建设工程投资控制知识讲解.pdf

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1、第一章建设工程投资控制概述 第一节建设工程投资的概念 一、建设工程投资 一般是指进行某项工程建设花费的全部费用 建设投资、铺底流动资金，建设投资 设备工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费用、预备费（包括基本预备费和涨价预备费）、建设期利息、固定资产投资方向调节税组成 设备工器具投资、生产技术的进步和资本有机构成 设备工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费、基本预备费 涨价预备费、建设期利息、固定资产投资方向调节税 一项工程预计开支或实际开支的全部固定资产投资费用，工程价格 二、建设工程投资的特点（一）数额巨大（二）差异明显（三）需单独计算（四）确定依据复杂（五）确定层次繁多（六）

2、需动态跟踪调整 第二节建设工程投资控制原理 二、投资控制的目标 设计方案选择和进行初步设计，技术设计和施工图设计，施工阶段 三、投资控制的重点 施工以前的投资决策和设计阶段，设计 第三节建设工程投资控制的任务 我国项目监理机构在建设工程投资控制中的主要任务 1、在项目前期阶段进行工程项目的机会研究、初步可行性研究、编制项目建议书，进行可行性研究，对拟建项目进行市场调查和预测，编制投资估算，进行环境影响评价、财务评价、国民经济评价和社会评价。2、在设计阶段，协助业主提出设计要求，组织设计方案竞赛或设计招标，用技术经济方法组织评选设计方案。协助设计单位开展限额设计工作，编制本阶段资金使用计划，并进

3、行付款控制。进行设计挖潜，用价值工程等方法对设计进行技术经济分析。3、在施工招标阶段，准备与发送招标文件，编制工程量清单和招标工程标底；协助评审投标书，提出评标建议；协助业主与承包单位签订承包合同。4、在施工阶段，依据施工合同有关条款、施工图，对工程造价目标进行风险分析，并制定防范性对策。第二章建设工程投资构成 第一节建设工程投资构成概述 二、世界银行和国际咨询工程师联合会建设工程投资构成（一）项目直接建设成本（二）项目间接建设成本 （三）应急费，包括：1、未明确项目的准备金。2、不可预见准备金。（四）建设成本上升费用 第二节设备、工器具购置费用的构成（一）国产标准设备原价 出厂价、订货合同价

4、 （二）国产非标准设备原价 成本计算估价法、系列设备插入估价法、分部组合估价法、定额估价法 （三）进口设备抵岸价的构成及其计算 进口设备抵岸价=货价+国外运费+国外运输保险费+银行财务费+外贸手续费+进口关税+增值税+消费税+海关监管手续费 （四）设备运杂费 2、设备包装和包装材料器具费 3、供销部门手续费。4、采购与仓库保管费。第三节建筑安装工程费用的构成 二、直接工程费的组成（一）人工费 1、基本工资 2、工资性补贴 3、生产工人辅助工资：6 个月内 4、职工福利费 5、生产工人劳动保护费 （二）材料费 新结构、新材料的试验费和建设单位对具有出厂合格证明的材料进行检验，对构件进行破坏性试验

5、及其他特殊要求检验试验的费用。（三）施工机械使用费 1、折旧费：2、大修理费：3、经常修理费：4、安拆费及场外运费；5、人工费：6、燃料动力费：7、养路费及车船使用税。三、措施费的组成 1、环境保护费 2、文明施工费 3、安全施工费 4、临时设施费 5、夜间施工增加费 6、二次搬运费 7、大型机械设备进出场及安拆费 8、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费 9、脚手架费 10、已完工程及设备保护费 11、施工排水、降水费 四、间接费的组成（一）规费 1、工程排污费 2、工程定额测定费 3、社会保障费，包括养老、失业、医疗保险费。4、住房公积金 5、危险作业意外伤害保险。（二）企业管理费 1、管理人员

