某市商务区项目市场研究及策划顾问报告.ppt

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1、石家庄石家庄中央商中央商务区区项目目市场研究及策划顾问报告市场研究及策划顾问报告2011年8月僅呈：僅呈：XX房地产开发有限公司房地产开发有限公司目录目录n石家庄中央商务区功能定位n石家庄中央商务区发展模式及规模档次定位427n开发方案建议60n财务分析96n开发时序及亮点建议78Page 3本部分待解决问题及研究思路本部分待解决问题及研究思路问题一：石家庄中央商务问题一：石家庄中央商务区与北京区与北京CBDCBD的区别？未的区别？未来的功能定位？来的功能定位？通过对比分通过对比分析，明确石析，明确石家庄中央商家庄中央商务区功能务区功能本项目的模式本项目的模式以及业态比例以及业态比例关系关系地

2、块分析北京CBD的发展分析石家庄发展趋势分析综合体模式分析勒泰业态关系万达业态关系总体布局方案问题二：各个物业所承担问题二：各个物业所承担的角色以及比例关系？的角色以及比例关系？问题三：方案布局？开发问题三：方案布局？开发分期？亮点？分期？亮点？开发时序及亮点财务分析本项目不同业态关系1、石家庄中央商务区功能定位Page 5n石家庄中央商务区应该是一个以什么功能为主的石家庄中央商务区应该是一个以什么功能为主的中央商务区？中央商务区？1n开发超高层写字楼的适宜时间节点？开发超高层写字楼的适宜时间节点？2n明确石家庄中央商务区的总体功能明确石家庄中央商务区的总体功能本项目考虑总体功能定位时重点考虑

3、的问题本项目考虑总体功能定位时重点考虑的问题n北京国贸北京国贸案例支持案例支持功能定位功能定位n 三个发展阶段：三个主导功能三个发展阶段：三个主导功能 三个开发亮点三个开发亮点n 石家庄与北京商务区的不同点：石家庄与北京商务区的不同点：总体功能总体功能 产业特征产业特征 客户特征客户特征 物业特征物业特征n石家庄中央商务的特征？石家庄中央商务的特征？3Page 6北京国贸北京国贸项目背景项目背景n中国国贸地处北京中央商务区的核心地段，是由酒店、写字楼、公寓、展厅和商城等高档商业建筑形态组成的地标性建筑综合体项目，是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。n国贸自1990年开业以来，云集了多家国际

4、知名跨国公司、承接多项国际、国内会议及大型商务活动，取得了良好的经济效益和社会效益。n随着2007年国贸三期的竣工完成，使国贸总体占地面积达到1717公顷公顷，总建筑面积达110110万万平方米，进一步提升了中国国际贸易中心在全球世贸中心的地位。北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 7北京国贸的发展历程及主导功能北京国贸的发展历程及主导功能形成以写字楼为核心功能的商业综合体项目形成以写字楼为核心功能的商业综合体项目第一阶段第一阶段（1985-1990年）起步阶段起步阶段n 市场环境：国贸建设初期，外商大量进入北京，然而国贸所在的大北窑区域多为制造业加工厂，商务氛围薄弱n主导

5、功能：国贸一期以酒店功能为核心n 开发亮点：五星级中国大饭店第二阶段第二阶段（1996-1999）发展阶段发展阶段n 市场环境：大量外资企业进入北京市场，巨大的办公需求，以及国贸一期的成功，大北窑地区商务氛围初具规模n 主导功能：国贸二期以写字楼为主，核心商务功能显现n 开发亮点：高端甲级写字楼第三阶段第三阶段（2005-2010）成熟阶段成熟阶段n 市场环境：区域商业市场持续繁荣，商务环境趋向成熟，办公物业激增n 主导功能：写字楼，文化、会议和展览功能突出n 开发亮点：京城第一高楼330米国贸大厦功能定位：功能定位：n 重要国际金融重要国际金融功能区功能区n 现代服务也聚现代服务也聚集地集地

6、n 文化传媒产业文化传媒产业聚集区聚集区以商贸为主的城市综合功能区产业多元化发展：国际商贸中心区，金融和文化传媒产业聚集地国际商务中心区北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 8中国国贸中国国贸起步阶段（起步阶段（1985198519901990年）年）国贸一期：满足城市功能，树立区域形象国贸一期：满足城市功能，树立区域形象n改革开放后，外商大量进入北京，外贸进出口额逐年大幅增长。但北京能够满足外商要求的商务设施极其薄弱。n北京亟需一个可以代表城市形象的综合性商务地标项目，体现城市的商务功能，为吸引更多外商进驻北京提供硬件基础。n1985年，中国国际贸易中心项目开始破土动工。

