某市北站交通枢纽配套商业策划报告之市场研究及项目定位部分.ppt

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1、1深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一深圳北站交通枢纽配套商业策划报告之一深圳北站交通枢纽配套商业策划报告之一（市场研究及项目定位部分）（市场研究及项目定位部分）深圳市地铁集团有限公司2011年8月2 2深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一项目目标项目目标：通过内外部研究确定深圳北站配套商业项目的商业定位交付品交付品：-城市宏观研究 -项目物业条件分析 -消费者调查 -商圈研究 -案例分析及案例研究 -潜在商家访谈测试结果及核心发现主要工作方法主要工作方法：-案头研究 -实地调查 -专家访谈 -SWOT分析 -研讨会本策划项目第一阶段工作说明本策划项目第一阶段工作说明3 3深圳北站综合

2、交通枢纽配套商业策划报告之一为了保障项目报告的科学性，项目小组进行了大量的实地调研、外地考察、为了保障项目报告的科学性，项目小组进行了大量的实地调研、外地考察、内外部访谈、研讨会和案头研究工作内外部访谈、研讨会和案头研究工作项目商圈研究项目商圈研究 项目小组走访了项目商圈各类项目50余个，其中:酒店22个办公楼12个商业18个 此外，还专程考察了香港、上海、广州的枢纽及地铁商业及多家购物中心 同时，项目小组针对消费者研究发放问卷360份内外部研讨会内外部研讨会 商业概念梳理研讨会 消费者研究讨论会 商圈研究讨论会 案例研究讨论会 租户长短名单研讨会 设计方案调整研讨会专家及租户访谈专家及租户访

3、谈专家访谈专家访谈深圳市城市规划设计院深圳大学设计院深圳市轨道办深圳市交通管理局北京城建设计院中建国际租户访谈：租户访谈：商业潜在租户80个旅行社5个酒店管理公司3个查阅文献查阅文献中国统计年鉴深圳市城市总体规划深圳市龙华二线拓展区城市设计 深圳市近期建设规划深圳统计年鉴2008 深圳北站综合交通枢纽配套工程可行性研究报告 新深圳站站区城市设计 深圳北站商业配套项目资料 4 4深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一目录目录A.城市宏观研究城市宏观研究B.项目商圈研究项目商圈研究C.项目物业条件分析项目物业条件分析D.市场需求分析市场需求分析E.参考案例研究参考案例研究F.各物业定位方案各物业

4、定位方案G.潜在合作商家访谈潜在合作商家访谈本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业顾问有限公司的书面同意。5 5深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一A.城市宏观研究城市宏观研究6深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一6资料来源：深圳市十一五规划，九洲远景分析地理位置：地理位置：深圳市隶属于广东省，位于我国南方珠江三角洲东岸，北与东莞、惠州市接壤，南以深圳河为界与香港相邻，东隔大亚湾，西临珠江口，海陆空口岸俱全，是我国重要的对外门户城市区划：城市区划：全市土地总面积1952.84

5、平方公里，深圳经济特区面积为395.81平方公里，常住人口876.83万人，下辖8个区，包括：特区内福田、罗湖、南山、盐田以及特区外的宝安、龙岗、光明新区和坪山新区城市定位：城市定位：深圳是全国经济中心城市之一，是中国第一个经济特区，中国大陆经济效益最好的城市之一，人均GDP居全国大中城市第一；是连接香港和中国内地的纽带和桥梁，是华南沿海重要的交通枢纽，在中国高新技术产业、金融服务、外贸出口、海洋运输、创意文化等多方面占有重要地位 深圳市位于珠江三角洲东岸，作为中国第一个经济特区，是连接香港和中深圳市位于珠江三角洲东岸，作为中国第一个经济特区，是连接香港和中国内地的纽带和桥梁国内地的纽带和桥梁

6、深深 圳圳深圳市地理位置图深圳市地理位置图深圳市概况深圳市概况7深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一深圳经济总量快速增长，人均深圳经济总量快速增长，人均GDP水平位居一线水平位居一线城市城市首位，并保持较高首位，并保持较高增长率增长率2008年国内一线城市年国内一线城市GDP比较比较 亿元，亿元，%经济总体发展情况经济总体发展情况GDP2004-2008年GDP年均增长率资料来源：深圳统计年鉴，四城市2008统计公报，深圳市国民经济和社会发展十一五规划纲要，九洲远景分析常住人口万人8771695188810182008年国内一线城市人均年国内一线城市人均GDP比较比较元元8 8深圳北站综合

