福星股份：2014年公司债券（第一期）、2015年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019）.PDF

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1、 湖北福星科技股份有限公司 2014 年公司债券（第一期）、 2015 年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 3 信用评级报告声明 中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明： 1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。 2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。 3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有

2、关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（）公开披露。 4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。 5、本评级报告所包含信息组成

3、部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。 6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中诚信证评将根据监管规定及跟踪评级安排，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并按照相关法律、法规及时对外公布。 湖北福星科技股份有限公司 2014 年公司债券（第一期）、 2015 年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 4 募集资金使用情况募集资金使用情况 湖北福星科技股份有限公司 2014 年公司债券（第一期） （债券

4、简称为“14 福星 01”，债券代码为112220）于 2014 年 8 月 28 日完成发行，发行规模为 16 亿元，期限为 5 年，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权， 发行募集资金扣除承销费和受托管理费用后， 用于补充公司运营资金，已按照募集说明书上列明的用途使用完毕。“14 福星 01”发行后第 3 年末，发行人选择不上调债券利率， 投资者回售数量为 25,510 张， 回售价格为 100 元/张（不含利息） ，债券余额为 15.97亿元，回售完成后其利率未发生变化，为 7.50%。 湖北福星科技股份有限公司 2015 年公司债券（第一期） （债券简称为“15 福

5、星 01”，债券代码为112235）于 2015 年 1 月 21 日完成发行，发行规模为 10 亿元，期限为 5 年，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。 本次发行募集资金扣除承销费和受托管理费用后用于补充公司运营资金， 已按照募集说明书上列明的用途使用完毕。“15 福星 01”发行后第 3 年末，发行人选择不上调债券利率，投资者回售 4,813,072 张，回售价格为 100 元/张，债券余额为 5.19 亿元，回售完成后其利率未发生变化，为 9.20%。 。 行业分析行业分析 2018年以来房地产调控政策延续“房住不炒”主基调，继续落实分类调控，提高调控的精准性，同

6、时完善多层次住房供应体系，构建房地产市场健康发展长效机制。 2018 年以来房地产调控政策延续了“房住不炒”的主基调，调控类型涵盖限购、限贷、限售、限价等政策，限购城市再次扩容，大连、沈阳、太原等城市相继落地限购令， 限售扩容至兰州、 长春、大连等二、三线城市，并下沉至县级城市，全国约有 50 余个城市根据当地市场情况新增或升级四限政策，实施更为精准化、差异化的调控。2018 年 8月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。随后，成都、杭州、福建等多省市纷纷响应。 随着楼市调控的不断深入， 2018 年年底以来，菏泽、广州等城市根据地方实际情况进行政策微调，但政策调整均未突破“

7、房住不炒”的底线，且亦是为了落实分类调控、因城施策，提高调控的精准性。 政策层面除短期供需调控外， 长效机制的建立也处于加速推进阶段。 2018 年 1 月， 国土资源部和住房城乡建设部同意沈阳、南京、杭州、合肥等 11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案，建立租购并举的住房制度。3 月政府工作报告提出支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场。随后，中国证监会和住房城乡建设部联合发布关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知 ；银保监会发布关于保险资金参与长租市场有关事项的通知 。12 月，中央经济工作会议强调要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因

8、城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。 在房地产调控政策持续的影响下，2018 年行业销售增速持续下滑，房企拿地更趋理性，土地成交额增速及土地溢价率亦有所下降。 根据国家统计局数据显示， 2018 年全国商品房销售面积与销售额分别为 171,654 万平方米和149,973 亿元，同比分别增长 1.3%和 12.2%，增速较上年同期分别下降6.4个百分点和1.5个百分点。其中， 2018 年全国住宅销售面积和销售金额分别为147,929 万平方米和 126,393 亿元，同比分别增长2.2%和 14.7%； 办公楼销售面积同比下降 8.3%， 销售额同比下降

