战略规划案例：中远房地产战略规划（课件）.ppt

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1、200320042005战略规划战略规划（提纲）（提纲）文件编号：2003第 号目 录一、规划制定原则二、战略与目标三、环境分析四、开发业务板块五、经营业务板块六、资金来源七、业务流程八、人力资源九、激励机制十、企业文化二零零三.中远房地产战略规划制订2第第1 1部分部分 规划制定原则规划制定原则1.1 战略与组织要素一致性和有效性战略与组织要素一致性和有效性41.2 1.2 战略规划制定原则战略规划制定原则公司中长期发展战略以公司董事会下达目标和管理纲要为导向和依据。规划目标包括中远房地产总体目标和各责任单位分目标，目标通过层层 分解落实到各单位，以目标管理的方式保证中远房地产总体规划目标的

2、实现。每年年度发展计划和管理纲要作为以后各期规划制定的基础，战略规划通过按期（每年）滚动修订实现逐步的完善。制定战略规划必须考虑公司各组织要素之间的匹配和协调一致。制定战略规划采用公司年度发展计划与财务预算编制的方式，同样在程序上采用“两上两下”的管理办法。目标导向原则层层分解原则滚动修订原则 要素匹配原则 “两上两下”原则5第第2 2部分部分 战略与目标战略与目标2.1 2.1 公司愿景公司愿景公司通过对客户的深入分析理解，以客户专家注为定位，成为全国最具客户诚信度和市场竞争力的专业房地产开发商和物业服务提供商。成为行业领先者 成为股份公司 实现跨区域开发 贡献30%的利润 实现小康公司定位

3、公司定位体制改革体制改革开发板块开发板块经营板块经营板块公司员工公司员工注客户专家：能够深刻认识客户的显形和隐性需求，并为之提供专业解决方案的产品和需求提供者。72.2 发展要求发展要求经营策略：经营策略：利用三年时间，狠抓主业，坚实核心竞争力，从策略决策上的成功转向竞争力的成功；建立成功的项目管理模式；开拓境外融资渠道；发展指标：发展指标：到2005年，各项经营指标位居北京市房地产企业的前列；成本管理：成本管理：总成本领先，建立从规划设计开始的先进成本管理体系；人力资源：人力资源：人员专业化、管理市场化；公司体制：公司体制：公司股份化，形成良好的公司治理结构；企业形象：企业形象：成为市场广泛

4、称誉的房地产企业，在业主和客户中具有良好的口碑；企业文化：企业文化：企业发展理念和核心价值深植员工心中。82.3 2.3 公司使命公司使命 致力于房地产开发及房地产相关领域的经营管理及服务，通过为客户提供符合其需求的高品质的房地产物业产品及增值服务，以改善和提高人们工作生活环境的品质，取得经济效益和社会效益，为股东创造良好的投资收益，为社会发展做出贡献。92.4 2.4 战略总目标战略总目标 公司追求长期可持续成长，力争在未来35年成为北京房地产市场中最具成长性、竞争性的房地产开发、服务商之一；力争在未来10年内成为全国性最具客户诚信度和市场竞争力的房地产开发、服务商之一。10开复工面积 20

5、03年目标 2004年目标 96万平方米2.5 2.5 房地产开发主业目标房地产开发主业目标 6万平方米竣 工 面 积 90万平方米40万平方米2005年目标 90万平方米 50万平方米销 售 额 13亿元18亿元 24亿元 18万平方米销 售 面 积30万平方米 40万平方米现有土地资源新增土地储备400万平方米50万平方米354万平方米50万平方米314万平方米50万平方米11公寓出租 2003年目标 2004年目标 2.6 2.6 经营业务目标经营业务目标住宅物业管理2005年目标存量资产经营 写字楼物业管理写字楼租售酒店12总资产 2003年目标 2004年目标 60亿2.6 2.6

6、财务指标财务指标 12亿净资产 70亿？亿2005年目标 80亿 24亿主营收入额 16亿21亿 29亿利 润 总 额 1.6亿2.9亿净资产收益率资产负债率6.6%79%2.1亿7%？%10%70%税后利润0.7亿1.3亿2.4亿注：收入利润率（除税前）10%经营板块收入分别为：2亿、3亿、5亿。13第第3 3部分部分 环境分析环境分析第第3 3部分部分 提要提要3.1、中国经济形势3.2、加入WTO的影响3.3、中国房地产3.4、北京房地产3.5、市场分额分析3.6、竞争对手分析3.7、SWOT综合分析3.8、关键成功因素3.9、未来竞争优势153.1 中国经济走势中国经济走势近年来在世界