7、交通枢纽配套商业策划报告之一深圳市的支柱产业为高新技术、金融和物流业，三大产业占深圳市的支柱产业为高新技术、金融和物流业，三大产业占GDP的比重的比重达达53%，文化产业、旅游产业也已成为深圳新的经济增长点，文化产业、旅游产业也已成为深圳新的经济增长点高新技术产业高新技术产业物流业物流业金融业金融业旅游产业旅游产业其他其他文化产业文化产业2008年深圳各产业产值占年深圳各产业产值占GDP比重比重高新技术高新技术产业产业文化文化产业产业旅游旅游产业产业到2010年，深圳市高新技术产品产值达将到1万亿元以上，高新技术产品增加值占深圳GDP的比重以年均1.2%的比例增长，达到35%以上 物流物流产业

8、产业到2010年，深圳将实现年物流产业增加值822亿元，物流业增加值占GDP的比重增加到12%金融金融产业产业到2010年，深圳金融产业增加值将达到1350亿元，金融产业增加值占GDP比重达到15以上，资产规模达到1.8万亿元 到2010年，深圳文化产业将实现以高于GDP年均增长率2左右的速度增长，文化产业增加值占GDP比重将达到10以上旅游业已成为深圳重要经济增长点和重要产业之一，随着现代服务业快速发展，未来旅游会展业在经济总量的比重将达到8%10%1)注：1)国内外公认的支柱产业实际份额为8%10%资料来源：深圳统计年鉴，深圳统计公报，九洲远景分析支持支持9深圳北站综合交通枢纽配套商业策划

9、报告之一深圳市深圳市2008年常住人口年常住人口877万人，非户籍人口超过七成，关外地区非户籍万人，非户籍人口超过七成，关外地区非户籍人口数量占据更大比重人口数量占据更大比重人口情况人口情况深圳常住人口变化情况深圳常住人口变化情况 万人万人 7478018288468628778.7%CAGR1.7%CAGR20082008年深圳各区人口构成情况年深圳各区人口构成情况 万人万人 户籍人口非户籍人口1)1)备注：非户籍人口指在深居住时间半年以上的非户籍人口资料来源：深圳统计年鉴，深圳市国民经济和社会发展十一五规划纲要，九洲远景分析户籍人口非户籍人口9751010深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报

10、告之一城市主中心城市主中心-福田罗湖中心：福田罗湖中心：包括福田中心区和罗湖中心区，主要发展市级行政、文化、商业、商务等职能-前海中心：前海中心：包括前海、后海，主要发展区域性生产性服务业与总部经济城市副中心城市副中心-龙华中心：龙华中心：包括龙华新城和龙华中心区，是全市和区域性的综合交通枢纽，以及福田中心区综合服务功能的延伸-龙岗中心：龙岗中心：包括大运新城和龙岗中心城，发展文化体育和商业服务业，成为东部地区及辐射粤东地区的综合服务中心-光明新城中心：光明新城中心：西部高新技术产业服务中心-坪山新城中心：坪山新城中心：东部高新技术产业服务中心-盐田中心：盐田中心：深圳东部滨海地区旅游综合服务

11、基地、深圳东部港口与物流配套服务中心城市组团中心城市组团中心-8个组团中心：个组团中心：包括航空城、沙井、松岗、观澜、平湖、布吉、横岗和葵涌，是城市组团的综合服务中心从政府规划来看，深圳市城市总体空间结构为：以中心城区为中心，以西中东从政府规划来看，深圳市城市总体空间结构为：以中心城区为中心，以西中东三条发展轴为基本骨架，形成三条发展轴为基本骨架，形成“三轴一带多中心三轴一带多中心”的轴带组团结构的轴带组团结构资料来源：深圳市城市总体规划（20072020），九洲远景分析深圳市城市发展规划深圳市城市发展规划深圳市城市发展规划示意图深圳市城市发展规划示意图龙华中心龙华中心光明新城中心光明新城中心

12、盐田中心盐田中心龙岗中心龙岗中心坪山新城中心坪山新城中心城市发展规划城市发展规划1111深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一深圳目前已形成市级中心区域中心的多中心商业格局，并在部分区域深圳目前已形成市级中心区域中心的多中心商业格局，并在部分区域形成了购物中心区域组团形成了购物中心区域组团深圳市多中心商业格局深圳市多中心商业格局资料来源：九洲远景分析深圳商圈深圳商圈35241龙岗中心城商业中心龙岗中心城商业中心罗湖金三角商业中心罗湖金三角商业中心（市级)：人民南商圈东门商圈深南中商圈南山：南山：南头商业区后海文化中心南油-蛇口商圈福田：福田：华强北商圈（市级)福田中心区商圈宝安中心城商业中心

