第二章资产评估学__资产评估的基本方法(1).pptx

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1、1第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法 2本章基本要求l掌握资产评估三种基本方法的基本掌握资产评估三种基本方法的基本原理原理、内容内容和各和各项项参数指标参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。三种基本方法对常见的资产进行评估。3本章重点l对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标各项参数指标的基本的基本含义含义和和取得

2、方法取得方法是掌握资产评估方法的是掌握资产评估方法的关键。关键。4市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法资产评估基本途径和方法5市价折扣法市价折扣法 现行市价法现行市价法功能价值类比法功能价值类比法市场售价类比法市场售价类比法 价格指数法价格指数法成本市价法成本市价法价值比率法价值比率法6成本法重置成本重置成本成新率成新率重置核算法物价指数法 功能重置成本法 统计分析法 观察法 使用年限法 直接价值法 7 第一节第一节 市场法市场法一、市场法及其适用的前提条件一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义：（一）市场法的含义： 市场法也称市场价格比较法，是指通过比较市场法

3、也称市场价格比较法，是指通过比较被评被评估资产估资产与最近售出与最近售出类似资产类似资产的的异同异同，并将类似资产并将类似资产的市场价格进行的市场价格进行调整调整，从而确定被评估资产价值的，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。一种资产评估方法。 l 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一评估途径之一 8 （二）基本前提：（二）基本前提： 1、需要有充分发育活跃的资产、需要有充分发育活跃的资产市场市场 2、参照物参照物及其与被评估资产可比较的指标、技及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。术参数等资料是可搜集到的。9（

4、三）市场法的适用范围适用范围l主要适用于单项资产单项资产的评估，如生产设备、原材料、确定遗产税、财产税的税基时的评估。l在进行企业价值评估时，较少采用市场法，因为不可能或不容易找到一个相同或相似的企业整体资产。10二、运用市场法进行资产评估的方式二、运用市场法进行资产评估的方式&1找到完全相同的参照物，以参照物的价格替代被评估资产的价格。&找到相类似的参照物，对参照物的价格进行价格调整。（）时间因素：参照交易时间与被评估资产评估基准日的相差时间的影响。（）地域因素：指资产所在地区或地段条件对价格的影响。（）功能因素：指资产实体功能过剩或不足对价格的影响。11 市场法评估资产的程序市场法评估资产

5、的程序l明确评估对象l进行公开市场调查，收集资料，寻找参照物l分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物，应选择三个以上的参照物。l把被评估资产与参照物比较l分析调整差异，做出结论。三、市场法的程序及优缺点三、市场法的程序及优缺点12优点：优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场反映市场现实价格现实价格；（2）评估结果）评估结果易于易于被各方面被各方面理解理解和和接受接受。缺点缺点：（1）需要有公开活跃的）需要有公开活跃的市场市场作为基础，有时因作为基础，有时因

6、缺少可对比数据难以应用；缺少可对比数据难以应用；（2）不适用不适用于于专用专用机器设备和大部分的机器设备和大部分的无形无形资资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。产评估。13四、市场法中的单项资产的评估方法四、市场法中的单项资产的评估方法 （一）直接比较法（一）直接比较法 1.基本原理： 利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较，而判断评估对象价值的一类方法。该方法直观简洁，便于操作。14l2.适用条件：适用条件： 参照物与评估对象之间达到参照物与评估对象之间达到相同或者相同或者基本相同基本相同的程度，或

7、者二者的差异主要体的程度，或者二者的差异主要体现在现在某一明显的因素某一明显的因素上。上。l3.基本计算公式为：基本计算公式为： 评估对象价值评估对象价值=参照物参照物合理合理成交价格成交价格l或：或：l 评估对象价值评估对象价值=参照物成交价格参照物成交价格评估评估l 对象特征对象特征参照物特征参照物特征15l4.特别注意：特别注意：本思路事实上认可，参照物和评估对象的价本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。成正比关系。ll例：除生产能力不同外，其他都一样。参照物例：除生产能力不同外，其他都一样。参照

