(精品)住宅户型评价.ppt

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1、住宅户型评价住宅户型评价用专业标准评价住宅户型用专业标准评价住宅户型消费者购房经验消费者购房经验授人以鱼不如授人以渔授人以鱼不如授人以渔第一篇第一篇 户型评价方法比户型评价方法比较较（1）传统户型点评方法）传统户型点评方法第一篇第一篇第一篇第一篇 住宅户型评价方法比较住宅户型评价方法比较住宅户型评价方法比较住宅户型评价方法比较（1 1）传统户型点评方法）传统户型点评方法）传统户型点评方法）传统户型点评方法第二篇第二篇第二篇第二篇 住宅户型评价标准住宅户型评价标准住宅户型评价标准住宅户型评价标准第三篇第三篇第三篇第三篇 户型评价及户型修改户型评价及户型修改户型评价及户型修改户型评价及户型修改户型

2、点评点评案例户型点评点评案例优点：优点：缺点：缺点：1.1.在卧室的面积配备上，通常主卧应加大。而小卧室常用来作老人房、客房、书房，小一点没关系。同事，可以把剩下来的面积改成储物间第二篇第二篇 住宅户型评价标准住宅户型评价标准概论概论（1）评价户型的专业性标准）评价户型的专业性标准（2）评价户型的合理性标准）评价户型的合理性标准（3）评价户型的市场性标准）评价户型的市场性标准概论概论户型与小区布局的关系户型与小区布局的关系户型与容积率的关系户型与容积率的关系户型与单元平面的关系户型与单元平面的关系户型与楼层户型与楼层 的关系的关系户型与景观、朝向的关系户型与景观、朝向的关系户型与小区布局的关系

3、户型与小区布局的关系房产价值的唯一性房产价值的唯一性 相同的户型，位置不同，价值亦不同拥有资源的不仅相同（景观资源）拥有资源的不仅相同（景观资源）容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多情况多（小区容积率大于3则环境恶化）反之亦然反之亦然例：2004年红树湾楼盘红树西安：容积率3.32（大体量高层板楼）瑞河耶纳：容积率1.41（联排别墅、洋房、小高层）中信红树湾：容积率3.18（高密度板楼、高层塔楼）容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高户型平面的优劣取决于建筑平面户型平面的优劣取决于建筑平面户型与

4、楼层的关系户型与楼层的关系二、三层可以享受内院景观小区住宅，楼层越高，楼层间的压抑感越少价格制定最低价为3层，1、2层价格高于3层；3层以上，逐层加高户型与景观朝向的关系户型与景观朝向的关系自然景观 朝向 小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化1、国都高尔夫花园北向深圳高尔夫俱乐部球场北向房好售2、洪湖大厦西向洪湖公园西向房没有销售压力中国民居对朝向的选择中国民居对朝向的选择广东以北民居：向北房终年无阳光 选择南向房是购房前提广东民居（北回归线以南）向南房冬日有阳光，夏日无阳光 向北房冬日无阳光，夏日有阳光 选择南向房可以冬暖夏凉香港民居：寸土寸金、空调调温、港岛景观朝向不讲

5、究（1）评价户型的专业性标准）评价户型的专业性标准深圳住宅户型分类表深圳住宅户型分类表户型分类户型分类户型分类户型分类户型户型户型户型高层高层高层高层豪宅豪宅三房二厅一工三卫三房二厅一工三卫150-180150-180四房二厅一工三卫四房二厅一工三卫200-240200-240五房二厅一工多卫五房二厅一工多卫250-350250-350大户型大户型二房二厅二卫二房二厅二卫85-9585-95三房二厅一工二卫三房二厅一工二卫130-150130-150四房二厅一工二卫四房二厅一工二卫160-180160-180深圳住宅户型分类表深圳住宅户型分类表户型分类户型分类户型分类户型分类户型户型户型户型高

6、层高层高层高层中户型中户型二房二厅一卫二房二厅一卫75-8575-85三房二厅一三房二厅一/工卫工卫90-12090-120四房二厅二卫四房二厅二卫110-130110-130小户型小户型一房一厅一卫一房一厅一卫35-4535-45二房一厅一卫二房一厅一卫55-6555-65三房二厅一卫三房二厅一卫70-8070-80户型性能标准豪宅大户型中户型小户型主卧室使用面积（m2）16141210其他卧室使用面积（m2）141297小卧室使用面积（m2）121087客厅使用面积（m2）30251210客厅开间（m）4.23.93.63.3客厅实墙面长度（m）54.233餐厅使用面积（m2）161286