7、n当时国贸所在的大北窑区域多为制造业加工厂，商务氛围薄弱。区域功能单一，以酒店为主，国贸一期的功能组合基本代表了区域特征，但在品质上均大幅提升。n1990年，总建筑面积43.7万平米的国贸一期工程竣工，一座多元化、高质量、全方位的大型高档综合体成为区域的地标。19851985年年19991999年年20102010年年20052005年年20092009年年19961996年年19901990年年北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 919851985年年19991999年年20102010年年20052005年年20092009年年19961996年年19901990年年

8、中国国贸中国国贸起步阶段（起步阶段（1985198519901990年）年）国贸一期：大量外商进驻，以酒店为主导功能国贸一期：大量外商进驻，以酒店为主导功能n外商大量进入北京，外贸进出口额逐年大幅增长n所在的大北窑区域多为制造业加工厂，商务氛围薄弱，区域功能单一，以酒店为主n项目一期主导功能为酒店，其次项目一期主导功能为酒店，其次为写字楼为写字楼n1990年8月30日国贸中心一期全面开业，成为北京首个集办公、住宿、餐饮、展览、会议、宴会、购物、娱乐等多种功能于一体的综合建筑群。n在业态配比方面，酒店功能占比大，大量外商的进驻，为酒店业在业态配比方面，酒店功能占比大，大量外商的进驻，为酒店业的发

9、展提供市场支撑。的发展提供市场支撑。北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 10n国贸一期以酒店和写字楼功能为核心，其中总建筑面积近8万平米的国贸写字楼抢占了京城写字楼市场30%30%的份额，在其带领下，区域内集中了60%以上的外商驻京机构，成为外商在京首选办公地点，从而确立了以商贸为主的城市综合功能区。从而确立了以商贸为主的城市综合功能区。n项目亮点为五星级中国大饭店由香格里拉饭店管理集团管理，是众多国家元首、政府首脑、重要国际组织和各国商业巨头来京的首选下榻之地，有“第二国宾馆”之称。n此酒店成为区域高端酒店代表，为项目树立良好的形象，提升项目整体档次和品质。198519

10、85年年19991999年年20102010年年20052005年年20092009年年19961996年年19901990年年中国国贸中国国贸起步阶段（起步阶段（1985198519901990年）年）国贸一期：确立以商贸为主的城市功能区，中国大饭店提升国贸一期：确立以商贸为主的城市功能区，中国大饭店提升项目整体档次和品质项目整体档次和品质物业类型物业类型规模规模国贸写字楼1座建筑面积69,523平米国贸写字楼西楼建筑面积10,000平米中国大饭店（五星）建筑面积110,000平米716间客房国贸饭店（四星）建筑面积39,000平米552间客房国贸公寓410套国贸展厅10,000平米国贸商城

11、60,000平米国贸一期中国大饭店设施设施规模规模楼层21层房间面积38-110平米会议设施800人宴会厅/2000人会议厅北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 11n从1990年到2000年，北京实际利用外资金额由1亿多美元增长到24亿美元，猛涨20余倍，大量外资企业进入北京。n1996年12月25日，国贸中心二期工程破土动工。1999年12月30日，国贸中心二期工程全部竣工。在国贸二期中，全部为写字楼物业，总建筑面积超过10万平米。n外资的进入激发了办公物业的需求，国贸也真正成为办公为主的商务综合体。19851985年年19991999年年20102010年年20052

12、005年年20092009年年19961996年年19901990年年中国国贸中国国贸发展阶段（发展阶段（1996199619991999年）年）国贸二期：区域功能转型，突出写字楼功能业态国贸二期：区域功能转型，突出写字楼功能业态物业类型物业类型规模规模国贸写字楼2座建筑面积71,871平米国贸写字楼东楼建筑面积23,129平米国贸二期业态国贸二期业态n外资企业持续增加，市场办公需求剧增，国贸一期的成功提升区域的吸引力n所在的大北窑区域商务氛围初具规模，同时确立了以国贸周边4平方公里建设的北京中央商务区n 办公为最主要办公为最主要的功能业态的功能业态北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能

13、定位Page 12n 国贸二期写字楼在硬件设施上可代表当时写字楼最高水准。与2007年入市的金地大厦相比，国贸二期写字楼的硬件设施保证了设备不落后。n2000年度国贸写字楼成为北京市甲级写字楼中的领先者，156家在京的世界财富500强企业中，有70家入驻国贸写字楼。在国贸的带动下，大量金融机构及跨国公司进入CBD区域。截至2003年，CBD区域的外国金融机构数量达到146146家家，跨国公司总部或区域总部数量达到2020家家。n大量国际企业的入驻，确立了其国际化商务功能，形成国际商大量国际企业的入驻，确立了其国际化商务功能，形成国际商务中心区。务中心区。19851985年年19991999年年

