金科股份：2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告.PDF

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1、Dinggao 金科地产集团股份有限公司金科地产集团股份有限公司 2021年面向年面向专业投资专业投资者公开发行公司债券者公开发行公司债券（第一期）（第一期）信用评级报告信用评级报告 项目负责人： 白 茹 项目组成员： 王钰莹 电话：(010)66428877 传真：(010)66426100 2020 年 12 月 31 日CCXI-20202941D-03 2 金科地产集团股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd. 声声 明明 本次评级为发行人委托评级

2、。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 中诚信国际及其子公司、控股股东及其控制的其他机构没有对该受评对象提供其他非评级服务，经审查不存在利益冲突的情形。 本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何

3、保证。 本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 本评级报告的评级结论是中诚信国际遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（）公开披露。 本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用

4、人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。 本次评级结果中的信用等级自本评级报告出具之日起生效， 有效期为受评债券的存续期。 债券存续期内，中诚信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级，并及时对外公布。 China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd. 北京市东城区朝阳门内

5、大街南竹杆胡同 2 号银河 SOHO6 号楼 邮编：100010 电话： （8610）6642 8877 传真： （8610）6642 6100 Building 6, Galaxy SOHO, No.2 Nanzhuganhutong,ChaoyangmenneiAvenue, Dongcheng District,Beijing, 100010 金科地产集团股份有限公司： 受贵公司委托，中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司及贵公司拟发行的 “金科地产集团股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期） ”的信用状况进行了综合分析。经中诚信国际信用评级委员会最后审定，贵公

6、司主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定，本期公司债券的信用等级为 AAA。 特此通告 中诚信国际信用评级有限责任公司 二零二零年十二月三十一日 20202941D China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd. 4 金科地产集团股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 发行要素发行要素 发行主体发行主体 本次本次规模规模 发行期限发行期限 偿还方式偿还方式 发行目的发行目的 金科地产集团股份有限公司金科地产集团股份有限公司 不超过不超过 19.00 亿元亿元（含（含 19.00 亿元亿元） 本期债券

7、品种一为本期债券品种一为 4 年年期，品种二为期，品种二为 5 年期年期 每年付息一次，到期一次每年付息一次，到期一次还本付息还本付息 拟用于偿还公司债券回售拟用于偿还公司债券回售或兑付本金或利息或兑付本金或利息 评级观点评级观点：中诚信国际评定金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科股份”或“公司”）主体信用等级为 AAA；评级展望为稳定；评定“金科地产集团股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期） ”的债项信用等级为 AAA。中诚信国际肯定了公司拥有领先的区域市场地位、销售业绩增长快速、土地储备较为充裕和畅通的融资渠道等方面的优势对公司整体信用实力提供了有力支持。同

8、时，中诚信国际也关注到房地产行业政策、杠杆比例及债务结构仍有改善空间、三线及以下城市土地储备占比高及重要股东发生变更等因素对公司经营及信用状况造成的影响。 概况数据概况数据 金科股份（合并口径）金科股份（合并口径） 2017 2018 2019 2020.9 总资产（亿元） 1,573.64 2,306.99 3,216.05 3,832.63 所有者权益合计（亿元） 223.66 377.67 521.51 625.89 总负债（亿元） 1,349.98 1,929.32 2,694.54 3,206.73 总债务（亿元） 680.86 848.16 1,062.64 1,106.98 营业

9、总收入（亿元） 347.58 412.34 677.73 477.26 净利润（亿元） 22.85 40.21 63.57 55.77 EBITDA（亿元） 36.20 59.91 96.46 - 经营活动净现金流（亿元） -84.86 13.29 22.39 11.09 营业毛利率(%) 21.32 28.57 28.84 25.18 净负债率(%) 221.13 145.54 134.76 125.25 总债务/EBITDA(X) 18.81 14.16 11.02 - EBITDA 利息倍数(X) 1.03 1.19 1.20 - 注：1、中诚信国际根据 20172019 年审计报告及