7、经济增长乏力的背景下，2002年中国吸引外资500多亿，成为吸引外资最多的国家。经济增长稳定性强于美、日、欧等发达国家。随着人均收入的增长，居民消费信心指数不断提升2003年预计GDP增长7%，并有能力在较长的一段时间内保持强劲增长的势头 2003年“非典”的影响？163.2 加入加入WTOWTO带来深远的影响带来深远的影响贸易壁垒消除关税降低对专业服务业的限制大部分取消部分原材料，半成品价格下降；智能化设施成本下降，汽车，交通成本下降外资企业进入中国步伐加大金融和保险业的创新将促使房地产开发和消费中的风险和资金成本下降法律、会计、建筑设计、城市规划等方面先进的服务方式和理念引进大量建材和新型

8、材料的进口等将降低房地产行业的建设成本，房价趋向合理化房地产需求量增大房地产咨询和物业管理的水平和质量提高行业整体素质提高，实现产业化现代化WTO的规定的规定对行业竞争带来的影响对行业竞争带来的影响给房地产企业带来的挑战给房地产企业带来的挑战海外资金和发展商进入大陆房地产业的成本大大下降，有可能形成外资外商进入中国房地产市场的高潮国际开发商具有强大的市场竞争力国际开发商必将运用雄厚的资本实力大量吸收国内的专业人才具有成熟的专业知识和丰富行业经验的房地产相关专业服务机构进入中国房地产市场竞争加剧，集中度将不断提高更多在外观、户型和小区设施等方面相对落后的积压房将面临长期积压风险国内房地产商面临人

9、才竞争和考验与外商合作的开发商将面临来自国际承包商的巨大压力房地产专业服务机构面临激烈的竞争压力对市场带来的影响对市场带来的影响引发房地产业的变化引发房地产业的变化173.3.1 中国房地产中国房地产中国房地产业一直保持了较高的增长速度，其开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。尽管央行在第三季度货币政策执行报告中提醒中国各商业银行严格审查住房贷款、警惕房地产泡沫的出现。但有数据表明，中国当前房地产开发资金来源中，国内贷款比重在下降，包括业主定金和预收款及房地产开发单位自筹资金在内的民间资本比重上升，已达到七成比例。住宅供求结构失衡。差距悬殊的高房价与低收入；正常来讲，一套住房售价与家庭年收入

10、之比为：至：时，而去年我国城镇人均可支配收入按一家三口计算，房价与家庭年收入比达到7.6：；而在房地产市场发达的北京，这个比例高达12.4：经济适用房不经济地价涨幅高于房价 热点向二线城市转移18供求结构失衡总量不足，结构失衡；1998年之后房地产最大的变化是集团采购趋近于零，而个人购房成趋势；购房者也由少数富裕阶层向普罗大众过渡，对住房的需求出现变化。将继续保持增长，但局部会有调整；平均价在一定时间内将渐趋下降，但不会出现大幅调整；长期来看，房价和性价比必定上升。3.3.2 3.3.2 中国房地产市场分析建议中国房地产市场分析建议形势形势分析分析预测预测房地产与金融将日益紧密结合，将决定于资

11、本意志入世之后，随着国外金融机构进入，作为投资工具之一的房地产受到影响；土地的规范化管理，将导致部分地段成本加大出现有金融背景或得到金融支持的大型房地产超级企业出现房地产企业的并购房地产继续繁荣城镇化在30-60%时，房地产将进入高峰，中国目前是36%。房地产热点将成为普遍性仍然是国民经济发展的火车头热点向二线城市的转移，需要我们尽早开展跨区域发展研究和准备。193.4.1 3.4.1 北京房地产北京房地产总体趋势：总体向好，不会出现大起大落市场结构：主流市场中低端化是大势所趋，均价下降成定局；北京房地产市场结构调整是关键，大力发展经济适用房是趋势住宅价格：良好交通扩大购房半径，是房价下降原因

