商业购物中心运营管理.pptx

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1、会计学1商业购物中心运营管理商业购物中心运营管理 第一章第一章 商业地产商业地产第1页/共153页1.1 1.1 对商业地产的理解对商业地产的理解对商业地产的理解对商业地产的理解 1.1.1 商业地产的概念商业地产的概念 广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。业经营场所等。狭义上讲，专指用于商业经营用途的物业形式，狭义上讲，专指用于商业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等。包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等。第2页/共

2、153页1.1 对商业地产的理解对商业地产的理解n n1.1.1商业地产的概念商业地产的概念 商业地产既不是商业，也不是地产，是以商业地产既不是商业，也不是地产，是以租金为现金流来源的长期不动产投资，是十分租金为现金流来源的长期不动产投资，是十分复杂的综合性产业，国外商业地产归类于金融复杂的综合性产业，国外商业地产归类于金融类行业。类行业。第3页/共153页1.1 对商业地产的理解对商业地产的理解1.1.2 商业地产开发的特点商业地产开发的特点n n现金流稳定现金流稳定n n资产升值高资产升值高n n门槛高门槛高n n风险大风险大n n管理难管理难第4页/共153页1.1 对商业地产的理解对商

3、业地产的理解1.1.3 商业地产与住宅地产开发的差异商业地产与住宅地产开发的差异n n开发理念开发理念n n资金回收资金回收n n市场需求市场需求n n开发过程开发过程第5页/共153页1.2 商业地产的产品形态商业地产的产品形态n n商业服务业经营场所商业服务业经营场所n n写字楼写字楼n n酒店酒店n n商务公寓商务公寓n n会议中心会议中心第6页/共153页1.3 商业地产的价值商业地产的价值1.3.1 从开发商角度分析从开发商角度分析n n持续式收益持续式收益n n增值式收益增值式收益n n溢价式收益溢价式收益n n金融属性金融属性第7页/共153页1.3 商业地产的价值商业地产的价值

4、1.3.2 从社会贡献角度分析从社会贡献角度分析n n创造就业岗位创造就业岗位n n持续增长税收持续增长税收n n拉动区域经济拉动区域经济n n公众服务设施公众服务设施n n改变城市环境改变城市环境第8页/共153页1.4 1.4 商业地产开发的主要环节及核心竞争优势商业地产开发的主要环节及核心竞争优势商业地产开发的主要环节及核心竞争优势商业地产开发的主要环节及核心竞争优势n n项目选址项目选址n n规划设计规划设计n n开发建设开发建设n n订单招商订单招商n n后期运营后期运营n n核心竞争优势核心竞争优势-商业管理（招商、经营）商业管理（招商、经营）第9页/共153页1.5 万达商业地产

5、的发展万达商业地产的发展1.5.1 第一代单店第一代单店 第10页/共153页1.5.1 第一代商业地产第一代商业地产 也称为单店，是万达集团早期开发的产品，也称为单店，是万达集团早期开发的产品，业态整合在一个单体建筑内，总面积业态整合在一个单体建筑内，总面积5 56 6万平万平方米。代表作有长春万达商业广场、青岛万达方米。代表作有长春万达商业广场、青岛万达商业广场、南京万达商业广场等。商业广场、南京万达商业广场等。第11页/共153页长沙万达广场长沙万达广场济南泉城路万达广场 长春重庆路万达广场 南昌万达广场 南京新街口万达广场南京新街口万达广场青岛台东路万达广场 第12页/共153页1.5

6、 万达商业地产的发展万达商业地产的发展1.5.2 第二代组合店第二代组合店 第13页/共153页1.5.2 第二代商业地产第二代商业地产 也称为组合店，是万达集团也称为组合店，是万达集团2003200320052005年间年间开发的产品，由多个单体店组成，总面积开发的产品，由多个单体店组成，总面积10101515万平方米，内含百货、超市、影城等六到十万平方米，内含百货、超市、影城等六到十种业态。代表作有天津万达广场、南宁万达广种业态。代表作有天津万达广场、南宁万达广场、武汉万达广场等。场、武汉万达广场等。第14页/共153页武汉万达广场武汉万达广场南宁万达广场南宁万达广场 沈阳太原街万达广场沈

7、阳太原街万达广场哈尔滨中央大街万达广场 大连万达广场 天津万达广场 第15页/共153页1.5 万达商业地产的发展万达商业地产的发展 1.5.3 第三代城市综合体 第16页/共153页1.5.3 第三代综合体第三代综合体 HOPSCAHOPSCA 也称为城市综合体，是万达集团也称为城市综合体，是万达集团20042004年以后年以后开发的产品，总面积在开发的产品，总面积在3030万平方米以上，其中包万平方米以上，其中包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有北京万达广场、上海万达广场、宁波万代表作有北京万达广场、上海万达广场、宁波万达广场、

