19美置01：美的置业集团有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书.PDF

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1、 美的置业美的置业集团集团有限公司有限公司 （住所：佛山市顺德区北滘镇美的大道住所：佛山市顺德区北滘镇美的大道 6 号美的总部大楼号美的总部大楼 D 区区 10 楼楼 A 区区） 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券年面向合格投资者公开发行公司债券 （第（第一一期）期） 募集说明书募集说明书 主承销商主承销商/债券受托管理人债券受托管理人/簿记管理人簿记管理人 申港证券股份有限公司申港证券股份有限公司 （住所：住所： 中国中国 （上海） 自由贸易试验区（上海） 自由贸易试验区世纪大道世纪大道1589号号长泰国际金融大厦长泰国际金融大厦16/22/23楼楼） 签署日签署日期期： 年年 月月

2、 日日 美的置业集团有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书 1 声声 明明 本募集说明书依据中华人民共和国公司法 、 中华人民共和国证券法 、 公司债券发行与交易管理办法 、公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第23号公开发行公司债券募集说明书（2015年修订） 及其他现行法律、法规的规定，以及中国证券监督管理委员会对本次债券的核准，并结合发行人的实际情况编制。 发行人全体董事、监事及高级管理人员承诺，截至本募集说明书封面载明日期，本募集说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。 公司负责人、

3、 主管会计工作负责人及会计机构负责人保证本募集说明书及其摘要中财务会计报告真实、完整。 发行人全体董事、 监事、 高级管理人员和其他直接责任人员以及主承销商承诺本募集说明书及其摘要因存在虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏， 致使投资者在证券交易中遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外；除承销机构以外的专业机构及其直接责任人员应当就其负有责任的部分承担赔偿责任， 但是能够证明自己没有过错的除外。本募集说明书及其摘要存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，且公司债券未能按时兑付本息的，主承销商承诺负责组织、落实相应的还本付息安排。 受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自

4、律组织的规定、 募集说明书及受托管理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，或者公司债券出现违约情形或违约风险的，受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会议等方式征集债券持有人的意见， 并以自己名义代表债券持有人主张权利， 包括但不限于与发行人、 增信机构、 承销机构及其他责任主体进行谈判，提起民事诉讼或申请仲裁， 参与重组或者破产的法律程序等， 有效维护债券持有人合法权益。受托管理人拒不履行、迟延履行或者不适当履行相关规定、约定及本声明中载明的职责，给债券持有人造成损失的，受托管理人承诺对损失予以相应赔偿。 凡欲认

5、购本期债券的投资者， 请认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件， 进行独立投资判断并自行承担相关风险。 证券监督管理机构及其他政府部门对本期发行所作的任何决定，均不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收美的置业集团有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书 2 益等作出判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。 投资者认购或持有本期公司债券视作同意债券受托管理协议、 债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、 债券持有人、 债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。 根据中华人民共和国证券法的规定，本期债券依法发行

6、后，发行人经营与收益的变化由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。 除发行人和主承销商外， 发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在本募集说明书中列明的信息和对本募集说明书作任何说明。 投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本期债券时，应特别审慎考虑本募集说明书第二节所述的各项风险因素。 美的置业集团有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书 3 重大事项提示重大事项提示 请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募

7、集说明书中“风险因素风险因素”等有关章节。等有关章节。 一、美的置业集团有限公司（以下简称“发行人”或“公司”）已于 2018 年 3 月 20日获得中国证券监督管理委员会 关于核准美的置业集团有限公司向合格投资者公开发行公司债券的批复 （证监许可2018493 号）核准公开发行面值不超过 30 亿元的公司债券。 二、本期债券的发行规模为不超过 10 亿元（含 10 亿元） ，每张面值为 100 元，发行数量为 1,000 万张，发行价格为人民币 100 元/张。 三、根据公司债券发行与交易管理办法相关规定，本期债券仅面向合格投资者中的机构投资者发行， 公众投资者及合格投资者中的个人投资者不得

