第5章 物权法律制度.ppt

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1、Z第一节第一节 物权法概述物权法概述 Z第二节第二节 所有权所有权Z第三节第三节 用益物权用益物权Z第四节第四节 担保物权担保物权本章内容Z一、物的概念与分类一、物的概念与分类Z二、物权的概念、特征二、物权的概念、特征Z三、物权法三、物权法Z四、物权的设立、变更、转让和消灭四、物权的设立、变更、转让和消灭Z五、物权的保护五、物权的保护一、物的概念与分类一、物的概念与分类Z物的概念物的概念一般是指能够为人力所控制并具有价值的有体物一般是指能够为人力所控制并具有价值的有体物广义上包括有体物、财产权利和无形财产，狭义上仅指有体物广义上包括有体物、财产权利和无形财产，狭义上仅指有体物物权法物权法所称的

2、物，包括不动产和动产所称的物，包括不动产和动产Z1、不动产与动产（根据物的性质分）、不动产与动产（根据物的性质分）不动产，是指依物的性质不能移动或移动将有损其价值的物不动产，是指依物的性质不能移动或移动将有损其价值的物动产，指不动产之外的其他物动产，指不动产之外的其他物Z2、主物和从物（根据物的依附关系分）、主物和从物（根据物的依附关系分）主物是能独立发挥效用的物主物是能独立发挥效用的物从物不属于主物但依附于主物，并对主物发挥效用起辅助作用从物不属于主物但依附于主物，并对主物发挥效用起辅助作用主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外Z

3、3、原物和孳息（根据物之间的产出关系划分）、原物和孳息（根据物之间的产出关系划分）产生孳息的物是原物产生孳息的物是原物天然孳息是指依自然而产生的出产物、收获物天然孳息是指依自然而产生的出产物、收获物法定孳息是依法律关系而产生的收益法定孳息是依法律关系而产生的收益天然孳息由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益天然孳息由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得，当事人另有约定的按约定物权人取得，当事人另有约定的按约定法定孳息，有约定的按约；无约定或约定不明的，按交易习惯法定孳息，有约定的按约；无约定或约定不明的，按交易习惯二、物权的概念、特征二、物权的概念、特征Z

4、物权的概念物权的概念权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。括所有权、用益物权和担保物权。Z物权的特征物权的特征1、物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的、物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的2、物权的内容是直接支配一定的物，并排斥他人干涉、物权的内容是直接支配一定的物，并排斥他人干涉3、物权的取得具有法定性、物权的取得具有法定性4、物权的客体是物、物权的客体是物5、物权，特别是所有权无期限限制、物权，特别是所有权无期限限制6、物权具有追及效力和优先效力、物权具有追及效力和优先效力三、物权法三、

5、物权法1986年年4月月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过日第六届全国人民代表大会第四次会议通过民法通则民法通则第五章第五章“民事权利民事权利”第一节第一节“财产所有权财产所有权和与财产所有权有关的财产权和与财产所有权有关的财产权”规定规定1995年年6月月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过的四次会议通过的担保法担保法2007年年3月月16日第十届全国人民代表大会常务委员会第五日第十届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过次会议通过物权法物权法四、物权设立、变更、转让和消灭四、物权设立、变更、转让和消灭（一）不动产登记（一）不

6、动产登记（二）动产交付（二）动产交付（三）物权变动的其他情形（三）物权变动的其他情形（一）不动产登记（一）不动产登记Z1、不动产登记的效力、不动产登记的效力Z2、不动产登记机构、不动产登记机构Z3、不动产登记簿和权属证、不动产登记簿和权属证Z4、错误登记的补正、错误登记的补正Z5、不动产预告登记、不动产预告登记1、不动产登记的效力、不动产登记的效力Z不动产登记事由不动产登记事由不动产物权的设立、变更、转让和消灭不动产物权的设立、变更、转让和消灭Z登记效力登记效力依法登记，发生效力依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外国家所有的自然

7、资源，所有权可以不登记国家所有的自然资源，所有权可以不登记Z物权变动效力发生物权变动效力发生依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力Z物权合同与物权登记物权合同与物权登记不动产物权变动合同，除法律另有规定或者合同另有约定不动产物权变动合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效外，自合同成立时生效除法律另有规定或者合同另有约定外，未办理物权登记的，除法律另有规定或者合同另有约定外，未办理物权登记的，不影响合同效力。不影响合同效力。2、不动产登记机构、不动产登记机构Z国家对不动产实行统一登记制度国家对不动产实行统一登记制度Z不动产登

