资产评估第一章总论.pptx

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1、课程介绍课程介绍本课程内容可以分为三大部分。本课程内容可以分为三大部分。第一部分包含第第一部分包含第1 1、2 2章：讲述资产评估的基本理论和基本方法。章：讲述资产评估的基本理论和基本方法。 第二部分包含第第二部分包含第310310章的内容：针对不同的资产评估对象：资源资章的内容：针对不同的资产评估对象：资源资产、无形资产、长期投资、流动资产和以财务报告为目的的评估、产、无形资产、长期投资、流动资产和以财务报告为目的的评估、企业价值评估等，分别讲解不同对象的具体评估的方法。第企业价值评估等，分别讲解不同对象的具体评估的方法。第3 3章讲述章讲述资产评估程序和第资产评估程序和第1010章讲述评估

2、报告编制。我称之为评估实务。章讲述评估报告编制。我称之为评估实务。第三部分包含第第三部分包含第1111、1212章的内容，我国和国际资产评估相关法规。章的内容，我国和国际资产评估相关法规。第一章 总论3课程导入案例：长岭评估 案例背景：案例背景： 长岭集团以家用电器和纺织机电及军工为主业，曾长岭集团以家用电器和纺织机电及军工为主业，曾是中国是中国500家大型企业集团之一。家大型企业集团之一。“大树底下好乘凉大树底下好乘凉”的广告词曾和其冰箱等产品一起，传遍全国。的广告词曾和其冰箱等产品一起，传遍全国。 近几年来，由于体制等原因，在激烈的市场竞争中，近几年来，由于体制等原因，在激烈的市场竞争中，

3、长岭集团渐渐退出家电业主流市场。其旗下的控股上长岭集团渐渐退出家电业主流市场。其旗下的控股上市公司市公司-长岭（集团）股份有限公司因业绩亏损，早长岭（集团）股份有限公司因业绩亏损，早已沦为已沦为ST的行列。的行列。4 20022002年亏损年亏损2.92.9亿，亿，20032003年亏损年亏损4.44.4亿，亿，20042004年年3 3月月3131日，深交所作出暂停其股票上市的规定。日，深交所作出暂停其股票上市的规定。如果如果STST长岭在长岭在20042004年上半年仍旧不能实现盈利，年上半年仍旧不能实现盈利，则将被退市。在此背景下，长岭集团的重组已显则将被退市。在此背景下，长岭集团的重组

4、已显得极为迫切。得极为迫切。5 到到20032003年底，长岭集团注册地西安高新一路长岭年底，长岭集团注册地西安高新一路长岭大厦，因债务纠纷被法院低价拍卖。大厦，因债务纠纷被法院低价拍卖。 2004 2004年年2 2月月4 4日，陕西省国企改革领导小组第五次办日，陕西省国企改革领导小组第五次办公会议决定：公会议决定：1 1、同意长岭集团与南京斯威特集团进行资产重组；同意长岭集团与南京斯威特集团进行资产重组；2 2、要求由双方共同聘请由证券从业资质的中介机构依要求由双方共同聘请由证券从业资质的中介机构依法进行评估；法进行评估；6 3 3、对于长岭集团的债务，提出与华融资产公司、对于长岭集团的债

5、务，提出与华融资产公司、供货商等债权人进行协商，争取折让支持，以利供货商等债权人进行协商，争取折让支持，以利于债务重组；于债务重组； 4 4、在评估和债务重组后，形成的负净资产，以重在评估和债务重组后，形成的负净资产，以重组后新企业纳税地方留成返还政策等予以弥补，组后新企业纳税地方留成返还政策等予以弥补，弥补年限达到弥补数额为止。弥补年限达到弥补数额为止。7 20042004 年年3 3月月1 1日，中宇资产评估有限责任公司陕日，中宇资产评估有限责任公司陕西同盛分公司西同盛分公司( (以下简称同盛以下简称同盛) )接受委托，对该公司的接受委托，对该公司的资产进行评估。资产进行评估。 4 4月月

