综合物流园区项目可行性研究报告.pdf

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1、 综合物流园项目可行性报告 目录 第一章项目投资者概况 第二章项目概述 第三章项目分析 第四章项目建设 第五章项目总投资估算与财务分析 第六章项目风险分析和风险控制措施 第一章项目投资者概况 四川某实业投资集团起源于蚕桑的生产、收购、加工、经营，以及丝绸、缎纹纺织品的生产经营。是省级农业产业化重点龙头企业。随着公司的发展，还涉及房地产开发、矿业、水电开发、物流运输和融资担保等产业投资，注册资本 1.65 亿元。集团现有全资及控股公司 7家，参股公司 3 家，公司资产逾 12 亿元。是一家成长中的跨行业、跨地区经营的民营企业集团。公司拥有一支由管理学硕士、经济师、会计师、工程师等 35 名中高级

2、管理人员组成的现代化管理团队，现有员工 1300 人。公司管理制度科学规范，拥有生产设备 500 余台（套）。拥有长期合作的经营者，市场网络覆盖全国及印度、欧美、东南亚。集团公司拥有“自主生产经营出口特许经营权”，连续多年被中国农业银行四川省分行评为“四川省银企合作诚信单位”。先后荣获“农业产业化经营先进企业”、“乐山市明星企业”、“地税 A”级企业、“重合同守信用企业”等称号。公司秉承“诚信为本，和谐为贵，自强不息，做大做强”的经营理念，坚持“诚信经营，共谋发展”的经营方针，牢固树立“以质量求生存，以诚信求发展”的经营理念。思考，努力把国荣实业做大做强，努力创建和谐社会，为国家经济建设和社会

3、发展贡献力量。第二章项目概述 一、建设背景 在经济全球化的今天，物流已成为继产销之后的“第三利润来源”。物流业在国际上被誉为推动经济发展的“加速器”。物流正在成为热点和新的经济增长点，是一个国家和地区综合经济实力的重要体现。物流园区是现代物流发展的标志之一。其综合物流服务功能可有效改善投资环境，有效促进当地及周边地区经济发展，促进第三方物流企业成长。发展取得突破。泸州人口 505 万，主城区人口约 110 万。是中国历史文化名城，实施沿江中轴线战略的长江上游重点发展城市之一，四川对外开放的重要门户，成渝经济区商贸物流中心。北接重庆市，东接贵州省，南接云南。全省西接宜宾市、自贡市和内江市；长江自

4、西向东横贯全区，沱江、永宁河、赤水河、莱西河、陇西河构成区域内主要水系网络。赤水河沿市区南侧和东南侧流过，向北汇入长江。是四川省重要的交通枢纽和港口城市。泸州资源丰富。仅矿产资源无烟煤储量约 69 亿吨，黄铁矿储量约32 亿吨，煤层气储量约 1000 亿立方米，天然气储量约 650 亿立方米。同时，随着改革开放的深入，泸州的农业基础设施和机械、酿酒（全国唯一拥有“泸州特曲老窖、郎酒”两大名酒的城市）、医药、化工等支柱产业产业稳步发展；城乡建设，人民生活环境明显改善；餐饮、娱乐、生态旅游等服务业日益繁荣；环境保护、教育、科学、文化和卫生事业进一步改善。拥有“一横二纵五港区”的水运体系，“一环七射

5、一横”的高速公路网，“三横四纵”的铁路网和 4C 泸州蓝天机场机场，泸州立体交通网络已经形成。成形。按照泸州市委市政府提出的“以港兴市”发展战略要求，充分发挥 区位得天独厚、交通便利、物流储备大的优势，加快建设完善物流基础设施和物流公共信息平台，发展第三方物流，形成布局合理、设备先进、运作规范的现代流通服务体系。目前，泸州港已发展成为背靠四川、辐射云贵、连接长三角、连接江海、以运输普货和内外贸集装箱为主的区域综合物流枢纽港。到2012 年，港口城市主体框架初步形成，港口货物吞吐量达到 1716 万吨，集装箱吞吐量达到 100 万标准箱以上，集装箱吞吐量达到 80 万标准箱以上。二、建设条件 泸