7、餐厅采光通风状况采光通风采光通风生活阳台进深（m）1.51.51.51.2户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型服务阳台进深（m）1.21.21.21.0储藏间使用面积（m2）4317厨房使用面积（m2）8643厨房净宽（m）2.11.81.81.5厨房厨具操作面长（m）32.72.42.1单间卫生间使用面积（m2）3.52双卫生间使用面积（m2）876.5三卫生间总使用面积（m2）109层高（m）3.13.02.92.8评价户型的合理性标准评价户型的合理性标准合理性：人居标准合理性：人居标准客户在购房时考虑居室各部分优先顺序客户在购房时考虑居室各部分优先顺序客厅

8、：方正好用（面积、家私布置、布局等）主卧室：合理性（面积、采光）私密性餐厅：相对独立、通风采光厨房：宽敞使用，有服务阳台卫生间：便利性、隐蔽性次卧室：作书房、客房适宜阳台：生活阳台的休闲、观赏性；服务阳台的实用功能空间分类功能空间分类住宅的“八大”使用功能起居、就餐、厨卫、就寝储藏、工作、学习、阳台公共空间：客厅、餐厅、阳台私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间服务空间：厨房、公用卫生间、工人房、储藏间、服务阳台住宅的住宅的“三类三类”空间空间 动区与静区之间动区与静区之间 卫生间方便使用，室内交通线尽可能便捷 厅、室分设的户型是户型发展的主流方向功能分区合理功能分区合理动静分区案例（动静分

9、区案例（1）跃式户型最易实现“动静分区”动静分区案例（动静分区案例（2）平面户型也可以做到“动静分区”空间比例失当案例空间比例失当案例客厅、进深太大，空间比例失当，形成面积浪费各功能空间尺度合理、舒适各功能空间尺度合理、舒适阳台阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成 全透明或半透明除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一房室比例失当案例（房室比例失当案例（1）厨房面积过大（13平米），比次卧大得多，甚至大国主卧面积，贰小卧室仅7平米室内四明室内四明明厅、明房、明厨、明卫明厅、明房、明厨、明卫公共空间通风采光公共空间通风采光电梯

10、厅电梯厅楼梯楼梯/消防楼梯消防楼梯公共走道公共走道新加坡住宅尤为讲究公告场所的自然通风采光（架空层、楼梯、电梯厅）户型与定位一致户型与定位一致同样一梯四户的蝶式平面，小户型与大户型的市场定位、客户定位不同，其客户需求不同，功能、布置亦不同公共空间通风采光案例（公共空间通风采光案例（1）一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼体作到通风采光应不是难题公共空间通风采光案例（公共空间通风采光案例（2）一梯18户的丽阳天下能够作到公共空间的通风采光，则显示出建筑师的选用“蛙式平面”的苦心。客厅客厅客厅客厅 各房室合理性要求各房室合理性要求 餐厅餐厅餐厅餐厅客厅开口过多案例客厅开口过多案例客厅开口过多，使客厅很

11、多面积成为公共交通面积，不易布置家具餐厅不独立案例（餐厅不独立案例（1）上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法李勇；客厅的形状不利于家具摆放。厨房位置使得客厅显得更加局促下图经修改后既有玄关又使餐厅相对独立西式厨房改善餐厅案例西式厨房改善餐厅案例上图采用中式厨房，餐厅采光较差下图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现了一体化，改善了餐厅空间和采光条件餐厅不占角案例餐厅不占角案例餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角（两面墙夹角），周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。餐厅占角案例餐厅占角案例餐厅占一角（两面墙夹角），空间相对独餐厅占一角（两面墙夹角），空间相对独立，便于使用立，

12、便于使用餐厅独立案例餐厅独立案例餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明各房室合理性要求（各房室合理性要求（3）应靠近餐厅离大门不要太远（进出杂物多）直接对外采光通风厨具按洗、切、烧的顺序合理布置有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备厨、厕最好不要做紧邻各房室合理性要求（各房室合理性要求（4）次卧室次卧室次卧室的面积宜大于10平米按照生活起居方便的要求深一些各房室合理性要求（各房室合理性要求（5）阳台（港人称：露台：）阳台（港人称：露台：）保证客厅有良好的视野和采光客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性

