2008年房地产投资基金实务.ppt

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1、二二八年六月八年六月1.1 1.1 房地产基金定义房地产基金定义房地产投资基金是产业投资基金的一种。房地产投资基金是产业投资基金的一种。房地产投资基金是产业投资基金的一种。房地产投资基金是产业投资基金的一种。产业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营产业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营产业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营产业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。产业投资基金通过向多数管理服务的利益共享、风险共担的集合投资

2、制度。产业投资基金通过向多数管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。产业投资基金通过向多数管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。产业投资基金通过向多数投资者投资者投资者投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础理基金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事创业投资、企

3、业重组投资和基础理基金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础理基金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。设施投资等实业投资。设施投资等实业投资。设施投资等实业投资。所谓所谓房房地产基金地产基金,是指以是指以房房地产项目地产项目或公司或公司为投资对象为投资对象,在房地产的开发、经营、销在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节售等价值链的不同环节,及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度。在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金在大多数国家房地产基金以房地产

4、投资信托基金在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金REIT(RealREIT(Real Estate Investment Estate Investment Trust)Trust)的名义存在。的名义存在。的名义存在。的名义存在。目前我国房地产产业投资基金严格来讲是私募的，实际上是投资公司的形式，由专业目前我国房地产产业投资基金严格来讲是私募的，实际上是投资公司的形式，由专业目前我国房地产产业投资基金严格来讲是私募的，实际上是投资公司的形式，由专业目前我国房地产产业投资基金严格来讲是私募的，实际上是投资公司的形式，由专业的人员（比如一些有影响力的

5、大腕级人物）或专业公司运作管理的资金。的人员（比如一些有影响力的大腕级人物）或专业公司运作管理的资金。的人员（比如一些有影响力的大腕级人物）或专业公司运作管理的资金。的人员（比如一些有影响力的大腕级人物）或专业公司运作管理的资金。一、房地产基金概要一、房地产基金概要1.2 1.2 房地产基金的分类房地产基金的分类基金的分类基金的分类基金的分类基金的分类投资基金以法律规定地位的不同，可以分为公司型基金和契约型基金投资基金以法律规定地位的不同，可以分为公司型基金和契约型基金投资基金以法律规定地位的不同，可以分为公司型基金和契约型基金投资基金以法律规定地位的不同，可以分为公司型基金和契约型基金按基金

6、的受益凭证是否可赎回等的不同，可分为开放型基金和封闭型基金按基金的受益凭证是否可赎回等的不同，可分为开放型基金和封闭型基金按基金的受益凭证是否可赎回等的不同，可分为开放型基金和封闭型基金按基金的受益凭证是否可赎回等的不同，可分为开放型基金和封闭型基金根据基金的资金来源又分为在岸基金和离岸基金两大类根据基金的资金来源又分为在岸基金和离岸基金两大类根据基金的资金来源又分为在岸基金和离岸基金两大类根据基金的资金来源又分为在岸基金和离岸基金两大类根据基金募集方式分为公募基金和私募基金根据基金募集方式分为公募基金和私募基金根据基金募集方式分为公募基金和私募基金根据基金募集方式分为公募基金和私募基金房地产

7、基金的分类房地产基金的分类房地产基金的分类房地产基金的分类 一般来说，房地产基金可以分为以下几种形式：一般来说，房地产基金可以分为以下几种形式：第一种为开发型基金，投资于开发公司或项目以实现高额回报；第一种为开发型基金，投资于开发公司或项目以实现高额回报；第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发，主要投资于房地产投资信托基金及已上市或即将上市的房地产具体房地产项目的开发，主要投资于房地产投资信托基金及已上市或即将上市的房地产开发企业等来实现间接的房地产投资；开发企

8、业等来实现间接的房地产投资；第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托基金（）为代表，即不进行项目第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托基金（）为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；注：当前，在中国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额，也就是说产业投资基金只能注：当前，在中国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额，也就是说产业投资基金只能采用私募基金的模式。所谓私募基金，是指通过非公开方式，面向少数投资者募集资金采用私募基金的模式。所谓私募基金，是指通过非公开方式，面向少数投资者