12、之一城区规划：城区现有建筑面积9466.7平米，未来几年规划为7000万平米，预计将下降2470万平米二级市场：政府鼓励开放二级三级市场法规政策：.20房价稳中有降开发逐步向郊区扩散，更多低价位项目入市；竞争加剧，相同区域的新项目多数低价入市；经济适用房和危改房素；总成本领先提供差异化产品和服务公司和产品品牌战略及推广3.4.2 3.4.2 对策建议一（北京房地产）对策建议一（北京房地产）预测预测分析分析对策对策怀柔区、海淀山后地区以及轻轨沿线地区，将成新热点前述区域是我司今后开发的空白；怀柔因度假性质影响不大，但海淀山后区域和轻轨沿线地区对我司项目有一定影响加强对前述区域的分析和调研；突出我

13、司开发区域的优点；对市场加以适当引导；土地开发等政策继续出现重大变化02年的重要法规：关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定北京市土地一级开发管理暂行办法等；开发商在土地上处于平等地位；加快CBD公司发展规划研究；适度进行土地储备；重新对开发流程设计，提高反应能力；价格政策热点区域21单体优先，户型优先购房者越来越看重自己购买的住宅产品的基本品质，如户型的面积、使用率、朝向、空间合理性等，而社区的整体概念与配套等内容相对退居次要的位置。远洋山水和地质仪器厂项目的户型设计中要充分重视单体优先和户型优先的趋势3.4.3 对策建议二（北京房地产）对策建议二（北京房地产）预测预测分析分析对

14、策对策特定区域写字楼发展迅速，新式办公物业将得到发展03年写字楼市场仍然发展平稳，中关村和CBD地区供应量继续增大；其发展也将逐步向生态化、人性化发展。加强对远洋广场定位分析；提高写字楼和商业楼宇研究，特别是BusinessPark(商务花园)的未来趋势目前市场需求的金字塔中，底层逐渐加大，主流的客户需求档次有所降低，因此低总价、小面积的户型开始逐渐受到青睐。加快CBD公司发展规划研究，尽快确定核仪器厂规划和设计方案；加快对CBD和泛CBD区域的研究；CBD各类住宅持续升温住宅品质写字楼CBD住宅223.5 023.5 02年占有市场份额分析年占有市场份额分析单位：万平方米23竞争对手一？北京

15、老牌国营房地产开发公司北京老牌国营房地产开发公司城建开发总公司、天鸿集团；城建开发总公司、天鸿集团；竞争对手二竞争对手三？房地产国内主板上市公司房地产国内主板上市公司万科、泰跃万科、泰跃？深圳、广州等南方北上进京的房地产开发公司深圳、广州等南方北上进京的房地产开发公司金地、珠江金地、珠江3.6.1 北京区域竞争对手分类与特点北京区域竞争对手分类与特点特点:发展稳健，具备较强的实力和规模有强大的政府北京和资源。特点:已实现跨区域发展，品牌知名度高，产品策划、物业管理能力强。特点:善于造势，大量圈地、多项目并行开发能力强，项目开发周期短。243.6.2 总资产规模比较分析总资产规模比较分析2002

16、年底数据尚缺总资产规模（亿元）中远房地产中远房地产从目前总资产规模看仍属于房地产开发企业中等规模。与老牌国有房地产开发与老牌国有房地产开发建筑公司而言资产规模建筑公司而言资产规模上有较大差距，但与新上有较大差距，但与新兴房地产开发企业而言，兴房地产开发企业而言，资产规模上有一定竞争资产规模上有一定竞争优势。优势。253.6.3 净资产规模比较分析净资产规模比较分析净资产规模（亿元）中远房地产中远房地产从目前净从目前净资产规模看属于北京房资产规模看属于北京房地产开发企业中等规模地产开发企业中等规模。263.6.4 资产负债率比较分析资产负债率比较分析资产负债率（）中远房地产中远房地产2001年底

17、年底对比一些优秀中大型房对比一些优秀中大型房地产开发企业资产负债地产开发企业资产负债率较高，需要注意。率较高，需要注意。可考虑调整方式：可考虑调整方式：1、进一步注资；进一步注资；2、调整、调整一些存量资产质量；一些存量资产质量；3、经过长期经营改善经过长期经营改善。房地产全行业资产负债房地产全行业资产负债率平均值为率平均值为79.7，优，优秀值秀值47.8。273.6.5 3.6.5 历史开发规模比较分析历史开发规模比较分析历史开发量（万平米）中远房地产中远房地产从历史开发量上属于新兴的房地产开发公司。与其他北与其他北京房地产开发公司而言京房地产开发公司而言历史开发规模上有较大历史开发规模上