8、参与发行认购。 本期债券上市后将被实施投资者适当性管理， 仅限合格投资者中的机构投资者参与交易， 公众投资者及合格投资者中的个人投资者认购或买入的交易行为无效。 四、发行人截至 2017 年 12 月 31 日经审计的净资产（合并报表所有者权益合计）为1,485,932.32 万元。发行人最近一期期末未经审计的净资产为 1,650,611.80 万元（截至 2018年 6 月 30 日合并报表中所有者权益合计） ，合并口径资产负债率为 87.87%。截至 2018 年 6月 30 日，发行人母公司口径净资产为 1,203,911.97 万元（发行人母公司财务报表中所有者权益合计） ，母公司口径

9、资产负债率为 82.16%。本期债券上市前，发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为 113,032.36 万元 （2015 年度、 2016 年度和 2017 年度实现的归属于母公司所有者的净利润 54,421.95 万元、98,018.70 万元和 186,656.43 万元的平均值） ，预计不少于本期债券一年利息的 1.5 倍。本期债券发行及上市安排请参见发行公告。 五、 本期发行结束后， 公司将尽快向深圳证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。本期债券符合在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台同时交易 （以下简称“双边挂牌”）的上市条件。但本期债券上市前，公司财务状况、经

10、营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化， 公司无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得深圳证券交易所同意， 若届时本期债券无法进行双边挂牌上市， 投资者有权选择将本期债券回售予本公司。因公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承担，本期债券不能在除深圳证券交易所以外的其他交易场所上市。 六、 本期债券的期限为 3 年期， 债券存续期的第 2 个计息年度末设发行人调整票面利率美的置业集团有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书 4 选择权和投资者回售选择权。 七、本期债券简称“19 美置 01”，债券代码“112838”，发行

11、总额为不超过 10 亿元，全部采用网下方式， 占发行规模的比例为 100%。 合格投资者中的机构投资者通过向主承销商 （簿记管理人）提交美的置业集团有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券网下利率询价及申购申请表 （以下简称“网下利率询价及申购申请表”）的方式参与网下询价申购。 合格投资者网下最低申购数量为 10,000 手 （1,000 万元） ， 超过 10,000 手的必须是 5,000手（500 万元）的整数倍。 八、由于市场利率受国内外宏观经济状况、国家施行的经济政策、金融政策以及国际环境等多种因素的综合影响， 市场利率水平的波动存在一定的不确定性。 债券的投资价值在其存

12、续期内可能随着市场利率的波动而发生变动， 从而使本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。 九、根据联合信用评级有限公司、东方金诚国际信用评估有限公司出具的评级报告，本公司的长期主体信用等级为 AA+，本期债券的信用等级为 AA+。 资信评级机构将在本期债券信用等级有效期内或者本期债券存续期内， 持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、 经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素， 以对本期债券的信用风险进行持续跟踪， 并出具跟踪评级报告， 以动态地反映发行人的信用状况。资 信 评 级 机 构 的 定 期 和 不 定 期 跟 踪 评 级 结 果 等 相 关 信 息 将 通 过 其

13、网 站http:/ 及 http:/ 予以公告。 发行人亦将通过深圳证券交易所网站（http:/）及监管部门指定的其他媒体将上述跟踪评级结果及报告予以公告，投资者可以在深圳证券交易所网站查询上述跟踪评级结果及报告。 美的置业集团有限公司于 2016 年面向合格投资者公开发行总额为 5 亿元人民币的公司债券，根据大公国际资信评估有限公司出具的广东美的置业有限公司 2015 年度公司债券信用评级报告 （大公报 D【2015】563 号）的评级结果，发行人主体评级为 AA。 2016 年 7 月 21 日， 大公国际资信评估有限公司出具 跟踪评级报告（大公报 SD 【2016】623 号） ， 确定

