德思勤培训--住宅户型评价.ppt

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1、住宅户型评价住宅户型评价用专业标准评价住宅户型用专业标准评价住宅户型2021/9/271消费者消费者购房购房经验经验|去不去，看位置|行不行，看户型行不行，看户型|定不定，看价格 住宅户型评价住宅户型评价 （第一篇）（第一篇）德思勤培训课程德思勤培训课程 第一篇第一篇 传统传统户型户型点评点评方法方法1.1.在卧室的面积配备上，通常主卧应加大。而小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没关系。同时，可以把省下的面积改成贮物间。2 2.接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。3.3.客厅餐厅的空间显得沉闷，加上餐区光线较暗，不利于营造舒适的就餐环境。4.4

2、.卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势，公卫生间洁具摆放不合理。主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。5.5.厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长。6.6.主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。传统点评传统点评|优点优点:1.1.户型方正，便于布置家私；2 2.动静分区，起居方便。|缺点缺点:1.1.餐厅采光不足；2 2.主卫门对主卧床。户型户型点评点评案例案例|点评户型：这是一套不成功的住宅户型。虽然有156平米的建筑面积，却显不出宽裕。布局不紧凑，导致整体使用效率大大降低。其中，客厅过道面积浪费、卧室面积分配不理想、卫生间为“黑房”是主要问题。|优点优点：(1)

3、(1)户型方正，便于布置各类家私。(2)(2)动静分区，起居方便。|缺点缺点：(1)(1)在卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没关系。同时，可以把省下的面积改成贮物间。(2)(2)接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。(3)(3)客厅餐厅的空间显得沉闷，加上餐区光线较暗，不利于营造舒适的就餐环境。(4)(4)卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势，公卫生间洁具摆放不合理。主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。(5)(5)厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长。(6)(6)主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风

4、水上通常忌讳坐厕对床。传统点评传统点评 概论概论户型与小区布局的关系户型与小区布局的关系户型与容积率的关系户型与容积率的关系户型与单元平面的关系户型与单元平面的关系户型与楼层的关系户型与楼层的关系户型与景观、朝向的关系户型与景观、朝向的关系 第二篇第二篇 2021/9/276户型户型与与小区小区布局布局的的关系关系 概论概论|物业价值的唯一性：物业价值的唯一性：|相同的户型，位置不同，楼层不同，其相同的户型，位置不同，楼层不同，其价值亦不同；价值亦不同；|拥有资源的不尽相同拥有资源的不尽相同(景观资源景观资源)。户型户型与与容积率容积率的的关系关系|容积率越高，意味着建筑密度大，楼容积率越高，

5、意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多间距小，对视情况多（小区容积率大于3 则环境恶化）|反之亦然反之亦然|例：例：20042004年红树湾楼盘年红树湾楼盘红树西岸红树西岸 容积率容积率 3.32 3.32（大体量高层板楼）（大体量高层板楼）瑞河耶纳瑞河耶纳 容积率容积率 1.411.41 （联排别墅、洋房、小高层）（联排别墅、洋房、小高层）中信红树湾中信红树湾 容积率容积率 3.18 3.18（高密度板楼、高层塔楼）（高密度板楼、高层塔楼）容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高 概论概论 户型户型与与单元单元平面平面的的关系关系|户型平面的优劣取决于

6、建筑平面户型平面的优劣取决于建筑平面点式楼点式楼后排南北通但视线受阻；前排不能实现南北通板式楼板式楼户户南北通 概论概论 户型户型与与楼层楼层的的关系关系|低楼层可以享受内院景观低楼层可以享受内院景观|小区住宅，楼层越高，楼层间的压小区住宅，楼层越高，楼层间的压抑感越少抑感越少|价格制定时，往往最低价为价格制定时，往往最低价为3层；层；1、2层价格高于层价格高于3层；层；3层以上，逐层层以上，逐层加高加高 概论概论 中国中国民居民居对朝对朝向的向的选择选择|广东以北民居广东以北民居：向北房终年无阳光：向北房终年无阳光 选择南向房是购房前提选择南向房是购房前提|广东民居广东民居（北回归线以南）：

7、（北回归线以南）：向南房冬日有阳光，夏日无阳光向南房冬日有阳光，夏日无阳光 向北房冬日无阳光，夏日有阳光向北房冬日无阳光，夏日有阳光 选择南向房可以选择南向房可以冬暖夏凉冬暖夏凉|香港民居香港民居：寸土寸金、空调调温、港岛景观寸土寸金、空调调温、港岛景观 朝向不讲究朝向不讲究客户购楼朝向选择：客户购楼朝向选择：东南向东南向 南向南向 西南向西南向 东向东向 东北向东北向 北向北向 西向西向 西北向西北向 概论概论 户型户型与与景观景观朝向朝向的的关系关系 自然景观自然景观 朝向朝向 小区景观小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化中心花园、组团绿化|案