6、3030日，出具了一份日，出具了一份“中中( (同同) )评报字评报字20042004第第8383号号”的的陕西长岭集团有限公司资产评估报告书陕西长岭集团有限公司资产评估报告书。8 报告称其评估范围为长岭集团有限公司及其所属的长报告称其评估范围为长岭集团有限公司及其所属的长岭机器厂、长岭岭机器厂、长岭( (集团集团) )股份有限公司、长岭黄河集团工贸有股份有限公司、长岭黄河集团工贸有限公司、陕西长岭空调器公司、陕西长岭电子科技有限公司限公司、陕西长岭空调器公司、陕西长岭电子科技有限公司及长岭及长岭( (集团集团) )股份有限公司主要控股公司西安长岭冰箱股份股份有限公司主要控股公司西安长岭冰箱股

7、份有限公司、陕西宝鸡长岭冰箱有限公司、陕西长岭纺织机电有限公司、陕西宝鸡长岭冰箱有限公司、陕西长岭纺织机电科技有限责任公司等企业的全部资产。科技有限责任公司等企业的全部资产。 而评估结论为，长岭集团截至而评估结论为，长岭集团截至20032003年年1212月月3131日的净资日的净资产约为产约为-64557.95-64557.95万元。万元。9 20042004年年4 4月月2121日，陕西省召开了第五次省长办公日，陕西省召开了第五次省长办公会议，在同盛的报告还未最后形成上报的情况下，决会议，在同盛的报告还未最后形成上报的情况下，决定由陕西省财政厅另行聘请一家权威中介机构（西安定由陕西省财政厅

8、另行聘请一家权威中介机构（西安正衡资产评估有限责任公司）对同盛的评估报告进行正衡资产评估有限责任公司）对同盛的评估报告进行复核。复核。 5 5月月2525日，正衡出具了对陕西长岭集团资产评日，正衡出具了对陕西长岭集团资产评估报告书的复核意见，对评估报告中存在的问题提出估报告书的复核意见，对评估报告中存在的问题提出了异议。了异议。 10问题问题1 1：将长岭集团的资产和与所属子：将长岭集团的资产和与所属子( (孙孙) )公司的公司的资产和负债简单地进行了资产和负债简单地进行了“合并汇总合并汇总”。11长岭集团结构图长岭集团结构图长岭股份长岭股份陕西长岭空调陕西长岭空调器有限公司器有限公司长岭黄河

9、长岭黄河集团工贸集团工贸有限公司有限公司西安长岭冰箱西安长岭冰箱股份有限公司股份有限公司长岭机器厂长岭机器厂陕西宝鸡长岭陕西宝鸡长岭冰箱有限公司冰箱有限公司陕西长岭纺织机陕西长岭纺织机电科技有限公司电科技有限公司占股占股29.98占股占股100占股占股100占股占股55占股占股96.5占股占股53.3占股占股85占股占股15占股占股20.38占股占股45121、长期投资评估应当注意的问题 依据：依据：资产评估操作规范意见资产评估操作规范意见( (试行试行) ) 第四十九条：第四十九条：“对于控股的长期投资，应对被投资对于控股的长期投资，应对被投资企业进行整体评估。企业进行整体评估。” “明显没

10、有经济利益、也不能形成任何经济权利的，明显没有经济利益、也不能形成任何经济权利的，按零值计算。按零值计算。” ” 第五十条规定：第五十条规定：“控股和非控股的长期投资，都要控股和非控股的长期投资，都要单独计算评估值，并记到长期投资项目下，不要将单独计算评估值，并记到长期投资项目下，不要将投资企业的资产和负债与投资方合并处理。投资企业的资产和负债与投资方合并处理。”131、长期投资评估应当注意的问题 步骤：步骤：3 3）当子公司评估后净资产为负值时，长期投资权益评估当子公司评估后净资产为负值时，长期投资权益评估值为零。值为零。2 2）按照长岭集团在各个子公司的持股比例分别计算长期按照长岭集团在各