8、物的生产能力是的生产能力是100万件，被估物的生产能力是万件，被估物的生产能力是80万件。而参照物的市场价格是万件。而参照物的市场价格是10万元。由上面万元。由上面的公式可算出评估对象价值。的公式可算出评估对象价值。 l解：解：评估对象价值评估对象价值=参照物成交价格参照物成交价格评估对象评估对象特征特征参照物特征参照物特征=10*80/100=8万万165.直接比较法的具体种类 直接比较法直接比较法现行市价法现行市价法市价折扣法市价折扣法功能价值类比法功能价值类比法价格指数法价格指数法成新率调整法成新率调整法17（1）现行市价法）现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或当评估对象本身具有现

9、行市场价格或与评估对象与评估对象基本相同基本相同的参照物具有现的参照物具有现行市场价格的时候，可以行市场价格的时候，可以直接直接利用评利用评估对象或参照物在评估基准日的现行估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。市场价格作为评估对象的评估价值。 18（2）市价折扣法）市价折扣法 原理原理以参照物成交价格为基础，考虑到评以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售估对象在销售条件条件、销售、销售时限时限等方面的等方面的不不利利因素，凭评估人员的经验或有关部门的因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个规定，设定一个价格折扣率价格折扣率来估算评估对来估算评估对象价值的

10、方法。象价值的方法。 数学式表达数学式表达资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格（1-价格折扣率）价格折扣率）19l例例1评估某拟快速变现资产，在评估基准日与评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为其完全相同的资产正常变现价为10万元，经评万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟求快速变现资产价值？，因此，拟求快速变现资产价值？l 资产评估价值资产评估价值=10（1-40%）=6（万元）（万元）20l习题习题1：评估某拟快速变现资产，在评估基：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资

11、产正常变现价为准日与其完全相同的资产正常变现价为20万元，经评估师综合分析，认为快速变现万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为的折扣率应为30%，求其快速变现资产价，求其快速变现资产价值？值？l 21（3）功能价值类比法）功能价值类比法定义：定义：以参照物的成交价格为基础，考虑参以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。来估算评估对象价值的方法。功能功能指的是生产能力，生产能力越大，指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。则价值就越大。22分类分类根据资产的功能与其价值之间的关系可根据资产的功

12、能与其价值之间的关系可分为分为线性线性关系和关系和指数指数关系两种情况：关系两种情况：.资产价值与其功能呈资产价值与其功能呈线性关系线性关系(正比例正比例)的的情况，通常被称作情况，通常被称作生产能力比例法生产能力比例法。数学表达式一般表述为：数学表达式一般表述为：23例例2某待估资产为一机器设备，年生产能力为某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为吨。评估基准日为2008年年2月月1日。日。评估人员从市场上收集到一个该类设备近期交评估人员从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市吨，市场成交价格为场成交价格为16

13、0万元。万元。 评估值评估值=160150/210=114.29(万元万元) 24l.资产价值与其功能呈资产价值与其功能呈指数关系指数关系的情况，通的情况，通常被称作常被称作规模经济效益指数法。规模经济效益指数法。l数学表达式一般表述为：数学表达式一般表述为：25例例3被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为90吨，参照吨，参照资产的年生产能力为资产的年生产能力为120吨，评估基准日吨，评估基准日参照资产的市场价格为参照资产的市场价格为10万元，该类资万元，该类资产的功能价值指数为产的功能价值指数为0.7,由此请确定被评由此请确定被评估资产价值。估资产价值。 解：资产评估价值解：资产评估价

14、值=10（90120）0.7 =8.18(万元万元)26习题习题2：被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为121吨，吨，参照资产的年生产能力为参照资产的年生产能力为100吨，评估基吨，评估基准日参照资产的市场价格为准日参照资产的市场价格为20万元，该万元，该类资产的功能价值指数为类资产的功能价值指数为0.5,由此请确定由此请确定被评估资产价值。被评估资产价值。注意：先写公式后计算注意：先写公式后计算27l（4）价格指数法（物价指数法）价格指数法（物价指数法）定义定义价格指数调整法是以参照物价格为基价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑础，考虑参照物的成交时间参照物的成交时间与与评估对象

15、的评估对象的评估基准日评估基准日之间的时间间隔对资产价值的之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。值的方法。28物价指数的各种表述方法：物价指数的各种表述方法：.定基物价指数：定基物价指数： 是以基期的物价为是以基期的物价为100，其他期的物价，其他期的物价都和它比较而得到的物价指数。都和它比较而得到的物价指数。 29l.环比物价指数（记作环比物价指数（记作a1，a2等）：等）：第二年的定基物价指数与第一年定基物价第二年的定基物价指数与第一年定基物价指数的商。指数的商。（综合（综合)物价指数（又叫价格指数）物价指数（又叫价格指