14、20102010年年20052005年年20092009年年19961996年年19901990年年中国国贸中国国贸发展阶段（发展阶段（1996199619991999年）年）国贸二期：高端写字楼吸引优质客户，确立国际化商务功能国贸二期：高端写字楼吸引优质客户，确立国际化商务功能写字楼档次对比北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 1319851985年年19991999年年20102010年年20052005年年20092009年年19961996年年19901990年年中国国贸中国国贸成熟阶段（成熟阶段（2005200520102010年）年）国贸三期：伴随区域商务环境成

15、熟，写字楼主导功能凸国贸三期：伴随区域商务环境成熟，写字楼主导功能凸显显n随着区域商务环境成熟，写字楼主导地位显现，与酒店、公寓和商业的占比差距拉大。n国贸三期总建筑规模为54万平米，分为AB两个阶段，其中A阶段为28万平米的超高层写字楼，另外还有一个2340平米的大宴会厅，这将是北京最大的宴会厅。物业类型物业类型规模规模国贸写字楼3期建筑面积280,000平米国贸商业建筑面积40,000平米国贸大饭店278间客房国贸三期业态国贸三期业态n中国加入世贸组织，加速对外贸易流通，整体经济环境向好，办公需求增多n区域价值被认可，办公物业激增，核心商务区地位凸显n 高端写字楼为高端写字楼为主导主导北京

16、国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 14n作为北京展览密度最大的展览设施之一，国贸展厅总面积达10,000平方米，由三个展厅、序厅及多个多功能厅组成。平均每年承办各类国内国际展会50余场次，年展览面积达27.5万平方米，吸引了50万人次参观，丰富了CBD的商务功能。n而CCTV的迁入又为CBD区域带来了文化传媒产业这一全新的产业发展方向。n功能定位逐渐由国际商务中心向产业多元化方向发展。功能定位逐渐由国际商务中心向产业多元化方向发展。19851985年年19991999年年20102010年年20052005年年20092009年年19961996年年19901990年年中国

17、国贸中国国贸成熟阶段（成熟阶段（2005200520102010年）年）国贸三期：承办多种展览以及依托国贸三期：承办多种展览以及依托CCTVCCTV，带动区域产，带动区域产业向文化、展览和服务业等多元化产业方向发展业向文化、展览和服务业等多元化产业方向发展北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 15n20092009年年，随着区域商务环境成熟,高端客户的聚集,国贸三期的主塔楼，刷新京城第一高的330米81层国贸大厦落成竣工，也成为了北京的新地标。n为满足高端客户的需求，同时保证项目在区域乃至全市具有市场领先性，国贸三期在整体设计上保证功能完备性、硬件设施先进性、布局合理性。n

18、同时，高标准的硬件设备高于其他甲级写字楼，达到国际化水准，造就出北京写字楼市场最高租金。n随着区域商务环境的成熟和国际商务中心地位的确立，为随着区域商务环境的成熟和国际商务中心地位的确立，为超高层写字楼创造了市场支撑条件。超高层写字楼创造了市场支撑条件。19851985年年19991999年年20102010年年20052005年年20092009年年19961996年年19901990年年中国国贸中国国贸成熟阶段（成熟阶段（2005200520102010年）年）国贸三期：区域商务环境成熟，超高层写字楼入市国贸三期：区域商务环境成熟，超高层写字楼入市北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功

19、能定位Page 16n大厦的第6到58层为甲级写字楼，其中又划分为不同档次的通用办公层（F6-F29)和行政办公层(F32-F58)，32层为写字楼的空中大堂。n香格里拉旗下的北京国贸大酒店位于写字楼以上的61-81层，占据景观优势。其中61到76层为酒店的客房部分。大厦的最高楼层77-81层设置有酒店配套的餐厅和景观设施。目前酒店部分还在装修，预计空中大堂在61-76层之间。n裙楼1至4层是商场，而主塔楼的1-5层则是酒店的大宴会厅、影院等配套。19851985年年19991999年年20102010年年20052005年年20092009年年19961996年年19901990年年中国国贸

20、中国国贸成熟阶段（成熟阶段（2005200520102010年）年）国贸三期：树立了综合体的新标准，始终代表未来发展国贸三期：树立了综合体的新标准，始终代表未来发展趋势趋势北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 1719851985年年19991999年年20102010年年20052005年年20092009年年19961996年年19901990年年中国国贸中国国贸成熟阶段（成熟阶段（2005200520102010年）年）客户特征：制造业和金融投资业为主力租户，高端优质客户特征：制造业和金融投资业为主力租户，高端优质客户聚集客户聚集n经过20年的发展，国贸形成了以制造业

