日本地产泡沫经济.ppt

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1、LOGO日本房地产泡沫经济彭婧 分析泡沫形成的原因 总结制作ppt张书勤 分析泡沫破裂的原因喻晟夫 分析房产泡沫的背景孟奕 分析泡沫破裂的启示LOGO房地产泡沫的背景 喻晟夫泡沫经济VS经济泡沫泡沫经济：表现为资产价格的投机性狂涨与暴跌。泡沫经济包括房地产泡沫、信贷泡沫、银行泡沫、股市泡沫等经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等LOGO70年代后期，出口成为了日本经济发展的“牵引车”，即从所谓“投资主导型”转型为“出口主导型”的经济，在这时日本出口增长率超过了资本主义世界经济史上其他国家所创造的历史而达到了一个空一前的高度。由于经济全球化，日

2、本的高出口率引起了日本在对外贸易方面的激烈摩擦，以致成为了改变日本国内经济结构和汇率政策的要因。LOGO1、日对美的贸易顺差及美国的双子赤字“双子赤字”:即高额的贸易赤字和财政赤字。自从1979年世界第二次石油危机爆发后，能源价格及消费物价指数便开始大幅上升，1980年美国的通胀率已达13.5%，发生了严重的通货膨胀，为治理通胀，美国选择实施紧缩的货币政策，提高利率。高利率提升了美元的势头，给举步维艰的美国制造业雪上加霜。在境内有相互利益关系的制造业巨头、国会议员等强烈要求下，美国政府不得不对外汇市场进行干预，希望通过促使当时世界第二大经济体的日本货币升值来达到美元贬值的目的，以便增强本国产品

3、的对外竞争力，重振贸易出口，避免江河日下的美国制造业走向萧条。LOGO2、广场协议的产生上世纪80年代，美国经济复苏，美联储的高利率政策增加了国外投资者对美元的信心，大量海外热钱踊跃进入美国，促使美元升值。80年代的美国为企业再造时代，美国企业从八十年代起开始了经济结构的调整和以裁员为主要内容之一的企业重组，美国结构性失业开始出现，就业形势恶化。在欧洲原则性认同和日本的妥协下，为了挽救美国财政并避免发生世界性的金融系统崩溃，西方国家开始着手遏制日本的贸易顺差，于是广场协议应运而生。LOGO广场协议简介：1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、英国和法国（即G5集团）财长以及中央银行行长，在

4、美国纽约广场饭店举行会议，达成一揽子协议，史称“广场协议”（Plaza Accord）。协议内容：抑制通货膨胀、扩大内需、减少贸易干预、协作干预外汇市场，使美元对主要货币有序地下调。广场协议自开始实施，日元汇率一路上扬。LOGO3、日元升值及其后果广场协议后，世界主要货币兑美元均有程度不同的升值，其中日元升值为各国之最，达86.1%。“广场协议”后日本的经常收支项目持续顺差，日元升值对日美间贸易失衡的现状没有多少改善。日元升值并未起到纠正日本对外收支不平衡的作用。日元升值使出现了金融自由化的日本的企业经营变得困难。LOGOLOGO房地产业泡沫产生的原因 彭婧1.“广场协议”的签订加速了日元的升

5、值，是日本房地产业产生泡沫的诱因1985 年 9 月 22 日，美、英、法、日、联邦德国五个国家的财政部长和央行行长在纽约的广场饭店(Plaza Hotel)举行会议，在此次会议上，五国对外汇市场管理达成了共识，签订了著名的“广场协议”，并达成了一揽子干预外汇的协议。协议内容：为了实现无通货膨胀的持续经济增长，在各国间进行政策协调，以纠正各国国际收支的不平衡状态;通过汇率调整，恢复汇率调整国际收支的机能;防止贸易保护主义，促进各国市场开放;促进各国实施结构性调整的经济政策。另外，根据美国的要求，对于美元汇率，希望各主要货币对美元的汇率有秩序地提高到一定的幅度，汇率应反映各个国家的经济基础条件。

6、LOGO日元升值的幅度：1985 年 9 月，日元汇率 1 美元兑 250 日元左右，在广场协议签订后不到 3 个月的时间里，迅速升值到 1 美元兑 200 日元左右，升幅高达 20%。1986 年底，1 美元兑 152 日元，1987 年最高达到 1 美元兑 120 日元。从日元对美元名义汇率看，1985 年 2 月至 1988 年 11 月，升值 111%;1990年 4 月至 1995 年 4 月，升值 89%;1998 年 8 月至 1999 年 12 月，升值 41%。从日元实际有效汇率看，1985 年第一季度至 1988 年第一季度，升值 54%;1990 年第二季度至 1995