16、数）=a1a2an 资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格a1a2an30例例 4：某地区某类房地产：某地区某类房地产 2009 年年 4 月至月至 10 月月的价格指数分别为的价格指数分别为 79.6 ， 74.7 ， 76.7 ， 85.0 ， 89.2 ， 92.5 ， 98.1 （以以 2008 年年 1 月为月为 100 ）其中某宗房地产在）其中某宗房地产在 2009 年年 6 月的月的价格为价格为 18000 元元/ 平方米，请对其进行交易日平方米，请对其进行交易日期修正，将其修正到期修正，将其修正到 2009年年 10 月的价格？月的价格？ 解：解： 18000 98

17、.1/76.7=23022 （元（元/ 平方平方米）米）31例例 5： 某地区某类房地产某地区某类房地产 2009 年年 4 月至月至 10 月的价格指数分别为月的价格指数分别为 0.996 ， 0.947 ， 0.967 ， 1.050 ， 1.092 ， 1.125 ， 1.181 （均以上个月为均以上个月为 1）其中某宗房地产在）其中某宗房地产在 2009 年年 6 月的价格为月的价格为 20000/ 平方米，请对其进行平方米，请对其进行交易日期修正，将之修正到交易日期修正，将之修正到 2009 年年 10 月的月的价格？价格？ 解：解： 20000 1.05 1.092 1.125 1

18、.181=30468 （元（元/ 平方米）平方米）32习题习题3：某地区商品房某地区商品房 2009 年年 4 月至月至 10 月的月的价格指数分别为价格指数分别为 99， 101 ， 103 ， 105 ， 109 ， 112 ， 118 （均以均以2009.1月为月为 100 ），），其中某宗房地产在其中某宗房地产在 2009 年年 6 月的价格为月的价格为 20000/ 平方米，请对其进行交易日期修正，平方米，请对其进行交易日期修正，求其到求其到 2009 年年 10 月的价格？月的价格？习题习题4： 北京某商品房北京某商品房 2009 年年 4 月至月至 10 月的月的价格指数分别为价

19、格指数分别为 0.98 ， 0.95 ， 1.02 ， 1.05 ， 1.1 ， 1.25 ， 1.3 （均以上个月为均以上个月为 1）其中某）其中某宗房地产在宗房地产在 2009 年年 6 月的价格为月的价格为 20000/ 平平方米，请对其进行交易日期修正，求其修正到方米，请对其进行交易日期修正，求其修正到 2009 年年 10 月的价格？月的价格？33l(5)成新率价格调整法资产评估价值=参照物成交价格*（评估对象成新率/参照物成新率）资产的成新率=资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）34例例5：待估资产为某机器设备，其生产时间为待估资产为某机器设备，其生产时间为

20、1995年年6月，评估基准日为月，评估基准日为2003年年1月月。搜集到一交易案例，。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为交易时间为2002年年12月，交易价格为月，交易价格为124000元，该机元，该机器设备的生产时间为器设备的生产时间为1994年年12月。月。 经调查了解，待估设备的尚可使用年限为经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，年，参照资产已使用年限为参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为年，尚可使用年限为15年，求待评估资产的评估值。年，求待评估资产的评估值。35解：解：1.待估资产成新率待

21、估资产成新率=待估资产尚可使用年限待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）待估资产尚可使用年限）100%=13(7.5+13) =63%l2. 参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8+15) 100%=65%l3. 待估设备的评估值待估设备的评估值=参照物成交价格参照物成交价格（评（评估对象成新率估对象成新率/参照物成新率）参照物成新率） =124000(63%65%)=120184.62(元元) 36l习题习题5：待估资产为某机器设备，其生产时间待估资产为某机器设备，其生产时间为为2005年年6月，评估基准日为月，评估基准日为2009年年6月

22、月。搜。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为相同，属同一厂家生产，交易时间为2008年年12月，交易价格为月，交易价格为300000元，该机器设备的元，该机器设备的生产时间为生产时间为2001年年12月。月。l 经调查了解，待估设备的尚可使用年限为经调查了解，待估设备的尚可使用年限为15年，参照资产尚可使用年限为年，参照资产尚可使用年限为16年，求待年，求待评估资产的评估值。评估资产的评估值。37例例6某待估资产为两室一厅居住用房，面积为某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建平方米，建筑时间为筑时间为19