18、有较大差距。差距。283.6.6 3.6.6 净资产收益率比较分析净资产收益率比较分析收益以收益以00、01两年平均计算两年平均计算净资产收益率（）中远房地产中远房地产以近两年以近两年收益平均与增资前收益平均与增资前（3.75亿）净资产计算，亿）净资产计算，收益水平适中。收益水平适中。293.6.7 3.6.7 土地储备比较分析土地储备比较分析 (2002年年)土地储备（万平米，规划建筑面积）303.7 SWOT 3.7 SWOT 分析分析313.8 3.8 未来竞争优势未来竞争优势我们向社会提供的唯一产产品品是我们贯彻始终、给予客户提供的一体化、全方位、高品质服务。市场和客户对我们可以给予清

19、晰的区分和定位。323.9 3.9 关键成功因素（关键成功因素（KSFKSF）现阶段公司的关键成功因素是：现阶段公司的关键成功因素是：1997年后领导层一系列战略决策和实施。年后领导层一系列战略决策和实施。股东背景。股东背景。1998年后，较为宽松的货币政策和总体向好的房年后，较为宽松的货币政策和总体向好的房 地产市场。地产市场。未来关键成功因素：未来关键成功因素：高品质的服务。高品质的服务。对应用户需求的市场细分、产品定位。对应用户需求的市场细分、产品定位。适应战略发展和市场要求的人力资源、激励机制。适应战略发展和市场要求的人力资源、激励机制。33第第4 4部分部分 开发业务开发业务（板块）

20、（板块）第第4 4部分部分 提要提要4.1、战略目标4.2、开发策略4.3、既有销售资源4.4、远洋天地4.5、远洋山水4.6、远洋风景4.7、远洋德邑4.8、凯晨广场4.9、北京CBD4.10、地质仪器厂4.11、新储备项目4.12、组织架构设想354.1 4.1 战略目标战略目标开发业务年收入达到24亿元销售收入增长率大于20.5%区域子公司的建立，拥有并行开发8个以上大型项目（30-50万平米）的能力364.2 4.2 开发策略开发策略品牌策略品牌策略进一步巩固自身的品牌，通过品牌拓展，突破地域属性，实现跨地区发展。营销策略营销策略准确的市场定位，根据自身的资源优势，有条件和能力进入新选

21、定的目标市场。扬长避短，发挥优势，在竞争中取胜。产品策略产品策略通过一流的规划设计，完善的配套服务和物业管理，对企业的品牌形象进行良好构建，营造名牌企业和名牌产品。成本领先源自设计领先；设计在于人性化，生态协调，贴近自然。投资策略投资策略合理利用自有资金，适时适量地投入预计盈利丰厚且回报快的项目。跨区域开发，采用“直接投资”和“输出品牌和技术”的策略。374.3 4.3 既有销售资源既有销售资源 384.4.1 4.4.1 远洋天地项目远洋天地项目远洋天地共分五个区域，相应建设也分为五期远洋天地共分五个区域，相应建设也分为五期远洋天地共分五个区域，相应建设也分为五期远洋天地共分五个区域，相应建

22、设也分为五期一期（一区）：一期（一区）：现已全部竣工交付使用。竣工面积15.5万平方米。二期（三区）：二期（三区）：为与中远国际合作区域目前已完成立项，规划意见书，取得用地规划许可证，建筑规模约12万平方米，正在进行方案设计。计划于2004年5月份竣工交付。三期（二区）：三期（二区）：分A、B两区。A区五栋塔楼，在施面积17.25万平方米，于2002年12月及2003年3月分别竣工交付。B区二栋塔楼及会所，在施面积7.33万平方米。已经取得工程规划许可证。四期（四区）：四期（四区）：为与住邦公司合作开发区域。该公司开发的B1区1号楼于年交付使用。B2、B3区域已完成场地平整，清理工作。预计B2

