资产评估学9基本方法.pptx

《资产评估学9基本方法.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《资产评估学9基本方法.pptx（64页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、第第1010章：资产评估的基本方法章：资产评估的基本方法 方法是实现目的的手段，是方法是实现目的的手段，是资产评估科学性的保证。资产评估科学性的保证。 方法又是连接理论与实务的方法又是连接理论与实务的桥梁。所以，它既可以列入理桥梁。所以，它既可以列入理论，又可以列入实务。论，又可以列入实务。 近几年的科学研究，都把方近几年的科学研究，都把方法问题列入理论研究，方法就法问题列入理论研究，方法就成为资产评估理论的内容。成为资产评估理论的内容。第第1010章章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法 研究资产评估的方法，有这样几个问题必须理解：研究资产评估的方法，有这样几个问题必须理解： 1.1.方法

2、只是实现目的的手段。方法本身没有优劣之方法只是实现目的的手段。方法本身没有优劣之分，只要能达到目的，完成任务的方法都是好方法；分，只要能达到目的，完成任务的方法都是好方法；但方法不是万能的，它要在一定条件下才能使用，不具但方法不是万能的，它要在一定条件下才能使用，不具备条件时硬性使用，会得出错误评估结果。备条件时硬性使用，会得出错误评估结果。 2.2.方法之间比较，各有优缺点，运用时必须充分考方法之间比较，各有优缺点，运用时必须充分考虑各种方法的特点，因时因地因条件而选用方法。虑各种方法的特点，因时因地因条件而选用方法。 3. 3.评估是价值的专业判断，并不是精确评估是价值的专业判断，并不是精

3、确计算，所以评估方法强调的是思路，思路计算，所以评估方法强调的是思路，思路必须清晰、合理，使人信服。必须清晰、合理，使人信服。 4.4.评估的方法很多，这里讲的都是基本评估的方法很多，这里讲的都是基本方法。方法。 5.5.资产评估使用的方法，必须法定或者资产评估使用的方法，必须法定或者公允。公允。第一节：成本法第一节：成本法 成本法的基本思路成本法的基本思路 就是在评估基准日的市场就是在评估基准日的市场条件下，再重新建造或购买被条件下，再重新建造或购买被评估的资产需要支付的成本价。评估的资产需要支付的成本价。因为任何投资者购买资产，情因为任何投资者购买资产，情愿支付的投资额，都不会大于愿支付的

4、投资额，都不会大于这个重置成本。这个重置成本。但所评估资产但所评估资产并非全新状态，所以要减去各并非全新状态，所以要减去各种贬值。其公式如下：种贬值。其公式如下： 成本法又称为重置成本法，它是指按基准时点的市场条件下成本法又称为重置成本法，它是指按基准时点的市场条件下的全新状态被评估资产完全重置成本（简称重置全价），减去业的全新状态被评估资产完全重置成本（简称重置全价），减去业已存在的各种贬值，从而确定评估资产价值的一类方法总称。已存在的各种贬值，从而确定评估资产价值的一类方法总称。成本法的数学表达公式：成本法的数学表达公式：被评估资产价值完全重置成本实体被评估资产价值完全重置成本实体 性贬值

5、功能性贬值经济性贬值性贬值功能性贬值经济性贬值 这个基本公式是成本法的综合、概括、观这个基本公式是成本法的综合、概括、观念总结。它可以表现若干种具体方法，但万变不念总结。它可以表现若干种具体方法，但万变不离其宗，都是它的变形。请牢记。离其宗，都是它的变形。请牢记。 该公式由四个要素组成，我们下面的讲述，该公式由四个要素组成，我们下面的讲述，均是按照这些要素进行。所以，学习时要抓住均是按照这些要素进行。所以，学习时要抓住要点。要点。 这四个要点：即：完全重置成本、实体性贬这四个要点：即：完全重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。值、功能性贬值、经济性贬值。 第一个大问题：成本法的四个要素

6、第一个大问题：成本法的四个要素 1.重置成本。又称为完全重置成本。就是指在评估的基准时点的重置成本。又称为完全重置成本。就是指在评估的基准时点的市场条件下，再重新建造或购置与被评估资产完全相同的资产的再市场条件下，再重新建造或购置与被评估资产完全相同的资产的再取得成本。它又分为复原重置成本与更新重置成本两种取得成本。它又分为复原重置成本与更新重置成本两种 第一种：第一种： 复原重置成本复原重置成本 指必须使用与原资产相同的材指必须使用与原资产相同的材料、建造标准、设计功能和技术条料、建造标准、设计功能和技术条件，也就是说，与原资产一模一样件，也就是说，与原资产一模一样，以评估基准日的市场价格预