7、年第二季度，升值 51%;1998年第三季度至 1999 年第四季度，升值 28%。伴随着日元的升值，有钱的日本人和境外热钱纷纷进入到日本房地产业，成为日本房地产业泡沫产生的一个诱因。LOGO2 货币政策的失误是日本房地产业泡沫产生的真正罪魁祸首日本政府采取的政策是宽松的货币政策以扩大内需，包括低利率、金融缓和政策以及一些结构性改革等措施来刺激国内需求从1986年1月到1987年2月，日本银行连续五次降低利率，使广场协议前5%的基准利率在一年半之后迅速低至战后最低水平的2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低。1987年5月，日本政府出台了“紧急经济对策”，该政策总共增加了6

8、兆日元的年度财政支出:增加43万亿日元资金用于公共建设项目;减税1万亿日元;增加7000亿日元资金，以期通过住宅金融公库等机构强化住宅金融制度LOGO2 货币政策的失误是日本房地产业泡沫产生的真正罪魁祸首 过多的流动性资金并没有像政府期望的那样进入到制造业和服务业，而是纷纷流入到最容易吸收资金的股市和房地产业市场，造成股市和楼市价格的迅速飙升。“日经指数从1986 年 1 月 1 日的 13000 点，狂飙到 1989 年底的 39000 点最高峰，四年时间日经指数足足上涨了 3 倍。1987 年，日本东京证券交易所的股票市值超过美国纽约证券交易所，1987 年到 1988 年，日本东京股票市

9、场的市盈率平均高达 60 倍以上。”在股票市场价格暴涨、泡沫产生的同时，房地产泡沫也被渐渐吹大 资金又流入到地产行业，更猛烈地推动了地产价格的飞速上涨。1985 年以后的 5 年时间中，东京地区商业用地价格猛涨了 3 4倍，大阪地区猛涨了 8 倍，东京大阪的住宅价格都上涨了 2 倍多。LOGO3 境外游资冲击和住房本身的性质助长了日本房地产泡沫的产生日元升值 股票上涨 境外资本进入日本 日元上升 增加货币供应量 股票价格上升 资金转向房地产行业 房地产泡沫产生LOGO房地产泡沫产生，除了日元升值、货币政策失误、境外游资冲击之外，还和房地产业本身易形成泡沫也有很大的关系。房地产业是地产业和房产业

10、的总称，土地资源是有限的，特别是日本这样一个海岛型112国家，土地资源更为有限，随着日本工业的发展和城市化发展，工业用地和城市化用地大量增加，长期以来，日本地价就呈一个上涨趋势，以 1936 年的地价为基数，1980 年日本市街地价约上涨 9000 多倍。在这种情况下，随着日元升值和股票价格的上涨，地价上涨的预期得到强化。另一方面，住房作为兼有投资品和生活必需品属性的产品，也易被投资者用作规避风险的工具，这样地价房价齐齐上升，房地产价格泡沫自然被越吹越大。LOGO泡沫破裂的原因（张书勤）泡沫破裂的概念泡沫经济发展到一定的程度，经常会由于支撑投机活动的市场预期或者神话的破灭，而导致资产价值迅速下

11、跌，这在经济学上被称为泡沫破裂。LOGO房地产泡沫破裂的原因第一，不适当的货币政策刺破了房地产泡沫。1989 年开始，日本开始改变低利率政策，不到两年时间，连续五次大幅度调高利率，把官方贴现率由 1989 年 5 月 31 日的 2 5%提高到 1990 年 8 月 30 日的6%。银行的贷款平均利率从 5 8%上升到 7 7%，贷款增速从 11 1%减慢到 8 8%。同时，日本采纳了巴塞尔协议(Basel Accord)，提高各商业银行自有资金的比例，自有资金比例的大幅度提高，使得日本各商业银行大规模缩减贷款规模，进入房地产市场的资金受到进一步压缩。从 1991 年 4 月起，日本又对各种金