14、美的置业集团有限公司的主体长期信用等级维持 AA， 评级展望维持“稳定”。 2017 年 7 月 14 日， 大公国际资信评估有限公司出具 跟踪评级报告（大公报 SD 【2017】709 号） ， 确定美的置业集团有限公司的主体长期信用等级维持 AA， 评级展望维持“稳定”。 美的置业集团有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书 5 上述主体评级结果与本次主体评级结果存在差异。 根据联合信用评级有限公司出具的联合信用评级有限公司的回复 ，联合评级在履行了必要的尽职调查职责基础之上，遵循一致、可比的评级标准，采取宏观和微观分析相结合、定性和定量分析相结合、动态与静

15、态分析相结合的方法，注重现金流分析和长期盈利能力分析，以客观、审慎的态度综合评估了公司所处的行业、公司规模与竞争力等企业基础素质、经营状况及财务状况。 该评级结论为联合评级综合考虑公司作为国内竞争力较强的房地产开发商之一， 在规模与竞争力、区域布局、土地储备、销售状况、盈利能力及资本结构等多方面因素基础上做出的判断。联合评级作为独立的第三方评级机构，在对公司主体信用评级过程中，依据自身的信用评级政策和评级方法开展评级工作。 联合评级注意到公司作为国内竞争力较强的房地产开发企业之一，在行业地位、项目规模、开发经验、销售状况等方面具有一定优势。经联合评级信用评级委员会审定，给予公司主体信用为 AA

16、+的等级。该信用等级的给出，保持了联合评级信用评级政策和评级方法的一致性与连续性。 本次评级的理由、 相关参数选取的合理性和审慎性之间不存在冲突或者实质性差异。 根据东方金诚国际信用评估有限公司出具的关于美的置业集团有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行公司债券信用评级结果的说明 ，评级结果差异包括如下原因，一是评级时点和发行人数据期间不同。大公国际对美的置业集团有限公司主体与相关债项 2017 年度跟踪评级报告于 2017 年 7 月出具， 所采用的发行人数据是 20142016 年财务数据； 东方金诚美的置业集团有限公司2018年面向合格投资者公开发行公司债券信用评级报告于2017年

17、 11 月出具，采用发行人 2014 年2016 年及 2017 年 19 月财务数据。二是不同评级机构对同一评级对象的信用风险判断， 包括经营风险和财务风险的判断及发行人整体抗风险能力的把握有所差异。 公司在经营、 财务和外部支持等方面较大公国际评级报告中反映的信息发生了显著变化，该变化足以支撑东方金诚的评级结果。 因此东方金诚对美的置业相关评级参数选取比较合理， 评级标准比较审慎。 相关参数选取的合理性和审慎性之间不存在冲突或者实质性差异。 根据联合信用出具的信用评级报告，发行人目前面临的主要风险包括： 1、房地产行业高速发展的阶段已经过去，房地产调控政策趋紧，公司经营情况受房地美的置业集

18、团有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书 6 产市场波动和政策影响较大。 2、近年，公司加大在珠三角和长三角地拿地规模，加快开发节奏，在建规模较大，公司项目建设支出和土地支出规模持续增长，存在一定资本支出压力。 3、公司仍有较多存货处于待售状态，需关注存货去化情况；同时，若政策变动，则公司该类项目去化风险可能进一步加大。 4、公司债务负担较重，经营性净现金流波动较大。 根据东方金诚出具的信用评级报告，发行人目前面临的主要风险包括： 1、公司部分项目位于本轮楼市调控热点城市，对未来中短期内的销售稳定性构成不利影响； 2、公司在建及拟建项目未来投资规模较大，在当前

19、楼市调控政策背景下，面临一定资金压力； 3、公司存货逐年增长且规模很大，对资产流动性形成制约； 4、2016 年以来公司债务规模显著上升，债务结构中短期有息债务占比增幅较大，预计未来三年应还本息支出有所增加，存在一定集中偿付压力。 在房地产调控政策方面，为规范房地产行业，引导行业合理发展，国家连续出台了一系列指导、调控房地产行业发展的产业政策，重点提出完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、 增加普通商品住房及用地供应、 加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制等多项举措以推进房地产市场调控工作。 国家根据房地产开发行业的发展状况， 利用行政、税收、金融、信贷等多种手段，从土地供