7、算所需以评估基准日的市场价格预算所需要支付的货币额。特点是资产的功要支付的货币额。特点是资产的功能、形状不变，按现价格、现行费能、形状不变，按现价格、现行费用率计价，是资产复员。用率计价，是资产复员。它脱离了它脱离了现实技术条件，是一种假定。现实技术条件，是一种假定。 第二种：第二种：更新重置成本更新重置成本 是指可以使用新的代替材料，是指可以使用新的代替材料，可以采用新工艺，但不能改变原资产功能。也是以评估可以采用新工艺，但不能改变原资产功能。也是以评估基准日的市场条件为基准，购建与被评估资产完全相同基准日的市场条件为基准，购建与被评估资产完全相同的资产的资产 复原重置成本与更新重置成本的异

8、同复原重置成本与更新重置成本的异同 相同之处：相同之处：两者都是一次性再购建同一资产的成本；两者都是一次性再购建同一资产的成本；都是用现实市场价格计价；都具有同原资产一样的都是用现实市场价格计价；都具有同原资产一样的功能和生产能力。功能和生产能力。 不同之处：不同之处：复原成本是必须与原资产一模一样；而复原成本是必须与原资产一模一样；而更新重置成本虽然与原资产的功能、生产能力相同，更新重置成本虽然与原资产的功能、生产能力相同，但重置时可以采用新材料、新工艺。这样，二者都但重置时可以采用新材料、新工艺。这样，二者都以市场现价计价，自然，更新重置成本低些。以市场现价计价，自然，更新重置成本低些。

9、结论：结论： 从比较复原重置成本与更新重置成本从比较复原重置成本与更新重置成本中，我们可见，复原重置成本大于更新中，我们可见，复原重置成本大于更新重置成本。重置成本。什么原因造成的呢？什么原因造成的呢？ 因为二者的差异就在于更新重置成本可因为二者的差异就在于更新重置成本可以使用新材料、新工艺，也就是采用了新以使用新材料、新工艺，也就是采用了新科学技术。这就是复原重置成本的功能性科学技术。这就是复原重置成本的功能性贬值，也可以用公式表示为：贬值，也可以用公式表示为： 功能性贬值复原重置成本功能性贬值复原重置成本 更新重置成本更新重置成本 成本法的第二个要素：实体贬值成本法的第二个要素：实体贬值

10、资产实体贬值一般用相资产实体贬值一般用相对数资产贬值率表示，其公对数资产贬值率表示，其公式如下：式如下： 资产实体贬值率资产实资产实体贬值率资产实体贬值资产重置成本体贬值资产重置成本100100该指标表示资产实体贬值占该指标表示资产实体贬值占资产重置成本的百分数。资产重置成本的百分数。 资产的实体贬值又称为资产的实体损耗，经济学上又称为资产的实体贬值又称为资产的实体损耗，经济学上又称为有形损耗。它是资产在使用或存放过程中，由于使用和大自然有形损耗。它是资产在使用或存放过程中，由于使用和大自然作用而产生的物理性损耗。用货币来表示就是资产实体贬值。作用而产生的物理性损耗。用货币来表示就是资产实体贬

11、值。资产实体损耗与资产的三种寿命资产实体损耗与资产的三种寿命经济寿命：经济寿命：它是指资产从投入使用到再使用经济不合算而停止它是指资产从投入使用到再使用经济不合算而停止使使用的时间过程。经济不合算是指维持资产运营所需要的投入与用的时间过程。经济不合算是指维持资产运营所需要的投入与其其产出相比而言。它与物理寿命、科技进步、市场环境、国家政产出相比而言。它与物理寿命、科技进步、市场环境、国家政策策有直接关系。有直接关系。 一般我们都说实体损耗，与其相关的还有一个概念叫一般我们都说实体损耗，与其相关的还有一个概念叫“寿命寿命”，但资产的寿命有三种：但资产的寿命有三种： 物理寿命：物理寿命：它是指资产

12、从购建完毕交付使用到不能使用为止的它是指资产从购建完毕交付使用到不能使用为止的 时间过程。物理寿命取决于资产自身质量，以及使用、维修情况。时间过程。物理寿命取决于资产自身质量，以及使用、维修情况。技术寿命：技术寿命：它是指资产从投入使用到技术陈旧过时为止的时间过它是指资产从投入使用到技术陈旧过时为止的时间过程。它主要取决于科学技术发展速度和资产更新换代时间。程。它主要取决于科学技术发展速度和资产更新换代时间。又一个计算资产贬值的指标：资产成新率又一个计算资产贬值的指标：资产成新率 资产成新率资产尚可使用时间资产成新率资产尚可使用时间（资产已使用时间资（资产已使用时间资 产尚可使用时间）产尚可使