13、阳宅三要门房灶阳宅三要门房灶门门大门在户型设计中应讲究避让大门整队电梯或电梯是犯冲大门口直对长走廊是冲煞大门不能正对厕门大门不直对客厅落地窗厕所的门不与厨房的门相对其他门尽量不相对B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼体门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同典型门冲案例（典型门冲案例（1）典型门冲案例（典型门冲案例（1）未设玄关，大门直对主人房门（私密性不理想）典型门冲案例（典型门冲案例（3）典型“葫芦串”户型，隐私性较差典型门冲案例（典型门冲案例（4）主卫门直冲主卧床不妥设玄关案例设玄关案例在建筑设计中设置玄关，自然解决“门冲”问题门冲修改案例门冲修改案例玄关可在装修时设置大门不对客

14、厅门窗案例大门不对客厅门窗案例港商开发的城市绿洲花园注意风水忌讳大门不直对客厅门窗（蓄气）大门不冲主人房门案例大门不冲主人房门案例美籍华人设计的香榭里花园注意尊重当地人的风水忌讳大门不直对主人房门户型风水评价要素户型风水评价要素房房详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在的风水问题户型风水评价要素户型风水评价要素灶灶详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在的风水问题厕所厕所 详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在的风水问题户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素厕所详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在的风水问题第三篇第三篇 户型评价及户型修改户型评价及户型

15、修改（1）住宅户型评价方法（2）住宅户型修改方法深圳住宅户型分类表深圳住宅户型分类表户型分类户型分类户型分类户型分类户型户型户型户型高层高层高层高层豪宅豪宅三房二厅一工三卫三房二厅一工三卫150-180150-180四房二厅一工三卫四房二厅一工三卫200-240200-240五房二厅一工多卫五房二厅一工多卫250-350250-350大户型大户型二房二厅二卫二房二厅二卫90-10090-100三房二厅一工二卫三房二厅一工二卫120-140120-140四房二厅一工二卫四房二厅一工二卫160-180160-180深圳住宅户型分类表深圳住宅户型分类表户型分类户型分类户型分类户型分类户型户型户型户型

16、高层高层高层高层中户型中户型二房二厅一卫二房二厅一卫75-8575-85三房二厅一三房二厅一/工卫工卫90-12090-120四房二厅二卫四房二厅二卫110-130110-130小户型小户型一房一厅一卫一房一厅一卫35-4535-45二房一厅一卫二房一厅一卫55-6555-65三房二厅一卫三房二厅一卫70-8070-80户型性能标准豪宅大户型中户型小户型主卧室使用面积（m2）16141210其他卧室使用面积（m2）141297小卧室使用面积（m2）121087客厅使用面积（m2）30251210客厅开间（m）4.23.93.63.3客厅实墙面长度（m）54.233餐厅使用面积（m2）16128

17、6餐厅采光通风状况采光通风采光通风生活阳台进深（m）1.51.51.51.2户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型服务阳台进深（m）1.21.21.21.0储藏间使用面积（m2）4317厨房使用面积（m2）8643厨房净宽（m）2.11.81.81.5厨房厨具操作面长（m）32.72.42.1单间卫生间使用面积（m2）3.52双卫生间使用面积（m2）876.5三卫生间总使用面积（m2）109层高（m）3.13.02.92.8户型评价表参数获取方法户型评价表参数获取方法标准户型评价方法标准户型评价方法第一步：户型分类第一步：户型分类（1）将评价户型建筑面积对照深圳住

18、宅户型分类表，对户型分类：豪宅？大户型？中户型？小户型？（2）将住宅性能标准表之对应户型的功能空间性能的标准参数填入“评价参数”栏（3）将评价户型的各类参数填入“评价参数：栏。第二步：分项评价（三种方法）第二步：分项评价（三种方法）（1）按住宅户型评价表？逐项评价户型（同事评分）（2）分项评分方法：评分数值权重数值；评分数值以个位计，2、3等。标准户型评价方法标准户型评价方法第三步：总体评价（1）累计评分（填表）（2）户型登记标准：总评分 90，优秀户型总评分 75，良好户型总评分 50，合格户型总评分50，不合格户型第四步：总体评价修改建议（填表）修改图示（绘图）注：使用本表者可根据具体情况