13、宝安中心城商业中心本本 项项 目目1212深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一深圳市整体商业格局已呈现出明显的多中心共同演化发展的特征深圳市整体商业格局已呈现出明显的多中心共同演化发展的特征由单一商业中心向多商业中心格局转变由单一商业中心向多商业中心格局转变单一商业中心单一商业中心消费集中在该单一商业中心内商业地位不可动摇商业业态较为单一，难以满足不同层次、不同类型消费需求，消费支出则会外流多商业中心相互竞争，此消彼长多商业中心相互竞争，此消彼长多商业中心细分市场，共同繁荣多商业中心细分市场，共同繁荣新商业中心老商业中心ABC资料来源：九洲远景分析1313深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报

14、告之一深圳市酒店分布以罗湖、福田、南山主城区为核心，在关内呈核心组团分深圳市酒店分布以罗湖、福田、南山主城区为核心，在关内呈核心组团分布，在关外则零星分布布，在关外则零星分布酒店酒店罗湖：罗湖：罗湖区五星级酒店的数量占到深圳五星级酒店总数的一半，包括罗湖口岸/火车站、东门步行街、国贸大厦、深南东路、地王大厦和笋岗罗芳几个中心福田：福田：伴随福田CBD区域的发展，成为星级酒店发展的重要区域，主要以福田中心区为主，如福田香格里拉酒店、大中华喜来登酒店等南山：南山：南山区酒店主要集中在华侨城附近，包括华侨城洲际大酒店、威尼斯酒店和海景酒店，直线距离在公里范围内其他区域：其他区域：盐田区主要分布于大梅

15、沙/小梅沙，龙岗区主要分布于布吉关、南澳镇；而宝安区星级酒店主要分布于宝安中心城区附近、机场附近及龙华附近深圳市酒店分布深圳市酒店分布南南山山福福田田罗罗湖湖深圳市酒店分布主要特点深圳市酒店分布主要特点资料来源：，九洲远景分析14深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一目前星级酒店数量以罗湖区位居首位，宝安区星级酒店总数与福田区相目前星级酒店数量以罗湖区位居首位，宝安区星级酒店总数与福田区相近，但平均房价与关内近，但平均房价与关内3区相比尚有差距区相比尚有差距深圳市深圳市2008年各区各星级酒店数量年各区各星级酒店数量个个五星酒店四星酒店三星酒店资料来源：,深圳市统计年鉴，九洲远景分析深圳市各

16、区酒店平均房价深圳市各区酒店平均房价元元,%酒店酒店15深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一福田区酒店客房出租率最高，宝安区低于全市平均水平但为关外地区最福田区酒店客房出租率最高，宝安区低于全市平均水平但为关外地区最高，按星级看，二星级酒店的出租率最高高，按星级看，二星级酒店的出租率最高2008年深圳市酒店客房出租率（分星级）年深圳市酒店客房出租率（分星级）资料来源：深圳市旅游局，深圳市统计年鉴，九洲远景分析%2008年深圳市酒店客房出租率（分区域）年深圳市酒店客房出租率（分区域）%酒店酒店1616深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一写字楼主要聚集在福田中心区和罗湖蔡屋围，此外车公庙、

17、华强北和南写字楼主要聚集在福田中心区和罗湖蔡屋围，此外车公庙、华强北和南山中心区也形成一定规模，关外地区分布较少，以宝安中心区为代表山中心区也形成一定规模，关外地区分布较少，以宝安中心区为代表写字楼写字楼福田中心区：福田中心区：该区域是日渐成熟的核心商务区，租户行业以工贸实业、电子及高科技类、专业服务和金融类为主，多为大型企业，包括大量跨国企业罗湖蔡屋围：罗湖蔡屋围：金融中心区，最早发展且最为成熟租户包括金融、专业服务、物流等生产性服务业企业车公庙：车公庙：租户是依托车公庙产业链的电子、贸易、物流、金融等相关行业，企业规模不大，需求面积较小华强北：华强北：是较成熟的商务片区，租户以电子行业和电

18、子相关贸易企业为主南山中心区：南山中心区：是新兴的商务区域，商务氛围不浓，租户以外贸、贸易类和高新技术类和专业服务类为主，以物流、金融证券保险及房地产相关行业为辅关外地区：关外地区：写字楼集中在宝安中心区，租户以电子、科技、贸易、服务等的小型企业为主，面积需求较小资料来源：，世联地产报告，仲量联行报告，九洲远景分析深圳市写字楼分布深圳市写字楼分布深圳市写字楼分布主要特点深圳市写字楼分布主要特点蔡屋围蔡屋围福田中心区福田中心区华强北华强北车公庙车公庙南山中心区南山中心区宝安中心区宝安中心区市级商务区区域级商务区17深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一09年写字楼租金较年写字楼租金较08年有所

