(精品)房地产开发前期工作.ppt

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1、房地产开发的主要阶段划分房地产开发的主要阶段划分投投资资机机会会研研究究可可性性研研究究行行项项目目评评估估和和决决策策获获取取土土地地使使用用权权开开发发项项目目立立项项规规划划设设计计与与方方案案报报批批建建设设工工程程招招标标签签署署有有关关合合作作协协议议七七通通一一平平等等工工作作基基础础工工程程主主体体工工程程安安装装与与装装修修工工程程室室外外工工程程竣竣工工验验收收销销售售准准备备广广告告推推广广现现场场销销售售物物业业管管理理 投资决策阶段投资决策阶段前期工作阶段前期工作阶段工程建设阶段工程建设阶段租售与物业管理阶段租售与物业管理阶段3.23.2土地使用权获取途径土地使用权获

2、取途径 3.2.1 土地使用权出让土地使用权出让 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批批租租”，属于地产一级市场。，属于地产一级市场。土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让。让、挂牌出让。3.2.2 土地使用权转让土地使用权转让 土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出

3、让土地的再转移，土地在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设用权证书，按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总额的的，完成投资总额的25%（不包括土地出让金），属于（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。成片开发的，形成

4、工业用地或者其他建设用地条件。3.2.3 土地使用权划拨土地使用权划拨 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。为。根据根据城市房地产管理法城市房地产管理法的规定，划拨土地的范围的规定，划拨土地的范围包括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用包括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

5、，法律地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法规规定的其他用地。行政法规规定的其他用地。中小开发商与拥有土地中小开发商与拥有土地使用权的机构进行合作开发，使用权的机构进行合作开发，是一种目前常见的土地取得是一种目前常见的土地取得方式。土地合作的方式很多，方式。土地合作的方式很多，可以土地作价入股成立项目可以土地作价入股成立项目公司，也可以进行公司之间公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组。的并购或资产重组。3.2.4 土地合作土地合作专题三：专题三：房地产开发项目资金筹集一、房地产开发项目资金筹集的概念一、房地产开发项目资金筹集的概念 房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥

6、房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产开发项到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资金三部分资金的筹集。金三部分资金的筹集。5.资金增资金增值性较强值性较强1.资资金金占用量占用量大大2.资金资金占用时间长占用时间长3.资金使用资金使用的地域性的地域性4.资金缺乏资金缺乏流动性流动性6.资金的资金的高风险高风险高收益性高收益性二、房地产开发项目资金使用的特性二、房地产开发项目资

7、金使用的特性1.安全性原则安全性原则2.经济性原则经济性原则4.盈利性原则盈利性原则3.可靠性原则可靠性原则三、三、房地产开发项目资金筹集的基本原则房地产开发项目资金筹集的基本原则从融资主体上从融资主体上房地产企业融资房地产企业融资房地产项目融资房地产项目融资从融资渠道上从融资渠道上直接筹资直接筹资间接筹资间接筹资从资金偿还特性上从资金偿还特性上其他分类方式其他分类方式权益筹资权益筹资债务筹资债务筹资四、房地产开发项目资金筹集的分类四、房地产开发项目资金筹集的分类五、房地产五、房地产开发项目资金筹集的主要方式开发项目资金筹集的主要方式债务资金筹集债务资金筹集资本金筹集资本金筹集股票筹集股票筹集

8、债券筹资债券筹资信贷资金筹资信贷资金筹资债券筹资债券筹资债券筹资债券筹资抵押贷款抵押贷款信用贷款信用贷款 自有资金筹集自有资金筹集 商品房预售商品房预售 债务资金筹集债务资金筹集1.住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化2.房地产投资信托房地产投资信托把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资凭证或股票的方式凭证或股票的方式 受托投资者的资金

9、，用于房地产的投资受托投资者的资金，用于房地产的投资或房地产抵押贷款投资。或房地产抵押贷款投资。内部认购内部认购承包商垫资承包商垫资通过该方式往往可获得通过该方式往往可获得 部分预售收入，但是内部认购时部分预售收入，但是内部认购时一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。房地产金融创新房地产金融创新 其他方式其他方式送审设计方案，项目立项送

10、审设计方案，项目立项第三节第三节 房地产开发项目报建管理房地产开发项目报建管理建设项目选址许可建设项目选址许可申领申领建设用地规划许可证建设用地规划许可证规划设计条件审批规划设计条件审批规划设计方案审批规划设计方案审批申领申领建设工程规划许可证建设工程规划许可证申领申领建设工程施工许可证建设工程施工许可证申领申领商品房预售许可证商品房预售许可证立立项项与与报报批批的的主主要要内内容容和和程程序序 房地产开发项目招标房地产开发项目招标招标组织形式招标组织形式招标方式招标方式招标程序招标程序准备阶段准备阶段招标阶段招标阶段开标定标阶段开标定标阶段房地产开发公司自行招标房地产开发公司自行招标委托招标机构代理招标投标委托招标机构代理招标投标公开招标公开招标邀请招标邀请招标