10、2020 年三季报未经审计财务报表整理； 2、 为计算有息债务， 中诚信国际将 20172019年末及 2020 年 9 月末长期应付款中应付融资租赁款调整至长期债务。 正正 面面 领先的区域市场地位。领先的区域市场地位。公司在重庆区域具有领先的市场地位，近年来公司在重庆区域开发规模、销售金额位居前列，市场占有率亦呈上升态势。 销售业绩快速增长。销售业绩快速增长。近年来公司把握市场机遇、加快销售节奏，整体签约销售业绩呈量价齐升的态势，近三年签约销售金额和签约销售面积年均复合增长率分别为 71.82%和50.33%。2020 年前三季度，公司全口径签约销售金额同比增长 17.37%。 土地储备较

11、为充裕。土地储备较为充裕。近年来公司拿地力度较大，截至 2020年 9 月末，公司全口径土地储备面积 7,901.08 万平方米，能满足公司未来 3 年左右的开发和销售需求。 较为较为畅通的融资渠道。畅通的融资渠道。作为 A 股上市公司，公司与金融机构保持良好合作关系，备用流动性较充裕，继续保持较为通畅的融资渠道。 关关 注注 房地产行业政策。房地产行业政策。在宏观经济增速放缓叠加新冠肺炎疫情影响的背景下，因城施策等房地产行业调控政策仍在持续，行业利润空间不断收窄，环境及政策的变化或对公司经营战略的实施提出更高要求。 杠杆比例及债务结构仍有改善空间。杠杆比例及债务结构仍有改善空间。 截至 20

12、20 年 9 月末，公司净负债率为 125.25%，仍有进一步改善的空间。 三线及以下城市土地储备占比高。三线及以下城市土地储备占比高。截至 2020 年 9 月末，公司三线及以下城市土地储备占比高，需关注相关城市的销售和回款情况。 重要股东发生变更。重要股东发生变更。2020 年来公司股东权益变动较频繁，原公司第二大股东融创中国控股有限公司（以下简称“融创中国” ）向红星家具集团有限公司（以下简称“红星集团” ）转让其间接持有的公司 11%股权，之后继续通过公开市场减持股份。中诚信国际将对公司股权结构、公司治理及战略实施情况保持关注。 评级展望评级展望 中诚信国际认为，金科地产集团股份有限公

13、司信用水平在未来 1218 个月内将保持稳定。 可能触发评级下调因素。可能触发评级下调因素。销售业绩的增长趋势发生严重不利变化；杠杆比例显著上升；短期流动性压力剧增；现金流平衡能力大幅下降。 同行业比较同行业比较 近年来近年来部分房地产开发企业主要指标对比表部分房地产开发企业主要指标对比表 公司名称公司名称 2019 年年全口径签约全口径签约销售金额销售金额(亿元亿元) 2020年年 6月末月末总资产 （亿元）总资产 （亿元） 2020 年年 6 月末月末净负债率净负债率(%) 2020 年年 6 月末货币月末货币资金资金/短期债务短期债务(X) 2019 年年营业营业总收入总收入(亿元亿元)

14、 2019 年年净利净利润率润率(%) 2019 年年存货存货周转率周转率(X) 世茂集团 2,601 5,461 59.88 1.57 1,115.17 14.68 0.36 新城控股 2,708 5,066 26.86 2.00 858.47 15.53 0.31 旭辉控股 2,006 3,528 63.32 2.35 547.66 16.51 0.36 融信中国 1,413 2,207 91.25 0.62 514.63 11.45 0.31 正荣地产 1,307 1,924 95.86 1.76 325.58 9.5 0.31 金科股份 1,860 3,672 135.63 0.86

15、677.73 9.38 0.26 注：“世茂集团”为“世茂集团控股有限公司”简称； “新城控股”为“新城控股集团有限公司”简称； “旭辉控股”为“旭辉控股（集团）有限公司”简称； “融信中国” ，为“融信中国控股有限公司”简称； “正荣地产”为“正荣地产集团有限公司”简称。 资料来源：中诚信国际整理 China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd. 5 金科地产集团股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 发行主体概况发行主体概况 公司前身为重庆东源钢业股份有限公司，系1987年3月由原重庆钢铁公司第四