23、B3区将于2004年初建成交付。五期（五区）：五期（五区）：为非配套公建，计委立项已批复，总规模约19万平方米，预计建设投资 RMB 8.2亿，于2006年前建成交付。初步方案地上16万平米，其中写字楼11万平米（其中2.7-2.8万平米补偿核仪器厂），酒店和酒店式公寓合计5万平米。394.5.1 4.5.1 远洋山水项目远洋山水项目项目位于北京市总体规划的中心地区与石景山边缘集团之间，总建筑面积为126万平方米，其中住宅114平米，公建12万平方米；工程由东向西分三个组团实施，整体开发周期预计6至7年。住宅部分拟定销售价格为每平方米4400元至5500元，平均销售价格为每平方米5000元；公

24、建部分平均售价为6000元每平方米。销售收入估算为606000万元，毛利润64325万元。总投资54.17亿，净利润4.31亿元。2003年计划实施两期工程，首先实施已批复立项的一期工程，2003年9月开工；二期工程2003年11月开工；开工面积30万平方米，预计于2005年上半年完工。404.6.1 4.6.1 远洋风景项目远洋风景项目“远洋风景”项目位于北京市海淀区西直门外小村33号，规划总建筑面积13.9038万平方米。其中可销售面积113,570平方米,即住宅面积 97,671平方米、公建8,999平方米、车库6,900平方米；地下建筑面积为3.715万平米，主要为人防、车库、设备用房

25、、物业管理用房等；规划为六栋板式小高层，层数为814层，一梯两户（带电梯），定位为高档精品社区。414.7.1 4.7.1 远洋德邑项目远洋德邑项目项目建设地点：崇文区广渠门外马圈1号，广渠门桥立交桥东北角总建筑面积为108,251平方米，其中可销售面积75,939平方米,即住宅面积68,860平方米、车库7,079平方米。其他资产面积说明：配套公建1,322平方米、回迁住宅面积8,001平方米、泳池1,500平方米，停车楼14,873平方米、地下其他6,116平方米。424.8.1 4.8.1 地质仪器厂项目地质仪器厂项目地理位置位于三元桥东北，毗邻东三环路（朝阳区东三环北 路丙2号）用地面

26、积建设用地47,294m2，代征道路用地13,400m2，代征 绿化用地5,000m2，计65,694m2（建设用地规划许可证）规划概况：审定设计方案通知书（2002.4.28）审定总建筑面积 244,000m2(共8栋塔楼)，地上185,000m2，居住面积 166,140m2，1,463户，限高80m，地上1728层，车 位不少于1辆/户投入产出：投入产出：总投资约7.5亿，总销售收入按不同方式9.5-13亿之间。434.9.1 4.9.1 凯晨广场项目凯晨广场项目位于北京市西城区复兴门内，北临西长安街、东临察院胡同、西接南闹市口大街、南临文昌胡同，项目用地面积4.4公顷，其中建设用地约为

27、2.2公顷，代征用地约为2.2公顷。系以写字楼为主，配套设置及商业为辅的公建项目。拟由立丰实业有限公司、中远房地产开发有限公司、北京城市开发集团有限责任公司合作开发。2006年投入使用。方案总建筑规模不低于现方案地上13.4万平方米、地下可经营面积（地下1、2层商业）2.1万平方米、车库2.6万平方米（580车位、含人防1.2万平方米）444.11 4.11 新储备项目新储备项目政策：政策：政府33号文增加了土地储备的难度，潜在的新增供应量下降和价格上升的趋势考虑因素：考虑因素：资金占用情况及资产负债率是否过高；项目定位与土地区位、价格是否匹配；土地价格大幅波动带来的影响项目储备途径：项目储备

28、途径：拍卖竞标股权交易合作开发项目（土地）储备：项目（土地）储备：每年新增2个项目储备，资金投入预算1亿以上。454.12 4.12 项目管理模式设想项目管理模式设想管理纲要管理纲要2002版设想版设想公司本部公司本部经营管理事业部房地产开发事业部市场营销部工程审预算部客户服务中心研究发展部财务部北京公司（虚拟）异地项目部异地公司财务部项目公司项目部职能部门总经办存量资产管理公司中介租赁销售公司物业管理公司其它下属公司人力资源部信息中心 公司内部成立规划设计委员会，招投标与集中采购委员会，成本控制改进中心。项目管理目前以项目事业部形式为主，全面主管工程、销售、客服等。46第第5 5部分部分 经