9、2.6%；商业营业用房销售面积同比下降 6.8%，销售额同比增长 0.7%。从价格来看，2018 年 112 月全国 100 个城市住宅均价呈现逐月增长的态势，但增速有所下降。2018 年 12 月全国100 个城市住宅成交均价达 14,678 元/平方米， 较上年增长 5.1%，增速较上年同期下降 2.1 个百分点。分城市能级来看，2018 年 12 月，一线城市住宅均价达 41,368 元/平方米，较上年同期增长 0.4%，增速同比下降 1.0 个百分点；二线城市住宅均价达13,582 元/平方米，较上年同期增长 7.1%，增速同比下降 0.6 个百分点； 而三线城市住宅均价达 9,061

10、 湖北福星科技股份有限公司 2014 年公司债券（第一期）、 2015 年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 5 元/平方米，较上年同期增长 8.7%，增速同比下降3.8 个百分点1。受房地产调控政策持续及“因城施策”影响，2018 年全国住宅价格增速有所下降，三线城市房地产住宅价格增幅高于一、二线城市。 图图 1：20162018 年全国商品房销售情况年全国商品房销售情况 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 土地市场方面，在外部融资环境趋紧的背景下， 近年来房地产开发企业加快了开工建设及去化节奏， 推动了房企补充库存的意愿， 2018 年房企购置土地面积 29,142 万平方米，同

11、比上升 14.25%；土地成交价款 16,102 亿元，同比上涨 18.02%，增速较上年大幅下降 31.43 个百分点，成交均价为5,525.36 元/平方米，同比增长 3.31%，增速同比下降 25.73 个百分点。分城市能级来看，2018 年一、二线城市土地成交均价同比分别下降 9.18%和12.24%至 7,925.8 元/平方米和 3,189.58 元/平方米；三线城市成交土地均价有所上升但增速放缓，为1,728.86 元/平方米，同比增长 2.81%，增速同比下降 34.63 个百分点。土地溢价率方面，2018 年土地市场平均溢价程度显著下降，一、二、三线城市溢价率分别为 5.38

12、%、 13.60%和 15.35%， 较上年同期分别下降 8.27 个百分点、18.10 个百分点和 15.55个百分点。总体来看，在融资环境趋紧及销售景气度下降的背景下，房企拿地更为理性，土地成交金额增速及溢价率均有所下降。 房地产企业内外部流动性来源持续收紧，资金平衡能力面临更高挑战。同时，房地产行业集中度进一步提升，房企规模分化格局持 1 一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州；三线城市包括百城中除一线城市、二线城市之外的其它 74 个城市。 续凸

13、显，规模房企凭借更强的销售回款和外部融资能力具有更为明显的竞争优势。 从内部流动性来源来看， 受国内房地产行业政策持续收紧影响， 近年来房地产企业签约销售金额增速持续放缓， 2018 年房地产开发企业到位资金中定金及预收款和个人按揭贷款合计 79,124 亿元， 同比增长 9.0%，增速下降 0.4 个百分点，房地产企业内部流动性来源呈收紧趋势。外部流动性方面，2018 年以来银行对房地产企业贷款审核趋于严格，且银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业被严格限制， 房地产开发资金来源于银行贷款资金呈下降趋势。 2018 年房地产开发资金来源于银行贷款的资金为 19,026 亿元，较上年同期下降

14、 7.1%；来源于非银行金融机构贷款金额为 4,979 亿元，同比增长 4.7%，增速同比下滑 37.1 个百分点。债券融资方面， 自 2016 年 10 月银监会要求严控房地产金融业务风险，同时上交所、深交所严控房企公司债发行条件和审批流程以来， 房企交易所市场公司债规模大幅下降。与此同时，发改委和财政部于2018 年 5 月下发 关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知 ，限制房企境外发债用途等。受此影响，房企海外发债亦受阻。另外， 从房地产境内信用债到期分布来看， 20192023年为房地产债券到期高峰。 在融资渠道收紧及债券到期高峰到来的背景下， 房企资金平衡能力将面临