13、用时间） 资产成新率与资产的有形损耗资产成新率与资产的有形损耗率的关系：率的关系： 资产成新率有形损耗率资产成新率有形损耗率 1 1 资产成新率资产成新率1 1有形损耗率有形损耗率 有形损耗率有形损耗率1 1资产成新率资产成新率 资产成新率是表示资产新旧程度的指标。也可以理解为资产成新率是表示资产新旧程度的指标。也可以理解为资产现实状态与全新状态的比率。它从另一个角度表示资资产现实状态与全新状态的比率。它从另一个角度表示资产贬值程度。产贬值程度。第三个要素：资产的功能性贬值第三个要素：资产的功能性贬值 同学们学过同学们学过“无形损耗无形损耗”，这也，这也是无形损耗的一种。但你必须区别是无形损耗

14、的一种。但你必须区别由于劳动生产率提高，新制造的资由于劳动生产率提高，新制造的资产所含社会必要劳动时间缩短，而产所含社会必要劳动时间缩短，而使同类资产价值降低那种无形损耗。使同类资产价值降低那种无形损耗。 这是由于科技进步，新制造的这是由于科技进步，新制造的资产比原有同类资产运营成本低，资产比原有同类资产运营成本低，原有资产产生超额运营成本而引起原有资产产生超额运营成本而引起的贬值。的贬值。 具体计算方法，后面讲述。具体计算方法，后面讲述。 资产的功能性贬值是指由于科学技术进步而引起新制造的资产资产的功能性贬值是指由于科学技术进步而引起新制造的资产功能比原来制造的同类资产功能先进，所形成的原来

15、资产贬值。功能比原来制造的同类资产功能先进，所形成的原来资产贬值。成本法的第四个要素：经济性贬值成本法的第四个要素：经济性贬值 资产的经济型贬值，是指由资产的经济型贬值，是指由于外部环境和经济条件发生重大于外部环境和经济条件发生重大变化，从而导致资产利用率降变化，从而导致资产利用率降低，或者闲置，资产的收益明显低，或者闲置，资产的收益明显下降。自然，资产价值产生损下降。自然，资产价值产生损失。失。第二个问题：成本法的应用前提条件 成本法并不是万能的，到处均可应用。它的运用需要成本法并不是万能的，到处均可应用。它的运用需要一定的前提条件，如下：一定的前提条件，如下： 其一，资产处于继续使用状态，

16、或者假定其处于继其一，资产处于继续使用状态，或者假定其处于继续使用状态。因为重置成本是现实市场条件下资产的再取续使用状态。因为重置成本是现实市场条件下资产的再取得成本，只有资产继续使用才能为潜在投资者接受。得成本，只有资产继续使用才能为潜在投资者接受。 其二，应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是其二，应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上，许多信息、数据指标需要通过建立在历史资料的基础上，许多信息、数据指标需要通过历史资料获取。同时，现实资产与历史资产具有相同性或历史资料获取。同时，现实资产与历史资产具有相同性或可比性。可比性。 其三，形成资产价值的劳动是必须的。劳

17、动耗费区分其三，形成资产价值的劳动是必须的。劳动耗费区分为有效和无效耗费，成本法只承认社会或行业平均水平。为有效和无效耗费，成本法只承认社会或行业平均水平。第三个问题：完全重置成本的估算方法第三个问题：完全重置成本的估算方法1.1.直接法（又称重置核算法）直接法（又称重置核算法） 这种方法是按资产的成本构这种方法是按资产的成本构成项目为依据，以现行市场料、成项目为依据，以现行市场料、工、费为标准，进行成本核算，工、费为标准，进行成本核算，累加得到资产的重置成本。累加得到资产的重置成本。 在实际工作中，测算过程又在实际工作中，测算过程又分为两种类型：一种为购买型，分为两种类型：一种为购买型，另一

18、种为自建型。下面分别叙另一种为自建型。下面分别叙述这两种类型：述这两种类型： 这里的思路是按成本法的四个要素，分别求出各要素估算值，这里的思路是按成本法的四个要素，分别求出各要素估算值，然后利用成本法基本公式，计算资产价值。重置成本估算讲然后利用成本法基本公式，计算资产价值。重置成本估算讲4 4种方法。种方法。 一为购买型：就是以从市场购买资产方式作为资产一为购买型：就是以从市场购买资产方式作为资产重置过程，一般包括买价，运杂费和安装调试费。如重置过程，一般包括买价，运杂费和安装调试费。如果资产不需要运输、安装，买价就是重置成本。果资产不需要运输、安装，买价就是重置成本。 二为自建型：就是把自