29、营业务经营业务（板块）（板块）第第5 5部分部分 提要提要5.1、战略目标5.2、经营策略5.3、写字楼经营5.4、酒店（含公寓）经营5.5、住宅物业管理服务5.6、写字楼物业管理服务5.7、资产经营（暨长期资产经营思路）485.1 5.1 战略目标战略目标经营板块年收入：经营板块年收入：2003年达到年达到2亿；亿；2004年达到年达到3亿；亿；2005年达到年达到5亿；亿；495.2 5.2 经营策略经营策略逐步培育并完善经营板块，规避开发主业的波动所带来的经营风险，形成了多盈利收益环节，增加公司的经营收益形成上下游关联的业务结构，业务之间存在上下游互补优势增加投资性物业，加大租金等持续稳

30、定收入的比重，为企业长远发展奠定基础505.3.1 5.3.1 写字楼租售写字楼租售远洋大厦远洋大厦保持现有租售比例；中远总公司部分（11/F，12/F）以租代买；其余约20000多平方米继续出租。凯晨广场凯晨广场租售比例控制在1：2，出租面积约45000平方米，通过长期持有优质物业，实现长期稳定收益。远洋广场远洋广场租售比例控制在1：1，出租面积约40000平方米，尚有酒店式公寓和酒店各规划2.5万平米，具体租售模式结合未来规划设计和投资回报要求再行调整。写字楼租金收入在03-05年间不会产生大的增长，预计2006年、2007年写字楼租金收入将有大幅增加。03年预计收入8000万，04、05

31、年将保持同样水平。515.4.1 酒店经营酒店经营中远酒店物业公司中远酒店物业公司拓展思路和采取必要措施，加大外部市场开拓；世纪远洋宾馆世纪远洋宾馆2003年盈亏平衡；2004和2005年分别实现1000万税后利润；远洋广场远洋广场（天地五区）酒店和公寓部分力争引入战略投资伙伴，根据市场状况，暂时提出租售1：1的原则，即建成后出售2.5万平米，长期经营2.5万平米。525.5.1 住宅物业服务住宅物业服务依托中远房地产公司，不断发展，实现集约化、专业化、规范化、智能化和资源共享的经营管理格局。树立企业形象，建立良好的市场口碑，打造公司优秀品牌，丰富中远房地产“客户专家”内涵，增强市场竞争力。到

32、2005年，公司拟开发出具有一定经营潜力的重点项目12个。到2005年，管理面积超过百万平方米，达到中等以上规模，资产增值率保持100%以上。2003年，实现年总收入1800万元，到2005年，年总收入超过2500万元的目标。进入北京市物业行业前列。力争取得物业企业二级资质。三年内形成一支具有行业竞争力的精干的专业队伍。远洋基业公司远洋基业公司535.6.1 写字楼物业管理服务写字楼物业管理服务继续提高远洋大厦服务品质，维持既有的顶级写字楼声誉。承揽中远房地产内部写字楼物业服务，包括凯晨广场、远洋广场等。到2005年，承揽其他非中远房地产开发写字楼项目物业管理服务项目1个。到2006年末，管理

33、面积超过50万平方米。2003年，实现年总收入3200万元，04、05年保持同样水平。进入北京市高档写字楼物业管理服务。三年内，在管理模式和人力资源方面做好准备，形成精干的专业队伍承揽新的写字楼物业管理服务。中远酒店物业公司中远酒店物业公司545.7 5.7 资产经营资产经营请参阅中远房地产长期资产经营思路55第第6 6部分部分 资金来源资金来源6.1 6.1 未来三年公司现金流分析未来三年公司现金流分析576.2 资金渠道规划资金渠道规划58第第7 7部分部分 业务流程业务流程7.1 7.1 持续管理提升持续管理提升 未来战略规划中，业务流程以持续的管理提升为基础，开展以下几方面工作：体制革

34、新（股份改制、股东治理结构）管理纲要修订再版与制度流程修订组织机构调整品牌管理提升（参阅第10部分企业文化篇）607.2 7.2 股份改制股份改制在股份改制基础上考虑从体制上解决产权、所有权和经营权的问题通过吸收新股东，增强资金实力吸收项目和土地储备资源通过股东，寻求异地化发展的契机慎重对待股份改制617.3 7.3 未来组织架构设计未来组织架构设计管理纲要管理纲要2002版版公司本部公司本部经营事业部房地产开发事业部市场营销部工程审预算部客户服务中心研究发展部财务部北京公司（虚拟）异地项目部异地公司财务部项目公司项目部职能部门总经办资产管理公司中介租赁销售公司物业管理公司其它下属公司人力资源

