谈房地产开发中的设计前期工作.doc

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1、谈房地产开发中的设计前期工作摘要：本文提出了房地产设计前期工作的内容，具体表现以及存在的问题与改良措施，希望为房地产业的开展起到一定的作用。关键词：房地产：设计前期；改良措施1前言设计前期工作是指一个开发工程从提出开发的设想，到作出最终投资决策的工作阶段。这一阶段主要是受开发商委托，独立或与开发商一起对开发工程的启动进展必要的准备工作，包括以书面的形式评估工程的可行性，提出工程建议书，完成可行性研究报告并获得批准，最终作出工程评估报告。除了要到达最终建筑立工程标外，设计前期工作还包括根据国家有关的各项政策为开发商拟定一份具有较高的可靠性、较为完备的具体指标、较为明确的建立周期的文件，以便对设计

2、与施工等各个阶段进展必要的指导。对于设计前期工作，首先必须要有符合实际的可操作性。它需要有较强的政策性、较完善的技术性以及较为合理的经济性，才有可能与预期的开发目标相吻合，保证开发进程的顺利进展。2房地产开发设计前期工作的主要内容根据国民经济与社会开展长远规划，结合行业与所在地区开展规划的要求，提出工程建议书。在勘察、试验、调查研究及详细技术论证的根底上编制可行性研究报告。根据工程的咨询评估情况，对建立工程进展决策。根据可行性研究报告编制设计文件。具体内容有：场地选择：市政资金投入；工程任务书上报；建立用地申请：申请规划要点条件：规划设计指标；报送规划设计任务书：领取用地规划许可证；领取划拨土

3、地证；建筑设计方案认可；建筑设计合同签定。3房地产开发设计前期工作的具体表现3.1场地选择与分析的失误。对场地现状、地理位置及周边环境等缺少深入的调查与分析。如：在一些自然景观很好与城市中心位置，建造了普通的低档产品，对土地资源造成浪费，土地的级差效益没有充分地显现出来。这种选址错误是最为典型的缺乏良好的设计前期工作，对区域因素缺乏考虑的结果。3.2对目标客户群缺乏全面深入的分析。例如：不少的小区对本工程的客户群缺乏全面深入的调查与研究，而是参照别的工程产品，甚至照搬，出现了许多产品趋同化想象，满足不了客户的需求，给产品的销售带来了很大的压力。3.3对动态的市场缺乏分析。市场是动态的、变化的。

4、不少的小区建立周期较长，如果产品定位仅考虑了开发初期的市场，不预见销售阶段的市场，也会给产品的销售带来较大的压力。一场突然的美国金融危机给中国房地产市场带来很大的冲击。国际市场经济变化如此快，要准确预见市场的变化，这给房地产设计前期工作带来了很大的难度。3.4对国家及地方标准、规定缺乏深入分析了解。国家及地方标准、规定及其执行也是变化的。如：国家出台的房地产“90/70调控规定，对设计前期工作提出了新的要求。4房地产开发设计前期工作存在的问题4.1房地产市场方面。中国房地产业不合理的开发主体构造，使设计前期缺乏赖以生存的思想根底。开发企业普遍不成熟。建立的规模化程度较低，数量增长过快过猛。企业

5、过多、规模过小必然引起恶性竞争，盲目开发。4.2开发商存在的问题。开发商不重视深入、系统地市场调查，许多开发企业缺少成熟的产品研发机构，使设计前期工作缺乏现实、科学的市场导向。开发商对设计前期工作仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资。开发工程的区位、类型、档次与配套设施等脱离市场需求，产品构造严重不合理。开发商缺乏应有的规划与环境意识，往往造成设计前期的实施过程失控。由于片面追求投资回报，开发商常常在工程进展过程中，一味提高工程规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市根底设施符合过大或失衡，导致工程的整体环境下降。 开发商的关键是不能太依靠设计院、

6、筹划公司，自己对工程可能利用的资源、客户定位、产品要求等自己心中要十分清楚，还要考虑市场承受度，不然没有好的效果4.3建筑师存在的问题在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏设计前期及场地分析所需的广博知识。在实践中盲从开发商，逐步丧失建筑学在人居环境建立中主导专业的作用。目前从事设计前期工作的有不少是非建筑师，他们虽然对市场有一定的了解，但因缺少扎实的建筑专业知识，很难抓住市场的本质，把市场与产品有机的结合。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，无法在设计前期中找到现实、准确的立足点。 有的设计人员多图省事，有时为了布局美观，竟然牺牲建筑物的功能；还有的设计人员

7、，不懂施工、也没有生活经历，建筑设计尺寸、功能极不合理5解决房地产设计前期问题的主要途径5.1要深入分析研究房地产开展变化的规律从宏观的角度，要研究中国乃至世界，城市及区域房地产开展变化的规律。从微观的角度，要研究工程及周边地区市场开展变化的趋势。5.2要深入分析国家及地方标准、规定要防止因违反国家及地方标准、规定而影响开发工程的正常运行，造成不必要的浪费。5.3要对工程环境的深入研究从宏观的角度，要研究工程所在城市及区域开展变化的状况。从微观的角度，要研究工程场地及周边地形、地貌特征，地理位置，水文地质，道路交通，根底设施等。5.4房地产开发企业要建立成熟完善的设计前期工作体制目前不少房地产

8、开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门。不少房地产开发企业委托营销代理公司作市场调研及筹划，从事市场调研及筹划大多数是非建筑师，市场调研及筹划的成果浮于外表，很难深入下去，有些营销代理公司按照开发商的意图整理了一下资料，这样让开发商很难真正控制市场调研及筹划成果，设计前期工作难以到达理想的效果。 这种现象比拟普遍，筹划人员好多是从广告平面设计、销售员转行的，不具太多的专业知识背景，在方案阶段确实提不出有价值的意见。由于设计前期工作中存在许多不确定的因素。因此能否较好的完成这一工作，在很大程度上依赖于建筑师所积累的设计与管理经历。在具体工作中，必须从大处着眼，小处着手。从宏观的角度去预测与判断工程的必要性与可行性。从微观的角度对工程的细节问题包括规模、周期乃至设计与施工中可能会出现的主要问题等进展细致的分析与预测，并提出相应的解决措施，尽可能将影响工程正常运行的不利因素减到最少，为工程的成功开发与正常运行提供必要的保证。眼下房地产市场已经供大于求，市场的“拐点已经到来，房地产市场的暴利时代已经一去不复返。美国国际金融危机给中国房地产市场带来了巨大的冲击，这让中国的房地产企业雪上加霜，房地产设计前期工作的重要地位日益突出，这也给我们的建筑师带来了非凡的挑战。第 6 页