华夏幸福：2019年公开发行公司债券（第一期）信用评级报告.PDF

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1、由信liEl罕CCXR 信用等级通知书信评委函字2019GI87-F2号华夏牵宿.苯此股7穷苦r阪忿穹:受贵公司委托，中诚信证券评估有限公司对贵公司及贵公司拟发行的华夏幸福基业股份有限公司2019年公开发行公司债券(第一期)的信用状况进行了综合分析。经中诚信证评信用评级委员会最后审定，贵公司主体信用等级为AAA，评级展望稳定:本期债券的信用等级为AAA。特此通告。ttJiJil1寻思11债券评级| 华夏幸福基业股份有限公司| 2019年公开发行公司债券(第一期)信用评级报告| 债券级别AAA 主体级别AAA 评级展望稳定发行主体华夏幸福基业股份有限公司发行规模不超过10亿元债券期限2+2+1年

2、债券利率本期债券票面利率将由发行人和主承销商根据网下利率询价结果在预设利率区间内协商确定偿还方式每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付资金用途本期债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还到期或回售的公司债券概况数据| 华夏幸福mIIil 川I 总资产(亿元)所有者权益亿元)总债务(亿元)营业总收入(亿元营业毛利率(%)EBITDA (亿元所有者权益收益率( % ) 资产负债率(%)1,686.23 2,499.03 3,758.65 3,973.87 256.30 380.32 710.33 618.81 501.39 722.11 1,190.10 1,195.72 3

3、83.35 538.21 596.35 451.41 34.52 33.03 47.93 45.37 74.54 105.37 154.90 19.46 16.22 12.40 17.12 84.80 84.78 81.10 84.43 总债务fEBITDA(X) 6.73 6.85 7.68 EBITDA利息倍数(X) 2.08 2.17 2.69 J争负债率(%)52.04 70.23 71.66 131.97 注1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益:2、华夏幸福2015-2017年及2018年9月末其他流动负侦中短期应付M券己调整至短期侦务，L期应付款中计息部分已调整至

4、长期债务，一年内到期的非流动负债1一年内到织的待转销项税不计入总债务，3、2018年9月来华夏幸福所有者权益收益率指标均经年化处理。基本观点中诚信证券评估有限公司(以下简称中诚信证评)评定华夏幸福基业股份有限公司2019年公开发行公司债券(第一期)的信用级别为AAA，该级别反映了本期债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。中诚信证评评定发行主体华夏幸福基业股份有限公司(以下简称华夏幸福或公司)主体信用等级为AAA，评级展望稳定，该级别反映了受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。中诚信证评肯定了华夏幸福作为全国领先的产业新城运营商，具备成熟的园区

5、招商经验，同时园区+地产协同效应推动公司房地产签约销售额位于行业前列、异地复制初见成效，以及引入中国平安人寿保险股份有限公司(以下简称平安人寿)作为战略投资者等优势对公司信用质量的支持。同时，我们也关注到公司房地产项目区域集中度较高、后续销售回款情况值得关注，债务规模高企以及少数股东权益占比较高等因素可能对公司信用质量产生的影响。正面全国领先的产业新城运营商。自2002年投资开发运营固安工业园区以来，华夏幸福在产业园区开发方面积累了较为成熟的经验和标准化运作方式，其产业新城ppp模式受到政府认可和推广;同时公司己具备显著的规模优势，截至2017年末，公司在全国范围内共布局产业新城70余处和产业

6、小镇20余处，覆盖全国12个省、45个城市的81个区域。成熟的园区招商经验。公司拥有强大的产业发展团队，以龙头企业为引领不断推动产业链上下游企业集群集聚，产业服务能力不断提升，入园企业数量和签约投资额不断增长。截至2018年6月末，公司产业园区累计签约入园企业2，346个，累计签约投资金额5，931.83亿元。园区+地产协同效应推动房地产签约销售额华夏幸福基业股份有限公司2019年公开发行公司债券第一期借用评级拟备由四f言黯分析师攘，电每每 实:土鸟;)-2 债券评级位于行业前列，同时异地复制初见成效。依托园区运营与房地产开发的协同效应，近年来公司销售业绩持续增长，2017年实现整体销售额1，

