881年由英国维多利亚女王授予“皇家特许”称号。1981年成立国际资产评估标准委员会（The Intern

6、ational Assets Valuation Standards Committee ，TIAVSC），现改名为国际评估标准委员会（International Valuation Standards Committee，IVSC）。 1985年制定国际评估准则，并多次修改。上个世纪八十年代后期以来，资产评估业在世界范围 内得到了前所未有的高速发展，发展中国家和经济转 轨国家也积极发展本国的评估业，并取得了很大成就。二、我国资产评估的实践与发展 我国的资产评估行业从上世纪80年代末期诞生。1989年大连市政府率先做出尝试，规定国有企业在与外资企业合资合作经营时，必须对中方资产价值进行评估。

7、1989年我国进行了第一个资产评估项目大连炼钢厂中外合资项目，这标志着资产评估行业在我国的诞生。1990年国资局组建评估中心。1991年11月，国务院以91号令形式颁发国有资产评估管理办法，规定国有企业产权或经营主体发生变动时，必须进行评估。1993年12月中国资产评估协会的成立，标志着资产评估行业逐步由政府直接管理向政府监管下的行业自律性管理过渡。1995年3月，中国资产评估协会加入国际评估标准委员会。1995年5月实行注册评估师考试制度 。1996年5月，中评协（1996）第03号发布资产评估操作规范意义（试行）。1999年10月，由财政部中国资产评估协会主办的99北京国际评估论坛在京举行

8、。2001年12月31日，国务院转发了财政部改革国有资产评估管理办法的文件，从2002年起，国有资产评估取消了立项确认制（这一制度从1991年起实行至2001年取消）代以核准制和备案制。2001年以来，先后颁布和实施了一系列评估准则和执业标准。第二节资产评估及其特点一、资产评估定义（一）资产评估资产评估是专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，依照法定的程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定与估算并发表专业意见的行为和过程。评估主体评估主体评估依据评估依据评估客体评估方法评估方法评估程序 评估目的评估目的评估价值类型评估原则评估原则基本的评估

9、要素：(1)评估主体 (2)评估客体(3)评估依据 (4)评估目的(5)评估原则 (6)评估程序(7)评估价值类型(8)评估方法(9)资产评估假设(10)资产评估基准日二、资产评估的特点现实性是对被估资产价值确认的现实基础现实性是对被估资产价值确认的现实基础资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据，对现资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据，对现实存在的资产进行相应的价值评估活动。实存在的资产进行相应的价值评估活动。资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。现实性强调的是客观存在。现实性强调的是客观存在。市场性是对被估资产价值确认的市场基础市场性是对

10、被估资产价值确认的市场基础资产评估活动来源于市场资产评估活动来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估作价结果必须接受市场的检验资产评估作价结果必须接受市场的检验预测性预测性是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用价值是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测。的预测。公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序进评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行业行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行业公

11、允的业务规范。公允的业务规范。评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的，由评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的，由此得出的评估结论必须接受市场的检验。此得出的评估结论必须接受市场的检验。评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。咨询性评估结论是一种专业化的估价意见咨询性评估结论是一种专业化的估价意见（二）资 产资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而其外延则包括了具有内在经济价值以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。

12、资产评估中资产的基本特征： 1.必须是经济主体拥有或控制的； 2.能够给经济主体带来经济利益的资源； 3.必须能货币计量； 4.资产是一种权力。资产的分类1.按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。2.按资产的构成和是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。3.按资产能否独立存在分类，可以分为确指的资产和不可确指的资产。4.按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产（有效资产、无效资产）和非经营性资产。5.按资产的流动性分类，可以分为流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。 为什么对资产进行分类？思考思考（三）价格和价值价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中

13、特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币金额。 价值只是专业人员根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。作为资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。三、资产评估的功能和作用（一）资产评估的功能评价和评值是资产评估具有的最基本的内在功效和能力。（二）资产评估的基本作用 1.咨询：为资产业务提供专业化估价意见，该意见无强制执行力，不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。 2.公正协调：协调价格争议。 3.鉴证：鉴别和举证。（资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证）一、资产评估的目的（一）资产评估的一般目的资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点

