九郎山地块分析.ppt

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1、石峰区九郎山安置小区地块分析石峰区九郎山安置小区地块分析亿都房产策划部亿都房产策划部20122012年年2 2月月2121日日21 1 地块基本资料地块基本资料土地面积：79.6亩 容积率：2.24产品形态：17+1小高层电梯房地块属性：拆迁安置地（集体用地）32 2 地块周边情况地块周边情况该地块位于石峰区九郎山，地块：西西：通往主干道，道路不规整，周边为普通民居，矮层建筑，不会对地块造成遮挡。北北：铁路，噪音较大，周边有电线杆，不利于整体施工规划。东东：山坡及普通民房，无生活配套设施。南南：九郎山安置小区，地势宽阔，无遮挡，视野开阔。地块现状地块现状地块呈方形，地表以及周边没有可保留价值的

2、树木，非常利于项目的整体规划设计。地块为熟地，地型为洼地，拆迁较少，但周边没有相应的生活配套设施，不适宜现在开发。该地块表面为大量菜地及杂草，需要补偿一定成本，土地坚硬且干燥，与水平面存在一定的高差，回填土方成本较高。地块地块生活配套生活配套小小 结：结：项目周边配套非常缺乏，道路不是特别规整，周边均为民宅房、土坡，项目商业价值不高。63 3 地块地块SWOTSWOT分析分析地块周边配套不齐全地块为生地，开发价值不高交通不方便地块规整、环境较好地块拆迁少视野开阔，适合低密度产品开发W W劣势劣势0 0机机会会T T威胁威胁SWOT分析 投资建设的不确定性：周边潜在客户群少，配套不齐全，难以吸引

3、客户购买楼盘。周边安置户达到40万平米，人口约上万人，通过地块建设安置小区的机会，建立健全配套的设施，将成为未来区域新的商业价值。S S优势优势84 4 地块成本分析地块成本分析九郎山安置房项目建设成本九郎山安置房项目建设成本 （容积率为（容积率为2 2、2424，总总41.661741.6617亩、建筑面积为亩、建筑面积为55543.3855543.38）序号序号成本大类成本大类单位成本元单位成本元/备注备注一一土地费土地费161 161 1 1土地出让金土地出让金0 0 政府行政划拨地政府行政划拨地2 2地报批费地报批费60 60 按按8 8万元万元/亩亩3 3地拆迁含青苗补偿费地拆迁含青

4、苗补偿费101 101 征地拆迁（含青苗补偿）按征地拆迁（含青苗补偿）按140140万元万元/栋栋 共共8 8栋各占栋各占50%50%二二前期工程费用前期工程费用94.994.9（一）（一）勘测费勘测费1515（二）（二）设计费设计费2020（三）（三）报建费报建费40 40 1 1城市基础设施配套费城市基础设施配套费免免廉租房优惠政策执行廉租房优惠政策执行2 2人防工程易地建设人防工程易地建设免免行政事业性收费全免行政事业性收费全免3 3墙改费墙改费10104 4散装水泥散装水泥2 25 5文物调查费文物调查费0.10.16 6白蚁防治费白蚁防治费2.52.57 7水土保持水土保持1.51.

5、58 8抗震设防抗震设防0.50.59 9施工图审查施工图审查0.90.91010防雷检测防雷检测1.21.21111房屋面积测量费房屋面积测量费1.81.81212劳保基金劳保基金1 11313工程质量监督费工程质量监督费1.71.71414城建档案馆保管费城建档案馆保管费0.70.71515规划放线、竣工测量规划放线、竣工测量2 21616国土测量国土测量2 21717招标代理费招标代理费2 21818中标交易费中标交易费1 11919项目申请书项目申请书1 12020环境评价环境评价2 22121交通评价交通评价2 22222消防验收消防验收1 12323房屋发证房屋发证3 3(四四)监

6、理费监理费2020三三房屋建设费房屋建设费12481248（一）（一）建安成本建安成本103010301 1土建成本土建成本950950包基础、包外墙保温包基础、包外墙保温2 2安装成本安装成本80803 3电梯电梯0 00 04 4地下车库地下车库0 0房屋建安成本房屋建安成本+156+156（二）（二）小区配套设施小区配套设施1861861 1室外给、排水、加压室外给、排水、加压设备设备303030003000元元/户户2 2供配电工程、备用发供配电工程、备用发电机电机5050一户一表一户一表50005000元元/户，三箱四线户，三箱四线1000010000元元/块块3 3配电箱、开关板配

7、电箱、开关板3 34 4消防系统消防系统20205 5道路及附属工程道路及附属工程25256 6绿化、景观、广场绿化、景观、广场20207 7物业用房物业用房15158 8临时用水电临时用水电4 49 9智能门襟系统智能门襟系统18181010信报箱信报箱1 1（三）（三）开发间接费开发间接费32321 1工资及福利工资及福利2222项目部按项目部按1212人月工资人月工资7.27.2万元万元60006000元元/月月*12*12人人*12*12月月*3*3年年2 2办公费用办公费用1010四四不可预见费不可预见费75.19 75.19 按开发成本的按开发成本的5%5%五五资金成本资金成本0.