19、建资产作为重置方式，根据二为自建型：就是把自建资产作为重置方式，根据工程成本项目，分别核算所需的料、工、费以及必要工程成本项目，分别核算所需的料、工、费以及必要的资金成本和开发者合理收益，分析计算出重置成本。的资金成本和开发者合理收益，分析计算出重置成本。 重点说明一下重置成本应该包括开发者的合理收重点说明一下重置成本应该包括开发者的合理收益。一是重置成本是按现行市场条件下重新购建一项全益。一是重置成本是按现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的货币总额，应该包括开发者和制造商的新资产所支付的货币总额，应该包括开发者和制造商的合理收益。二是资产评估旨在了解被评估资产的模拟条合理收益。二是资产

20、评估旨在了解被评估资产的模拟条件下交易价格。三是保持评估的标准一致性，因为前面件下交易价格。三是保持评估的标准一致性，因为前面的买价中就包括了开发者和制造商的利润在内。当然，的买价中就包括了开发者和制造商的利润在内。当然，合理收益应该是现行行业平均收益水平。合理收益应该是现行行业平均收益水平。重置核算法的应用举例重置核算法的应用举例 买价买价50 00050 000 运杂费运杂费1 0001 000 安装成本：安装成本： 直接成本原材料直接人工直接成本原材料直接人工 300300500500800800 间接成本间接成本5005008080400400 安装成本合计安装成本合计80080040

21、04001 2001 200设备重置成本设备重置成本50 00050 0001 0001 0001 2001 20052 20052 200（元）（元）例如：例如：重置购建设备一套，现行市价每台重置购建设备一套，现行市价每台50 00050 000元，发生元，发生运杂费运杂费1 0001 000元，直接安装成本元，直接安装成本800800元，在安装成本中：元，在安装成本中：原材料原材料300300元，人工成本元，人工成本500500元。根据大量统计资料分析，元。根据大量统计资料分析，安装成本中的间接费用占人工成本的安装成本中的间接费用占人工成本的8080，计算重置成，计算重置成本？本？2.价格

22、指数法价格指数法 价格指数法的计算公式如下：价格指数法的计算公式如下：重置成本资产帐面价值物重置成本资产帐面价值物 价变动指数价变动指数或者是：或者是：重置成本资产帐面价值重置成本资产帐面价值（1 1 物价变动指数）物价变动指数） （1+1+ 物价变动指数）物价变动指数） 公式中的物价变动指数，一公式中的物价变动指数，一式为定基物价指数；二式为环式为定基物价指数；二式为环比物价指数。比物价指数。价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的账价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的账面价值（历史成本）调整为重置成本的一种方法。面价值（历史成本）调整为重置成本的一种方法

23、。价格指数法应用举例价格指数法应用举例则：应用公式二计算：则：应用公式二计算： 被评估资产重置成本被评估资产重置成本200 000200 000（1 111.711.7） （1 11717）（）（1 130.530.5） （1 16.96.9）（）（1 14.84.8） 200 000200 000191191382 000382 000（元）（元） 例如：某资产购建于例如：某资产购建于19981998年，账面价值年，账面价值60 00060 000元，当时该元，当时该类资产的价格指数为类资产的价格指数为106106，评估基准日该类资产的价格指数为，评估基准日该类资产的价格指数为159159，

24、评估资产的重置成本？，评估资产的重置成本？则：应用公式计算：则：应用公式计算： 被评估资产重置成本被评估资产重置成本60 00060 000（159159106106） 90 00090 000（元）（元） 又如：被评估资产账面价值又如：被评估资产账面价值2020万元，万元，20002000年建成，年建成，20052005年评年评估，经调查得知，该类资产环比价格指数分别为：估，经调查得知，该类资产环比价格指数分别为：20012001年年11.711.7；20022002年年1717；20032003年年30.530.5；20042004年年6.96.9；20052005年年4.84.8。3.生

25、产能力比例法生产能力比例法 这种方法是在市场上寻找这种方法是在市场上寻找一个与被评估资产相同或相似一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资的资产为参照物，根据参照资产的重置成本，参照物生产能产的重置成本，参照物生产能力与被评估资产生产能力比例，力与被评估资产生产能力比例，估算被评估资产的重置成本。估算被评估资产的重置成本。具体计算公式如下：具体计算公式如下： 被评估资产被评估资产 重置成本被重置成本被评估资产年产量参照物年产评估资产年产量参照物年产量参照物重置成本量参照物重置成本 下面举例说明：下面举例说明：生产能力比例法应用举例生产能力比例法应用举例根据生产能力法的计算公式，则可