11、个子公司的持股比例分别计算长期投资价值。投资价值。 1 1）应当按照以上规定对长岭集团的子公司首先分别进行应当按照以上规定对长岭集团的子公司首先分别进行整体评估，分别出具评估报告。整体评估，分别出具评估报告。142、应收款项评估应当注意的问题 问题问题2 2：评估过程中，对大量应收账款、其他应：评估过程中，对大量应收账款、其他应收款等往来挂账直接评估为零的依据不充分。收款等往来挂账直接评估为零的依据不充分。 152、应收款项评估应当注意的问题 依据：依据：国资委国资委关于规范国有企业改制工作的关于规范国有企业改制工作的意见意见，企业改制中涉及资产损失认定与处理，企业改制中涉及资产损失认定与处理

12、的，必须按有关规定履行批准程序。的，必须按有关规定履行批准程序。 在评估中，长岭集团应收账款、其他应收在评估中，长岭集团应收账款、其他应收款约款约4 45 5亿元，在没有确凿证据表明无法收亿元，在没有确凿证据表明无法收回的情况下，就被全部评估为零。回的情况下，就被全部评估为零。163、资产评估机构执业范围问题 问题问题3 3：资产评估资质问题。：资产评估资质问题。 由于长岭集团控股的长岭股份属上市公司，由于长岭集团控股的长岭股份属上市公司，按省政府要求，评估公司应具证券业从业资质，按省政府要求，评估公司应具证券业从业资质，虽然同盛所属的中宇资产评估公司拥有从事证虽然同盛所属的中宇资产评估公司拥

13、有从事证券业务资产评估资质，但作为分公司的同盛，券业务资产评估资质，但作为分公司的同盛，却并不能被视做拥有该资质，且其本身也不能却并不能被视做拥有该资质，且其本身也不能成为独立承担法律责任的主体。成为独立承担法律责任的主体。17 第一次修改：第一次修改： 5 5月月2727日，同盛按照复核意见对评估报告进行修日，同盛按照复核意见对评估报告进行修改后，出具厂长岭集团及其所属长岭机器厂等改后，出具厂长岭集团及其所属长岭机器厂等共八家单位的评估报告。修改后长岭集团净资共八家单位的评估报告。修改后长岭集团净资产评估值为产评估值为- 8357.19- 8357.19万元，与第一次评估结果万元，与第一次评

14、估结果- 64557.95- 64557.95万元相比，负净资产减少了万元相比，负净资产减少了 56200.7656200.76万元。万元。18 出现出现5 5亿多元差额的原因：正衡的审核意见亿多元差额的原因：正衡的审核意见称，一是按照规定，当长岭集团所属子称，一是按照规定，当长岭集团所属子( (孙孙) )公司公司评估后净资产为负值时，按零值进行汇总，而不评估后净资产为负值时，按零值进行汇总，而不再简单地进行再简单地进行“合并汇总合并汇总”；二是评估结果中包；二是评估结果中包含了长岭机器厂及陕西长岭宝鸡冰箱有限公司的含了长岭机器厂及陕西长岭宝鸡冰箱有限公司的非经营性资产约非经营性资产约0.70

15、.7亿元。亿元。19 第二次修改：第二次修改： 6 6月月1 1日，同盛将再次修改后的评估报告上报到陕西省财日，同盛将再次修改后的评估报告上报到陕西省财政厅。修改后长岭集团净资产评估值为政厅。修改后长岭集团净资产评估值为-2115.72-2115.72万元。万元。与第二次的与第二次的-8357.19-8357.19万元又相差万元又相差6241.476241.47万元。万元。20 形成差额的原因：是在上一次的评估报告中，对应收账款、形成差额的原因：是在上一次的评估报告中，对应收账款、预付账款、其他应收款中评估人员认为是呆坏账的直接进行了预付账款、其他应收款中评估人员认为是呆坏账的直接进行了核销，

16、由于没有确凿证据，这次将这些呆坏账调入待处理流动核销，由于没有确凿证据，这次将这些呆坏账调入待处理流动资产净损失中，提请长岭集团报有关部门批准后进行核销。资产净损失中，提请长岭集团报有关部门批准后进行核销。思考：思考：1.1.什么是资产评估？什么是资产评估？2.2.资产评估的主体、客体分别是什么？资产评估的主体、客体分别是什么？3.3.资产评估的是价值还是价格？资产评估的是价值还是价格？4.4.资产评估的特点有哪些？资产评估的特点有哪些？5.5.资产评估的作用有哪些？资产评估的作用有哪些？第一节 资产评估及其特点 专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估专业机构和人员，按照国家法律、法规和