20、应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控。 上述政策对房地产开发企业的经营与发展将产生直接的影响。 如果公司不能适应国家房地产调控政策变化，则有可能对公司未来的经营和发展造成不利影响。 在资本支出方面， 近年来房地产开发企业获取土地的成本不断提高， 而且后续开发也需要大量的资金支持。截至 2017 年 6 月末，公司在建项目的计容建筑面积达 1,528.63 万平方米，拟建项目的计容建筑面积达 242.07 万平方米，具备可观的发展前景，但同时也给公司带来了一定的资金支出压力。截至 2017 年 9 月 30 日，发行人取得银行贷款授信总额度3,278,215 万元，其中已使

21、用授信额度 1,158,479 万元，尚未使用授信额度为 2,119,736 万元。美的置业集团有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书 7 公司目前处于业务扩张期，如果公司不能有效地筹集资金，将影响公司后续项目的开展。 在去库存方面，目前发行人有部分在建、拟建项目位于三、四线城市，由于发行人项目本身的市场定位、 战略规划及品牌优势能够与项目所在的三、 四线城市社会经济发展水平相匹配，因此发行人报告期内项目销售情况良好，去化压力较小。但随着现阶段国内经济形势不确定因素逐渐增加及宏观经济政策不断调整， 市场对房地产价格下行预期增加， 公司上述三、四线城市的业务空间

22、、销售水平和利润率都面临逐渐下降的风险。如果未来国内经济增势放缓或宏观经济出现周期性波动而公司未能对其有合理的预期并相应调整经营行为， 则公司去库存情况和盈利能力将受到不利影响。 在债务负担方面，截至 2017 年 9 月 30 日，发行人有息负债余额为 2,789,317 万元，其中短期借款为 388,600 万元，一年内到期的长期借款为 537,250 万元，长期借款（非一年内到期） 1,513,467 万元， 其他长期有息债务 350,000 万元。 如果以 2017 年 9 月 30 日为起始日，发行人有息负债在第一个年度内到期的有 925,850 万元，在第二个年度内到期的有 790

23、,191万元，在第三个年度内到期的有 1,032,021 万元，前三个年度内累计将到期的有息负债为2,748,062 万元，占发行人全部有息负债的 98.52%，发行人需要在未来三年内集中偿付绝大部分有息债务。 未来若房地产行业形势和金融市场等发生重大不利变化， 较大规模的有息负债将使公司面临一定的资金压力。 针对上述评级关注点， 公司制定并实施了一系列措施以应对房地产调控对业务经营及偿债能力的影响。 公司经过多年发展现已形成“长三角”+“珠三角”的重点区域战略布局，包括广东、贵州、河北、江西、云南、江苏、浙江、辽宁、湖南、安徽等 10 个省 20 余个二线及强三、四线城市。 1、对调控政策密

24、集的二线城市，如南京、佛山、宁波、合肥，公司将提高对新拓展项目的利润要求以应对风险、 从设计端提升产品力以提升产品溢价、 对一些库存相对少的小区域加快推货节奏回笼资金、从营销端做好推广充分发掘潜在客户。 2、对部分区域中心城市，如贵阳、昆明，因土地供应的不足导致房地产市场依然整体供不应求， 近期成交情况依然相对较好； 对一些存在调控的强三、 四线城市， 如金华、镇江、江门等，该类城市的房价上涨压力较大，导致政府出台限价政策来加以调控，成交量价目前相对稳定。 美的置业集团有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书 8 对于该两类城市，公司将持续提高土地获取能力，加强

25、收并购项目、特色小镇项目来补充土地储备，增加明年乃至后年的潜在供货，同时合理铺排项目开工计划及供货节奏，保障形成稳定增长的现金流。 3、对于目前未出台限制政策的三、四线城市，如衡阳、九江、遵义等，目前整体市场去化量相对稳定， 成交均价呈上涨趋势或稳定趋势， 但不排除部分城市有出台限制政策加以控制和前期成交较多导致未来房地产购买力透支的风险。 对于可能出台限制政策的城市， 公司将加快推货节奏， 争取在可能的限制政策出台前加快形成有效的现金回笼； 对于基本不会出台限制政策的城市， 公司将警惕房价上涨带来的地价上涨风险， 一方面多渠道获得合理成本的土地储备， 一方面通过快速开发和周转达到快速资金回笼