6、州太黄综合物流园毗邻泸州机械工业集中开发区和泸州国际集装箱码头，水运条件良好；距沿江高速约1.5 公里，紧邻区域主干道六合路，通过环城高速与高坝化工园区相连。道路交通条件良好，区位交通优越。物流园建成后，将成为泸州主要的滚装作业区和重要的机械化物流园区。主要目的是实现为机械园区和酒业园区服务的原材料和产品的物流功能，以及周边大宗货物的物流功能，以及城市配送功能。三、建设规划 项目规划依托泸州机械化工产业园、白酒产业园、泸州国际集装箱码头，以水路、公路、铁路、航空立体交通网络为支撑。西部陆、空、江、海多式联运基地和西南临港产业基地是实现以物流业为引领的现代制造业与现代服务业协调发展的总体指导思想

7、。采取统一规划、分步实施、滚动发展的战略。物流园区一般分为机械酒类产品交易集散区、大宗货物作业区、城市集散区、综合办公生活区四大功能区，包括现代仓储区、中央商务交易区、流通加工区、配送作业区。区、物 流信息科技创新发展区、堆场区、停车场、综合服务生活区。同时配套建设水、电、路等服务设施。四、建设规模 一、总体建设规模 根据太黄综合物流园区的主要功能和生产经营需要，总体建设规模的主要技术经济指标为：（一）规划用地面积 86.33 万平方米，约 1295 亩，预计总投资约 10亿元（不含土地使用费）。建设周期为 6-7 年。（2）建筑面积：19.8 万平方米，占地面积 12.8522 万平方米（3

8、）堆场、作业场：11.6 万平方米(4)道路、停车场：137,660 平方米(5)建筑系数：0.523(6)绿化面积：169,190 平方米(7)绿化率：19.6%(8)、场地利用系数：0.86(9)、主要机械设备：500 台（套）*本项目主要施工量及结构量见表 2-1。表 2-1 主要建筑物及构筑物工程量汇总表 序 列号 项目 单元 工作量 1 货运市场 平方米 47800 2 各种仓库 平方米 111000 3 生产辅助建筑 平方米 3800 4 辅助生活建筑 平方米 14000 5 维修车间 平方米 5700 6 综合办公楼 平方米 15700 7 道路 平方米 97200 8 停车场

9、平方米 40460 9 工作场所 平方米 84500 10 院子 平方米 31500 11 绿化 平方米 169190 第三章项目分析 1、泸州物流发展现状分析 随着经济的全球化和科技的飞速发展，特别是信息技术、物流作为实现经济高效运营的途径，直接决定着企业的生产和效率、商品流通的成本和效率，以及消费者的利益。服务满意，进而融合高新技术，涉及工商企业乃至国家经济核心竞争力、国家和地区投资环境、产业结构调整的先进组织方式和管理技术，正在成为全球经过几十年的发展，经济得到了发展。成为重要热点和新的经济增长点，成为一个国家和地区综合经济实力的重要体现。自 1980 年代初提出“物流”的概念和理论以来

10、，随着我国社会主义市场经济体制的初步建立和完善，经济持续快速稳定增长和科学技术的快速发展，物流业已为改善地区乃至国家发挥了重要作用。物流 综合经济竞争力的作用开始受到社会各界的关注，现代物流项目的规划和实施正成为社会经济发展的新亮点。近年来，泸州市社会经济发展迅速。仅泸州临港工业园区就有约50 万人口。区内有中海油、北方化工等规模以上工业企业 120 家，2011年工业总产值约 200 亿元；全区有各类物流企业 210 家，物流等服务业增加值 25 亿元。但由于地处内陆地区，整体经济发展水平与全国水平仍有一定差距，差距甚至大于沿海和经济发达地区。泸州虽然在交通和仓储方面有一定的基础，但从现代物