8、00 0.00 该项目为政府投资暂不考虑该项目为政府投资暂不考虑六六税金税金94.73 94.73 销售收入营业税及附加销售收入营业税及附加5.6%5.6%，其他税，其他税0.4%0.4%，合计合计1674 1674 七七代收费用代收费用住户开通时自理住户开通时自理1 1燃气入户费燃气入户费18001800每户每户2 2有线电视开通费有线电视开通费600600每户每户3 3油烟净化机油烟净化机15001500每户每户九郎九郎山商品房山商品房项目开发建设成本项目开发建设成本 （容积率为（容积率为2.482.48、总、总41.661741.6617亩、建筑面积为亩、建筑面积为68873.83668

9、873.836）序号序号成本大类成本大类单位成本元单位成本元/备注备注一一土地费土地费614 614 1 1土地出让金土地出让金484 484 按按8080万元万元/亩亩2 2地报批费地报批费48 48 按按8 8万元万元/亩亩3 3地拆迁含青苗补偿费地拆迁含青苗补偿费81 81 征地拆迁（含青苗补偿）按征地拆迁（含青苗补偿）按140140万元万元/栋栋 共共8 8栋各占栋各占50%50%二二前期工程费用前期工程费用254.9254.9（一）（一）勘测费勘测费1515（二）（二）设计费设计费2020（三）（三）报建费报建费200 200 1 1城市基础设施配套费城市基础设施配套费1601602

10、 2人防工程易地建设人防工程易地建设3 3墙改费墙改费10104 4散装水泥散装水泥2 25 5文物调查费文物调查费0.10.16 6白蚁防治费白蚁防治费2.52.57 7水土保持水土保持1.51.58 8抗震设防抗震设防0.50.59 9施工图审查施工图审查0.90.91010防雷检测防雷检测1.21.21111房屋面积测量费房屋面积测量费1.81.81212劳保基金劳保基金1 11313工程质量监督费工程质量监督费1.71.71414城建档案馆保管费城建档案馆保管费0.70.71515规划放线、竣工测量规划放线、竣工测量2 21616国土测量国土测量2 21717招标代理费招标代理费2 2

11、1818中标交易费中标交易费1 11919项目申请书项目申请书1 12020环境评价环境评价2 22121交通评价交通评价2 22222消防验收消防验收1 12323房屋发证房屋发证3 3(四四)监理费监理费2020三三房屋建设费房屋建设费19081908（一）（一）建安成本建安成本165016501 1土建成本土建成本12501250包基础、包外墙保温包基础、包外墙保温2 2安装成本安装成本1201203 3电梯电梯80802525万元万元/台台4 4地下车库地下车库200200房屋建安成本房屋建安成本+200+200（二）（二）小区配套设施小区配套设施2262261 1室外给、排水、加压室

12、外给、排水、加压设备设备454545004500元元/户户2 2供配电工程、备用发供配电工程、备用发电机电机5050一户一表一户一表50005000元元/户，三箱四线户，三箱四线1000010000元元/块块3 3配电箱、开关板配电箱、开关板3 34 4消防系统消防系统35355 5道路及附属工程道路及附属工程25256 6绿化、景观、广场绿化、景观、广场30307 7物业用房物业用房15158 8临时用水电临时用水电4 49 9智能门襟系统智能门襟系统18181010信报箱信报箱1 1（三）（三）开发间接费开发间接费32321 1工资及福利工资及福利2222项目部按项目部按1212人月工资人

13、月工资7.27.2万元万元60006000元元/月月*12*12人人*12*12月月*2.5*2.5年年2 2办公费用办公费用1010四四广告、销售费广告、销售费120 120 1 1城管局（户外广告、城管局（户外广告、销售费）销售总额度销售费）销售总额度的的3%3%11411449995*3800*0.0349995*3800*0.032 2售楼部售楼部6 6 300000300000五五不可预见费不可预见费144.83 144.83 按开发成本的按开发成本的5%5%六六资金成本资金成本182.48 182.48 按按6%6%七七税金税金387.67 387.67 销售收入营业税及附加销售收

14、入营业税及附加5.6%5.6%，土地增值税，土地增值税1.5%1.5%，企，企业所德税业所德税3%3%其他税其他税1.925%1.925%合计合计3611.49 3611.49 八八代收费用代收费用住户开通时自理住户开通时自理1 1燃气入户费燃气入户费18001800每户每户2 2有线电视开通费有线电视开通费600600每户每户3 3油烟净化机油烟净化机15001500每户每户175 5 收益均衡收益均衡九郎山九郎山安置房项目开发建设成本安置房项目开发建设成本 容积率为容积率为2.2.2424，41.661741.6617亩用于安置房建设、建筑面积为亩用于安置房建设、建筑面积为55543.38

15、55543.38；41.661741.6617亩亩用于商品房开发、用于商品房开发、建筑面积为建筑面积为68873.83668873.836开发类别开发类别成本大类成本大类单位成本元单位成本元/合计合计安置房安置房政府拨款政府拨款55543.38*158055543.38*1580元元/8775.5858775.585万元（区政府给我司收益）万元（区政府给我司收益）实际建安成本实际建安成本55543.38*167455543.38*1674元元/9297.9629297.962万元（我司直接投入成本）万元（我司直接投入成本）商品房商品房土地挂牌费土地挂牌费41.6617*8041.6617*80

16、万元万元/亩亩3332.9363332.936万元万元（区政府给我司的收益）区政府给我司的收益）销售收入销售收入68873.836*320068873.836*3200元元/22039.62722039.627万万元（销售收益）元（销售收益）实际建安成本实际建安成本68873.836*3611.4968873.836*3611.49元元/24873.71724873.717万元（我司投入直接成本）万元（我司投入直接成本）结结 论：论：1、安置房建设费用利润=政府拨款-安置房实际建安成本=8775.585-9297.962=-522.377万元；2、商品房开发费用利润=销售额-建安成本=22039.627-24873.717=-2834.09万元；3、土地挂牌41.6617亩*80万元/亩=3332.936万元（返还不含政府计提部分）(2014年开发）4、综合得出：整个地块利润综合得出：整个地块利润=（1 1）+（2 2）+（3 3）=-23.531-23.531万元万元谢 谢！