大桥地块分析.ppt

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1、大桥镇地块规划方案建议（初步设计前概念方案）营销部2012年10月10日目录一、地块现状二、项目定位三、产品定位四、总平面布局五、设计元素一、地块现状大桥地块规划控制指标地块位置：大宜路西侧、新城北侧、排涝河东侧地块面积：126亩（83992）容积率：2.2建筑密度：30%总建筑面积：184782其中商业：14782地块俯瞰图：地块区位图：本案本案本案本案安置小区安置小区开元寺开元寺小学幼儿园小学幼儿园该地块周边配套该地块位于大桥滨江新城的门户位置，周边配套日趋成熟：欧乐福购物中心、华斯超市；白塔河风光带；学区优势明显，中心小学、幼儿园、初级中学、高级中学分布周边；新城的建设特别是滨江科技城必

2、将给此地段的发展带来强劲的活力；大桥条石古街（开元寺）风景区更让此区块作为住宅开发的前景值得期待。二、项目定位1、市场环境江都区城市总体规划（2010-2030）中至2030年江都市域形成中心城区、重点中心镇、特色镇、一般镇的四级等级规模结构体系，其中包括：1个65万城镇人口的中心城区，中心城区（主城区和港区）共同组成的市域核心，是江都城市竞争力集中体现的区域，规划加强组团之间协调，尤其是主城区与港区之间在城市功能、产业、交通、市政基础设施等方面加强衔接，形成“一主一副”的空间发展格局。上述可见大桥镇在江都后续发展中的重要地位及发展前景。大桥镇大桥镇面积155.66平方千米，人137071人，

3、辖8个社区、42个行政村。西傍扬州，东邻泰州，南抱长江，北枕古运河，地势平坦，交通便捷。上海都市圈与南京经济圈在这里重叠，沿江经济带在这里交汇，沪宁IT产业走廊在这里平行。已建成通车的扬州安大公路，将苏中沿江与苏北大地连成一片，穿境而过的京沪、宁通高速公路和沿江高等级公路，使这个千年古镇与苏南融为一体，已通航的苏中江都机场更将给大桥的发展带来广阔空间。滨江新城为积极呼应扬州“一体两翼”发展战略，进一步拓展城市发展空间，加快100平方公里城市主功能区建设，着力打造现代化的滨江生态园林城市，36平方公里滨江新城建设拉开大幕。江都滨江新城是以大桥镇为主体的沿江开发区，滨江新城东连江都沿江开发区和滨江

4、科技城，北接现有城市建成区，规划面积为36平方公里，该区域重点建设一批总部大楼、会展中心、精品商务楼、星级宾馆、大型购物中心等配套设施，体现商务、居住、会展、体育、文化、旅游等七大功能。重点重点重点重点 持续持续持续持续 前景前景前景前景江都软件园规划目前，扬州（江都）软件园已落户项目8个。其中，上海惠普有限公司将在园区设立惠普（扬州）智能电网外包服务研究院和惠普（扬州）IT外包服务学院（目标培训规模5000人），易宝（中国）有限公司将在园区投资设立外包服务研发机构，百利宏控股有限公司将重点为落户项目提供专业基础配套建设和服务。为加快推进项目落户，开发区已已建成4万平方米滨江科技大厦和5万平方

5、米生态广场，即将启动建设3万平方米惠普研究院，10万平方米人才公寓，2万平方米商务会所和4万平方米五星级酒店，以满足未来2000多名软件人才的工作、生活需求。产业支持产业支持产业支持产业支持滨江科技园五星酒店该项目投资约5亿元位于宁通高速以南滨江新城核心地段，总占地面积28万平方米，总建筑面积12万平方米，其中酒店4.7万平方米。规划建设的五星级酒店高度约100米，计划3年建成投入运营。项目建成后将集购物、游乐、休闲、美食、文化、居住、商务为一体，对引领全市酒店服务行业迅速提档升级、促进第三产业发展将产生积极的推动作用，同时对完善新城功能、提升新城品位、展示新城形象、促进新城发展具有重要意义。

6、配套支持配套支持配套支持配套支持2、地块因素地块SWOT分析优势地块方正金角银边地块北侧未建，无明确限高要求周边交通、生活配套日趋成熟此前居住环境及住宅相对老旧，本地块的打造可迅速建立标杆劣势拆迁量大、交地时间难控白塔河以西与传统镇区相对较远、地处三丰村，人气还需一段时间的培育西侧排涝河需改造，改造效果受政府后续配套影响亦增加了开发成本商业需集中布置，沿街不得建设上住下商，且不规划单间小型门面机会新城建设给基础设施的改善、务工人员及外来人口的增加带来地块发展的利好和前景地块西侧排涝河的改造可结合地块内的水系营造给提升小区的景观有更多发挥空间威胁近年大桥房地产市场发展迅速，造成普通住宅市场相对饱

7、和、竞争较强商业集中建造，失去“银边”的优势，进而对小区的街边透视效果提出更高的要求3、公司实力扬州长江房地产开发有限公司经过江都城区香格里拉项目和旺角公馆项目的建设在资金实力、技术实力、对资源的整合能力、关系能力、企业领导人的人格魅力、创新实力等方面都有了较快的提升，应该说建设18万方的项目应是绰绰有余的。4、项目的受众面定位人群主要以大桥镇所辖区域居民城市化进程中的居住条件优化、外来企业员工、区域外的幅射群体。基于以上考量，各自群体对应的基本代表高、中、低的定位思路，项目定位需要一定宽度、广度，不能过窄、过高。5、市场空白在大桥镇已建住宅项目中，多为普通多层与小高层，住宅的需求局限在舒适度