16、钢铁厂改组设立，并于1996年11月在深圳证券交易所上市，股票代码000656。公司以房地产开发为主业，并辅以物业管理、酒店经营、新能源发电等业务。目前公司已进驻全国23个省、直辖市、自治区，开发项目主要分布在包括重庆、北京、广州、成都、南京、合肥、郑州、武汉、天津、济南、南宁、苏州等主要城市等。 产权结构：产权结构：2016年11月2017年12月，融创中国下属全资子公司天津润泽物业管理有限公司（以下简称“天津润泽” ）和天津润鼎物业管理有限公司（以下简称“天津润鼎”）通过二级市场不断增持金科股份股票。截至2019年末，黄红云及其一致行动人陶虹遐、 黄斯诗1通过直接和间接合计持有公司29.9

17、8%的股份，融创中国控制的天津聚金、天津润泽和天津润鼎合计持有公司29.35%的股份，公司实际控制人为自然人黄红云。 2020年4月14日，公司发布公告，融创中国向红星集团转让其间接持有的公司11%股权，同年5月，融创中国继续通过公开市场减持公司股份。截至2020年9月末，公司第一大股东仍为黄红云及其一致行动人， 持股29.99%； 第二大股东为红星集团，持股11.00%；融创中国持有公司3.99%股份。公司近年来公司股权结构变动较大，中诚信国际将对公司股权结构、公司治理及战略实施情况保持关注。 本次本次债券债券概况概况 表表 1：本次债券本次债券概况概况 基本条款基本条款 发行主体 金科地产

18、集团股份有限公司 债券名称 金科地产集团股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期） 发行规模 本次债券计划发行总规模不超过人民 19.00 亿元 （含19.00 亿元），拟分期发行 1 2017 年 4 月 1 日，实际控制人黄红云先生和陶虹遐女士共同控制关系解除并签署一致行动协议 ，实际控制人由黄红云先生和陶虹遐女士变更为黄红云先生，陶虹遐女士为黄红云先生之一致行动人。2018 年 10 月 28 日，金科股份发布公告称，实际控制人黄红云先生与黄斯诗女士签署一致行动协议 ，黄斯诗女士成为黄红云先生之一致行动人。 债券期限 本期债券品种一为 4 年期，品种二为 5 年期

19、 债券利率 本次债券票面利率将根据簿记建档结果确定。 本次债券票面利率在存续期内固定不变 偿还方式 本次债券采用单利按年计息， 不计复利。 每年付息一次， 到期一次还本， 最后一期利息随本金的兑付一起支付。 本次债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有的本次债券票面总额与对应的票面利率的乘积； 于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本次债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金 募集资金用途 拟用于偿还公司债券回售或兑付本金或利息 资料来源：公司提供 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 宏观经济：宏观经济：2020 年前

20、三季度，中国经济经历了因疫情冲击大幅下滑并逐步修复的过程。随着疫情得到有效控制，三季度经济进一步复苏，市场性因素修复加快，GDP 当季同比达到 4.9%，带动前三季度 GDP 同比增长 0.7%，由负转正。短期内中国经济修复势头仍将延续，但经济运行中结构性失衡问题仍存，金融风险对宏观政策的制约仍在。 三季度，在国内疫情防控措施得力的背景下，经济进一步修复。从生产侧来看，工业生产保持快速增长势头，8-9 月当月同比连续两月超过去年同期；随着居民消费信心的改善，服务业生产恢复加快。从需求侧来看，中国率先复工复产背景下出口错峰增长，成为需求侧最大的亮点；在基建、房地产等政策性投资继续回升同时，制造业