9、募集资金而设立的基金。由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进而设立的基金。由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的，因此它又被称为向特定对象募集的基金。行的，因此它又被称为向特定对象募集的基金。1.41.4 房地产投资信托基金的一般投资特征收益率波动小，回报较稳定；收益率波动小，回报较稳定；收益率波动小，回报较稳定；收益率波动小，回报较稳定；比直接投资地产能更加便利的进行投资，比投资地产股票更直接地参与物业投资；比直接投资地产能更加便利的进行投资，比投资地产股票更直接地参与物业投资；比直接投资地产能更加便利的进行投资，比投资地产股票更直接地参与

10、物业投资；比直接投资地产能更加便利的进行投资，比投资地产股票更直接地参与物业投资；能实现投资的多样化，选择不同地区和类型的房地产项目及业务；能实现投资的多样化，选择不同地区和类型的房地产项目及业务；能实现投资的多样化，选择不同地区和类型的房地产项目及业务；能实现投资的多样化，选择不同地区和类型的房地产项目及业务；中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得大中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得大中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得大中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房

11、地产投资的利益；规模房地产投资的利益；规模房地产投资的利益；规模房地产投资的利益；对于经济周期的波动比较敏感。对于经济周期的波动比较敏感。对于经济周期的波动比较敏感。对于经济周期的波动比较敏感。1.31.3 房地产基金的投资领域 把房地产市场划分为不同的价值链，房地产基金可以投资在不同的房地产业务领域：把房地产市场划分为不同的价值链，房地产基金可以投资在不同的房地产业务领域：把房地产市场划分为不同的价值链，房地产基金可以投资在不同的房地产业务领域：把房地产市场划分为不同的价值链，房地产基金可以投资在不同的房地产业务领域：既可以直接投资于好的房地产项目，又可以对房地产企业进行股权投资；既可以直接

12、投资于好的房地产项目，又可以对房地产企业进行股权投资；既可以直接投资于好的房地产项目，又可以对房地产企业进行股权投资；既可以直接投资于好的房地产项目，又可以对房地产企业进行股权投资；既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资；既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资；既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资；既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资；既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购；既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购；既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购；既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购；既可以对银行的坏帐进行整合变现，又可以介入二手房交易市场；既可以对

13、银行的坏帐进行整合变现，又可以介入二手房交易市场；既可以对银行的坏帐进行整合变现，又可以介入二手房交易市场；既可以对银行的坏帐进行整合变现，又可以介入二手房交易市场；在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，保证资金的安全性和在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，保证资金的安全性和在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，保证资金的安全性和在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，保证资金的安全性和流动性。流动性。流动性。流动性。基金持有人基金持有人基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人或机构。在权益关系上，基金持有人是基基金持有人指投资

14、者购买并持有基金证券的个人或机构。在权益关系上，基金持有人是基金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。基金组织基金组织在公司型基金中，基金组织通常设有基金持有人大会、基金公司董事会及其它办事机构。在公司型基金中，基金组织通常设有基金持有人大会、基金公司董事会及其它办事机构。其中，基金持有人会议是基金公司最高权力机构，董事会负责对日常重大事项做出决策。其中，基金持有人会议是基金公司最高权力机构，董事会负责对日常重大事项做出决策。在契约型基金中，基金组织是一个无形机构，可以认为基金组织是

15、一种名义上的存在。在契约型基金中，基金组织是一个无形机构，可以认为基金组织是一种名义上的存在。基金管理人基金管理人基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动。基金基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动。基金管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险控制委员会等机构。

16、控制委员会等机构。基金托管人基金托管人基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。1.5 1.5 房地产投资基金的组织体系房地产投资基金的组织体系房地产投资基金组织体系由基金持有人、基金组织、基金管理人、基金托管人等构成系统：房地产投资基金组织体系由基金持有人、基金组织、基金管理人、基金托管人等构成系统：1.6 1.6 房地产

17、投资基金的主要部门分工房地产投资基金的主要部门分工 基金规划部基金规划部负责房地产投资标的筛选确认，规划基金内容和机构，并负责基金所决定的房地产投负责房地产投资标的筛选确认，规划基金内容和机构，并负责基金所决定的房地产投资方案各项前期准备工作。资方案各项前期准备工作。基金募集部基金募集部负责基金募集的销售策略并协助金融机构及证券公司，负责代销基金受益凭证募负责基金募集的销售策略并协助金融机构及证券公司，负责代销基金受益凭证募集资金。集资金。基金管理部基金管理部负责所有基金的房地产投资标的购买，开发与管理及其他业务。负责所有基金的房地产投资标的购买，开发与管理及其他业务。投资服务部投资服务部按时