11、流的角度来看，规模和水平还比较低。要从实际出发，借鉴发达国家的经验，进行综合规划和整合。一、交通基础设施发展现状 泸州市综合交通建设，形成了“一横两纵五港区”的水运体系、“一环七射一横”的高速公路网、“三横、三横”的铁路网。“四纵”与4C 泸州蓝天机场机场。立体交通网络已形成。辖区内水路、公路、铁路、空中交通干线四通八达，通达全国各地。交通位置优势明显。二、货物运输状况 泸州以葡萄酒、化工、机械、能源产业为主，以高端装备制造、新能源、新材料、生物医药等新兴产业为辅。是全国重要的食品产业基地、循环型化工基地、清洁能源生产基地和以名酒为主的生产设备制造基地。物流资源丰富，物流流量巨大。全年完成物流

12、货运量 10084.4万吨，同比增长 5.91%。社会货运量的持续增长，给泸州物流市场带来了大量需求，为物流业的发展提供了良好的市场环境。2、泸州太黄综合物流园辐射范围及客户定位 1.辐射范围 太黄综合物流园区的直接经济腹地为泸州市辖区县，间接腹地为四川、重庆、贵州及国内各省市。2、客户定位 为实现不同发展阶段的战略目标，太黄物流园区必须通过科学规划建设，充分发挥区位优势、综合交通、功能齐全、信息沟通、管理规范等优势，紧密吸引众多企业入驻。相关现代物流入驻，共同发展。综合物流园区吸引的主要目标市场客户应包括以下几类企业。(1)、物流服务商。社会化、专业化的物流服务商是现代物流业发展的基本动力。

13、他们的入驻，不仅有利于整合配置杂乱零散的物流资源，也有利于物流企业的重组，建设规模化、实用化的湖南。市场物流龙头企业。湘中物流园能够吸引的物流服务商，不仅包括运输、货代、配载、仓储加工、包装、装卸、配送、堆场管理等服务功能相对简单的物流企业，还包括物流企业。可以提供更全面的物流服务。功能性第三方物流公司。后者可以利用园区的各项优势，在园区内建设和发展具有不同功能特色的物流园区或配送中心。（二）物流服务关联度高的加工贸易企业。太黄综合物流园还可以吸引市区及周边的城市生产企业，如食品加工、农产品加工、机械化工建材配送等，也适合一些大型贸易商和生产企业发展建立原材料采购和生产。成品销售区域中心图书馆

14、。园区内大量高水平第三方物流企业的聚集为生产贸易企业选择物流服务战略合作伙伴提供了良好条件，而入驻的生产企业则为园区的发展提供了物流需求源泉。公园。赢得互动发展。湘中物流园也适合一些大型贸易商和生产企业的发展，建立原材料采购和成品销售的国家中央仓 库，特别是冶金、能源、建材、化工、机械五个传统行业、特种陶瓷、矿山机电、农机电三大特色产业；新材料、新能源、先进制造、电子信息、生物医药等高新技术产业。太黄物流园可建立特色工业产品、农机产品、农产品专业交易市场和展示中心，实现商流、物流、资金流一体化，将太黄发展成为面向全国的批发交易市场集聚区和国外。土地。（三）信息服务提供者。太黄综合物流园区将聚集

15、一大批物流和部分生产企业。园区的经营管理将具有规模大、效率高的特点。需要采用先进的现代信息通信技术来支撑高效的物流服务体系。信息网络、电子商务、软件开发等高新技术信息、服务商参与园区的运营和发展，也为此类信息服务企业提供了巨大的发展空间。（四）其他服务企业。大量生产贸易商和物流服务商聚集台黄综合物流园，提供报关、金融、保险、法律咨询、商务服务、广告、汽修、燃气、餐饮、住宿、文化娱乐、园林绿化、物业管理。物流、生活服务等服务业等各类服务业企业的入驻，可为园区提供良好的市场环境和发展空间，这些企业的入驻将进一步提升物流园区的综合物流服务功能。其配套服务。第四章项目建设 根据总体规划的指导思想，结合