8、例：案例：|1 1 国都高尔夫花园国都高尔夫花园 北向深圳高尔夫俱乐部球场北向深圳高尔夫俱乐部球场 北向房好售北向房好售|2 2 洪湖大厦洪湖大厦 西向洪湖公园西向洪湖公园 西向房没有销售压力西向房没有销售压力 概论概论 *户型户型评价表评价表|住宅户型分类表住宅户型分类表（附件一）（附件一）|*住宅性能标准表住宅性能标准表 （附件二）（附件二）|*住宅户型评价表住宅户型评价表 （附件三）（附件三）系统评价系统评价 点评点评系统评价系统评价深圳深圳住宅住宅分类分类|住宅户型分类表（表住宅户型分类表（表1-1）单位：户型分类户型分类 户户 型型 高高 层层 豪宅豪宅三房二厅一工三卫 150 18

9、0四房二厅一工三卫 200 240五房二厅一工多卫 250 500 大户型大户型 二房二厅二卫 8 5 95三房二厅一工二卫 130 150四房二厅一工二卫 160 180 专业标准专业标准 深圳深圳住宅住宅分类分类|住宅户型分类表住宅户型分类表（表（表1-21-2）单位：户型分类户型分类 户户 型型 高高 层层 中户型中户型 二房二厅一卫 75 85 三房二厅一/二卫 90 120 四房二厅二卫 110 140 小户型小户型 一房一厅一卫 35 45 二房一厅一卫 55 65 三房二厅一卫 70 80 专业标准专业标准 住宅住宅性能性能标准标准参考：建参考：建参考：建参考：建设部商品设部商品

10、设部商品设部商品住宅性能住宅性能住宅性能住宅性能认定标准认定标准认定标准认定标准|住宅性能标准一住宅性能标准一（表（表2-12-1）（套内面积）（套内面积）户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型 主卧室主卧室使用面积（）20 16 12 10 其它卧室其它卧室使用面积 14 12 9 7 小卧室小卧室使用面积（）12 10 8 7 客厅客厅使用面积（）40 25 12 10 客厅客厅开间（m）4.5 4.2 3.6 3.3 客厅客厅实墙面长度（m）5 4.2 3 3 餐厅餐厅使用面积（）16 12 8 6 餐厅餐厅采光通风状况 采光通风 采光通风 生活阳台生活阳台

11、进深（m）1.5 1.5 1.5 1.2 专业标准专业标准 世联世联住宅住宅性能性能标准标准|住宅性能标准一住宅性能标准一（表（表2-22-2）（套内面积）（套内面积）户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型 小户型小户型服务阳台进深（m）1.2 1.2 1.0 1.0 储藏间使用面积（）4 3 1厨房使用面积（）8 6 4 3厨房净宽（m）2.1 2.1 1.8 1.5厨房厨具操作面长（m）3 2.7 2.4 2.1单间卫生间使用面积（）3.5 2双卫生间总使用面积（）8 7 6.5三卫生间总使用面积（）10 9层 高（m）3.1 3.0 2.9 2.8 专业标准专业标准*住

12、宅住宅户型户型评价表评价表*住宅住宅户型户型 评价评价户型型户型型号号建筑面积建筑面积 标准标准总体评价总体评价总评总评分分户型户型等级等级 A3三房二厅二卫 大户型 方正实用 83良好评价序号评价序号 建筑面积建筑面积 128 标准标准参数参数评价评价参数参数评价意见评价意见权重权重评分评分 一一专业专业性性(40%)1客厅使用面积客厅使用面积 m 25 26.3满足要求 4 42客厅开间客厅开间 m 3.9 3.6未满足要求 3 2.4 20层高层高 m 3.0 3.0满足要求 3 3 二二合理合理性性(50%)21总体评价总体评价户型方正 4 3.5 49储藏室储藏室位置得当,设置合理