26、作：根据生产能力法的计算公式，则可作： 被评估资产重置成本被评估资产年产量被评估资产重置成本被评估资产年产量 参照物年产量参照物重置成本参照物年产量参照物重置成本 4 0005 00050 000 40 000（元）（元）例如：某被评估机器年产量例如：某被评估机器年产量4000件，从市场上找件，从市场上找到相同的参照物资产，年产量为到相同的参照物资产，年产量为5000件，重置成件，重置成本为本为5万元，运用生产能力法评估万元，运用生产能力法评估？4.规模经济效益指数法规模经济效益指数法 资产资产A的生产能力比资产的生产能力比资产B的生产能力大一倍，但制造的生产能力大一倍，但制造成本却不一定大一

27、倍。也就成本却不一定大一倍。也就是说，生产能力与成本只是是说，生产能力与成本只是成同方向变化，而不是等比成同方向变化，而不是等比例变化，这是规模经济效益例变化，这是规模经济效益作用的结果，其关系用下列作用的结果，其关系用下列公式表示：公式表示： 前面讲的生产能力比例法是假定资产的生产能力与其制造成本前面讲的生产能力比例法是假定资产的生产能力与其制造成本成线性关系（即正比例），但分析发现，许多资产的生产能力与成线性关系（即正比例），但分析发现，许多资产的生产能力与制造成本并不存在比例关系。因此，有了规模经济效益指数法。制造成本并不存在比例关系。因此，有了规模经济效益指数法。 公式中的指数公式中的

28、指数x是一个经验数据，称作规模经济效益指数。是一个经验数据，称作规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般在在美国，这个经验数据一般在0.4至至1.2间，如加工工业一般为间，如加工工业一般为0.7而房地产业一般为而房地产业一般为0.9。我国没有形成统一经验数据，评估中要谨。我国没有形成统一经验数据，评估中要谨慎应用此种方法。慎应用此种方法。 以上讲述了四种确定重置成本的方法，不局限这几种方法，以上讲述了四种确定重置成本的方法，不局限这几种方法，至于选用那种方法，应根据评估对象和可以收集到的资料，具至于选用那种方法，应根据评估对象和可以收集到的资料，具体情况，具体分析。但方法一定要体情况，具体分

29、析。但方法一定要“法定法定”、“公允公允”。第四个问题：实体性贬值测定方法第四个问题：实体性贬值测定方法 1.观察法。观察法。 也称成新率法，它是由具有专也称成新率法，它是由具有专业知识和丰富经验的工程技术员业知识和丰富经验的工程技术员对被评估资产的主要部位进行技对被评估资产的主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、制造、使用、磨损、维护、修理、改造等情况，将其与全新状态资改造等情况，将其与全新状态资产相比，确定其成新率。计算公产相比，确定其成新率。计算公式为：式为： 资产实体贬值重置成本资产实体贬值重置成本 （1 成新率）成新率

30、）实体性贬值的测定方法很多，我们只讲述常用的三种方法：实体性贬值的测定方法很多，我们只讲述常用的三种方法：2.使用年限法使用年限法使用年限法的计算公式：使用年限法的计算公式：资产实体贬值（重置成本资产实体贬值（重置成本预计残值）总使用年预计残值）总使用年限实际已使用年限限实际已使用年限 公式中：公式中：预计残值是指预计残值是指资产报废时净收回金额。资产报废时净收回金额。 总使用年限是实际已使总使用年限是实际已使用年限与尚可使用年限之和。用年限与尚可使用年限之和。 这样，又有下面两个公式这样，又有下面两个公式： 使用年限法是利用被评估资产的实际使用年限与其总使用年限使用年限法是利用被评估资产的实

31、际使用年限与其总使用年限的比值来判断资产实体贬值程度，进而估测资产实体性贬值。的比值来判断资产实体贬值程度，进而估测资产实体性贬值。总使用年限实际已使用年限尚可使用年限总使用年限实际已使用年限尚可使用年限实际已使用年限名义使用年限资产利用率实际已使用年限名义使用年限资产利用率所谓名义使用年限是指资产从所谓名义使用年限是指资产从购进到评估的自然时间。购进到评估的自然时间。实际使用年限是指资产实际损实际使用年限是指资产实际损耗的年限。耗的年限。实际使用年限与名义使用年限实际使用年限与名义使用年限有差距，需要计算调整。有差距，需要计算调整。资产利用率实际使用时间资产利用率实际使用时间 法定使用时间法