14、的公允价值。（二）资产评估的特定目的 资产评估的特定目的是指被评估资产即将发生的经济行为。同样的资产，因为评估的特定目的不同，其评估值也不相同。第三节价值类型和评估目的 资产评估目的在资产评估中的重要地位评估目的估价标准评估方法资产评估目的狭义：仅指产权变动资产流动时的评估广义：多种目的广义上广义上主要包括：资产转让；企业兼并；企业出售；主要包括：资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；担保；企业租赁；债务重组；引起资产评估的其他担保；企业租赁；债务重组；引起资产评估的其他合法经济行为。合法经济行为。（三）资产评

15、估特定目的在资产评估中的地位作用1.资产评估特定的全过程，不仅是某项具体资产评估活动的目的贯穿于资产评估起点，同时也是资产评估活动所要达到的目标。2.是界定评估对象的基础；3.对资产评估价值类型选择具有约束作用；4.在不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务对资产评估结果的价值类型的要求也会有差别。（四）价值类型选择与资产评估目的的关系1.价值类型是资产评估结果的属性及表现形式，受评估目的等相关条件的制约；2.价值类型的选择也应该成为实现评估目的，满足相关条件的重要途径和手段。资产评估目的对评估价值的影响老王老王5 5年前购买一套住宅，当时的价格为年前购买一套住宅，当时的价格为5050万元，这

16、是老万元，这是老王家唯一的住宅。现在，同类房产的市场交易价大约为王家唯一的住宅。现在，同类房产的市场交易价大约为100100万元。万元。如果老王希望把这套住宅出售，评估价值应在如果老王希望把这套住宅出售，评估价值应在100100万元左万元左右。右。如果老王希望以这套住宅抵押获取银行借款，评估价值可如果老王希望以这套住宅抵押获取银行借款，评估价值可能在能在7070万元左右。银行不愿承担房产下跌的风险。万元左右。银行不愿承担房产下跌的风险。如果政府要向老王征收房产税，评估价值可能在如果政府要向老王征收房产税，评估价值可能在6060万元左万元左右；因为是唯一的住宅，可能不要交税。虽然房价上涨，右；因

17、为是唯一的住宅，可能不要交税。虽然房价上涨，但老王一家生活水平并未从中得到任何改善。但老王一家生活水平并未从中得到任何改善。一、资产评估的价值类型资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。以资产评估的估价标准形式表达的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格四种。从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种。从资产业务的性质，即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型，具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值

18、等。以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估结果的价值类型，具体包括市场价值和市场以外的价值两大类。（国际评估准则）关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。市场价值以外的价值是指不符合市场价值定义条件的资产价值类型，它是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合。主要包括：在用价值、投资价值、持续经营价值、清算价格、保险价值、课税价值市场价值在资产评估中的作用1.市场价值是资产评估中公允价值的坐标；2.市场价值是在评估中所依据的市场范围内，从市场整体的

19、角度把握资产价值的相对合理和公允性的。共同攀登对于市场价值的把握：（1）公开和公平的市场条件。（2）当事人是理性的。（3）市场价值是价值估计数额。市价市价 评估价评估价 交易价交易价可能成交的价格区域区间可能成交的价格区域区间买方市场价值买方市场价值卖方市场价值卖方市场价值供求关系供求关系内在价值交换价值评估师评估师A A评估师评估师B B公开市场公开市场价值类型的决定因素价值类型问题一直是评估业界的焦点和难点。但至少已在下列方面达成共识：一是价值类型是必需的；二是资产评估过程开始就应确定价值类型，价值类型指导资产评估过程始终；三是每一种价值类型必须定义。决定和影响价值类型的因素是多方面的，但

20、主要因素包括：1、评估的特定目的（经济行为）2、市场条件3、资产功能及其状态第四节资产评估的假设与原则一、资产评估的假设1、交易假设：假定所有待评估资产已经处于交易过程中。2、公开市场假设公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制或不受限制的条件下进行的。3、持续使用假设：资产状态的一种假定性描述。4、清算假设：资产拟进入的市场条件的一种假定说明。二、资产评估的原则（一）资产评估工作原则1.独立性原则：评估机构和人员的独立。2.客观公正性

21、原则：实事求是，尊重客观实际。3.科学性原则：科学的态度，科学的方法评估。4.专业性原则：资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。（二）资产评估经济技术原则1.预期收益原则：资产价值的高低取决于预期收益的多少。2.贡献原则：要素资产对整体资产的贡献决定了要素资产的价值。3.替代原则：评估数据、评估方法的合理替代。第五节 资产评估与会计和审计的关系一、资产评估与会计和审计的联系（一）资产评估与会计的联系 特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论，以及资产评估需要参考会计数据资料。（二）资产评估与审计的联系1.资产评估中的资产清查阶段，有相当部分采用了与审计类似的方法，具有事实判