19、修改评价内容及权重（2)户户型修改建型修改建议议 有的户型，光凭评价难以说清问题有的户型，光凭评价难以说清问题所在，必须配以简图，提出户型修改的所在，必须配以简图，提出户型修改的指引指引 有的户型，评价人认为有理想的修有的户型，评价人认为有理想的修改意见，也可在户型评价表后附上图解改意见，也可在户型评价表后附上图解户型修改建议。户型修改建议。户型修改案例户型修改案例1户型存在的问题：厨房和卫生间的顺序颠倒：卫生间处于户型正中：有“风水”不好之嫌。从布局原理看，厨房必须考虑各种“货流”进出方便，同事也有油烟等问题，通常不宜放在套间中太“深”的位置修改方法：把洗手间放到最上面，厨房下移靠近餐厅，门

20、对餐厅开。同事，让移动后的厨房、餐厅共享一个生活小阳台标准户型评价方法标准户型评价方法户型修改案例户型修改案例2修改前设计：设计存在较大弊病，空间凌乱，面积严重浪费；门厅处于浪费，厨房与餐厅咬合出现破口；主卧如兼书房功能，书桌应放于明亮位置，且没有必要以衣柜来分割；公用卫生间门开向厨房不理想；南客房门口浪费，摆放刚请较为牵强修改建议：应合理李勇空间，主卧可设独立更衣室：结合玄关设置储藏室与鞋柜，客厅重新布置会明显增加使用的舒适感。户户型修改案例（型修改案例（3）修改前设计：主卧与次卧的门朝向餐厅，占用餐厅通道过大；饭厅不占角，成为过道电视墙太短，无法摆放家具。修改建议：应把三个烦恼房间的门集中

21、一处，尖山人流空间，完整墙面便于家私白蛇；客厅与餐厅中墙应向餐厅做一些延伸，略加区分，也使客厅空间完整且优势一个造景墙面：沙发电视背景朝向整体墙面，使电视背景墙完整。容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多（小区容积率大于3则环境恶化）反之亦然例：2004年红树湾楼盘红树西岸 容积率3.32（大体量高层板楼）瑞河耶纳 容积率1.41（联排别墅、洋房、小高层）中信红树湾 容积率3.18（高密度板楼、高层塔楼）容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高户型评价表参数获取方法户型评价表参数获取方法户型修改建议户型修改建议（1）修改户型指引（2）评价表附图有的户型，光凭评价难以说清问题所在，必

22、须配以简图，提出户型修改的指引有的户型，评价人认为有理想的修改意见，也可在户型评价表后附上图解户型修改建议户型修改案例（户型修改案例（1 1）户型存在问题：厨房和卫生间的顺序颠倒；卫生间处于户型正中有“风水”不好之嫌从布局原理看，厨房必须考虑各种“货流”进出方便，同时也有油烟等问题，通常不宜放在套间中太“深”的位置修改方法:把洗手间放到最上面，厨房下移靠近餐厅，门对着厅开。同时，让移动后的厨房、餐厅共享一个生活小阳台。户型修改案例（户型修改案例（2 2）修改前修改前设计设计：设计存在较大弊病，空间零乱，面积严重浪费；门厅过于浪费，厨房餐厅咬合出现破口主卧如兼书房功能，书桌应放于明亮的位置，且没有必要以衣柜来分割；公用卫生间门开向厨房不理想；南客房门口浪费，摆架钢琴较为牵强。修改建修改建议议应合理利用空间，主卧可设独立更衣室；结合玄关设置储藏室与鞋柜;客厅重新布置会明显增加使用的舒适感。户型修改案例（户型修改案例（3 3）修改前设计：修改前设计：主卧与次卧的门朝向餐厅，占用餐厅通道过大；饭厅不占角，成为过道电视墙太短，无法摆放家具。修改建议：修改建议：应把三个烦恼房间的门集中一处，尖山人流空间，完整墙面便于家私白蛇；客厅与餐厅中墙应向餐厅做一些延伸，略加区分，也使客厅空间。