19、下降，接近年有所下降，接近07年的水平，其中罗湖区无论租年的水平，其中罗湖区无论租金还是空置率都有最好的表现金还是空置率都有最好的表现2005-2009深圳市甲级写字楼租金变化深圳市甲级写字楼租金变化2009年各区甲级写字楼租金和空置率年各区甲级写字楼租金和空置率资料来源：世邦魏理仕报告，第一太平戴维斯报告，九洲远景分析写字楼写字楼租金 元/平方米/月空置率%元元/平方米平方米/月月元元/平方米平方米/月月18深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一福田区甲级写字楼现有存量远高于罗湖和南山区，近两年新增供应体量来福田区甲级写字楼现有存量远高于罗湖和南山区，近两年新增供应体量来看福田依旧保持热门

20、，关外的宝安区也有大量新增体量入市看福田依旧保持热门，关外的宝安区也有大量新增体量入市2009-2010年各区写字楼新增供应量年各区写字楼新增供应量资料来源：戴德梁行报告，世联地产报告，九洲远景分析万平方米万平方米写字楼写字楼2009年各区甲级写字楼存量年各区甲级写字楼存量万平方米万平方米1919深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一B.项目商圈研究项目商圈研究2020深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一龙华新城将会形成以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区，定位龙华新城将会形成以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区，定位于城市副中心，承接福田中心区综合城市功能于城市副中心，承接福田

21、中心区综合城市功能项目区域位置说明图项目区域位置说明图项目区位概况简介项目区位概况简介项目区位：项目区位：项目位于深圳市关外的宝安区龙华新城，属于深圳市2007-2020年综合规划的中部综合组团范围。龙华新城定位为承接福田中心区综合城市功能的城市副中心和口岸型枢纽地区福田区罗湖区南山区盐田区龙岗区宝安区本项目龙华新城资料来源：，深圳市城市总体规划（20072020），九洲远景分析CBD功能拓展区功能拓展区龙华新城建设目标是未来中央生活区，为福田中心区CBD提供中高档生活社区和服务配套国家级交通枢纽国家级交通枢纽该区域已规划建设国家级交通枢纽深圳新客站，将直接联系香港与内地，作为内地旅客入港的中

22、转，并与深圳多条地铁紧密连接，同时作为关外市民入关的中转，交通枢纽地位明显2121深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一项目核心商圈区域分布概况项目核心商圈区域分布概况现有原住民及工厂职工居住区域现有原住民及工厂职工居住区域主要分布在龙华和民治的传统街道中心城区周围在龙华街道内分布于景龙、龙园、三联等社区在民治街道内分布于龙塘、民乐、民新等社区工业区域工业区域主要分布在商圈东侧靠近梅观高速沿线龙华街道辖区内有各类工业企业2500多家；涉及电脑、IT制 造、自行车、塑胶、玩具、电子、机械制造、卷烟等行业；知名企业有富士康、力劲、好日子卷烟等民治街道辖区内现在有工业企业315家；行业覆盖电子、塑

23、 胶、五金、服装、礼品、玩具、纸品、家居、机械等；辖 区华南国际物流中心是深圳市八大物流园区之一已有现代化小区已有现代化小区主要分布在民治北面和龙华东南面，包括梅龙路沿线和人民 路沿线包括锦绣江南、金地梅陇镇等新增人口居住区新增人口居住区主要分布在以深圳北站为核心的二线拓展区内未来入住楼盘包括莱蒙水榭春天、潜龙曼海宁等商圈人口主要由四类区域构成，现代化小区及未来人口导入区域主要分布商圈人口主要由四类区域构成，现代化小区及未来人口导入区域主要分布在商圈的西侧和南侧，原住民、职工及工业区在东侧和北侧在商圈的西侧和南侧，原住民、职工及工业区在东侧和北侧资料来源：宝安各街道办，实地调研，九洲远景分析工

24、工业业园园区区原住民及工厂原住民及工厂职工居住区域职工居住区域已有现代化小已有现代化小区区主要新增人口主要新增人口居住区居住区本项目本项目梅观高速梅观高速机荷高速机荷高速工工业业园园区区福龙路福龙路南坪快速南坪快速22深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一新建住宅人口城中村人口商圈各类人口组成商圈各类人口组成 万人万人120143人口类型人口类型区域区域2012201220202020新建住宅人口龙华街道7.121.8龙华新城7.530.4 民治街道4.016.0城中村人口龙华街道55.941.2龙华新城-民治街道45.633.6商圈各类人口按区域细分商圈各类人口按区域细分 万人万人商圈人口

25、数量商圈人口数量2012年将达到年将达到120万人，至万人，至2020年达到年达到143万人，其中万人，其中2020年新建住宅人口数量比年新建住宅人口数量比2012年增加约年增加约40万万资料来源：宝安各街道办，实地调研，龙华新城地块规划，九洲远景分析2323深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一近年来商圈内新建楼盘陆续推出，年份较早的多集中于龙华街道，从近年来商圈内新建楼盘陆续推出，年份较早的多集中于龙华街道，从09年开始新入住楼盘重心明显逐渐向二线拓展区转移年开始新入住楼盘重心明显逐渐向二线拓展区转移资料来源：，实地调研，九洲远景分析千户以上规模新建楼盘分布图千户以上规模新建楼盘分布图