16、项目的地理情况，总体规划是将物流园区的出入口布置在与机械大道平行的路段中央。.大门中间面向集装箱作业区，西侧为货运展示交易区，东侧为货物分拨作业区，让 过往车辆和行人可以看到堆放在物流园区内的大型国际集装箱路过这里的时候很直观。运行中的大型装卸机械、高大现代化的仓库、货运交易区的繁华景象，让人感受到现代物流的新氛围；二是物流园区内的作业区域（综合办公区、生活区、海关监管区、公共仓储区、货运交易区、加工扩散区等）划分明确，各自经营分别为有条不紊地进行；三是物流园区内外交通组织畅通，确保进出车辆安全有效运行。同时，有效利用市政规划中的主要道路来组织交通，既不破坏原有的市政规划，又使各个运营区域形成

17、一个小环路，减少交通、货物和人的交叉点。尽可能。迂回的路线实现了公园道路与市政道路的顺畅连接。一、主要技术标准 1、满足现代综合物流园区建设的硬件要求。2、满足泸州市整体规划和物流规划。3、符合国家交通设计标准要求。2、建设方案 一、研究原理（一）统筹规划、分步实施、滚动发展的原则。(2)、尽可能满足水陆运输装载施工规范要求。(3)、尽可能满足物流企业和客户的要求。(4)、注重物流发展模式与城市发展需要相适应的原则。(5)、注意定性与定量相结合的原则。(6)、注重管理模式科学与技术应用并重的原则。2.规划方法 调查法、专家咨询法、模型法、系统分析法、类比法。三、规划重点：（一）近期：物流基础设

18、施布局规划、物流公共信息平台建设、泸州物流发展政策措施。（二）中期：完善物流公共信息平台建设，完善公共交通科学管理政策措施落实。（3）长远：形成布局合理、集运输、仓储、装卸、加工、分拣、配送、信息为一体的现代物流体系。三、实施方案 按照滚动发展、分阶段实施的战略，太黄物流园将分两期建设。一期计划用地 406 亩，计划投资 2.2 亿元。预计 2013 年 10 月开工建设，工期 3 年 3 个月。其主要技术经济指标有：1、占地面积 27.07 万平方米，约 406 亩，2.建筑：75,902 平方米，3、堆场及作业场：15006 平方米 4.道路和停车场：60,780 平方米 5.建筑系数：0

19、.525 6、绿化面积：56,615 平方米 7、绿化率：21%8、场地利用率：0.88 9、主要机械设备：142 台（套）*本项目主要施工量及结构量见表 4-1 表 4-1 主要建筑物及构筑物工程量汇总表 序 列号 项目 单元 工作量 1 货运市场 平方米 18922 2 各种仓库 平方米 42095 3 生产辅助建筑 平方米 990 4 辅助生活建筑 平方米 5673 5 维修车间 平方米 3389 6 综合办公楼 平方米 4633 7 道路 平方米 46780 8 停车场 平方米 14000 9 工作场所 平方米 33000 10 院子 平方米 12000 11 绿化 平方米 56615

20、 第五章项目投资计算与财务分析 一、投资估算的编制依据 1、综合物流园区建设安装工程量概算及设备需求概算 2.交通部建设项目概算编制规定 三、四川省建设项目估价额度 4、四川省安装工程概算表 5、四川省建设项目固定成本 6、全国统一建设安装工程工期定额 二、投资估算的基本前提 泸州太黄综合物流园项目的投资估算不包括未来材料设备的政策性调价，因此暂不包括提价费。三、投资估算 泸州太黄综合物流园区建设投资概算及构成、主体建筑工程量及投资概算、主体结构工程量及投资概算、主要设备需求及投资概算及其他建设成本投资概算汇总表。表 5-1 太黄综合物流园一期建设总投资表 5-1 序列号 投资项目 数量 百万