7、522.12亿元，位于全国房地产企业前列;同期公司位于环上海区域销售额占比由上年的7%大幅提升至23%，异地复制取得一定进展。引入平安人寿作为战略投资者。2018年9月，公司控股股东通过协议转让方式向中国平安保险(集团股份有限公司(以下简称中国平安)下属子公司平安人寿转让19.70%公司股份，平安人寿及其一致行动人成为公司第二大股东，且2019年以来平安人寿继续受让公司股权，持股比例进一步上升。中国平安是国内金融牌照最齐全、业务范围最广泛的大型金融集团，其作为战略投资者的引入不仅有利于公司融资渠道的丰富，同时二者亦可在相关业务领域开展多层次的合作。关注房地产项目区域集中度较高，后续销售回款情况

8、值得关注。公司房地产在建项目及可供出售项目主要集中在京津冀等重点限购限贷政策的调控区域，后续销售回款具有不确定性，需持续保持关注。债务规模高企，杠杆水平较高。随着拓展园区数量的增多，公司有息债务规模增长较为明显，截至2018年9月末公司总债务为1，195.72亿元，同期末，公司永续债金额为90亿元，净负债率为131.97%。未来随着园区建设进度加快，公司债务水平或将继续承压。少数股东权益占比较高。近年来多家信托公司及资产管理公司向公司子公司增资并取得少数股权，使得公司少数股东权益快速上升，截至2018年9月末少数股东权益为213.27亿元，占所有者权益合计的比重为34.47%，未来公司或面临较

9、大的股权回购压力。华夏幸福基业股份何限公司2019年公开发行公司债券(第一期信用评级报告J)吨思11债券评级信用评级报告声明中诚信证券评估有限公司(以下简称中诚信证评，)因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明:1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信

10、用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站( )公开披露。4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本也平级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告

11、分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中诚信证评将根据监管规定及跟踪评级安排)，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并按照相关法律、法规及时对外公布。3 华夏幸福基业股仕有限仕司2019年公开芷行公司债I!(革期信用评级报告D.白眼f言1吨发行主体概况华夏幸福前身系成立于1998年的廊坊市华夏房地产开发有限公司，系由廊坊市融通物资贸易有限公司和自然人王文学出资组建，初始注册资本200万元，二

12、者持股比例分别为20%和80%。公司于2007年整体改制为股份制公司;2011年公司在上交所完成借壳上市，证券代码为600340.SH02016 年l月21日，公司非公开发行A股309，187，279股，募集资金净额68.94亿元，其中增加股本3.09亿元，增加资本公积65.84亿元。2018年7月，华夏基业与平安资产管理有限责任公司(以下简称平安资管，)签订股份转让协议，约定华夏基业通过协议转让方式以23.66元/股共计137.70亿元向中国平安保险(集团)股份有限公司(以下简称中国平安)下属子公司平安资管转让582，124，502股(以下简称标的股份，)公司无限售流通股股份，占公司总股本的

13、19.70%02018年8月，华夏基业、平安资管、王文学及中国平安人寿保险股份有限公司(以下简称平安人寿，)签订股份转让协议之补充协议，约定华夏基业将股份转让协议项下的标的股份过户至平安人寿的股票账户。本次权益变)J后，平安人寿成为公司第二大股东，其持有公司股份由0.13%增至19.83%;华夏基业持有公司股份变为41.97%，公司实际控制人未发生变化。考虑到中国平安是国内金融牌照最齐全、业务范围最广泛的大型金融集团，其作为战略投资者的引入不仅有利于公司融资渠道的丰富，同时二者亦可在相关业务领域开展多层次的合作。截至2018年9月末，公司注册资本30.03亿元，控股股东华夏幸福基业控股股份公司

14、(以下简称华夏基业寸持有其41.30%1股份，平安人寿和平安资管合计持有公司19.56%股份，公司实际控制人为自然人王文学。公司主要从事产业园区开发和城市地产开发业务，其中产业园区开发以产业新城为核心产品，I 2019年l月31日华夏控股通过协议转让方式，向平安人寿及其一致行动人平安资管转让公司总股本5.69%的股份，截至本报告出具日，过户登记手续尚未办理完成。本次股权转让后，华夏控股及其一致行动人鼎基资本、平安人寿及其4致行动人平安资管将分别持有公司36.29%和25.25%股份，公司控股股东及实际控制入未发生改变。4 债券评级产业新城建设包含土地整理投资、基础设施建设、产业发展服务、物业管