15、更大的挑战。 与此同时，资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的销售规模及集中度均进一步提升。 2018 年 TOP100 房企销售金额占全国销售额比重较上年上升 11.20 个百分点至 66.70%；TOP50房企销售金额占比较上年上升 9.20 个百分点至55.10%；TOP10 房企销售金额门槛达到超过 2,000亿元，占全国销售金额的比重为 26.90%，较上年上升 2.80 个百分点，千亿房企数量亦达到 30 家，行业集中度和销售门槛均不断提升， 房企规模分化格局持续加大。 在行业增速放缓且面临不确定因素的背景下，具有规模优势、品牌影响力、产品打造能力及现金流平衡能力的房企凭

16、借较强的销售及筹资能力，将获得更多的资源倾斜和流动性补充，具有更为明显的竞争优势。 湖北福星科技股份有限公司 2014 年公司债券（第一期）、 2015 年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 6 业务运营业务运营 2018 年公司销售面积及结算面积均有所下降， 受益于平稳发展的区域房地产市场环境，公司销售金额保持增长，且能够维持区域竞争优势；同时，跟踪期内公司调整开竣工节奏，当期加快项目开发节奏，竣工面积有所减少。 公司于2003年起从事武汉房地产旧城改造和开发，经过多年发展，在项目商谈、规划、拆迁等方面积累了丰富的经验，形成自身独特的“城中村改造”模式，在武汉区域激烈竞争中持续保持领

17、先地位。2018年公司实现销售面积100.30万平方米，较上年略有下降； 但受益于2018年武汉市房地产市场平稳发展，受销售均价增长带动，公司全年房地产销售金额保持增长，2018年实现签约销售金额129.06亿元，同比增长6.61%；销售单价12,867元/平方米，较上年上升8.40%。从区域分布看，公司作为深耕于武汉市的区域型房地产企业， 2018年其销售金额及销售面积均主要集中于武汉市， 当年武汉市销售面积为56.86万平方米，占比56.69%；对应销售金额为100.11亿元，占比77.58%；2018年公司在湖北省内销售面积94.04万平方米， 对应销售金额117.74亿元。此外，近年来

18、公司亦逐步拓展区域布局，除湖北省以外，2018年公司在余姚、成都及悉尼合计实现销售面积6.26万平方米，对应销售金额11.31亿元。2019年13月，公司实现销售面积19.52万平方米，对应销售金额28.58亿元。 表表1：20162019.Q1公司业务运营情况公司业务运营情况 单位：万平方米、亿元、元单位：万平方米、亿元、元/平方米平方米 2016 2017 2018 2019.Q1 新开工面积 61.38 90.71 145.28 12.42 竣工面积 131.97 140.70 91.68 - 在建面积 149.72 127.70 163.48 204.26 销售面积 108.10 10

19、1.99 100.30 19.52 销售金额 112.89 121.06 129.06 28.58 销售均价 10,443 11,870 12,867 14,642 结算面积 131.97 111.66 71.35 31.90 结算金额 91.68 102.87 91.74 31.83 结算均价 6,947 9,213 12,858 9,978.43 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 表表2：2018年年公司公司签约销售区域分布签约销售区域分布情况情况 单位：万平方米、亿元单位：万平方米、亿元 区域区域 城市城市 2018 年年 销售面积销售面积 签约金额签约金额 湖北省 武汉 56.8

20、6 100.11 监利 14.71 6.27 汉川 8.39 5.33 荆州 4.77 1.98 仙桃 2.75 1.12 孝感 3.16 0.66 咸宁 0.01 0.01 小计小计 - 90.65 115.48 其他区域 余姚 4.24 5.70 澳大利亚 0.68 3.91 岳阳 3.39 2.26 成都 1.33 1.71 小计小计 - 9.64 13.58 合计合计 - 100.30 129.06 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 结算方面，受公司竣工结转项目减少影响，2018年公司实现房地产结算面积71.35万平方米， 较上年结算面积减少36.10%；当期对应结算金额为91.74

21、亿元，同比下降10.82%；但同期结算均价增长39.56%至12,858元/平方米。具体从项目来看，2018年结算收入主要来自福星惠誉东湖城、福星惠誉 福星华府、福星惠誉普罗米娜、福星惠誉汉阳城和福星惠誉水岸国际等项目，对应结算收入分别为22.44亿元、20.46亿元、13.78亿元、9.57亿元和9.26亿元，合计占当期结算金额的比例为82.31%，上述项目均位于武汉市。另2019年13月，公司实现结算面积31.90万平方米，结算金额为31.83亿元。 从项目运作情况来看， 公司根据市场情况和销售情况把握项目开发节奏， 2018年公司新开工面积为145.28万平方米，同比增长60.16%；同