21、 土建投资核算(%)设备投资（%）占其他费用(%)占项目总投资（%）一 土木工程 8320 100 37.60 其中：建筑物 6610 79.45 结构体 1710 20.55 二 设备采购 4886 100 22.08 其中：装卸机械 1102 22.56 各类车辆 3400 69.58 其他设备 384 7.86 三 其他费用 8924 100 其中：其他费用 7605 85.22 预约费 1055 11.82 建设期利息 264 2.96 40.32 全部的 22130 100 表 5-2 太黄综合物流园一期工程主要建设工程量及投资概算汇总表5-2 序列号 单位项目名称 单元 单价（元）

22、工 作量 联合价格(万元)1 公 共 高 架 仓 库 H12m 米2 1000 16850 1685 2 公共综合仓库 H9 m 米2 970 11175 1084 3 中转堆场 H7 米 米2 910 5473 498 4 其他仓库 H9 m 米2 840 2321 195 5 集 装 箱 拆 箱 仓 库 H9 m 米2 840 2881 242 6 露天棚 H8m 米2 380 3395 129 7 汽车维修检验室 米2 1000 1670 167 8 包装车间 米2 890 1719 153 9 生产辅助建筑 米2 980 990 97 加油站、泵房等 10 辅助生活建筑 米2 520

23、5673 295 餐厅、浴室、单人卧铺等 11 货运交易市场（二楼）米2 640 18922 1211 12 综合办公楼（10-12层）米2 1800 4633 834 13 变压器室 米2 1000 200 20 全部的 米2 75902 6610 表 5-3 太黄综合物流园一期工程主体结构工程数量及投资概算汇总表 5-3 序列 不 单位项目名称 单元 单价（元）工作量 联合价格(万元)评论 1 道路 米2 118 46780 552 2 集装箱堆场 米2 150 9333 140 3 开箱作业现场 米2 130 2923 38 4 仓库前装卸工地 米2 120 2750 33 5 停车场

24、100 14000 140 6 洗车 座位 40,000 4 16 7 灯塔 座位 180,000 4 72 8 入口大门 座位 10,000 5 5 9 绿色工程 米2 32.5 56615 184 10 给排水管道和燃气总管 180 11 高压电气工程 100 12 低压电缆及校园管网工程 100 13 变配电工程 50 14 通讯及计算机网络设备 50 15 弱点有线与校园网工程 50 全部的 1710 表 5-4 太黄综合物流园一期主要设备需求及投资概算汇总表 序列号 设备名称 单元 单价(万元)数量 联合价格(万元)评论 1 集装箱正面吊(40T)塔 350 1 350 2 空集装箱

25、叉车（8 吨）塔 140 2 280 3 汽车起重机（50 吨）塔 230 1 230 4 特种集装箱车（40 尺）车辆 80 20 1600 5 特种集装箱车（20 尺）车辆 50 5 250 6 普通货车（810 吨）车辆 15 10 150 7 普通货车（5 吨）车辆 13 10 130 8 厢式货车（8 吨）车辆 二十二 10 220 9 厢式货车（5 吨）车16 10 160 辆 10 厢式货车（1-2 吨）车辆 6 11 66 11 内燃叉车（22.5 吨）塔 10 16 160 12 内燃叉车（5 吨）塔 24 10 240 13 电池式叉车（12 吨）塔 8 12 96 14