23、89年，位置在某市闹市区，评估基准日年，位置在某市闹市区，评估基准日为为2003年年5月月1日日。 在待估房屋附近，于在待估房屋附近，于2001年年12月月曾发生过房屋交易曾发生过房屋交易活动，交易价格为活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。件等方面与待估资产基本相同。 分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交用市场法进行评

24、估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对易时间这一指标上，所以只对时间差异时间差异进行调整即可推算进行调整即可推算出被估资产的市场价值。出被估资产的市场价值。 经调查，经调查，2003年居住用房价格与年居住用房价格与2001年相比上升了年相比上升了9.3%，则：，则： 资产评估值资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元元)价格指数法价格指数法38例例7某待估资产为一机器设备，年生产能力为某待估资产为一机器设备，年生产能力为300吨。吨。评估基准日为评估基准日为2003年年2月月1日。日。评估人员收集的信息：评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备

25、近期交易的案例，该设备）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为的年生产能力为180吨，市场成交价格为吨，市场成交价格为600万元。万元。 （2）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。条件也基本相同。l分析：分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生

26、产能力这一指标上，即可通过调整产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来功能差异来估算该资产估算该资产的价值。的价值。l 评估值评估值=600300/180=1000(万元万元)l功能价值法功能价值法 39例例8某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为间为2002年年6月，成交价格为月，成交价

27、格为365.2万元。评估基万元。评估基准日为准日为2002年年8月。月。 分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件交易条件来估来估算该套待估设备的市场价值。算该套待估设备的市场价值。l 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：，则待估资产的评估值为：l 资产评估值资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）（万元）l市价折扣法市价折扣法40（二）类比调整法（二）类比调整法 1.适用

28、条件：适用条件： （1）不要求参照物与评估对象必须一样或）不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基在大的方面基本相同本相同或相似。或相似。（2）对信息资料的数量和质量要求比较高，）对信息资料的数量和质量要求比较高，而且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场阅而且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。历和评估技巧。412.类比调整法的原理类比调整法的原理类比法，又叫市场成交价格比较法，是类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，时

29、，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。被评估资产价值的方法。 该法类似于直接比较法。只不过这次调整的因素不是该法类似于直接比较法。只不过这次调整的因素不是一个，而是一个，而是多个（主要是功能、交易时间、新旧、交易情多个（主要是功能、交易时间、新旧、交易情况等），况等），将每一个因素得到的调整系数相乘，得到综合将每一个因素得到的调整系数相乘，得到综合

30、的调整系数；的调整系数；或者把各个因素的评估值的影响额确定出或者把各个因素的评估值的影响额确定出来，然后相加，得到被评估资产的价值。来，然后相加，得到被评估资产的价值。42l3.类比调整法的特点类比调整法的特点（1）适用性强，应用广泛。）适用性强，应用广泛。（2）类比调整法是市场法中最基本的评）类比调整法是市场法中最基本的评估方法。估方法。 434.类比调整法的具体种类类比调整法的具体种类类比类比调整法调整法市场售价类比法市场售价类比法成本市价法成本市价法价值比率法价值比率法44（1）市场售价类比法）市场售价类比法资产评估价值资产评估价值=参照物售价参照物售价+功功能差异值能差异值+时间差异值

31、时间差异值+交易情交易情况差异值况差异值 或：或： 资产评估值资产评估值 =参照物售价参照物售价功功能差异修正系数能差异修正系数时间差异修时间差异修正系数正系数45参照物的主要差异因素包括：参照物的主要差异因素包括：时间因素时间因素 时间因素是指参照物交易时间与被评估时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格交易时间差异修交易时间

32、差异修正系数正系数 46区域因素区域因素 区域因素是指资产所在地区或地区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格区域因素区域因素修正系数修正系数 47功能因素功能因素 功能因素是指资产实体功能过剩功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。和不足对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功当评估

33、对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格功能差异功能差异修正系数修正系数 48交易情况交易情况 交易情况主要包括交易的市场条件和交交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。件主要包括交易批量、动机、时间等。 当评估对象与参照物之间只有

34、交易情况当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：为： 评估值参照物价格评估值参照物价格交易情况修正系数交易情况修正系数 49个别因素个别因素 个别因素主要包括资产的个别因素主要包括资产的实体特征实体特征和和质量质量。资产的实体特征主要是指资产的外。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。是指资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式素