18、提供投资报告和财务报告给基金投资人，解答投资人的各种疑问，并保留投资人按时提供投资报告和财务报告给基金投资人，解答投资人的各种疑问，并保留投资人名册，及时配发盈余给投资人。名册，及时配发盈余给投资人。财务部财务部负责所有基金的会计、税收及现金管理，并负责向证监会定期报告并接受税务当局查负责所有基金的会计、税收及现金管理，并负责向证监会定期报告并接受税务当局查账等各项业务。账等各项业务。根据发达国家经验在设立封闭式的契约型房地产投资基金时，国外发达国家一般都根据发达国家经验在设立封闭式的契约型房地产投资基金时，国外发达国家一般都设有设有5个部门分工管理，分别为：个部门分工管理，分别为：2.1 2

19、.1 房地产投资基金的管理模式房地产投资基金的管理模式 世界范围的产业投资基金的管理模式，其基本形态有两种：一是投资基金自行管理模式，世界范围的产业投资基金的管理模式，其基本形态有两种：一是投资基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。二是委托基金管理公司管理模式。1、自行管理模式、自行管理模式 在有限责任公司制地产投资基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘请职业经理人团队管在有限责任公司制地产投资基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘请职业经理人团队管理。理。自行管理模式投资基金公司既设董事会，又聘请职业经理人组织专业管理团队，并将投资基自行管理模式投资基金公司既设董事会，又聘请职业经

20、理人组织专业管理团队，并将投资基金的重大事项的决策权、经理人的任免权和基金的日常投资经营权明确分离，职业经理人团金的重大事项的决策权、经理人的任免权和基金的日常投资经营权明确分离，职业经理人团队可以有限地拥有某些投资经营权，但对重大事项及投资的决策往往由投资公司的董事会甚队可以有限地拥有某些投资经营权，但对重大事项及投资的决策往往由投资公司的董事会甚至控股股东掌控。至控股股东掌控。优点：优点：这种管理模式一般更多地体现董事会和控股股东的管理思想和投资理念，更多地体现这种管理模式一般更多地体现董事会和控股股东的管理思想和投资理念，更多地体现投资者主权投资者主权的原则，尽管投资者作为股东并不一定熟

21、悉地产投资管理的专业特点。的原则，尽管投资者作为股东并不一定熟悉地产投资管理的专业特点。缺点：缺点：经过几年的实践，这种管理模式已暴露出许多先天的不足：董事会和大股东控制权太经过几年的实践，这种管理模式已暴露出许多先天的不足：董事会和大股东控制权太大，管理团队缺乏自主性和稳定性，不利于系统地整合资本市场和投资市场的资源，不利于大，管理团队缺乏自主性和稳定性，不利于系统地整合资本市场和投资市场的资源，不利于发挥投资基金的扩张和放大效应，不利于投资管理思想和投资工具的创新。发挥投资基金的扩张和放大效应，不利于投资管理思想和投资工具的创新。有限合伙制地产投资基金一般由普通合伙人（团队）管理，也可视为

22、一种特殊的自行管理模有限合伙制地产投资基金一般由普通合伙人（团队）管理，也可视为一种特殊的自行管理模式，只不过其本质内涵更接近于委托管理模式，即由基金专家管理团队管理，可保证基金管式，只不过其本质内涵更接近于委托管理模式，即由基金专家管理团队管理，可保证基金管理的专业化水平。理的专业化水平。二、房地产投资基金的管理、运作及盈利模式二、房地产投资基金的管理、运作及盈利模式2、委托管理模式、委托管理模式基本特征：基本特征：投资基金不设经营管理团队，而是委托具有成熟投资理念和投资经验的专投资基金不设经营管理团队，而是委托具有成熟投资理念和投资经验的专业投资管理机构负责投资经营管理，双方签订具有法律效

23、力的委托管理协议，从而实业投资管理机构负责投资经营管理，双方签订具有法律效力的委托管理协议，从而实现管理团队的机构化和专业化，并通过量化业绩报酬和管理费等标准建立激励机制和现管理团队的机构化和专业化，并通过量化业绩报酬和管理费等标准建立激励机制和约束机制。约束机制。一般运作程序一般运作程序：有限责任公司制、有限合伙制地产投资基金委托管理运作机制的有限责任公司制、有限合伙制地产投资基金委托管理运作机制的受托投资管受托投资管理机构负责项目的选择、评估分析和提出投资建议书，报经投资基金最高决策机构理机构负责项目的选择、评估分析和提出投资建议书，报经投资基金最高决策机构（如董事会、理事会、管委会等）决