8、成都万达广场等。达广场、成都万达广场等。第17页/共153页HOPSCAHOPSCA的含义的含义的含义的含义n nHH（HotelHotel）酒店）酒店）酒店）酒店n n 五星、超五星级酒店五星、超五星级酒店五星、超五星级酒店五星、超五星级酒店n nOO（OfficeOffice）写字楼）写字楼）写字楼）写字楼n n 甲级写字楼及标准写字楼甲级写字楼及标准写字楼甲级写字楼及标准写字楼甲级写字楼及标准写字楼n nP P（Public placePublic place）公共空间）公共空间）公共空间）公共空间n n 一个或者几个城市公共活动广场一个或者几个城市公共活动广场一个或者几个城市公共活动广

9、场一个或者几个城市公共活动广场n nS S（Shopping mallShopping mall）购物中心）购物中心）购物中心）购物中心n n 由百货、超市、家电及服装专卖店、室内步行购物街等组成由百货、超市、家电及服装专卖店、室内步行购物街等组成由百货、超市、家电及服装专卖店、室内步行购物街等组成由百货、超市、家电及服装专卖店、室内步行购物街等组成n nC C（Culture&recreationCulture&recreation）文化娱乐休闲设施）文化娱乐休闲设施）文化娱乐休闲设施）文化娱乐休闲设施n n 由电影院、量贩由电影院、量贩由电影院、量贩由电影院、量贩KTVKTV、电玩城、网吧

10、、酒吧、特色餐饮街、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、n n 健身中心、洗浴等组成健身中心、洗浴等组成健身中心、洗浴等组成健身中心、洗浴等组成n nA A（ApartmentApartment）公寓）公寓）公寓）公寓第18页/共153页北京北京北京北京CBDCBD万达广场万达广场万达广场万达广场项目位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，坐北朝南，总建筑面积约50万平方米，其中商业和五星级酒店面积22万平方米。第19页/共153页北京石景山万达广场北京石景山万达广场北京石景山万达广场北京石景山万达广场 项目位于北京石景山区

11、，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。第20页/共153页上海五角场万达广场上海五角场万达广场上海五角场万达广场上海五角场万达广场 项目位于上海新的市级商业副中心五角场，总建筑面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、商业设施最完备的项目。第21页/共153页哈尔滨香坊万达广场哈尔滨香坊万达广场哈尔滨香坊万达广场哈尔滨香坊万达广场 项目位于哈尔滨市香坊区，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。第22页/共153页成都锦华路万达广场成都锦华路万达广场成都锦华路万达广场成都锦华路万达广场 项目位于成都市锦江区

12、锦华路，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商气最旺的购物中心。第23页/共153页 第二章第二章 购物中心购物中心第24页/共153页2.1 购物中心的产生和特征购物中心的产生和特征2.1.1 购物中心的产生购物中心的产生第25页/共153页2.1.1 购物中心的产生购物中心的产生 购物中心最早发源于美国。购物中心最早发源于美国。上世纪上世纪9090年代中期，香港一批房地产巨头年代中期，香港一批房地产巨头在北京、上海等地的黄金地段兴建高档写字在北京、上海等地的黄金地段兴建高档写字楼。到楼。到9090年代末，中国内地已经初步形成了年代末，中国内

13、地已经初步形成了建建shopping mallshopping mall的热潮。的热潮。第26页/共153页2.1.1 购物中心的定义购物中心的定义n n作为一个独立的物业规划、开发、拥有作为一个独立的物业规划、开发、拥有和管理的一组零售和其他商业用途的设和管理的一组零售和其他商业用途的设施，并提供停车场所施，并提供停车场所国际购物中心国际购物中心协会。协会。n n购物中心的规模和定位主要由其服务商购物中心的规模和定位主要由其服务商圈的市场特征决定（举例）。圈的市场特征决定（举例）。第27页/共153页2.1 购物中心的产生和特征购物中心的产生和特征2.1.2 购物中心的主要特征购物中心的主要

14、特征第28页/共153页2.1.2 购物中心的主要特征购物中心的主要特征n n前提条件与必要保证前提条件与必要保证 2.1.2.1 2.1.2.1 产权单一产权单一产权单一产权单一 n n明显特征明显特征 2.1.2.2 2.1.2.2 聚集效应聚集效应聚集效应聚集效应多种业态、多个品牌同场经营，提供多元化服多种业态、多个品牌同场经营，提供多元化服务务第29页/共153页 2.1.2 购物中心的主要特征购物中心的主要特征n n 关键特征关键特征 2.1.2.3 2.1.2.3 分散经营分散经营分散经营分散经营 2.1.2.4 2.1.2.4 集中管理集中管理集中管理集中管理 以租赁方式，通过获