6、工资 2、办公费 3、差旅交通费 4、固定资产使用费 5、工具用具使用费 6、劳动保险费 7、工会经费 8、职工教育经费 9、财产保险费 10、财务费 11、税金 12、其他 六、税金（一）营业税 营业额 （二）城市维护建设税 应纳营业税额 （三）教育费附加 应纳营业税额 七、建筑安装工程费用计算程序（二）综合单价法 直接工程费、措施费、间接费、利润、税金 直接工程费、间接费、利润、税金 不完全费用综合单价 1、人工费、材料费、机械费 2、人工费和机械费 3、人工费 八、国际工程项目建筑安装工程费用的构成（一）直接费 1、人工费 2、材料设备费 3、施工机械使用费（二）间接费 1、现场管理费

7、2、临时设施工程费 3、保函手续费 4、保险费 5、贷款利息 6、税金 7、业务费（三）分包费：分包商报价加总包管理费（四）公司总部管理费（五）暂列金额：业主方的备用金（六）盈余：包括利润和风险费 第四节工程建设其他费用的构成 二、与项目建设有关的其他费用 1、建设单位管理费 2、勘察设计费 3、研究试验费 4、临时设施费 5、工程监理费 6、工程保险费 7、引进技术和进口设备其他费，包括出国人员费用、国外工程技术人员来华费用、技术引进费、分期或延期付款利息、担保费、进口设备检验鉴定费用。三、与未来企业生产经营有关的其他费用 1、联合试运转费 费用：支出大于试运转收入的亏损部分。不包括：应由设

8、备安装工程费开支的单台设备调试费及无负荷联动试运转费。2、生产准备费（1）生产职工培训费 （2）生产单位提前进厂参加施工、设备安装、调试等能及熟悉工艺流程及设备性能等人员的工资、工资性补贴、职工福利费、差旅交通费、劳动保护费等。第五节预备费、建设期利息、固定资产投资方向调节税、铺底流动资金 一、预备费 1、基本预备费（设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程建设其他费）2、涨价预备费 设备工器具购置费、建筑安装工程费 第三章建设工程投资确定的依据 第一节建设工程定额 一、定额的概念 社会平均消耗水平 四、定额的分类（一）人工消耗定额、材料消耗定额、机械消耗定额。（二）预算定额（基础定额）、概算

9、定额（指标）、估算指标。（三）建筑工程定额（土建、装饰）、安装工程定额（机械设备安装、电气设备安装、自动化仪表安装、静置设备与工艺金属结构安装）、铁路公路水利工程定额。第二节工程量清单 二、工程量清单的编制 编制主体：具有编制招标文件能力的招标人或受其委托具有相应资质的中介机构。组成：分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单。（一）分部分项工程量清单的编制 不可调整、不允许任何更改变动、清单编制人 四统一：项目编码、项目名称、计量单位、工程量计算规则 1、项目编码 工程量清单编制人区分工程的清单项目特征而分别编写 3、项目特征 项目的自身特征、项目的工艺特征及对项目施工方法可能产生影响的

10、特征（二）措施项目清单的编制 可调整清单 通用项目清单、专业项目清单（三）其他项目清单的编制 组成：招标人部分和投标人部分。（1）预留金、材料购置费（2）总承包服务费、零星工作费 三、工程量清单计价的方法 分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金 工料单价=人工费+材料费+机械使用费 综合单价=人工费+材料费+机械费+管理费+利润，风险因素 全费用综合单价=人工费+材料费+机械费+措施项目费+管理费+规费+利润+税金 2、分部分项工程费计算（1）计算施工方案工程量：在计算直接工程费时，必须考虑施工方案等各种影响因素，重新计算施工作业量，以施工作业量完成计价。（2）人、料、机数量测算（

11、3）市场调查和询价（4）计算清单项目分项工程的直接工程费单价（5）计算综合单价：采用分摊法计算分项工程中的管理费和利润，即先计算出工程的全部管理费，然后再分摊到工程量清单中的每个分项工程上。3、措施项目费计算（1）参数法：（2）实物量法：（3）分包法：4、其他项目费计算（1）监理工程师 第三节其他确定依据 一、工程技术文件 二、要素市场价格信息 三、建设工程环境条件 四、其他：国家对建设工程费用计算的有关规定，按国家棁法规定须计取的相关税费等。第四节企业定额 一、企业定额的概念 企业定额：由施工企业根据本企业的人员素质、机械装备程度和企业技术管理水平，编制的完成单位合格产品所必需的人工、材料和