24、策同意后，负责办理项目投资的具体事项和投资（如董事会、理事会、管委会等）决策同意后，负责办理项目投资的具体事项和投资后管理，然后再提出投资处置建议书，报送投资基金最高决策机构决策。后管理，然后再提出投资处置建议书，报送投资基金最高决策机构决策。信托契约制地产投资基金由于信托契约制地产投资基金由于“信托信托”投资的本质属性，其基金管理无一例外类属于投资的本质属性，其基金管理无一例外类属于当然的当然的“信托契约信托契约”委托管理模式。委托管理模式。优势：优势：相对于聘请职业经理人团队管理的自行管理模式，委托管理模式的优势不言而相对于聘请职业经理人团队管理的自行管理模式，委托管理模式的优势不言而喻，

25、其最大的特征和优势就是喻，其最大的特征和优势就是专家理财、专业投资专家理财、专业投资。目前肩负地产基金、准地产基金委托管理之责的地产投资管理公司也开始改变过目前肩负地产基金、准地产基金委托管理之责的地产投资管理公司也开始改变过去去潜水运行潜水运行的低调姿态而逐渐的低调姿态而逐渐浮出水面浮出水面，如在地产投资市场日见活跃的福建，如在地产投资市场日见活跃的福建联华信托投资有限公司、上海中诚联盟投资管理有限公司、北京伟业资产管理有联华信托投资有限公司、上海中诚联盟投资管理有限公司、北京伟业资产管理有限公司、北京精瑞联合住宅产业投资有限公司等。当然，由于目前我国信用环境、限公司、北京精瑞联合住宅产业投

26、资有限公司等。当然，由于目前我国信用环境、法制环境和专业人才等限制因素的影响，委托管理功效的最大发挥及委托管理市法制环境和专业人才等限制因素的影响，委托管理功效的最大发挥及委托管理市场的形成，还需要一个逐步发展和完善的过程。场的形成，还需要一个逐步发展和完善的过程。2.2 2.2 房地产投资基金运作流程房地产投资基金运作流程基金发起设立的过程基金发起设立的过程选择正确的投资项目远比经营管选择正确的投资项目远比经营管理投资项目重要理投资项目重要项目的市场潜力、资金状况、管项目的市场潜力、资金状况、管理队伍、政策法规等多方面因素理队伍、政策法规等多方面因素房地产投资基金运作流程房地产投资基金运作流

27、程2.3 2.3 房地产基金操盘关注点房地产基金操盘关注点项目规模项目规模开发面积开发面积20-30万平米之间，年竣工销售面积万平米之间，年竣工销售面积10-20万平米，万平米，年即可完成年即可完成成长型企业成长型企业在管理、经验、人才、组织、资金、市场和品牌等方面已有聊在管理、经验、人才、组织、资金、市场和品牌等方面已有聊相当的积累，正处于快速发展期和爬坡阶段相当的积累，正处于快速发展期和爬坡阶段城市选择城市选择首选战略城市，现在已进入二三线城市，如内陆重要省会城市如首选战略城市，现在已进入二三线城市，如内陆重要省会城市如西安、济南、重庆和武汉等和非省会城市如宁波、大连等西安、济南、重庆和武

28、汉等和非省会城市如宁波、大连等客户选择客户选择在二三先城市主要选择在当期排名前几位并对当地市场有主导影在二三先城市主要选择在当期排名前几位并对当地市场有主导影响力的开发商，而在战略城市主要选择优秀的项目响力的开发商，而在战略城市主要选择优秀的项目企业机制选择企业机制选择民企主要选择已进入规范化和职业化管理且知名度较高的企民企主要选择已进入规范化和职业化管理且知名度较高的企业；国企主要选择已改制或正要改制的企业。这类企业市场化程度较高，有利业；国企主要选择已改制或正要改制的企业。这类企业市场化程度较高，有利于与基金管理公司对接，遵守游戏规则于与基金管理公司对接，遵守游戏规则房地产基金操盘关注点：