15、取店铺租金而获得经以租赁方式，通过获取店铺租金而获得经济利益的商业运作模式济利益的商业运作模式第30页/共153页2.1.2 购物中心的主要特征购物中心的主要特征n n重要特征重要特征 2.1.2.5 2.1.2.5 统一规划统一规划统一规划统一规划 2.1.2.6 2.1.2.6 整体开发整体开发整体开发整体开发 合理的商业组合，决定了购物中心的建筑合理的商业组合，决定了购物中心的建筑结构，也影响购物中心的经营结构，也影响购物中心的经营 第31页/共153页2.2 购物中心的分类购物中心的分类2.2.1 按服务商圈分类按服务商圈分类 邻里购物中心邻里购物中心 社区购物中心社区购物中心 区域购

16、物中心区域购物中心 超区域购物中心超区域购物中心第32页/共153页2.2 购物中心的分类购物中心的分类2.2.2 按照商业业态组合特征按照商业业态组合特征分类分类n n综合购物中心综合购物中心 服装、餐饮、娱乐、生活配套等服装、餐饮、娱乐、生活配套等n n主题购物中心主题购物中心 只有一个或两个经营主题的购物中心只有一个或两个经营主题的购物中心n n焦点购物中心焦点购物中心 以某一大型商店为主导，再辅助组合以某一大型商店为主导，再辅助组合部分小型零售店部分小型零售店第33页/共153页2.3 购物中心的定位购物中心的定位2.3.1 按照品牌档次定位按照品牌档次定位n n高档购物中心高档购物中

17、心n n中档购物中心中档购物中心n n低挡购物中心低挡购物中心第34页/共153页2.3 购物中心的定位购物中心的定位2.3.2 按照服务商圈定位（略）按照服务商圈定位（略）2.3.3 按照市场导向定位按照市场导向定位n n符合现实市场（举例）符合现实市场（举例）培育期短，经营比较稳定，容易快速发展培育期短，经营比较稳定，容易快速发展n n追求目标市场（举例）追求目标市场（举例）培育期较长，对经营要求较高培育期较长，对经营要求较高第35页/共153页2.4 购物中心的业态规划购物中心的业态规划2.4.1 业态规划业态规划n n2.4.1.12.4.1.1 按照经营规模规划按照经营规模规划按照经

18、营规模规划按照经营规模规划 主力店主力店 次主力店次主力店 专卖店专卖店n n2.4.1.2 2.4.1.2 按照经营业态规划按照经营业态规划按照经营业态规划按照经营业态规划 零售业态零售业态 餐饮业态餐饮业态 娱乐业态娱乐业态 服务业态服务业态第36页/共153页2.4 购物中心的业态规划购物中心的业态规划2.4.2 业态布局业态布局n n业态布局主要考虑品牌对客流的拉动作业态布局主要考虑品牌对客流的拉动作用，能否最大限度的实现客流的均衡分用，能否最大限度的实现客流的均衡分布，同时要考虑业态和品牌之间的搭配布，同时要考虑业态和品牌之间的搭配n n业态布局对租金收益十分关键业态布局对租金收益十

19、分关键n n平面布局和立体布局平面布局和立体布局第37页/共153页2.4.3（例）步行街的业态规划（例）步行街的业态规划2.4.3.1 商业业态分类及面积占商业业态分类及面积占比比n n步行街的商业业态可以分为服装服饰、餐步行街的商业业态可以分为服装服饰、餐饮、生活配套服务等三类。饮、生活配套服务等三类。n n三个业态的面积占比大致为：餐饮面积占三个业态的面积占比大致为：餐饮面积占比比40%-60%40%-60%；服装服饰面积占比；服装服饰面积占比20%20%30%30%；生活配套服务面积占比；生活配套服务面积占比20%-25%20%-25%第38页/共153页2.4.3.2 2.4.3.2

20、 步行街业态规划的基本原则步行街业态规划的基本原则步行街业态规划的基本原则步行街业态规划的基本原则1、统一性原则：统一性原则：根据消费者不同根据消费者不同的的购买能力和消费习惯，购买能力和消费习惯，在同一个楼层，品牌档次或面对的消费群应在同一个楼层，品牌档次或面对的消费群应保持统一的定位。保持统一的定位。2 2、递减原则：、递减原则：从低楼层到高楼层，商品档次和定位从高从低楼层到高楼层，商品档次和定位从高向低逐级递减。向低逐级递减。第39页/共153页2.4.3.2 2.4.3.2 步行街业态规划的基本原则步行街业态规划的基本原则步行街业态规划的基本原则步行街业态规划的基本原则3、租金原则：租