17、资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。分析、估算并发表专业意见的行为和过程。（二）资产评估要素二、资产评估的客体 （一）资产的含义（一）资产的含义 资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而外延则包括特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和

18、无形了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。的权利。（二）资产的基本特征（二）资产的基本特征 1.1.必须是经济主体拥有或者控制的。必须是经济主体拥有或者控制的。 2.2.能够给经济主体带来经济利益的资源，即可能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。望给经济主体带来现金流入的资源。 3.3.资产必须能以货币计量。资产必须能以货币计量。思考：资产评估的资产定义与会计学中资产的定义有思考：资产评估的资产定义与会计学中资产的定义有什么差异？什么差异？（三）资产的分类1.1.按资产存在形态分类按资产存在形态分类 按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资

19、产。按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。 有形资产是指那些具有实体形态的资产。有形资产是指那些具有实体形态的资产。 无形资产是指那些没有物质形态而以某种特殊权利和无形资产是指那些没有物质形态而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产。技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产。2.2.按资产与生产经营的关系分类按资产与生产经营的关系分类 按资产与生产经营的关系可以分为经营性资产和非经按资产与生产经营的关系可以分为经营性资产和非经营性资产。营性资产。 经营性资产按照对盈利产生贡献分为有效资产和无效经营性资产按照对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。资产。 3.3.按资产能否独立

20、存在分类按资产能否独立存在分类 （1 1）按资产能否独立存在可以分为）按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可可确指的资产和不可确指的资产。确指的资产。 （2 2）可确指的资产是指能独立存在的资产，除商誉以外）可确指的资产是指能独立存在的资产，除商誉以外都是可确指的资产。都是可确指的资产。 （3 3）不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存）不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉（不可确指资产只有商誉）。在的资产，如商誉（不可确指资产只有商誉）。 4.4.按资产是否具有综合获利能力分类按资产是否具有综合获利能力分类 （1 1）按资产是否具有综合获利能力可以分为单项

21、资产和整）按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。体资产。 单项资产是指单台、单件的资产。单项资产是指单台、单件的资产。 整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。综合体。 （2 2）单项资产和整体资产的关系）单项资产和整体资产的关系 企业的整体资产不是企业各单项可确指资产的汇集，其价企业的整体资产不是企业各单项可确指资产的汇集，其价值也不等于各单项可确指的资产价值的总额，因为企业整体值也不等于各单项可确指的资产价值的总额，因为企业整体资产评估所考虑的是它作为一个整体生产能力或获利能力，资产评估所考虑的是它作为一个

22、整体生产能力或获利能力，所以，其评估价值除了包括各单项可确指的资产价值以外，所以，其评估价值除了包括各单项可确指的资产价值以外，还包括不可确指的资产，即商誉的价值。即还包括不可确指的资产，即商誉的价值。即1 11212 （四）资产的价格和价值（四）资产的价格和价值 1.1.价格是一个历史数据或事实价格是一个历史数据或事实, ,是特定的交易行为中特定是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。 2.2.资产评估中的价值不是一个历史数据和事实资产评估中的价值不是一个历史数据和事实, ,它是专业它是专业人士根据特定的价值定义在

23、特定的时间内对商品、服务价值人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。的估计。 3.3.资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。的实际成交价格。 三、资产评估的种类和特点 1.1.从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方式看，目前国际上的资产评估主要分为三类：等方式看，目前国际上的资产评估主要分为三类： （1 1）评估）评估 类似我国目前广泛进行的为产权变动和交易服务的资产评类似我国目前广泛进行的为产权变动和交易服务的资产评估。它一般服务于产