32、定使用时间100100当资产利用率大于当资产利用率大于1时，资产时，资产超负荷运转；反之，利用不足超负荷运转；反之，利用不足。例如：某资产例如：某资产20002000年年5 5月购进，月购进，20052005年年5 5月评估，名义使用月评估，名义使用时间是时间是5 5年，法定使用时间是每天年，法定使用时间是每天8 8小时，但企业实行两班轮小时，但企业实行两班轮流工作，每班每天实际使用流工作，每班每天实际使用7.57.5小时，求资产利用率和实际使小时，求资产利用率和实际使用年限？用年限？ 资产利用率实际使用时间法定使用时间资产利用率实际使用时间法定使用时间100100 （5 5360360151

33、5）（）（5 53603608 8）100100 27 00027 00014 40014 400100100 1.8751.875100100 187.5187.5 实际使用年限名义使用年限资产利用率实际使用年限名义使用年限资产利用率 5 5187.5187.5 9.3759.375（年）（年）3.3.修复费用法修复费用法 这种方法用来评估一些无这种方法用来评估一些无法测定实体损耗，但又能计算法测定实体损耗，但又能计算修复全新功能时费用的资产。修复全新功能时费用的资产。 我国首例评估应用于东北我国首例评估应用于东北“小丰满小丰满”水电站，因为截流水电站，因为截流的的水泥大坝无法测定实体性损水

34、泥大坝无法测定实体性损耗，只能用此方法评估。耗，只能用此方法评估。 这种方法是利用恢复资产功能所需要支付的费用金额来直接这种方法是利用恢复资产功能所需要支付的费用金额来直接估算资产实体贬值的一种方法。估算资产实体贬值的一种方法。 所谓修复费用，包括零部件的更换、修复、改造、停工损失，所谓修复费用，包括零部件的更换、修复、改造、停工损失，如果资产通过修复可以达到全新状态的功能，可以认为修复费用如果资产通过修复可以达到全新状态的功能，可以认为修复费用就是资产的实体性损耗。就是资产的实体性损耗。第五个问题：功能型贬值的测定第五个问题：功能型贬值的测定 功能性贬值也是无形损耗功能性贬值也是无形损耗的一

35、种，但要区别经济学中的一种，但要区别经济学中所讲的所讲的“无形损耗无形损耗”。 经济学中所讲的经济学中所讲的“无形损无形损耗耗”是科技进步促使生产此种是科技进步促使生产此种商品的社会必要劳动时间缩商品的社会必要劳动时间缩短，导致商品价值降低。短，导致商品价值降低。 这里是科技进步，老资产这里是科技进步，老资产成本消耗高，造成资产贬值成本消耗高，造成资产贬值。 功能性贬值是指由于技术落后而造成的资产贬值。估算功能性功能性贬值是指由于技术落后而造成的资产贬值。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗贬值时，主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面

36、的差异，造成的成本高、效益低，确定其贬值水平等功能方面的差异，造成的成本高、效益低，确定其贬值。功能性贬值估算可以按下列步骤进行：功能性贬值估算可以按下列步骤进行： 1.1.将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较；好的新资产的年运营成本进行比较； 2.2.计算二者之间差异，确定新旧资产超额运营成本；计算二者之间差异，确定新旧资产超额运营成本； 3. 3.确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在所得税前扣除的，企业支付超额运营成本会导致是在所得税前扣除的，企业支付超额运营成

37、本会导致税前利润下降，所得税额降低，使得企业负担的运营税前利润下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本低于其支付额。因此，净超额运营成本是超额运成本低于其支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税额。营成本扣除所得税额。 4.4.估计被评估资产剩余使用时间（尚可使用年限）；估计被评估资产剩余使用时间（尚可使用年限）； 5.5.以适当的折现率，将其剩余使用年限内超额运营以适当的折现率，将其剩余使用年限内超额运营成本折现求和。成本折现求和。 具体见教材第具体见教材第6464页例题页例题2-172-17 被评估资产 被评估资产 折现系数功能性贬值额 净超额运营成本被评估资产的功能性贬值计

38、算公式如下：被评估资产的功能性贬值计算公式如下：例如：某种机器设备，技术先进的比原有老设备效率高，节约工例如：某种机器设备，技术先进的比原有老设备效率高，节约工资费用，有关资料如下：资费用，有关资料如下： 技术先进的新设备技术先进的新设备 技术落后老设备技术落后老设备 月产量月产量 （件）（件） 1 000 1 000 单件产品工资（元）单件产品工资（元） 1 2 月工资成本（元）月工资成本（元） 1 000 2 000 年工资差异年工资差异 （2 0001 000）12 12 000资产尚可使用年限资产尚可使用年限 （年）（年） 5 如果企业所得税率为如果企业所得税率为25，折现率扣除物价，