26、目的。 十、本期债券采用无担保的形式发行，在本期债券发行时，发行人已根据现时情况安排了偿债保障措施来控制和降低本期债券的还本付息风险。 但在本期债券存续期内， 可能由于不可控的宏观经济、 法律法规发生变化以及发行人自身的相关风险， 导致发行人不能从预期的还款来源获得足够资金，则可能影响本期债券本息的按期足额偿付。 十一、债券持有人会议根据债券持有人会议规则审议通过的决议，对于所有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人，以及在相关决议通过后受让取得本期债券的持有人）均有同等约束力。在本期债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包

27、含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决议和主张。 债券持有人认购、 购买或以其他合法方式取得本期债券均视作同意并接受本公司为本期债券制定的 债券受托管理协议 、 债券持有人会议规则等对本期债券各项权利义务的规定。 十二、本期债券的偿债资金将主要来源于发行人经营活动产生的收益和现金流。2015-2017 年度及 2018 年 1-6 月，发行人合并口径营业收入分别为 676,252.85 万元、1,087,269.71 万元、1,546,895.90 万元和 656,334.11 万元；息税折旧摊销前利润（EBITDA）分别为 88,922.05 万元、157,657.53

28、万元、257,922.07 万元和 63,845.81 万元；归属于母公司所有者的净利润分别为 54,421.95 万元、98,018.70 万元、186,656.43 万元和 38,890.00 万元；经营活动产生的现金流净额分别为 256,238.18 万元、-539,853.89 万元、-224,377.89 万元和-401,747.65 万元，受拿地节奏及项目开发进度、销售回款等因素的影响，发行人经营活动美的置业集团有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书 9 现金流波动较大。发行人所从事的房地产开发业务属于资金密集型行业，存在前期投资大、回收期较长、受

29、宏观经济影响明显等特点。发行人目前的经营情况、财务状况和资产质量良好，但在本期债券存续期内，若发行人未来销售资金不能及时回笼、融资渠道不畅或不能合理控制融资成本，将可能会影响本期债券本息的按期兑付。 十三、房地产企业普遍存在资产负债率较高的特点。最近三个会计年度，发行人合并口径资产负债率分别为 90.49%、88.15%和 86.59%；扣除预收账款后的资产负债率分别为53.57%、52.27%和 49.44%。发行人最近一期末合并财务报表资产负债率为 87.87%（截至2018 年 6 月 30 日未经审计的合并财务报表数据计算） ，扣除预收账款的资产负债率为46.24%。若未来房地产市场出

30、现重大波动，可能对公司销售情况及资金回笼产生不利影响，导致公司流动资金紧张，财务风险加大，进而对公司正常经营活动产生不利影响。 十四、截至 2018 年 6 月 30 日，发行人有息负债余额为 3,731,067.64 万元，其中短期借款为 286,705.50 万元，一年内到期的长期借款为 76,760.00 万元，应付票据 73,629.28 万元，长期借款（非一年内到期）2,800,436.28 万元，应付债券 493,536.58 万元。如果以 2018 年 6月 30 日为起始日，发行人有息负债在第一个年度内到期的有 786,631.36 万元，在第二个年度内到期的有 1,063,2

31、15.43 万元，在第三个年度内到期的有 1,353,024.60 万元。前三个年度内累计将到期的有息负债为 3,202,871.39 万元，占发行人全部有息负债的 85.84%，发行人需要在未来三年内集中偿付绝大部分有息债务。 如果本次债券及正在申请发行的非公开发行 45 亿元公司债券全部足额发行，以 2018年 6 月末为起始日，在第三个年度内到期的有 1,959,024.60 万元，前三个年度内累计将到期的有息负债为 3,808,871.39 万元。 未来若房地产行业形势和金融市场等发生重大不利变化， 较大规模的有息负债将使公司面临一定的资金压力。 十五、 发行人报告期内各期末其他应收款