15、理服务以及园区配套住宅开发等。公司已建立了从城市发展定位与空间规划、城市建设、招商引资到城市运营的开发运营管理体系，业务布局分布在京津冀、沈阳都市圈和长江经济带。截至2017年12月31日，公司资产总额3，758.65亿元，所有者权益含少数股东权益710.33亿元，资产负债率为81.10%02017年公司共实现营业总收入596.35亿元，取得净利润88.07亿元，经营活动现金净流量为-162.28亿元。截至2018年9月30日，公司资产总额3，973.87亿元，所有者权益(含少数股东权益)618.81亿元，资产负债率为84.43%02018年1-9月，公司共实现营业总收入451.41亿元，取得

16、净利润79.46亿元，经营活动现金净流量为-76.60亿元。本期债券概况表1:本期债券基本条款基本条款| 发行主体华JJ.幸福基业股份有限公司华夏幸福基业股份有限公司2019年公开发行债券名称、公司债券第一期)发行规模不超过10亿元债券期限2+2+1年本期债券票面利率将由发行人和1主承销商根据债券利率网下利率询价结果在预设利率区间内协商确定每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息偿还方式随本金的兑付一起支付募集资金本期债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于用途偿还到期或因售的公司债券资料来源:公司提供，中诚信证评整理行业分析园区开发行业产业园区开发是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为

17、载体，通过提供基础设施及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资建厂，通过资本、产业、技术、知识、劳动力等要素高度集结，增强产业竞争力，并向外围辐射的特定区域开发业务。从开发区的功能和类型上来看，开发区分为经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、出口加工区、保税区、金融贸易区、旅游度假区、边境经济合作区等:从华夏幸福基业股份有限公司2019年公开发行公司债券(第一期信用评级报告D.白叫顶信CCXR 开发区的级别来看，有国家级、省级、地市级、区县级、乡镇级等不同级别的划分，甚至有的村也设有工业园区。虽然自2003年始，国务院有关部门开始清理整顿全国各类开发区，但此举旨在规范

18、和整顿当时较为混乱的开发区局面，对于规范申报、符合标准的开发区仍然给予政策上的支持，包括给予开发区及开发区企业的各类优惠政策。基于开发区所能发挥的产业聚集效应和规模效应，国家对开发区发展的政策性支持，有利于区域开发合法合规地持续发展。此外，区域开发能够产生规模带动效应，拉动地方经济发展，促进地方产业结构升级，加快地方城市化建设，解决地方就业等。区域开发是区域发展的捷径，能够帮助地方政府促进区域经济发展与区域建设，因而区域开发通常能够得到地方政府的支持，地方政府为开发区提供各种优惠政策与便利措施。近年来，我国各级开发区，特别是国家级开发区在区域经济发展、吸引外资及先进管理经验、产业培育、科技进步

19、、城市建设、出口创汇、创造税收和就业等诸多方面都取得了显著成绩，成为中国经济最有活力、最具潜力的经济增长点。以国家级经济技术开发区为例，截至2017年末，全国共有国家级经济技术开发区(以下简称国家级经开区)219家，其中东部地区107家，中部地区63家，西部地区49家，中、西部地区国家级经开区数量和比重显著增加，全国国家级经开区区域分布日趋平衡。据商务部统计，2017年全国219家国家级经开区实现地区生产总值9.1万亿元，同比增长9.9%;其中第三产业增加值2.8万亿元，同比增长17.3%。实现财政收入1.8万亿元，同比增长15.9%;其中税收收入1.6万亿元，同比增长12.2%，国家级经开区

20、经济规模持续扩张，占全国GDP比重逐步提高，成为带动地区经济发展的强力引擎。5 债券评级图1:20102017年国家经开区及高新区发展情况单位z家250 200 150 100 50 。2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2口 17圃网东经开区.回京高新区资料米源:商务部，中诚信证评整理目前，我国开发区的具体开发模式主要包括二种:一是政府主体模式，即政府作为园区开发的主体，并承担最终的损益。但由于开发区开发所需资金巨大，随着开发的升级和加速，当地政府财政不可能有持续和充足的资金投入园区开发建设，政府就会逐步让出开发主体地位而寻找新的开发平台。二是开发企业主体模