26、万人万人编号编号楼盘名称楼盘名称户数户数入住时间入住时间1 1金地梅陇镇36762009年2 2锦绣江南30362006年3 3莱蒙水榭春天28042010年4 4世纪春城25522009年5 5美丽36524002003年6 6潜龙曼海宁20182011年7 7碧水龙庭20062009年8 8万科华府19472010年9 9劲力城市明珠16512007年1010皓月花园15972005年1111大信花园13802002年1212潜龙华城13652006年1313苹果园13122004年1414馨园11552003年1515卓能雅苑10892012年1616金地上塘道10872010年1234

27、56789111213141516102424深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一项目周边道路系统发达，多级交通网络提高项目可达性，来自关内和关外项目周边道路系统发达，多级交通网络提高项目可达性，来自关内和关外各区域的车辆都可方便到达各区域的车辆都可方便到达项目周边道路示意图项目周边道路示意图项目周边道路概况项目周边道路概况 高速公路高速公路梅观高速：由梅林检查站至观澜街道，中间经过龙华街道，北接东莞市的莞深高速公路，南接深圳皇岗路，中间与机荷高速公路于清湖立交相接 主干道主干道布龙公路：连接布吉、龙华、民治、大浪等区域梅龙路：连接梅林关口、龙华、民治等区域新区大道：连接和平路、南坪快速路

28、留仙大道：通往蛇口和布吉玉龙路：连接新区大道、梅龙路和民治大道 次主干道次主干道包括人民路、和平路、民治大道、工业路等主要起到连接主干道的作用高速公路主干道次主干道工业路工业路和平路和平路东环二路东环二路人民路人民路本项目本项目梅观高速梅观高速在建主干道资料来源：，专家访谈，九洲远景分析2525深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一目前老城区形成了龙观路人民北路、万众城、民治天虹目前老城区形成了龙观路人民北路、万众城、民治天虹3个重要商圈个重要商圈龙观路人民北路商圈龙观路人民北路商圈与本项目直线距离：5.5千米商圈主要组成：-华润万家、天虹百货、佳华百货3个大型GMS和国美、苏宁、永乐龙华电

29、子市场三个大型专业店、800-900家街铺组成-整体商业规模约13万平米主要满足龙华、民治及大浪片区居民日常综合消费需求万众城商圈万众城商圈与本项目直线距离：2.1千米商圈主要组成：-由万众城家居广场、富威家具广场、万众城服装批发市场、万众城百货、大新百 货、牛栏前商业步行 -整体商业规模约12.3万平米主要满足龙华及民治片区居民家居购物需求及小型服装零售商需求民治南康天虹商圈民治南康天虹商圈与本项目直线距离：1.6千米商圈主要组成：-民治天虹、南康百货、国美、新建小区底商及街铺 -整体商业面积约5.3万平米 -目前主要满足民治南部片区内的居民日常购物需求1商业购物商业购物5号线6号线4号线火

30、车北站龙观路-人民北路商圈民治南康天虹商圈万众城商圈资料来源：市场调研，九洲远景分析2626深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一华润万家与龙华天虹档次相当、定位类似，大润发除百货及超市外还引华润万家与龙华天虹档次相当、定位类似，大润发除百货及超市外还引入了餐饮业态，商业功能更加丰富入了餐饮业态，商业功能更加丰富支持华润万家天虹百货（龙华）大润发B1鞋、电器、鞋类修理1F男女装、饰品、化妆品、钟表、保健品、珠宝、超市2F女装、配饰、皮具3F运动、男装、皮具、保暖内衣4F童装、内衣、家居服、成熟女装、孕妇装、床上用品1F化妆品、鞋类、钟表、首饰、眼镜、饰品、首饰钟表鞋类维修2F超市、烟酒茶、药

31、品、保健品3F女装、饰品、美容中心、美甲4F男装、休闲装、皮包、运动装、健身器材、服装制作5F儿童用品、玩具、内衣、家居服、大小家电、床上用品、手机、办公、数码、文具B1地停车库1F商店街2F超市、商店街3F超市、商店街4F美食街、书城5FKTV楼层分布楼层分布楼层分布楼层分布楼层分布楼层分布资料来源：市场调研，九洲远景分析2727深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一根据新城区规划，未来将会在龙华新城内形成以港铁等大型商业为代表的根据新城区规划，未来将会在龙华新城内形成以港铁等大型商业为代表的红山站商圈和以深圳火车北站为核心的火车站商圈红山站商圈和以深圳火车北站为核心的火车站商圈红山站商圈