35、的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格个别因素修正个别因素修正系数系数 50l习题习题6：某估计师欲评估某台机器设备的价值，：某估计师欲评估某台机器设备的价值，已知该机器设备的生产能力为已知该机器设备的生产能力为200吨吨/年，评估年，评估时点位时点位2009年年10月，月， 搜集的交易案例的成交搜集的交易案例的成交时点位时点位2009年年3月，交易价格为月，交易价格为150万元，生万元，生产能力为产能力为230吨吨/年。又知从年。又知从2009年年1月至月至2009年年12月的物价指数分别为月的物价指数分别为99，97，101，104，98，10

36、2，105，107，107，108，107，110（以上指数均以（以上指数均以2008年年12月为基准），请根月为基准），请根据上述资料求该台机器设备的价值。据上述资料求该台机器设备的价值。51成本市价法成本市价法 基本原理基本原理 以评估对象的以评估对象的现行合理成本现行合理成本为基础，为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。价值的方法。 计算公式计算公式资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格（评估对象现行（评估对象现行合理成本合理成本参照物现行合理成本）参照物现行合理成本）52l习题习题7：某评估师欲评估某台机器设备的价格

37、，：某评估师欲评估某台机器设备的价格，已知该机器设备的现行合理成本为已知该机器设备的现行合理成本为30万元，估万元，估价师搜集到一个交易参照物，该参照物的成交价师搜集到一个交易参照物，该参照物的成交价格为价格为80万元，其现行合理价格为万元，其现行合理价格为20万，请万，请求该待估机器设备的价格。求该待估机器设备的价格。53 价值比率法（市盈率法）价值比率法（市盈率法） 基本原理基本原理以参照物（企业）的价值以参照物（企业）的价值比率比率（如市盈率）作（如市盈率）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务务指标（指标（如收益额）如收益额）相乘相

38、乘估算评估对象价值的方法。估算评估对象价值的方法。 市盈率是上市公司股价与每股收益（年）的比值。即：市盈率=股价/每股收益（年）。明显地，这是一个衡量上市公司股票的价格与价值的比例指标。可以简单地认为，市盈率高的股票，其价格与价值的背离程度就越高。也就是说市盈率越低，其股票越具有投资价值。54主要适用对象主要适用对象企业价值评估企业价值评估 计算公式计算公式被评估对象的市价总额被评估对象的市价总额=（参照物的）市盈率（参照物的）市盈率* （被评估对象的）净利润（被评估对象的）净利润 资产评估价值资产评估价值=评估对象（企业）相关财务指标评估对象（企业）相关财务指标（企业）价值比率（企业）价值比

39、率55l例例9：某被估企业的年净利润为：某被估企业的年净利润为200万元，评万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为估时点资产市场上同类企业平均市盈率为50倍，倍，请确定企业的评估价值。请确定企业的评估价值。解：被评估对象的市价总额解：被评估对象的市价总额=（参照物的）市盈（参照物的）市盈率率* （被评估对象的）净利润（被评估对象的）净利润 =50*200万万=10000万万 56本节综合练习：本节综合练习：1.甲估价师欲评估某台机床08年5月1日的价值，选取的交易案例机床03年9月1日的市场价值为50万，又知03年9月1日的物价指数为100，08年5月1日的物价指数为120，求该机床08

40、年5月1日的市场价值。2.欲评估某机床的价值，该机床年生产能力500万吨，选取的交易案例的机床的年生产能力为400万吨，交易案例的价值为800万元，求待评估机床的价值。573、评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为60万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为20%，请评估其快速变现资产价值。4、评估师欲评估某项资产09年5月1日的价值，已知该项资产07年1月1日的价值为400万，这期间的物价指数为150%（09年5月1日与07年1月1日比），请根据物价指数法求其09年5月1日的价值。5、某被估企业的年净利润为3000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为40倍

41、，请确定企业的评估价值。58第二节、成本法第二节、成本法4（一）（一）含义及理论依据含义及理论依据4成本法含义成本法含义：4 也叫重置成本法，是指首先估测被评估资产的也叫重置成本法，是指首先估测被评估资产的重置重置成本成本，然后估算已存在的，然后估算已存在的各种贬损因素各种贬损因素，并将其从，并将其从现时重置成本中予以现时重置成本中予以扣除扣除而得到被评估资产价值的而得到被评估资产价值的评估方法。评估方法。 一、成本法及其适用的前提条件一、成本法及其适用的前提条件594理论依据理论依据：1资产的价值取决于资产的成本资产的价值取决于资产的成本资产的价值是一个变量。随着资产本身的运资产的价值是一个