35、部信息中心627.47.4管理纲要与制度流程修订管理纲要与制度流程修订每年根据公司实际情况，再版管理纲要；不断的管理提升，借用外脑和先进技术，改善制度流程；63第第8 8部分部分 人力资源人力资源8.1 8.1 人力资源配置目标人力资源配置目标总成本领先。不断强化危机感、紧迫感。65第第9 9部分部分 激励机制激励机制9.1 9.1 符合市场预期的激励机制符合市场预期的激励机制从体制上奠定激励机制。.67第第1010部分部分 企业文化企业文化10.1 10.1 中远房地产企业文化中远房地产企业文化 有生命力的企业文化是中远房地产长期、持续发展的基石。不断发展和完善我们的企业文化，使之可以统领全

36、司员工的工作行为是战略规划中不可或缺的重要组成部分。绩绩效效文文化化：公司营造业绩管理的企业氛围，鼓励并认同员工对企业价值贡献，并以业绩考核作为员工晋升、淘汰的主要依据；学学习习文文化化：公司鼓励员工积极学习吸收先进的观念及思想，积极向员工提供培训机会，努力提升其业务、管理技能；创创新新文文化化：公司提倡在技术、产品、服务、营销、管理等环节的创新，贴近并满足客户需求；沟沟通通文文化化：公司提倡上下级、部门之间的沟通和交流，提升工作效率，消除矛盾，以团队合作的精神解决各种工作中的实际问题；竞争文化：竞争文化：公司提倡建立在公平、公正基础上的人才竞争和选拔机制。诚信文化：诚信文化：公司对社会、股东

37、、客户、员工及合作伙伴保持诚信，谋求共赢。6910.2 10.2 企业精神企业精神朝朝 气气创创 新新可可 靠靠7010.3“10.3“朝气朝气”释义释义一、从公司及员工层面：一、从公司及员工层面：我们这支队伍的年轻、有生命力、可塑性强、容易接受新事物，具有很强的创造力。员工：由主动而卓越的成长。二、从客户层面：二、从客户层面：客户群定位于年轻的白领阶层，乐于接受新事物并且具有良好的支付能力。7110.4“10.4“创新创新”释义释义一、从公司层面一、从公司层面：强调组织运行架构、经营机制的改革“创新”，构建符合市场原则的新的治理结构。二、从员工层面二、从员工层面：鼓励员工的“创新”意识，对工

38、作、产品从专业化、市场化和客户的角度做有“创新”精神的工作。三、从产品层面三、从产品层面：注重引进国外先进的文化和理念并努力融合于中国市场。7210.5“10.5“可靠可靠”释义释义一、从市场层面一、从市场层面：通过改制成为一个有实力有活力股东多元化的大型国有控股中外合资企业，是一般房地产竞争者难以企及的的无形资产；二、在公司层面二、在公司层面：十分珍视在金融机构、合作伙伴间的声誉，建立互相信赖的合作伙伴关系，形成共赢的发展态势。对股东要保证有可靠的回报，同时对顾客、对市场要担负起社会责任；三、在产品层面：三、在产品层面：注重建设精品项目，以高品质的人居产品为客户提供可靠的保障；四、在员工层面

39、四、在员工层面：一方面引导员工努力为客户提供可靠和满意的服务；另一方面通过品牌建设和实施，要不断提高企业的抗风险能力，使员工对企业有信心并能得到满意的回报。7310.6 10.6 品牌管理品牌管理 公司品牌和产品品牌是公司企业文化的重要组成部分，是企业形象最易识别的部分，是市场给予企业和产品定位和区分的认知标志。公司品牌和产品品牌之间既有区分，又有统一。利用未来几年不断壮大的公司实力和较为丰富的产品，结合企业文化的不断丰富的内涵，不断提高、延伸和清晰公司品牌和产品品牌。公司品牌。产品品牌。全线产品品牌的整合和提高74管理纲要（二零零二年版 长期资产经营思路二零零三年度发展计划 参参考考附附件件结结 束束75