32、红山站商圈与本项目直线距离：1千米商圈主要组成：-目前已知潜在商业包括香港地铁购物中心、莱蒙地产购物中心、中航地产购物中心,住宅底商等组成 -目前已知潜在的3个购物中心面积总计约为25.2万平方米未来可能成为龙华新城主商圈火车站商圈火车站商圈以火车站上盖商业物业为核心，周边办公和旅馆配套商业为补充预计2020年商业总供应面积为16万平米未来可能成为龙华新城的次商圈1商业潜在商业商业潜在商业5号线6号线4号线火车北站红山站商圈火车站商圈资料来源：市场调研，九洲远景分析28深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一红山站商圈内目前已有多个潜在大型商业项目，已知潜在商业面积达红山站商圈内目前已有多个潜

33、在大型商业项目，已知潜在商业面积达25.2万平米；火车站商圈内潜在商业估算约万平米；火车站商圈内潜在商业估算约10.5万平米万平米#开发商开发商可能开发类型可能开发类型面积面积1香港地铁大型综合购物中心10.2万平米2莱蒙大型综合购物中心7.6万平米3中航大型综合购物中心7.4万平米1234号线红山路站号线红山路站1商业潜在商业商业潜在商业123954671011158121314#用地性质用地性质建筑面积建筑面积#用地性质用地性质建筑面积建筑面积1综合用地845809商业金融889622综合用地4574510商业金融568863综合用地6177011商业金融682384商业金融1157701

34、2商业金融980765商业金融9371213商业金融835566商业金融5072414商业金融3284587商业金融8293615商业金融2637608商业金融124336合计合计1055291资料来源：市场调研，九洲远景分析2929深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一龙华片区成规模酒店主要分布于人民北路及和平东路，以档次较高的星级龙华片区成规模酒店主要分布于人民北路及和平东路，以档次较高的星级和准星级酒店为主和准星级酒店为主龙华片区主要酒店概况龙华片区主要酒店概况#项目名称项目名称房间房间数量数量星级星级开业开业时间时间1中保国际酒店3185星20082龙泉酒店1334星20023皇廷假

35、日酒店4334星19994新梅园酒店140准4星20015新宝成酒店140准4星20046上苑宾馆200准4星20057银轩酒店130准4星20068维也纳酒店（国王店）1303星20079金鹏酒店171准3星200110同泰酒店70准3星-11莫泰168210经济酒店200612维也纳酒店（油松店）159经济酒店200813七天连锁81经济酒店20072酒店业酒店业资料来源：市场调研，九洲远景分析5号线6号线4号线火车北站111127329613810543030深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一5号线6号线4号线火车北站民治片区酒店主要沿民治大道沿线分布，酒店整体档次相对较低，以准星

36、民治片区酒店主要沿民治大道沿线分布，酒店整体档次相对较低，以准星级酒店为主级酒店为主民治片区主要酒店概况民治片区主要酒店概况#项目名称项目名称房间房间数量数量星级星级开业开业时间时间14维纳斯酒店159准4星200815君凯悦酒店168准4星200916彩悦酒店110准4星200817维也纳酒店（民治店）192准4星200718御龙湾艺术酒店1223星200719吉盛酒店1163星200520鑫茂花园酒店117准3星200721雅丰苑连锁酒店100经济酒店22万福盈连锁酒店90经济酒店200223维也纳酒店（梅龙店）194经济酒店20071723231720151520181416212118

37、22192酒店业酒店业资料来源：市场调研，九洲远景分析3131深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一龙华及民治片区内代表性酒店龙华及民治片区内代表性酒店开业时间：开业时间：2002年星星 级：级：4星房间数量：房间数量：144标间价格：标间价格：442入入 住住 率：率：80%配套设施：配套设施：3个会议室、中、西餐厅各1个、水会客客 源：源：主要以大企业接待的商务客人、过大型公司出差公干人员为主开业时间：开业时间：2005年星星 级：级：3星房间数量：房间数量：122标间价格：标间价格：198入入 住住 率：率：80%配套设施：配套设施：2个会议室、中、西餐厅各1个，酒吧、夜总会等客源：客

38、源：本地中小企业重要客户，出差本地商务客人开业时间：开业时间：2007年星星 级：级：经济型酒店房间数量：房间数量：194标间价格：标间价格：145入入 住住 率：率：90%配套设施：配套设施：无 客客 源：源：本地中小企业客户，与本地有业务往来的小型公司出差人员等支持龙泉酒店龙泉酒店吉盛酒店吉盛酒店维也纳维也纳3好连锁酒店（梅龙店）好连锁酒店（梅龙店）资料来源：市场调研，九洲远景分析3232深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一整体上看，龙华酒店业发达，档次齐全，目前主要客户群为周边企业相关的商务整体上看，龙华酒店业发达，档次齐全，目前主要客户群为周边企业相关的商务人群，高星级酒店和经济型