42、变量。随着资产本身的运动和其他因素的变化而变化。动和其他因素的变化而变化。影响资产价格的因素包括：影响资产价格的因素包括：实体性贬值、实体性贬值、功能性贬值、功能性贬值、经济性贬值。经济性贬值。60 前提条件：前提条件： 1、被评估资产处于继续使用状态、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料、应当具备可利用的历史成本资料 3、形成资产价值的耗费是必须的、形成资产价值的耗费是必须的 适用范围：适用范围： 对于一切以资产重置、补充为目的的资产业务均对于一切以资产重置、补充为目的的资产业务均适用，是清产核算中最基本的评估方法。适用，是清产核算中最基本的评估方法。 （二）基本前提

43、和适用范围（二）基本前提和适用范围61二、基本方法二、基本方法资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济 性贬值性贬值成新率成新率或或62 重置成本评估方法重置成本评估方法常见的评估方法常见的评估方法重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能价值法功能价值法统计分析法统计分析法功能成本功能成本线性函数法线性函数法功能成本指数法功能成本指数法（规模经济效益规模经济效益指数法）指数法）各种贬值评估方法各种贬值评估方法实体性贬实体性贬值值功能性贬功能性贬值值经济性贬经济性贬

44、值值观察法观察法使用年限法使用年限法修复费用法修复费用法 复原重置成本 更新重置成本成新率法成新率法63 （一）重置成本及其估算方法（一）重置成本及其估算方法重置成本的含义：重置成本的含义：l 重置成本一般可分为重置成本一般可分为复原重置成本复原重置成本和和更新重置成本更新重置成本。复原重置成本复原重置成本是指运用与是指运用与原来原来相同的材料、建筑或制造相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以标准、设计、格式及技术等，以现时现时价格水平重新购建价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。与评估对象相同的全新资产所发生的费用。l 更新重置成本更新重置成本是指采用是指采用新新

45、型材料、型材料、现代现代建筑或制造建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以标准、新型设计、规格和技术等，以现行现行价格水平购建价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。64 更新重置成本和复原重置成本的更新重置成本和复原重置成本的相同方面相同方面在于在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。标准等方面的差异。 随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新随着科学技术的进步，劳动生产率的

46、提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本复原重置成本往往会往往会高于更新重置成本高于更新重置成本。 l注意：注意：评估时，在同时获得复原重置成本和更新评估时，在同时获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。重置成本的情况下，应选择更新重置成本。65 重置成本的估算方法重置成本的估算方法1重置核算法重置核算法是利用成本核算的基本原理，将重新是利用成本核算的基本原理，将重

47、新取得资产所需的费用项目逐项进行计取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。算并累加来估算重置成本的一种方法。 66 计算公式计算公式重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 房屋建造成本房屋建造成本构成：构成： 材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润按现时价格按现时价格逐项加总逐项加总设备取得成本设备取得成本构成：构成： 购买价格购买价格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成： 取得和建造取得和建造资产的管理资产的管理费用、设计费用、设计制图等费用制图等费用67间接成本的计

48、算方法间接成本的计算方法P(了解了解)人工成本比例法间接成本=人工成本总额*成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额单位价格法间接成本=工作量*单位价格/工日或工时间接成本百分率法间接成本=直接成本*间接成本占直接成本百分率68例：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法例：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台行市场价格每台180000元，运杂费元，运杂费5000元，安装成本元，安装成本为为20000元，其中原材料元，其中原材料6000元、人工成本元、人工成本13000元、元、其他

49、费用其他费用1000元，安装期限较短。元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：l重置成本重置成本=购买价格购买价格+运费运费+安装成本安装成本l =180000+5000+20000=205000（元）（元）69例：被评估资产为一台例：被评估资产为一

50、台2年前购置的机器设备。年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价万元，其中，购买价为为8万元，运杂费万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本万元，安装费中直接成本0.4万万元，间接成本为元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比现在购买价格比2年前上涨年前上涨20%，运杂费上涨，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成