24、权变动主体。估。它一般服务于产权变动主体。 （2 2）评估复核）评估复核 指评估机构对其他评估机构出具的评估报告进行的评判分指评估机构对其他评估机构出具的评估报告进行的评判分析和再评估。析和再评估。 （3 3）评估咨询）评估咨询 一个较为宽泛的术语。它既可以是评估人员对特定资产的一个较为宽泛的术语。它既可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见，价值提出咨询意见， 也可以是评估人员对评估标的物的利用也可以是评估人员对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。市场分析、可行性研究等。 2.2.从

25、评估面临条件、评估执业过程中遵循资产评估准则的程从评估面临条件、评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为：度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为： （1 1）完全资产评估）完全资产评估 严格遵守资产评估准则的规定进行的资产评估。严格遵守资产评估准则的规定进行的资产评估。 （2 2）限制性资产评估）限制性资产评估 没有完全按照资产评估准则的规定进行的资产评估，需要没有完全按照资产评估准则的规定进行的资产评估，需要做更为详尽的说明和披露。做更为详尽的说明和披露。3.3.从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估还从资产评估对象的构成和获利

26、能力的角度，资产评估还可分为可分为 （1 1）单项资产评估：对单项可确指资产的评估。）单项资产评估：对单项可确指资产的评估。 （2 2）整体资产评估：若干单项资产综合体所具有的整）整体资产评估：若干单项资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力的评估。如企业价值评估体生产能力或获利能力的评估。如企业价值评估. . （二）资产评估的特点（二）资产评估的特点 1.1.市场性市场性 （1 1）根据资产业务的不同性质，通过模拟市场条件对资产价值做）根据资产业务的不同性质，通过模拟市场条件对资产价值做出评定估算和报告。出评定估算和报告。 （2 2）评估结果经得起市场检验。）评估结果经得起市场检验。 2.2

27、.公正性公正性 （1 1）定义）定义 公正性是指资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于公正性是指资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。资产业务当事人的任何一方的需要。 （2 2）公正性的表现有两点）公正性的表现有两点 一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础；为规范和业务规范，这是公正性的技术基础； 二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。性的组

28、织基础。 3.3.专业性专业性 （1 1）从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类型的）从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专家及专业人士组成。专家及专业人士组成。 （2 2）评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断是建立）评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断是建立在专业技术知识和经验的基础之上。在专业技术知识和经验的基础之上。 4.4.咨询性咨询性 （1 1）资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这）资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力。个意见本身并无强制执行的效力。 （2 2）评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对）评估者

29、只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。资产业务定价决策负责。四、资产评估的功能和作用（一）资产评估功能（一）资产评估功能 最基本的内在功效和能力：评价和评值最基本的内在功效和能力：评价和评值 （二）资产评估的基本作用（二）资产评估的基本作用 1.1.评估作用的含义评估作用的含义 是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力。见本身并无强制执行的效力。 2.2.管理的作用管理的作用 特定历史时期的特定作用，它不是与生俱有的。是我国特定特定历史时期的特定作用，它不是与生俱有的。是我国特定历史

30、时期的产物，此作用现在已经消失。历史时期的产物，此作用现在已经消失。 3.3.鉴证的作用鉴证的作用 鉴证包含鉴别和举证两个部分鉴证包含鉴别和举证两个部分 资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证。资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证。第二节第二节 价值类型和评估的目的价值类型和评估的目的n资产评估的目的资产评估的目的n一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值公允价值。n它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，并且没有损害各当事人的合法权益，市场条件相吻合，并且没有

31、损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。亦没有损害他人的利益。资产评估的特定目的指的是资产业务（指的是引起资产评估的经济行为，即被评估资产即将发生的经济行为）对评估结果用途的具体要求。同样的资产，因为评估目的不同，其评估值也不相同。 资产评估的特定目的实质上是判断特定条件下或者具体条件下资产的公允价值。我国资产评估实践表明，资产业务主要有（1）资产转让。（2）企业出售。（3）企业兼并。（4）企业联营。（5）股份经营。（6）中外合资、合作。（7）企业清算。（8）担保。（9）企业租赁。（10）债务重组。（11）引起资产评估的其他合法经济行为（二）资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用 1.