21、投资改善幅度加大，但仍处于负增长态势；此外，社零额虽然当月同比增速转正，但累计同比仍位于低位，消费仍处于缓慢修复过程，疫情有效控制下服务消费的复苏值得期待。综合来看，二季度经济修复主要是行政性复工复产政策支持下政策性因素的改善，三季度以来市场性因素修复明显加快，经济复苏结构更加均衡，但目前市场性因素复苏依然偏弱，政策性因素受制于刺激性 政策的逐步退出改善的动力有所弱化，或给后续经济复苏带来一定的压力。 从价格水平来看，极端天气影响的消退和 “猪周期” 走弱 CPI 回落， China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd. 6 金科地产集团股

22、份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 国内需求改善 PPI 降幅收窄，通胀通缩压力均可控。 宏观风险：宏观风险：虽然中国经济持续平稳修复、整体改善，但经济运行中仍面临多重风险和挑战。从外部环境来看，疫情仍全球蔓延，全球经济与贸易低迷，同时中美博弈持续，疫情冲击与大国博弈双重不确定性并存， 尤其需警惕 “去中国化的全球化” 。 从国内经济运行来看， 经济结构性失衡仍存，对经济修复的拖累依然存在。这种失衡主要体现在以下几个方面：供需结构失衡，需求恢复慢于供给；不同所有制的恢复程度失衡，国有投资恢复快而民间投资持续疲弱；不同规模企业失衡，大企业恢复快于中小企业

23、；实体经济与金融业发展失衡， 实体经济下滑， 金融体系扩张。此外，金融风险仍处于高位。一方面，受疫情冲击影响企业经营情况弱化， 信用风险仍持续释放，金融机构资产质量恶化隐忧仍存；另一方面，政策稳增长导致宏观杠杆率再度攀升，债务风险有所加大，地方政府收支不平衡压力较大背景下地方政府债务风险面临攀升压力，高债务风险对宏观政策的制约持续存在。 宏观政策：宏观政策：随着经济平稳修复，宏观政策有望保持连续性与稳定性，货币政策将延续稳健灵活基调， 更加注重精准导向； 财政政策更加积极，随着专项债资金的落地，专项债对基建投资的带动作用有望进一步显现。值得一提的是，面对内外形势新变化，中央多次重要会议均强调构

24、建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，中国经济中长期发展顶层设计进一步加强。在以内循环为主的新发展格局下，国内产业链、供应链堵点有望进一步打通，为短期经济复苏和中长期经济增长提供新动力。 宏观展望宏观展望：当前中国经济仍处于平稳修复过程。虽然随着对冲疫情政策的逐步退出政策性因素的修复将趋缓， 市场性因素完全复原尚需时日，但市场性因素复苏空间和可持续性更高，且内循环背景下经济堵点的疏通有望为经济增长提供新的支撑，经济复苏势头有望延续。考虑到低基数影响， 明年一季度或有望出现疫后 GDP 增长高峰，后续增长或有放缓，逐步向潜在经济增速回归。 中诚信国际认为中诚信国际认为，得益于

25、中国强有力的疫情防控和逆周期宏观调控政策的发力， 2020 年中国经济有望成为疫情之下引领全球经济复苏的主导力量，2021 年经济修复态势仍将持续，逐步回归常态化增长水平，但仍需警惕疫情反复可能导致的“黑天鹅”事件。从中长期来看，中国市场潜力巨大， “内循环”下国内供应链、产业链运行将更为顺畅，中国经济中长期增长韧性持续存在。 行业行业 在疫情影响下在疫情影响下 2020 年第一季度全国商品房销售年第一季度全国商品房销售降至降至 2017 年以来的季度最低水平；年以来的季度最低水平； 4 月以来市场月以来市场逐渐恢复，逐渐恢复，16 月全国商品房销售降幅明显收窄月全国商品房销售降幅明显收窄 2

26、020年第一季度全国房地产销售受疫情冲击较大，全国商品销售额和面积分别同比下降24.70%和26.30%至2.04万亿元和2.20亿平方米，均降至2017年以来同期最低水平。4月以来，市场需求不断释放叠加房企加快推盘节奏，商品房销售逐月恢复，上半年全国房地产销售额虽呈下降态势，但降幅明显收窄；上半年商品房销售价格略有回升，70个大中城市价格指数环比涨幅从1月的0.3%小幅增至6月的0.6%。 图图 1：近年来近年来全国商品房销售情况全国商品房销售情况 单位：亿元、单位：亿元、万平方万平方米、米、% 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 4月以来，随着疫情影响逐步缓解，房企投资力度有所增加，6月