21、和金融投资业为主的租户结构，同时项目内聚集了世界级高端优质客户，更进一步奠定了国贸的商务核心地位。20092009年国贸中的世界年国贸中的世界500500强租户强租户北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 18n作为CBD区域核心，写字楼物业从2005年起迎来了快速发展阶段，平均每年新增供应量超过20万平米，截止到2009年底，CBD区域甲级写字楼规模近200200万万平米。n 另外，作为商务区另一重要载体的高端酒店也在此阶段快速发展，以满足区域内大量商务客的住宿和会议需求。n2007年开始，随着CBD商务核心区的地位稳固，高端酒店进入一个供应量增长的阶段，以索菲特、JW万豪

22、、丽思卡尔顿为代表的外资酒店纷纷抢占CBD市场。n这一方面由于CBD区域拥有大量外资客户，商务需求旺盛，另一方面则是为满足奥运会期间大量增长的国际游客的需求。19851985年年19991999年年20102010年年20052005年年20092009年年19961996年年19901990年年中国国贸中国国贸成熟阶段（成熟阶段（2005200520102010年）年）物业发展：区域高端办公及酒店快速发展以满足日益增物业发展：区域高端办公及酒店快速发展以满足日益增长的需求长的需求北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 19n国贸中心凭借拥有优越的地理条件、领先于市场的硬件设

23、备、以及高端客户资源，保证了其租金水平上始终为CBD区域最高水平，且呈现稳步上升的态势。而对比北京市和CBD区域其他写字楼而言，都经历了不同程度的租金波动，体现了国贸中心的抗跌性。n近期国贸三期入市，再次以700元/月/平米的超高位租金领跑写字楼市场。n空置率水平方面，由于2005-2007年CBD写字楼大量供应的出现，使区域以致全市写字楼空置率有所提升。而2008-2009年，受全球金融危机影响，更使得全市写字楼空置率高达27%。对以国贸中心为核心的CBD区域来说，写字楼空置率则可低于全市水平，保证了区域价值不受影响。n而国贸中心写字楼空置率则可保持在低位，2007年至今，国贸写字楼空置率平

24、均仅为3%，市场表现尚佳。n说明高端写字楼的市场认可度高。19851985年年19991999年年20102010年年20052005年年20092009年年19961996年年19901990年年中国国贸中国国贸成熟阶段（成熟阶段（2005200520102010年）年）价格及入驻水平：代表着区域办公物业的租金水准；市价格及入驻水平：代表着区域办公物业的租金水准；市场认可度高场认可度高北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 20起步阶段（一期）起步阶段（一期）发展阶段（二期）发展阶段（二期）成熟阶段（三期）成熟阶段（三期）社会背景北京亟需一个高端商务综合体来满足国外商务需求

25、，并吸引更多的外资进入。对外开放，吸引外资快速增长，对办公的需求也随之快速增长。加入世贸，国内外企业大量进驻，CBD的核心地位凸显。区域背景以酒店为主，缺少商务氛围CBD的概念和规划正式确定区域房地产开发大规模展开，区域价值充分体现功能组合以酒店为主，但在区域内首次出现高档办公全部为办公物业文化、展览功能突出项目亮点11万平米大规模的中国大饭店，引进国际管理公司（香格里拉）10年不落伍的甲级写字楼330米超高层写字楼影响树立形象、提升档次、开始塑造商务氛围确立了办公为主的综合体，代表了甲级办公的硬件标准，区域办公楼开始快速发展区域商务氛围基本成熟，各个物业档次再次升级国贸发展阶段总结国贸发展阶

26、段总结形成以写字楼为主导功能的商务核心区，不同时期形成以写字楼为主导功能的商务核心区，不同时期有各自的主导功能有各自的主导功能n随着经济的发展，第三产业的快速推进，对外商和外资企业的吸引力增强，促进了办公物业的需求，国贸写字楼的升级，奠定了其商务核心地位。n尽管北京国贸整体是以商务为核心的综合体，但是每个阶段的主导功能均不一样，一期以酒店功能为主，二期以写字楼为主，三期突出的是文化、展览功能。n由此说明,尽管是商务核心的综合体，根据项目不同阶段的环境特点，应有针对性的推出各期不同的主导功能。北京国贸发展研究北京国贸发展研究功能定位功能定位Page 21石家庄与北京商务区的不同点石家庄与北京商务