26、油罐车（10 吨）车辆 23 3 69 15 洒水器 车辆 12 2 24 16 商务车 车辆 8 10 80 17 集装箱修理和清洗设备 放 20 1 20 18 车辆保修设备 放 60 1 60 19 车辆检测设备 放 90 1 90 20 车辆加油设备 放 28 2 56 二十一 电子衡器 放 25 1 25 二十二 绿色设施 放 40 2 80 23 巷道堆垛机（H=18m）塔 450 1 450 全部的 4886 表 5-5 表 5-5 太黄综合物流园一期工程其他造价概算 序列号 费用名称 单元 单价（万元）数量 联合价格(万元)评论 1 征地费 亩 18 406 7290 2 建设

27、单位管理费 95 3 工程建设监理费 65 4 工程建设监理费 5 5 前期工作费 50 6 勘察设计费 100 全部的 7605 4.筹款 1、根据投资估算，太黄综合物流园一期需要投资 2.2 亿元。建设资金的融资和及时到位将是关系到项目顺利实施的关键因素。结合项目特点，综合分析目前可能的资金来源和筹资渠道，建议太黄综合物流园项目建设资金可以由投资者自筹，也可以吸引合作资金。从国内市场。二、一期工程年度投资及使用计划 太黄综合物流园一期年度投资使用计划（万元）表 5-6 总投资额 分期 年 每年 2013 年 2014 年 2015 2016 年 2.2 亿元 投资 7217 6159 52

28、56 3499 100 占总数的百分比 32.61%27.83%23.75%15.81%五、财务评价依据 1、国家计委计投1993530 号文建设项目经济评价方法及参数（第二版）2、编制现行国家财税制度、现行金融价格和市场调查价格 3、同类项目相关经济指标 四、基本资料(1)、项目建设周期 太黄综合物流园区将分一期和二期两期建设，总建设工期6-7 年。一期建设工期为 2013 年 10 月至 2016 年 12 月，二期建设期为 2017年 1 月至 2020 年 12 月。（二）项目投资金额 太黄综合物流园项目规划投资一期约2.3 亿元，二期约 7.7 亿元。预计总投资约 10 亿元。（不含

29、土地费）5、收入估算 太黄综合物流园区收入项目类别及费率表5-7 收入项目 项目 速度 1 海运代理费 4 元/吨 2 称重费 2 元/吨 3 装载费 7 元/吨 4 网站仓储费 5 元/吨 全部的 18 元/吨 太黄综合物流园区成本项目类别及费率表5-8 项目 员工培训 员工工资 水电费账单 生产维护费 营销成本 计算 500 元/人 4 万元/年 4 万元/月 10 万元/月 营业收入*5.0%项目 联合劳务合作费 营业税及附加费 所得税 资金占用费 固定资本折旧 计算 营业收入 在 5 0%营业收入5.60%营业收入 18.00%投资金额月利息（6.07%）月数（3）建筑安装工程折旧率（

30、3.8%）太黄综合物流园区财政收支表 5-9（单位：万元）投资 工人数 销售量 吨位 收入 员工培训费 员工工资 营销成本 营业税及附加费 联合劳务合作费 水电费账单 生产维护费 资金占用费 固定资本折旧 总消耗 税前 利润 所得税 税后 利润 运营成本 20 13 5000 30 100 1800 1.5 120 90 100.8 900 48 120.0 910.5 76.0 2366.8(566.8)0.0 0.0 2366.8 201 4 10 000 50 250 4500 1 200 225 252 2250 48 120.0 910.5 152.0 4158.5 341.5 30

31、.7 280.0 4189.2 201 5 5 000 60 320 5760 0.5 240 288 322.56 2880 48 120.0 546.3 197.6 4643.0 1117.0 100.5 916.0 4743.5 201 6 2999 80 400 7200 1 320 360 403.2 3600 48 120.0 546.1 243.2 5641.5 1558.5 140.3 1278.0 5781.8 201 7 18000 80 500 9000 0 320 450 504 4500 48 120.0 910.5 319.2 7171.7 1828.3 164.5