8、的需求上还未出现改变生活方式的需求引导。以江都城区为中心来考虑的话，城区核心为高层公寓住宅，城郊结合地带为高层和低层的过渡产品如洋房、叠加、联排，城镇区则为别墅式住宅。大桥镇作为江都区副中心城打造，人口的密度及未来繁荣程度则是现在江都核心城区的复制。概念地产空白主要在中高端定位。大桥镇目前市场情况：项目名称：北湖国际地址：惠普软件园占地面积：57209建筑面积：119313容积率：1.85绿化率：35%产品：多层、小高层未开盘大桥镇目前市场情况：项目名称：莱茵城邦地址：大桥小学对面建筑面积：500000产品：多层、小高层高层、别墅已开盘已开盘已开盘已开盘大桥镇目前市场情况：项目名称：中江临川国

9、际地址：大桥镇白沙路南侧兴港路西侧占地面积：54163建筑面积：128192容积率：1.85绿化率：35%产品：多层、小高层高层未开盘未开盘未开盘未开盘市场情况总结74万万 13万万 输出输出 输入输入 时间时间 空间空间 展望？展望？6、项目价值与价格任何项目定位开发商的目的肯定利润最大化，那就需要资源最大化利用。随行就市随行就市面临的最大难题是产品同质化带来的恶性价格竞争，导致企业无品牌，企业利润得不到保障优质低价优质低价策略实质就是一种薄利多销的经营手法，但薄利多销将不可避免的损失一部分既有利益优质高价优质高价的策略实际就是在市场上奉行高端路线策略，能够给企业带来良好的口碑及可观的效益7

10、、最大利润与风险规避转变乡镇乡镇城市城市舒适居住舒适居住转变高档生活高档生活高端高端中端中端低端低端优质高价随行就市优质低价均好均好最大利益最大利益综上所述本项目定位建议为：高端形象定位高端形象定位低端产品为支撑低端产品为支撑高端产品为主体高端产品为主体三、产品定位产品建议产品建议产品建议产品建议为了控制建筑密度、营造高档社区的空间感，低端产品建以高层住宅；为了提升整体项目高度，过渡产品建以低层退层露台观景洋房；为了资源、利益最大化，高端产品建以“TOWNHOUSE”、“双拼别墅”总建：184782住宅：170000商业：14782TOWNHOUSE（22%）花园洋房花园洋房（30%）高层小高

11、层高层小高层（48%）四、总平面布局金角银边金角银边金角银边金角银边南低北高南低北高南低北高南低北高西低东高西低东高西低东高西低东高前照后靠前照后靠前照后靠前照后靠东达西聚东达西聚东达西聚东达西聚藏风聚气藏风聚气藏风聚气藏风聚气 商业水景水景水景高层高层高层高层水景水景水景水景水景水景水景商业商业高层高层高层洋房洋房洋房洋房洋房洋房洋房洋房洋房洋房洋房小高层小高层小高层小高层小高层排屋排屋排屋排屋别墅排屋排屋排屋排屋排屋排屋叠加叠加叠加叠加叠加叠加叠加叠加叠加设计理念繁杂繁杂 简洁简洁 抽象抽象 具象具象 高档高档 低配低配五、设计元素五、设计元素五、设计元素五、设计元素建筑风格建筑风格建筑风

12、格建筑风格突破以往欧式和中式的风格，打造一个典型的东南亚风情社区东南亚风情社区东方文化东方文化东方文化东方文化神秘异域神秘异域神秘异域神秘异域热带风情热带风情热带风情热带风情 雅致、闲散雅致、闲散雅致、闲散雅致、闲散华丽、低调华丽、低调华丽、低调华丽、低调碧海、蓝天碧海、蓝天碧海、蓝天碧海、蓝天巴厘岛巴厘岛巴厘岛巴厘岛建筑立面建筑立面建筑立面建筑立面高层立面灵魂于线条通过横向的切割使高层建筑立面层次丰富饱满挺拔建筑立面建筑立面建筑立面建筑立面花园洋房立面灵魂于空间的层递感花园洋房立面灵魂于空间的层递感退层露台建筑立面建筑立面建筑立面建筑立面叠加与排屋突破传统欧式和中式的别墅认叠加与排屋突破传统

13、欧式和中式的别墅认叠加与排屋突破传统欧式和中式的别墅认叠加与排屋突破传统欧式和中式的别墅认知知知知简洁简洁现代现代下沉式庭院下沉式庭院建筑立面建筑立面建筑立面建筑立面商业立面以玻璃立面为主商业立面以玻璃立面为主商业立面以玻璃立面为主商业立面以玻璃立面为主增强透视感、与户外增加增强透视感、与户外增加增强透视感、与户外增加增强透视感、与户外增加融合、亲和。融合、亲和。融合、亲和。融合、亲和。现代现代亲和亲和创新创新 视线分割视线分割建筑色彩建筑色彩建筑色彩建筑色彩乳白色红褐色现代纯粹与简约浓浓的温馨生活气息建筑景观建筑景观建筑景观建筑景观景观移植魅力东南亚风景，南洋动物小品、木质廊架、柔美水景景观轴线与天然水系有机结合水景的打造水景的打造水景的打造水景的打造建筑景观建筑景观建筑景观建筑景观东南亚风情小品东南亚风情小品东南亚风情小品东南亚风情小品石像石像棕榈棕榈木屋木屋