22、期竣工面积为91.68万平方米，同比下降38.84%。在建项目方面，截至2018年末，公司在建面积为163.48万平方米；从在建项目区域分布来看，在建项目主要分布于武汉、成都、岳阳、宜昌和西安等地；上述区域在建面积合计139.32万平方米，合计占在建面积的比例为85.22%。 湖北福星科技股份有限公司 2014 年公司债券（第一期）、 2015 年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 7 表表 3：截至：截至 2018 年末公司年末公司在建项目区域分布在建项目区域分布 单位：万平方米单位：万平方米 区域区域 在建面积在建面积 占比占比 武汉 73.77 45.12% 成都 18.23 1

23、1.15% 岳阳 17.07 10.44% 宜昌 15.90 9.73% 西安 14.35 8.78% 汉川 6.95 4.25% 恩施 5.70 3.49% 荆州 5.64 3.45% 宁波 4.37 2.67% 仙桃 1.5 0.92% 总计总计 163.48 100.00% 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 跟踪期内公司加大对湖北省以外区域进行项目拓展力度；公司整体土地储备仍以城中村改造项目为主，区域布局仍集中在武汉及其周边地区，整体储备资源丰富且区位优势较好，能够为其未来业绩提供一定保障。 土地储备方面， 相较于2017年仅以股权收购形式获取了2幅土地，2018年公司加大了土地获取力

24、度， 当期增8幅地块， 其中以股权收购形式获取3幅，以招拍挂形式获取土地5幅。2018年公司新增土地建筑面积88.08万平方米， 新增土地金额40.41亿元，对应新增土地均价为4,591元/平方米，新增土地主要位于武汉、宁波、成都、宜昌和西安。 表表4：2018年年公司新增土地明细公司新增土地明细 单位：亿元、万平方米单位：亿元、万平方米 区区域域 业态业态 新增建筑新增建筑 面积面积 新增土地新增土地 金额金额 获取方式获取方式 武汉-汉口 综合体 1.21 2.77 股权收购 武汉-阳逻 商业 4.86 3.32 招拍挂 宁波 137 住宅 4.36 2.61 招拍挂 宁波 138 住宅

25、4.30 3.38 招拍挂 成都简阳 住宅 21.84 6.85 股权收购 成都观堂 住宅 20.57 7.27 股权收购 宜昌 住宅 8.60 11.36 招拍挂 西安 住宅 22.30 2.86 招拍挂 合计合计 - 88.08 40.41 - 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 截至2018年末公司土地储备2计容建筑面积为 2 包含在建及拟建项目 652.36万平方米，其中集中在武汉及其周边土地储备对应建筑面积为553.54万平方米，占比84.85%，其中合计287.15万平方米为“城中村旧改”项目，占比为44.02%。同时，近年来公司加大了对湖北省以外区域业务拓展， 截至2018年末，

26、 公司位于四川 （成都、简阳）土地储备建筑面积为38.79万平方米，占比为5.95%； 湖南 （岳阳） 土地储备建筑面积为22.46万平方米，占比3.44%；陕西（西安）土地储备建筑面积为22.30万平方米，占比为3.42%。 表表5：2018年年末末公司土地公司土地区域分布情况区域分布情况 单位：万平方米单位：万平方米 区域区域 城市城市 建筑面积建筑面积 占比占比 湖北省 武汉 348.08 53.36% 汉川 51.68 7.92% 咸宁 44.30 6.79% 孝感 30.37 4.66% 仙桃 30.07 4.61% 宜昌 24.13 3.70% 荆州 9.62 1.47% 襄阳 8