8、记，由不动产所在地的登记机构办理不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理Z登记机构职责登记机构职责（1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料（2）就有关登记事项询问申请人）就有关登记事项询问申请人（3）如实、及时登记有关事项）如实、及时登记有关事项（4）法律、行政法规规定的其他职责）法律、行政法规规定的其他职责申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。Z登记机构不得为下列行为登记机构不得为下列行为（1）要

9、求对不动产进行评估）要求对不动产进行评估（2）以年检等名义进行重复登记）以年检等名义进行重复登记（3）超出登记职责范围的其他行为）超出登记职责范围的其他行为3、不动产登记簿和权属证、不动产登记簿和权属证Z登记簿是物权归属和内容的根据登记簿是物权归属和内容的根据Z权属证书是权利人享有该不动产物权的证明权属证书是权利人享有该不动产物权的证明Z权属证书记载的事项应当与登记簿一致权属证书记载的事项应当与登记簿一致Z记载不一致的以不动产登记簿为准记载不一致的以不动产登记簿为准4、错误登记的补正、错误登记的补正Z错误登记的补正错误登记的补正更正登记更正登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登

10、权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正记机构应当予以更正权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记登记机构予以异议登记的，申请人登记机构予以异议登记的，申请人15日内不起诉，异议登记失效日内不起诉，异议登记失效异议登记不当造成权利人损害的，权利人可请求申请人赔偿异议登记不当造成权利人损害的，权利人可请求申请人赔偿Z错误登记的法律责任错误登记的法律责任提供虚假材料申请登记造成他人损害的，承担赔偿责任提供虚假材料申请登记造成他人损害的，承担赔偿责任因登记错误造成损害的，登记机构承担赔偿责任，可以向因登记错误造成损害的，

11、登记机构承担赔偿责任，可以向造成登记错误的人追偿造成登记错误的人追偿5、不动产预告登记、不动产预告登记Z当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。向登记机构申请预告登记。Z预告登记的效力预告登记的效力未经权利人同意，不发生物权变动效力未经权利人同意，不发生物权变动效力Z预告登记的失效预告登记的失效债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的月内未申请登记的（二）动产交付（二）动产交付Z1、动产交付的效力、动

12、产交付的效力动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外法律另有规定的除外Z2、动产物权变动登记、动产物权变动登记船舶、航空器和机动车等物权变动，未经登记，船舶、航空器和机动车等物权变动，未经登记，不得对抗善意第三人不得对抗善意第三人Z3、动产交付方式、动产交付方式权利人占有动产，法律行为生效时生效权利人占有动产，法律行为生效时生效第三人占有动产，通过转让请求返还原物的权利第三人占有动产，通过转让请求返还原物的权利代替交付代替交付约定由出让人继续占有动产的，约定生效时生效约定由出让人继续占有动产的，约定生效时生效（三）物权变动的其他情形

13、（三）物权变动的其他情形Z因法律文件或征收决定生效导致物权变动因法律文件或征收决定生效导致物权变动人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定的征收决定自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力生效力Z因继承或者受遗赠取得物权因继承或者受遗赠取得物权自继承或者受遗赠开始时发生效力自继承或者受遗赠开始时发生效力Z因事实行为设立或者消灭物权因事实行为设立或者消灭物权合法建造、拆除房屋等合法建造、拆除房屋等自事实行为成就时发生效力自事实行为成就时发生效力五、物权的保护五、物权的保护Z物权保护途径物权保护

14、途径和解、调解、仲裁、诉讼和解、调解、仲裁、诉讼追究民事责任、行政责任、刑事责任追究民事责任、行政责任、刑事责任Z（二）物权民事保护方式（二）物权民事保护方式1、确认物权、确认物权2、返还原物、返还原物3、排除妨害或者消除危险、排除妨害或者消除危险4、修理、重作、更换或者恢复原状、修理、重作、更换或者恢复原状5、赔偿、赔偿Z一、所有权的概念一、所有权的概念 和特征和特征Z二、国家所有权和集体所有权、私人所有权二、国家所有权和集体所有权、私人所有权Z三、业主的建筑物区分所有权三、业主的建筑物区分所有权Z四、相邻关系四、相邻关系Z五、共有五、共有Z六、特殊情况下的所有权归属六、特殊情况下的所有权归