27、区的不同点产业结构：石家庄以第二产业为主，写字楼业态不具备产业结构：石家庄以第二产业为主，写字楼业态不具备主导性主导性n 对比北京的第三产业发展情况，石家庄的第三产业明显低于北京，其中2010年，石家庄第三产业增加值仅为北京的13%，差距明显。n 从第三产业增速角度看，石家庄近三年平均增速12%，同样低于北京的增速水平。n产业结构方面，石家庄市是以工业为主导的城市，产业结构成“二，三，一”，且第二产业所占比重还在不断增加，第三产业基础薄弱。n 与北京对比，差距再次显现，石家庄第三产业仅占40%，明显低于北京75%的水平。n由于服务业为主的产业发展滞后，经济结构的不平衡对商务办公的支撑力不足，因

28、此，与北京CBD发展情况不同的是，目前石家庄的市场环境不足以支撑商务为主，目前石家庄的市场环境不足以支撑商务为主，目前阶段写字楼功能不具备主导性。目前阶段写字楼功能不具备主导性。石家庄中央商务区功能分析石家庄中央商务区功能分析功能定位功能定位Page 22石家庄与北京商务区的不同点石家庄与北京商务区的不同点产业特征：石家庄以制造业的延伸产业为主，产业特征：石家庄以制造业的延伸产业为主，金融业发展薄弱金融业发展薄弱n 金融和贸易作为北京CBD重点发展的产业类型，在区域产业结构中的比例最大，相应的，带动其上游产业包括金融咨询和物流服务等产业的繁荣，对写字楼的支撑大。n而石家庄由于是以制造业为主的第

29、二产业占主导，因此第二产业的衍生产业包括交通运输、仓储及邮政业、批发和零售业占比相对大，而金融业的发展相对薄弱，对高端写字楼市场需求小。石家庄中央商务区功能分析石家庄中央商务区功能分析功能定位功能定位Page 23石家庄与北京商务区的不同点石家庄与北京商务区的不同点租户结构：石家庄缺乏高端客户支撑租户结构：石家庄缺乏高端客户支撑n 北京CBD已经形成了行业聚集效应，在写字楼的客户中，除了制造业，集中了金融投资业、电信/互联网/软件和专业服务业为主的高端行业，由此为北京CBD写字楼提供大量优质高端客户。n石家庄目前由于产业结构以第二产业为主导，服务产业不发达，区域内还未形成行业规模，企业种类分散

30、，以第二产业中的建筑/工程/装修、制造和医药为主导。n以制造和医药为主导的第二产业对应的写字楼档次和品以制造和医药为主导的第二产业对应的写字楼档次和品质需求相对偏低，对于高端写字楼支撑有限。质需求相对偏低，对于高端写字楼支撑有限。石家庄中央商务区功能分析石家庄中央商务区功能分析功能定位功能定位Page 24石家庄与北京商务区的不同点石家庄与北京商务区的不同点物业类型：石家庄物业类型以居住功能为主，物业类型：石家庄物业类型以居住功能为主，对商业服务的需求力度大于商务对商业服务的需求力度大于商务n 物业配比现状可以有效反映区域目前的功能特点，也可以看出产业发展对不同物业功能的带动作用。n北京CBD

31、的物业功能配比反映出其区域以商务功能为主，商业服务业功能与居住功能较为均衡的发展现状。n根据我行在第一阶段市场研究，石家庄的居住功能占比最高，而写字楼和商业的发展相对弱。而居住功能对于商业服务的需求度最高，对于商务则相对较弱。石家庄中央商务区功能分析石家庄中央商务区功能分析功能定位功能定位Page 25阶段划分零售业发展零售业发展发发展展特特征征核核心心驱驱动动l汽车时代的到来使得新城开发不再沿铁路线分布l中产阶级和富裕阶层的郊区住宅迅速膨胀,这批人住在郊区，白天进城上班l大都市郊区涌现大批以居住为主的卫星城l汽车的普及和路网的建设,使通勤费用下降l实际收入增加l中心城环境恶化,严重的“城市病

32、”日益突出l跟随企业迁到郊区l出现了产业郊区化热潮，制造业、运输、仓储业等纷纷落户城郊l大都市周边大量的产业园,工业园等崛起,郊区本地就业趋势加强l以产业为主导的新城开发掀起了郊区化的另一个高潮l高速公路体系的发展l中心城日益高涨的地价,使得郊区的地价极具竞争力l中心城劳动力成本逐渐提高l行政政策l大型购物中心,休闲娱乐场所在郊区逐渐兴旺l住宅建设从分散型的高档住宅转变为中高层公寓l城市居民阶层多样化,基本实现本地化就业l大都市周边形成了一些相对独立，功能完善的新城镇l市区商业日趋饱和，而城区需求日益旺盛l市中心商业面对来自新郊区商业的激烈竞争l追随消费者,人口郊区化引起零售商业迁移l金融、贸