13、1 1 三三市场市场性性(10%)50 可能存在的风水问题可能存在的风水问题大门不冲电梯门、不对长走廊 1 1 56卫生间不在户型中央 2 1 四四1户型优点户型优点户型方正2实用率高 五五1户型缺点户型缺点不满足专业性评价标准款项2可能存在的风水问题 六六1修改建议修改建议修改不满足标准款项2修改可能存在的风水问题*住宅户型评价表住宅户型评价表（表（表3 3）专业标准专业标准 市场市场对对户型户型的的关注点关注点 客户在购房时客户在购房时考虑居室各部分优先顺序考虑居室各部分优先顺序|客厅客厅：方正实用（面积、家私布置、布局等）方正实用（面积、家私布置、布局等）|主卧室主卧室：合理性（面积、采

14、光）、私密性：合理性（面积、采光）、私密性|餐厅餐厅：相对独立，通风采光相对独立，通风采光|厨房厨房：宽敞实用，有服务阳台宽敞实用，有服务阳台|卫生间卫生间：便利性、隐蔽性：便利性、隐蔽性|次卧室次卧室：作书房、客房适宜：作书房、客房适宜|阳台阳台/露台露台：生活阳台（景观阳台）的休闲、观赏性生活阳台（景观阳台）的休闲、观赏性 服务阳台（生活阳台）的实用服务阳台（生活阳台）的实用 在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评价此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评价 人居标准人居标准 功能功能空间空间分类分类|住宅的住宅的“八大

15、八大”使用功能使用功能 起居、就餐、厨卫、就起居、就餐、厨卫、就寢寢 储藏、工作、学习、阳台储藏、工作、学习、阳台|住宅的住宅的“三类三类”空间空间 公共空间：客厅、餐厅、生活阳台公共空间：客厅、餐厅、生活阳台 私密空间：卧室、书房、衣帽间私密空间：卧室、书房、衣帽间 主卧卫生间主卧卫生间 服务空间：厨房、公用卫生间服务空间：厨房、公用卫生间 工人房、储藏间工人房、储藏间 服务阳台服务阳台 人居标准人居标准 功能功能分区分区合理合理|动静分区动静分区 活动区和休息区分开活动区和休息区分开|动区动区 客厅、餐厅和厨房客厅、餐厅和厨房 应靠近入户门设置应靠近入户门设置|静区静区 卧室卧室 位置应比

16、较深入位置应比较深入|动区与静区之间动区与静区之间 卫生间卫生间 方便使用，室内动线尽可能便捷方便使用，室内动线尽可能便捷 厅、室分设的户型是户型发展的主流方向厅、室分设的户型是户型发展的主流方向 人居标准人居标准 动静分区案例（1）|跃式户型最易实现“动静分区”动动区区静静区区 人居标准人居标准 动静分区案例（2）|平面户型也可以作到“动静分区”动区动区静区静区 人居标准人居标准 空间空间尺度尺度合理合理|各功能空间尺度合理、舒适各功能空间尺度合理、舒适|客厅客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观 开间不应小于开间不应小于3.63.6米，宽深比不大于米，宽深

17、比不大于1 1：2 2 要留出摆放家具的稳定空间要留出摆放家具的稳定空间|卧室卧室：主卧：应具有好的朝向：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于开间应不小于3 3米米,面积应大于面积应大于1212,且应带有主卫生间且应带有主卫生间 次卧：面积应不小于次卧：面积应不小于8 8 宽深比宽深比1 1：1.21.51.21.5左右左右|餐厅餐厅：餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔：餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔|厨房厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台|卫生间卫生间：净宽不宜小于：净宽不宜小于1.61.6米米|阳台阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成：保

18、证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成 全透明或半透明全透明或半透明 人居标准人居标准 空间空间比例比例失当失当案例案例|客厅、进深太大，空间比例失当，形成面积浪费客厅、进深太大，空间比例失当，形成面积浪费 人居标准人居标准 面积面积比例比例适宜适宜|除了大户型豪宅以外，如何经济、有效除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一是户型设计、评价中应关注的主题之一|各房室具有与其户型相匹配的比例各房室具有与其户型相匹配的比例|大户型不应出现过小房间大户型不应出现过小房间|主卧应明显大于次卧主卧应明显大于次卧

19、|三户室客厅与卧室的比例应把握在三户室客厅与卧室的比例应把握在1 15 5：1 1以内以内 人居标准人居标准 房室房室比例比例失当失当案例案例（1）|厨房面积过大厨房面积过大(13(13)，比次卧室大得多，甚，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。而小卧室仅至大过主卧面积。而小卧室仅7 7 。人居标准人居标准 户型户型与与定位定位一致一致|同样是一梯四户的蝶式平面，小户型与大户型的同样是一梯四户的蝶式平面，小户型与大户型的市场定位、客户定位不同，其客户需求不同，功市场定位、客户定位不同，其客户需求不同，功能、布置亦会不同能、布置亦会不同天鹅堡：四房：240三房：220美庐锦园：三房：115二房：8