39、折现率扣除物价上涨因素，定为上涨因素，定为10。 则：查表可知，则：查表可知，1010，5 5年的折现系数为年的折现系数为3.7908 3.7908 。可以计算如下：。可以计算如下： 功能性贬值功能性贬值12 000（125）3.7908 9 0003.7908 341 117.2（元）（元） 应该指出：这只是计算工资费用造成的功能性应该指出：这只是计算工资费用造成的功能性贬值。如果，还有其他因素造成的，可以用相同贬值。如果，还有其他因素造成的，可以用相同方法计算，然后加总。方法计算，然后加总。第六个问题：经济性贬值的测定第六个问题：经济性贬值的测定 资产的经济型贬值，必须确有资产的经济型贬值

40、，必须确有证据表明其已经存在，微乎其微证据表明其已经存在，微乎其微的可以忽略不计。的可以忽略不计。 它有两种计算方法，一为间接它有两种计算方法，一为间接计算法；一为直接计算法。计算法；一为直接计算法。 分别讲述如下：分别讲述如下： 资产的经济性贬值主要表现为由于外界的因素造成，运营中的资产的经济性贬值主要表现为由于外界的因素造成，运营中的资产利用率下降，甚至闲置，进而引起收益下降。资产利用率下降，甚至闲置，进而引起收益下降。1.间接计算法间接计算法经济型贬值率经济型贬值率1（资产预计可利用生产能力资产（资产预计可利用生产能力资产 原设计能力）原设计能力）x 100 公式中的指数公式中的指数x为

41、功能价值指数，实践中多采用经为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般为，验数据，数值一般为，0.6至至0.7之间。之间。 经济型贬值额的计算，应以被评估对象的重置成本经济型贬值额的计算，应以被评估对象的重置成本为基数，按确定的经济型贬值率计算。为基数，按确定的经济型贬值率计算。2.直接计算法直接计算法 经济性贬值额资产年收益损失额（1所得税率） （P/A, r, n） 公式中的（公式中的（P/A, r, n）为年金现值系数，又称为）为年金现值系数，又称为折现率折现率。例如，某生产线设计能力为例如，某生产线设计能力为20 000吨，因为市场变化，在未来使吨，因为市场变化，在未来使用年限内，

42、估计每年至少减少产量用年限内，估计每年至少减少产量6 000吨，根据所述条件，据以吨，根据所述条件，据以计算如下：计算如下： 经济性贬值率经济性贬值率1（14 00020 000）x100 10.81100 19再如：承上例，假定每年减少产量再如：承上例，假定每年减少产量6000吨，每吨净利吨，每吨净利润为润为100元，该生产线尚可使用元，该生产线尚可使用3年，企业所在行业的年，企业所在行业的投资回报率投资回报率10（又称行业平均利润率），所得税率（又称行业平均利润率），所得税率33，计算经济型贬值额如下：，计算经济型贬值额如下：贬值额（贬值额（6 000100）（）（133）（）（P/A ,

43、 10%, 3） 402 0002.4689 999 734（元）（元） 在实际工作中，也有经济性溢价情况，即评估对在实际工作中，也有经济性溢价情况，即评估对象及产品有良好市场前景，或有重大利好政策，象及产品有良好市场前景，或有重大利好政策，资产就可能有经济性溢价。资产就可能有经济性溢价。第二节 市场法 市场法的基本思路是根据替代原则，到现实市场上寻找相同或者相似的资产最近成交价格，采用比较或类比的技术方法，估测资产价值。因为任何人购置资产时，所愿意支付的价格不会高于市场上相同用途的替代品现行市价。因此，这是最基本的最直接的评估方法。 市场法又称为现行市价法。是指利用市场上相同或者类似资产的最

44、近交易价格，经过直接比较或者类比分析，用以估测资产价值的各种技术方法统称。2. 2.应用市场法评估的基本前提应用市场法评估的基本前提 1.要有一个公开活跃要有一个公开活跃的资产市场；的资产市场； 2.市场上要有可比的市场上要有可比的资产及其交易；资产及其交易； 3.可比资产的技术参可比资产的技术参数是可以收集到的。数是可以收集到的。 任何科学的应用，必须具备一定的前提条件，不可能是万能的。任何科学的应用，必须具备一定的前提条件，不可能是万能的。没有放之四海而皆准的真理。用市场法评估，需要满足三个条件：没有放之四海而皆准的真理。用市场法评估，需要满足三个条件：3.3.市场法评估的操作程序市场法评