32、资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响。 资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，而且还是资产评估活动所要达到的目标。它是评估时必须首先明确的基本事项。 2.资产评估特定目的是界定评估对象的基础。 3.资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。 （1）资产评估结果的价值类型要与资产评估的特定目的相适应。 （2）但是评估的时间、地点、评估时的市场条件、资产业务各当事人的状况，以及资产的自身状态等，都可能对资产评估结果的价值类型产生影响。第二节第二节 价值类型和评估的目的价值类型和评估的目的n资产评估的价值类型资产

33、评估的价值类型n（一）概念（一）概念 是指资产评估活动所确认的是指资产评估活动所确认的资产价值其属资产价值其属性和表现形式，性和表现形式，是对资产评估价值质的规定。是对资产评估价值质的规定。n（二）以资产评估的估价标准形式表述（二）以资产评估的估价标准形式表述的价值类型分类的价值类型分类n重置成本重置成本n现行市价现行市价n收益现值收益现值n清算价格清算价格第二节第二节 价值类型和评估的目的价值类型和评估的目的n（二）（二）从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型（三）从资产业务的性质，即资产评估特定目（三）从资产业务的性质，即资产评估特定目的划分资产评估的价值类型。的划分资产评估的价值类型

34、。 资产评估特定目的划分，评估的价值类型分资产评估特定目的划分，评估的价值类型分为：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价为：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。值等。 （四）以资产评估时所依据的市场条件，被评（四）以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估价值类型，具体包括资产评估价值类型，具体包括 市场价值和市场价值以外的价值。市场价值和市场价值

35、以外的价值。 资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式。殊表现形式。 1.市场价值与市场价值以外的价值的划分标准 2.2.市场价值市场价值 根据根据国际评估准则国际评估准则1 1 关于对市场价值的其他补关于对市场价值的其他补充说明，我们把资产评估中市场价值定义整理如下：充说明，我们把资产评估中市场价值定义整理如下：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计场上最佳使用

36、状态下最有可能实现的交换价值的估计值。值。 3.3.市场价值以外的价值（又叫非市场价值、其他价值）市场价值以外的价值（又叫非市场价值、其他价值） （1 1）定义）定义 凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。场价值以外的价值。 （2 2）市场价值以外的价值是局部的市场认同）市场价值以外的价值是局部的市场认同 只对于特定的资产业务当事人来说是公平合理的只对于特定的资产业务当事人来说是公平合理的 （3 3）评估实务中使用频率高的市场价值以外的）评估实务中使用频率高的市场价值以外的价值类型价值类型 在用价值在用价值 企业组成部分或

37、者要素资产，按照其正在使用企业组成部分或者要素资产，按照其正在使用的方式和程度，对其所属企业贡献价值的估计数，的方式和程度，对其所属企业贡献价值的估计数，而不考虑该资产的最佳用途或变现的情形而不考虑该资产的最佳用途或变现的情形 投资价值投资价值 资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或某类投资者具有的价值某类投资者具有的价值清算价值残余价值 机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数。正确答案B （4 4）国际评估准则国际评估准则认为市场价值以外的价认为市场价值以外的价值产生的价值基础分为值产生的价值基础分为3 3类类【了解，并注意和了解

38、，并注意和1212章章比较比较】 特定主体从资产所有权中获得的收益（如投特定主体从资产所有权中获得的收益（如投资价值）资价值） 特定双方达成的交换某项资产合理的协议价特定双方达成的交换某项资产合理的协议价格（如特殊价值和合并价值）格（如特殊价值和合并价值） 法律法规或者合同协议中规定的价值法律法规或者合同协议中规定的价值 4.特定业务引起的评估价值类型（有市场价值也有市场价值以外价值） 三、价值类型选择与资产评估目的等相关条件的三、价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系关系（1 1）资产评估的价值类型与资产评估目的之间的）资产评估的价值类型与资产评估目的之间的关系关系（2 2）资产评估结果