29、房地产基金操盘关注点：基金目标客户的选择、基金选择项目的倾向、组合投资基金目标客户的选择、基金选择项目的倾向、组合投资基金目标客户的选择基金目标客户的选择风险收益稳定的项目风险收益稳定的项目 选择品牌连锁型项目及企业已开发和已销售过的项目注重良好的口碑和市场惯选择品牌连锁型项目及企业已开发和已销售过的项目注重良好的口碑和市场惯性性风险相对高收益也相对高的项目风险相对高收益也相对高的项目 选择硬件条件如规划、产品、户型、配套等综合条件较好的项目，理念、推广选择硬件条件如规划、产品、户型、配套等综合条件较好的项目，理念、推广和服务等软件较为完善，且爆发力冲击力大、有较大潜力的项目和服务等软件较为完

30、善，且爆发力冲击力大、有较大潜力的项目项目市场综合优势强项目市场综合优势强 项目和企业管理团队做到专业分工和人脉资源丰富，市场感觉敏锐准确，综合项目和企业管理团队做到专业分工和人脉资源丰富，市场感觉敏锐准确，综合能力强能力强基金选择项目的倾向基金选择项目的倾向方式一方式一 选择选择2-3个好项目，安全快速实现回报个好项目，安全快速实现回报方式二方式二 选择一个团队、理念、项目、资源和市场均好的企业，在资金的其他方面给予选择一个团队、理念、项目、资源和市场均好的企业，在资金的其他方面给予支持，将其培育成强势企业，分享综合收益支持，将其培育成强势企业，分享综合收益基金组合投资基金组合投资基金介入基

31、金介入基金介入基金介入基金介入基金介入土地投标土地投标拿到预售证拿到预售证结构封顶结构封顶拿到四证拿到四证拿拿 地地 缺口一：缺口一：启动资金启动资金 缺口二：缺口二：四证未全，银四证未全，银 行不发放开发行不发放开发 贷款贷款 缺口三：缺口三：项目未封顶，项目未封顶，银行不发放按银行不发放按揭贷款揭贷款 2.42.4 房地产基金介入房地产开发的时点及个案房地产基金介入房地产开发的时点及个案1、房地产基金介入房地产开发的时点、房地产基金介入房地产开发的时点 北京左岸公社。项目在获得立项后，资金出现问题，土地出让金都没办法缴纳。伟北京左岸公社。项目在获得立项后，资金出现问题，土地出让金都没办法缴

32、纳。伟业基金介入后做了一系列操作，帮其解决资金问题：业基金介入后做了一系列操作，帮其解决资金问题：以项目控股权方的身份介入项目，伟业不参与项目分红，但发展商须向其支付高于以项目控股权方的身份介入项目，伟业不参与项目分红，但发展商须向其支付高于银行的利息；银行的利息；协助发展商向银行贷款；协助发展商向银行贷款；资金链连上后，伟业作股权转让退出项目。资金链连上后，伟业作股权转让退出项目。北京国恒基业大厦项目。该项目发展商资金链在该环节出现断裂，伟业基金介入后的操北京国恒基业大厦项目。该项目发展商资金链在该环节出现断裂，伟业基金介入后的操作方式：作方式：伟业以项目全程打理方身份介入项目，调整原项目定

33、位，提高其项目投资可行性；伟业以项目全程打理方身份介入项目，调整原项目定位，提高其项目投资可行性；推荐有实力的建筑商带资施工；推荐有实力的建筑商带资施工；自身拆借自身拆借2500万给发展商，发展商按银行同期利率支付伟业利息；万给发展商，发展商按银行同期利率支付伟业利息；发展商四证全后，伟业协助其向银行贷款发展商四证全后，伟业协助其向银行贷款1.2亿。亿。2、房地产基金介入房地产开发时点的案例、房地产基金介入房地产开发时点的案例资金缺口一的解决个案：资金缺口一的解决个案：资金缺口资金缺口二的解决个案：二的解决个案：资金缺口三比较突出的一个例子是北京今典集团资金缺口三比较突出的一个例子是北京今典集

34、团“苹果社区苹果社区”的的“贴息委托贷款贴息委托贷款”案例。因为案例。因为“121文文件件”规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款，为解决从拿到预售证到项目规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款，为解决从拿到预售证到项目封顶这段时期内的资金瓶颈，今典集团推出封顶这段时期内的资金瓶颈，今典集团推出“发展商贴息委托贷款发展商贴息委托贷款”的策略，今典自己出资的策略，今典自己出资2亿元，以亿元，以“贴息委托贷款贴息委托贷款”的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭，利率比正常银的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭，利率比