21、式，即开发企业作为开发区开发的主体，并承担最终的损益。政府通过委托开发公司从事土地开发、基础设施建设和招商代理等业务，在这种模式下，不但可以保证开发资金的到位还有利于政企分开提高园区开发效率。2010年以前，开发区大多数都是由政府承担基础设施建设、土地出让、配套服务等工作，企业参与度较低。而2010年之后，政府、房地产开发商、实体企业、资本市场构成了园区投资的共同体。2014年，国务院在关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见中鼓励有条件的国家级经开区探索同社会资本共办区中园。随着混合所有制、金融体制改革、公私合营模式(PPP模式)的推进，园区开发将呈现出投资主体多元化的趋势。目

22、前，国家和省级各类开发区的管理一般由各级政府设立的开发区管理委员会负责，管理委员会作为各级政府派出机构，负责园区内投资项目、基本建设项目的审批:国区内企业登记以及各类高新技术企业、高新技术成果转化项目的认定:协调其他行政管理部门对园区内企业的日常行政管理、年检和落实优惠政策。其他园区开发一般都多采用企业主体模式，政府通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议，将某一区域的整体开发委托给开发企业，首先由企业负责组织对委托区域进行规划论华夏幸福基业股份有限公司2019年公开发行公司债券第一期)信用评级报告D.!JifiI信1日CCXR 证，在规划方案获得政府批准后，逐年制定开发计划，根据政府认可的开

23、发计划进行逐片开发，建成的基础设施及公用设施项目由政府回购，平整的土地进入土地储备中，趴在区域基础设施及公用设施建设的同时，由企业为开发区域进行招商引资，井为投资企业提供投资藩地及经营期间的长期服务;在开发区域内，企业还可能负责开发区域的物业及公用设施管理。由于开发企业在土地开发、招商、工程建设和市政道路建设方面具有一定的排他性和优先权，因此园区开发业务具有一定的区域性，进入壁垒相对比较高。此外，园区开发业务还具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂等特点。园区开发涉及的基础设施建设项目、土地整理的资金投入大，占用周期较长，招商引资及管理运营等方面都需要前期的不断投入。同时，园区开发过程中包含

24、区域定位规债券评级划、基础设施建设、土地整理、区域推广、招商引资以及区域综合服务等众多环节，需要开发企业具有综合开发能力。开发企业在各个业务环节所体现的定位规划、区域推广、招商引资、投资服务以及资本整合能力也正是其核心竞争力所在。目前，国内主要的园区开发企业包括外高桥、陆家嘴、华夏幸福、浦东金桥、长春经开、张江高科、苏州高新、南京高新等。从园区开发企业收益来源来看，目前园区开发产生的收益主要包括传统业务(如土地一级开发收益、房地产开发收益等、增值业务如园区运营管理收益、生活配套服务等)、产业孵化及金融运作(如房地产资本化运作、产业投资及孵化等)。除此之外，因园区开发过程中受惠于国家及地方政策的

25、支持，从而它所获得的财政转移收入、税收减免等也是其收入的重要来源。表2:2017年末国内主要园区开发企业情况| 公司名称开发园区所在园区涉及行业上海外商桥集团股份有限公司上海外商桥保税区国际贸易、物流、先进制造、生物医药、汽车销售等上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司上海陆家嘴金融贸易区金融、商贸、信息咨询、研发等华夏幸福基业股份有限公司固安区域、大厂区域、怀来区域、香河区域、霸州1区域、永消区域、无锡区域、嘉善区域等生物医药、化工、电子商务、航天、新材料、装备制造、电子信息、节能环保等上海金桥出口加工区开发股份有限公司长春经开(集团)股份有限公司上海张江高科技园区开发股份有限公司上海金桥出口

26、加工区长春经济技术开发区上海张江高科技园区信息边俗、电子商务、新能源、汽车制造、生物医药、食品等生物制药、光电信息、化工、汽车、物流等信息技术、生物医药、文化创意、低碳环保、互联网等苏州新区高新技术产业股份有限公司信息通信、电子商务、新能源、新材料、旅苏州国家高新技术产业开发区游、物流等南京高科股份有限公司生物医药、软件及电子信息、新能源、新材南京经济技术开发区和11J林新市区料、卫星导航等资料来源:公开资料，中诚信证评整理园区开发企业的收益受到园区经济、招商入区企业数量、固定资产投资规模和开发区财税收入等因素的影响。由于各个地区无论在禀赋资源、政策支持力度，还是对外开放程度等方面都存在显著差