20、4香蜜湖豪庭：三房：68二房：55 人居标准人居标准 通风通风采光采光|室内四明室内四明|明厅、明房、明厨、明卫明厅、明房、明厨、明卫|公共空间通风采光公共空间通风采光|电梯厅电梯厅|楼梯楼梯/消防楼梯消防楼梯|公共走道公共走道 新加坡住宅尤为讲究公共场所的自然通风采光（架空层、楼梯、电梯厅）人居标准人居标准 公共公共空间空间通风通风采光采光案例案例（1）|一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题采光应不是难题 人居标准人居标准 公共公共空间空间通风通风采光采光案例案例（2）|一梯一梯1818户的丽阳天下能够作到公共空间的通风户的丽阳天

21、下能够作到公共空间的通风采光，则显示出建筑师选用采光，则显示出建筑师选用“蛙式平面的苦心蛙式平面的苦心通风采光通风采光通风采光 人居标准人居标准 各房室各房室合理性合理性要求要求（1 1）|客厅客厅|空间独立空间独立 客厅开口不易过多客厅开口不易过多 要有两面完整的墙要有两面完整的墙|方正开阔方正开阔 方正完整，是实用的布局方正完整，是实用的布局 开间至少应大于开间至少应大于3.63.6米，但开间不宜大于米，但开间不宜大于5 5米米|长宽比不应失调长宽比不应失调 深度开间比不宜大于深度开间比不宜大于2 2：1 1|入口设玄关入口设玄关 入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡入户门厅（玄关）是住宅

22、内外的空间过渡 避免厅内被外人一目了然，保障私密性避免厅内被外人一目了然，保障私密性 人居标准人居标准 客厅客厅开口开口过多过多案例案例|客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具交通面积，不易布置家具 人居标准人居标准 各房室各房室合理性合理性要求要求（2 2）|餐厅餐厅|相对独立相对独立 餐厅和客厅空间宜相对独立餐厅和客厅空间宜相对独立 餐厅和客厅既有关系又有分隔餐厅和客厅既有关系又有分隔 餐厅至少要有餐厅至少要有两面墙夹一角两面墙夹一角|与厨房应有关联又独立成区与厨房应有关联又独立成区 西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化西式厨房与餐厅

23、在空间上可以实现一体化 人居标准人居标准 餐厅餐厅不独立不独立案例案例(1)|上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促厨房位置使客厅显得更加局促|下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立 人居标准人居标准 餐厅餐厅不占角不占角案例案例|餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角(两面墙夹角两面墙夹角)，周边门开口过多，几乎成为过道，周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用

24、。不便使用。人居标准人居标准 西式西式厨房改厨房改善餐厅善餐厅案例案例|上图采用中式厨房，餐厅采光较差上图采用中式厨房，餐厅采光较差|下图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现了下图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现了一体化，改善了餐厅空间和采光条件一体化，改善了餐厅空间和采光条件 人居标准人居标准 餐厅餐厅占角占角案例案例|餐厅占一角餐厅占一角(两面墙夹角两面墙夹角)，空间相对独立，便于，空间相对独立，便于使用使用 人居标准人居标准 餐厅餐厅独立独立案例案例|餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明 人居标准人居标准 各房室各房室合理性合理性要求要求（3

25、3）|厨房厨房|应靠近餐厅应靠近餐厅|离大门不要太远（进出杂物多）离大门不要太远（进出杂物多）|直接对外采光通风直接对外采光通风|厨具按洗、切、烧的顺序合理布置厨具按洗、切、烧的顺序合理布置|有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备洗菜盆等设备|厨、厕最好不要做紧邻厨、厕最好不要做紧邻 人居标准人居标准 各房室各房室合理性合理性要求要求（4 4）主卧室主卧室|扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增 加加|最好最好有好的朝向有好的朝向 （南向南向），比客厅的南向），比客厅的南向要求更甚要求更甚|大户型的主卧室应带一个专用卫

26、生间大户型的主卧室应带一个专用卫生间|进入式衣帽间进入式衣帽间（WALKWALKININCLOSETCLOSET）的）的出现，使主卧室布局更为灵活，近年成为出现，使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势流行趋势|次卧室次卧室|次卧室的面积宜大于次卧室的面积宜大于1010|按照生活起居方便的要求，卧室位置要求按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些深一些 人居标准人居标准 各房室各房室合理性合理性要求要求（5 5）|卫生间卫生间|应有明窗通风和采光应有明窗通风和采光|公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利卫生和使用上的便利|仅有一个