15、属一、所有权的概念和特征一、所有权的概念和特征 Z所有权概念所有权概念所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。有、使用、收益和处分的权利。Z所有权特征所有权特征内容上的完整性内容上的完整性权利主体的特定性和义务主体的不特定性权利主体的特定性和义务主体的不特定性强烈的排他性强烈的排他性客体仅限于有体物、特定物和独立物客体仅限于有体物、特定物和独立物二、国家所有权和集体所有权、私二、国家所有权和集体所有权、私人所有权人所有权Z（一）国家所有权（一）国家所有权Z（二）集体所有权（二）集体所有权Z（三）私人所有权（三）私人所有权（

16、一）国家所有权（一）国家所有权Z1、国家所有权的客体、国家所有权的客体Z2、国家所有权的行使、国家所有权的行使Z3、国家所有权的保护、国家所有权的保护1、国家所有权的客体、国家所有权的客体Z法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有民所有Z国家所有权的客体国家所有权的客体（1）矿藏、水流、海域；）矿藏、水流、海域；（2）城市的土地、法律规定属于国家所有的农村和城市）城市的土地、法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；郊区的土地；（3）法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、）法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等以外的

17、自然资源；滩涂等以外的自然资源；（4）法律规定属于国家所有的野生动植物资源；）法律规定属于国家所有的野生动植物资源；（5）无线电频谱资源；）无线电频谱资源；（6）法律规定属于国家所有的文物；）法律规定属于国家所有的文物；（7）国防资产；）国防资产；（8）法律规定为国家所有的铁路、公路、电力设施、电）法律规定为国家所有的铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施。信设施和油气管道等基础设施。2、国家所有权的行使、国家所有权的行使Z国有财产国有财产国务院代表国家行使所有权；法律另有规定依照规定国务院代表国家行使所有权；法律另有规定依照规定Z国家机关直接支配的不动产和动产国家机关直接支配的不

18、动产和动产占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分Z国家举办的事业单位直接支配的不动产和动产国家举办的事业单位直接支配的不动产和动产占有、使用以及依照法律和国务院规定收益、处分占有、使用以及依照法律和国务院规定收益、处分Z国家出资的企业国家出资的企业国务院、地方人民政府分别代表国家履行出资人职责，国务院、地方人民政府分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益享有出资人权益3、国家所有权的保护、国家所有权的保护Z禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏留、破坏Z加强对国有财产的管理、监督，促进国有财加强对

19、国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失产保值增值，防止国有财产损失滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，依滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，依法承担法律责任法承担法律责任造成国有财产损失的，依法承担法律责任造成国有财产损失的，依法承担法律责任（二）集体所有权（二）集体所有权Z1、集体所有的不动产和动产范围、集体所有的不动产和动产范围 （1）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂荒地、滩涂 （2）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施 （3）集体所有的教育、

20、科学、文化、卫生、体育等设施）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施 （4）集体所有的其他不动产和动产）集体所有的其他不动产和动产Z2、集体所有权的行使、集体所有权的行使城镇集体所有的，由本集体享有占有、使用、收益和处分城镇集体所有的，由本集体享有占有、使用、收益和处分集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂（1）村农民集体所有的，由集体经济组织或者村民委员会行使）村农民集体所有的，由集体经济组织或者村民委员会行使（2）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民

21、小组行使组织或者村民小组行使（3）乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表行使）乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表行使（三）私人所有权（三）私人所有权 私人所有权是私人对其合法的收入、房屋、生私人所有权是私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有的活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有的所有权。所有权。Z1、自然人的私人所有权、自然人的私人所有权合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产产和动产合法的储蓄、投资及其收益合法的储蓄、投资及其收益私人的继承权及其他合法权益私人的继承权及其他合

22、法权益Z2、法人、社会团体的私人所有权、法人、社会团体的私人所有权企业法人对其不动产和动产享有占有、使用、收益和处分企业法人对其不动产和动产享有占有、使用、收益和处分的权利的权利企业法人以外的法人对其不动产和动产的权利，适用法律、企业法人以外的法人对其不动产和动产的权利，适用法律、行政法规以及章程的规定行政法规以及章程的规定社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护三、业主的建筑物区分所有权三、业主的建筑物区分所有权Z（一）业主的建筑物区分所有权的概念和内容（一）业主的建筑物区分所有权的概念和内容Z（二）业主共有的财产范围（二）业主共有的财产范围Z（三