27、异。东部地区更多依靠资本、技术、知识等生产要素，向经济附加值高的新兴行业或第三产值集聚，即东部地区的园区经济可能更多的表现出技术密集型、知识密集型特征，而中西部地区则更多的利用产业转移，以适度发展资源型的园区方向发展。以各个地区国家级经开区为例，东部地区的园6 区主要以计算机、通信及电子设备等行业集聚为主，而中西部的园区则以黑色金属冶炼和压延加工等行业集聚为主。中国未来的产业发展将重点通过以制造业的升级，新兴产业的培育实现，在该过程中，园区作为创新主体及生产要素的集聚地，必将受到政策、资金、市场等多方面的支持及关注。然而，中国的园区分布存在明显地区差异性，而且同区域的园区发展水平差异也十分明显

28、。因此，基于当前园区的自身禀赋，未来园区的发展虽然在整体上具有广阔的发展空间，但同样具有差异性，具有华夏幸福基业股份有限公司2019年公开发行公司侦券(第一期)信用评级报告D白眼专22债券评级圈2:201120 18.H1国房景气指数也守空白叫-口，SNMh守hSN内守扣5叫。-d-DN呐ed-NN-mh-CN Ah-mSN Nqm-ON AM守主DN咛04咱-EN-m-N 由qmSN-qEDN ZO-NSN mqN-ON E-D叫m守-ONN-dSN MWMW但mm%问归mMM核心要素禀赋优势、或受政策强力支持的区域园区将优先获益。总体来看，产业园区开发对于促进地方政府区域经济发展与区域建设

29、具有积极作用，在政策、经济发展需求的持续推动下，国内园区开发快速发展，数量快速增长:目前，国家级和l省级开发区仍由政府为主导，未来随着ppp模式全面推广，园区开发亦将呈现出投资主体多元化的趋势。资料来源:国家统计局，巾诚信iE!平整理图3:20102018.Hl全国房地产开发投资情况单位s亿元.15.00仇30.00% 25.00% 20.00% l当00%旷，721.电1.-110.00% 5.001也0.0口号也资料来源r耳家统计局，中诚fi证i平整理在房地产投资方面，根据国家统计局数据显示，近年来房地产开发投资额保持增长，但增速有所放缓。受2014年国内经济整体下行、房地产销售疲软的影响

30、，2014年和2015年房地产行业投资增速出现大幅回落;其中，2015年全国房地产开发投资95，979亿元，同比增长仅0.99%。受益于宽松的行业政策，2016年房地产行业全面回暖，良好的销售情况提振了房企信心，当年房地产投资增速有所提升，全年累计完成房地产开发投资102，581亿元，同比增长6.88%，增速较上年上涨5.89个百分点。自2016年10月以来，各地房地产市场调控政策持续收紧，但全国房地产开发投资增速仍维持在当前水平，2017年全国累计完成房地产开发投资109，799亿元，同比增长7.04%，全年整体增速与上年基本持平。2018年以来，各线城市调控政策持续高压，加之外部融资环境持

31、续收紧，房企为尽快回笼自有资金，加快房地产开发建设节奏，2018 年1-6月全国房地产开发投资较上年同期增长9.7%至55，531亿元，增速较上年同期上升1.2个百今、d、Vi正在朵、兮化，。变比v, ihu， Av-v、可、争议、，、A 础whw由l、一.民川叫丁【飞LV-1-/MM-啦、SV M 味。-n巾，0000000 nUAUAUAUAnu nnu内nUAnu000000 吨-n。UA句句，.-iJJt!产)f;此投资额房地产行业房地产业是中国经济增长的支柱产业之一，在国民经济发展中起着重要作用。自改革开放以来，中国房地产行业得到快速发展，国房景气指数持续提升，井于2007年11月达