27、.20 1.26% 恩施 7.09 1.09% 小计小计 - 553.54 84.85% 其他地区 岳阳 22.46 3.44% 西安 22.30 3.42% 简阳 20.56 3.15% 成都 18.23 2.79% 宁波 8.67 1.33% 北京 6.60 1.01% 小计小计 - 98.82 15.15% 合计合计 - 652.36 100.00% 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 此外，截至2018年末，公司已签署国有建设用地使用权使用确认书 ，因宗地未能拆迁完毕暂时不能申请办理土地证的规划建筑面积214.9万平方米，以武汉市城中村改造项目为主，包括洪山区和平村、江汉区姑嫂树村、武

28、昌区三角村和江岸区红桥村等项目。公司现有土地储备较为充足，可为其未来业务规模的持续扩张提供有效保障。 2018 年公司金属制品行业产能过剩效应加剧， 受此影响公司该板块亏损幅度有所增加，对公司盈利能力产生一定侵蚀。 公司的金属制品主要包括子午轮胎钢帘线、 钢 湖北福星科技股份有限公司 2014 年公司债券（第一期）、 2015 年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 8 绞线、钢丝绳和钢丝，其中子午轮胎钢帘线为公司核心产品。 2018 年公司金属制品板块受加快销售节奏带动，其销售收入有所增长，当期该板块实现收入 13.92 亿元，同比增加 13.72%；其中子午轮胎钢帘线系列实现销售收入

29、 8.92 亿元， 占金属制品业务收入的比例为 64.11%。但受制于 2017 年金属制品行业大幅增长的刺激，导致 2018 年行业产能继续扩大，市场集中度变高，行业竞争力继续加剧，导致该板块产品盈利承压。 生产方面， 2018年公司主要金属线材制品的产量合计18.13万吨，同比增加6.79%。从细分市场来看，除子午轮胎钢帘线及钢丝以外，2018年其余产品产量均有所增长。截至2018年末，公司金属制品总年产能为27.50万吨， 业务涵盖80多个品种、 1,000多种不同规格的线材产品。 2018年公司产能利用率较上年相比提升2.66个百分点至65.93%，整体仍处于较低水平。 表表 6：公司

30、公司 20162018 年金属制品生产情况年金属制品生产情况 单位：万吨单位：万吨/年、年、万吨万吨 产品产品 2016 2017 2018 产能产能 产量产量 产能产能 产量产量 产能产能 产量产量 子午轮胎钢帘线 12.00 9.54 12.00 10.14 12.00 9.81 钢绞线 8.00 1.46 8.00 2.36 8.00 3.20 钢丝绳 3.50 1.40 3.50 1.36 3.50 1.89 钢丝 4.00 2.93 4.00 3.54 4.00 3.23 合计合计 27.50 15.33 27.50 17.40 27.50 18.13 资料来源：公司提供，中诚信证评

31、整理 销售方面，2018年公司加大销售力度，全年金属制品销量合计18.23万吨，较上年增加6.79%。销售结算上，公司对下游客户少部分货到付款，大部分给予13个月的账期，与上年相比无变化。受金属制品行业整体仍面临产能过剩， 公司产能释放不足等影响，公司金属制品业务整体仍处于亏损状态。 财务分析财务分析 以下财务分析基于公司提供的经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的20162018年度审计报告及未经审计的2019年一季度财报。 资本结构 截至2018年末，受货币资金规模下降影响，公司资产总额同比下降3.11%至474.79亿元；负债总额为354.00亿元，同比下降4.60

32、%。自有资本实力方面，受利润累积影响，公司自有资本有所增长，2018年末所有者权益为120.79亿元，同比增长1.55%。财务杠杆比率方面，2018年末，公司资产负债率较上年下降1.17个百分点至74.56%，同期净负债率为161.90%，较上年增长21.36个百分点，公司财务杠杆比率整体仍处于较高水平。 另截至2019年3月末， 公司资产及负债规模较上年末略有下降，分别为474.19亿元和351.16亿元，同期末所有者权益小幅增至123.03亿元，公司资产负债率为74.05%，净负债率为164.41%。 图图 2：20162019.Q1 公司资本结构分析公司资本结构分析 资料来源：公司定期报