35、正常银行贷款利率低一个百分点；待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行住房贷款。精瑞基金和北国行贷款利率低一个百分点；待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行住房贷款。精瑞基金和北国投的介入改变来了上述模式：投的介入改变来了上述模式：资金缺口三的解决个案：资金缺口三的解决个案：先由北国投针对苹果社区发行房贷信托计划，与精瑞基金在国外的资金能力相配合，先由北国投针对苹果社区发行房贷信托计划，与精瑞基金在国外的资金能力相配合，向国内外的机构和个人融资；向国内外的机构和个人融资；在项目楼盘封顶之前，是由北国投通过发行信托融得的资金，来向苹果社区的购房者在项目楼盘封顶之前，是由北国投通过发行信托融得的

36、资金，来向苹果社区的购房者按揭贷款；按揭贷款；楼盘封顶之后，北国投将按揭项目转给银行，银行支付给北国投相应的款项，购房者楼盘封顶之后，北国投将按揭项目转给银行，银行支付给北国投相应的款项，购房者转向银行按揭。其中银行提供按揭的利率仍按照目前银行的个人住房贷款利率来做；转向银行按揭。其中银行提供按揭的利率仍按照目前银行的个人住房贷款利率来做；楼盘封顶之前提楼盘封顶之前提供按揭供按揭封封顶顶之之后后转转按按支支付付购购房房款款楼房封顶之后提供按揭贷款楼房封顶之后提供按揭贷款房产房产支付购房款支付购房款投资房贷信托投资房贷信托销售房贷计划销售房贷计划基金基金+信托介入解决资金缺口的操作流程图信托介入

37、解决资金缺口的操作流程图前后两种模式的最大变化是：旧模式中发展商自己要拿前后两种模式的最大变化是：旧模式中发展商自己要拿2亿元出来委托银行亿元出来委托银行“贴息贷款贴息贷款”。在新模式中，这在新模式中，这2亿元不用发展商出了，由信托计划负责去融资，融资对象包括国外基金亿元不用发展商出了，由信托计划负责去融资，融资对象包括国外基金和国内的机构和个人和国内的机构和个人,信托和基金在这个时候发挥作用了。信托和基金在这个时候发挥作用了。2.5 2.5 三种典型的盈利模式三种典型的盈利模式增值为王增值为王房地产基金盈利模式策划和设计的基本指导思想房地产基金盈利模式策划和设计的基本指导思想以投资管理能力为

38、主导的盈利模式通过系统地对目标项目实施投资运作及管理运作，寻以投资管理能力为主导的盈利模式通过系统地对目标项目实施投资运作及管理运作，寻求投资资本的收益和增值，体现了地产投资基金作为产业发展集合投资工具的本质特征，求投资资本的收益和增值，体现了地产投资基金作为产业发展集合投资工具的本质特征，因而可以作为地产投资基金的主导经营业务。因而可以作为地产投资基金的主导经营业务。1、以投资管理能力为主导的盈利模式、以投资管理能力为主导的盈利模式2、以融资业务为主导的盈利模式、以融资业务为主导的盈利模式 以投资银行业务为主导的盈利模式将房地产资本运营（如房地产并购、房地产公司重组、以投资银行业务为主导的盈

39、利模式将房地产资本运营（如房地产并购、房地产公司重组、房地产公司上市策划等）作为基金的主要经营业务。房地产公司上市策划等）作为基金的主要经营业务。3、以投资银行业务为主导的盈利模式、以投资银行业务为主导的盈利模式 以融资业务为主导的盈利模式把为目标房地产发展项目提供融资支持和融资服务作为主以融资业务为主导的盈利模式把为目标房地产发展项目提供融资支持和融资服务作为主要经营业务，由于房地产银根紧缩，这种运营模式在目前市场环境下有着一定的发展空要经营业务，由于房地产银根紧缩，这种运营模式在目前市场环境下有着一定的发展空间。间。2.6 2.6 以投资管理业务为主导的地产投资基金的投资运营和盈利模式以投