33、易、保险等生产服务业也出现郊区化迁移 l新兴的高科技科技产业在郊区蓬勃发展l传统城市中心及其郊区边缘城市共同构成的大都市圈逐步形成城市产业转型城市产业转型制造业发展制造业发展人口导入人口导入l信息高速公路的迅猛发展l新的信息交流方法使得办公单位的选址郊区化l新型技术产业普遍对地价和环境要求较高 本项目所处阶段本项目所处阶段城市发展阶段城市发展阶段石家庄依托制造业优势产业，延伸服务业，激活商业市场活力石家庄依托制造业优势产业，延伸服务业，激活商业市场活力石家庄中央商务区功能分析石家庄中央商务区功能分析功能定位功能定位Page 26石家庄重要的商业功能区、贸易、物流服务业聚集地以制造业的衍生产业为

34、主，包括物流、仓储及运输，零售及批发业建筑/工程/装修，医药和制造业为主力客户商业物业为主石家庄中央商务区的功能定位石家庄中央商务区的功能定位北京国贸北京国贸石家庄中央商务区石家庄中央商务区功能定位功能定位重要国际金融功能区，现代服务业聚集地，文化传媒产业聚集区产业特征产业特征商贸、金融以及其衍生产业金融咨询和物流运输为主客户特征客户特征制造业和金融投资业为主力客户，国际高端客户聚集物业类型物业类型商务办公为主主导功能主导功能商务为核心商业商业+居住居住石家庄中央商务区功能分析石家庄中央商务区功能分析功能定位功能定位2、石家庄中央商务区发展模式及规模档次定位Page 28n石家庄中央商务区适宜

35、发展的综合体模式？石家庄中央商务区适宜发展的综合体模式？1n石家庄中央商务区不同业态的角色及档次定位？石家庄中央商务区不同业态的角色及档次定位？2n明确石家庄商务区不同业态的角色及档次定位明确石家庄商务区不同业态的角色及档次定位本项目考虑各业态档次定位应解决问题本项目考虑各业态档次定位应解决问题n综合体发展研究综合体发展研究n石家庄裕华万达广场石家庄裕华万达广场n勒泰中心勒泰中心案例支持案例支持业态功能及档次定位业态功能及档次定位n石家庄中央商务区不同业态的角色及档次定位？石家庄中央商务区不同业态的角色及档次定位？3n市场研究分析市场研究分析n规模推导规模推导Page 29综合体四种发展模式综

36、合体四种发展模式n在城市综合体建设时，各物业的规模配比对于项目的整体定位、各功能发展方向等具有决定性作用，也是城市综合体开发最需注意的问题。n根据之前的分析，不同的综合体发展模式业态比例关系。注：C综合体，0写字楼，H酒店，S商业，A公寓数据来源：DTZ Consulting整理四种物业均衡发展四种物业均衡发展以写字楼为核心以写字楼为核心以商业为核心以商业为核心以酒店为核心以酒店为核心物业组合C=OHAS C=O(主)A(次)H&S C=S(主)A&H&O C=H(主)A(次)O&S 代表案例北京华贸中心 广州中信广场深圳华润万象城 上海商城 O:H:S:A（建筑面积比）3：1：3：3 5：-

37、：1：41：2：7：3 1：5：1：2主导功能写字楼、公寓、商业写字楼商业酒店综合体发展研究综合体发展研究业态功能及档次定位业态功能及档次定位Page 30综合体发展研究综合体发展研究综合体中不同业态的关系综合体中不同业态的关系同时拥有商业、写字楼、酒店、公寓等物业类型的三个以上，通过功能组合达到项目整体价值的增值同时拥有商业、写字楼、酒店、公寓等物业类型的三个以上，通过功能组合达到项目整体价值的增值n都市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，通过多种功能空间有机组合达到增值的效果。零售餐饮配套稳定高质消费人群中长期居住补充增值筹码配套高

38、端人群配套居住需求配套会议、商务客需求优质配套稳定的生活型消费城市综合体内部功能生态链城市综合体内部功能生态链业态功能及档次定位业态功能及档次定位Page 31模式一：写字楼、商业、酒店、公寓四种物业均衡发展模式一：写字楼、商业、酒店、公寓四种物业均衡发展n通过四种物业均衡发展的类型对市场环境、项目地块条件和开发商操作经验的要求均较高，要求写字楼、酒店、商业、公寓均具备大的市场空间，地块条件适合发展以上各种类型物业、开发具备开发多种物业的实力与经验，最基本的条件是，项目具备较大的开发规模，使各种物业类型均具备一定的规模。成功关键因素综合体发展研究综合体发展研究均衡发展模式均衡发展模式业态功能及