32、到历史顶点106.59点。此后，受2008年次贷危机和紧缩货币政策影响，国内房价出现十年来的首次下跌;2009年随着国家信贷宽松政策出台，商品房销售情况有所好转;2010年以来，为抑制房价过快上涨，国务院先后出台多项调控政策，房地产市场再次步入调整阶段:2012年，在中央继续保持从紧政策的同时，地方政府开始积极出台各种政策鼓励合理自住需求，商品房销售开始逐步回升;2014年，房地产市场短期供过于求，且受价格预期变化等因素影响，房地产市场销售下滑，国房景气指数亦随之下降:进入2015年，随着一系列宽松的行业政策出台，国房景气指数自2015年6月开始有所回升并于下半年企稳，上升态势延续至201 6

33、年上半年。201 6年10月以来部分重点城市陆续出台限购、限贷等房地产调控政策，国房景气指数有所调整，但仍较上年同期有所上升。20 17年以来国房景气指数持续上行，于2017年12月达到101.72点，但3月以来受部分城市不断加大房地产调控力度影响，景气指数上升增退出现明显回落。进入2018年，各线城市调控政策持续高压，1-4月国房景气度持续回落，但得益于4月份央行定向降准改善外部资金流动性，5-6月期间国房景气度有所回升。华夏幸福基业股份有限公司2019年公开发行公司债券第一期)信用评级报告7 白眼信1日CCXR 分点。房地产开发投资资金的到位情况方面，20152017年房地产开发企业到位资

34、金分别为125，203亿元、144，214亿元和15 6，053亿元，年均复合增长率11.64%;同期增速分别为2.63%、15.18%辛118.21%。从资金来源来看，随着房地产市场的回暖，房企资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款规模及其占比呈快速上升态势，20152017 年房企资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款合计分别为49，182亿元、66，355亿元和72，600亿元，占比从2015年的39.28%上升至2017年的46.52%;但受按揭贷款利率持续上升影响，2017 年定金及预收款和个人按揭贷款增速仅为9.41%，较2016年下降25.51个百分点。20152017年房企自筹资金

35、和国内贷款规模呈上升趋势，分别为69，252亿元、70，645亿元和76，114亿元，占比分别为55.31%、48.99%和48.77%02018年16月，房地产开发企业到位资金79.287亿元，较上年同期增长4.6%，增速下降6.6个百分点。其中，受外部资金环境紧缩影响，国内贷款和个人按揭贷款分别为12，292亿元和11，524亿元，同比分别下降7.9%和4.0%;而自筹资金和定金及预收款同比分别增长9.7%和12.5%至25，541亿元和26，123亿元，占比分别为32.21%和32.95%。在去杠杆的环境下，房企资金压力上升，开发投资资金对其内部流动性资金的依赖性上升。8 债券评级表3:

36、201S，.2018.HI房地产开发投资资金来源单位2亿元、%| 指标 川川资金来源的f同比增长其中:自筹资金占比同比增长国内贷款占比同比增长利用外资占比同比地定金及预收款占比同比增长个人按揭贷款占比同比增长125,203 144,214 156,053 79,287 2.6 15.2 8.2 4.6 49,038 49,133 50,872 25,541 39.17 34.07 32.60 32.21 -2.7 0.2 3.5 9.7 20,214 21,512 25,242 12,292 16.14 14.92 16.18 15.50 -4.8 6.4 17.3 -7.9 297 140

37、168 28 0.24 0.10 0.11 0.00 -53.6 -52.6 19.8 -73.1 32,520 41,952 48,694 26,123 25.97 29.09 31.20 32.95 7.5 29.0 16.1 12.5 16,662 24,403 23,906 11,524 13.31 16.92 15.32 14.53 21.9 46.5 -2.0 -4.0 资料来源网豆豆统计局，中诚信i正评整理施工方面，近年房地产新开工面积呈现波动下滑态势。具体来看，2015年房地产开发企业对新项目开发持较为谨慎的态度，有意控制新楼盘的开工规模以降低企业自身现金支出，当期房地产开发企

38、业房屋新开工面积154.454万平方米，同 比下降14.0%。在商品房库存增加以及出清周期延长的背景下，房地产新开工面积同比下降导致短期内 新增供给量的下滑，有助于缩短房地产市场恢复供需平衡的时间。2016年，在一、二线重点城市房地产市场景气度明显提升的带动下，房企纷纷加快开发节奏以及时补充可售货源，全国房地产当年累计新开工面积166，928万平方米，同比上升8.1%02017 年，随着房地产政策的持续收紧，当期房地产开发企业房屋新开工面积为178.654万平方米，增速较上年回落1.1个百分点至7.0%，同期全国商品房新开工面积与销售面积差额(差额=新开工面积-销售面积)为9，246万平方米，