40、资管理业务为主导的地产投资基金的投资运营和盈利模式 一是一是开发型投资开发型投资-对目标房地产开发项目进行投资，寻求投资的增值；对目标房地产开发项目进行投资，寻求投资的增值；二是二是风险投资型投资风险投资型投资-运用典型风险投资基金的投资理念，对房地产相关高科技产运用典型风险投资基金的投资理念，对房地产相关高科技产业（如新材料）的目标企业进行投资，寻求风险投资的增值；业（如新材料）的目标企业进行投资，寻求风险投资的增值；三是三是收租型投资收租型投资-长期持有写字楼、购物中心、商务公寓、工业厂房等收租型物业，长期持有写字楼、购物中心、商务公寓、工业厂房等收租型物业，寻求物业的长期稳健经营收益，并

41、在条件成熟时透过房地产投资信托基金方式在境寻求物业的长期稳健经营收益，并在条件成熟时透过房地产投资信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以寻求投资资本的增值；外（新加坡、香港等地）上市以寻求投资资本的增值；四是四是抵押资产型投资抵押资产型投资-投资收购银行的抵押资产（房地产），通过资产证券化或受投资收购银行的抵押资产（房地产），通过资产证券化或受益权转让方式寻求投资的收益。深圳国际信托投资公司发行的益权转让方式寻求投资的收益。深圳国际信托投资公司发行的“深国投深国投深圳发展深圳发展银行总行营业部信贷资产受让项目集合资金信托计划银行总行营业部信贷资产受让项目集合资金信托计划”于于2005年年

42、1月月14日成立，这一日成立，这一金融创新模式为国内资产证券化和地产投资基金参与银行抵押资产投资提供了可资金融创新模式为国内资产证券化和地产投资基金参与银行抵押资产投资提供了可资研究和借鉴的范例；研究和借鉴的范例；五是五是不良资产处置型投资不良资产处置型投资-投资收购银行的不良信贷资产（房地产），通过资产直投资收购银行的不良信贷资产（房地产），通过资产直接转让或改造后转让等方式寻求资产的增值。如高盛、摩根斯坦利等几大国际著名接转让或改造后转让等方式寻求资产的增值。如高盛、摩根斯坦利等几大国际著名投资银行就对国内不良资产的处置和投资情有独钟。投资银行就对国内不良资产的处置和投资情有独钟。以投资管

43、理业务为主导的地产投资基金，其投资运营通常又可分为下列几种具体的运营和以投资管理业务为主导的地产投资基金，其投资运营通常又可分为下列几种具体的运营和盈利模式：盈利模式：3.1 3.1 进入中国的境外房地产基金运作机构及其进入中国的境外房地产基金运作机构及其基金基金产品产品澳大利亚最大投行澳大利亚最大投行“麦格理麦格理”公司（公司（MacquarieBank）与英国基金管理公司）与英国基金管理公司“施罗施罗德德”所属的所属的“亚洲物业集团亚洲物业集团”（SAP）合资成立了）合资成立了“第一中国房地产发展集团有限第一中国房地产发展集团有限公司公司”，并成功开发了高档住宅小区，并成功开发了高档住宅小

44、区“奥丽花苑奥丽花苑”。这是上海住宅开发商中第一个。这是上海住宅开发商中第一个非亚洲区开发商。非亚洲区开发商。1、第一中国房地产发展集团有限公司、第一中国房地产发展集团有限公司“中国房地产基金中国房地产基金”由荷兰由荷兰 ING国际集团与首创集团在国际集团与首创集团在2002年在开曼群岛共同合年在开曼群岛共同合资成立，基金的主要股东是来自欧美、东南亚、中国香港和中国台湾地区的大型资成立，基金的主要股东是来自欧美、东南亚、中国香港和中国台湾地区的大型房地产企业和金融企业。该基金筹集资金超过房地产企业和金融企业。该基金筹集资金超过 60 亿元，期限为亿元，期限为810 年，这也是年，这也是全球首家

45、面向中国房地产市场的基金，由全球首家面向中国房地产市场的基金，由 ING 全资子公司霸菱投资管理。全资子公司霸菱投资管理。中国房地产基金和首创置业合作开发中国房地产基金和首创置业合作开发“第三置业第三置业”，并占有，并占有 30的股份；而在东的股份；而在东坝河附近的太平洋城，中国房地产基金也拥有坝河附近的太平洋城，中国房地产基金也拥有80的控股权。的控股权。中国房地产基金负责人、北京太平洋城董事长胡旭成表示，他们所看中的是商务中国房地产基金负责人、北京太平洋城董事长胡旭成表示，他们所看中的是商务开发。地产基金在国外投资的首选是收益较好的写字楼。但在国内，由于大多存开发。地产基金在国外投资的首选