27、卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室避免不必要的穿堂越室|储储藏室（工人房）藏室（工人房）|对于面积标准较高的户型应设储蓄空间对于面积标准较高的户型应设储蓄空间|全封闭独立进入式空间，面积在全封闭独立进入式空间，面积在3 3平方米以上平方米以上|阳台阳台/露台露台（港人称（港人称“露台露台”）|保证客厅有良好的视野和采光保证客厅有良好的视野和采光|客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性性 人居标准人居

28、标准 精致精致小小户型户型案例案例|“麻雀虽小，五脏俱全麻雀虽小，五脏俱全”，小户型亦可设计得几近，小户型亦可设计得几近完美（有时卫生间难免为完美（有时卫生间难免为“黑房黑房”）人居标准人居标准 合理性合理性案例案例|上海上海万里城万里城20012001年建设部年建设部科技委等单位主办的科技委等单位主办的的的“新户新户型时代型时代”全国精品户型设计全国精品户型设计夺标活动并获得全国唯一的夺标活动并获得全国唯一的组委会组委会特别金奖特别金奖|户型设计说明户型设计说明|1 1 面积标准面积标准：二室二厅双卫（三室一厅一卫）一般控二室二厅双卫（三室一厅一卫）一般控制在制在100-130100-130

29、。二室二厅双卫（二室一厅一卫）一般二室二厅双卫（二室一厅一卫）一般控制在控制在85-95 85-95 。一室一厅一卫一般控制在一室一厅一卫一般控制在65-70 65-70 ，复式跃层一般控制在，复式跃层一般控制在150-190 150-190 。|2 2 开间要求开间要求：客厅：客厅3.93.9米，主卧米，主卧3.63.6米，厨房米，厨房2.42.4米，米，卫生间卫生间1.81.8米米|3 3 户内主要面积分配户内主要面积分配：三室户：客厅三室户：客厅25-30 25-30 ，主，主卧卧13-16 13-16 ，次卧，次卧12 12 左右，厨房左右，厨房5.5-7 5.5-7 ，卫生间，卫生间

30、（公用）（公用）6-7 6-7 /二室户：客厅二室户：客厅25-30 25-30 ，主卧，主卧13-16 13-16 ，次卧，次卧10-12 10-12，厨房，厨房5.5-7 5.5-7 ，卫生间（公用），卫生间（公用）6-7 6-7|4 4 玄关设计玄关设计：每户入口处均设置或通过装修有条件设：每户入口处均设置或通过装修有条件设置更衣、换鞋、搁置雨伞等过渡空间，有条件的设置了置更衣、换鞋、搁置雨伞等过渡空间，有条件的设置了小门卫，方便居民使用小门卫，方便居民使用|5 5 日照设计日照设计：每户均设置南向大客厅和南向主卧室，：每户均设置南向大客厅和南向主卧室，户户阳光充足户户阳光充足 人居标准

31、人居标准 合理性合理性案例案例|6 6 穿堂风设计穿堂风设计：板式建筑，户户设有南北穿堂：板式建筑，户户设有南北穿堂风，不存在死角。门风，不存在死角。门-窗形成较好的自然风的流窗形成较好的自然风的流动，起到通透、凉爽的作用。动，起到通透、凉爽的作用。|7 7 阳台设计阳台设计：每户均设置南北阳台，南向阳台：每户均设置南北阳台，南向阳台深度均大于深度均大于1.5M1.5M以上；北向阳台浅而小，供厨房、以上；北向阳台浅而小，供厨房、餐厅使用。阳台分区明确，体现生活阳台和服务餐厅使用。阳台分区明确，体现生活阳台和服务阳台的作用。阳台的作用。|8 8 卫生间设计卫生间设计：二室二厅户型设置一卫，三室：

32、二室二厅户型设置一卫，三室二厅及以上户型均设置二卫，公用卫生间设计为二厅及以上户型均设置二卫，公用卫生间设计为干湿分离，方便使用。干湿分离，方便使用。|9 9 贮藏间（柜）设计贮藏间（柜）设计：尽量设置步入式贮藏间；：尽量设置步入式贮藏间；没有条件的设贮藏柜（壁柜）。没有条件的设贮藏柜（壁柜）。|1010空调器设置设计空调器设置设计：设置固定的冷凝水收集管，：设置固定的冷凝水收集管，外观结合立面美化设计。外观结合立面美化设计。|1111 隔声降噪设计隔声降噪设计：注意管道井和电梯井的布：注意管道井和电梯井的布置，尽量置，尽量避免管道井相邻卧室、客厅避免管道井相邻卧室、客厅，如果相邻，如果相邻，