32、 1499.2 7336.2 201 8 23000 80 600 10800 0 320 540 604.8 5400 48 120.0 910.5 395.2 8338.5 2461.5 221.5 2018.4 8560.0 201 9 15000 90 700 12600 0.5 360 630 705.6 6300 48 120.0 546.3 440.8 9151.2 3448.8 310.4 2828.0 9461.6 20 20 10000 90 800 14400 0 360 720 806.4 7200 48 120.0 546.3 486.4 10287.1 4112.9

33、 370.2 3372.6 10657.2 20 21 5 000 90 900 16200 0 360 810 907.2 8100 48 120.0 546.3 532.0 11423.5 4776.5 429.9 3916.7 11853.4 20 22 3000 100 1100 19800 0.5 400 990 1108.8 9900 48 120.0 546.3 577.6 13691.2 6108.8 549.8 5009.2 14241.0 20 2 100 1323400 400 11713111748 1201825921552787708645816232 23 000

34、 00 0 0 0.4 00.0.1.8 3.3 6.7.9.9.2 202 4 770 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 120.0 140.2 604.5 17674.7 9325.3 839.3 7646.7 18514.0 202 5 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 120.0 0.0 604.5 17534.5 9465.5 851.9 7761.7 18386.4 202 6 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 120.0 0.0 604

35、.5 17534.5 9465.5 851.9 7761.7 18386.4 202 7 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 120.0 0.0 604.5 17534.5 9465.5 851.9 7761.7 18386.4 202 8 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 120.0 0.0 604.5 17534.5 9465.5 851.9 7761.7 18386.4 202 9 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 120.0 0.0 604

36、.5 17534.5 9465.5 851.9 7761.7 18386.4 20 30 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 120.0 0.0 604.5 17534.5 9465.5 851.9 7761.7 18386.4 20 31 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 120.0 0.0 604.5 17534.5 9465.5 851.9 7761.7 18386.4 20 32 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 120.0 0.0 604

37、.5 17534.5 9465.5 851.9 7761.7 18386.4 六、财务评价指标 1、参照相关文件要求，根据泸州太黄综合物流园项目建设运营管理的实际情况，按照以下评价指标进行分析。(1)、基准收益率：10%(2)、财务净现值：0(3)、基准投资回收期：20 年（含建设期）(4)、平均投资利润率：11%(5)平均投资税率：12%2.分析(1)敏感性分析 根据敏感性分析，本项目考虑成本增加 10%和收入减少 10%两种情况。敏感性分析结果见表 5-9（表中投资回收期包括一年建设期）。敏感性分析结果表 5-10 投资回收期（年）效益成本比 内部收益率 净现值（万元）额 外 费 用 10

38、%16.5（含 工期）1.048 11.5%10285 收 入 减 少 10%17.5 1.037 11.35%7304 (2)、评价结论 经以上分析，该项目扣除全部投资所得税后的财务净现值（FNPV）为 28804 万元，财务内部收益率（FIRR）为 12.52%，静态投资回收期（T）为 13.25 年（包括建设期）。各项财务内部收益率指标均超过规定的基准收益率 10%，净现值为正数，财务效益指标表现良好，项目财务可行。经过敏感性分析可以看出，当收益下降 10%或成本增加 10%时，该项目全部投资的税后内部收益率分别为 11.35%和 11.5%，仍较大高于财务基准收益率，说明该项目具有一定

39、的抗风险性。同时也说明项目的收益因素比成本因素更为敏感，因此在后期的实施中，更应重视发展增值服务，多渠道创收。财务分析指标汇总表 5-11 姓名 指数值 财务内部收益率(%)12.52 13.21 财务净现值（万元）28804 30105 投资回收期（年）13.25 13.89 财务收支分析表（全部投资）表 5-12 年 现 金 支出 现 金 流入 净现金流量 贴现率 =0.12 折扣系 净现金流 净现金 数 折现现值 流量累计值 2013 7367 1800-5567 1-5567-5567 2014 9189 4500-4689 0.9584-4494-10061 2015 7743 57