22、断的性质。2.流动资产和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法。3.经审计后的企业财务报表及相关数据可作为企业价值评估的基础数据。4.审计审核会计资产计价大量运用资产评估技术和方法。二、资产评估与会计和审计的区别（一）资产评估与会计的区别1.会计的基本职能是反映和监督；资产评估的基本职能是评估和咨询。2.会计中对资产的确认和计价大量采用历史成本；资产评估中的资产确认和计价主要以资产效用和市场价值为基础。3.会计中资产计价大量采用成本核算方法；资产评估中还运用预期收益折现、市场售价类比等方法。4.会计的基本目标为企业管理、会计核算和会计信息披露服务；资产评估的基本目标位资产交易和产权变动服务。（二

23、）资产评估和审计的区别1.审计是对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断；资产评估旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断。2.审计和资产评估原则不同。3.审计以会计学、税法及经济法规为基础；资产评估则还需要工程技术知识。4.审计对业务的处理标准与会计是同一的；资产评估则不同。评估程序资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。资产评估程序的重要性表现在：（一）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证（二）资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据（三）

24、恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。评估程序（一）明确资产评估业务基本事项明确资产评估业务基本事项是资产评估程序的第一个环节，明确资产评估的对象，业务所涉及的经济行为；资产评估的委托方和资产的占有方的基本情况。明确基本事项时应该明确其经营地址、经营执照的范围、性质、主要涉及经济行为的资产的结构等。例如，注册资本有50万，经济情况不太好，进行资产评估时，资产量突然与实际的资产量有很大的落差，此时就应考虑资产的来源。评估资产中评估的对象是否真实存在。注册资本有50万，账上固定资产只有40万，被评估资产为70万元的固定资产，此时要考虑70万

25、元的被评估资产是否存在资产评估的风险。（二）签订资产评估业务约定书切实规定双方的权利和义务。这是进行资产评估必要的程序，它是规范和约束双方当事人之间利益和责任的关系。首先要规定委托方、评估对象以及评估基准日的日期、评估的目的；双方在执行期间有什么样权利和义务；规范资产评估过程中的收费问题及费用的支付方式；报告出具的日期、份数。最后双方当事人盖章签字具有法律效力。那当然特殊情况可在资产评估业务约定书中说明、披露。（三）编制资产评估计划应确定工作的期间、时间段、人员的配备、所需资料来源、何时接触等相互协调的过程。这是保证资产评估业务能够顺利进行、提高效率的重要保证。（四）资产勘查与现场调查资产的现

26、场勘察首先应与对方进行配合。一般情况应先由对方出具资产评估清查明细表，对于重要的资产应与管理层或技术的维护层取得及时联系，更好的了解资产现有的情况，或在使用中的一些情况。目的是对这项资产有很好的确认。主要勘察数量与规格型号和技术状况以及目前的使用情况等等。（五）收集资产评估资料收集资产评估资料要与被评估资产相协调。要根据评估对象收集相关资料。比如要评估一辆车，要知道这辆车的型号、状况等。（六）评定估算资料与现场勘察的结果进行汇总、整理、评估。评估是根据评估目的而言的，评估目的确定其价值类型，价值类型选用适当的方法，根据收集到的资料的数值依据，就可以得到评估价值也就是被评估资产的评估结果。（七）

27、编制和提交资产评估报告书评估结果出来以后，就编制资产评估报告书。资产评估报告书是评估机构提交给委托方的重要的法律性文书，这时对于委托方来说表明资产评估工作基本结束。（八）资产评估工作档案归档资产评估是市场经济行为，是市场条件下产生的业务。这项业务受市场检验如果存在一些问题时，应有充分的依据，这就表现在工作底稿、工作档案中。可以随时查阅有充分的理由证明这个评估是中介性服务机构优质的服务，并且这个评估并没有受到当事人权益的影响（是客观公正的、所做出的评估结论是有事实依据的，到工作底稿中都可查阅）1.下列选项中，不符合公开市场内涵的是()A.交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益 B.交易各方掌握必要的市场信息C.交易各方具备较为充裕的时间D.交易条件公开且具有排他性本章小结1.资产评估的定义、特点。2.价值类型3.资产评估目的：一般目的、特定目的4.价值类型和评估目的的关系。5.资产评估的假设：4个6.资产评估的原则：工作原则和经济技术原则7.资产评估与会计和审计的联系。