23、）业主的建筑物区分所有权的行使（三）业主的建筑物区分所有权的行使（一）业主的建筑物区分所有权的概（一）业主的建筑物区分所有权的概念和内容念和内容Z概念概念业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。管理的权利。Z内容内容对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利对专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；对专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务不得以放弃权利不履行义务Z权

24、利转让权利转让业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让分享有的共有和共同管理的权利一并转让（二）业主共有的财产范围（二）业主共有的财产范围建筑区划内除属于城镇公共道路外的的道路建筑区划内除属于城镇公共道路外的的道路建筑区划内除属于城镇公共绿地或者明示属于个建筑区划内除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的外的绿地人的外的绿地建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房务用房建筑物及其附属设施的维修资金建筑物及其附属设施的维修资金占用业主共有的道路或者其他场地用于停放

25、汽车占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的车位建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，由当事建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定人通过出售、附赠或者出租等方式约定（三）业主建筑物区分所有权的行使（三）业主建筑物区分所有权的行使Z1、业主大会、业主大会业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。Z2、业主权利的行使、业主权利的行使业主不得擅自将住宅改变为经营性用房业主不得擅自将住宅改变为经营性用房建筑物及其附属设施

26、的维修资金，经业主共同决定使用建筑物及其附属设施的维修资金，经业主共同决定使用建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定主专有部分占建筑物总面积的比例确定业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理服务企业或者其他管理人管理四、相邻关系四、相邻关系Z相邻关系的概念相邻关系的概念两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使两个或两个

27、以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。务关系。Z处理相邻关系的原则处理相邻关系的原则有利生产、方便生活、团结互助、公平合理有利生产、方便生活、团结互助、公平合理对相邻的不动产权利人造成损害应当给予赔偿对相邻的不动产权利人造成损害应当给予赔偿Z相邻关系的内容相邻关系的内容（1）为相邻权利人用水、排水提供必要的便利）为相邻权利人用水、排水提供必要的便利自然流水的利用合理分配自然流水的利用合理分配对自然流水的排放尊重自然流向对自然流

28、水的排放尊重自然流向（2）对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提）对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要便利供必要便利（3）因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、）因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要便利地、建筑物的权利人应当提供必要便利（4）建造建筑物不得妨碍相邻建筑物通风、采光和日照）建造建筑物不得妨碍相邻建筑物通风、采光和日照（5）不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、）不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物

29、、噪声、光、电磁波辐射等有害物质水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质（6）挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，）挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产安全不得危及相邻不动产安全五、共有五、共有Z（一）共有的概念和种类（一）共有的概念和种类Z（二）共有权利的行使（二）共有权利的行使Z（三）共有财产的分割（三）共有财产的分割Z（四）共有财产的转让（四）共有财产的转让Z（五）因共有财产产生的债权债务承担（五）因共有财产产生的债权债务承担（一）共有的概念和种类（一）共有的概念和种类Z概念概念某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所某项财产由两个或两个以上的权

30、利主体共同享有所有权有权Z种类种类按份共有按份共有按份共有人对共有的不动产或动产按照其份额享有所有权按份共有人对共有的不动产或动产按照其份额享有所有权共同共有共同共有共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权Z共有的认定共有的认定没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有没有约定共有份额或者约定不明确的，按照出资额没有约定共有份额或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有确定；不能确定出资额

31、的，视为等额享有（二）共有权利的行使（二）共有权利的行使Z共有的不动产或者动产管理共有的不动产或者动产管理有约定的按照约定有约定的按照约定没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务义务Z处分共有财产以及对共有财产作重大修缮处分共有财产以及对共有财产作重大修缮经占份额经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外但共有人之间另有约定的除外Z共有物的管理费用以及其他负担共有物的管理费用以及其他负担有约定的，按照约定有约定的，按照约定没有约定或者约定不明确的，按份共

32、有人按照其份额负担，没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担共同共有人共同负担（三）共有财产的分割（三）共有财产的分割Z分割请求分割请求约定不得分割的，共有人有重大理由需要分割的可以请求约定不得分割的，共有人有重大理由需要分割的可以请求没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求，共没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求以请求Z分割方式分割方式协商确定协商确定达不成协议的，共有财产可以分割并且不会因分割减损价值达不成协议的，共有财产可以分割并