40、60-1983 0.9185-1822-11883 2016 年 8781 7200-1581 0.8802-1391-13274 2017 12336 9000-3336 0.8436-2814-16089 2018 13560 10800-2760 0.8084-2231-18320 2019 12462 12600 138 0.7748 107-18213 2020 13657 14400 743 0.7425 551-17661 2021 14853 16200 1347 0.7716 1039-16622 2022 17241 19800 2559 0.682 1745-14877

41、2023 17232 23400 6168 0.6536 4031-10846 2024 19284 27000 7716 0.6263 4833-6013 2025 18386 27000 8614 0.6003 5171-842 2026 18386 27000 8614 0.5753 4955 4113 2027 18386 27000 8614 0.5513 4749 8862 2028 18386 27000 8614 0.5284 4551 13413 2029 18386 27000 8614 0.5064 4362 17775 2030 18386 27000 8614 0.4

42、857 4184 21959 2031 18386 27000 8614 0.4651 4006 25965 2032 18386 27000 8614 0.4457 3839 29804 投资回收期 效益成本比 内部收益率 净现值 13.5 1.153 12.8%29804 三、项目评估结论 通过泸州太黄综合物流园项目的财务和国民经济效益评价指标计算，并对评价指标进行敏感性分析，可知该项目具有良好的财务盈利能力和偿债能力，在财务上是可行的。国民经济效益评价指标的表现也不错。财务和国民经济评价具有较强的抗风险能力，项目实施经济合理；同时，该项目的建设可以为泸州地区的经济责任做出贡献。第六章项目

43、风险分析和风险控制措施 1.不确定性分析 泸州太黄综合物流园建成后，年运输量 1500 万吨。因此，有必要整合交通资源。建议对部分影响城市环境和交通的小货站采取必要的搬迁和关闭措施，否则将影响太黄综合物流园的正常运营。2.风险分析 1、业务量不足带来的风险。业务量不足带来的风险是指项目实际运营因各种因素无法达 到预期数量的风险，业务量过低无法带来预期收益的风险。2、经营理念偏差带来的风险。经营理念带来的风险，主要是指项目各级领导在项目管理中存在误区、误区，不能更新理念、改进管理、提高管理水平。3、人才缺乏带来的风险 项目运营以人才为本。如果项目没有优秀的实际运营人才，或者没有进行人才储备和人才

44、培养，就会造成人才短缺，导致项目运营和运营管理不力，项目面临运营层面的风险.三、风险防范措施 针对可能存在的业务风险，提出以下防范措施：1、业务量不足风险防范 业务量不足的风险防范措施是努力提高自身竞争力，获得竞争优势，抢占竞争对手的市场份额。2、经营理念偏差风险防范 经营理念的主要风险防范措施是各级管理人员要定期培训，拓宽视野，更新观念；还应聘请相关专家提供咨询指导。3.服务水平落后风险防范 在服务水平落后的风险防范措施上，要积极树立客房服务新理念、新视角，让员工充分认识到客户满意度是关系企业生死存亡的关键因素。区域物流基地工作人员要积极转变身份，积极参与市场竞争，为客房提供满意的服务，不断提高服务质量和服务水平。4.竞争风险 针对竞争对手的增加，针对竞争对手实力的风险防范措施主要是不断提升自身能力，提供更好的差异化服务，以保持自身的竞争优势。另一方面，可以考虑强强联合，实施战略联盟，实现双赢。五、人才短缺风险防范 本项目管理人员主要由多年从事铁路运输和管理工作的人员组成。要把市场竞争的概念介绍给这些人员，并进行初步的培训，主要是从概念上提高他们。另一方面，还可以招聘和留住优秀人才，对员工进行定期培训，确保员工的素质和能力不断提高和发展。.四川某实业投资集团 2013 年 4 月