45、估的操作程序1.1.确认资产，明确评估目的；确认资产，明确评估目的；2.2.调查市场，选取参照物；调查市场，选取参照物；3.3.确定可比与不可比指标；确定可比与不可比指标；4.4.对比指标，量化差异（多对比指标，量化差异（多个参照物应平均）；个参照物应平均）；5.5.专业分析，调整评估结果；专业分析，调整评估结果；6.6.最后结论，写出评估报告。最后结论，写出评估报告。运用市场法评估，大体经历以下六个具体步骤：运用市场法评估，大体经历以下六个具体步骤：市场法评估程序大体如下图：市场法评估程序大体如下图：确认资产，明确评估目的确认资产，明确评估目的调查市场，选取参照物调查市场，选取参照物确定可比

46、与不可比指标确定可比与不可比指标对比指标，量化差异对比指标，量化差异专业分析，调整评估结果专业分析，调整评估结果最后结论，写出评估报告最后结论，写出评估报告4.影响市场法评估的主要因素单项资产评估影响价格的因素： 1.生产成本； 2.市场供求关系； 3.交易条件； 4.资产自身质量。市场中交易的资产，价格受多种因素影响，因此，要求评估师关注市场中交易的资产，价格受多种因素影响，因此，要求评估师关注影响资产价格的因素。应把资产分为单项与整体资产两大类阐述：影响资产价格的因素。应把资产分为单项与整体资产两大类阐述：整体资产评估影响价格主要因素整体资产评估影响价格主要因素 1.获利能力获利能力 整体

47、资产是一系列单项资整体资产是一系列单项资产组合，购买者的目的是要产组合，购买者的目的是要获得获利能力。一般说来获获得获利能力。一般说来获利能力越高，市场价格越高。利能力越高，市场价格越高。 2.产业前景产业前景 其在国民经济中的地位，其在国民经济中的地位，发展前景如何？发展前景如何？ 3.承载无形资产状况。承载无形资产状况。 4.资产所处的地理位置与资产所处的地理位置与交通条件交通条件 5. 5.市场法的具体应用方法市场法的具体应用方法 市场法实际上是一种评市场法实际上是一种评估思路下的若干具体评估估思路下的若干具体评估方法的集合。它们大体可方法的集合。它们大体可以分为两大类。其一是直以分为两

48、大类。其一是直接比较法；其二是类比调接比较法；其二是类比调整法。整法。 对于这两大类，我们对于这两大类，我们分别讲述如下，每一类又分别讲述如下，每一类又分为若干分为若干种具体方法。种具体方法。第一大类：直接比较法第一大类：直接比较法直接比较法的基本公式是：直接比较法的基本公式是：评估值参照物成交价格评估值参照物成交价格评估对象特征参照物特评估对象特征参照物特征征或者：或者： 评估值参照物合理成交评估值参照物合理成交 价格价格 直接比较法也包扩若干种直接比较法也包扩若干种具体方法，讲述如下五种：具体方法，讲述如下五种： 直接比较法就是参照物与被评估资产直接比较，要求必须是相同直接比较法就是参照物

49、与被评估资产直接比较，要求必须是相同资产或者基本相似的资产，否则，没有可比性。资产或者基本相似的资产，否则，没有可比性。1.现行市价法现行市价法 当评估资产本身具有现行市当评估资产本身具有现行市价，也就是现在市场上正卖此价，也就是现在市场上正卖此种资产，或者所选参照物基本种资产，或者所选参照物基本相同，可以直接利用市场价格相同，可以直接利用市场价格做为评估物的评估价值。例如，做为评估物的评估价值。例如，可上市流通的股票、债券可按可上市流通的股票、债券可按其评估基准日的收盘价做为评其评估基准日的收盘价做为评估价值；批量生产的设备、汽估价值；批量生产的设备、汽车可以按同品牌、同型号、同车可以按同品

50、牌、同型号、同规格、同厂家的现行市场价做规格、同厂家的现行市场价做为评估价值。为评估价值。2.市价折扣法市价折扣法数学表达公式为：数学表达公式为： 评估值参照物成交价评估值参照物成交价 （1折扣率）折扣率）此种方法，只适用于被评估资此种方法，只适用于被评估资产与参照物相同，只存在交易产与参照物相同，只存在交易条件方面差异。条件方面差异。 下面举例说明：下面举例说明： 市价折扣法是以参照物成交价为基础，考虑到被评估资产的销售市价折扣法是以参照物成交价为基础，考虑到被评估资产的销售条件、销售时限等方面不利因素，凭经验设定一个折扣率来评估条件、销售时限等方面不利因素，凭经验设定一个折扣率来评估。例如