39、的影响因素）资产评估结果的影响因素（3 3）市场价值的作用）市场价值的作用影响资产评估值的因素（或者说资产评估价值类型的确定需要考虑的因素） （1）影响资产评估价值的基础条件：资产评估特定目的 （2）影响资产评估值的内因：评估对象自身功能、利用方式和使用状态 （3）影响资产评估值的外因：评估时的市场条件 以上三大因素的不同排列组合，便构成了不同价值类型的形成基础第三节第三节 资产评估的假设与原则资产评估的假设与原则n一、资产评估的假设一、资产评估的假设n交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中。过程中。n公开市场假设：资产处于充分发达与完善的市公开

40、市场假设：资产处于充分发达与完善的市场。场。n持续使用假设：资产正在使用还将持续使用。持续使用假设：资产正在使用还将持续使用。n清算假设：在非公开市场条件下被迫出售或快清算假设：在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。速变现条件的假定说明。公开市场是有范围的，可以根据实际评估业务确定其公开市场是有范围的，可以根据实际评估业务确定其范围。范围。资产的交换价值受市场机制的制约并由资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情市场行情决定决定，而不是由个别交易决定。，而不是由个别交易决定。使用条件：凡是能够在公开市场上交易，用途较为广使用条件：凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性

41、较强的资产，都可以考虑使用公开市场泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估。假设进行评估。 意义：其他假设（持续使用假设和清算假设）都是以意义：其他假设（持续使用假设和清算假设）都是以公开市场假设为基本参照。公开市场假设为基本参照。 （三）持续使用假设（三）持续使用假设 1.1.含义含义 持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。还将继续使用下

42、去。 2.2.使用条件使用条件 持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常使用限使用状态的假设，其评估结果使用范围常常使用限制的，他只对特定的买者或者卖者是公平合理的。制的，他只对特定的买者或者卖者是公平合理的。 3.3.分类分类 该假设细分为三种情况：该假设细分为三种情况： 在用续用；转用续用；移地续用。在用续用；转用续用；移地续用。（四）清算假设（四）清算假设 清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。出售或快速变现条件的假定说明。 清算评估值通常

43、要低于公开市场假设和持续清算评估值通常要低于公开市场假设和持续使用假设前提下同样资产的评估值。使用假设前提下同样资产的评估值。二、资产评估的原则二、资产评估的原则n（一）资产评估的工作原则（一）资产评估的工作原则n科学性原则科学性原则n客观公正性原则客观公正性原则n独立性原则独立性原则1.1.独立性原则独立性原则 评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系。关系。 独立性原则包含两层含义：独立性原则包含两层含义： （1 1）评估机构的独立性）评估机构的独立性 （2 2）评估机构和评估人员在评估工作始终坚持独立的）评估机构和评估人员在评估工作

44、始终坚持独立的第三者地位。第三者地位。 2.2.客观公正性原则客观公正性原则 客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。观实际。 3.3.科学性原则科学性原则 科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须 （1 1）遵循科学的评估标准）遵循科学的评估标准 （2 2）以科学的态度制定评估方案）以科学的态度制定评估方案 （3 3）采用科学的评估方法进行资产评估。）采用科学的评估方法进行资产评估。二、资产评估的原则二、资产评估的原则n（二）资产评估的经济原则（二）资产评估的经济原则n预期收益原则预期收益原则

45、n供求原则供求原则n贡献原则贡献原则n替代原则替代原则n评估时点原则评估时点原则 在资产在评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。在资产在评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。 1.1.预期收益原则预期收益原则 是以技术原则的形式概括出资产及其价值的是以技术原则的形式概括出资产及其价值的最基本的决定因素。资产价值的高低主要取决最基本的决定因素。资产价值的高低主要取决于给他的所有者预期的收入的高低。收入越多于给他的所有者预期的收入的高低。收入越多价值越高。价值越高。 是收益法中收益额确定的重要基础前提。是收益法中收益额确定的重要基础前提。2.2.贡献原则贡献原则 （1 1）是预期收益原则的一种具体化。）是预期收益原则的一种具体化。 （2 2）主要适用于）主要适用于 构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。3.3.替代原则替代原则4.供求原则供求原则5.5.评估时点原则评估时点原则 评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。本原评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。本原则要求资产评估必须要有评估基准日，评估值就是评则要求资产评估必须要有评估基准日，评估值就是评估基准日的资产价值。估基准日的资产价值。