39、档次定位业态功能及档次定位Page 32均衡发展综合体均衡发展综合体案例：华贸中心案例：华贸中心n项目处于CBD核心区域内，地铁站上盖物业，周边商务、商业、居住条件十分成熟；n项目整体体量较大（总建面70万平方米）。定位：定位：CBDCBD区域的高档综合体区域的高档综合体甲级写字楼甲级写字楼+顶级购物中心顶级购物中心+五星级酒店五星级酒店+高档公寓高档公寓开发商实力雄厚（国华置业），具备打造均衡发展的综合体物业的基本条件。定位原因定位原因项目概况：建筑面积70万平方米。包括甲级写字楼、公寓、两间五星级酒店、新光天地购物中心。综合体发展研究综合体发展研究均衡发展模式均衡发展模式业态功能及档次定位

40、业态功能及档次定位Page 33均衡发展综合体均衡发展综合体案例：华贸中心案例：华贸中心业态比例业态比例物业类型物业类型建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）比例比例写字楼1928%公寓 2130%商业2231%酒店811%合计70100%综合体发展研究综合体发展研究均衡发展模式均衡发展模式主导功能主导功能写字楼、公寓和商写字楼、公寓和商业均衡发展业均衡发展辅助功能辅助功能酒店承担商务配套酒店承担商务配套功能功能业态功能及档次定位业态功能及档次定位Page 34模式二：以写字楼为核心的开发模式模式二：以写字楼为核心的开发模式n此类型项目要求项目区域具备发展商务区的市场条件，已形成产业簇群，或可通

41、过引入核心客户带来相簇群，或者是未来城市核心商务区；n另外，此类项目一般因市场条件、地块条件或开发商资金实力等原因，具有不适合发展大型商业的局限性。成功关键因素综合体发展研究综合体发展研究写字楼为核心发展模式写字楼为核心发展模式业态功能及档次定位业态功能及档次定位Page 35以写字楼为核心的综合体以写字楼为核心的综合体案例：广州中信广场案例：广州中信广场定位：定位：广州最顶级的超高层写字楼广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼超高层写字楼+公寓公寓+小型购物广场小型购物广场 概况：占地2.3万，总建筑面积32万，共包括1幢80层摩天大楼中信大厦（写字楼）、2幢38层附楼（酒店式公寓）、4层作为

42、商场的裙楼（商业）。项目位于广州天河区新城中心，由于项目占地面积较小，容积率较高，难以打造均衡发展的综合体物业。将写字楼打造成广州甚至整个华南区域的标志性建筑，有利于在写字楼云集的天河区树立标杆形象，从而推动公寓与商业部分的运作。定位原因定位原因商业公寓写字楼综合体发展研究综合体发展研究写字楼为核心发展模式写字楼为核心发展模式业态功能及档次定位业态功能及档次定位Page 36业态比例业态比例物业类型物业类型建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）比例比例写字楼1550%公寓 1140%商业310%酒店合计29100%以写字楼为核心的综合体以写字楼为核心的综合体案例：广州中信广场案例：广州中信广场综

43、合体发展研究综合体发展研究写字楼为核心发展模式写字楼为核心发展模式主导功能主导功能写字楼写字楼辅助功能辅助功能公寓为居住配套，公寓为居住配套，商业提供零售餐商业提供零售餐饮配套饮配套业态功能及档次定位业态功能及档次定位Page 37模式三：以商业为核心的开发模式模式三：以商业为核心的开发模式n此类项目一般地处交通枢纽或城市核心区，人流量大，具备开发商业项目的基本区位条件；n地块周边商业氛围浓厚，或周边存在大型商业发展市场空缺，具备开发大型商业项目的基本市场条件。n同时，开发商具备较强的大型商业操作经验和资源，或具备较强的资源整合能力。成功关键因素综合体发展研究综合体发展研究商业为核心发展模式商

44、业为核心发展模式业态功能及档次定位业态功能及档次定位Page 38以商业为核心的综合体以商业为核心的综合体案例：深圳华润中心案例：深圳华润中心定位：超大规模以商业为核心的综合体物业定位：超大规模以商业为核心的综合体物业顶级购物中心顶级购物中心+甲级写字楼甲级写字楼+五星级酒店五星级酒店+公寓公寓甲级写字楼购物中心酒店概况：总建筑面积约55万，由18.8万的购物中心、国际5A甲级写字楼、五星级酒店和3栋49层超高层公寓组成。n 所处地理位置优越，具备良好的交通可达性；n 所在区域成熟后发展受限，需要新的亮点来激发活力；n 区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。n 华润有一流的精英团队，同时