33、均采用双层墙，内贴均采用双层墙，内贴5050厚隔声材料，从面为居民厚隔声材料，从面为居民提供一个安静的居住环境。提供一个安静的居住环境。人居标准人居标准 户型户型合理合理性性案例案例(1)(1)|上海万里城上海万里城|20002000年中国南北住宅获奖年中国南北住宅获奖 优点优点 缺点缺点1.板式住宅，南北通透板式住宅，南北通透2.房室方正房室方正3.客厅、餐厅分设客厅、餐厅分设4.公共卫生间干湿分区公共卫生间干湿分区5.楼梯间通风采光楼梯间通风采光1.板式建筑有时板式建筑有时“黑房黑房”难免，难免，如如 联体部分的主人房卫生间联体部分的主人房卫生间设计特别金奖设计特别金奖 人居标准人居标准

34、户型户型合理合理性性案例案例(2)(2)|深圳金海湾深圳金海湾|20002000年中国南北住宅获奖年中国南北住宅获奖 设计特别金奖设计特别金奖 优点优点 缺点缺点1.点式住宅，户户南向点式住宅，户户南向2.大多房室方正大多房室方正3.客厅、餐厅分设客厅、餐厅分设4.电梯厅、楼梯间通风采光电梯厅、楼梯间通风采光1.主人房有斜角主人房有斜角 人居标准人居标准 尊重尊重市场市场研究研究民俗民俗|风水的市场性风水的市场性 广广东东沿沿海海一一带带，包包括括潮潮汕汕人人、福福建建人人，对对住住宅宅的的选选择择，无论是城市、农村都极信风水，山区尤甚无论是城市、农村都极信风水，山区尤甚|尊重而不迷信尊重而不

35、迷信 市市场场中中，为为数数不不少少的的客客户户在在讲讲究究“风风水水”，从从研研究究客客户户 的购房心理与行为着手，我们不得不研讨居家风水的购房心理与行为着手，我们不得不研讨居家风水|评价户型可能存在的风水问题评价户型可能存在的风水问题 顺应市场需求，作为一个评审户型的一个环节，使讲顺应市场需求，作为一个评审户型的一个环节，使讲究风水的客户选择到理想户型究风水的客户选择到理想户型 民俗标准民俗标准 居家居家风水风水 科学科学解释解释|“居家风水居家风水”是研究居住房屋与其是研究居住房屋与其土地和四周环境的关系的中国传统土地和四周环境的关系的中国传统居家理论居家理论|“居家风水居家风水”是人类

36、环境卫生学是人类环境卫生学|“居居家家风风水水”的的缺缺憾憾是是由由于于户户型型设设计计中中的的忽忽略略，造造成成客客户户在在居居住住中中的的不不适适，成成为为一一种种心心理理障障碍碍而而影影响响情情绪与生活绪与生活 民俗标准民俗标准 户外户外不良不良风水风水现象现象|住宅朝向忌讳住宅朝向忌讳|有道路直冲有道路直冲本户型本户型|有建筑墙角正对本户型有建筑墙角正对本户型|有杆正对本户型有杆正对本户型|有两栋夹逢对者本户型有两栋夹逢对者本户型|有天线、大树、灯柱、烟囱正对本户型有天线、大树、灯柱、烟囱正对本户型|有天桥斜过本户型有天桥斜过本户型|窗外见坟场窗外见坟场|对着教堂、庙宇对着教堂、庙宇|

37、对着医院对着医院|对着警署对着警署 民俗标准民俗标准 户型户型风水风水评价评价要素要素|阳宅三要阳宅三要“门、房、灶门、房、灶”|门门|大门在户型设计中应讲究避让大门在户型设计中应讲究避让|大门正对电梯或楼梯是犯冲大门正对电梯或楼梯是犯冲|大大门门口直口直对长对长走廊是冲煞走廊是冲煞|大大门门不能正不能正对厕门对厕门|大门不直对客厅落地门窗大门不直对客厅落地门窗|厕厕所的所的门门不与不与厨房的厨房的门门相对相对|与其它门尽量不相对与其它门尽量不相对 民俗标准民俗标准 典型典型门冲门冲案例案例(1)(1)|B B户型大门直对电梯门，户型大门直对电梯门，A A户型大门直对消防楼梯户型大门直对消防楼