21、金原则：从低楼层到高楼层，业态上从承担租金能从低楼层到高楼层，业态上从承担租金能力较高的零售业态向承担租金能力较低的生力较高的零售业态向承担租金能力较低的生活配套服务和餐饮业态转变。活配套服务和餐饮业态转变。4 4、关联性原则：、关联性原则：要考虑业态与业态之间的相互关联性，使要考虑业态与业态之间的相互关联性，使客流形成互动，达到共享的目的。客流形成互动，达到共享的目的。第40页/共153页2.4.3.3 步行街业态规划要点步行街业态规划要点1、考虑到商家的持续经营能力问题，珠宝、考虑到商家的持续经营能力问题，珠宝、男正装、儿童、家居、内衣等小业种在布男正装、儿童、家居、内衣等小业种在布局时，

22、应有多个品牌集合，形成消费环境。局时，应有多个品牌集合，形成消费环境。否则必须是品牌知名度高或商品特色突出否则必须是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店。的品牌店。第41页/共153页2.4.3.3 步行街业态规划要点步行街业态规划要点2、建筑规模在建筑规模在2 2万平方米以下的步行街，咖万平方米以下的步行街，咖啡、中式快餐等不宜数量太多，以最多啡、中式快餐等不宜数量太多，以最多1-21-2家为原则家为原则。规模在规模在2 2万平方米以上的步行街也要适当万平方米以上的步行街也要适当控制咖啡和中式快餐的占比。控制咖啡和中式快餐的占比。第42页/共153页 第三章第三章 商业管理商业管理第43页/共

23、153页3.1 商业管理的概念商业管理的概念3.1.1 商业管理的三层内涵商业管理的三层内涵n n宏观商业管理（略）宏观商业管理（略）n n商品经营管理（略）商品经营管理（略）n n商业物业的经营管理商业物业的经营管理 通常将购物中心的招商、经营以及基础管通常将购物中心的招商、经营以及基础管理等统称为商业管理理等统称为商业管理第44页/共153页3.1 商业管理的定义商业管理的定义 商业管理是以商业物业为载体，通过租赁商业管理是以商业物业为载体，通过租赁经营商业物业，引进商家，为商家提供经营经营商业物业，引进商家，为商家提供经营服务，共同构建营销平台，为消费者提供多服务，共同构建营销平台，为消

24、费者提供多元化的消费服务，实现商业物业投资者的投元化的消费服务，实现商业物业投资者的投资目标，并以此体现商业管理者自身价值的资目标，并以此体现商业管理者自身价值的运营管理行为。商业管理的存续，取决于投运营管理行为。商业管理的存续，取决于投资者的需求和与投资者建立的关系。资者的需求和与投资者建立的关系。第45页/共153页3.2 商业管理的基本模式商业管理的基本模式3.2.1 自管模式自管模式n n指商业物业的持有者，在物业开发完毕后，指商业物业的持有者，在物业开发完毕后，自建商业管理公司对购物广场进行管理。自建商业管理公司对购物广场进行管理。n n其收入不是管理佣金，而是物业管理费以其收入不是

25、管理佣金，而是物业管理费以及一定比例的多种经营收入。及一定比例的多种经营收入。n n一般适合于数量众多，布局分散的跨地区一般适合于数量众多，布局分散的跨地区的连锁管理。的连锁管理。第46页/共153页3.2 商业管理的基本模式商业管理的基本模式3.2.2 委托模式委托模式n n指开发公司或者物业持有者在商业物业建成指开发公司或者物业持有者在商业物业建成后，委托专门的商业管理公司和物业管理公后，委托专门的商业管理公司和物业管理公司，对其进行经营管理。司，对其进行经营管理。n n商业管理公司达到协议目标后获取管理佣金，商业管理公司达到协议目标后获取管理佣金，物业管理公司获取物业管理费。物业管理公司

26、获取物业管理费。n n缺陷：业主的选择成本较自营模式可能较高，缺陷：业主的选择成本较自营模式可能较高，选择与存续过程有较大风险。选择与存续过程有较大风险。第47页/共153页3.2 商业管理的基本模式商业管理的基本模式3.2.3 混合模式混合模式n n是指业主与开发商共同委托商业管理公司和是指业主与开发商共同委托商业管理公司和物业管理公司进行统一管理。物业管理公司进行统一管理。n n混合模式是一种较少使用的特殊模式混合模式是一种较少使用的特殊模式第48页/共153页3.2 商业管理的基本模式商业管理的基本模式 无论哪一种模式，商业管理公司对购无论哪一种模式，商业管理公司对购物中心的整体运营和统