39、酒店价格稳定，人群，高星级酒店和经济型酒店价格稳定，3星及其他准星级酒店价格偏低星及其他准星级酒店价格偏低分布分布酒店主要沿片区内的主干道分布，龙华及民治片区内酒店数量相当，但龙华片区内整体档次较高，标准4星和5星级酒店均分布在龙华片区内酒店档次酒店档次龙华片区内酒店档次齐全，从经济型酒店到5星级酒店均有分布。但片区内的酒店主要还是以3星及其它准星级酒店为主，高端及经济型酒店相对较少整体品质整体品质从酒店服务来看，除标准星级酒店外，其他准酒店服务质量一般，多数仅关注于满足基本的住宿要求酒店客源酒店客源目前酒店客人多为出差公干的商务旅客，旅游及其他散客数量相对较少经营状况经营状况受经济环境影响，

40、目前酒店业经营状况一般，多数酒店平均出租率维持在60%左右，酒店房价与07年相比有较大幅度下滑，经济型酒店价格在150-200元；3星及准星级酒店在价格在180-400左右；四星及以上酒店价格400-500之间访谈总结访谈总结 酒店也目前经营状况一般，客房出租率不是很高 房价偏低，多数3星或准星级酒店实际房价仅略高于经济型酒店 客源类似，均为周边企业相关的商务旅客，受周边企业影响明显 绝大多数酒店从业人员对未来酒店业市场均持乐观观点 包括大部分星级酒店工作人员在内的酒店从业人员均看好未来片区内经济型酒店市场2酒店业酒店业资料来源：市场调研，九洲远景分析33深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之

41、一火车站商圈内规划有约火车站商圈内规划有约25万平米旅馆业用地，预计未来将形成龙华片区万平米旅馆业用地，预计未来将形成龙华片区高星级酒店最集中地区高星级酒店最集中地区2341#用地性质用地性质容积率容积率建筑面积建筑面积1旅馆业用地6607082旅馆业用地6597363旅馆业用地6617824旅馆业用地663450合计合计245676龙华新城旅馆业地块规划状况龙华新城旅馆业地块规划状况旅馆业用地相对集中在火车站商圈内，位置紧邻商业金融用地地块位置好、容积率高，未来可能主要建设建设成高档星级酒店根据规划面积，预计2015年完成30%开发量，建成旅馆用建筑面积约7.4万平米，可设置1000个房间；

42、2020年完成60%开发量，约14.7万平米，可设置约2000个房间2酒店业潜在酒店规模酒店业潜在酒店规模资料来源：政府规划资料，九洲远景分析34深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一5号线6号线4号线火车北站民治写字楼数量主要分布于民治大道两侧，数量多于龙华片区，但龙华片民治写字楼数量主要分布于民治大道两侧，数量多于龙华片区，但龙华片区写字楼等级高于民治地区区写字楼等级高于民治地区#项目名称项目名称面积面积档次档次1金銮大厦3.8万平米甲2华商国际大厦0.95万平米甲3美丽AAA大厦共13万平米，办公2万平米甲级4牛栏前大厦共11万，其中办公4万准甲级5金龙华广场约2万平米乙级6新澜大厦约

43、0.9万平米乙级7东边商务大厦1.2万平米乙级8东边商业大厦约1万平米乙级9秋瑞大厦1万平米乙级10深圳天府星办公大厦约0.5万平米乙级11泽华大厦约3.1万平米，办公约2.6万乙级12南贤商业广场约2万平米乙级13在建项目办公面接约1.8万平米甲级3写字楼写字楼龙华及民治片区主要酒店概况龙华及民治片区主要酒店概况53124612101311978资料来源：市场调研，九洲远景分析3535深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一龙华地区典型写字楼项目龙华地区典型写字楼项目支持开开 业业 时时 间：间：2006年等等 级：级：甲级面面 积：积：2万平米入入 住住 率：率：70%租租 金：金：70元

44、/月.平米入住企业类型：入住企业类型：小型科技公司开开 业业 时时 间：间：2010年等等 级：级：乙级面面 积：积：4万平米入入 住住 率：率：未入住租租 金：金：暂定租金38元/月 .平米入住企业类型：入住企业类型：暂未入住开开 业业 时时 间：间：2005年等等 级：级：乙级面面 积：积：1.2万平米入入 住住 率：率：95%租租 金：金：40元/月.平米入住企业类型：入住企业类型：小型科技公司、贸 易公司美丽美丽AAA大厦（龙华商业中心）大厦（龙华商业中心）秋瑞大厦秋瑞大厦牛栏前大厦牛栏前大厦资料来源：市场调研，九洲远景分析3636深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一龙华与民治片区