32、金额较大， 分别为 214,020.72 万元、 698,256.38万元、 1,694,749.30 万元和 1,642,952.17 万元， 占总资产的比例分别为 6.46%、 12.51%、 15.30%和 12.07%。公司其他应收账款主要为关联公司拆借与往来款、参与土地拍卖所交付的保证金，虽然目前可回收性良好，但如果未来出现其他应收账款回收困难的情况，公司将面临一定资金压力，进而影响公司的经营活动。 十六、截至 2018 年 6 月 30 日，公司存货、货币资金及固定资产等受限资产合计美的置业集团有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书 10 1,02

33、3,632.94 万元，占总资产比重为 7.52%，主要是公司为融资提供的抵质押担保的土地及房产等，导致公司受限资产规模较大，影响公司的变现能力，可能对公司未来的偿债能力产生一定的不利影响。 十七、房地产开发行业属于资金密集型行业，在土地获取、项目开发过程中需要大量的资金投入。随着发行人房地产业务规模不断扩大，用于项目开发的资金投入将日益增加。发行人项目开发资金来源除自有资金外， 还需要通过金融机构借款、 发行有价证券等方式进行外部融资。若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化或调整，可能导致发行人的融资受到限制或公司的融资成本上升，从而对发行人的生产经营产生不利影响。 十八、截至

34、2018 年 6 月末，发行人为非合并范围关联方提供担保共计 6 笔，总金额为213,171 万元人民币。其中，无锡蓝光置地有限公司、佛山市高明区美玖房地产开发有限公司及重庆美科房地产开发有限公司最近一年末所有者权益足已覆盖发行人担保金额， 因此不存在代偿风险。 佛山市皇朝房地产发展有限公司、 九江中房地产发展有限公司及张家港市美创房地产开发有限公司最近一年末所有者权益不足以覆盖发行人担保金额， 如果上述企业未来经营情况出现重大不利变化， 发行人可能面临代偿的风险， 从而对发行人偿债能力造成不利影响。 十九、截至 2018 年 11 月 30 日，公司借款余额为 445.20 亿元，较 201

35、7 年末借款余额321.45 亿元增加 123.75 亿元，当年累计新增借款占 2017 年末经审计净资产 148.59 亿元的83.28%。其中，银行贷款余额较其 2017 年末余额 164.21 亿元增加 69.26 亿元，占公司 2017年末的净资产 148.59 亿元的 46.61%；企业债券、公司债券、金融债券、非金融企业债务融资工具、 资产支持专项计划余额较其 2017 年末余额 34.95 亿元增加 41.40 亿元， 占公司 2017年末的净资产 148.59 亿元的 27.86%；委托贷款、融资租赁借款、小额贷款余额较其 2017年末余额 14.00 亿元减少 4.74 亿元

36、，占公司 2017 年末的净资产 148.59 亿元的-3.19%；其他借款余额较其 2017 年末余额 108.29 亿元增加 17.83 亿元， 占公司 2017 年末的净资产 148.59亿元的 12.00%。根据深圳证券交易所公司债券上市规则（2018 年修订） 及证监会公司债日常监管问答（五） 的相关规定，发行人已于 2018 年 12 月 12 日披露了美的置业集团有限公司关于 2018 年累计新增借款的公告 。以上新增借款均为公司正常生产经营所需，随着公司房地产开发业务规模的逐步扩张， 项目开发支出将相应增加， 公司的负债规模可能进一步上升。 如果公司持续融资能力受限或者未来宏观

37、经济环境发生较大不利变化， 公司可能面临偿债压力，正常经营活动可能因此受到不利影响。 美的置业集团有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书 11 二十、2018 年 8 月 31 日，发行人在深圳证券交易所网站（http:/）披露了2018 年半年度报告。 截至 2018 年 6 月 30 日， 发行人总资产为 1,360.73 亿元， 净资产为 165.06亿元。2018 年 1-6 月实现营业收入 65.63 亿元，净利润 3.28 亿元。 二十一、以下风险因素可能对发行人生产经营、盈利能力及偿债能力造成不利影响。 房地产行业周期性风险。 房地产行业的发展与