12、施工机械台班消耗量，以及其他生产经营要素消耗的数量标准。高于国家、行业或地区定额 第四章建设工程投资决策 第一节可行性研究 二、可行性研究的基本工作步骤（1）签订委托协议；（2）组织工作小组；（3）制订工作计划；（4）市场调查与预测；（5）方案编制与优化；（6）项目评价；（7）编写可行性研究报告；（8）与委托单位交换意见。四、可行性研究报告 内容：1、总论 2、市场调查与预测 3、资源条件评价 4、建设规模与产品方案 5、场址选择 6、技术方案、设备方案和工程方案 7、原材料燃料供应 8、总图运输与公用辅助工程 9、节能措施 10、节水措施 11、环境影响评价 12、劳动安全卫生与消防 13、

13、组织机构与人力资源配置 14、项目实施进度 15、投资估算 16、融资方案 17、财务评价 18、国民经济评价 19、社会评价 20、风险分析 21、研究结论与建议 第二节建设工程投资估算的编制与审查 一、投资估算概述 编制项目建议书、可行性研究报告，项目决策 二、建设投资估算 1、生产能力指数法 公式：C2=C1（X2/X1）n Cf 适用：多用于估算生产装置投资。3、比例估算法（1）以拟建项目或装置的设备费为基数。公式：C=E（1+f1P1+f2P2+f3P3）+I 适用：设备投资占比例较大的项目。4、综合指标投资估算法 适用：采用这种方法，还需要相关专业提供较为详细的资料，有一定的估算深

14、度，精确度相对较高。第三节资金的时间价值 二、资金时间价值的计算 1、复利的计算 F=P(1+i)n 2、实际利率与名义利率 r/m，F=P(1+r/m)m 实际利率 i=I/P=P(1+r/m)m-P/P=(1+r/m)m-1 3、资金时间价值计算的基本公式（1）一次支付终值公式 （2）一次支付现值公式（3）等额资金终值公式（4）等额资金偿债基金公式（5）等额资金回收公式 （6）等额资金现值公式 第四节项目评价 一、环境影响评价 1、三同时原则：环境治理设施应与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。2、治理方案比较 技术水平对比；治理效果对比；管理及监测方式对比；环境效益对比。二、

15、财务评价（一）评价内容：盈利能力分析；偿债能力分析；财务生存能力分析。（四）动态评价指标的计算分析 1、财务净现值（FNPV）FNPV=（CI-CO）t（1+ic）-t 大于 0，表明项目的盈利能力超过了基准收益率或折现率，方案可行；若小于 0，则方案应予拒绝。3、财务内部收益率（FIRR）含义：是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于 0 时的折现率。（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0 计算：“试差法”和“插入法”FIRR=i1+FNPV1(i2-i1)/(FNPV1+|FNPV2|)（五）基准收益率的确定（1）加权平均资本成本率；（2）投资的机会成本率；（3）风险贴补率；（4

16、）通货膨胀率。三、国民经济评价 内容：（1）基础设施项目和公益性项目；（2）市场价格不能真实反映价值的项目；（3）资源开发项目。转移支付：包括：（1）国家和地方政府的税收；（2）国内银行借款利息；（3）国家和地方政府给予项目的补贴。四、社会评价 适用：社会因素较为复杂，社会影响较为久远，社会效益较为显著，社会矛盾较为突出，社会风险较大的投资项目。第五节不确定性分析 一、盈亏平衡分析 BEP（%）=年固定总成本/（年销售收入-年可变成本-年销售税金及附加-年增值税）100%BEP（产量）=年固定总成本/（单位产品销售价格-单位产品可变成本-单位产品销售税金及附加-单位产品增值税）100%评价原则