12、融机构用土地作担保的房地产贷款规模进行总量控制。这些货币政策的相继出台，压缩了流动性，迅速把房地产业泡沫刺破。LOGO第二，日元套利空间缩小，外来资金开始纷纷撤离，加速了泡沫的破裂。随着日元不断升值，外来资本获得丰厚的利润，加上房地产价格的上升，获得了更大的利润。但随着日元升值空间的缩小以及资产价格的泡沫形成，套利空间越来越小，风险却越来越大，这时外来资金开始纷纷逃离，加速了房地产业泡沫的破裂。LOGO第三，地价税开征，雪上加霜，房地产业瞬间崩盘。1992 年 4 月，大藏省出台了开征地价税的政策，对土地保有实施高税率，并强化了土地转让收益课税，对短期土地交易收益大幅提高税率。这一政策让已经因

13、货币收紧、流动性下降而一蹶不振的房地产业雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年 0 3%的地价税竟然超过商品利润的 20%，地价税的实施成了压垮房地产业的最后一根稻草。在上述政策和资本外逃的综合作用下，日本房地产市场泡沫破裂，并在 1992 年后形成土崩瓦解之势。LOGO日本房地产泡沫的影响日本房地产业泡沫破裂重创日本经济。泡沫破裂后，大量的企业、金融机构相继倒闭，银行的不良债权猛增，信用体系崩溃，日本经济状况陷入空前恶化，使 20 世纪 90 年代成为日本“失去的十年”。第一，银行不良债权猛增，许多银行进行了兼并、破产和倒闭。第二，企业大量破产倒闭，失业率增加。随着企业的破产

14、倒闭，大量的工人失去了工作，失业率迅速上升。第三，大量的中产阶级破产，居民收入水平急剧下降，国内消费不足，投资需求不振。LOGO日本房地产泡沫的启示（孟奕）1 基于房地产业的性质，特别是住房的性质，国家必须加强对房地产业的宏观调控房地产业是房产业和地产业的总称，因为住房是建在土地上的，具有不可移动性，也叫不动产。住房从性质上看，首先，“住房是基本生活必需品。其次，住房又有投资品的功能。正因为住房既是生活必需品又具有投资品的功能，加上土地资源的稀缺性，在一个开放的经济体中，房地产业往往成为游资冲击的对象，并影响国家的经济安全和社会稳定。因此，必须加强房地产业的宏观调控，保证房地产业的健康发展。L

15、OGO2 高度重视货币升值对房地产业的影响一国货币的升值往往和该国的经济实力增强是紧密结合在一起的，当年日元升值与日本经济实力的提升是紧密相连的。目前，我国人民币也处在升值通道，人民币升值，一方面购买力增强，另一方面也对出口业产生了很大的影响，特别是对大量劳动密集型企业的打击更大。这就导致大量的资金进入房地产业，对近年来房价上升起到了重要的推动作用。因此，我国要吸取日本的经验教训，高度重视人民币升值对我国房地产业的影响。与当年日元升值相比，日本已进入发达工业化阶段，而我国目前还没有进入到这样一个阶段，因此，更要慎重对待人民币升值对房地产业的影响。随着人民币的升值，国家应该制定相关的政策，引导过

16、剩资金更多投入到技术创新、产业换代中去，完成工业化的转型。同时，对外国资金加强监管，防止国际游资冲击房地产市场。LOGO3 必须准确运用相关调控手段日本房地产业泡沫产生，日元升值仅仅是一个诱因，真正的原因是货币政策和财政政策的失误。日元升值后，为了抵消日元升值给出口企业带来的影响，日本想通过日元国内贬值应付日元对外升值来扶持出口企业，但实际这种量化宽松的货币政策并没给出口企业带来很大的帮助，更多的资金进入了房地产市场。因此，在货币升值的背景下，货币政策不能仅仅盯住汇率的变动带来的影响，更多的是要根据本国的国情，把保持国内物价的稳定放在首位，控制相应的货币供应量。一旦房地产泡沫形成，其泡沫的挤出也应该有一个缓慢的过程，避免在短期内采用过度激烈的紧缩性货币政策和财政政策，以防止泡沫破裂而对整个经济带来影响。LOGO房地产业是一个特殊的产业，住房既是广大老百姓不可缺少的生活必需品，又是投资品。房地产业关联度高，对整个国民经济影响大。在经济全球化的时代，随着资源配置的全球化，房地产业极易受到国内外投机资本的冲击，使房地产业的发展偏离健康的轨道。因此，吸取他国房地产业发展的经验教训，对我国具有重要的现实意义。LOGO感谢您的关注