39、同比下降3.48%，商品房库存去化压力下降。在外部融资环境持续收紧的背景F，基于对内部流动性资金的需求，房企加快华反幸福基业股份有限公司2019年公开发行公司债券(第一期信用评级报告D. 田唰叫顶刷f信言CXR 了项目新开工进度，2018年上半年房企新开工面积有所提高，当期房地产开发企业房屋新开工面积95，817万平方米，较上年同期增长11.8%;从新开工面积与销售面积的差额来看，2018年1-6月，全国商品房新开工面积与销售面积差额较上年同期大幅增长68.87%至18，674万平方米。图4:2012018.Hl商品房新开工与销售面积差额单位z万平方米90,000 174.55% 80.阴阳7

40、0.000 60，阳回50.000 40.000 30，0 20.000 10，四E冉、只、衔，占，). 与、3衡。. r;:, . :J. r;:，俐。、A了，时10 10 ;. 10 2田%ISo-， l田)II.6R.R7% .3.4S 泛、庄 _y-FJ5即 .50怕-l()()ll!. 新JFT:年销也币lt左般-(lJ比变化资料来源:国家统计局，小诚信iE评整理从销售情况看，得益于频出的利好政策，2015 年全国商品房销售面积与销售额分别为128，495万平方米和87，281亿 元，同 比分别增长6.5%和14.4%;其中商品住宅销售面积和销售额分别同比增长6.9%和16.6%02

41、016年，在宽松的行业政策带动下，我国商品房成交量大幅提升，当年全国商品房销售面积与销售额分别为157，349万平方米和117，627亿元，分别同比增长22.4%和34.8%;其中商品住宅销售面积和销售额分别同比增长22.4%和36.1%0 2017年，全国商品房销售面积和销售额分别为169，408万平方米和l33，701亿元，分别同比增长7.66%和13.67%，受2016年10月及2017年3月连续出台的房地产调控政策影响，增速均出现较大幅度放缓。值得注意的是，2017年办公楼及商业营业用房销售增长速度均高于住宅，其中住宅销售面积及销售额分别同比增长5.3%和11.3%;办公楼销售面积及销

42、售额分别同比增长24.3%和17.5%;商业营业用房销售面积及销售额分别同比增长18.7%和25.3%02018年1-6月，全国商品房销售面积和销售额分别为77，143万平方米和66，945亿元，同比分别增长3.3%和13.2%，在各线城市调控政策持续高压的背景下，增速较上年同期9 债券评级分别下降12.8%和8.3%。180,000 160.000 140,000 120,000 100,000 80町00060,000 40,000 20.000 0 圄5:20102018.Hl商品房销售情况佼佼由伙食点吧(. .$.:吨。心。、悦。、PC-V飞飞品对.与Y. . 次- i,. 1,. i

43、,. 、).v、电、 -1tfiJ:1JAlri1.!;而在1(Jj半左米)Ilfj JJJJlfif额(亿元)-ri岱1I1叶HI. nt变化-j:自由额1，)比变化资料来源:国家统计局，巾诚信证评整理40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 。电也.5% -10， 从不同区域的销售情况来看，东部地区仍是我国商品房销售的主要区域，但其商品房销售增速落后于其他区域，2017年东部地区商品房销售额74，439亿元，同比增长6.2%，销售额占比达55.68%;同期中部地区商品房销售额28，665亿元，同比增长24.1%;西部地区商品房销售额25，231亿元，同比增长25.9%;

44、东北部地区商品房销售额为5，367亿元，同比增长21.8%02018年1-6月，东部地区实现商品房销售额36，034亿元，同比增长3.9%，销售额占比达53.83%;中部地区商品房销售额14，476亿元，同比增长27.0%;西部地区商品房销售额14，008亿元，同比增长28.2%，东部地区增速及占比持续下降。2017年以来去库存仍是中西部地区三四线城市调控主基调，商品房销售情况明显改善。从价格来看，2017年以来全国房价增速有所下降，但整体价格水平依然持续向上，2017 年1-12月全国100个城市住宅均价呈现逐月增长的态势，2017年12月全国100个城市住宅成交均价达13，967元/平方米