27、一管理的核心地物中心的整体运营和统一管理的核心地位都不能变，协调业主、租户、物管之位都不能变，协调业主、租户、物管之间的关系的职能都不能变，物业保值增间的关系的职能都不能变，物业保值增值的目标不能变。值的目标不能变。第49页/共153页3.3 商业管理的客户对象商业管理的客户对象n n消费者消费者n n商家商家n n业主业主n n行政管理等公共职能部门行政管理等公共职能部门第50页/共153页3.4 商业管理的业务模块商业管理的业务模块 3.4.1 按照业务性质分类按照业务性质分类 3.4.1.1 信息系统信息系统核心元核心元素素 建立一套完善的信息管理及信息控制系建立一套完善的信息管理及信息

28、控制系统，及时、准确、全面掌握有效信息，是统，及时、准确、全面掌握有效信息，是商业管理的一项重要工作商业管理的一项重要工作第51页/共153页3.4.1 按照业务性质分类按照业务性质分类 3.4.1.2 环境系统环境系统重要内容重要内容 环境系统的管理是一项规范化、标准化和环境系统的管理是一项规范化、标准化和制度化的管理流程，其间的指挥、协调、监制度化的管理流程，其间的指挥、协调、监督和跟踪反馈，反映了一个管理团队的职业督和跟踪反馈，反映了一个管理团队的职业化和专业化程度。化和专业化程度。第52页/共153页3.4.1 按照业务性质分类按照业务性质分类3.4.1.3 支持系统支持系统基础系基础

29、系统统n n专指工程管理系统和物业管理系统，是专指工程管理系统和物业管理系统，是保障商业正常运行的最基础性工作。保障商业正常运行的最基础性工作。第53页/共153页3.4.1.3 支持系统支持系统工程管理工程管理n n购物中心工程项目的前期介入购物中心工程项目的前期介入n n购物中心的接管验收及工程问题的整改完善购物中心的接管验收及工程问题的整改完善n n购物中心设备的运行管理购物中心设备的运行管理n n购物中心能源管理购物中心能源管理n n购物中心工程房屋和设备设施的维护保养购物中心工程房屋和设备设施的维护保养第54页/共153页3.4.1.3 支持系统支持系统物业管理物业管理物业管理内容物

30、业管理内容n n环境管理环境管理n n安全管理安全管理n n消防管理消防管理n n停车场管理停车场管理第55页/共153页3.4.1.3 支持系统支持系统物业管理物业管理思考（1）购物中心环境管理的主要内容？（2）购物中心停车场管理的主要内容？第56页/共153页购物中心环境管理主要内容购物中心环境管理主要内容购物中心环境管理主要内容购物中心环境管理主要内容1 1、常规保洁管理、常规保洁管理2 2、石材地面、隔油池等特殊材料和部位的专项保洁养护、石材地面、隔油池等特殊材料和部位的专项保洁养护3 3、空气污染治理、空气污染治理4 4、废弃物管理、废弃物管理5 5、虫害治理、虫害治理6 6、绿化养

31、护与景观管理、绿化养护与景观管理7 7、环境舒适度的管理、环境舒适度的管理第57页/共153页 购物中心停车场管理主要内容购物中心停车场管理主要内容购物中心停车场管理主要内容购物中心停车场管理主要内容1 1、车辆进出管理、车辆进出管理2 2、车辆停放管理、车辆停放管理3 3、车辆出入卡管理、车辆出入卡管理4 4、收费管理、收费管理5 5、设备及系统管理、设备及系统管理6 6、突发事件处理、突发事件处理第58页/共153页3.4.1 按照业务性质分类按照业务性质分类 3.4.1.4 客户系统客户系统n n指把租户和顾客当做管理对象的管理系统指把租户和顾客当做管理对象的管理系统n n管理好租户和顾

32、客，目的是为了更好地服务管理好租户和顾客，目的是为了更好地服务第59页/共153页3.4.1.4 客户系统客户系统n n租户系统的管理租户系统的管理 招商管理招商管理 租赁档案管理、租赁档案管理、租户进场管理租户进场管理 租户日常经营行为管理租户日常经营行为管理 租户信息管理租户信息管理 租户需求和投诉管理、租户需求和投诉管理、租户调整管理租户调整管理第60页/共153页3.4.1.4 客户系统客户系统n n客户系统的管理客户系统的管理 会员管理会员管理 消费过程的行为管理消费过程的行为管理 顾客满意度管理顾客满意度管理 客户服务管理客户服务管理第61页/共153页3.4.1 按照业务性质分类