33、告，中诚信证评整理 资产构成，公司资产主要由货币资金、存货、预付账款和投资性房地产等资产构成。2018 年末，公司货币资金为 35.33 亿元，较上年减少 61.02%，主要系当期支付土地购置款及偿还部分债务所致；同期末公司存货为 254.83 亿元， 同比增长 20.54%，主要系房地产开发业务中开发成本增加所致； 公司预付账款为 54.66 亿元，较上年增长 10.07%，主要为因部分“城中村改造”项目拆迁未完成而形成的预付款， 从账龄来看， 2018 年末公司 1 年以内账龄预付款项占比为 22.49%，12 年占比为 24.60%，3年以上占比为 31.90%。截至 2018 年末，公

34、司投资性房地产为 84.41 亿元，同比增长 8.02%，主要系当期存货转入投资性房地产所致， 公司投资性房地产主要包括武汉福莱中心、 武汉市群星城和赛格柏狮电子大厦等； 2018 年公司投资性物业合计实现租 湖北福星科技股份有限公司 2014 年公司债券（第一期）、 2015 年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 9 金收入 1.24 亿元。另截至 2019 年 3 月末，公司货币资金和存货分别为 31.75 亿元和 246.71 亿元， 均较上年末略有下降；同期末公司预付款项为 63.37亿元，较上年末增长 15.94%；公司投资性房地产为 84.34，基本与上年末持平。 负债方面

35、，公司负债主要由预收款项、其他应付款和计息债务等构成。截至 2018 年末，公司预收款项为 57.91 亿元，较上年相比下降 1.37%，主要为预售房款；其他应付款321.93 亿元，同比增长35.48%，具体来看，截至 2018 年末公司其他应付款中往来款同比增长 5.56%至 7.41 亿元， 当期末新增土地增值税清算准备金为 6.23 亿元， 购房意向金下降 12.66%至 5.46 亿元。债务方面，2018 年受公司偿还部分债务影响，其公司总债务规模下降10.44%至 230.89 亿元，其中短期债务 81.05 亿元，同比增长 0.39%，长期债务 149.83 亿元，同比下降15.

36、37%；受此影响，2018 年末公司长短期债务比（短期债务/长期债务）为 0.54 倍，较 2017 年上升0.08 倍。 另截至 2019 年 3 月末， 公司债务为 230.33亿元，受期末短期债务下降影响，长短期债务比为0.34 倍。 所有者权益方面， 公司所有者权益主要由实收资本、 资本公积、 未分配利润及少数股东权益构成。2018 年末公司所有者权益合计 120.79 亿元，同比增长 1.55%，从构成看 2018 年末公司归属于母公司所有者权益为 109.27 亿元，同比增长 6.37%；少数股东权益为 11.52 亿元，同比下降 28.98%，占当期所有者权益总额的 9.53%；

37、归属于母公司所有者权益中，实收资本占比为 8.81%，资本公积占比为24.06%，主要由股本溢价构成；未分配利润占53.74%，若公司未来发生大额利润分配，或对其自有资本结构稳定性产生影响。 3 该科目为公司在新财务会计准则分类列示下的其他应付款；2018 年末公司其他应付款合计 25.40 亿元，其中包含3.46 亿元应付利息 图图 3：20162019.Q1 公司债务结构分析公司债务结构分析 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 总体来看， 2018年受公司偿还部分债务及购置土地支出增长影响，其资产及负债规模均有所下降，但财务杠杆及债务规模整体仍处于较高水平；同时随公司城中村改造项目及在

38、建项目持续推进，公司亦面临较大规模的资金支出压力。 中诚信证评对公司财务结构的稳健性及可能面临的再融资压力给予持续关注。 流动性 2018年末流动资产为366.18亿元，同比下降4.59%，占总资产比重为77.12%，亦较上年略有下降。从流动资产的结构看，公司流动资产主要由货币资金、预付款项和存货构成，截至2018年末，上述三项资产占流动资产总额的比重分别为9.65%、14.93%和69.59%， 其中货币资金占比较上年末下降13.97个百分点。另截至2019年3月末，公司流动资产为365.79亿元，占资产总额的比例为77.14%，上述三项科目分别占资产总额的比例为8.68%、17.32%和6