45、具备超强的实力与品牌号召力；n 万象城集购物、休闲、娱乐等为一体，项目整体的立意较高，与深圳人内心的价值观相符。定位原因定位原因公寓综合体发展研究综合体发展研究写字楼为核心发展模式写字楼为核心发展模式业态功能及档次定位业态功能及档次定位Page 39业态比例业态比例物业类型物业类型建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）比例比例写字楼48%公寓 1121%商业2956%酒店815%合计52100%以商业为核心的综合体以商业为核心的综合体案例：深圳华润中心案例：深圳华润中心综合体发展研究综合体发展研究写字楼为核心发展模式写字楼为核心发展模式主导功能主导功能以购物中心为主的以购物中心为主的商业商业辅助

46、功能辅助功能公寓、写字楼和酒公寓、写字楼和酒店为其提供稳定高店为其提供稳定高端消费人群端消费人群业态功能及档次定位业态功能及档次定位Page 40模式四：以酒店为核心的开发模式模式四：以酒店为核心的开发模式n此类项目一般因具有市场或地段条件不具备开发大型商业或大体量、高标准写字楼的局限性；n同时项目不远离城市核心区，交通便利，周边具备一定的商务氛围，具备开发大型高端商务型酒店的基本市场和区位条件。成功关键因素综合体发展研究综合体发展研究酒店为核心发展模式酒店为核心发展模式业态功能及档次定位业态功能及档次定位Page 41以酒店为核心的综合体以酒店为核心的综合体案例：上海商城案例：上海商城定位：

47、上海顶级国际化综合体定位：上海顶级国际化综合体五星级酒店五星级酒店+豪华公寓豪华公寓+写字楼写字楼+商业商业 办公楼公寓酒店商业项目概况：总建筑面积18.5万。由五星级酒店、豪华公寓、国际水准的办公大楼、世界知名品牌的购物商城及其他相关设施组成。n 区域已形成酒店经济和会展经济的氛围；n 项目处在CBD边缘，五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心文化；n 区域具有较大的发展潜力。n 定位准确，波特曼酒店带动其它功能；n 酒店及公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的客源；n 娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心；定位原因定位原因综合体发展研究综合体发展

48、研究酒店为核心发展模式酒店为核心发展模式业态功能及档次定位业态功能及档次定位Page 42业态比例业态比例物业类型物业类型建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）比例比例写字楼315%公寓 420%商业315%酒店950%合计19100%以酒店为核心的综合体以酒店为核心的综合体案例：上海商城案例：上海商城综合体发展研究综合体发展研究酒店为核心发展模式酒店为核心发展模式主导功能主导功能酒店酒店辅助功能辅助功能写字楼提供商务、写字楼提供商务、会议需求，商业满会议需求，商业满足消费餐饮配套，足消费餐饮配套，公寓为增值筹码公寓为增值筹码业态功能及档次定位业态功能及档次定位Page 43三种物业均衡发展三种

49、物业均衡发展OAS 位置：CBD/城市中心交通：主干道沿线/地铁口规模：2000,000+视觉冲击：超高层或/建筑群规划设计：高水准、经验丰富功能体系：各业态的高端定位开 发 商：实力强劲/经验丰富管理团队：物业管理/经营管理以写字楼为核心以写字楼为核心O（主）AS 已形成产业簇群引入核心客户带来相关簇群未来商务核心区视觉冲击：超高层或/建筑群功能体系：写字楼决定其他物业功能、定位与档次配套：商场、公寓以商业为核心以商业为核心S（主）A&O 位置：商业区/大型居住片区交通：主干道沿线/地铁口市场：流量大、商业气氛浓厚/区域功能缺乏、需求旺盛 定位：大规模、综合性商业规划设计：经验丰富的专业公司

50、特色：建筑形式/业态/服务功能体系：商业的绝对核心管理团队：经营管理 以公寓为核心以公寓为核心 A（主）OS 位置：城市核心区的边缘周边为高档写字楼聚集客户支持：投资及商务客户 完善的商业、商务配套汇集有休闲、娱乐、工作、居住等多种功能有一定绿化环境强调私密的生活环境外部外部条件条件内部内部条件条件案例案例北京华贸中心广州中信广场深圳万象城北京建外SOHO本项本项目目内外部条件具备内外部条件具备内外部条件不具备内外部条件均不具备内外部条件不具备本项目综合体的模式本项目综合体的模式业态功能及档次定位业态功能及档次定位本项目适宜三种物业均衡发展的综合体模式本项目适宜三种物业均衡发展的综合体模式本项