27、末全国商品房待售面积同比小幅增长1.8%至5.11亿平方米。但值得注意的是此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的弱能级 China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd. 7 金科地产集团股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 城市，库存压力仍然较大。 中诚信国际认为中诚信国际认为，2020年上半年疫情对房地产销售产生不利影响，但疫情对销售影响已逐渐消减。考虑到调控政策持续的影响，下半年房地产企业整体内部流动性来源增速依然承压。 在疫情影响下，上半年房地产开发及土地投资呈在疫情影响下，上半年房地产开

28、发及土地投资呈先抑后扬的态势；偏紧的外部融资环境下房企外先抑后扬的态势；偏紧的外部融资环境下房企外部现金流平衡能力面临挑战部现金流平衡能力面临挑战 2020年初在疫情影响下，多地发布了延迟复工通知，导致开发受阻，新开工面积自2016年以来首次出现负增长；4月以来随着疫情得到有效控制，各地逐步复工、土地供应力度增加、叠加房企追赶开发进度及拿地需求逐步释放，全国新开工面积降幅逐月回落，16月全国新开工面积同比下降7.6%。 建设投资方面，主要受新开工规模同比下降影响，15月房地产开发投资额增速出现负增长；在房企逐步恢复投资的推动下，房地产开发投资额降幅亦逐月收窄，16月房地产开发投资额同比增长1.

29、9%至6.28万亿元，增速已由负转正。 图图 2：近年来近年来全国房地产开发投资情况全国房地产开发投资情况 单位：亿元、单位：亿元、% 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 土地投资方面，2020年第一季度受疫情影响，国内土地市场购置价款同比增速为负，4月以来土地供给力度明显加大，叠加热点城市优质地块集中入市，房企拿地逐步恢复，国内土地市场购置价款增速由负转正，16月土地市场购置价款同比增长5.9%。 图图 3：近年来房地产开发企业土地购置面积及金额近年来房地产开发企业土地购置面积及金额（万平方米、亿元、万平方米、亿元、%） 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 外部融资是房地产企业现金流的重

30、要补充来源。2019年5月以来，多项针对房企融资端的调控政策相继出台2， 房地产企业外部融资难度有所增加；与此同时，房地产行业面临未来23年债务集中到期压力，对房企的资金平衡能力形成较大挑战。 中诚信国际认为，中诚信国际认为，受疫情影响，房地产投资及开发规模短期内呈先抑后扬的态势，下半年在房企追赶开发进度推动下，或将加剧内部现金流平衡压力；与此同时，房地产行业外部流动性压力较大，对房企的资金平衡能力提出更高要求。 房地产行业梯队分化格局持续凸显，规模房企凭房地产行业梯队分化格局持续凸显，规模房企凭借更强的销售回款和外部融资能力具有更为明借更强的销售回款和外部融资能力具有更为明显的竞争优势显的竞

31、争优势 2020年上半年，房地产行业调控政策和融资环境依然偏紧，市场竞争加剧，行业内的兼并购项目增加，资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的销售规模及集中度持续提升，房地产行业梯队分化格局持续凸显。 分梯队来看， 2020年上半年TOP3房企销售规模增速回升，集中度上升1.2个百分点，头部企业集中 25 月，银保监会的 23 号文明确要求，商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资；7 月，银保监会对多家信托进行窗口指导， 要求控制房地产信托规模的增量， 并强化合规管控；当月，国家发改委发文要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务， 同时还需详细披露其海

32、外发债的具体情况和资金用途；8 月，银保监会向各银保监局信托监管处室传达下半年监管重点， 指出按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。 China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd. 8 金科地产集团股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 度进一步上升；TOP430梯队规模企业集中度小幅波动，梯队内竞争加剧。总体而言，TOP30梯队房企凭借更强的销售回款和外部融资能力，具有较为明显的竞争优势；而房地产市场资源加速向优势企业聚集， 将使得梯队分