33、按照业务性质分类n n3.4.1.5 品牌系统品牌系统 购物中心的品牌，是消费者对购物中心购物中心的品牌，是消费者对购物中心满意度的综合评价，以及由此而延伸的心满意度的综合评价，以及由此而延伸的心理认同程度和消费依赖程度。同时，它也理认同程度和消费依赖程度。同时，它也是租户对商业管理的服务和管理水平的总是租户对商业管理的服务和管理水平的总体评价。体评价。第62页/共153页3.4.1.5 品牌系统品牌系统n n构成商业物业品牌的主要要素构成商业物业品牌的主要要素构成商业物业品牌的主要要素构成商业物业品牌的主要要素 建筑体的外观印象建筑体的外观印象 经营设施经营设施 购物环境购物环境 管理及服务

34、水平管理及服务水平 业态定位及其组合业态定位及其组合 品牌的搭配及其丰富度品牌的搭配及其丰富度 第63页/共153页3.4.1.5 品牌系统品牌系统n n构成商业物业品牌的主要要素构成商业物业品牌的主要要素构成商业物业品牌的主要要素构成商业物业品牌的主要要素 宣传推广的力度宣传推广的力度 大型活动的强度和频率大型活动的强度和频率 公益形象公益形象 负面事件的的出现及处理负面事件的的出现及处理 美陈设计美陈设计 VIVI标识标识 消费者口碑消费者口碑 租户以及业界的认同感租户以及业界的认同感第64页/共153页购物节购物节VI设计及应用设计及应用第65页/共153页购物节购物节VI设计及应用设计

35、及应用购物袋刮刮卡第66页/共153页购物中心美陈要素构成购物中心美陈要素构成色彩色彩n n色彩的美感是美陈设计考虑的首要因素色彩的美感是美陈设计考虑的首要因素n n色彩的搭配影响到购物中心整体气氛；色彩的搭配影响到购物中心整体气氛；n n色彩感觉是吸引消费者注意的第一元素色彩感觉是吸引消费者注意的第一元素第67页/共153页购物中心美陈要素构成购物中心美陈要素构成色彩色彩第68页/共153页购物中心美陈要素构成购物中心美陈要素构成照明照明 购物中心整体灯光照明分为基础照明、展购物中心整体灯光照明分为基础照明、展示空间照明、卖区专柜照明、店招照明、橱示空间照明、卖区专柜照明、店招照明、橱窗照明

36、等等窗照明等等第69页/共153页购物中心美陈要素构成购物中心美陈要素构成照明照明第70页/共153页购物中心美陈要素构成购物中心美陈要素构成道具道具 装饰陈列物或道具使用不拘一格，通装饰陈列物或道具使用不拘一格，通常围绕时尚潮流元素，或结合不同季节、常围绕时尚潮流元素，或结合不同季节、重大节日等主题表现元素（如圣诞节利用重大节日等主题表现元素（如圣诞节利用圣诞树、梅花鹿、雪景等元素）营造立体圣诞树、梅花鹿、雪景等元素）营造立体的空间特色景观、或模拟生活场景等等，的空间特色景观、或模拟生活场景等等，增强视觉冲击力。例如中庭可运用气球、增强视觉冲击力。例如中庭可运用气球、风筝、布帷幔等创造独特的

37、空间立体效果。风筝、布帷幔等创造独特的空间立体效果。第71页/共153页购物中心美陈要素构成购物中心美陈要素构成道具道具第72页/共153页3.4.1.5 品牌系统品牌系统品牌对购物中心的作用表现品牌对购物中心的作用表现品牌对购物中心的作用表现品牌对购物中心的作用表现n n竞争要素竞争要素n n是形成公众习惯性消费的心理因素是形成公众习惯性消费的心理因素n n是商户经营的信心和业绩支持，也是租户是商户经营的信心和业绩支持，也是租户调整的基本依据调整的基本依据n n对物业增值起着不可估量的作用对物业增值起着不可估量的作用第73页/共153页3.4.1.5 品牌系统品牌系统 树立品牌的方法树立品牌

38、的方法树立品牌的方法树立品牌的方法n n对购物中心的经营理念进行总结与提升，对购物中心的经营理念进行总结与提升，形成大众化的语言，并通过各种载体进行形成大众化的语言，并通过各种载体进行有效传播有效传播n n例如：例如：华润华润 深圳万象城深圳万象城SLOGAN SLOGAN 潮，流不息潮，流不息潮，流不息潮，流不息永不落幕的时尚舞台永不落幕的时尚舞台永不落幕的时尚舞台永不落幕的时尚舞台 第74页/共153页3.4.1.5 品牌系统品牌系统 树立品牌的方法树立品牌的方法树立品牌的方法树立品牌的方法n n通过各种大型社会公益活动、促销活动，吸通过各种大型社会公益活动、促销活动，吸引顾客对购物中心的