33、且不会因分割减损价值的，对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，的，对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，分割折价或者拍卖、变卖取得的价款分割折价或者拍卖、变卖取得的价款Z分割后的责任分割后的责任分割所得的财产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失分割所得的财产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失（四）共有财产的转让（四）共有财产的转让Z按份共有人可以转让其共有财产份额按份共有人可以转让其共有财产份额Z其他共有人在同等条件下享有优先购买权其他共有人在同等条件下享有优先购买权（五）因共有财产产生的债权债务承担（五）因共有财产产生的债权债务承担Z对外关系对外关系共有人享有连带债权、承担连带

34、债务共有人享有连带债权、承担连带债务法律另有规定或者第三人知道不具有连带关系的除外法律另有规定或者第三人知道不具有连带关系的除外Z内部关系内部关系按份共有人按照份额享有债权、承担债务按份共有人按照份额享有债权、承担债务偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿向其他共有人追偿共同共有人共同享有债权、承担债务共同共有人共同享有债权、承担债务共有人另有约定除外共有人另有约定除外六、特殊情况下的所有权归属六、特殊情况下的所有权归属Z（一）无权处分人处分物的归属（一）无权处分人处分物的归属Z（二）遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物的（二）遗

35、失物、漂流物、埋藏物、隐藏物的归属归属（一）无权处分人处分物的归属（一）无权处分人处分物的归属Z基本原则基本原则无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回有权追回Z受让人取得所有权受让人取得所有权除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，）转让的不动

36、产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。不需要登记的已经交付给受让人。受让人取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权受让人取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。向无处分权人请求赔偿损失。（二）遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物的归属（二）遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物的归属Z基本原则基本原则拾得遗失物，应当返还权利人拾得遗失物，应当返还权利人所有权人或者其他权利人有权追回遗失物所有权人或者其他权利人有权追回遗失物遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自

37、知道或者应当知道受让人之日起请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物二年内向受让人请求返还原物权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用管遗失物等支出的必要费用Z善意受让人取得所有权善意受让人取得所有权善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭Z国家取得所有权国家取得所有权遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。拾得漂流物、发

38、现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。Z一、用益物权的概念一、用益物权的概念Z二、土地承包经营权二、土地承包经营权Z三、建设用地使用权三、建设用地使用权Z四、宅基地使用权四、宅基地使用权Z五、地役权五、地役权一、用益物权的概念一、用益物权的概念Z概念概念用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。法享有占有、使用和收益的权利。Z我国我国物权法物权法规定的用益物权规定的用益物权土地承包经营权土地承包经营权建设用地使用权建设用地使用权宅基地使用

39、权宅基地使用权地役权地役权海域使用权海域使用权探矿权探矿权采矿权采矿权取水权取水权使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利二、土地承包经营权二、土地承包经营权Z土地承包经营权是土地承包经营权人依法对土地承包经营权是土地承包经营权人依法对其承包经营的农民集体所有和国家所有由农其承包经营的农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，享有占有、使用和收益的权于农业的土地，享有占有、使用和收益的权利。利。（一）土地承包经营权的客体（一）土地承包经营权的客体（二）土地承包经营权的内容、期限（二）土地承包经

40、营权的内容、期限（三）土地承包经营权的设立（三）土地承包经营权的设立（四）土地承包经营权的流转（四）土地承包经营权的流转Z（一）土地承包经营权的客体（一）土地承包经营权的客体（1）农民集体所有的耕地、林地、草地以及其他用于农）农民集体所有的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地；业的土地；（2）国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及）国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地；其他用于农业的土地；（3）国家所有的、实行承包经营的农用地。）国家所有的、实行承包经营的农用地。Z（二）土地承包经营权的内容、期限（二）土地承包经营权的内容、期限内容内容占有、使用和收益，从事种

41、植业、林业、畜牧业等农业生产占有、使用和收益，从事种植业、林业、畜牧业等农业生产承包地被征收的有权依法获得补偿承包地被征收的有权依法获得补偿期限期限耕地耕地30年年草地草地30年至年至50年年林地林地30年至年至70年年特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。Z（三）土地承包经营权的设立（三）土地承包经营权的设立自土地承包经营权合同生效时设立自土地承包经营权合同生效时设立发放土地承包经营权证、林权证、草原使用

42、权证，并发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权登记造册，确认土地承包经营权承包期内发包人不得调整承包地承包期内发包人不得调整承包地承包期内发包人不得收回承包地承包期内发包人不得收回承包地Z（四）土地承包经营权的流转（四）土地承包经营权的流转农村土地承包经营权可以转包、互换、转让农村土地承包经营权可以转包、互换、转让流转的期限不得超过承包期的剩余期限流转的期限不得超过承包期的剩余期限不得将承包地用于非农建设不得将承包地用于非农建设荒地等农村土地承包经营权可以转让、入股、抵荒地等农村土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转押或者以其他方式流转三、建设