38、宏观经济周期及运行情况紧密联系。 最近几年我国 GDP 持续快速增长，房地产市场亦保持较快发展速度。但随着我国经济发展进入新常态，GDP 增速预计将出现下滑，房地产行业已经呈现出从高峰逐渐步入下行通道的大趋势。在经济下行的压力下，房地产市场价格可能出现下降，导致房地产销售和投资预期减速。而且公司部分土地储备位于三线城市，区域市场面临一定的去库存压力，如果未来宏观经济持续波动，将对房地产市场产生不利影响，若公司不能适应行业新常态，将面临业绩下滑等经营风险。 地域集中度的风险。公司营业收入目前主要集中在粤中区域、西南区域、辽宁区域及河北区域，2017 年上述区域营业收入合计占比分别为 32.43%

39、、19.98%、11.08%和 11.04%。公司项目所在区域具有一定集中度， 易受当地房地产市场波动影响。 如未来上述地区房地产市场出现大幅波动，且公司不能抵御当地市场的调整，将面临一定的经营风险。 存货规模较大及跌价的风险。公司存货主要由开发成本、开发产品、原材料、库存商品和工程成本构成。报告期内各期末，公司存货余额分别为 2,305,159.98 万元、3,357,974.13万元、6,440,221.63 万元和 8,943,965.06 万元，占资产总额的比例分别为 69.54%、60.17%、58.14%和 65.73%。随着公司经营规模的扩大，房地产开发项目不断增加，公司存货规模

40、呈逐年上升趋势。如果未来房地产行业出现巨大波动，导致销售价格大幅下降，公司存货价值将面临需计提跌价准备的风险。同时，如果公司销售量明显下降，将面临存货周转不畅的局面，影响资金回笼，从而产生资金压力，具有一定的偿债风险。 库存压力的风险。目前发行人有部分在建、拟建项目位于三、四线城市，由于发行人项目本身的市场定位、 战略规划及品牌优势能够与项目所在的三、 四线城市社会经济发展水平相匹配，因此发行人报告期内项目销售情况良好，去化压力较小，对发行人盈利能力及偿债能力不存在重大不利影响。 但随着现阶段国内经济形势不确定因素逐渐增加及宏观经济政策不断调整，市场对房地产价格下行预期增加，公司上述三、四线城

41、市的业务空间、销售水平和利润率都面临逐渐下降的风险。 如果未来国内经济增势放缓或宏观经济出现周期性波动而美的置业集团有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书 12 公司未能对其有合理的预期并相应调整经营行为， 则公司去库存情况和盈利能力可能将受到不利影响。 土地政策变化的风险。近年来，土地是政府对房地产行业宏观调控的重点对象，政府分别从土地供给数量、土地供给方式、土地供给成本等方面加强了调控。由于土地是开发房地产的必需资源，如果未来国家执行更加严格的土地政策，从严控制土地的供应，严格的土地政策将对未来的市场供求产生重大影响，从而对发行人房地产开发业务开展带来重大

42、影响。 房地产企业融资政策变化的风险。 房地产行业是一个资金密集型行业， 资金占用周期较长， 外部融资是房地产企业重要的资金来源。 因此外部融资渠道和融资成本已经成为影响其盈利能力的关键因素之一。如果未来受政策影响，发行人融资渠道进一步受到限制，其融资成本将相应增加，进而对发行人盈利能力和健康发展造成负面影响。 购房按揭贷款政策变化的风险。 目前消费者已普遍采用银行按揭贷款方式购房， 因此购房按揭贷款政策的变化对房地产销售有非常重要的影响。2013 年 3 月 1 日，国务院办公厅发布国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知 。该通知要求金融机构须严格执行按揭首付款比例及利率方面的信贷