46、是收益较好的写字楼。但在国内，由于大多存在非理性竞争、市场不稳定等因素，这类能够做好的物业并不多见。因此，在国在非理性竞争、市场不稳定等因素，这类能够做好的物业并不多见。因此，在国内又不适合做投资基金。但是，中国经济高速发展的诱惑，又使得他们难以割舍。内又不适合做投资基金。但是，中国经济高速发展的诱惑，又使得他们难以割舍。也正因为如此，他们才不得不选择自己投资开发新项目。也正因为如此，他们才不得不选择自己投资开发新项目。2、中国房地产基金中国房地产基金 三、境内外房地产基金在中国的运作机构及基金产品三、境内外房地产基金在中国的运作机构及基金产品 2003年年7月底月底,亚洲最大上市地产公司之一

47、亚洲最大上市地产公司之一新加坡嘉德置地旗下嘉茂基金宣布新加坡嘉德置地旗下嘉茂基金宣布成立中国住宅发展基金成立中国住宅发展基金,来自欧美、新加坡、台湾等地的投资者拿出来自欧美、新加坡、台湾等地的投资者拿出 1亿至亿至 2 亿美亿美元成立中国住宅发展基金元成立中国住宅发展基金,投资于上海或北京的中高档私人住宅项目。同时，该投资于上海或北京的中高档私人住宅项目。同时，该基金也关注上海、北京和广州等城市价位在基金也关注上海、北京和广州等城市价位在500020000 元平方米的不同档次元平方米的不同档次的商品房投资。的商品房投资。、中国住宅发展基金、中国住宅发展基金 2003 2003 年年 7 7 月

48、月 10 10 日日,摩根士丹利房地产基金摩根士丹利房地产基金 MSREF MSREF 宣布，与上海卢湾区政府控宣布，与上海卢湾区政府控股的地产发展商永业集团建立共同投资上海房地产市场的战略联盟。股的地产发展商永业集团建立共同投资上海房地产市场的战略联盟。双方同时还宣布了合作投资的第一个项目：摩根士丹利房地产基金双方同时还宣布了合作投资的第一个项目：摩根士丹利房地产基金 MSREF MSREF 联同联同两家新加坡公司，入股永业集团旗下的大型地产项目锦麟天地雅苑。项目总投资两家新加坡公司，入股永业集团旗下的大型地产项目锦麟天地雅苑。项目总投资达达90009000万美元折合人民币万美元折合人民币7

49、 74545亿元。该项目位于卢湾区，紧邻上海著名的大型亿元。该项目位于卢湾区，紧邻上海著名的大型休闲区、由香港瑞安集团开发的新天地旁。该项目由住宅、服务式公寓和商业组休闲区、由香港瑞安集团开发的新天地旁。该项目由住宅、服务式公寓和商业组成。项目在成。项目在 2004 2004 年春完成预售，于年春完成预售，于 20052005年初竣工。这是美资首次进军上海高年初竣工。这是美资首次进军上海高端住宅市场，摩根士丹利在端住宅市场，摩根士丹利在 “锦麟天地雅苑锦麟天地雅苑”中的投资额大概占总投资额的中的投资额大概占总投资额的10%10%左右。左右。、摩根士丹利、摩根士丹利以房地产公司面貌在大陆出现的外

50、资地产基金以房地产公司面貌在大陆出现的外资地产基金新加坡投资公司旗下的新加坡投资公司旗下的GIC 地产地产斥资斥资 4200 万美元万美元,在浦东陆家嘴批租了一块在浦东陆家嘴批租了一块 7 万平方米的土地万平方米的土地,兴建写字楼综合物业兴建写字楼综合物业、新加坡、新加坡 GIC 地产地产2000年，美国成立了针对中国市场的房地产投资基金，年，美国成立了针对中国市场的房地产投资基金，2003年，著名投资银行高年，著名投资银行高 盛公司也宣布成立了此类机构。盛公司也宣布成立了此类机构。2003 年，美国房地产同业公会房地产基金会、韩国房协房地产基金会和德意志银年，美国房地产同业公会房地产基金会、