33、化格局得以持续。 与之相比，2020年上半年TOP3150和TOP51100房企的集中度同比有所下降。 表表 2：近年来国内房企权益销售金额集中度近年来国内房企权益销售金额集中度 2017 2018 2019 2020.16 TOP 3 9.4% 9.8% 9.5% 11.8% TOP 10 19.5% 21.3% 21.4% 23.6% TOP 30 31.0% 35.1% 35.7% 38.1% TOP 50 37.3% 43.4% 43.5% 46.0% TOP 100 46.1% 53.7% 53.0% 54.9% 资料来源：克尔瑞信息集团，中诚信国际整理 中诚信国际认为，中诚信国际认

34、为，在行业增速放缓且叠加疫情影响的背景下，具有规模优势、品牌影响力、产品打造能力及现金流平衡能力的房企凭借较强的销售及筹资能力，将获得更多的资源倾斜和流动性补充，具有更为明显的竞争优势。 业务运营业务运营 公司主营业务以房地产开发为主，物业管理、酒店经营、新能源发电等多元化产业经营为辅。近年来房地产销售业务占营业总收入的比重保持在92%以上，是公司最主要的收入来源；此外，公司物业管理和新能源等其他业务收入规模亦逐渐扩大，对公司收入形成一定补充。 表表 3：近年来近年来公司主要板块收入结构及占比公司主要板块收入结构及占比 单位：单位：亿元、亿元、% 收入收入 2017 2018 2019 202

35、0.19 房地产开发 328.50 380.06 631.10 439.30 生活服务 10.42 17.34 23.10 22.67 酒店经营 2.33 2.67 2.62 1.45 新能源 1.57 1.88 4.15 5.81 其他* 23.11 27.44 64.50 61.71 分部抵消 -21.97 -24.38 -58.19 -59.28 其他业务收入* 3.60 7.34 10.47 5.58 合计合计 347.58 412.34 677.73 477.26 占比占比 2017 2018 2019 2020.19 房地产开发 94.51 92.17 93.12 92.05 生活

36、服务 3.00 4.21 3.41 4.75 酒店经营 0.67 0.65 0.39 0.30 新能源 0.45 0.46 0.61 1.22 其他* 6.65 6.65 9.52 12.93 分部抵消 -6.32 -5.91 -8.59 -12.42 其他业务收入* 1.04 1.78 1.54 1.17 合计合计 100.00 100.00 100.00 100.00 注：公司主营业务中其他业务包括房地产建设，材料销售，其他业务收入包括园林工程等；2019 年起，物业管理改名为生活服务。 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 近年来近年来公司深耕重庆并公司深耕重庆并已基本完成全国化的布局，已

37、基本完成全国化的布局，在重庆区域具有较为显著的市场地位，在重庆区域具有较为显著的市场地位，销售销售业绩业绩量量价齐升，价齐升，2020 年依然保持上升态势年依然保持上升态势 公司深耕重庆地区，且在重庆区域拥有较强的市场影响力，按照全口径来看，近三年重庆市场销售金额年均复合增长率为34.38%；根据中指研究院数据统计，公司于重庆区域市场占有率不断上升，2019年在重庆房地产市场份额为11.66%，签约销售金额区域排名位列第一3， 区域优势显著。 在区域深耕的同时， 公司近年来已逐步完成长三角、 京津冀、粤港澳大湾区的布局，开发项目进驻全国23个省，全国化布局初见成效。 项目运作方面，公司近年来保

38、持较快的开发速度，新开工面积大幅增长，竣工面积亦不断上升。2019年，公司新开工面积和竣工面积分别同比增长17.15%和49.14%至3,163万平方米和1,208万平方米。2020年， 公司计划全年新开工面积达到3,600万平方米，年末在建面积达到7,300万平方米。2020年19月，公司加快项目建设进度，在施工规模上升带动下，新开工、竣工及在建规模均同比增长。 表表 4：近年来近年来公司公司房地产开发房地产开发情况情况 单位：万平方米单位：万平方米 全口径全口径 2017 2018 2019 2020.19 新开工面积 1,096 2,700 3,163 2,154 竣工面积 477 81