38、梯门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同 民俗标准民俗标准 典型典型门冲门冲案例案例(2)|未设玄关，大门未设玄关，大门直对主人房门直对主人房门（私密性不理想（私密性不理想）民俗标准民俗标准 典型典型门冲门冲案例案例(3)|典型典型“葫芦串葫芦串”户型，私隐性较户型，私隐性较差差 民俗标准民俗标准 典型典型门冲门冲案例案例(4)|主卫门直冲主卧床不妥主卫门直冲主卧床不妥 民俗标准民俗标准 设设玄关玄关案例案例|在建筑设计中设置玄关，自然解决在建筑设计中设置玄关，自然解决“门冲门冲”问题问题 民俗标准民俗标准 门冲门冲修改修改案例案例|玄关也可在装修

39、时设置玄关也可在装修时设置 民俗标准民俗标准 大门大门不对不对客厅客厅门窗门窗案例案例|港商开发的城市绿洲花园注意风水忌讳港商开发的城市绿洲花园注意风水忌讳大大门不直对客厅门窗（蓄气，不漏财）门不直对客厅门窗（蓄气，不漏财）民俗标准民俗标准 大门大门不冲不冲主人主人房门房门案例案例|美籍华人设计的香榭里花园注意尊重当地人的美籍华人设计的香榭里花园注意尊重当地人的风水忌讳风水忌讳大门不直对主人房门大门不直对主人房门在深圳设计住宅，第一受到中国民居习惯的挑战；第二受到风水的挑战 设计师 民俗标准民俗标准 户型户型风水风水评价评价要素要素|房房|详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存详见住宅户型分

40、析方法之四：评价户型可能存在的风水问题在的风水问题“横梁压顶”不利 民俗标准民俗标准 户型户型风水风水评价评价要素要素|灶灶|详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在的风水问题在的风水问题 门对灶犯门冲煞水龙头冲炉灶属凶论 民俗标准民俗标准 户型户型风水风水评价评价要素要素|厕所厕所|详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在的风水问题在的风水问题 大门对厕所门凶论大门对厕所门凶论大门入口受厕所大门入口受厕所阴气渗透阴气渗透 民俗标准民俗标准 户型户型风水风水评价评价要素要素|厕所厕所|详见住宅户型分析方法之四：

41、评价户型可能存详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在的风水问题在的风水问题 厕所居户型中厕所居户型中央，为大凶央，为大凶 民俗标准民俗标准 联住联住宅性宅性能标能标准准参考：建参考：建设部商品设部商品住宅性能住宅性能认定标准认定标准|世联住宅性能标准表世联住宅性能标准表(表2-1)|（深圳标准）（深圳标准）（套内面积）户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型 主卧室主卧室使用面积（）20 14 12 10 其它卧室其它卧室使用面积 14 12 9 7 小卧室小卧室使用面积（）12 10 8 7 客厅客厅使用面积（）30 25 12 10 客厅客厅开间（m）4.5

42、 4.2 3.6 3.3 客厅客厅实墙面长度（m）5 4.2 3 3 餐厅餐厅使用面积（）16 12 8 6 餐厅餐厅采光通风状况 采光通风 采光通风 生活阳台生活阳台进深（m）1.5 1.5 1.5 1.2世联世联住宅住宅性能性能标准标准|世联住宅性能标准表世联住宅性能标准表(表2-2)|（深圳标准）（深圳标准）（套内面积）户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型 小户型小户型服务阳台进深（m）1.2 1.2 1.2 1.0 储藏间使用面积（）4 3 1厨房使用面积（）8 6 4 3厨房净宽（m）2.1 1.8 1.8 1.5厨房厨具操作面长（m）3 2.7 2.4 2.1单

43、间卫生间使用面积（）3.5 2双卫生间总使用面积（）8 7 6.5三卫生间总使用面积（）10 9层 高（m）3.1 3.0 2.9 2.8世联世联住宅住宅户型户型评价评价表表世联住世联住宅户型宅户型 评价评价户型型户型型号号建筑面积建筑面积 标准标准总体评价总体评价总评总评分分户型户型等级等级 A3三房二厅二卫 大户型 方正实用 83良好评价序号评价序号 建筑面积建筑面积 128 标准标准参数参数评价评价参数参数评价意见评价意见权重权重评分评分 一一专业专业性性(40%)1客厅使用面积客厅使用面积 m 25 26.3满足要求 4 42客厅开间客厅开间 m 3.9 3.6未满足要求 3 2.4