45、写字楼数量少、无明显集聚、租户多为小型科技及贸易公龙华与民治片区写字楼数量少、无明显集聚、租户多为小型科技及贸易公司，租金整体偏低司，租金整体偏低分分 布布片区内写字楼较为分散，无明显集聚区域档次分布档次分布片区内主要以乙级写字楼为主，少量甲级写字楼及部分厂房改建的丙级写字楼。龙华片区内写字楼整体档次高于民治片区整体品质整体品质甲级写字楼硬件品质较高，但物管水平较低。乙级写字楼品质较关内有一定差距出租状况出租状况乙级写字楼是片区内需求主体，整体出租率维持在90%左右。甲级写字楼出租率较低，3个甲级写字楼最高出租率最高仅为70%出租状况不佳，导致甲级写字楼租金增长缓慢。如美丽AAA大厦写字楼租金

46、连续两年零增长甲级写字楼租金在45-70元/平米.月，乙级写字楼租金加物管在35-40左右访谈总结访谈总结龙华及民治片区内高档写字楼需求与供给量不大。受片区内租户企业性质和规模的限制，乙级写字楼中的小面积办公室成为市场需求的主体，此类写字楼出租率较高写字楼出租率和租金受区位影响明显，区位成为左右写字楼价格的主要因素高档甲级写字楼市场供应及需求有限，乙级写字楼市场供应充足主要租户主要租户甲、乙级写字楼租户类型相差不大，主要以小型科技公司和贸易公司为主3写字楼写字楼资料来源：市场调研，九洲远景分析37深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一火车站商圈内未来将打造仅次于福田中心区的商务副中心，规划大

47、量商业火车站商圈内未来将打造仅次于福田中心区的商务副中心，规划大量商业金融用地，长期写字楼供应量将大幅增长金融用地，长期写字楼供应量将大幅增长621347812591011#用地性质用地性质容积率容积率建筑面积建筑面积1商业金融业用地61157702商业金融业用地6937123商业金融业用地6507244商业金融业用地6829365商业金融业用地61243366商业金融业用地6889627商业金融业用地6568868商业金融业用地6682389商业金融业用地69807610商业金融业用地68355611商业金融业用地632845812商业金融业用地6263760合计合计-863196未来写字楼

48、潜在供应量未来写字楼潜在供应量商业金融用地与本项目紧邻预计2015年完可成30%开发量，约23.3万平米预计2020年可完成60%开发量，达46.6万平米，按甲级写字楼标准，可满足4.7万人办公需求3写字楼潜在写字楼写字楼潜在写字楼资料来源：政府规划资料，九洲远景分析3838深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一C.项目物业条件分析项目物业条件分析39深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一留留 仙仙 大大 道道西西规规划划路路上上 塘塘 路路玉玉 龙龙 路路长途长途场站场站地下车库地下车库出租场站出租场站地铁地铁5号线号线地铁地铁5号线号线地铁地铁4号线号线地铁地铁6号线号线新区大道新区大

49、道道路交通道路交通项目东至上塘路，南至玉龙路，西至西规划路，北至留仙大道，南北走向的新区大道直接通过本项目下穿隧道轨道交通轨道交通京广深客运专线杭福深客运专线广深港高速铁路地铁4、5、6号线交通站场交通站场项目规划设计长途车站、公交车站、出租车站、地下车库，充分有效实现交通枢纽集散功能项目交通说明项目交通说明项目周边交通情况项目作为大型综合性交通枢纽，集合了铁路、地铁、公交、长途客运、出项目作为大型综合性交通枢纽，集合了铁路、地铁、公交、长途客运、出租等多种交通方式，构成汇聚人流的强大驱动租等多种交通方式，构成汇聚人流的强大驱动资料来源：九洲远景分析公交场站公交场站4040深圳北站综合交通枢纽

50、配套商业策划报告之一 京广深客运专线京广深客运专线（预计20142015年完工）高速铁路路线，“四横四纵“客运专线之一”纵”，是贯通南北的客运专线经过北京、武汉、广州等城市 厦深铁路厦深铁路（预计2011年通车）是“四纵四横”客运专线中杭福深客运专线的重要组成部分经过厦门、福州、宁波、杭州等城市 广深港客运专线广深港客运专线（预计2010年底通车）广深段与京广深客运专线共线过深圳北站后向南从地下穿越市中心区，在中心区设地下站，延伸至香港全国各地经深圳前往香港的乘客将主要在本项目中转三条国家铁路在本项目连接，全国各地经深圳前往香港的乘客将主要在本三条国家铁路在本项目连接，全国各地经深圳前往香港的