39、0 1,208 1,141 在建面积 1,746 3,740 5,776 7,901 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 近年来，公司处于快速扩张期，销售业绩呈量价齐升的态势，近三年签约销售金额年均复合增长率高达71.82%。2018年以来，随着公司合作开发项 3 根据 2019 年克尔瑞统计排名。 China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd. 9 金科地产集团股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 目增多，公司销售金额权益占比有所下降，2019年公司销售金额权益占比约为80%。2019年公司加大

40、供货力度，当期公司全口径签约销售金额和面积分别同比增长56.57%和41.95%至1,860亿元和1,905万平方米。随着公司推盘项目所在区域均价提升，近年来公司签约销售均价亦呈上升态势。2019年，公司签约销售均价同比增长10.30%至9,764元/平方米，主要系2019年重庆区域销售占比下降，当期苏州、常州、 无锡、 杭州和合肥的销售占比上升所致。 2020年，公司全年销售目标为2,200亿元。2020年前三季度，公司实现签约销售金额1,473亿元，同比增长17.37%4，完成全年目标的66.95%，疫情对公司销售的影响已基本消化。 表表 5：近年来近年来公司销售及结算情况公司销售及结算情

41、况 单位：万平方米、亿元、元单位：万平方米、亿元、元/平方米平方米 指标指标 2017 2018 2019 2020.19 销售面积（全口径） 843 1,342 1,905 1,421 销售金额（全口径） 630 1,188 1,860 1,473 销售均价（全口径） 7,473 8,852 9,764 10,366 结算面积 546 604 898 512 结算金额 329 380 631 439 结算均价 6,026 6,291 7,027 8,574 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 从销售区域分布来看，近年来虽然公司重庆区域销售占比有所下降，但占各期销售的比重仍然较大。2019年公

42、司签约销售金额来自全国超过一百座城市，其中重庆区域签约销售金额为549亿元，占当期公司签约销售金额的比重为30.29%，同比下降17.96个百分点。 2019年公司在重庆区域以外城市实现销售额合计为1,296.61亿元，占当年签约销售金额的比重为69.71%， 主要来自于苏州、 南宁、 合肥、成都、杭州、常州、洛阳和武汉等二线城市。从销售集中度来看，公司在23个城市销售占比超过1%，销售排名前23个城市销售占当年销售的比重为79.11%，销售区域集中度有所下降。2020年前三季度，重庆地区销售金额占比为18.88%，较去年同期下降14.16个百分点，区域销售集中度进一步降低。 4 2020 年

43、 111 月，公司实现全口径签约销售金额 1,954 亿元，同比增长 24.78%。 表表 6：2019 年公司主要全口径销售城市分布情况年公司主要全口径销售城市分布情况 单位：万平方米、亿元、单位：万平方米、亿元、% 城市城市 销售面积销售面积 销售金额销售金额 销售金额占比销售金额占比 重庆 712.29 549.34 30.29 苏州 48.78 89.47 4.93 南宁 85.46 70.25 3.87 合肥 48.19 69.89 3.85 成都 52.11 63.77 3.52 杭州 20.40 61.61 3.40 常州 34.11 56.48 3.11 洛阳 45.89 52

44、.00 2.87 武汉 28.33 50.73 2.80 天津 30.21 41.01 2.26 无锡 24.84 40.59 2.24 其他 774.77 668.46 36.86 合计合计 1,905.39 1,813.61 100.00 表表 7：2020 年年 19 月月公司主要全口径销售城市分布情况公司主要全口径销售城市分布情况 单位：万平方米、亿元、单位：万平方米、亿元、% 城市城市 销售面积销售面积 销售金额销售金额 销售金额占比销售金额占比 重庆 336.54 271.94 18.88 杭州 19.19 65.12 4.52 成都 36.78 55.47 3.85 常州 30.