17、：能力越强，越强 二、敏感性分析 理解：1、敏感性大小，敏感性小（即风险小）2、大，越大，越敏感 第五章建设工程设计阶段的投资控制 第一节提高设计经济合理性的途径 三、推行限额设计 目标设置：将上一阶段审定的投资额作为下一设计阶段投资控制的总体目标，将该项总体目标层层分解后确定各专业、各工种或各分部分项工程的分项目标。内容：（1）重视初步设计的方案选择；（2）严格控制施工图预算；（3）加强设计变更管理，如预料到将要发生变更，则变更发生越早越好。四、设计方案优选的方法 比较分析方法 第二节价值工程 一、价值工程原理（一）价值工程的含义 提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。含义：（2）“功能与

18、成本进行系统分析”、“不断创新”；（3）提高产品的价值，提高功能对成本的比值；二、价值工程主要工作内容 1、对象选择的一般原则（1）迫切要求改进和主要产品，或是对国计民生有重大影响的项目；（2）经济效益影响大的产品或项目。2、对象选择的方法（1）经验分析法，也称因素分析法；（2）百分比法；（3）A、B、C 分析法；（4）强制确定法，即 01 打分法。3、方案创新的技术方法 头脑风暴法；哥顿法。第三节设计概算的编制与审核 一、设计概算的内容和作用 1、设计概算的定义 立项开始到交付使用 2、内容：分为单位工程概算、单项工程综合概算、建设工程总概算三级。二、设计概算的编制方法（1）扩大单价法 编制

19、步骤：（1）根据初步设计图纸和说明书，按概算定额中划分的项目计算工程量。有些无法计算的零星工程，如散水、台阶等，可根据概算定额的规定，按主要工程费用的百分率（一般为 5%8%）计算。（2）根据计算的工程量套用扩大单位估价，计算出材料费、人工费、施工机械使用费三者之和。（3）根据有关取费标准计算措施费、间接费、利润和税金。（4）累加。适用：初步设计达到一定深度、建筑结构比较明确。（2）概算指标法 适用：由于设计深度不够等原因，对一般附属、辅助和服务工程等项目，以及住宅和文化福利工程项目或投资比较小、比较简单的工程项目。注意：了解修正概算指标的方法。单位直接工程费修正值=原概算指标单位直接工程费-

20、换出结构构件价值+换入结构构件价值 三、设计概算的审查的主要内容 1、审查设计概算的编制依据（1）合法性；（2）时效性；（3）适用范围。2、单位工程设计概算构成的审查（1）建筑工程概算的审查 1）工程量的审查；2）采用的定额或指标的审查；3）材料预算价格的审查；4）各项费用的审查。（2）设备及安装工程概算的审查 1）标准设备原价；2）非标准设备原价；3）设备运杂费；4）进口设备费用；5）设备安装工程概算的审查。3、综合概算和总概算的审查（1）是否符合国家经济建设方针、政策的要求；（2）审查概算文件的组成；（3）审查总图设计和工艺流程；（4）审查经济效果；（5）审查项目的环保；（6）审查其他具体

21、项目。第四节施工图预算的编制与审查 三、施工图预算的编制依据（1）经批准和会审的施工图设计文件及有关标准图集；（2）施工组织设计；（3）与施工图预算计价模式有关的计价依据；（4）经批准的设计概算文件；（5）预算工作手册。四、施工图预算的编制方法 工料单价法、综合单价法，传统计价、工程量清单计价模式 实物法与预算单价法编制步骤基本相似，但在计算人工费、材料费和机械使用费及汇总三种费用之和，当时当地，市场经济条件波动较大，较大（二）综合单价法（1）全费用综合单价：直接工程费、措施费、管理费、规费、利润和税金，（2）部分费用综合单价：直接工程费、管理费、利润，并考虑了风险因素，未包括措施费、规费和税金。五、施工图预算审查的方法 1、适用于工程量较小、工艺较简单的工程。2、优点：时间短，效果好；缺点：适用范围小，仅适用于采用标准图纸的工程。3、特点：审查速度快，工作量小。5、适用于审查住宅工程或不具备全面审查条件的工程。6、工程量大、造价较高的工程、补充定额、计取的各种费用。优点：突出重点，审查时间短，效果好。