39、感受和体验，感知购物引顾客对购物中心的感受和体验，感知购物中心的品质和形象。中心的品质和形象。n n通过对各种视觉信息的强制灌输，强化公众通过对各种视觉信息的强制灌输，强化公众对购物中心的认识和记忆。对购物中心的认识和记忆。第75页/共153页例：各项活动例：各项活动购物中心活动的分类公关活动（公益、文化）营销活动（促销、会展）第76页/共153页通过活动吸引大量人流，促进购物中心的经营通过活动吸引大量人流，促进购物中心的经营通过活动吸引大量人流，促进购物中心的经营通过活动吸引大量人流，促进购物中心的经营第77页/共153页人们第一时间接触和体验全新的品牌文化内涵人们第一时间接触和体验全新的品

40、牌文化内涵人们第一时间接触和体验全新的品牌文化内涵人们第一时间接触和体验全新的品牌文化内涵文化认同是最根本的认同第78页/共153页3.4.1.5 品牌系统品牌系统商业物业的品牌系统的管理商业物业的品牌系统的管理商业物业的品牌系统的管理商业物业的品牌系统的管理n n对品牌推广行为的管理对品牌推广行为的管理 n n品牌维护管理品牌维护管理n n品牌提升管理品牌提升管理n n整体内在形象管理整体内在形象管理n nCICI系统管理系统管理n n预算管理预算管理第79页/共153页3.4.1 按照业务性质分类按照业务性质分类3.4.1.6 租费系统租费系统核心系核心系统统 由租金、物业费、广告租赁费、

41、停车由租金、物业费、广告租赁费、停车场费和其他多种经营收费等，及其对上场费和其他多种经营收费等，及其对上述费用的管理要素组成。述费用的管理要素组成。第80页/共153页3.4.1.6 租费系统租费系统租费系统的管理环节租费系统的管理环节租费系统的管理环节租费系统的管理环节n n租费包括：租金、物业管理费、其他收费租费包括：租金、物业管理费、其他收费n n涉及费用测定、费用收缴、欠租处理、减涉及费用测定、费用收缴、欠租处理、减免与提增等免与提增等第81页/共153页3.4.1 按照业务性质分类按照业务性质分类 3.4.1.7 安全系统安全系统n n安全系统的要素：物业安全、财产安全、人安全系统的

42、要素：物业安全、财产安全、人安全系统的要素：物业安全、财产安全、人安全系统的要素：物业安全、财产安全、人身安全、资金安全、秩序安全、风险管理身安全、资金安全、秩序安全、风险管理身安全、资金安全、秩序安全、风险管理身安全、资金安全、秩序安全、风险管理n n上述安全系统要素，分散在各个管理部门，上述安全系统要素，分散在各个管理部门，上述安全系统要素，分散在各个管理部门，上述安全系统要素，分散在各个管理部门，最终构成对商业物业的整体安全保障最终构成对商业物业的整体安全保障最终构成对商业物业的整体安全保障最终构成对商业物业的整体安全保障第82页/共153页3.4.1 按照业务性质分类按照业务性质分类

43、3.4.1.8 团队系统团队系统n n所有企业的团队系统，都离不开人、财、所有企业的团队系统，都离不开人、财、物、信息、企业文化以及为达成目标而设物、信息、企业文化以及为达成目标而设立的规章制度、规范标准等立的规章制度、规范标准等n n对团队系统的管理，是所有系统管理中的对团队系统的管理，是所有系统管理中的最重要管理最重要管理第83页/共153页3.4.2 按照管理职能分类按照管理职能分类n n招商管理 运营管理 n n企划管理 工程管理n n租费管理 环境管理n n安全管理 品质管理第84页/共153页3.5 商业管理的经营目标商业管理的经营目标n n商业经营商业经营 购物中心的整体商业经营

44、购物中心的整体商业经营n n资产经营资产经营 商业物业的租赁经营商业物业的租赁经营n n企业经营企业经营 商管公司的自身经营商管公司的自身经营第85页/共153页3.6 商业管理的主要职责商业管理的主要职责 3.6.1 安全管理安全管理 3.6.1.1 3.6.1.1 治安管理治安管理治安管理治安管理n n经营秩序n n财产管理第86页/共153页3.6.1.2 消防安全管理消防安全管理消防管理的基本内容消防管理的基本内容n n编制和落实消防安全管理方案编制和落实消防安全管理方案n n设施设备检测及消防演练设施设备检测及消防演练n n消防安全知识和技能培训消防安全知识和技能培训第87页/共15