45、58 50.63 3.51 合肥 30.84 46.19 3.21 南京 16.87 38.65 2.68 温州 26.15 37.53 2.61 苏州 18.98 35.71 2.48 宿迁 34.17 32.97 2.29 南宁 30.48 31.74 2.20 西安 25.11 29.47 2.05 其他 81.49 74.51 51.73 合计合计 1,420.60 1,440.57 100.00 注：公司其他销售区域包括华东、西南、西北、华北等全国 40 余个城市； 表中数据经四舍五入处理， 故单项求和数与合计数存在尾差。 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 结算方面，随项目量增加及

46、结算效率的提升，近年来公司结算金额和结算面积均稳步增长，2019年，公司房地产结算面积和金额分别同比大幅增长48.68%和66.05%至898万平方米和631亿元； 得益于重庆非主城区结算项目减少以及重庆区域外二线城市结算项目增加，近年来公司结算均价呈上升态 China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd. 10 金科地产集团股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 势，2019年结算均价同比增长11.69%至7,027元/平方米。2020年前三季度，公司结算金额较上年同期上升9.01%。 中诚信国际认

47、为中诚信国际认为，近年来公司销售呈量价齐升的态势，且深耕区域具有较强影响力。此外，重庆区域外市场销售贡献呈上升态势，销售区域集中度有所下降。同时也关注疫情对公司短期内销售及回款的影响。 近年来公司保持较大的土地获取力度，土地储备较近年来公司保持较大的土地获取力度，土地储备较为充沛，为充沛， 2020 年年 9 月末项目储备中三四线城市占比月末项目储备中三四线城市占比有所下降，但仍处于较高水平，有所下降，但仍处于较高水平，土地储备结构有待土地储备结构有待优化优化 “招拍挂”为公司主要的拿地方式，拿地区域来看，公司在深耕重庆区域的同时持续加大对全国核心城市的拓展。近年来，为满足业务规模扩张需求，公

48、司保持较大的拿地力度。从公司签约销售对拿地的保障来看，近年来公司拿地金额对当期销售的比重呈下降态势，已从2017年的102.22%降至2019年的47.74%。新增土地储备成本来看，2019年公司新增土地储备成本同比下降21.81%至2,668元/平方米，主要是三线及以下城市占比较高所致。从拿地区域来看，公司坚持二三线为主，一四线为辅的投资策略，坚持全国化布局。2019年公司在93个城市新获取土地储备，新进入城市52个，新增土地储备面积占比前十大城市分别为重庆、 成都、 遂宁、阜阳、潍坊、遵义、岳阳、桂林、随州和宜宾。从城市能级上看，2019年公司新增土地储备中位于三、四线城市面积占比同比大幅

49、增长31.55个百分点至72.00%。2020年前三季度，公司新增土地123宗，其中位于三线及以下城市的土地76宗，区域分布较2019年有所改善。同期公司土地投资力度增加，当期拿地支出占当期签约销售金额的比重为50.20%。中诚信国际认为中诚信国际认为，近年来，受新增土地储备区域城市下沉影响，新增土地储备楼面均价呈下降态势，位于三线及以下城市新增土地储备面积占比较高。 表表 8：近年来近年来公司土地储备情况公司土地储备情况 单位：个、单位：个、万平方米、亿元万平方米、亿元 指标指标 2017 2018 2019 2020.19 新增项目 79 110 192 123 新增土地储备建筑面积 1,

50、245 2,054 3,328 1,995 新增土地储备金额 460 700 888 740 新增土地楼面地价 5,173 3,408 2,668 3,709 注： 2017 年新增土地储备金额为权益口径， 当期全口径土地款约 640亿元； 公司各期新增土地楼面均价=全口径新增土地储备金额/全口径新增土地储备建筑面积。 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 截至2020年9月末，公司土地储备面积5为7,901.08万平方米，土地储备较为充沛，可满足公司未来3年左右的开发及销售需求。从区域分布的城市能级来看，截至2020年9月末公司分布在国内一、 二线城市6的项目可售面积占总可售面积的比重为43.