45、，较上年同期增长7.15%。分城市能级来看，2017年12月末，一线城市住宅均价达41，202元/平方米，较上年同期增长1.43%;同期二线城市住宅均价达12，684元/平方米，较上年同期增长7.70%;而三线城市住宅均价达8，335元/平方米，较年初增长12.48%2。受2016年10月2一线城市包括北京、上海、广州、深圳:二线城市包括天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青:岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州;二线城市包括百城中除一线城市、二线城市之外的其它74个城市。华夏幸福基业股份有限公司2019年公开发行公司侦券(第一期信用评

46、级报告白眼f言1吨债券评级新增供应将有所增加。土地市场方面，近三年全国房地产用地供给小幅波动。根据国土资源局数据显示，20152017年全国房地产建设用地供应面积分别为119，800万平方米、107，500万平方米和115，000万平方米。土地成交面积受供应波动的影响亦有所波动，房地产开发企业购置土地区域转向土地价格较高的一、二线城市，土地成交均价呈现上升趋势。20152017年，我国房地产业开发企业购置士地面积分别为22，811万平方米、22，025万平方米和25，508万平方米，同期土地成交价款分别为7，622亿元、民129亿元和日，643亿元。受此影响，2017年房地产企业土地购置成本涨

47、至5，348.52元/平方米，近三年年均复合增长率为26.52%02018年16月，房地产开发企业土地购置面积和成交价款分别为11，085万平方米和5，265亿元，分别同比增长7.2%和20.3%，增速有所回落:同时受热点城市调控影响，整体地价下降明显，2018年16月土地购置成本为4，749.66元/平方米。从不同能级城市来看，近年来不同能级城市间土地成交楼面均价涨幅及溢价率差异明显。一线城市土地成交楼面均价的涨幅在2013年达到顶点后逐步呈现下降态势，而土地成交楼面均价则持续增至2016年到达顶点，平均溢价率较2015年提升15.6个百分点至41.94%，受土拍限价影响，2017 年以来一

48、线城市土地成交楼面均价持续回落，2018 年上半年一线城市土地成交楼面均价及溢价率分别为7，627.20元/平方米和8.43%。二线城市土地成交楼面均价于20132015年间小幅波动增长，而2016年三线城市土地成交楼面均价大幅增长74.18%至3，270.54元/平方米，平均溢介率同比上升 到.63个百分点至56.26%，同样受土拍限价影响，2017年以来土地市场热度持续减弱，2018年上半年二线城市土地成交楼面均价为3，500.67元/平方米，涨幅和溢价率分别国落至8.71%和18.80%。三线城市成交土地楼面均价于2016年以来维持高位增长，2016年和2017年土地楼面均价涨幅分别达3

49、6.65%和41.35%，平均溢价率分别为34.01%和32.46%, 2018年上半年，二线城市土地成交楼面以来房地产政策的持续收紧及政策区域分化加重影响，2017年三线城市房地产住宅价格增幅高于一、二线城市。2018年6月，全国100个城市住宅均价为12，642元/平方米，较年初下降9.49%;其中，一线城市住宅均价41.644元/平方米，较年初小幅增长1.07%;二线城市住宅均价13，3 83元/平方米，较年初增长5.51%;受益于热点城市调控政策趋严带来购房需求外溢，以及棚改货币化安置等因素的综合影响，三线城市2018年6月住宅均价较年初大幅增长25.47%至10，458元/平方米。图

50、6:2012-2018.Hl全国商品房待售情况单位2万平方米;:;.(，响3在飞曲宫匀T29h圈内3Rh-M呵YZeh yz 嚼EE，Yzh-&负芮叫2-哺啕写、足凡。雯萨、三-伴伴又巧.z-王A 誓a&啕芦Fvh 5i伊2揭川:E;!R瓦们乞J气句坷3-目卢，嗣o嗅亏.啤帧F啕【-饥h E昌病恙胃A畸m军e句=dw，。m罚2=2A 冽-.咱-?-。草=主-aM喝句哥z钊安￥1啕-g毛.=-.均句2.A，z-罗，均罔主-4品，ET-An 雹.A圭件2-E，玩h EE 寻E，-z-巧创钊匀良vA伺-。E.-。eEFZhE 嗖唰.阀-a向霉辛白=玩.&冒向回hh川向cq川巳-，资料来源:国家统计局