39、7.45%。 表表 7：20162019.Q1 公司流动资产分析公司流动资产分析 项目项目 2016 2017 2018 2019.Q1 流动资产/总资产 83.98% 78.32% 77.12% 77.14% 存货/流动资产 49.16% 55.08% 69.59% 67.45% 预付款项/流动资产 18.77% 12.94% 14.93% 17.32% 货币资金/流动资产 26.63% 23.61% 9.65% 8.68% （存货+货币资金）/流动资产 75.79% 78.70% 79.24% 76.13% 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 存货方面，2018年公司存货规模保持增长，

40、年末存货净额为254.83亿元，较上年末增长20.54%。从构成来看，开发成本和开发产品余额分别为229.58亿元和23.23亿元， 占存货总额的比例分别为 湖北福星科技股份有限公司 2014 年公司债券（第一期）、 2015 年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 10 90.09%和9.12%。2018年公司加大了新开工项目的开发力度，当年开发成本规模较上年增长26.93%，截至2018年末合计账面价值为2.72亿元开发产品竣工时间早于2018年， 主要包括福星惠誉 红桥城 （金桥置业） 、福星惠誉 东澜岸等项目，需关注其后续销售去化情况。 预付款项方面， 截至2018年末公司预付款

41、项为63.37亿元，较上年增长10.07%，主要为公司在进行城中村改造时形成的预付地价款、 土地拆迁安置补偿款和预付工程款等，截至2018年末，公司账龄超1年的重要预付款项包括对武汉市洪山区和平乡和平村委会、武汉三角集团股份有限公司、武汉市江岸区后湖乡人民政府红桥村民委员会、 武汉泓博城中村投资有限公司和武汉市汉阳区土地储备事务中心等， 上述预付款项合计36.59亿元等单位的预付款，均因拆迁未完成而尚未结算，对公司资金形成较长时间沉淀。 表表 8：20162018 年末公司存货结构分析年末公司存货结构分析 项目项目 2016 2017 2018 存货（亿元） 187.98 211.41 254

42、.83 存货同比增长率 4.89% 12.46% 20.54% 开发成本（亿元） 155.43 180.87 229.58 开发成本/存货 82.68% 85.56% 90.09% 开发产品（亿元） 30.58 28.10 23.23 开发产品/存货 16.27% 13.29% 9.12% 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 资产周转效率方面， 2018年公司存货周转率和总资产周转率分别为0.32次和0.22次，较上年分别下降0.11次和0.03次，整体资产周转速度有所放缓。同时我们也关注到， 公司城中村改造开发项目前期拆迁进度面临确定性， 或将对其房地产项目开发周期及资金使用效率产生影响

43、。 现金流方面， 2018年公司实现销售商品及提供劳务收到的现金为120.35亿元，受益于当期销售均价增长带动销售金额的上升而同比增长24.38%， 但2018年受在建项目持续推进投入较多资金及土地购置支出规模较大等因素影响， 公司经营活动净现金流有所下降，为0.93亿元，同比减少28.85%。受此影响， 同期经营性净现金流/短期债务比亦有所下降，为0.01倍，其经营活动净现金流对债务保障能力有限。2019年13月，公司经营活动净现金流为4.14亿元，同期经营性净现金流/短期债务比为0.22倍。 货币资金方面， 2018年末受公司支付土地购置款及偿还部分债务所致，其货币资金规模有所下降，为35

44、.33亿元，同期货币资金/短期债务为0.45倍，较上年下降0.67倍，公司货币资金对短期债务保障能力有所弱化。此外，截至2018年末，公司受限资产金额为81.87亿元，其中受限货币资金为10.67亿元，占货币资金总额的比例为30.27%。 总体来看， 2018年受公司偿还部分债务及项目建设投入影响，其货币资金规模大幅下降，同时受其开发模式影响公司项目开发周期面临不确定性，公司预付账款资金沉淀有所增加， 其经营性活动净现金流及货币资金对短期债务保障能力有所弱化，其整体流动性尚需提升。 盈利能力 表表 9：20162019.Q1 年年公公司主营业务收入构成情况司主营业务收入构成情况 单位：亿元单位