43、政策， 并从严审查按揭申请人的背景。 对房价上涨过快的城市， 中国人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房按揭的贷款利率和首付款比例。 消费者购房贷款政策的变化将直接影响了居民财务杠杆的预期与运用， 并进而影响居民对商品房的有效需求，从而影响产品的销售。如果未来银行按揭贷款利率继续上升，这将会大幅提高购房的按揭融资成本， 降低潜在客户的购买力； 如果未来银行继续调高按揭贷款首付比例，或增加其他限制性条件，这将导致潜在的购房者较难或无法获得按揭融资支持。若由于购房按揭贷款相关政策的变化影响潜在购房者的购买力和购房按揭贷款的获得， 将对发行人产品销售产生不利影响。 二十二、报告期内，发行人及控股

44、子公司均不存在相关法律法规所界定的闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价，以及扰乱房地产业秩序、以异常高价购买土地违法违规行为，未因前述违法违规行为受到行政处罚，亦不存在因上述违法违规情形正在被（立案）调查的情况。 发行人控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员承诺， 美的置业集团有限公司关于面向合格投资者公开发行公司债券之房地产业务专项自查报告 已如实披露了美的置业在报告期内房地产开发项目的自查情况， 如美的置业因存在自查范围内未披露的闲置土美的置业集团有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书 13 地和炒地，捂盘惜售、哄抬房价，以及扰乱房地产业秩序、以异常

45、高价购买土地的违法违规行为，给公司和投资者造成损失的，承诺人将承担相应的赔偿责任。 二十三、本期债券发行采取网下面向管理办法规定的合格投资者中的机构投资者询价配售的方式。 网下申购由发行人与主承销商根据簿记建档情况进行债券配售。 发行人和主承销商将于 2018 年 12 月 27 日（T-1 日）以簿记建档的方式向网下投资者进行利率询价，并根据网下询价结果确定本期债券的最终票面利率。发行人和主承销商将于 2018 年 12 月28 日 （T 日） 在深圳交易所网站 （http:/） 及巨潮资讯网 （http:/）上公告本期债券的最终票面利率，敬请投资者关注。 网下发行对象为拥有中国证券登记结算

46、有限责任公司深圳分公司开立的合格 A 股证券账户的合格投资者中的机构投资者。 投资者通过向簿记管理人提交 网下利率询价及申购申请表的方式参与网下询价申购。 二十四、标准质押式回购安排：发行人主体信用等级为 AA+，本期债券的信用等级为AA+，本期债券不符合进行标准质押式回购交易条件。 二十五、 投资者不得非法利用他人账户或资金账户进行认购， 也不得违规融资或替代违规融资认购。 投资者认购本期债券应遵守相关法律法规和中国证券监督管理委员会的有关规定，并自行承担相应的法律责任。 二十六、敬请投资者注意本期公司债券的发行方式、发行对象、发行数量、发行时间、认购办法、认购程序、认购价格和认购资金缴纳等

47、具体规定。 二十七、 有关本期债券发行的其他事宜， 发行人和主承销商将视需要在深圳证券交易所网站（http:/）及巨潮资讯网（http:/）上及时公告，敬请投资者关注。 二十八、封卷募集说明书中本次债券名称为“美的置业集团有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行公司债券” ，本期债券为本次债券项下的第二次发行，亦为本次债券于 2019年的第一次发行，公告募集说明书中明确债券名称为“美的置业集团有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券 （第一期） ” 。 本次公司债券名称变更不改变原签订的与本次公司债券发行相关的法律文件效力， 原签订的相关法律文件对更名后的公司债券继续具有法律效力。 前述法律文件包括但不限于： 广东美的置业有限公司 2017 年度第二十一次董事会会美的置业集团有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书 14 议决议 、 公司与申港证券股份有限公司签订的 广东美的置业有限公司 2017 年公开发行公司债券债券持有人会议规则 、 美的置业集团有限公司 2018 年公开发行公司债券受托管理协议及广东美的置业有限公司 2017 年公开发行公司债券承销协议等。 美的置业集团有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书 15 目录目录 释义释义 . 17 第一节第一节 发行概况发行概况 .