44、20层高层高 m 3.0 3.0满足要求 3 3 二二合理合理性性(50%)21总体评价总体评价户型方正 4 3.5 47储藏室储藏室位置得当,设置合理 1 1 三三市场市场性性(10%)48 可能存在的风水问题可能存在的风水问题大门不冲电梯门、不对长走廊 1 1 53卫生间不在户型中央 2 1 四四1户型优点户型优点户型方正2实用率高 五五1户型缺点户型缺点不满足专业性评价标准款项2可能存在的风水问题 六六1修改建议修改建议修改不满足标准款项2修改可能存在的风水问题|世联住宅户型评价表世联住宅户型评价表(表3)户型评价户型评价 世联世联户型户型评价表评价表注意注意事项事项|评价表使用注意事项

45、评价表使用注意事项|13 单间卫生间使用面积（）2 14 双卫生间总使用面积（）2 2 15 三卫生间总使用面积（）2 户型评价户型评价 423 自然朝向/景观朝向 59世联世联户型户型评价表评价表参数参数获取获取方法方法|评价参数取样评价参数取样 户型评价户型评价 进深开间厨具操作面长面积=进深*开间客厅实墙面长度*标准标准户型户型评价评价方法方法|第一步：第一步：户型分类户型分类 （1）将评价户型建筑面积对照深圳住宅户型分类表，对户型分类：豪宅？大户型？中户型？小户型？（2）将*住宅性能标准表之对应户型的功能空间性能的标准参数填入“标准参数”栏。（3）将被评价户型的各类参数填入“评价参数”

46、栏。|第二步：第二步：分项评价分项评价（三种方法）（三种方法）（1）按*住宅户型评价表逐项评价户型（同时评分）（2）分项评分方法：评分数值权重数值；评分数值以个位计，2、3等。户型评价户型评价 2021/9/2770*标准标准户型户型评价评价方法方法|标准户型评价方法标准户型评价方法|第三步：第三步：总体评价总体评价 （1）累计评分（填表）（2）户型等级标准：总评分90，优秀户型 总评分75，良好户型 总评分50，合格户型 总评分 50，不合格户型|第四步：第四步：修改建议修改建议|修改建议（填表）|修改图示（绘图）|注：使用本表者可根据具体情况修改评价内容及权重 户型评价户型评价 户型户型修

47、改修改|有的户型，光凭评价难以说清问题有的户型，光凭评价难以说清问题所在，有时应该配以简图，提出户所在，有时应该配以简图，提出户型修改的指引型修改的指引|有的户型，评价人认为有理想的修有的户型，评价人认为有理想的修改意见，也可在户型评价表后附上改意见，也可在户型评价表后附上图解户型修改建议图解户型修改建议 户型修改户型修改 户型修改案例（1）户型存在问题：厨房和卫生间的顺序颠倒；卫生间处于户型正中有“风水”不好之嫌|从布局原理看，厨房必须考虑各种“货流”进出方便，同时也有油烟等问题，通常不宜放在套间中太“深”的位置|修改方法：把洗手间放到最上面，厨房下移靠近餐厅，门对餐厅开。同时，让移动后的厨

48、房、餐厅共享一个生活小阳台 户型修改户型修改 户型修改案例（2）|修改前设计修改前设计：|设计存在较大弊病，空间零乱，面积严重浪费；|门厅处过于浪费，厨房与餐厅咬合出现破口；|主卧如兼具书屋功能，书桌应放于明亮位置，且没有必要以衣柜来分割；|公用卫生间门开向厨房不理想；|南客房门口浪费，摆放钢琴较为牵强。修改建议修改建议：应合理利用空间，主卧可设独立更衣室；结合玄关设置储藏室与鞋柜；客厅重新布置会明显增加使用的舒适感。户型修改户型修改 户型户型修改修改案例案例（3 3）|修改前设计修改前设计：|主卧与次卧的门朝向餐厅，占用餐厅通道过大；|饭厅不占角，成为过道；|电视墙太短，无法摆放家俱。修改建议修改建议：应把三个房间的门集中一处，减少人流空间，完整墙面便于家私摆设；客厅与餐厅中墙应向餐厅做一些延伸，略加区分，也使客厅空间完整且又是一个造景墙面；沙发、电视背景朝向整体墙面，使电视背景墙完整。户型修改户型修改 我行你也行我行你也行 大家评户型大家评户型 谢谢大家谢谢大家 德思勤策划师培训课程德思勤策划师培训课程 2008 2008年年 5 5 月月 18 18 日日