45、：亿元 业务类型业务类型 2016 2017 2018 2019.Q1 房地产销售收入 94.35 103.47 92.32 31.70 金属制品销售收入 9.80 12.24 13.92 2.92 其他 0.69 0.88 11.11 0.41 合计合计 104.85 116.59 107.35 35.03 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 2018年公司实现营业收入107.35亿元，同比下降7.92%。从收入构成来看，公司的营业收入主要来源于房地产和金属制品销售收入。其中，房地产业务方面，2018年受结转项目规模下降影响，公司该板块实现营业收入92.32亿元，同比下降10.78%；金

46、属制品板块受加快销售节奏带动， 其销售收入亦有所增长， 2018年该板块实现收入13.92亿元， 同比增加13.72%。 此外， 2018年末公司预收款项为57.91亿元，同比增长1.37%，为其未来短期内经营业绩的支撑略显不足。2019年13月，公司实现营业收入35.03亿元，较上年同期增长29.56%，主要系项目集中结转所致。 湖北福星科技股份有限公司 2014 年公司债券（第一期）、 2015 年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 11 图图4：20162019.Q1公司收入成本分析公司收入成本分析 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 毛利率方面， 分板块来看2018年公司金

47、属制品业务毛利率为-4.40%，较上年相比下降2.42个百分点，受行业产能过剩，产能释放不充分影响，整体仍处于亏损状态； 公司房地产业务营业毛利率较上年增长5.75个百分点至35.72%，使得当年公司营业毛利率较上年相比增长3.92个百分点至30.50%。2019年13月，公司毛利率为26.81%，同比下降14.43个百分点。 表表 10：20162019.Q1 公司三费分析公司三费分析 2016 2017 2018 2019.Q1 销售费用（亿元） 3.19 2.37 2.57 0.65 管理费用（亿元） 2.69 2.79 3.76 1.10 财务费用（亿元） 1.53 3.19 3.60

48、 1.24 三费合计（亿元） 7.41 8.35 9.93 3.00 营业总收入（亿元） 104.85 116.59 107.35 35.03 三费收入占比（%） 7.07 7.16 9.25 8.55 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 期间费用方面， 2018年公司期间费用整体规模有所上升，主要系管理费用增加所致。2018年公司期间费用合计9.93亿元，占营业收入比重为9.25%，较上年增加2.09个百分点，公司期间费用控制能力略有弱化。 2019年13月， 公司期间费用合计为3.00亿元，占当期营业收入的比例为8.55%。 图图 5：20162019.Q1 公司利润总额变化及其构成公

49、司利润总额变化及其构成 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 公司利润总额主要由经营性业务利润和公允价值变动收益构成。2018年公司利润总额为16.66亿元，同比下降2.46%，其中经营性业务利润13.28亿元，同比下降14.48%，主要系受当期结转项目规模减少所致；公允价值变动收益3.92亿元，主要来自投资性房地产4公允价值增加。综上，公司实现净利润11.86亿元，同比下降0.88%；同期所有者权益收益率为9.82%， 较上年下降0.24个百分点。 2019年13月， 公司经营性业务利润为4.00亿元， 当期资产减值算是为0.63亿元，公允价值变动损益为-0.07亿元，当期实现利润总额为3

50、.28亿元，净利润2.24亿元，所有者权益收益率为7.29%，均较上年同期略有下降。 整体来看， 2018年受项目结转节奏影响公司当期结转项目规模有所下降导致当期收入及利润水平有所减少，主要盈利指标有所下降；同时受金属制品行业产能仍过剩影响， 该板块亏损规模亦对公司利润形成侵蚀。 偿债能力 从债务规模来看，截至2018年末公司总债务230.89亿元，较上年末下降10.44%；其中短期债务81.05亿元，同比增长0.39%，长期债务149.83亿元，同比下降15.37%。从债务期限分布来看，1年内、12年内到期债务占比分别为35%、 36%， 公司面临较大的债务集中偿还压力以及再融资压力。 获现