45、3页3.6.1.2 消防安全管理消防安全管理消防管理的基本措施消防管理的基本措施n n消防安全隐患管理消防安全隐患管理n n消防设施设备系统管理消防设施设备系统管理n n消防安全事故管理消防安全事故管理第88页/共153页3.6 商业管理的主要职责商业管理的主要职责3.6.2 3.6.2 服务管理服务管理服务管理服务管理商业管理公司服务管理商业管理公司服务管理n n为消费者服务为消费者服务n n为商家服务为商家服务n n为业主服务为业主服务商家服务管理商家服务管理第89页/共153页3.6 商业管理的主要职商业管理的主要职责责3.6.3 3.6.3 品质管理品质管理品质管理品质管理n n物业品

46、质管理物业品质管理设施设备设施设备n n环境品质管理环境品质管理购物环境购物环境n n商业经营品质管理商业经营品质管理第90页/共153页3.7 商业管理的整体性原则商业管理的整体性原则整体性原则是商业管理的根本原则整体性原则是商业管理的根本原则n n统一品牌推广统一品牌推广n n统一服务规范统一服务规范n n统一经营行为统一经营行为n n统一营销企划统一营销企划第91页/共153页3.8 商业管理的评价指标体系商业管理的评价指标体系n n安全运营安全运营 品牌影响力品牌影响力n n客流量的增长及结构变化客流量的增长及结构变化n n销售业绩的提升销售业绩的提升 商品品牌的调整和提升商品品牌的调

47、整和提升n n租金增长水平租金增长水平 环境舒适度环境舒适度n n设施设备运行稳定性和物业的完好性设施设备运行稳定性和物业的完好性n n消费者满意度消费者满意度 商家满意度商家满意度第92页/共153页3.9 3.9 万达集团商业管理的基本模式万达集团商业管理的基本模式万达集团商业管理的基本模式万达集团商业管理的基本模式3.9.1商业经营管理模式商业经营管理模式n n统一商业规划n n统一招商管理n n统一运营规范n n统一营销企划第93页/共153页3.9 3.9 万达集团商业管理的基本模式万达集团商业管理的基本模式万达集团商业管理的基本模式万达集团商业管理的基本模式3.9.2 内部管理模式

48、内部管理模式n n以统一规范为主，个性化管理为辅以统一规范为主，个性化管理为辅n n以属地管理为主，系统管理为辅以属地管理为主，系统管理为辅n n筹备期以拓展管理为主线筹备期以拓展管理为主线n n运营期以品质管理为主线运营期以品质管理为主线第94页/共153页结束语结束语 商业地产最典型的产品形态就是购物中商业地产最典型的产品形态就是购物中商业地产最典型的产品形态就是购物中商业地产最典型的产品形态就是购物中心，其多业态、多功能的组合，在竞争中心，其多业态、多功能的组合，在竞争中心，其多业态、多功能的组合，在竞争中心，其多业态、多功能的组合，在竞争中具有规模优势。通过商业管理，实现购物具有规模优

49、势。通过商业管理，实现购物具有规模优势。通过商业管理，实现购物具有规模优势。通过商业管理，实现购物中心的正常经营，进而实现商业地产的价中心的正常经营，进而实现商业地产的价中心的正常经营，进而实现商业地产的价中心的正常经营，进而实现商业地产的价值。值。值。值。第95页/共153页商业广场组建及营运管理商业广场组建及营运管理第96页/共153页目录目录n n购物中心的组建购物中心的组建n n商业广场的前期筹备商业广场的前期筹备n n商业广场的运营管理商业广场的运营管理第97页/共153页第一第一部分部分购购 物物 中中 心心 的的 组组 建建第98页/共153页1.1 选址和开发选址和开发n n项

50、目选址的原则项目选址的原则n n项目选址的一般要求项目选址的一般要求n n项目开发主要阶段项目开发主要阶段n n项目开发的关键工作项目开发的关键工作第99页/共153页1.2 商业策划商业策划n n城市基本概况城市基本概况城市基本概况城市基本概况n n城市商业环境分析城市商业环境分析城市商业环境分析城市商业环境分析n n项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况 n n购物中心定位及规划购物中心定位及规划购物中心定位及规划购物中心定位及规划n n购物中心的招商方案购物中心的招商方案购物中心的招商方案购物中心的招商方案 n n商业营销推广方案（开业前）商业营销推广方案（开业前）商业营销推广