43、用地使用权三、建设用地使用权Z建设用地使用权，指建设用地使用权人依法对建设用地使用权，指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，以及利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属以及利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。设施的权利。（一）建设用地使用权的设立（一）建设用地使用权的设立（二）建设用地使用权人的权利义务（二）建设用地使用权人的权利义务（三）建设用地使用权的流转（三）建设用地使用权的流转（四）建设用地使用权的消灭（四）建设用地使用权的消灭Z（一）建设用地使用权的设立（一）建设用地使用权的设立采取出让或者划拨等方式采取出

44、让或者划拨等方式工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，采取招标、拍卖等公开竞价的方式有两个以上意向用地者的，采取招标、拍卖等公开竞价的方式严格限制以划拨方式设立建设用地使用权严格限制以划拨方式设立建设用地使用权订立建设用地使用权出让合同订立建设用地使用权出让合同建设用地使用权自登记机构登记时设立建设用地使用权自登记机构登记时设立Z（二）建设用地使用权人的权利义务（二）建设用地使用权人的权利义务合理利用土地，不得擅自改变土地用途合理利用土地，不得擅自改变土地用途依照法律规定以及合同约定支付出让金等费

45、用依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用取得建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有取得建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有因公共利益需要提前收回该土地的，有权要求对房屋及其因公共利益需要提前收回该土地的，有权要求对房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金他不动产给予补偿，并退还相应的出让金Z（三）建设用地使用权的流转（三）建设用地使用权的流转采用转让、互换、出资、赠与或者抵押方式采用转让、互换、出资、赠与或者抵押方式订立书面合同订立书面合同使用期限不得超过建设用地使用权的剩余期限使用期限不得超过建设用地使用权的剩余期限建筑物、构筑物及其附属设施与占用的土地使用权一并处建筑物、构筑物及其

46、附属设施与占用的土地使用权一并处分分向登记机构申请变更登记向登记机构申请变更登记Z（四）建设用地使用权的消灭（四）建设用地使用权的消灭住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期非住宅建设用地使用权的续期，依照法律规定办理非住宅建设用地使用权的续期，依照法律规定办理房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理建设用地使用权消灭的，应当办理注销登记，交回使用权建设用地使用权消灭的，应当办理注销登记，交回使用权证书证书四

47、、宅基地使用权四、宅基地使用权Z宅基地使用权，是指宅基地使用权人依法对集体所宅基地使用权，是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，以及依法利用该有的土地享有占有和使用的权利，以及依法利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。土地建造住宅及其附属设施的权利。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。律和国家有关规定。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。已经登记的宅基地

48、使用权转让或者消灭的，应当及时办理已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。变更登记或者注销登记。五、地役权五、地役权Z地役权，是指地役权人有权按照合同约定，地役权，是指地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。他人的不动产为供役地，自己的不动效益。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。产为需役地。（一）地役权的设立（一）地役权的设立（二）地役权的流转（二）地役权的流转（三）地役权的消灭（三）地役权的消灭Z（一）地役权的设立（一）地役权的设立土地所有权人享有地役权或者负担地役权的土地所有权人享

49、有地役权或者负担地役权的土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权担已设立的地役权已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利等权利未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权设立地役权，当事人应采取书面形式订立地役权合同设立地役权，当事人应采取书面形式订立地役权合同 地役权自地役权合同生效时设立地役权自地役权合同生效时设立当事人要求登记的，可以申请地役权登记；未经登记，不当事人要求登记的，可以申请地役权登记；未经登记，

50、不得对抗善意第三人。得对抗善意第三人。Z（二）地役权的流转（二）地役权的流转地役权不得单独转让地役权不得单独转让承包经营权、建设用地使用权等转让，地役权一并转让，合同另有约定承包经营权、建设用地使用权等转让，地役权一并转让，合同另有约定除外除外地役权不得单独抵押地役权不得单独抵押承包经营权、建设用地使用权等抵押，在实现抵押权时地役权一并转让承包经营权、建设用地使用权等抵押，在实现抵押权时地役权一并转让需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，受让人享有转让部分涉及的地役权部分转让时，受让人享有转让部分涉及的地役权供役地以及供